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1、第三章 土地所有權(quán),土地所有制,土地,是一個(gè)可以保值和增值的特殊物品. 土地所有權(quán)的歸屬問題千百年來一直是人們斗爭(zhēng)的主題，中國(guó)歷史上，每一次農(nóng)民起義都是以和“耕者有其田”類似的口號(hào)作號(hào)召的，從這個(gè)意義上說，每一次農(nóng)民起義，都是“土地革命”。 封建時(shí)期的土地革命故事： 秦朝陳勝吳廣起義 “王侯將相，寧有種乎？伐無道，誅暴秦”,唐朝黃巢起義 “天補(bǔ)均平” 首次提出了“平均”財(cái)富的要求 清朝太平天國(guó)運(yùn)動(dòng) “有田同耕，有飯同食，有錢同使，無處不均勻，無人不飽暖”,土地所有制,近代我國(guó)土地革命運(yùn)動(dòng)一共有5次： 1）國(guó)民大革命時(shí)期打土豪 分田地 2）國(guó)共十年對(duì)峙時(shí)期在根據(jù)地開展以“依靠貧雇農(nóng)，聯(lián)合中農(nóng)
2、，限制富農(nóng)，保護(hù)中小工商業(yè)者，消滅地主階級(jí)，變封建半封建的土地所有制為農(nóng)民土地所有制”為路線的土地革命 3）抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期“雙減雙交”政策 4）解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期沒收地主土地，實(shí)行耕者有其田的土地制度，按農(nóng)村人口平均分配土地 5）建國(guó)初期徹底廢除封建土地所有制,土地所有制,土地所有制是土地制度的核心 土地制度有廣義和狹義的概念之分 廣義的土地制度是指包括一切土地問題的制度，是人們?cè)谝欢ㄉ鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下，因土地的歸屬和利用問題而產(chǎn)生的所有土地關(guān)系的總稱。廣義的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地規(guī)劃制度、土地保護(hù)制度、土地征用制度、土地稅收制度和土地管理制度等 狹義的土地制度僅僅指土地的所有制度
3、、土地的使用制度和土地的國(guó)家管理制度。,土地所有制,土地制度人們?cè)趽碛小⒄加?、使用、收益和處置土地方面所形成的社?huì)關(guān)系的總和。,教材對(duì)“土地制度”的定義,重點(diǎn)掌握,補(bǔ)充資料：我國(guó)三次土地制度變革,建國(guó)以來，我國(guó)土地制度經(jīng)歷了三次重大變革： 1）1949-1953年土地改革，完成了封建土地所有制向農(nóng)民土地所有制的過渡； 解放后我國(guó)土地制度改革是在1947年我黨制定的中國(guó)土地法大綱的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。土地改革法的立法宗旨是：實(shí)現(xiàn)土地所有制的轉(zhuǎn)變，建立農(nóng)民的土地所有制，但這并不是農(nóng)民土地私有制。農(nóng)民只是擁有了土地的使用權(quán)。 中國(guó)革命的目的是消除剝削，而剝削的根源就是封建社會(huì)私有制，顯然，我們不會(huì)用一種
4、土地私有制取代另一種土地私有制。,2）1958年的人民公社運(yùn)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民土地所有制向集體所有制的轉(zhuǎn)換； 土地改革后，農(nóng)民雖然分得了土地等生產(chǎn)資料，但由于農(nóng)村生產(chǎn)力極其落后，農(nóng)民擁有的生產(chǎn)工具嚴(yán)重不足，生產(chǎn)資料十分缺乏，農(nóng)民在生產(chǎn)中遇到了很大的困難。面對(duì)這種客觀現(xiàn)實(shí)，走合作經(jīng)營(yíng)的道路成為了必然的選擇。 合作社分為初級(jí)社和高級(jí)社。地和生產(chǎn)資料是農(nóng)民參加初級(jí)社的合作條件，農(nóng)民憑借自己的勞動(dòng)和提供合作的生產(chǎn)資料，分享合作收益。合作社的積極效應(yīng)是，促進(jìn)了合作社的產(chǎn)量；使合作社社員的收入大大提高。即實(shí)現(xiàn)了1+12的效應(yīng)。 高級(jí)合作社的主要特點(diǎn)是：土地和其他主要生產(chǎn)資料歸合作社集體所有，以生產(chǎn)隊(duì)為基本的勞
5、動(dòng)組織形式，集體勞動(dòng)，以社為單位統(tǒng)一進(jìn)行生產(chǎn)計(jì)劃，產(chǎn)品歸合作社集體占有，,補(bǔ)充資料：我國(guó)三次土地制度變革,3）1979-1984年農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度的確立，建立了在集體所有的土地上設(shè)立的土地用益物權(quán)制度。 從人民公社體制轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)責(zé)任制，經(jīng)歷了漸進(jìn)性的變化過程。1979年9月，黨的十一屆四中全會(huì)通過關(guān)于加快農(nóng)業(yè)發(fā)展若干問題的決定、1980年9月會(huì)議紀(jì)要關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制的幾個(gè)問題和1982年1月1日中共中央發(fā)出的“一號(hào)文件”，這些文件確立了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度，保證了土地制度在所有權(quán)不變的前提下，實(shí)現(xiàn)了土地所有權(quán)與利用權(quán)的分離，為以土地利用為中心的土地用益物權(quán)制度
6、的建立奠定了基礎(chǔ)。 三次土地變革有著不同的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)背景，表現(xiàn)出不同的制度特征，但變革的規(guī)律基本是相同的，即都是沿著“以土地利用為中心”的土地制度的方向發(fā)展。,補(bǔ)充資料：我國(guó)三次土地制度變革,土地所有制以國(guó)家意志對(duì)土地所有權(quán)的內(nèi)涵、性質(zhì)和地位做出界定，是人們行使土地權(quán)利時(shí)必須遵守的行為規(guī)范。,教材對(duì)“土地所有制”的定義,重點(diǎn)掌握,土地所有制爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)就是,土地的的增值部分歸誰所有的問題.私有制是歸私人所有,公有制是歸大家所有. 土地所有制形式： 國(guó)家（全民）所有主要存在于社會(huì)主義國(guó)家 國(guó)家（國(guó)王）所有主要存在于君主立憲制國(guó)家 國(guó)家（中央政府或各級(jí)地方政府）所有 各級(jí)政府分別所有主要存在于聯(lián)邦制
7、國(guó)家,土地所有制形式,土地所有制形式： 合作組織集體所有在我國(guó)表現(xiàn)為農(nóng)民集體所有制 公共事業(yè)部門或團(tuán)體所有 部落、氏族、村社、宗族等所有 私人所有,土地所有制形式,土地所有權(quán)是土地所有權(quán)人對(duì)土地的擁有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，它是一種權(quán)利束。 土地所有權(quán)的特征： 1）權(quán)利的基礎(chǔ)性 土地所有權(quán)是一切與土地有關(guān)的物權(quán)的權(quán)力基礎(chǔ)，任何與土地有關(guān)的法律關(guān)系主體的權(quán)利來源于土地所有權(quán)。 在我國(guó)，根據(jù)我國(guó)憲法和土地管理法的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家和集體。,土地所有權(quán)的內(nèi)涵和特征,土地所有權(quán)的特征： 2）權(quán)利的邏輯性 土地所有權(quán)是一種權(quán)利束，在這幾種權(quán)利中，擁有權(quán)是基礎(chǔ)，占有權(quán)是前提，使用權(quán)和
8、收益權(quán)是目的，支配權(quán)是手段。因此上述這幾種權(quán)利之間是存在邏輯關(guān)系的。 3）權(quán)利的派生性 相對(duì)于土地私有制國(guó)家而言，這是我國(guó)土地所有權(quán)最具特色和先進(jìn)的地方。 土地的使用權(quán)就是從所有權(quán)當(dāng)中分離出去的，還包括地役權(quán)和相鄰權(quán)。,土地所有權(quán)的內(nèi)涵和特征,補(bǔ)充名詞：地役權(quán),地役權(quán)是指利用他人土地以便有效的使用或經(jīng)營(yíng)自己的土地的權(quán)利。 地役權(quán)的發(fā)生須有兩個(gè)不同歸屬的土地存在，為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地，而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。 根據(jù)物權(quán)法的最新規(guī)定，“地役權(quán)”自合同生效時(shí)設(shè)立，當(dāng)事人要求登記的，可向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記； 根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理
9、變更登記或者注銷登記。,地役權(quán)案例,甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個(gè)東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)”，利用期限為10年。雙方向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記。 在上述案例中，假設(shè)辦理了地役權(quán)登記后，乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠， 丙工廠還應(yīng)履行地役權(quán)合同 嗎？,土地的他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)（包括土地使用權(quán)）以外的其他權(quán)利。土地他項(xiàng)權(quán)利是設(shè)定在他人所有（或使用）土地的權(quán)利，包括：地上權(quán)、地役權(quán)。 他項(xiàng)權(quán)利實(shí)質(zhì)上是在他人土地上對(duì)他人所有權(quán)和使用權(quán)的限制
10、。,土地的他項(xiàng)權(quán)利,相鄰權(quán)指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人在處理相鄰關(guān)系時(shí)所享有的權(quán)利。具體來說，在相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權(quán)或使用權(quán)，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權(quán)利。 案例：在建房挖溝時(shí)，應(yīng)當(dāng)與鄰人房屋等不動(dòng)產(chǎn)保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風(fēng)、采光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風(fēng)、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有權(quán)責(zé)令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應(yīng)予賠償。,補(bǔ)充名詞：相鄰權(quán),地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別案例,A公司購(gòu)買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪
11、華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項(xiàng)書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營(yíng)不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C。在與C訂立合同時(shí)，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購(gòu)買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請(qǐng)求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令C停止興建旅館，請(qǐng)求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。,地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別案例,問題： 1、C興建五層旅館是
12、否侵犯A的相鄰權(quán)? 2、A與B的合同屬于什么性質(zhì)?是否設(shè)定了地役權(quán)? 3、B與C的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?,地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別案例,回答： 1、我國(guó)有人認(rèn)為眺望妨害也屬于相鄰關(guān)系的內(nèi)容問題，相鄰權(quán)所涉及的都是當(dāng)事人最基本的法律必須維護(hù)的生活、生產(chǎn)或安全利益，如通風(fēng)、通行、用水等基本權(quán)利，也就是說如果沒有此項(xiàng)權(quán)利，可能導(dǎo)致當(dāng)事人利用不動(dòng)產(chǎn)的障礙或?qū)ψ约旱幕救松頇?quán)利造成損害。對(duì)于眺望來說則不屬于當(dāng)事人生活、生產(chǎn)中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國(guó)法律并沒有將眺望納入相鄰關(guān)系調(diào)整范圍。德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法也同樣如此認(rèn)為。在本案中，
13、C興建五層樓的旅館相距A酒店有200米，故而也不會(huì)影響A酒店的通風(fēng)和采光問題。因此，C旅館的興建可能會(huì)影響A酒店旅客的眺望，但并不構(gòu)成對(duì)A酒店相鄰權(quán)的侵犯。,地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別案例,回答： 2、由于在現(xiàn)實(shí)中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關(guān)系問題，常常需要進(jìn)行協(xié)商，我國(guó)法律并不排斥協(xié)商的相鄰關(guān)系內(nèi)容，如相鄰兩方對(duì)共墻的維護(hù)協(xié)議等，但應(yīng)明確的是這類約定只能是法定相鄰的補(bǔ)充，協(xié)議的內(nèi)容不得違背相鄰權(quán)的基本內(nèi)涵。因此，這種協(xié)議仍然是依法產(chǎn)生而不是單純依當(dāng)事人的意志產(chǎn)生。如果當(dāng)事人純粹根據(jù)相互的協(xié)議而設(shè)定的以土地為基礎(chǔ)的提供便利的權(quán)利義務(wù)，那么此協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利則應(yīng)該是地役權(quán)。在本案中，根據(jù)
14、我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內(nèi)容之一，因此，我們可以確定A與B之間不是相鄰關(guān)系。但是，他們的協(xié)議設(shè)定地役權(quán)了嗎?答案也是否定的，因?yàn)榈匾蹤?quán)是一種獨(dú)立的物權(quán)，這種權(quán)利的設(shè)定根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)以登記為要件，即只能經(jīng)過登記，地役權(quán)才能算成立。A與B的協(xié)議雖存在設(shè)立地役權(quán)的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設(shè)立地役權(quán)。,地役權(quán)和相鄰權(quán)的區(qū)別案例,回答： 3、A與B之間雖然訂立了旨在高定地役權(quán)的合同，該合同并對(duì)B處分商店的權(quán)利作出限制，即規(guī)定B在20年內(nèi)不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是A與B之間的合同義務(wù)問題，而且此合同責(zé)任從根本上來說并未改善B商店的歸屬問題，即B對(duì)商
15、店仍享有所有權(quán)，因此，B仍有權(quán)向C轉(zhuǎn)讓其商店。(四)A是否有權(quán)請(qǐng)求C停止興建五層樓的旅館?如前所述，地役權(quán)只有在登記后才能成立，從具有公示作用，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。本案中，A與B協(xié)議中是有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容，但因未登記，只成就了A對(duì)B的債權(quán)，而沒有成就A對(duì)B土地的物權(quán)地役權(quán)。所以，它不可能對(duì)第三人C產(chǎn)生拘束力。A可以基于B違反合同約定出賣商店而導(dǎo)致合同中A的利益(眺望權(quán))將受到損害，請(qǐng)求B承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求第三人C停止興建旅館，也就是說，A無權(quán)以其與B訂立的合同中取得的權(quán)利對(duì)抗C。,土地所有權(quán)的特征： 4）權(quán)利的排他性 土地所有權(quán)人依法享有排他性的擁有、占有、使用、收益和支配的權(quán)利。 在
16、我國(guó)，所有權(quán)所包含的各項(xiàng)權(quán)利都可以獨(dú)立于所有權(quán)而存在。 所有權(quán)權(quán)能的分離，往往能給所有權(quán)人帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。,土地所有權(quán)的內(nèi)涵和特征,我國(guó)實(shí)行的土地所有制為公有制 我國(guó)現(xiàn)有的土地所有權(quán)只有兩種形式： 國(guó)家（全民）土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán) 國(guó)家土地所有權(quán) 集體土地所有權(quán),我國(guó)土地所有權(quán)形式,我國(guó)的土地所有權(quán)有兩種：國(guó)有和集體所有。城市的土地一律國(guó)有，農(nóng)村的土地除了國(guó)有部分以外，為集體所有。 憲法第十條這樣規(guī)定： 城市的土地屬于國(guó)家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 然而這兩種土地所有權(quán)都非常模糊。 土地管理法
17、第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。 土地管理法第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。,課堂討論：房?jī)r(jià)居高不下的制度性原因是？,1. 地方政府壟斷城市土地 理論上，國(guó)有土地所有權(quán)應(yīng)該屬于中央政府，但是實(shí)際上，城市的土地完全由各地方的市政府控制。出讓土地的收益，是地方財(cái)經(jīng)的重要經(jīng)濟(jì)來源。 地方政府有強(qiáng)烈的意愿推高土地價(jià)格，這是因?yàn)椋?）土地價(jià)格越高，財(cái)政收入就越多；2）GDP事實(shí)上是評(píng)價(jià)政績(jī)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，土地價(jià)格的上升會(huì)拉動(dòng)GDP的上升，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值變大了；而我國(guó)的官員都是換屆任命的，行為高度短期化，所以會(huì)追求GDP的短期快速上升。 2. 農(nóng)民無法獲得土地收益 也許有人會(huì)說，法律只規(guī)定了城市的土地國(guó)有，而農(nóng)村土地是相對(duì)便宜的，那么可以去農(nóng)村買地建房，那樣就會(huì)有便宜的房子。 但是事實(shí)上，法律還規(guī)定，農(nóng)村的土地不能用來建商品房，除非土地先賣給政府，商品房只能建在國(guó)有土地上。 請(qǐng)想象這樣一種情景：政府低價(jià)收購(gòu)了農(nóng)村土地，然后轉(zhuǎn)手高價(jià)賣給開發(fā)商。在這個(gè)過程中，某些人獲得暴利，農(nóng)民卻沒有得到合理的補(bǔ)償，無法享受到土地升值的收益。這種事情在中國(guó)已經(jīng)遍地都是了，成為農(nóng)村矛盾和官員腐化的一個(gè)制度性原因。,課堂討論：房?jī)r(jià)居高不下的制度性原因是？,
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