住宅小區(qū)物業(yè)管理方案 非共享.docx

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1、小區(qū)全套物業(yè)管理方案 張艷茹個人整理非共享第一局部前言（省略） 第二局部物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃住宅小區(qū)作為建設(shè)開發(fā)“XXXX”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的 協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號，在XXXX 小區(qū)的每一個細(xì)節(jié)都充分表達(dá)出建筑對人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施 工質(zhì)量，點點滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使 業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中表達(dá)出物業(yè)的價值。針對XXXX小區(qū)物業(yè)管理的整體情況, 我們確立了 XXXX小區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。 一、管理思想公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、

2、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把XXXX小區(qū)創(chuàng)造成為一 個溫馨家園。 二、管理組織公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對XXXX社區(qū)實施專業(yè)化的 物業(yè)管理與服務(wù)。 1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。 2、主張管理者與員工之間的溝通，表達(dá)人與人之間的平等。 3、關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同開展進(jìn)步。 4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氣氛，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。 5、建立培訓(xùn)體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、 稱職的物業(yè)服務(wù)人員。 三、管理特色及創(chuàng)新點公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全

3、方位管理.、多功能服務(wù)”的管理手段。 1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱 情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。 2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。 5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作: 6、完成上級交給的其他工作。 第五局部各項管理具體實施方案一、各項管理指標(biāo)承諾 指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)管理標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實現(xiàn)措施房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%98%建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案 記錄 房屋零修、急修及時率99% 100%建*?.嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理， 零修工

4、程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班 維修工程質(zhì)量合格率100% 100%分項監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān) 綠化完好率95%99%實行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土 地裸露保潔率99%99%保潔落實到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力 道路完好率95%98%落實責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)業(yè)主投訴處理率95%100%按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主, 征求管理意見，及時為'業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪 管理費收取率98%98%明碼標(biāo)價，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)立優(yōu)秀社區(qū)，促進(jìn)物 業(yè)增值

5、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%95%以上采取現(xiàn)代管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在 日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，確保業(yè)主對物業(yè)工作的滿意 消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查， 發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生.率1%。以下因管理因素的發(fā)率為0實行24小時站崗、巡邏制度，確立入住期 “人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的 人身財產(chǎn)平安，監(jiān)控中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度 二、住宅檔案建立和管理 （一）、需要建立的檔案、資料1、開展商提供的資料?：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等； 2、管理處建立的資料：業(yè)主

6、資料、H常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。 （二）、檔案資料收、發(fā)管理程序1、管理處重要資料（如開展商提供的資料），接受必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗收， 完善交接手續(xù)后方能歸檔。 2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等），按照公司指定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放 和接受，并立卷歸檔。 （三）、檔案資料管理要求： 1、采取多種形式的穩(wěn)定儲存方式，如文字、電腦磁盤、錄像帶、光盤、錄音帶、膠卷、照 片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲存方式。 2、電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件管理，并定期清除過期無效文件。 3、原始文件按照文件實用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文

7、件目錄。當(dāng)原始文件狀 況有所變動時，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效文件4、檔案保管必須專人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保 密性。 5、檔案室要求到達(dá)防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時進(jìn)行檢查和清理，保 證文檔保管平安。 三、環(huán)境衛(wèi)生管理XXXX小區(qū)具有綠化面枳大，景觀繁多，因此對社區(qū)園藝維護(hù)和保潔工作要求較高，管理處 將根據(jù)這些特點擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊，采用定點、定時、定崗的保潔服務(wù)，保 潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實施如下方案： （一）、清潔服務(wù)內(nèi)容垃圾清運、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、

8、公 共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等； （二）、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求 1、樓內(nèi)衛(wèi)生地面：無雜物、紙屑，無污跡； 墻面：無灰塵、水跡、污跡、斑點；電梯間：無污漬、無手印、地板干凈； 玻璃窗：明凈、光潔、無污跡；各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈； 樓梯、扶手：無灰塵、無雜物；垃圾收?。鹤龅藉e過高峰期，及時收集，不留痕跡： 2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無臟物，無積水（臟、 臭水） 綠化帶、花草：無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆無積水和異味，花草修 剪整齊，擺放美觀。 （三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度1、清衛(wèi)部對環(huán)境衛(wèi)

9、生、綠化負(fù)全面責(zé)任。 2、清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。 3、清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的 運行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，催促及時解決。 4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實際需要，努力降低消耗，節(jié)約本錢 的原那么。 四、綠化管理 （一）、實現(xiàn)目標(biāo) 園林式住宅小區(qū) （二）、管理標(biāo)準(zhǔn)定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補(bǔ)缺、換種。 喬木：生長緩慢的一年修剪一次，平時注重養(yǎng)護(hù);灌木：生長緩慢的一年修剪一次，生長較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季 兩次：

10、 花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進(jìn)行施肥、補(bǔ)缺、除蟲、除草，夏季每FI澆水一次：草坪: 每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和 雜物； 技術(shù)型園林（生長緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護(hù)；水：夏季三天換水一次，定期進(jìn)行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；流 水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。 五、治安管理XXXX小區(qū)作為XX住宅樣板社區(qū)，具有嚴(yán)格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其表達(dá)在治安管理， 做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機(jī)結(jié)合，實行24小時站崗、巡邏制，創(chuàng)立 物業(yè)管理住宅防范星級單

11、位。 （一）、管理目標(biāo)治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級 物業(yè)管理社區(qū)。 （二）、管理要求1、加強(qiáng)治安隊伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以 及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。 2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對社區(qū)實行24小時平安防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生 惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。 3、運用電視監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品， 對進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，管理處對每 一名當(dāng)班治安人員配備對講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。 4、掌

12、握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率到達(dá)75%以上，積極幫助業(yè)主:解決臨時困難。服務(wù)中 心要建立常住入口、外來入口情況登記簿和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會及有關(guān)部門保 持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。 5、抓好工作制度落實，切實做好外來人員出入社區(qū)查驗登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制 度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。 6、除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)平安員， 有義務(wù)對各種可疑因素或突發(fā)事件及時向管理處或協(xié)助治安人員處理。 7、與業(yè)主形成平安防范共同體，設(shè)置平安求救 ，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時可及時與監(jiān)控 中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形

13、成安聯(lián)防小組，隨時邀請相關(guān)部 門協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 （三）、人員分布根據(jù)XXXX小區(qū)的實際地形地物，將社區(qū)分為大門、地上城、地下層、車輛出入口四局部 進(jìn)行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。 1、地上層：33人以每班計大門口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。 2、地下層：18人以每班計巡邏三人，車輛出入口三人。 3、負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班）：3人 （四）、值班方式24小時站崗、巡邏。 六、消防管理貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù) 防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活

14、提供平安環(huán)境，保護(hù)業(yè) 主的生命和財產(chǎn)平安，確保物業(yè)的平安使用。 I、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊，在治安人員內(nèi)部組建一個專門的消防班來負(fù)責(zé)此項工作。 2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制. 3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完 好、規(guī)范，對使用不當(dāng)?shù)募皶r糾正。 4、制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊，使管理人員及業(yè)主熟悉。 5、定期或不定期進(jìn)行消防知識普及和消防演習(xí)。 七、車輛道路管理XXXX小區(qū)作為一個高檔住宅區(qū)，車輛擁有率高，加強(qiáng)車輛管理將列入我們物業(yè)管理的重 點規(guī)劃之中。管理處制定XXXX小區(qū)車輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實施車輛管理。 （一）

15、、先進(jìn)的車輛停放分類參考國內(nèi)外先進(jìn)住宅社區(qū)和先進(jìn)停車場設(shè)計，為便于管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序，XXXX小 區(qū)實行徹底的人車分流，便于車輛的管理和行人的平安。 （二）、高科技硬件設(shè)施公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗，在XXXX小區(qū)安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)， 將整個社區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效；安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)三 套，在入口安裝減速； （三）、有效的管理體制；設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)貨發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛；八、市政公共設(shè)施的管理 市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過實施 管理」確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；

16、確保道路暢通，路面平坦完好， 污水排放暢通。為此，制定如下管理方法： 1、對樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案， 便于查閱；2、對各職能部門直接管理的設(shè)備設(shè)施，實行隨時檢杳，發(fā)現(xiàn)問題及時與職能部門聯(lián)系，要 求盡快修復(fù)； 3、對化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；4、水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報告 相關(guān)公司，及時維修，確保正常使用； 5、室外消防設(shè)備由消防部門負(fù)責(zé)維護(hù)，日常管理由管理處負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題，及時匯報；6、 、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門、廣電部門辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)

17、； 7、對社區(qū)內(nèi)的公共娛樂、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施修復(fù)，消除隱 患。 第六局部初期的物業(yè)管理針對社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入 住期和常規(guī)期三個階段。 在此著重介紹入住期的管理一、前期管理 （一）、人員安排管理處主任、各部門負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐XXXX小區(qū)現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體 內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情 況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設(shè)施的預(yù)驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相 關(guān)工作；投入入住前的各項工作。 ①樓宇綜合驗收前一個月，局部治安人員經(jīng)

18、上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物 業(yè)的守衛(wèi)工作。 ②樓宇綜合驗收前，按照重慶市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、 資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。 ③業(yè)主入住前半個月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。 （二）、前期管理及監(jiān)督管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃： 治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；車輛管 理：設(shè)計安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度： 垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。 （三）、配合工作與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵

19、局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后 水、電、氣、通信等正常使用。 與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系 ，入住 時公告業(yè)主。 二、入住管理 （一）、舉行簡樸溫馨的入住儀式 為使業(yè)主在短時間內(nèi)「解、熟悉東XXXX小區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象, 我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。 （二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利 1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費 用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等，由專職人員

20、提供一條龍服務(wù)， 精心安排入住程序。 2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主 方便。 3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)工程。 （三）、收費標(biāo)志上墻及宣傳工作1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收 費標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù) 。 2、印制收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。 3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備局部收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。 三、裝修管理 （一）、裝修控制流程1、業(yè)主辦理入住手續(xù)； 2、對業(yè)主裝修隊進(jìn)行裝修講解；3、對裝修方案進(jìn)行備案，簽訂

21、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》； 4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；5、（對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正； 6、（假設(shè)仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。 （二）、裝修宣傳 為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋 梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā) 放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。 （三）、裝修備案1、根據(jù)《裝修城市房屋使用平安管理條例》進(jìn)行備案。 2、保證房屋設(shè)施正常使用功

22、能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電 視、供水、供電、供氣等管線。 3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。 4、裝修材料符合防火規(guī)定。 （四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡杳，及時與業(yè)主溝 通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員 及其他人員均對裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，表達(dá)裝修管理”全過程、全因 素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。 （五）違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)

23、主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理 協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時制定《XXXX住宅社區(qū)裝修 管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè) 主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害,做到以理說服業(yè)主，以情感 化業(yè)主，爭取支持和理解?，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、 行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對違章裝修并 無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。 四、入住期間的平安防范措施 （一）入住期間的治安分析I、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，

24、地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員 往來頻繁的狀態(tài)相互并存。 2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。 3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段，業(yè)主對設(shè)備的運行、使用還不夠了解， 誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。 （二）、具體防范措施 針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了 “人防為主、技防物防為輔”的治安策略。 1、治安隊伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人 員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、 職位掛鉤的機(jī)制，實行10%末位淘汰制。 2

25、、確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制①人流控制 對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進(jìn)行一定限制； 對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證檢查；經(jīng)常與派 出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。 ②物流控制對物資流動實施申報制、盤查制和登記制； 業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌檢查； 所有物資流動實行登記放行制度。 ③車流控制通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。 3、加

26、強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。 五、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作按照國家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和重慶市住宅物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50%前% 由管理 處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時向業(yè)主宣傳成立業(yè)主 委員會的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率到達(dá)50%時，報請 政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應(yīng)配合業(yè)主 3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安 保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，16小時保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動，增

27、進(jìn)物業(yè)與 業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。 四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃（一）、近期工作目標(biāo) 第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)； 第三年，保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；（二）、實施方案 1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處 主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組 職責(zé)。 2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。 3、做好口常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報等工作。 4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)

28、指導(dǎo)小組做好xxxx社區(qū)創(chuàng) 優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。 5、建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)立工作。第 三局部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備一、管理機(jī)構(gòu)模式 xxxx住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由xx物業(yè)下屬的xxxx管理處負(fù)責(zé)，管理 處下設(shè)綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。 組織結(jié)構(gòu)圖二、管理人員的配備 管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán) 到xxxx住宅社區(qū)實施綜合管理。 接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。 委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會審議材料

29、，如前期物 業(yè)管理報告、財務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。 第七局部物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計劃公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是XXXX小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在XXXX小區(qū)的公共 設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實到人，制定合理的養(yǎng)護(hù) 計劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運轉(zhuǎn)正常，切實做到為業(yè)主服務(wù)，保 證房屋始終完好如新，到達(dá)保值、增值的目的。 一、公用部位公用設(shè)施維修計劃類別工程定期養(yǎng)護(hù) 周期內(nèi)容實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查 修理無損壞 區(qū)內(nèi)道路碎路面、碎道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞區(qū)內(nèi)照

30、明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安 全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽 吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞停車場地面停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好 地下停車場 公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好智能 化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏, 使用正常 供水供電系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉(zhuǎn)正常、平安可靠 公共設(shè)

31、施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常 二、日常養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案 （一）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢 驗評定標(biāo)準(zhǔn)》 2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。 3、具體附表類別工程日常養(yǎng)護(hù)計劃 計劃標(biāo)準(zhǔn)實施效果房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無損壞區(qū)內(nèi)道路碎路面每周檢查一次，隨壞隨修路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； 2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無坑洼、無積水、無缺損緩路徑、險道牙區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈每天檢查

32、一次，隨壞隨修 1、電器專業(yè)平安操作規(guī)程： 燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無破損完好率98%以上溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢杳一次，隨壞隨修井內(nèi) 無積污，井壁無脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰 1、井蓋完好率達(dá)100%；2、無缺損、少積污 3、無堵塞停車場地面停車場每周檢查一次，隨壞隨修 1、趁路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；2、停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)； 3、停車場設(shè)施平整、無積水、無缺損、完好率達(dá)99%以上地下停車場 公共標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修1、標(biāo)識清楚，無污跡，破損； 2、安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100%；標(biāo)志無損壞

33、智能化；系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每天檢查; 1、設(shè)施良好；供水；系統(tǒng)水泵、水塔每天檢杳i遍無故障系統(tǒng)性能良好，正；其他；公共; 設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題；2、無脫落； 3、泄水通暢確保平安使用，正常運轉(zhuǎn)； （二”業(yè)主報修制度1、房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業(yè)主報修問 題，可通過 解決的，三分鐘內(nèi)落實處理措施，業(yè)主小型報修，需至現(xiàn)場處理，在30分 鐘內(nèi)落實解決方案，開具施工單：假設(shè)報修問題嚴(yán)重，需要研討時，在三小時內(nèi)管理處討論決 定，落實解決方案。 2、維修工維修時嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時

34、對施工場地做好整理、清 掃。 3、維修工填妥《施工單》工程及金額，請業(yè)主確認(rèn)簽字。 4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。 （三）、維修回訪制度在維修完工后，采用 或上門的方式對業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效 率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等工程。 工作流程： 1、維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。 2、辦公室對報修情況進(jìn)行回訪，回訪率100%,回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。 3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報、分析，假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。 三、電梯運作規(guī)范I、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗收后。 2、為確

35、保電梯平安行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。 3、維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。 4、電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，保護(hù)設(shè)備，掌握使用 特性。 5、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。 四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來水管道、消火栓、滅火器 等。 1、維修部門負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。 2、建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下 管線布置。 3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢

36、查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查 一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時記錄在《公建配套設(shè) 施巡檢表》中，假設(shè)物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時處理；假設(shè)問題嚴(yán)重或突發(fā)時速與所 屬公建職能部門聯(lián)系，對處理情況詳細(xì)記錄，并通報業(yè)主。 第八局部積極主動配合社區(qū)居委會搞好文化建設(shè) 一、社區(qū)文化 （一）、基本內(nèi)容1、開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項規(guī)章 制度，遵守和維護(hù)公秩序，保護(hù)公共財產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。 2、完善、充實社區(qū)娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富業(yè)主的業(yè)余 生活，密切鄰

37、里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會和睦。 3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。 （二）、具體形式1、業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報等多種形式，對《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時 公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及考前須知》和居民文化生活等內(nèi)容及時向業(yè)主宣 傳。 2、宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵業(yè)主爭做文明重慶市民。 3、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎懲激勵。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)?；顒?，如“樹木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁 有一片家園”等活動，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前 向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染

38、的發(fā)生。 4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各 項文化宣傳活動，定期更新宣傳櫥窗等。 5、運用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報背景音樂等，開展聯(lián) 絡(luò)感情活動。 6、與社區(qū)共同開展文化娛樂活動，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動設(shè)施，每年舉行一至兩次大 型活動，如各種形式的舞會、趣味游戲、棋類、牌類活動等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助, 無糾紛。 （三）、社區(qū)活動計劃序號活動工程時間安排活動方式備注 1元旦晚會1月晚會2新年文藝晚會2月晚會 3愛我家園3月植樹活動4消防知識4月講座 5春游5月景區(qū)旅游6激情夏季6-9月各種文藝活

39、動 7醫(yī)療知識講座7月邀請醫(yī)療專家進(jìn)行講座8中秋賞月9月晚會 二、協(xié)助配合大社區(qū)開展工作1、社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會、派出所等主管部門匯報，并接受指導(dǎo)。 2、街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動，管理處派專人參與、協(xié)助，給予積極 配合。 三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)工程 （一）、常規(guī)性服務(wù) 治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務(wù) （二）、無償服務(wù)I、家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇； 2、業(yè)主熱線：24小時熱線；3、 喚醒、留言服務(wù)； 4、燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；5、預(yù)定及叫車接送服務(wù)： 6、代定報刊雜志：管理

40、處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理： 7、保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司；8、24小時醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院； 9、代收郵件服務(wù)；1（）、代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司； 11、代辦保險業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險公司；12、失物招領(lǐng); （三）、有償服務(wù)1、室內(nèi)清潔； 2、室內(nèi)綠化；3、商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、 、翻譯、秘書服務(wù)等； 4^ 24小時工程維修服務(wù);5、租務(wù)服務(wù)：代理出租； 6、設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會或不愿管理的問題： 7、設(shè)立鐘點工：解決局部業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問題，由管理處統(tǒng) 一經(jīng)營，提高信譽(yù)和管理力度，同時增

41、加物業(yè)收入；8空置房屋出租。 （四）、特色服務(wù)1、信息類 ①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于： a、公開物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費標(biāo)準(zhǔn)，及時發(fā)布相關(guān)信息，實現(xiàn)公開、透明、 公平的物業(yè)管理模式；b、方便業(yè)主投訴、申告及時反應(yīng)各種信息，便于物業(yè)公司及時做出整改； c、搭建業(yè)主交流平臺，促進(jìn)社區(qū)文交流。 2、醫(yī)療健康類建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會所內(nèi)開展醫(yī)療健康講座，普及科 學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識講座, 對于常見疾病加以預(yù)防。 第九局部社區(qū)管理創(chuàng)新一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用 XXXX高檔住宅社區(qū)

42、作為重慶的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位, 各種高科技設(shè)施大量運用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶，營造一個平安祥和住宅環(huán)境，我 們在社區(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已 有的經(jīng)驗和研究成果，對東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個方面入手。 （一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、可視對講門警系統(tǒng)、智能化IC卡停 車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。 （二）、智能化系統(tǒng)宣傳在業(yè)主入住時，管理處和業(yè)主對住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗收確認(rèn)，并提供智能化 系統(tǒng)使用說明書，告之裝修考前須知及損壞的各項責(zé)任，在裝

43、修過程中做好巡視監(jiān)督。 （三）、日常管理各種智能化設(shè)施設(shè)立專人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實行24小時值班責(zé)任制度，確保 設(shè)備正常運行。 二、不斷實現(xiàn)管理的現(xiàn)代化 （一）、管理思想現(xiàn)代化適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀 念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的 知識。 （二）、管理方法現(xiàn)代化使各項管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。 （三）、管理手段現(xiàn)代化就是管理工具的現(xiàn)代化、自動化，在物業(yè)管理中大量運用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升 管理檔次。 （四）、管理人員知識化、

44、專業(yè)化通過不斷完善和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和人才更新，使XXXXx小區(qū)物業(yè)管理擁有一批掌握現(xiàn) 代化管理知識和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。 三、計劃實行24小時全封閉式管理為加強(qiáng)“XXXX”小區(qū)的管理，營造一個和諧、平安的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、 住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點，計劃在“XXXX小區(qū)”實行24小時 全封閉式管理，希望通過我們的管理，力爭將“XXXX”的打造成重慶市居住的品牌。前 期將管理的計劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見的前提下根據(jù)業(yè)主的意見確定最終是否實 施。 （-）管理模式24小時全封閉式管理，進(jìn)出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；

45、 （二）具體操作1、本小區(qū)業(yè)主 憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門衛(wèi)人員出示后進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡缺乏時可 向管理處申請補(bǔ)辦。 2、來訪人員 詢問其所找的業(yè)主，由門衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān) 登記后進(jìn)入，業(yè)主家中無人或業(yè)主不愿會見的不允許進(jìn)入。 3、其他人員裝修人員憑裝修出入證進(jìn)入； 閑雜人員一律不得進(jìn)入。 4、車輛本小區(qū)車輛憑管理處發(fā)放的車位證進(jìn)入，其他車輛經(jīng)詢問后視情況進(jìn)入。 （三）特殊情況處理業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門衛(wèi)報出居住地點，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認(rèn)后進(jìn)入；如業(yè)主 家中無人，可憑身份證件與業(yè)主手冊核對無誤后進(jìn)入；如業(yè)主未帶身份證

46、件，由保安人員陪 同進(jìn)入，進(jìn)行核對。 第十局部經(jīng)營核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃 1、努力提高各種費用的收繳率，力爭到達(dá)100%；2、開展多種經(jīng)營，如上所示的有償服務(wù)： 3、制定各項費用開支計劃，從而到達(dá)節(jié)約開支的作用；4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理本錢; 5、通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。 二、財務(wù)公開監(jiān)督制度根據(jù)《重慶市物業(yè)管理條例》規(guī)定，特制定以下財務(wù)公開監(jiān)督制度。 1、管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況；2、管理定期向預(yù)祝委員會匯報，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和檢查； 3、對突發(fā)性事件和重大經(jīng)

47、費開支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會 4、業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費入、如有疑問，可委托業(yè)主委員會向管理處查詢，并要求管理處給 予解釋；三、收入及支出測算 附表一： 東方明珠城收支測算表一、綜合服務(wù)支出測算表（單位：元） 工程說明金額（元）（元）工資及福利等支出基本工資及 崗位工資主 任1人2000元X 12月24000副主任1人1500元X 12月18000 部門負(fù)責(zé)4人1100元X4人X 12月52800綜服科4人900元X4人X 12月43200 保安科54人800元義54人X 12月518400維修科7人1000元X7人X 12月84000 環(huán)境科23人600元X23人X 12月165

48、600小計906000 社會保障三金（養(yǎng)老保險20%,醫(yī)療保險11%,失業(yè)保險2%） （6人）94800X33%=31284 元1767 元 X 60% X 88 人 X 33% X 12 月=369458 元 400742 加班及值班費94人X 1（）天X 5（）元470（H）合計 1353742 服裝費管理人員6人X500元3000保安員54人X400元21600 其他人員34人X 300元10200 文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。 財務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費用的收繳工作。 衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場

49、所、綠化帶及人行道、樓 梯道等公共部位。 綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對業(yè)主的垂直綠 化（陽臺擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。 治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消 防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的 交通秩序；維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。 三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計劃（一）、管理人員的錄用要求 分類崗位職責(zé)條件備注管理處主任全面負(fù)資社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實際管理經(jīng)驗公司選 派綜服科科長負(fù)責(zé)財務(wù)、接待業(yè)主來訪以及社M

50、各項服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營、管理大專以上文化, 具有管理經(jīng)營能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗公司選派 保安主管全面負(fù)責(zé)社區(qū)平安管理和車輛管理中專以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理 經(jīng)驗公司選派維修主管全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修中專以上文化，持有技術(shù)等級 證書，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗公司選派 保潔主管全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗公司選派（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)那么 1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹立”業(yè)主至上，服務(wù)第一” 的宗旨，做好本職工作。 2、上班時間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充分，不做與工作無關(guān)的事情

51、, 不做不雅觀的舉動。 3、主動向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問題明確,合計34800 辦公費辦公生活用水50噸X 12月X2.25元\噸1350辦公用電1000度X 12月X0.55元渡6600 日常辦公費80()元X 12月9600培訓(xùn)費15000 通訊費主 任200元X 12月2400部門 5X150元X 12月9000 小區(qū)文化、宣傳費1500X12月18000合計61950 平安管理對講機(jī)維護(hù)及裝備耗材50005(X)0對講機(jī)占頻費20臺X 100元2(X)0 滅火器藥劑更換約200只計算X40元8000合計15000 清潔衛(wèi)生管

52、理清潔用水200元X 12月2400日常工具費200X21人4200 水箱清潔費30003000化糞池抽吸費用5(X)05000 垃圾外運費6噸X 54元X 365天20 元\間 X 12 月 X 18 間 122580 清潔工具、器械維修費300元X 12月3600消毒費用1319戶X5元\戶6595 合計147375 綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)費用81435 m2Xl元81435綠化用汽油費50005000 綠化設(shè)備維修費50005000盆景費用80()元X 12月9600 合計101035設(shè)備設(shè)施維護(hù)電 梯年檢1360元\X56臺76160 維保6000元\臺?年X 56臺33600

53、0保險700元、臺?年X 56臺39200 照明設(shè)施維護(hù)、耗材費20000水泵維護(hù)費用100元\年?臺X67臺6700 智能化系統(tǒng)維護(hù)費200000耗材50000 消防系統(tǒng)維護(hù)費2000020000低壓配電設(shè)備維護(hù)50005000 工具費及小件耗材40004000發(fā)電機(jī)維護(hù)50005000 合計762060房屋維修路面、屋面修補(bǔ)20(X)020()00 建筑小品、欄桿5(X)05000給排水設(shè)施100(X)10000 合計35000 設(shè)施設(shè)備運行能耗監(jiān)控系統(tǒng)用電lOKwX24X365X0.55元'度48180 消防中控用電2Kw X 24 X 365 X 0.55元'度9636電

54、梯電費35608元'月X 12月 427296發(fā)電機(jī)耗油（估算）5（X）0（） X0.55元'度727317???度\天X????公共用電（含：樓道照明、疏散指示燈、生活（熱水）水泵、景觀燈等） 合計 1262429共計 3773391 固定資產(chǎn)折舊及其他設(shè)備設(shè)施66407上交國家稅收3839798X6%230388 企業(yè)利潤（管理酬金）4070l86X5%203509支出合計4273695 二、收支測算表工程說明金額（元） 測算收入綜合服務(wù)費多層:98176 m2X0.7元'月？而X 12月=824678元 小高層、高層：156783球X 1.3元'月？m'X 12月=244

55、5815元商鋪：3381 nfXO.7 元'月？nfXl2 月=2840（）元 車庫：490個X 300元'年=147000元車位：1772 個 X 480 元\年=850560 元 4296453 （說明）開發(fā)商 補(bǔ)貼多層：98176 m2X0.3 元\月？nf X 12 月=353434 元 小高層、高層：156783 m'X0.7 元'月？m'X12 月= 1316977 元商鋪:3381 m'X0.3 元\月？1tfxi2月,2172 元 1682583 業(yè)主交納多層：98176 m2X0.4元,月？nf X 12月=471245元小高層、高層：l56783 m'X0.6 元'月

56、？m'X12 月= 1128837 元 商鋪：3381 m X0.4 元'月？m'X 12 月= 16229 元 1616311支出 4273695 盈虧22758附表二： 設(shè)施設(shè)備配備表類型名稱數(shù)量單價小計 辦公設(shè)施設(shè)備電腦5500025000復(fù)印機(jī) 打印機(jī)310003000空調(diào) 52(X)010000 辦公桌椅105005000檔案柜55002500 辦公柜45002000 機(jī)115001500 掃描儀110001000數(shù)碼相機(jī)115001500 機(jī)6100600 其他辦公用品6(X)06000辦公室裝修500(X)50000 安保設(shè)備橡皮棍1850900對

57、講機(jī) 2080016000 對講中轉(zhuǎn)電臺巡邏手電20601200 巡邏自行車1220220綠化清衛(wèi)工具手推剪草機(jī)16(X)06000 綠籬修剪機(jī)230006000機(jī)動噴霧機(jī)130003000 綠化工具25001000清衛(wèi)工具53001500 垃圾車 5200010000垃圾桶402008000 果皮箱 2020040(H)綠化警示100505000 維修工作電焊機(jī)120002000沖擊鉆1500500 手槍鉆1300300切割機(jī)1500500 管道疏通機(jī)112001200 鋁合金梯25001000工具 74002800 合計199220注：以上設(shè)施設(shè)備按直線三年折舊。 不

58、含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。 4、對業(yè)主的無禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。 5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的 問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報處理；涉及多方面的問題, 會同有關(guān)部門研究解決。 6、執(zhí)行房屋修繕原那么，不準(zhǔn)日益增減工程、數(shù)量，必須按計劃進(jìn)行，保證按時施工，完工 后有業(yè)主驗收簽名；保護(hù)居民財產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請吃、不請喝、不息工、不誤工、不 刁難業(yè)主。 7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不

59、準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù) 謀取利益。 （三）、工作人員的考核1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容： ①對公司、管理處制度政策的落實情況：對公司、管理處會議執(zhí)行情況應(yīng)及時向所屬員工傳 達(dá)，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關(guān)會議的熟知情況： ②會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會 議內(nèi)容，會后有心得體會；③年終互評情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、 協(xié)調(diào)能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。 2、考核的內(nèi)容①口?？记冢好吭陆y(tǒng)計一次，統(tǒng)計每人每月的上班時間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。?假、曠工等； ②儀態(tài)儀表：

60、制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；②勞動紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）； ③工作（學(xué)習(xí)）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn) 真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；④員工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提 出工作建議及存在問題，自評后由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評分，并及時匯總到管理處，此表作為 年終員工考評的重要依據(jù)之一。 （四”員工的培訓(xùn)“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從XXXX 社區(qū)的建設(shè)開展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、 工程

61、施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的 素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長遠(yuǎn)開展打下堅實的基礎(chǔ)， 公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。 1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅韌不拔的 創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。 ②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹、工良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形 象、管理形象。 ③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社 會科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。

62、2、員工培訓(xùn)的類型管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識、企業(yè)經(jīng)營； 普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。 軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司 宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責(zé)》、 《操作規(guī)程》等。 3、員工培訓(xùn)的形式公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。 4、培訓(xùn)的考核評估培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向； 培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)

63、準(zhǔn)執(zhí)行情況；培訓(xùn)后考核：分為實操和書面考評兩種，反應(yīng)培訓(xùn)成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培 訓(xùn)成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。 5、xxxx管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計劃如下： 培訓(xùn)內(nèi)容時間培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點軍訓(xùn)全體員工 公司概況全體員工XXXX概況及管理規(guī)章全體員工 員工手冊、行為規(guī)范全體員工智能化知識培訓(xùn)保安人員 崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員房屋驗收移交程序管理人員 業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員裝修管理工作程序管理人員 消防平安、應(yīng)急常識全體員工智能化管理與服務(wù)全體員工 四、物資配備1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見附表二） 2、折舊計劃： 設(shè)施設(shè)備按直線三年分?jǐn)偅?/p>

64、每年折舊費用為66407元，列入年度收支預(yù)算。 第四局部小區(qū)管理規(guī)章制度合理制定、不斷健全和完善各項管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū) 物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，xxxx小區(qū)管 理處主要建立如下規(guī)章制度： 一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)” （一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守 時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)那么》，做好各項服務(wù)。 （二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外 貌無損壞，房屋到達(dá)完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住平安和正常使用。車輛停放整

65、齊有序, 樓房外觀沒有違章建筑物。 （三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清， 管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū) 內(nèi)排污到達(dá)國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。 （四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑 小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然 災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人 身財產(chǎn)平安。 （六）、經(jīng)費管理：嚴(yán)格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費、亂攤派行為。 收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，

66、方便業(yè)主，各種費用收繳及時，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之 于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種 經(jīng)營。 （七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運作 正常，不改變原設(shè)計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。 （八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施。宣傳教 育活動內(nèi)容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民保護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié) 互助，弘揚(yáng)社會主義精神文明和道德風(fēng)氣，共同創(chuàng)立文明住宅社區(qū)。 （九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)， 監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保 存完好。 （十）、管住關(guān)系：”業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實表達(dá)“為 業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。 二、公眾制度（詳細(xì)內(nèi)容參照相關(guān)條約）I、東方明珠城《業(yè)主臨時公約》 2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度3、綠化管理制度 4、治安管理制度 5、消防管理制度6、車輛管理制度 7、電梯管理制度8、公共設(shè)施管理