《物業(yè)管理基本制度與政策》第一章講義

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1、中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試 物業(yè)管理基本制度與政策2013年 版 視 頻 講 座 地 址 ： http:/ 考情分析1、課程介紹2、試卷分析3、備考建議 物業(yè)管理基本制度與政策是一門理論與實踐相結(jié)合的課程。課程知識點多，信息量大，涉及物權(quán)法、物業(yè)管理條例、 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、 住宅專項維修資金管理辦法等二十多部法律法規(guī)等規(guī)范性文件，有一定的理論深度。課程介紹 這門課程的教材特點是：（1）繼續(xù)延用06版教材；（2）備考時必須參考08年教材補充修改內(nèi)容；（3）宏觀體系基本穩(wěn)定，具體內(nèi)容體現(xiàn)法律法規(guī)更新情況。課程介紹 課程內(nèi)容第一章 物業(yè)管理概述第二章 物業(yè)管理服務(wù)第三章 物業(yè)管理的基本制度 第

2、四章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（增加） 第五章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第六章 國外及香港地區(qū)物業(yè)管理概況（超綱）課程介紹 試卷題型 單選題 60個，每題1分，共60分； 多選題 20個，每題2分，共40分。評分方式 多項選擇題每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有一個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5。試卷分析 往年考情 （2010年）試卷分析 通過率 平均分物業(yè)管理基本制度與政策 81.09% 71.21物業(yè)經(jīng)營管理 66.8% 64.37物業(yè)管理實務(wù) 41.84% 55.86物業(yè)管理綜合能力 38.09% 55.9 通讀大綱 161個要點，全面覆蓋。 教材為本 反復

3、三遍以上；學習時要有出題意識。 區(qū)分主次 “掌握” 60% 準確理解、準確記憶、準確運用； “熟悉” 30% 理解其含義，能夠運用知識進行分析和判斷； “了解” 10% 知道其基本含義、能夠進行判斷和應(yīng)用。 適當做題 重視真題；不要貪多。備考建議 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革第四節(jié) 物業(yè)管理條例第一章物業(yè)管理概述 本章概況本章共有17個大綱要點，08年內(nèi)容上未作修改。主要為基本理論、制度背景介紹，無具體操作規(guī)定，記憶與理解難度較小。 一、物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定

4、，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（物業(yè)管理條例第二條）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)房屋等建筑物管理的三種主要方式業(yè)主有權(quán)選擇,選聘應(yīng)依條例第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解2物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理活動的實質(zhì):交易 交易的紐帶/契約基礎(chǔ)：物業(yè)服務(wù)合同標的：物業(yè)管理服務(wù)3物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選

5、題】下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）A物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動B對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進行管理C物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的 D物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 B 一、物業(yè)管理的概念（二）條例調(diào)整的范圍1條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。無分別立法的必要區(qū)分：前期物業(yè)管理招投標 專項維修資金制度2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 下列關(guān)于物業(yè)管理條例調(diào)整的范圍的表述中，正確的是（）A物業(yè)管

6、理條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動B物業(yè)管理條例只調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，對非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動未作規(guī)定C物業(yè)管理條例所有問題上都沒有區(qū)分住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)D物業(yè)管理條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村E物業(yè)管理條例的適用范圍，只適用城市，不適用鄉(xiāng)村【例題多選題】 【正確答案】AD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)3物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）

7、物業(yè)管理的市場化特征 1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變單一建筑組團建筑、住宅小區(qū)獨立產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的概念（三）物業(yè)管理的市場化特征3物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則 委托物業(yè)管理的本質(zhì)：物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離 業(yè)主享有物業(yè)決策權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理職 市場原則是物業(yè)管理活動的前提條件： 一、強調(diào)業(yè)主的自主權(quán) 二、強調(diào)物業(yè)活動須納入市場秩序4非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理活動的前提條件是（ ）。A公開化原則 B高科技化原則C市場化原則 D標準

8、化原則【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征物業(yè)管理是城市管理體制、房地產(chǎn)管理體制的重大改革，是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)，與現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理；是隨著住房制度改革的推進而出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)多元化格局后與之相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理。按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。 基本特征：1.社會化2.專業(yè)化 3.市場化第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會化物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)管理社會化有兩個基本

9、含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。 (續(xù))第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（一）社會化物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】物業(yè)管理社會化的必要前提是（）A現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工B物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離C物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)【正確答案】B第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管

10、理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。這就要求： （1）有專業(yè)的人員配備；（2）有專門的組織機構(gòu)；（3）有專門的管理工具設(shè)備；（4）有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；（5）運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。 （續(xù)）第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（二）專業(yè)化物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 【例題單選題】關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的

11、簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理B要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門的管理工具設(shè)備C物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格D要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理【正確答案】C第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 二、物業(yè)管理的特征（三）市場化（最重要特點）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務(wù)。這種通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。 物業(yè)管理的屬性： 經(jīng)營提供的商品：勞務(wù)方式：等價有償 市場化的集中體現(xiàn)：雙向選擇和等價有償?shù)谝还?jié) 物業(yè)管理的概念 【歷年真題】（2010年多

12、選題第61題）我國物業(yè)管理的基本特征有（）。A統(tǒng)一化 B市場化C社會化 D專業(yè)化E現(xiàn)代化【正確答案】BCD第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展起源：19世紀60年代 英國 奧克維婭希爾女士 皇家特許屋宇經(jīng)理學會 20世紀初 美國 第一個行業(yè)協(xié)會芝加哥 建筑管理人協(xié)會，標志著物 業(yè)管理行業(yè)的成熟第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年，城市房地產(chǎn)逐步國有化政策：（1）私房社會主義改造轉(zhuǎn)化為國有；（2）國家建造住房供居民和職工租用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展公有住宅總量： 小 大 小 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開

13、放前的城鎮(zhèn)住房制度城鎮(zhèn)住房制度，是國家在解決城鎮(zhèn)居民住房問題方面實行的基本政策和制度。主要包括：城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資方式、住房分配方式、住房管理方式、住房消費方式、住房交換關(guān)系等方面，這些方面經(jīng)濟關(guān)系的總和構(gòu)成城鎮(zhèn)住房制度。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（二）改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度改革開放前：福利型的行政管理模式特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。弊端：建設(shè)資金無法回收，制約住宅建設(shè)發(fā)展；住房供應(yīng)短缺，人均面積下滑；維修養(yǎng)護難以維持，房屋損壞嚴重。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住

14、房及住房制度改革（三）住房商品化制度（三項改革）1城鎮(zhèn)住房制度改革1979年，試點；1994年，關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，全面開展；1998年，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，實施住房分配貨幣化。2城市土地使用制度改革第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（三）住房商品化制度3房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革內(nèi)容：改 統(tǒng)包統(tǒng)支制度（統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理） 推 綜合開發(fā)模式（統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)），建立并完善商品房市場。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1981年，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司

15、成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運行機制。使房屋管理工作從政府行為改變?yōu)槠髽I(yè)行為，使房屋管理從政府補貼為主到自負盈虧，為特區(qū)乃至全國房屋管理工作的改革提供了成功的經(jīng)驗。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1984年 廣州 五羊村小區(qū)經(jīng)驗 住戶較為復雜的小區(qū)1990年 深圳 蓮花二村經(jīng)驗 黨政機關(guān)、事業(yè)單位和企業(yè)的干部職工較為集中的房屋第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例，全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)。1994年，建設(shè)部城市新建住宅小區(qū)管理辦法

16、，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。1995年，青島經(jīng)驗；1997年，大連經(jīng)驗；1999年，深圳經(jīng)驗。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用(一)實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長(二)實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量(三)實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)(四)實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定(五)實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【記憶竅門】一邊居住在社區(qū)，一邊就業(yè)，有利于促進產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 【例題多選題】物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的

17、地位與作用表現(xiàn)在（ ）。A有利于促進經(jīng)濟增長B有利于提高人民文化素質(zhì)C有利于增加就業(yè)D有利于維護社區(qū)穩(wěn)定E有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展【正確答案】ACDE第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 我國物業(yè)管理發(fā)展史中，政府起到不可或缺作用的主要原因：一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預；三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房

18、的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)特點：一、借鑒性；二、過渡性；三、針對性。全國性的政策法規(guī)：（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法建設(shè)部1994年是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（二）物業(yè)管理服務(wù)考評標準1.全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準建設(shè)部1995年2.全國城市物業(yè)

19、管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則建設(shè)部1997年3.關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知建設(shè)部2000年 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度關(guān)于實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司1996年（四）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法國家計委和建設(shè)部1996年 (續(xù))第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 一、條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)(續(xù))：（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定財政部1998年

20、（六）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法財政部1998年（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法建設(shè)部1999年（八）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法建設(shè)部2002年第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)特點：一、配套性；二、經(jīng)驗性；三、操作性。全國性的政策法規(guī)：(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主大會規(guī)程；(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法；(3)2003年11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(4)2004年1月，中國物

21、業(yè)管理協(xié)會制訂普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準；(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法；(6)2004年7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定； （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布業(yè)主臨時公約(示范文本)和前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)；(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定、物業(yè)管理師資格考試實施辦法和物業(yè)管理師資格認定考試辦法； （續(xù)）第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 二、條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)全國性的政策法規(guī)（續(xù)）：(9)

22、2007年9月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）；(10)2010年10月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布物業(yè)承接查驗辦法。第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 【例題多選題】物業(yè)管理條例頒布后這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要特點是（）。A配套性 B過渡性C借鑒性 D經(jīng)驗性E操作性【正確答案】ADE第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 2003年6月8日，國務(wù)院頒布了物業(yè)管理條例。條例的頒布，是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進人了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 【往年真題】（2010年單選題第1題）2003年9月1日，（）的實施，標

23、志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化的新階段。A物權(quán)性 B物業(yè)管理條例C業(yè)主大會規(guī)程D前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法【正確答案】B第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第一步 起草階段。 1999年4月，建設(shè)部成立條例起草小組，開始條例的起草工作。起草小組主要工作：(一) 收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況；(二)開展立法調(diào)研，掌握第一手材料；(三)進行專家論證，研討立法中的難點問題；(四)起草征求意見稿，廣泛征求意見。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第二步 提請國務(wù)院審議。 起草小組在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，對征求意見稿進行修改，于2001年3月經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會議討論通過，形成

24、條例(送審稿)，提請國務(wù)院審議。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第三步 召開專家論證會。國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部于2002年3月在北京召開條例(送審稿)專家論證會。與會專家從不同角度闡明了各自的觀點。通過專家論證，在一些問題上統(tǒng)一了認識，為條例(送審稿)的修改完善打下了基礎(chǔ)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第四步 形成條例(草案)。在專家論證會和專題調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合各方面意見，國務(wù)院法制辦會同建設(shè)部對條例(送審稿)作了相應(yīng)修改，最終形成條例(草案)。 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 一、條例的立法過程第五步 條例(草案)公開征求意見。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將條

25、例(草案)登報公開向社會征求意見。第六步 審議通過。2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了條例(草案)。第七步 修訂。2007年8月26日，根據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對條例作出修訂。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念。條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例的立法指導思想，主要表現(xiàn)在以下三個方面：二是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是

26、服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 二、條例的指導思想和立法原則條例在立法過程中，主要遵循以下幾個基本原則：(一)物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則(二)維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則(三)現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則(四)從實際出發(fā)，實事求是的原則第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則、前期物業(yè)管理、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系、業(yè)主處理財產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了七項物業(yè)管理的基本制度：第四節(jié) 物業(yè)管理條例 1業(yè)主大會 5物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理2業(yè)主公約 6物業(yè)管

27、理從業(yè)人員職業(yè)資格3前期物業(yè)管理招投標 7住宅專項維修資金4物業(yè)承接查驗第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵： (一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利 條例充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系，均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)

28、的關(guān)系，保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商的機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與整體業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡；業(yè)主加人共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制

29、業(yè)主大會制度和管理規(guī)約制度，目的是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(三) 條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動物業(yè)管理活動中的問題，有的是由條例所規(guī)范的，有的是由其他法律法規(guī)所規(guī)范的。物業(yè)管理活動各方主體也應(yīng)當遵守其他法律、法規(guī)確定的行為規(guī)范。民法通則、合同法、公司法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例等法律、法規(guī)規(guī)定的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系對物業(yè)管理活動中的民事關(guān)系，不

30、宜采取政府行政措施進行調(diào)節(jié)。條例對不產(chǎn)生外部影響、不涉及公共利益的純私人事務(wù)，不設(shè)置政府行政管理權(quán)；對不屬于政府行政職責的事務(wù)，不設(shè)定行政規(guī)則；對應(yīng)當由業(yè)主自行處理的事務(wù)，不設(shè)定行政強制措施。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和市場的關(guān)系條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 三、條例創(chuàng)設(shè)的法律制度 條例所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵：(四)妥善處理政府和

31、市場的關(guān)系物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行。條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介第一章 總則第二章 業(yè)主及業(yè)主大會第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務(wù)第四節(jié) 物業(yè)管理條例第五章 物業(yè)的使用和維護第六章 法律責任第七章 附則（共70條） 四、條例主要內(nèi)容簡介(一)第一章 總則本章共5條，對條例的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則和行政管理體制等作了規(guī)定。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(二)第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議

32、事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等內(nèi)容。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(三)第三章 前期物業(yè)管理本章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制

33、度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(四)第四章 物業(yè)管理服務(wù)本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當事人的相互關(guān)系，促進物業(yè)管理活動的順利開展。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(五)第五章 物業(yè)的使用與維護本章共7條，對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護，具有十分重要的意義。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責任條例的法律責任有如下幾個方面的特點

34、：(1)行政責任、民事責任并存。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的，是條例中法律責任設(shè)計的一個特點，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 四、條例主要內(nèi)容簡介(六)第六章 法律責任條例的法律責任有如下幾個方面的特點：(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系，條例在設(shè)定法律責任時遵循了以下原則：凡是能夠通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰的原則；確實涉及違反行政管理規(guī)定，損害公共利益，需要給予行政處罰的，則優(yōu)先保證民事責任的承擔，以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 (3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法

35、律關(guān)系(一) 業(yè)主相互之間的關(guān)系業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理。條例在進行制度設(shè)計時，充分考慮既尊重單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，確立了業(yè)主大會制度。業(yè)主大會按照條例和業(yè)主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(二) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是依照公司法設(shè)立的，自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交

36、換關(guān)系，是一種真正的民事行為。而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 【歷年真題】（2010年單選題第6題）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是一種民事行為，民事行為最基本的原則，就在于其主體的平等性和行為的（）。A約束性 B獨立性C自愿性 D合法性【正確答案】C第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)企業(yè)在沒有銷售完商品房之前也是業(yè)主，通常叫大業(yè)主。購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)

37、系(三) 開發(fā)企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)：（1）制定臨時管理規(guī)約并明示買受人；（2）住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）提供必要的物業(yè)管理用房（4）不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備；（5）在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任等。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位與業(yè)主之間是一種服務(wù)合同關(guān)系，而這些企業(yè)與相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并沒有這種合同關(guān)系。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及

38、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為向業(yè)主收取有關(guān)費用，確立委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按委托合同的約定代這些單位向業(yè)主收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織；業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區(qū)對應(yīng)的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)的群體。居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上

39、下級關(guān)系。 （續(xù)） 第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。條例規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議；應(yīng)當與居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；應(yīng)當積極配合居委會依法履行自治管理職責，并接受其指導。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國家有關(guān)法律法規(guī)進行經(jīng)營服務(wù)，與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。第四節(jié) 物業(yè)管理條例

40、五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權(quán)力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責就是依法制定規(guī)則來規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過加強規(guī)范和監(jiān)督維護這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。 （續(xù)）第四節(jié) 物業(yè)管理條例 五、條例確立的法律關(guān)系(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系政府要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛。第四節(jié) 物業(yè)管理條例 掌握：條例對物業(yè)管理的定位，條例的指導思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，條例確立的基本制度，條例涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。本章小結(jié) THE END謝謝 觀看