國立大學學生宿舍BOT之案例研究

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1、1 國 立 大 學 學 生 宿 舍 BOT之 案 例 研 究指 導 教 授 ： 李 建 中 報 告 人 ： 黃 一 洲973205002 2 簡 報 大 綱 前 言 BOT 案 例 探 討 結 論 及 建 議 參 考 文 獻 3 前 言 本 文 主 要 在 探 討 國 內 各 國 立 大 學 校 園 建 設 運 用BOT模 式 之 需 求 背 景 及 其 可 行 性 ， 並 對 學 生 宿 舍 進行 個 案 之 探 討 。 在 學 校 自 行 籌 措 經(jīng) 費 有 限 之 情 形下 ， 民 間 參 與 興 建 經(jīng) 營 教 育 設 施 之 需 求 因 應 而 生 ，然 民 間 參 與 校 園 興

2、建 經(jīng) 營 之 最 大 考 量 不 外 乎 合 理利 潤 ， 而 學 生 宿 舍 具 高 自 償 、 高 需 求 之 特 性 便 成為 民 間 參 與 興 建 營 運 之 一 種 投 資 選 項 。 本 研 究 以 目 前 已 執(zhí) 行 之 學 生 宿 舍 BOT進 行 個 案 研 究 ，並 就 需 求 面 、 市 場 面 與 財 務 面 分 析 民 間 參 與 校 園宿 舍 BOT案 之 可 行 性 。 4 BOT BOT “ BUILD-OPERATE-TRANSFER” 興 建 營 運 移 轉 係 屬 民 間 參 與 公 共 建 設 投 資 之 方 式 之 一在 公 私 部 門 雙 方 議

3、 定 之 條 件 下 ， 簽 署 興 建營 運 合 約 ， 並 依 興 建 營 運 合 約 履 行 責 任 義務 ， 直 到 公 、 私 部 門 完 成 移 轉 所 規(guī) 定 之 事項 為 止 。 5 BOT 制 度 之 特 點 BOT 沒 有 標 準 執(zhí) 行 模 式 ： 每 一 個 BOT 計 畫 都 有 其 不 同 的 市 場 特 性 、財 務 特 性 及 公 益 性 ， 且 並 非 每 一 計 畫 政 府都 不 需 出 錢 。 必 須 有 政 府 強 力 的 支 持 、 民 間 投 資 者 的 能力 與 承 諾 、 社 會 大 眾 對 公 共 工 程 民 營 化 的共 識 與 認 同 、

4、以 及 計 畫 本 身 具 有 之 利 基 與誘 因 。 6 BOT 計 畫 成 敗 之 關 鍵 BOT 計 畫 的 融 資 方 式 通 常 都 是 在 無 追 索 權 或 有 限 追 索 權 之 基 礎 上 進 行 的 ， 係 屬 於 一 種 新穎 而 不 同 於 傳 統(tǒng) 方 式 的 專 案 融 資 。 因 此 獲 得 特 許 權 之 民 間 機 構 ， 如 何 能 夠 有 力 的 說服 融 資 機 構 全 然 相 信 該 BOT 計 畫 ， 未 來 在 營 運 獲利 上 足 以 償 還 該 計 畫 之 所 有 投 資 成 本 ， 且 有 相 當之 獲 利 潛 力 而 同 意 貸 款 ， 即

5、 成 為 所 在 。 。 7 BOT 招 商 作 業(yè) 與 傳 統(tǒng) 發(fā) 包 作 業(yè) 比 較 表 8 一 般 公 共 建 設 BOT模 式 與 校 園 建 設 BOT模 式 之 比 較 表 比 較 項 目 不 同 建 設之 BOT模 式 規(guī) 模 工 程 技術 困 難度 土 地徵 收 使 用 量 外 部 效益 風 險一 般 公 共建 設 之 BOT模 式 交 通 建 設 通 常 較大 較 大 較 難 運 量 不 易估 計 不 易 內部 化 較 高一 般 建 設（ 如 ： 電廠 ） 中 等 中 等 較 易 較 易 估 計 較 易 內部 化 中 等校 園 建 設 BOT模 式（ 一 般 為 建 築 工

6、程 ） 通 常 較小 較 低 較 易 較 易 估 計 不 易 內部 化 較 低 9 實 際 案 例 中 正 大 學 2004年 即 與 建 商 合 作 建 BOT宿 舍 ，也 是 國 內 第 一 所 依 促 進 民 間 參 與 公 共 建 設法 第 46條 規(guī) 範 ， 獲 得 教 育 部 準 許 的 學 生 宿舍 BOT案 ， 之 後 中 興 、 臺 大 、 成 大 等 校 也 都循 此 模 式 。 BOT案 最 大 的 優(yōu) 點 ， 學 校 只 需 提 供 土 地 ， 建商 出 資 興 建 、 營 運 ， 營 運 年 限 一 旦 到 期 ，硬 體 建 設 全 數(shù) 無 償 轉 交 學 校 。 1

7、0 中 正 大 學 宿 舍 BOT案 本 案 為 國 內 第 一 宗 依 促 參 法 完 成 招 商 簽 約 之 民 間 參 與 興 建 營運 國 立 大 學 宿 舍 案 ， 於 許 可 年 期 33年 間 所 帶 來 之 效 益 ， 以下 就 政 府 財 務 效 益 說 明 ： 一 、 政 府 財 務 效 益 (一 ） 因 採 用 BOT方 式 辦 理 本 計 畫 ， 替 政 府 節(jié) 省 約 7.47億 元 興 建 費用 ， 及 每 年 營 運 維 修 成 本 約 800萬 。 （ 二 ） 權 利 金 收 入 ： 包 含 開 發(fā) 權 利 金 300萬 元 、 定 額 權 利 金 每 年100

8、萬 元 （ 三 ） 土 地 租 金 收 入 ： 每 年 約 50萬 元 （ 營 運 期 ） （ 四 ） 稅 捐 收 入 ： 包 含 房 屋 稅 每 年 約 200萬 元 、 營 利 事 業(yè) 所 得 稅 ，每 年 約 900萬 元興 建 營 運 期 間 約 可 替 政 府 帶 來 約 10億 元 稅 收 收 入 。 11 中 正 大 學 宿 舍 BOT案二 、 社 會 經(jīng) 濟 效 益 （ 一 ） 提 供 學 生 優(yōu) 質 住 宿 環(huán) 境 。（ 二 ） 開 發(fā) 初 期 將 創(chuàng) 造 建 築 、 建 材 工 人 就 業(yè) 機 會 。 （ 三 ） 營 運 期 間 可 帶 來 管 理 、 維 護 、 清 潔

9、人 員 之 就 業(yè)機 會 。 （ 四 ） 產(chǎn) 生 群 聚 效 果 ， 有 利 大 學 城 之 開 發(fā) ， 學 校 與 地 方相 互 發(fā) 展 成 長 、 有 助 於 商 業(yè) 活 動 之 活 絡 （ 五 ） 廠 商 回 饋 ： 營 運 期 30 年 總 回 饋 金 額 約 8,994 萬 元 12 13 中 正 大 學 宿 舍 BOT案 結 果 -失 敗 中 正 大 學 第 三 期 學 生 宿 舍 BOT案 二 次 上 網(wǎng) 公 告 招 商 皆 因 無 人 投 標 而 流 標 。第 一 次 招 商 失 敗 原 因 第 二 次 招 商 失 敗 原 因中 正 大 學 未 提 供 學 生 住 宿 率保 證

10、 、3000人 宿 舍 的 規(guī) 模 過 高 、長 期 融 資 取 得 困 難 、附 屬 設 施 影 響 投 資 成 本 、投 資 報 酬 率 太 低 、廠 商 資 格 限 制 過 高 、SARS疫 情 影 響 投 資 意 願 等 。 財 務 試 算 之 租 金 假 設 過 於 樂 觀租 金 以 外 之 收 益 不 確 定廠 商 資 格 限 制 還 是 過 高校 內 學 生 宿 舍 租 金 與 BOT宿 舍 租金 差 異 造 成 競 爭 等 。 14 臺 大 BOT 由 於 財 務 不 足 ， 為 改 善 學 生 住 宿 問 題 ， 臺 灣 大學 也 決 定 以 BOT的 方 式 ， 這 是 國

11、 內 公 立 大 學 在 教 育部 減 少 對 國 立 大 學 補 助 後 ， 第 三 件 宿 舍 BOT案 ， 但就 投 資 金 額 和 土 地 面 積 來 看 ， 應 該 是 國 內 最 大 的宿 舍 BOT案 。 初 估 ， 總 投 資 金 額 約 需 30億 元 。 BOT模 式 不 僅 健 全 學 校 設 施 ， 引 進 民 間 靈 活 之 經(jīng) 營體 制 與 活 力 ， 也 可 提 升 服 務 品 質 ； 在 成 本 控 管 上 ，節(jié) 省 人 力 及 財 務 支 出 之 壓 力 ， 避 免 經(jīng) 營 風 險 15 臺 大 成 功 地 推 動 建 設 尊 賢 館 OT案 和 第 二 學

12、生 活 動中 心 部 分 空 間 案 ， 和 現(xiàn) 在 剛 落 成 的 太 子 學 舍 BOT案 ，而 中 正 大 學 在 推 動 第 三 期 學 生 宿 舍 上 卻 是 困 難 重重 ， 造 成 兩 次 流 標 ， 成 功 的 關 鍵 何 在 ？ 失 敗 的 原因 又 為 何 ？ 16 成 功 關 鍵 因 素 BOT案 的 困 難 之 處 ， 主 要 在 於 民 間 投 資 興 建建 築 物 和 設 施 ， 得 考 慮 的 是 長 期 資 金 的 取得 和 獲 利 回 本 的 期 限 問 題 ， 從 信 任 著 手 ， 決 心 政 策 的 持 續(xù) 性 合 理 的 利 潤 永 續(xù) 經(jīng) 營 17

13、成 大 宿 舍 BOT 需 求 可 行 性 評 估根 據(jù) 問 卷 調 查 之 結 果 ， 學 生 迫 切 需 求 新 的 學 校 宿 舍 之 興 建 ，而 可 行 性 評 估 結 果 ， 是 可 行 的 。 財 務 評 可 行 性 評 估該 研 究 先 設 定 通 貨 膨 脹 率 稅 率 、 折 舊 等 參 數(shù) ， 並 預 估 合 理之 權 利 金 、 成 本 與 收 益 ， 進 一 步 求 得 現(xiàn) 金 流 量 表 ， 接 著 進行 效 益 評 估 ， 最 後 進 行 敏 感 性 分 析 以 便 作 風 險 控 管 。 結 果顯 示 在 總 計 729 床 ， 而 每 床 月 租 4500 元

14、 的 情 況 下 ， 民 間廠 商 需 投 入 將 近 兩 億 六 千 萬 之 興 建 成 本 ， 則 回 收 年 限 為 12 年 ， 投 資 報 酬 率 為 20.3， 屬 於 可 完 全 自 償 之 計 畫 。 18 成 大 BOT案 建 大 型 宿 舍 費 用 高 昂 ， 成 大 BOT案 分 為 校 友 會 館 、 學 生 宿舍 ， 總 經(jīng) 費 高 達 9.5億 元 ， 校 方 根 本 無 力 負 擔 ， BOT案 解 決 財 源 困 窘 的 問 題 。 太 子 建 設 可 以 經(jīng) 營 成 大 BOT宿 舍 35年 ， 成 大 太 子 學 舍 為 地 下 2層 ， 地 上 14層 建

15、 築 ， 單 人 房 364間 ， 雙 人 房 80間 ，寬 頻 、 冷 氣 、 冰 箱 等 一 應 俱 全 ， 房 間 採 用 防 火 門 ， 氣 密 窗等 ， 宿 舍 大 樓 內 將 附 設 超 商 、 咖 啡 專 賣 店 。(PS財 務 評 估 ， 太 子 建 設 投 資 興 建 臺 大 、 成 大 BOT宿 舍 案 ， 年 營收 分 別 為 2.5億 、 8千 萬 元 ， 完 工 營 運 後 ， 每 年 至 少 可 增 加 約 3億 元 營 收 。 ) 19 研 究 結 果 發(fā) 現(xiàn) ， 民 間 機 構 以 BOT模 式 參 與 公 共 建 設 ，政 府 無 須 支 付 任 何 費 用

16、即 可 提 供 民 眾 所 需 之 公 共 建設 ， 對 政 府 最 為 有 利 ， 然 特 許 公 司 為 賺 取 其 要 求 報酬 ， 必 將 相 關 之 興 建 及 營 運 成 本 轉 嫁 予 消 費 者 ， 故對 消 費 者 而 言 ， 雖 可 因 此 享 受 公 共 建 設 所 提 供 之 便利 ， 但 相 對 地 亦 需 支 付 高 價 。 20 大 學 BOT宿 舍 租 金 貴 惹 爭 議 記 者 胡 清 暉 臺 北 報 導 臺 大 、 成 大 即 將 在 新 學 年 啟 用 的 學 生 宿 舍 ， 全 新 設備 、 採 飯 店 式 管 理 ， 相 當 熱 門 ， 但 也 引 發(fā)

17、 價 格 偏 高 、 未 完 工 就 要 先 付 租 金 和 訂 金 、 外籍 學 生 占 太 多 床 位 等 爭 議 。 臺 大 、 成 大 均 強 調 ， 雖 然 是 委 外 經(jīng) 營 ， 但 校 方 會 努 力 幫 學生 爭 取 權 益 。 臺 大 宿 舍 太 子 學 舍 長 興 校 區(qū) 將 於 九 月 八 日 啟 用 ， 有 保 全 管 理 ， 還 有 餐 廳 、福 利 社 、 停 車 場 ， 目 前 已 幾 乎 滿 額 。 但 有 學 生 抱 怨 價 格 偏 高 ， 且 要 預 繳 三 個 月 租 金 當訂 金 及 押 金 ， 很 不 合 理 。 單 人 房 每 月 六 、 七 千 元

18、 臺 大 住 宿 服 務 組 主 任 竇 松 林 表 示 ， 太 子 學 舍 由 太 子 建 設 經(jīng) 營 ， 按 成 本 計 算 宿 舍 費 ，單 人 房 每 月 約 七 千 元 ， 雙 人 房 約 四 千 多 元 、 三 人 房 約 三 千 元 ， 除 網(wǎng) 路 瀏 覽 外 ， 預計 九 月 三 日 就 會 開 放 讓 抽 中 學 生 看 房 子 ， 若 不 滿 意 可 以 不 繳 。 也 採 興 建 的 成 大 太 子 學 舍 則 約 有 六 百 床 ， 單 人 房 每 月 六 千 五 百 元 ， 雙 人房 三 千 九 百 元 ， 是 成 大 校 內 十 四 棟 學 生 宿 舍 中 價 格

19、最 高 的 ， 但 依 舊 大 受 歡 迎 。 也 因 太 搶 手 ， 有 學 生 批 評 ， 成 大 太 子 學 舍 的 外 籍 生 比 例 太 高 ， 導 致 許 多 本 國 生 都 抽 不 到 。出 處 :自 由 電 子 報 21 結 論 與 建 議 (1/3)關 於 民 間 企 業(yè) 參 與 興 建 公 立 大 學 學 生 宿 舍 之 模 式 藉 由 民 間 企 業(yè) 力 量 之 參 與 校 園 校 舍 之 興 建 ， 以減 少 大 學 建 設 經(jīng) 費 籌 措 之 壓 力 ， 並 增 加 企 業(yè) 投資 機 會 ， 提 升 整 體 競 爭 力 ， 以 獲 得 公 部 門 、 私部 門 及 學

20、 生 三 贏 的 局 面 。 22 結 論 與 建 議 (2/3) 民 間 參 與 公 共 建 設 是 個 興 利 防 弊 的 工作 ， 除 需 要 建 立 一 套 完 善 的 管 理 計 畫 ，更 需 與 廠 商 建 立 起 良 好 的 溝 通 協(xié) 商 管 道 ，對 於 投 資 廠 商 而 言 ， 學 校 宿 舍 之 投 資 其 實並 非 是 金 額 龐 大 之 投 資 ， 但 是 回 收 年 限 較長 ， 投 入 之 時 間 較 長 ， 所 以 必 須 作 完 善 之財 務 規(guī) 劃 ， 才 可 以 確 保 一 定 之 投 資 報 酬 率 。 23 結 論 與 建 議 (3/3) 對 於 民

21、 間 參 與 興 建 學 校 宿 舍 ， 學 校 行 政 單位 應 先 自 行 或 委 託 專 案 管 理 顧 問 機 構 進 行可 行 性 評 估 與 初 步 規(guī) 劃 ， 確 定 可 行 後 再 進行 後 續(xù) 作 業(yè) 。 初 步 規(guī) 劃 中 應 明 確 規(guī) 劃 未 來空 間 發(fā) 展 、 材 料 性 能 規(guī) 範 、 以 及 嚴 謹 財 務規(guī) 劃 和 合 理 之 風 險 分 攤 。 24 參 考 文 獻 王 國 讚 (1998)， 國 立 大 學 校 園 建 設 運 用 BOT模 式 之 初 步 研 究 -以 國 立 臺 灣 大 學 學 生 宿 舍 為例 ， 國 立 臺 灣 大 學 ， 土 木 工 程 研 究 所 ， 碩 士論 文 。 葉 懿 萱 (2004)， 國 立 大 學 工 程 設 施 BOT財 務可 行 性 評 估 流 程 之 研 究 -以 育 成 中 心 與 宿 舍 為例 ， 國 立 中 央 大 學 營 建 管 理 研 究 所 ， 碩 士 論文 。 徐 浚 宜 (2002)民 間 參 與 興 建 及 經(jīng) 營 公 立 大 學 學生 宿 舍 之 可 行 性 研 究 以 國 立 成 功 大 學 學 生 宿舍 為 例 ， 國 立 成 功 大 學 建 築 學 系 碩 士 論 文 25 簡 報 結 束敬 請 指 教