一級土地整理下收益分配和稅收籌劃研究

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1、 一級土地整理下收益分配和稅收籌劃研究 摘要：近些年來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快，同時我國農(nóng)村經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化水平和規(guī)模也在迅速發(fā)展。在此背景下，我國一級土地整理的規(guī)模和速度相比較之前都有了很大程度的提高，尤其是在政府相關(guān)部門政策引導(dǎo)下，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營范圍上都開始向一級土地整理業(yè)務(wù)擴展。但是在實際管理過程中，一些企業(yè)管理者沒有對一級土地整理業(yè)務(wù)和一般性房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行準(zhǔn)確的區(qū)別，這對于企業(yè)開展后續(xù)業(yè)務(wù)具有一定的負(fù)面影響。本文圍繞一級土地整理，介紹了相關(guān)概念和特點，并重點對其收益分配和稅收籌劃情況進行了分析，對于提高企業(yè)一級土地整理業(yè)務(wù)管理水平具有一定的指導(dǎo)意義。

2、 關(guān)鍵詞：一級土地整理；收益分配；稅收籌劃 一、相關(guān)概述 近些年來，伴隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展健康與否，直接關(guān)系到我國經(jīng)濟社會發(fā)展的質(zhì)量。與此同時，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也出臺了一系列的宏觀調(diào)整政策，這有助于規(guī)范和完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的不規(guī)范行為。從這個角度上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控政策的影響比較大。另外，土地整理市場跟房地產(chǎn)行業(yè)之間具有密切的關(guān)系，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大背景下，土地整理市場也得到了較大程度的發(fā)展。正是基于此，越來越多的企業(yè)在生產(chǎn)

3、經(jīng)營領(lǐng)域上紛紛向土地整理業(yè)務(wù)拓展。同時國家對地方融資平臺也進行了規(guī)范和清理，這些都使得企業(yè)涉足土地整理市場的機會增加，并將土地整理業(yè)務(wù)作為企業(yè)的重要業(yè)務(wù)內(nèi)容進行管理。因此圍繞土地整理業(yè)務(wù)，對其收益分配和稅收籌劃進行分析，對于進一步規(guī)范和完善土地整理市場，提高土地整理業(yè)務(wù)規(guī)范性都具有一定的指導(dǎo)意義。 二、一級土地整理概念分析 一級土地整理是指相關(guān)部門及機構(gòu)在土地出讓之前，對該土地所進行的整理以及投資等相關(guān)過程的統(tǒng)稱。在土地整理過程中，土地整理參與者應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)功能規(guī)劃、豎向標(biāo)桿以及基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的指標(biāo)進行落實，并在土地整理、征地補償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、拆遷安置以及公共設(shè)施

4、配套等方面實施統(tǒng)一的制度和流程管理，通過對土地進行投資、整理，按照既定規(guī)劃進行建設(shè)和安置，實現(xiàn)預(yù)定計劃的土地出讓和地塊建設(shè)開發(fā)。因此，土地整理的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包含了多個方面的內(nèi)容和要素，需要遵循的法規(guī)和制度也比較多，涉及到多個機構(gòu)和部門。一般情況下，一級土地整理活動的具體實施都是依靠政府部門來進行的，也有一些地區(qū)是由政府部門委托企業(yè)來對土地進行整理，政府部門對土地整理活動進行管理和監(jiān)督。也有一些地區(qū)的土地整理是由國有企業(yè)或者相關(guān)的土地儲備機構(gòu)來實施的。 三、一級土地整理的收益分配對象 一級土地整理在地區(qū)區(qū)域條件下的土地開發(fā)利用以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中處于首要環(huán)節(jié)，一般都是在

5、當(dāng)?shù)卣块T的主導(dǎo)之下進行，圍繞土地增值所獲得的經(jīng)濟收益在一級土地開發(fā)商、一級土地使用者等各個利益主體之間進行收益的分配，通過在收益分配方案中協(xié)調(diào)和兼顧各個利益相關(guān)者的經(jīng)濟收益情況，在此基礎(chǔ)上對一級土地整理和開發(fā)市場進行完善和規(guī)范，并在此基礎(chǔ)上進一步形成科學(xué)有效的土地開發(fā)模式。一般來講，在一級土地整理過程中會涉及到多個經(jīng)濟利益主體，在利益主體的劃分上應(yīng)當(dāng)結(jié)合一級土地整理所涉及到的概念及相關(guān)內(nèi)容，將一級土地整理過程中的收益分配主體劃分為地方政府、一級土地開發(fā)商以及原先的土地使用者三個部分。第一，地方政府收益分配主體。在一級土地整理過程中，地方政府相關(guān)部門扮演著重要的角色。地方政府應(yīng)當(dāng)圍繞地區(qū)經(jīng)濟

6、社會發(fā)展規(guī)劃對本地區(qū)的土地整理和開發(fā)、投資行為進行科學(xué)規(guī)劃和設(shè)計，確保本地的土地整理和開發(fā)行為跟本地區(qū)未來的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃進行有效銜接，切實做好本地區(qū)土地整理、開發(fā)的規(guī)劃工作。除此之外，還應(yīng)當(dāng)圍繞土地整理開發(fā)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、征地補償、拆遷安置以及配套設(shè)施建設(shè)等諸多方面實施有效的監(jiān)督和主導(dǎo)。并且還需要在完成一級土地整理工作程序之后，對土地的二次開發(fā)和投資過程進行必要的參與和主導(dǎo)。第二，一級土地開發(fā)商。在一級土地的開發(fā)和整理過程中，一級土地開發(fā)商扮演著重要的角色。它既是中間者，同時也是實際的執(zhí)行者，甚至也具有投資者的角色。開發(fā)企業(yè)要參與土地整理市場，就需要獲得政府相關(guān)部門的批準(zhǔn)以及授權(quán)，并需要

7、充足的資金來協(xié)助政府部門對土地進行整理和開發(fā)。在這一過程中，政府部門能夠獲得財政資金，而一級土地開發(fā)企業(yè)則可以獲得投資收益。第三，原有的土地使用者。盡管在土地開發(fā)整理之前，該土地在所有權(quán)上屬于國家，但是該土地的使用權(quán)是屬于原有的土地使用者，并且該土地使用者擁有該地塊的收益和使用權(quán)。在土地開發(fā)和整理過程中，土地開發(fā)商以及相關(guān)的政府主管部門應(yīng)當(dāng)征得原有土地使用者的同意之后才能夠?qū)υ摰貕K進行整理和開發(fā)，并且應(yīng)當(dāng)給予原有的土地使用者一定的費用作為征地拆遷補償。這些費用和補償是原有土地使用者在出讓土地的過程中應(yīng)當(dāng)獲得的經(jīng)濟收益。政府部門和土地開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)切實保障原有土地使用者對該地塊征用所要求的經(jīng)濟補償

8、權(quán)益。 四、一級土地整理的收益分配 第一，一級土地整理的收益分配途徑。政府相關(guān)部門、土地開發(fā)企業(yè)圍繞一級土地整理進行收益的分配，在分配的過程中有多種方式和手段。一方面，可以依靠政府相關(guān)部門以及授權(quán)開發(fā)商，在土地市場中對整理的土地進行公開的出售。將土地出售收入扣除掉必要的成本和費用后所獲得的收益，在政府部門和開發(fā)商之間按照約定進行分配。另一方面，也可以在政府的授權(quán)之下，開發(fā)商對整對土地進行整理和開發(fā)。對于土地出售過程中繼續(xù)中標(biāo)，但是不能夠繼續(xù)進行二次開發(fā)的企業(yè)則應(yīng)當(dāng)上交相應(yīng)的土地出讓金之后，按照部門和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃進行土地二次整理開發(fā)，并以此來獲得相應(yīng)的土地整理收益。第二，一級

9、土地整理的收益分配。對于一級土地整理的收益分配過程，包含了首次分配和二次分配兩個環(huán)節(jié)。首次分配過程。土地經(jīng)過一級整理之后，由相應(yīng)的待開發(fā)企業(yè)進行商業(yè)轉(zhuǎn)讓，相應(yīng)的土地出讓金則在各個利益主體之間進行分配。在一級土地整理過程中，整理的對象是原始土地。由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，土地相關(guān)主體所擁有的只是該地塊的使用權(quán)。在一級土地整理過程中，所收到的土地出讓金需要扣除掉成本和費用以及相應(yīng)的政府提取費用，并上交國家財政土地出讓金。在此基礎(chǔ)上對剩余的收入進行土地整理收益的二次分配。在一級土地開發(fā)整理過程中，發(fā)生的成本具有多個方面內(nèi)容，包含了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、前期項目費用、工程建設(shè)費用、征地拆遷補償費用以及

10、其他費用等。還應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家土地政策法規(guī)，對土地收益基金和失地農(nóng)民保障金進行足額提取。二次分配環(huán)節(jié)。二次分配環(huán)節(jié)是在一級土地收益分配的基礎(chǔ)上進行的，是對剩余收益的二次分配。在二次分配環(huán)節(jié)中，一級土地整理產(chǎn)生的凈收益是分配的主要對象。一級土地整理凈收益在將國家土地使用權(quán)出讓收入，扣除掉相關(guān)稅費以及一級土地整理成本之后，所獲得的收益就是一級土地整理凈收益。而土地整理的二次分配環(huán)節(jié)，則應(yīng)當(dāng)在土地整理開發(fā)企業(yè)以及政府相關(guān)部門之間進行，按照兩者之間原有的約定對剩余凈收益進行二次分配。一般情況下，二次收益分配的比例主要是取決于一級土地整理的難度大小。對于地理位置偏僻、整理難度大的地塊，一級土地整理開發(fā)商在收

11、益分配上獲得的比重相對要高。圍繞土地收益的分配，開發(fā)企業(yè)和政府相關(guān)部門在土地收益分配完成之后，土地開發(fā)企業(yè)將成本費用以及法定公積金在收入扣除之后，按照相應(yīng)的比例在股東之間對稅后利潤進行分配。 五、一級土地整理的收益稅收籌劃 土地整理是一項特殊的經(jīng)濟活動。由于一級土地整理過程中，需要政府相關(guān)部門的主導(dǎo)和參與，同時土地整理環(huán)節(jié)和流程也比較多，往往涉及到的涉稅行為相對復(fù)雜。企業(yè)在一級土地整理過程中，往往會涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅種。另外，一級土地整理在稅法中沒有明確的規(guī)定，這就要求一級土地整理開發(fā)企業(yè)跟稅收主管部門進行友好的溝通，切實減少稅收管理風(fēng)險，圍繞土地整理

12、稅收優(yōu)惠政策實施相應(yīng)的稅收籌劃工作。在此基礎(chǔ)上，有效降低企業(yè)成本，同時減少企業(yè)稅費支出，增加一級土地整理開發(fā)企業(yè)收益和利潤。土地整理收益的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)圍繞土地凈收益來開展工作，具體來講主要有以下幾點：一方面，要做好一級土地整理收益稅收籌劃的基礎(chǔ)性工作。圍繞一級土地收益稅收籌劃，要對前期的基礎(chǔ)性工作進行科學(xué)的設(shè)計和有效的整合。實現(xiàn)土地整理企業(yè)內(nèi)部管理部門和業(yè)務(wù)部門，企業(yè)內(nèi)部和外部相關(guān)政府主管部門之間的良好銜接。通過對會計報表進行完善，提高會計信息質(zhì)量，增強會計信息的真實性和完整性。通過定期匯報會計信息，為企業(yè)管理決策提供有效的信息支持。合理安排管理決策，事先規(guī)劃稅收籌劃，切實降低企業(yè)納稅風(fēng)險，增

13、強企業(yè)稅收籌劃的科學(xué)性。另一方面，共同設(shè)立土地整理開發(fā)公司。在一級土地整理開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)可以共同設(shè)立相應(yīng)的土地整理項目公司，以此來爭取土地整理開發(fā)項目，并共同開發(fā)和整理以及投資。一般情況下，開發(fā)企業(yè)和政府部門可以共同出資成立相應(yīng)的土地整理項目公司，并在出資方之間進行收益的分配。在項目公司管理上，應(yīng)當(dāng)通過掌握多數(shù)股權(quán)來控制關(guān)鍵管理崗位，確保公司權(quán)益，減少稅收責(zé)任。另外，還應(yīng)當(dāng)積極運用稅收優(yōu)惠政策。尤其是對于開發(fā)難度大、地理位置偏僻的土地整理地塊，政府一般都給予一定的稅收優(yōu)惠政策。一級土地開發(fā)企業(yè)可以充分利用此類稅收優(yōu)惠政策，在降低納稅負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上，提高經(jīng)濟收益。也可以依靠成立項目公司等方式，在所在區(qū)域充分結(jié)合當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策，有效降低企業(yè)區(qū)域外的稅收壓力。 參考文獻 [1]范金梅、王磊、薛永森：土地整理效益評價探析[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報，2014（S1）. [2]王煒、楊曉東、曾輝、王蕾：土地整理綜合效益評價指標(biāo)與方法[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報，2013（10）. [3]李霞、劉秀華：論土地整理項目綜合效益評價[J].西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2012（04）. 5