城市社會學第十講住房供給與城市環(huán)境的社會生產(chǎn)

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1、 城市環(huán)境既是城市各項活動的物質(zhì)框架，也是城市社會各要素互相作用的產(chǎn)物，涉及以下方面內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟狀況市場供給和需求城市政治經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市不同群體之間的社會關(guān)系 1、住房是城市人的基本生活必需品，所以作為商品的住房具有極強的價格剛性。2、住房也是一種極易受市場投機活動影響的財富儲備。3、住房是居住者與城市生活的各個方面發(fā)生聯(lián)系的出發(fā)點。 4、住房也是一種功能復雜的社會產(chǎn)品，其功能不僅限于居住，也決定個人的安全、自主性、舒適、福利和社會地位。5、住房的不動產(chǎn)性質(zhì)決定了住房的使用價值和交換價值很大程度上受其空間特征的影響，進而影響整個城市的空間結(jié)構(gòu)。 住房的供給在城市里形成了住房市場，住房市場可以理

2、解為諸多參與者在一系列政治經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下各種行動的總和。城市住房市場參與者之間的關(guān)系土地所有者住房開發(fā)商房地產(chǎn)經(jīng)紀人物業(yè)管理者住房購買者城市政府 參與者、制度背景和空間后果土地所有者低價貸款機構(gòu)建筑商開發(fā)商地產(chǎn)代理規(guī)劃人員政府官員消費者住房交易與產(chǎn)權(quán)交易法律體系產(chǎn)權(quán)制度社會差異金融體系土地和建筑條例基礎(chǔ)設(shè)施政府政策空間后果所有權(quán)模式土地功能轉(zhuǎn)換社區(qū)住房價格結(jié)構(gòu)住房質(zhì)量 1、住房的私有化問題住房私有化是西方城市的普遍特征，并得到政府的特意鼓勵，其理由如下：住房是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，并與鋼鐵、建材、交通、室內(nèi)設(shè)施等諸多產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，是政府調(diào)控經(jīng)濟的有效手段，所以住房私有化成為國家經(jīng)濟政策的重要組成部分 住房私

3、有化是政治和社會穩(wěn)定的重要保障美國城市問題國家委員會1968年的認識：“住房私有化促進了社會穩(wěn)定和財政責任感，為房主在社會上提供了一份金融股份，有助于消除疏遠的租戶心理”為此，西方國家政府大力鼓勵城市中的住房私有化。 向建筑商提供低息貸款英國鼓勵住房私有的各種政策條例：地方政府以低于市場價的價格向老房客或者新婚夫婦出售住房地方政府提供抵押貸款免除住房資本收益稅廢除針對房地產(chǎn)推算收入的稅收 采用選擇性抵押貸款，為低收入者中的首次購房者提供低息貸款。利用公共機關(guān)的強制購買權(quán)來獲得建設(shè)私有住房的土地通過住房協(xié)會為私有住房提供住房建設(shè)的保險優(yōu)惠出售公共住房90年代早期，英國給私有住房的補貼比公共部門的

4、補貼高40，在西歐國家很多還提供廉價貸款 西方國家住房私有化遭遇的問題：通貨膨脹造成的短期影響出現(xiàn)社會極化現(xiàn)象，隨著越來越多的家庭獲得完全的住房所有權(quán)，社會中的財富轉(zhuǎn)移以城市居住區(qū)極化的形式表現(xiàn)出來住房私有化強化了人們在勞動力市場中的差異，房屋價格的漲跌進而引起社會群體的分化 公共住房是城市政府利用地方資源為居民提供的住房，決定其數(shù)量和質(zhì)量的是政府掌握的資源和配置。公共住房最初源于19世紀后期，是公共健康改革和城市規(guī)劃運動的一部分。一戰(zhàn)結(jié)束后，為社會提供住房成為政府的義務(wù)。 公共住房一開始就是針對低收入者、老年人、貧困人口的政策，也經(jīng)常與消除貧民窟運動結(jié)合起來。二戰(zhàn)后到60年代，公共住房建設(shè)極

5、大改變了西方國家城市的面貌和住房市場。城市里普遍分布公共住房，部分降低了住房價格，穩(wěn)定的公共住房財政撥款加強了地方政府為社區(qū)建設(shè)公共住房的權(quán)力和義務(wù)。 公共住房與私有住房之間的矛盾：私有住房所有者擔心公共住房會損害他們的生活質(zhì)量和自己住房未來的交換價值，對公共住房有對立情緒。因此政府經(jīng)常選擇不起眼的區(qū)位、便宜的土地建設(shè)公共住房，最終使公共住房大多向城市邊緣發(fā)展，使公房居民和城市其他地方的居民出現(xiàn)隔離現(xiàn)象。 公共住房內(nèi)部的分異：建設(shè)時間使公共住房內(nèi)部也出現(xiàn)空間分異現(xiàn)象。由于不同時期的財政供給不同，建筑材料差異、住房提供對象不同，公共住房出現(xiàn)空間隔離，較老的建筑缺乏配套設(shè)施，集中大量缺乏教育和工作

6、技能的低收入家庭。建筑形態(tài)、小區(qū)規(guī)劃的差異也在一定程度上推進了空間分異。 非贏利性自愿建房部門的出現(xiàn)是住房私有化的一種折中路徑，目的是為盡量多的人提供低價的住房。以住房協(xié)會、建房合作社等方式出現(xiàn)的自愿部門成為西方社會平衡公共力量和私人力量的中間機制。 城市稀有資源的控制者包括以下人員：1、金融部門：金融機構(gòu)的管理者，2、產(chǎn)業(yè)部門；開發(fā)商和建筑商3、商業(yè)部門：房地產(chǎn)代理商、律師 4、土地部門土地所有者、土地食利者5、國家部門：市政管理者、城市規(guī)劃者、社會保障機構(gòu)以上人員對于城市住房供給都會產(chǎn)生影響 土地所有者的影響：通過自己的意愿來決定土地是否開發(fā)、怎樣開發(fā)。由于土地所有權(quán)有很強的政治和經(jīng)濟重要

7、性，因此土地的開發(fā)都會有多多少少的限制。土地所有者的意愿直接影響到城市住房市場的基本發(fā)展方向甚至利益格局。具體體現(xiàn)為：規(guī)定土地的用途限制土地的規(guī)劃和技術(shù)標準按照某種次序出售土地 建筑商、開發(fā)商的利益訴求發(fā)展商在住房市場中居于樞紐地位，他們的行動涉及地權(quán)轉(zhuǎn)移、籌集資金、開發(fā)導向、區(qū)位選擇、住房建設(shè)、建筑風格、房屋銷售、售后服務(wù)等各個方面為此發(fā)展商不僅僅是商業(yè)性的行動者，也是政治性的行動者，不僅要進行商業(yè)活動，還要進行政治上的運作，與政府、土地所有者建立利益配置結(jié)構(gòu) 發(fā)展商們在開發(fā)的不同階段采用不同方式施加影響初始階段，游說和贊助地方政府、代議機構(gòu)，以求獲得自己所需的土地開發(fā)規(guī)劃拿到地塊之后，按照

8、細分市場對利潤的要求，建設(shè)特定建筑密度和標準的住房，以統(tǒng)一的住宅模式來限制住房消費選擇。例如：英國公共住房的標準是三個臥室加兩個儲藏室的聯(lián)排住宅，開發(fā)商的低檔住宅市場則以兩個臥室的公寓為主打戶型，并成為市場主流，客觀上限制了人們的住房選擇。 金融商的行動以金融風險最小化為基本價值取向，因此對于貸款人的選擇也就對住房市場消費者進行了劃分，很可能在貸款階段就隱蔽地造成空間分異。金融商的操作原則：根據(jù)貸款申請人的收入水平?jīng)Q定貸出金額水平根據(jù)貸款申請人的信用消費記錄篩選什么人能獲得貸款。個體私營者和低收入者在此過程中被剔除的機率較大 金融商不僅選擇貸款人，也選擇適合貸款的房地產(chǎn)項目，不僅決定誰能得到貸

9、款也決定哪種類型的住房是貸款人能獲得的。金融商判斷哪些房產(chǎn)屬于安全貸款項目的考慮因素：房屋大小：大房子市值更高房屋年限：老舊的住房折舊太多，影響房屋價值區(qū)位：不同區(qū)位的種族和社會成分會影響房屋價值房屋價格：房產(chǎn)售價超出貸款人收入水平太多，還款能力值得懷疑 房地產(chǎn)經(jīng)紀人對居住模式的操縱為了操持理想的市場狀況，代理商嘗嘗引導某些家庭進入或離開某些社區(qū)，形成一些穩(wěn)定的居住群落。穩(wěn)定的社區(qū)對于代理商來說具有長遠的價值，良好的居住區(qū)是以后獲得代理收益的基礎(chǔ)。所以代理商往往誘導同類型的人住到一起。比如只給購房者提供某類地區(qū)的房屋信息，勸說購房者去某類區(qū)域購房，甚至故意引起某些區(qū)域的住戶發(fā)生改變。 案例：美

10、國的街區(qū)級變（blockbusting）代理商的伎倆：把黑人家庭引入白人居住區(qū)，白人住戶在厭惡黑人的心理影響下搬家，會以低價賣掉自己的住房代理商買下城市某些地段的舊房，然后將其遺棄，造成該區(qū)域住房衰敗，誘導居民賣掉自己的住房，當獲得足夠數(shù)量的住房之后，再賣給開發(fā)商，從中獲得利潤。代理商勸說金融商為某類人群提供貸款，誘使某些區(qū)域成為具有特定社會屬性的居住區(qū)。比如美國城市里的“紳士化”街區(qū)、雅皮士街區(qū)。 公共權(quán)力持有者，分類策略的運用政府掌握大量的資格規(guī)則和優(yōu)先策略，對住房申請者進行分類和排序，不同的分配計劃會產(chǎn)生不同的結(jié)果。難以獲得公房的人群：無家屬的年輕單身居民新來的移民從前的自有住房居民容易

11、獲得公房的人群：改造區(qū)域遷出的居民居住條件擁擠的居民老年家庭無居所、與父母同住的家庭 小 結(jié)城市住房狀況是城市社會環(huán)境的具體反映，既是經(jīng)濟問題，更是政治與社會組織的問題。各類行動者利用制度資源在住房問題上互動，社會的階級、性別、種族關(guān)系都會通過住房的配置與占有來呈現(xiàn)。住房作為城市的物質(zhì)環(huán)境，其生產(chǎn)不僅體現(xiàn)了宏觀經(jīng)濟中的供給與需求，也體現(xiàn)了社會關(guān)系，尤其是人與時間和空間的關(guān)系，這也幫助我們理解為什么城市環(huán)境是一種社會產(chǎn)物。 管理者的篩選和分級也能加強社會隔離現(xiàn)象，城市中的某些區(qū)域在此過程中會形成某些特定的形象和特性。比如問題家庭常常住在比較差的住房、破敗的舊房，無形中形成對此類家庭的社會隔離。進而該區(qū)域的住房情況和社區(qū)問題被增強甚至固化，使這些區(qū)域更加破敗和不受歡迎。按照前述的分配公房標準，那些被認為有污點、不受歡迎、與社會規(guī)范有偏差的人群往往只能排在最后選擇最差的住房。