調(diào)研資料汝南縣房地產(chǎn)項目可行性研究報告終稿

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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,*,,南 京 蘇 邦 2021.11,汝南縣房地產(chǎn)工程可行性報告,,目 錄,汝南縣宏觀經(jīng)濟(jì)概況,,汝南縣房地產(chǎn)市場分析,,汝南縣主要樓盤介紹,,房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查分析,,本案可行性分析,,結(jié)論,一、,汝南縣,宏觀經(jīng)濟(jì)概況,汝南縣城市概況,,汝南縣經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略,,汝南縣城市規(guī)劃,,1、汝南縣城市概況,汝南，古屬豫州，豫洲為九洲之中，汝南又居豫洲之中，故有“天中〞之稱 。,,現(xiàn)轄7鎮(zhèn)、13鄉(xiāng)，281個

2、村〔居〕委會，總?cè)丝?8萬，總面積?1470平方公里。,,汝南地處北亞熱帶和暖溫帶的過渡地帶，四季清楚，氣候溫和，風(fēng)景秀麗，資源豐富，區(qū)位優(yōu)越。西臨京廣鐵路、107?國道、京珠高速公路，駐新〔駐馬店—新蔡〕、開龔〔開封—龔家棚〕公路兩條省道交匯縣城，形成大“十〞字架的交通框架，構(gòu)成獨(dú)特的承南貫北，連東接西的區(qū)位優(yōu)勢。,2、汝南縣經(jīng)濟(jì)開展戰(zhàn)略,汝南素有豫南“糧油魚米之鄉(xiāng)〞的美譽(yù)，被國家確定為糧食生產(chǎn)基地縣、油料生產(chǎn)基地縣、生豬外貿(mào)出口基地縣、優(yōu)質(zhì)小麥基地縣、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)縣，先后榮獲“全國平原綠化先進(jìn)縣〞、“全國油料生產(chǎn)百強(qiáng)縣〞、“全國文化先進(jìn)縣〞、“全國科技工作先進(jìn)縣〞、“全國村民自治模范縣〞、

3、“全國溫室技術(shù)推廣協(xié)作縣〞等稱號，其中瘦肉型豬肉質(zhì)量和?出口量居全國縣市前列。,,初步統(tǒng)計，2021年全縣完成生產(chǎn)總值83.07億元，同比增長13%，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長4.5%、17.3%、16%；財政一般預(yù)算收入1.92億元，增長20.4％，其中，稅收收入占一般預(yù)算收入的比重達(dá)68.8％；糧食總產(chǎn)13.3億斤，再創(chuàng)歷史新高；全社會固定資產(chǎn)投資總額67.68億元，增長35％；社會消費(fèi)品零售總額31.83億元，增長18％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11630元，增長10％；農(nóng)民人均純收入4581元，增長8％。,汝南文化燦爛，文物繁多，有文化遺址280?多處，自然風(fēng)景與人文景觀交相輝映，被國務(wù)

4、院批準(zhǔn)為對外開放縣，被省政府確定為歷史文化名城。這里有全國最大的平原人工水庫——宿鴨湖，碧波萬頃，風(fēng)景如畫；有亞洲最大的的寺院——南海禪寺，寶剎雄偉，琳宮璀璨；有天下最小的山——天中山，山不在高，卻是天下之最中的標(biāo)志物，也是中國古代地理中心和校核時間的地方；還是世界著名的愛情傳奇——梁祝故事的發(fā)祥地，纏綿凄婉，源遠(yuǎn)流長；更有唐代大書法家顏真卿親書的“天中山〞碑刻。,3、汝南縣城市規(guī)劃,縣城規(guī)劃區(qū)南北長5公里，東西寬5.5公里，總面積為27.5平方公里，城區(qū)人口規(guī)模為18萬人。新規(guī)劃的縣城西新區(qū)東臨新汝河，西與老城區(qū)相連，主要劃分為四個區(qū)，即東部臨河教育文化區(qū)，中部行政綜合區(qū)，北部住宅商貿(mào)區(qū)和南

5、部工業(yè)區(qū)。新區(qū)堅持高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，努力建設(shè)成為駐馬店東部區(qū)域中心城市和風(fēng)景優(yōu)美的生態(tài)旅游市場。,,二、汝南縣房地產(chǎn)市場分析,1、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,,2、房地產(chǎn)市場的開展趨勢分析,,3、土地市場,,4、銷售市場,,5、房價走勢,1、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,汝南縣房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度低；房地產(chǎn)市場還缺乏標(biāo)準(zhǔn)的市場化運(yùn)作的體制及環(huán)境，規(guī)模化的市場正在逐步形成；整體的營銷手段、傳播媒體對工程的包裝力度不夠，營銷水平相對落后；目前市場在售樓盤不多；但市場表現(xiàn)比較活潑。,,汝南房地產(chǎn)市場目前處于起步期，無論從土地的供給量及開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)

6、計、景觀設(shè)計、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于較低水平，特別是開發(fā)商還不注重品牌意思的培育。,2、房地產(chǎn)市場的開展趨勢分析,就汝南縣現(xiàn)狀來看，經(jīng)濟(jì)開展緩慢，房地產(chǎn)市場的開展還沒有到達(dá)城市建設(shè)應(yīng)有的空間，按照經(jīng)濟(jì)建設(shè)的正常軌道，隨著建設(shè)步伐的加快，市民經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長，汝南的房地產(chǎn)市場將蘊(yùn)藏著巨大的開展空間；但這必須依附于市政規(guī)劃建設(shè)的正常軌跡、對外經(jīng)濟(jì)往來、招商引資力度的加大。,,自去年以來國家宏觀調(diào)控的影響，縣域市場已成為房地產(chǎn)開展的一片“藍(lán)海〞?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民有改善住房條件的需求，家庭子女長大后成家對于住宅的新需求，大量農(nóng)民擁進(jìn)縣城的購房需求以及城鎮(zhèn)化水平高速開展等因素決定了汝南縣

7、房地產(chǎn)市場將會迎來開展的大好春天。,3、土地市場,據(jù)統(tǒng)計，2021年汝南共成交20宗商住地塊，合計成交土地面積43.0882萬平米，2021年1—11月汝南共成交16宗商住地塊，合計成交土地面積21.3440萬平米。,,可以看出今年的土地供給量比去年減少一半，這說明了明后兩年可推向市場的房源將大大減少，從這兩年的土地供給量來看，64萬平方的土地量，我們按容積率2.5，得出明后兩年的推向市場的量為160萬平米的量體，折合約14500套商品房；從我們的需求上分析來看，汝南縣人口78萬人，每年的城市化進(jìn)程為3%，明后兩年將有4.68萬人進(jìn)城居住，需求約15600套住房，再加上城鎮(zhèn)居民有改善住房條件的

8、需求及家庭子女長大后成家對于住宅的新需求，由此可見，明后兩年市場的供給量將遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需求。,4、銷售市場,從上表可以看出，銷售市場表現(xiàn)比較活潑，據(jù)我們工作人員實(shí)地調(diào)查，很多工程一經(jīng)推向市場的房源，在短時間內(nèi)都會被購房者搶購。,,5、價格走勢,從圖上數(shù)據(jù)說明，以剛性需求為主的汝南房地產(chǎn)市場，在國家宏觀調(diào)控下房價影響不大，房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢。,三、汝南縣主要樓盤介紹,開發(fā)商：富源房地產(chǎn)開發(fā),,,,占地：140畝,,總建：30萬平米,,綠化率：35%,,總戶數(shù)：約2000套,,主力戶型：90㎡--170 ㎡,,銷售均價：2500元/ ㎡,,VIP：5萬抵6.5萬,,一期推出30

9、0套房源，現(xiàn)已排號近300戶。,,預(yù)計2021年11月底開盤,1、富源·雙河灣,項目優(yōu)劣勢,項目規(guī)模大,價格相對低,位置偏遠(yuǎn),,處于工業(yè)區(qū),2、西美國際花園,,開發(fā)商：汝南縣大地房地產(chǎn)開發(fā),,占地：71畝 綠化率：35.2%,,總建：109890 ㎡ 住宅：約8萬平米 商業(yè)：29890 ㎡,,戶型：97 ㎡--144 ㎡ 均價：2800元/ ㎡,,一次性優(yōu)惠90元/ ㎡, 分期優(yōu)惠40元/ ㎡， 首付60%優(yōu)惠3000元,,一期6棟多層已售罄，二期小高層已銷售80

10、%。商業(yè)未開始銷售,,據(jù)市場調(diào)查報告，客戶對該工程評價較高,項目優(yōu)劣勢,主城區(qū),,位置較好,交通便利,,配套齊全,價格較高,開發(fā)商：駐馬店宏建房地產(chǎn)開發(fā),,占地：約28畝,,總建：約46000 ㎡,,戶型：103 ㎡--135 ㎡,,均價：約2600元/ ㎡,,,該工程由一棟多層，一棟小高層及一棟高層組成。該工程工程處于地基打樁階段，還未開始預(yù)售，具體優(yōu)惠政策未定。,3、帝景名苑,項目優(yōu)劣勢,戶型實(shí)用,,價格低,,位置偏城南,,緊鄰城市主干道,,規(guī)模太小,,景觀差,開發(fā)商：汝南縣偉業(yè)置業(yè),,占地：90多畝,,總建：17萬平米,,總戶數(shù)：1317套,,戶型：97㎡--128㎡,,均價：2600元

11、/㎡,,,VIP：1萬抵1.6萬,,總計1317套房源同時推出，9月份進(jìn)場至今已排200號，預(yù)計2021年12月中旬開盤,,4、天驕國際〔園丁小區(qū)〕,項目優(yōu)劣勢,帶有政府背景,,實(shí)力保證,景觀較好,,學(xué)區(qū)房但噪音大,生活配套,,有待完善,開發(fā)商：駐馬店萬和置業(yè),,總建：19萬平米,,戶型：91 ㎡--139 ㎡,,復(fù)式：230 ㎡,,均價：2600元/ ㎡,,,VIP：1000抵2000,,該工程分兩期銷售，一期3月份開始銷售，目前還有少量銷控房源銷售，要求一次性付款。,,二期房源預(yù)計在元旦前后推出。,5、萬和·錦繡苑,項目優(yōu)劣勢,項目大,,物業(yè)多種形態(tài),居住新區(qū),,位置較好,樓間距較窄,,戶

12、型偏大,開發(fā)商：北京億天龍房地產(chǎn)開發(fā),,占地：67.5畝,,總建：13.6萬平米,,綠化率：32%,,戶型：99 ㎡--139 ㎡,,均價：2700元/ ㎡,,,總計7棟高層，一期2棟已售罄，二期推出3棟約300套7月份開盤至今已售80%，三期要等過完春節(jié)后推出,6、天龍花園,項目優(yōu)劣勢,居住新區(qū),,中心地帶,地塊整齊,,戶型較實(shí)用,價格較高,開發(fā)商：駐馬店凱夏置,,業(yè),,總建：5萬平米,,住宅：約23000 ㎡,,酒店式公寓：約15000 ㎡,,商業(yè)：約12000 ㎡,,戶型：住宅98 ㎡--131 ㎡,,公寓46 ㎡--70 ㎡,,均價：住宅2600元/ ㎡,,精裝修公寓4000元/ ㎡,

13、,VIP：住宅3萬抵3.6萬,,公寓2萬抵2.5萬,,酒店式公寓：以月租金25元/ ㎡返租形式銷售，期限為10年,,〔公寓按四星級標(biāo)準(zhǔn)裝修〕,7、山水苑,項目優(yōu)劣勢,汝河景觀帶,,自然景觀好,項目品質(zhì)高,,商業(yè)及四星級酒店,離主干道近,,噪音大灰塵多,開發(fā)商：汝南縣城區(qū)建設(shè)開發(fā)有限,,公司,,占地：91畝,,總建：183600 ㎡,,綠化率：35%,,工程還未開工，售樓處銷售團(tuán)隊還未組建，所有資料及數(shù)據(jù)都未向市場公開,,8、大河名苑,項目優(yōu)劣勢,汝河景觀帶,,區(qū)位優(yōu)越,交通便利,,配套齊全,品牌保證,,前期樣板項目,,汝南在建工程的戶型主要以兩室及三室為主，面積從100-130平米為主，產(chǎn)品類

14、型以小高層及高層為主。,,整個汝南在開發(fā)工程，建筑風(fēng)格比較單一，大局部工程以現(xiàn)代簡約式為主，工程質(zhì)量中等偏下，精品工程較少。,,汝南在建工程主要集中在新區(qū)，尤其是靠近汝河景觀帶的工程，工程品質(zhì)定位較高，是對生活品質(zhì)高要求的上層人士的首選區(qū)域。,小 結(jié),四、房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查分析,,本次針對汝南縣房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行市場問卷調(diào)查，共計調(diào)查人數(shù)約600人，提取有效問卷316份，調(diào)查活動主要列舉二十個問題，涵蓋房地產(chǎn)銷售中的各個環(huán)節(jié)，進(jìn)行的一次房地產(chǎn)市場調(diào)查。,,主要包括購房區(qū)域、住宅形態(tài)、戶型需求、價格需求、購置因素等展開調(diào)查，為下一步建筑規(guī)劃和銷售做出判斷。,購房區(qū)域分析：城東占6%；城南占1

15、3%；城西占43%；城北占17%；城中心占21%。,,分析：城西規(guī)劃為汝南縣新政府行政新區(qū)，也是居住及商貿(mào)新區(qū)，城西北部的汝河景觀帶附近工程，更是大局部高端客戶關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。,城 北 17%,城 中 心 21%,城 東6%,城 南13%,城 西43%,購房區(qū)域分析,購置物業(yè)類型分析：小高層占57%；高層占23%；花園洋房占8%；別墅占6%；商鋪占6%；〔當(dāng)?shù)鼐用穸x7層—14層為小高層〕,,分析：開發(fā)企業(yè)受土地本錢等因素所限，已從開發(fā)多層轉(zhuǎn)向小高層及高層，同時購房者也改變購房觀念，將來小高層和高層建筑必會成為市場主流，將會受到購房者青睞。,高 層23%,商 鋪6%,別 墅 6%,花園洋房

16、 8%,小高層57%,購置物業(yè)類型分析,110—120,,41%,120—130,,26%,130—140,,7%,140以上,,4%,100以下,,5%,100—110,,17%,購置物業(yè)面積分析：110--120占41%；120--130占26%；100--110占17%；130--140占7%；100以下占5%；140以上占4%.,,分析：從上表可以看出，100㎡--130㎡為大局部購房者所接受。在以后面積設(shè)計時多考慮此區(qū)間面積范圍。〔建議面積配比：100 ㎡ --130 ㎡占70%； 100 ㎡以下及130 ㎡以上各占15%〕,購置物業(yè)面積分析,戶型需求分析,戶型需求分析：三室兩廳兩

17、衛(wèi)占53%；三室兩廳一衛(wèi)占36%；二室兩廳一衛(wèi)占5%；二室兩廳兩衛(wèi)占2%；四室以上占4%；,,分析：三室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)的戶型在本城區(qū)內(nèi)居民的認(rèn)可程度相對很高，因此在本工程規(guī)劃中，建議成為開發(fā)的主力戶型。,三室兩廳兩衛(wèi) 53%,二室兩廳一衛(wèi)5%,,三室兩廳一衛(wèi) 36%,,四室以上 4%,二室兩廳兩衛(wèi)2%,客戶對當(dāng)前市場的心理價位分析,可承受的購房價格分析： 2200元以下占15%；2200—2500元占43%；2500—2800元占33%；2800—3000元占5%；3000元以上占3%。,,分析：當(dāng)前市場2200--2800元之間范圍的均價，是大局部購房者的心理價位；目前市場上產(chǎn)品品質(zhì)

18、不高，如做出高品質(zhì)、高品味的工程，價位方面會有一定的提升空間。,2200—2500,,43%,2200元以下15%,2500—2800,,33%,2800-3000,,5%,3000元以上3%,客戶購置物業(yè)看重因素的分析,物業(yè)管理2%,價格20%,社區(qū)景觀14%,戶型設(shè)計15%,開發(fā)商品牌2%,學(xué)區(qū)9%,生活配套8%,交通狀況30%,購置房屋看重的因素分析：交通狀況占30%；價格占20%；戶型設(shè)計15%；社區(qū)景觀占14%；學(xué)區(qū)占9%；生活配套占8%；開發(fā)商品牌占2%；物業(yè)管理占2%,,分析：交通狀況、價格、景觀及戶型最為關(guān)注，在本工程規(guī)劃中，不僅景觀要做到與眾不同，同時還要設(shè)計符合當(dāng)?shù)鼐用裥枨?/p>

19、的房屋戶型，這與整體銷售緊密相連。,五、本案可行性分析,工程概況,,工程區(qū)位圖,,工程地塊周邊環(huán)境,,工程本錢分析,,工程投資分析,,1、工程概況,本工程位于汝南縣城北汝河?xùn)|南岸,,拿地方式：掛牌出讓,,規(guī)劃凈用地面積：40.5畝,,規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地,,容積率：3.5〔未最終確定〕,,總建筑面積：9.5萬平米,,開發(fā)周期：2年,2、工程優(yōu)勢,工程優(yōu)勢,,位于老城區(qū)北部與縣政府為鄰,,緊鄰汝河自然景觀帶，依水而居，環(huán)境優(yōu)美,,區(qū)域成熟，生活配套齊全,,靠近主干道，交通便利，鬧中取靜,,政府凈地出讓，開發(fā)周期短,汝河景觀帶綜合治理工程,4、工程本錢分析,樓面地價 438元/

20、平米〔按100萬元/畝計算〕,,建安費(fèi)用 1100元/平米,,配套費(fèi)用 50元/平米,,綠化費(fèi)用 150元/平米,,行政事業(yè)性收費(fèi) 110元/平米,,設(shè)計監(jiān)理費(fèi) 20元/平米,,管理費(fèi)用 20元/平米,,銷售費(fèi)用 84元/平米,,不可預(yù)見費(fèi) 16元/平米,,財務(wù)費(fèi)用 100元/平米,,營業(yè)稅金 200元/平米,,合計 2288元/平米,5、工程投資分析,銷售收入 2800元/

21、平米,,開發(fā)本錢 2288元/平米,,毛利潤 512元/平米,,產(chǎn)值利潤率 22.3%,,利潤總額 4864萬元,從汝南縣整個市場分析來看，受到土地供給量少、銷售率高、銷售價格穩(wěn)步提升等諸多因素影響，再加上工程本身地理位置優(yōu)越，預(yù)計未來一到兩年該工程銷售均價可能突破3000元/平米，開發(fā)企業(yè)收益率也隨之大大提高。,六、結(jié)論,工程坐落汝河?xùn)|南岸，區(qū)位成熟，自然環(huán)境優(yōu)美，依水而居，是居家生活理想之地，適宜開發(fā)高品質(zhì)住宅,,近年來汝南縣土地供給量較少，較好地段的土地資源稀缺,,本工程規(guī)模不大，開發(fā)周期較短，投入資金少，風(fēng)險性較低，投資收益較可觀,,謝 謝 !,