宋家莊交通樞紐商業(yè)策劃方案

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1、宋 家 莊 交 通 樞 紐商 業(yè) 定 位 方 案 匯 報 2項 目 本 體 分 析4 區(qū) 域 市 場 分 析2 消 費 群 體 分 析3 項 目 定 位5 廣 告 策 劃 建 議 6 p 匯 報 內 容 項 目 背 景1 經(jīng) 濟 收 益 評 價7 3項 目 本 體 分 析4 區(qū) 域 市 場 分 析2 消 費 群 體 分 析3 項 目 定 位 5 廣 告 策 劃 建 議6 項 目 背 景1 經(jīng) 濟 收 益 評 價7 4p 樞 紐 經(jīng) 濟 專 題 研 究n 樞 紐 研 究 什 么 是 樞 紐 經(jīng) 濟 城 市 樞 紐 經(jīng) 濟 反 映 了 一 個 城 市 成 長 過 程 中 工 業(yè) 化 與 現(xiàn) 代 化

2、 的 程 度 以 及 城 市 可 持 續(xù)發(fā) 展 的 綜 合 水 平 。樞 紐 ， 其 英 文 解 釋 為 “ 終 端 （ terminal） ” ， 即 當 運 輸 對 象 使 用 某 種 運 輸 工 具 沿 某路 線 到 達 車 站 ， 需 要 換 乘 或 轉 運 時 ， 該 站 能 滿 足 運 輸 對 象 改 用 其 他 交 通 工 具 或 沿其 他 路 線 運 行 的 需 求 。 “ 樞 紐 經(jīng) 濟 ” 就 是 圍 繞 交 通 樞 紐 形 成 的 經(jīng) 濟 圈 。 5 樞 紐 對 房 地 產 的 價 格 影 響 機 理 城 市 功 能 強 化集 客 能 力 增 加輻 射 范 圍 擴 大 商

3、 業(yè) 中 心 強 化辦 公 區(qū) 域 集 中周 邊 中 小 戶 升 溫 居 住 郊 區(qū) 化次 級 商 務 中 心白 領 置 業(yè) 群 增 加 城 市 功 能 提 升交 通 時 間 縮 短居 住 環(huán) 境 改 善片 區(qū) 開 發(fā) 升 溫輻 射 范 圍 增 加 居 住 群 體 擴 大 城 市 邊 緣城 市 中 心 樞 紐 運 營支 撐 支 撐 n 樞 紐 研 究 樞 紐 經(jīng) 濟 的 作 用p 樞 紐 經(jīng) 濟 專 題 研 究 6 第 一 影 響 區(qū) 域 距 離 站 點 步 行 或 者 自 行車 距 離 5-10分 鐘 ， 適 合 發(fā) 展 高 等 級 功 能 ， 包括 高 級 辦 公 、 商 業(yè) 以 及 居

4、住 ， 開 發(fā) 強 度 高 ；通 常 是 地 價 最 高 、 最 先 發(fā) 展 起 來 的 區(qū) 域 ;開發(fā) 強 度 很 高 （ very high)。 第 二 影 響 區(qū) 域 距 離 站 點 通 過 其 他 交 通方 式 15分 鐘 內 可 以 到 達 （ 包 括 交 通 以 及 換 乘 時 間 ） ， 是 上 述 高 等 級 功 能 的 備 選 區(qū) 域 同 時適 合 布 局 可 進 行 產 業(yè) 聚 集 （ cluster)的 相 關功 能 ； 開 發(fā) 強 度 較 高 （ high)。n 樞 紐 研 究 樞 紐 經(jīng) 濟 的 共 性 p 樞 紐 經(jīng) 濟 專 題 研 究 第 三 影 響 區(qū) 域 距

5、離 站 點 通 過 其 他 交 通 方 式 需 要 15分 鐘 以 上 的 時 間 （ 包 括 交 通 以 及 換 乘 時間 ） ， 取 決 于 地 段 狀 況 可 以 發(fā) 展 多 種 功 能 ， 開 發(fā) 強 度 取 決 于 地 塊 以 及 開 發(fā) 內 容 。 7n 項 目 研 究 樞 紐 分 類樞 紐分 類 概 念 特 點 現(xiàn) 有 樞 紐A 市 內 外“ 路 路 通 ” 以 航 空 、 鐵 路 等 大 型 對 外 交 通 設 施 為 主 ， 配 套 設 置 軌 道 交 通 車 站 、地 面 公 交 站 、 社 會 停 車 場 、 出 租 車 營 運 站 等 市 內 交 通 設 施 ， 共 同

6、 形成 大 型 市 內 外 綜 合 客 運 交 通 樞 紐 。 西 直 門 、 北 京 南站 、 西 客 站 南 廣場B 公 交 軌 交“ 一 站 換 乘 ” 以 軌 道 交 通 車 站 為 主 ， 結 合 地 面 公 交 站 點 、 出 租 車 營 運 站 、 社 會 停車 場 和 長 途 客 運 站 等 其 他 交 通 設 施 ， 共 同 形 成 的 大 中 型 綜 合 客 運 交通 樞 紐 。 B類 樞 紐 主 要 分 為 兩 類 ： B1類 ， 以 三 線 及 三 線 以 上 軌 道 交 通換 乘 站 為 主 體 的 大 型 樞 紐 ； B2類 ， 以 一 線 或 二 線 軌 道 交

7、通 站 點 為 主 體 的 中 型 樞 紐 。 B1： 東 直 門 樞 紐 、宋 家 莊 B2： 六 里 橋 、 望京 、 動 物 園C 停 車 坐 公 交進 城 以 軌 道 交 通 、 地 面 公 交 和 機 動 車 換 乘 為 主 體 的 停 車 換 乘 (P 區(qū) 域 內 無 大 型 超 市 、 餐 飲 和 休 閑 娛 樂 設 施 ， 僅 有 幾 個 小 區(qū) 有 底 商 正 在 經(jīng) 營 ；公 共 事 業(yè) 事 實 配 套 設 施 缺 乏 ， 如 銀 行 、 郵 局 、 移 動 營 業(yè) 廳 等 。 正 在 招 商 的 政 華 小 區(qū) 底 商 鑫 兆 雅 園 底 商 18 項 目 名 稱 開 盤

8、 時 間 容 積 率 物 業(yè) 類 型鑫 兆 雅 園 2002年 4月 2.79 板 樓 、 塔 樓 、 板 塔 結 合都 市 綠 洲 2003年 1月 2.2 板 塔 結 合彩 虹 城 2003年 5月 2.1 板 樓 、 塔 樓裕 隆 園 2003年 11月 2.4 板 塔 結 合晶 城 秀 府 2004年 6月 2.13 電 梯 花 園 洋 房UP365 2004年 8月 2.7 塔 樓狀 元 城 2005年 4月 2 板 塔 結 合中 海 城 2005年 8月 2 板 樓 、 塔 樓 方 莊 六 號 2006年 12月 3 板 塔 結 合建 邦 華 府 2007年 2月 1.85 板 樓

9、 、 塔 樓 項 目 名 稱 開 盤 時 間 建 筑 面 積 （ 萬 平 米 ）頂 秀 欣 園 2002年 4月 11.3政 馨 、 政 華 家 園 2002年 5月 40世 紀 風 景 2003年 4月 84政 怡 家 園 2005年 4月 6.5萬 科 兩 限 房 2008年 3月 18.4建 工 集 團 經(jīng) 濟 適 用 房 2007年 4月 24.8經(jīng) 濟 適 用 房 總 建 筑 面 積 ： 185萬 平 米 普 通 住 宅 總 建 筑 面 積 ： 192萬 平 米 p 區(qū) 域 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 += 總 建 筑 面 積 ： 377萬 平 米 n 區(qū) 域 人 口 預 測 ：按 戶 均 面

10、積 90平 米 ， 戶 均 三 口 人計 算 ， 周 邊 社 區(qū) 居 住 人 口 將 不 少于 12萬 人 。近 期 區(qū) 域 內 樓 盤 開 發(fā) 情 況 19p 區(qū) 域 商 業(yè) 狀 況 分 析n 地 鐵 5號 線 催 熱 宋 家 莊 商 圈 地 鐵 5號 線 ， 南 起 宋 家 莊 ， 北 至 天 通苑 ， 連 接 了 豐 臺 、 崇 文 、 東 城 、 朝陽 、 昌 平 5個 區(qū) 。 途 經(jīng) 崇 文 門 、 王 府 井 、 天 壇 、 東 單 、東 四 等 繁 華 商 業(yè) 區(qū) 、 旅 游 區(qū) 。 宋 家 莊 是 三 條 地 鐵 線 貫 穿 的 樞 紐 ， 人 流 量 大 ， 商 業(yè) 潛 力

11、不 容 忽 視 。 20 宋 家 莊 區(qū) 域 因 為 5號 線 的 貫 通 ， 住 宅的 供 應 量 和 需 求 量 會 進 一 步 放 大 ； 隨 著 住 宅 供 應 量 加 大 較 大 ， 人 口 會 進一 步 形 成 聚 集 。 區(qū) 域 內 商 業(yè) 配 套 供 應不 足 。 社 區(qū) 型 的 小 規(guī) 模 商 業(yè) 已 不 能 滿足 居 民 日 益 增 長 的 消 費 需 求 ； 宋 家 莊 作 為 京 南 最 大 的 軌 道 交 通 樞 紐 ，配 套 商 業(yè) 的 供 應 將 緩 解 區(qū) 域 內 巨 大 需求 ， 商 業(yè) 潛 力 巨 大 。 p 區(qū) 域 商 業(yè) 狀 況 分 析 商 業(yè) 供 應

12、不 足 ， 發(fā) 展 潛 力 巨 大 宋 家 莊 21p 區(qū) 域 商 業(yè) 狀 況 分 析 商 業(yè) 檔 次 較 低 ， 業(yè) 態(tài) 分 布 不 均 區(qū) 域 內 多 以 社 區(qū) 底 商 商 業(yè) 為 主 ， 缺 少 集 中 商 業(yè) ， 其 業(yè)態(tài) 主 要 包 括 洗 衣 店 、 蛋 糕 房 、 便 利 超 市 、 網(wǎng) 吧 、 理 發(fā)店 、 房 地 產 中 介 等 滿 足 居 民 日 常 生 活 類 的 需 求 ； 區(qū) 域 內 配 套 商 業(yè) 匱 乏 ， 有 些 小 區(qū) （ 如 政 馨 家 園 ） 還 在依 靠 村 落 商 業(yè) 來 滿 足 居 民 日 常 生 活 需 求 ； 撲 滿 山 項 目 的 底 商 開

13、 業(yè) 后 ， 對 周 邊 居 民 生 活 需 求 有 所改 善 。 22p 區(qū) 域 商 業(yè) 狀 況 分 析 撲 滿 山 底 商 鑫 兆 雅 園 底 商 頂 秀 欣 園 底 商 政 華 家 園 底 商 政 馨 園 門 外 平 房 區(qū) 商 業(yè) 京 深 海 鮮 市 場 23品 牌 名 稱 所 屬 集 團 客 房 數(shù) 量 平 均 價 格 入 住 率如 家 快 捷 北 京 首 旅 集 團 80 189 80%錦 江 之 星 上 海 錦 江 國 際 集 團 106 199 80%格 林 豪 泰 格 林 豪 泰 酒 店 管 理 集 團 80 199、 218 80%北 京 龍 健 都 商 務 酒 店 100

14、 188398 75%北 京 天 寶 酒 店 150 298580 70%p 區(qū) 域 酒 店 狀 況 分 析n 宋 家 莊 交 通 樞 紐 周 邊 500米 范 圍 內 有 5家 酒 店 ， 檔 次 為 經(jīng) 濟 型 酒 店 及 準 四 星 標 準 商 務 酒 店 。 n 從 酒 店 的 扎 堆 開 店 可 以 看 出 ， 宋 家 莊 區(qū) 域 有 巨 大 的 商 業(yè) 、 商 務 發(fā) 展 潛 力 。 24p 區(qū) 域 商 業(yè) 競 爭 分 析n 競 爭 項 目 1撲 滿 山位 置 ： 撲 滿 山 位 于 豐 臺 區(qū) 宋 莊 路 71、 73號 院 。地 鐵 五 號 線 宋 家 莊 站 西 南 出 入

15、口 與 本 項 目 地 下 二層 相 連 。規(guī) 模 ： 總 建 筑 面 積 約 23萬 平 方 米 ， 住 宅 及 公 寓總 戶 數(shù) 1713戶 。 小 區(qū) 建 筑 主 要 由 15棟 樓 及 4組 商 業(yè)裙 房 組 成 。商 業(yè) ： 地 下 一 層 至 地 上 三 層 為 商 業(yè) 用 房 ， 總 建筑 面 積 2萬 平 米 。 25業(yè) 態(tài) 細 分 ： 地 下 一 層 ： 京 客 隆 超 市 餐 飲 咖 啡一 層 ： 快 餐 化 妝 品 鐘 表 珠 寶 飾 品 箱 包二 層 ： 鞋 時 尚 女 裝 三 層 ： 商 務 男 裝 運 動 休 閑 嬰 幼 兒 用 品 圖 書 p 區(qū) 域 商 業(yè) 競

16、爭 分 析n 競 爭 項 目 1撲 滿 山 26n 競 爭 項 目 2鑫 兆 雅 園位 置 ： 項 目 位 于 豐 臺 區(qū) 宋 莊 路 69號 ， 撲 滿 山 項 目 南 側 ，在 建 地 鐵 亦 莊 線 西 側 。規(guī) 模 ： 該 項 目 占 地 6.5萬 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 22萬 平 方 米 ，由 6層 、 14層 板 樓 、 22層 塔 樓 組 成 。商 業(yè) 構 成 ： 該 小 區(qū) 臨 近 地 鐵 亦 莊 線 一 側 為 地 上 一 層 底 商 ， 底 商 形 式 為 獨 立 商 鋪 ， 主 要 為 滿 足 社 區(qū) 居 民 生 活 的 需 要 。商 業(yè) 業(yè) 態(tài) ： 好 利

17、 來 蛋 糕 房 、 鏈 家 地 產 、 我 愛 我 家 、 物 美便 利 店 、 自 行 車 銷 售 商 店 、 美 容 美 發(fā) 店 、 服 裝 店 等 。 p 區(qū) 域 商 業(yè) 競 爭 分 析 27n 競 爭 項 目 3頂 秀 欣 園位 置 ： 頂 秀 欣 園 小 區(qū) 位 于 豐 臺 區(qū) 石 榴 莊 ， 市 皮 革 五 金 廠內 。 據(jù) 宋 家 莊 交 通 樞 紐 300米 。規(guī) 模 ： 該 小 區(qū) 是 2003年 北 京 市 政 府 批 準 的 經(jīng) 濟 適 用 房 項目 ， 占 地 2.61公 頃 ， 總 建 筑 面 積 11.33萬 平 方 米 ,由 四 棟22層 塔 樓 組 成 ， 總

18、 戶 數(shù) 為 1031戶 。商 業(yè) ： 該 小 區(qū) 商 業(yè) 主 要 分 三 部 分 ， 分 別 為 錦 江 之 星 旅 館 、全 福 德 烤 鴨 店 、 龍 健 都 商 務 酒 店 。 p 區(qū) 域 商 業(yè) 競 爭 分 析 28n 競 爭 項 目 4政 華 家 園位 置 ： 該 小 區(qū) 為 政 馨 家 園 三 區(qū) ， 項 目 位 于 宋 家 莊 葦 子 坑149、 150號 ， 距 地 鐵 5號 線 宋 家 莊 站 100米 。規(guī) 模 ： 小 區(qū) 由 4棟 22層 高 的 塔 樓 和 7個 板 式 小 高 層 組 成 。占 地 2萬 平 方 米 ， 總 建 筑 面 積 13.2萬 平 方 米 。

19、商 業(yè) ： 政 華 家 園 的 底 商 集 中 在 E座 ， 包 括 地 上 兩 層 和 地 下一 層 ， 共 12260平 米 。 該 項 目 商 業(yè) 定 位 為 小 商 品 市 場 ， 檔次 較 低 。 p 區(qū) 域 商 業(yè) 競 爭 分 析 29商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 細 分 ： 地 下 一 層 ： 蔬 菜 、 水 果 、 生 鮮 、 小 五 金 、 小 百 貨一 層 ： 珠 寶 飾 品 、 鞋 、 箱 包 皮 具 、 數(shù) 碼 通 信 、 小 家 電二 層 ： 男 女 休 閑 服 裝 、 運 動 服 裝 、 針 織 、 床 上 用 品 、 兒 童 嬰 幼 用 品 p 區(qū) 域 商 業(yè) 競 爭 分 析n

20、 競 爭 項 目 4政 華 家 園 30p 典 型 案 例 分 析 /明 天 第 一 城n 案 例 選 擇 依 據(jù)同 為 交 通 樞 紐 ， 明 天 第 一 城 位 于 立 水 橋 交 通 樞 紐 ， 立 水 橋 樞 紐與 地 鐵 5號 線 、 13號 線 接 駁 ；明 天 第 一 城 和 本 案 同 處 地 鐵 5號 線 ， 且 分 布 于 南 北 兩 端 ；立 水 橋 區(qū) 域 和 宋 家 莊 區(qū) 域 都 不 是 傳 統(tǒng) 的 商 業(yè) 區(qū) ， 是 5號 線 開 通 催生 的 新 興 商 圈 ；立 水 橋 區(qū) 域 和 宋 家 莊 區(qū) 域 都 有 大 量 的 居 住 區(qū) ， 且 經(jīng) 濟 適 用 房

21、 比 重 較 大 ；區(qū) 域 商 業(yè) 配 套 嚴 重 不 足 ， 商 業(yè) 需 求 大 于 區(qū) 域 供 給 。 31 位 置 ： 朝 陽 區(qū) 立 水 橋 ， 緊 鄰 13000畝 國 家 森 林 公 園 商 圈 ： 立 水 橋 商 圈 環(huán) 線 位 置 ： 北 五 環(huán) 至 六 環(huán) 建 筑 面 積 ： 50萬 平 米 ， 其 中 商 業(yè) 面 積 10萬 平 方 米 投 資 商 ： 北 京 明 天 房 地 產 開 發(fā) 有 限 公 司 開 發(fā) 商 ： 北 京 中 聯(lián) 亞 國 際 會 展 中 心 有 限 公 司 樓 型 :框 架 結 構 ， 社 區(qū) 底 商 與 獨 體 商 鋪 n 基 本 信 息 p 典 型

22、 案 例 分 析 /明 天 第 一 城 32n 交 通 京 北 惟 一 的 軌 道 交 通 樞 紐 中 心 ; 距 北 五 環(huán) 路 僅 3公 里 ， 安 立 路 、 北 苑 路 、 立 湯 路 三 條 貫 穿 京 城 南 北 的 交 通 大 動 脈 ， 匯 集 30多 條 公 交 線 路 ， 日 車 流 量 達 10萬 車 次 ； 輕 軌 13號 線 和 地 鐵 5號 線 交 匯 站 立 水 橋 站 的 核 心 要 沖 ， 1小 時 可 以 通 達 北 京 東 西 南 北 中 。 p 典 型 案 例 分 析 /明 天 第 一 城 33n 商 業(yè) 規(guī) 劃 整 個 商 業(yè) 中 心 根 據(jù) 各 自

23、的 地 理 位置 ， 規(guī) 劃 了 六 大 主 題 商 業(yè) 區(qū) ： “ 超 級 購 物 港 ” “ 美 食 名 品 街 ” “ 熱 力 不 夜 城 ” “ 藍 調 風 情 街 ” “ 精 品 休 閑 城 ” “ 立 水 橋 市 場 ” 業(yè) 態(tài) 涉 及 家 居 百 貨 、 超 市 購 物 中心 、 休 閑 娛 樂 、 餐 飲 名 品 等 百 姓 生活 的 各 個 層 面 。 p 典 型 案 例 分 析 /明 天 第 一 城 34n 周 邊 住 宅 規(guī) 模 (終 端 消 費 群 )明 天 商 業(yè) 中 心 周 邊 住 宅 物 業(yè) 統(tǒng) 計 表項 目 名 稱 項 目 體 量 （ ） 入 住 人 口 數(shù) 量

24、 （ 人 ） 備 注01、 天 通 苑 住 宅 小 區(qū) 490000 逾 50萬 人 區(qū) 域 居 住 人 群 都 極 具 消 費潛 能 。 目 前 區(qū) 域 居 住 人 群年 齡 基 本 集 中 在 2545歲 ，主 要 為 在 中 關 村 、 亞 運 村 、CBD、 望 京 等 區(qū) 域 的 上 班人 群 ， 其 中 IT精 英 、 外 企白 領 、 自 由 職 業(yè) 者 等 人 群占 據(jù) 置 業(yè) 者 主 流 。 客 戶 相對 受 教 育 文 化 程 度 較 高 ，消 費 力 強 。 02、 北 苑 家 園 210000003、 鑫 兆 麗 園 6000004、 楓 渡 3500005、 萬 科

25、星 園 36000006、 新 街 坊 17000007、 時 代 莊 園 11000008、 山 水 La vie 30000009、 威 尼 斯 花 園 17656310、 溫 哥 華 森 林 22800011、 渡 上 35312合 計 390萬 平 方 米 p 典 型 案 例 分 析 /明 天 第 一 城 35n 周 邊 商 業(yè) 分 布 及 租 金 水 平明 天 第 一 城 周 邊 商 業(yè) 物 業(yè) 調 研項 目 名 稱 商 業(yè) 體 量 （ 平 米 ） 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài) 主 力 店 租 金 水 平 （ 元 平米 天 ）天 通 苑 住 宅 小 區(qū) 15000 社 區(qū) 配 套 商 業(yè)(百 貨

26、、 超 市 、 其 它 配 套 ） 西 單 商 場 、 大 鴨 梨 - . 北苑家園 易 事 達 購 物 廣 場 50000 百 貨 、 健 身 、 餐 飲 盛 興 超 市 、 麥 當 勞金 潤 百 貨 . -北 苑 華 天 市 場 15000 服 裝 、 餐 飲 、 娛 樂 、 小 商 品 妙 樂 軒 酒 樓 地 上 F 地 上 F 地 上 F 北 苑 底 商 8000 健 身 、 休 閑 、 超 市 等 生 活 配 套 上 島 咖 啡農 行 工 行 地 上 F 地 上 F 北 方 明 珠 50000 百 貨 、 超 市 、 餐 飲 麥 當 勞 、 上 海聯(lián) 華 超 市 地 上 F均 價 金

27、 泉 購 物 廣 場 60000 高 檔 社 區(qū) 商 業(yè) 中 心 未 確 定 均 價 領 地 5000 社 區(qū) 配 套 商 業(yè) 未 確 定 均 價 溫 哥 華 森 林 12000 高 檔 餐 飲 、 休 閑 娛 樂 未 確 定 - p 典 型 案 例 分 析 /明 天 第 一 城 36項 目 背 景1 區(qū) 域 市 場 分 析2 消 費 群 體 分 析3 項 目 定 位 5 廣 告 策 劃 建 議6 經(jīng) 營 者 分 析消 費 者 分 析項 目 本 體 分 析4 經(jīng) 濟 收 益 評 價7 37n 調 研 方 式 ： 面 對 面 深 度 訪 談n 涉 及 業(yè) 種 ： 中 餐 、 健 身 房 、 美

28、容 院 、 中 式 快 餐 等n 需 要 特 征 ：n 經(jīng) 營 者 特 征 ： u 年 齡 在 30-45歲 之 間u 有 一 定 的 經(jīng) 營 經(jīng) 驗u 有 經(jīng) 濟 基 礎 u 有 商 業(yè) 發(fā) 展 眼 光u 能 承 受 較 大 壓 力 p 經(jīng) 營 者 分 析 中 式 餐 飲 健 身 房 美 容 院 中 式 快 餐面 積 需 求 （ 平 方 米 ） 200-300 300-1000 120-150 100-200租 金 承 受 （ 元 /m2 天 ） 4-5 3-4 3 4-5 38p 經(jīng) 營 者 分 析n 對 本 案 的 關 注 點 ： 樞 紐 周 邊 人 流 量 大 ， 居 民 區(qū) 眾 多

29、， 商 業(yè) 發(fā) 展 潛 力 大 ； 周 邊 餐 飲 稀 缺 ， 多 引 進 餐 飲 業(yè) 種 ， 達 到 規(guī) 模 效 應 。 周 邊 居 民 對 休 閑 娛 樂 產 業(yè) 有 較 大 需 求 。 物 業(yè) 產 品 的 面 積 可 靈 活 分 割 ， 以 便 不 同 業(yè) 種 的 經(jīng) 營 選 擇 。 39n 調 研 方 式 ： 結 構 式 問 卷 攔 截 訪 問n 調 研 對 象 ： 地 鐵 5號 線 宋 家 莊 站 及 周 邊 居 民 區(qū)n 樣 本 量 ： 400份p 消 費 者 分 析 調 查 問 卷 模 板 40p 消 費 者 分 析 年 齡 特 征 ： 樞 紐 客 流 以 年 輕 人 為 主 ，

30、 18-35歲占 到 總 體 的 74%； 受 教 育 程 度 特 征 ： 被 訪 者 受 教 育 程 度 較 高 ， 有82%的 受 訪 者 受 過 中 高 等 教 育 ； n 消 費 者 構 成 特 征 41p 消 費 者 分 析 職 業(yè) 特 征 ： 以 商 業(yè) 、 服 務 業(yè) 等 第 三 產 業(yè)為 主 ， 值 得 關 注 的 是 由 于 金 融 危 機 的 影響 ， 待 業(yè) 者 比 例 也 在 上 升 。 收 入 特 征 ： 以 中 等 收 入 為 主 ， 63%的 人收 入 在 1000元 到 5000元 ， 但 收 入 在10000元 以 上 的 高 收 入 者 較 少 。n 消 費

31、 者 構 成 特 征 42p 消 費 者 分 析 出 行 方 式 ： 日 常 出 行 以 公 共 交 通 方 式 為 主 ， 占到 70%； 到 達 項 目 地 的 頻 率 ： 受 訪 者 大 多 數(shù) 是 住 在 宋 家莊 周 邊 或 來 宋 家 莊 換 乘 ， 每 月 往 來 項 目 地 的 次數(shù) 較 多 ， 每 月 往 來 16-22次 的 人 達 到 47%。n 消 費 者 出 行 特 征 43p 消 費 者 分 析 對 超 市 的 需 求 ： 受 訪 者 對 超 市 需 求 較 大 ， 每月 去 超 市 消 費 次 數(shù) 較 多 ， 只 有 9%左 右 的 人 每月 去 超 市 消 費

32、不 到 兩 次 ； 對 百 貨 商 場 的 需 求 ： 受 訪 者 對 百 貨 商 場 的 需求 相 對 于 對 超 市 的 需 求 較 低 ， 每 月 有 36%的人 去 百 貨 商 場 購 物 次 數(shù) 不 到 兩 次 。n 消 費 者 消 費 特 征 44 超 市 的 消 費 規(guī) 模 ： 每 次 超 市 消 費 客 單 價在 20-50元 占 的 比 重 最 大 ， 達 到 57%； 百 貨 的 消 費 規(guī) 模 ： 每 次 百 貨 商 場 消 費 客單 價 在 200元 -500元 占 的 比 重 最 大 ， 達 到49%。 p 消 費 者 分 析n 消 費 者 消 費 特 征 45p 消

33、 費 者 分 析 業(yè) 種 方 面 ： 對 餐 飲 的 需 求 較 大 ， 其 中 對特 色 小 吃 和 中 式 快 餐 較 為 青 睞 。 業(yè) 態(tài) 方 面 ： 希 望 樞 紐 周 邊 的 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 有大 型 綜 合 性 超 市 、 品 牌 專 賣 、 中 西 快 餐 、休 閑 咖 啡 、 茶 餐 廳 等 。n 消 費 者 對 商 業(yè) 的 需 求 特 征 46p 消 費 者 分 析n 消 費 者 特 征 總 結 ：t 年 輕 人t 受 過 中 高 等 教 育t 生 活 節(jié) 奏 快t 享 受 公 共 交 通 帶 來 的 便 利t 追 求 快 捷 文 化 t 有 一 定 消 費 能 力 47區(qū)

34、 域 市 場 分 析2 消 費 群 體 分 析3 項 目 定 位5 廣 告 策 劃 建 議6 項 目 本 體 分 析4 項 目 內 部 狀 況項 目 四 至項 目 周 邊 交 通 狀 況項 目 SWOT分 析項 目 背 景1 經(jīng) 濟 收 益 評 價7 48p 項 目 內 部 狀 況地 塊 內 部 目 前 為 公 交 車 停 車 場 ； 南 側 為 待 拆 遷 平 房 ， 臨 街 有 部 分 門 商 鋪地 塊 內 部 東 北 側 為 中 鐵 四 局 亦 莊 線 01標 項 目 經(jīng) 理 部 地 塊 內 部 西 側 為 地 鐵 亦 莊 線 施 工 現(xiàn) 場 49東 部 ： 政 華 小 區(qū) 、 格 林

35、豪 泰 酒 店 、 如 家 快 捷 酒店西 部 ： 鑫 兆 雅 園 、 撲 滿 山 商 住 公 寓 、 地 鐵 亦 莊線南 部 ： 頂 秀 欣 園 、 正 在 拆 遷 的 雙 廟 村 北 部 ： 地 鐵 5號 線 、 地 鐵 10號 線 、 萬 科 兩 限 房項 目 、 建 工 集 團 經(jīng) 濟 適 用 房 項 目北西東南 p 地 塊 四 至 50p 項 目 周 邊 交 通 狀 況 宋 家 莊 周 邊 目 前 交 通 較 凌 亂 ， 道 路 較 窄 ， 沒 有 形 成 交 通 網(wǎng) 絡 。隨 著 交 通 樞 紐 的 建 設 ， 周 邊 道 路 也 將 擴 建 ， 交 通 狀 況 將 得 以 改 善

36、 。 宋 家 莊 路 ： 從 南 三 環(huán) 至 南 四 環(huán) ， 寬 40米 ， 約 2.9公 里 ； 北 楊 樹 街 ： 南 三 環(huán) 至 南 四 環(huán) ， 寬 35米 ， 全 長 約 2.9公 里 ； 南 頂 路 ： 蒲 黃 榆 路 至 北 楊 樹 街 ， 寬 35米 ， 約 1公 里 ； 石 榴 莊 七 號 路 ： 從 南 頂 路 至 石 榴 莊 路 ， 寬 30米 ， 全 長 約 380米 ； 石 榴 莊 一 號 路 ： 從 宋 家 莊 路 至 石 榴 莊 七 號 路 ， 寬 20米 ， 全 長 約 200米 。 已 確 定改 擴 建 的 路 段 南苑路 京 津 塘 高 速南 三 環(huán) 中 路光

37、 彩 路 方莊南路 呂營大街南頂路 宋家莊路石 榴 莊 路 石榴莊七號路 方 莊 東 路成 儀 路南 四 環(huán) 東 路 小紅門路石 榴 莊 1號 路北楊樹街 51p 項 目 SWOT分 析 其 他 項 目 的 競 爭 威 脅 。 新 建 設 的 居 住 區(qū) 大多 都 配 有 底 商 ， 供 應 量 暫 不 可 知 ； 宏 觀 經(jīng) 濟 的 威 脅 。 目 前 全 球 范 圍 內 的 經(jīng) 濟不 景 氣 ， 造 成 商 家 進 場 的 愿 望 不 強 烈 和 消費 者 的 消 費 謹 慎 。 片 區(qū) 內 商 業(yè) 基 礎 薄 弱 。 目 片 區(qū) 內 商 業(yè) 配 套的 檔 次 較 低 ， 影 響 收 入

38、預 期 ； 消 費 能 力 有 限 。 周 邊 住 宅 大 多 為 經(jīng) 濟 適 用房 ， 居 民 收 入 水 平 不 是 很 高 。 生 活 配 套 匱 乏 。 需 要 大 量 的 配 套 商 業(yè) 滿 足區(qū) 域 居 民 的 日 常 生 活 ； 未 來 消 費 人 口 眾 多 。 宋 家 莊 經(jīng) 濟 適 用 房 項目 、 萬 科 兩 限 房 項 目 都 將 在 2010年 入 住 ，使 得 有 更 多 的 常 住 人 口 入 住 。 交 通 通 達 性 高 。 政 府 大 力 改 善 周 邊 環(huán) 境 ，道 路 改 建 后 路 網(wǎng) 發(fā) 達 。 交 通 便 捷 性 好 。 匯 集 3線 地 鐵 (5

39、號 、 10號 、亦 莊 線 )、 市 區(qū) 公 交 、 長 途 客 運 、 出 租 車 、私 家 車 、 自 行 車 等 多 種 交 通 方 式 。 客 流 量 大 。 交 通 樞 紐 的 匯 集 功 能 ， 使 得 項目 能 保 持 級 高 的 人 流 量 。 項 目 成 規(guī) 模 。 1.5萬 的 商 業(yè) 規(guī) 劃 面 積 ， 具 有一 定 的 規(guī) 模 效 應 。機 會 威 脅優(yōu) 勢 劣 勢 52項 目 背 景1 區(qū) 域 市 場 分 析2 消 費 群 體 分 析3 項 目 定 位5 廣 告 策 劃 建 議6 項 目 總 體 定 位零 售 商 業(yè) 定 位綜 合 主 樓 定 位商 業(yè) 的 管 理

40、模 式 建 議項 目 本 體 分 析4 經(jīng) 濟 收 益 評 價7 53地段價值的提升規(guī)模效應業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領先主力店招商統(tǒng)一管理、規(guī)范經(jīng)營營銷促動市場神經(jīng)決 定 商 業(yè) 成 敗 的 六 大 因 素 定 位區(qū) 位投 資 性 經(jīng) 營 我 們 的 突 破 口 在 哪 里 ？規(guī) 模 營 銷 p 項 目 總 體 定 位 54項 目 定 位 的 原 則 1、 與 區(qū) 域 的 文 化 及 消 費 水 平 相 協(xié) 調 ； 2、 與 本 區(qū) 域 現(xiàn) 有 商 業(yè) 有 機 結 合 ， 并 形 成 差 異 化 ， 避 免 惡 性 競 爭 ； 3、 定 位 后 的 產 品 ， 更 利 于 實 現(xiàn) 高 出 租 率 、 高

41、 租 金 回 報 及 利 于 商 家 經(jīng) 營 的 三 重 突 破 ；p 項 目 總 體 定 位 55區(qū) 域 中 心 級 多 功 能 生 活 體 驗 中 心 未 來 的 商 圈 核 心n 總 體 定 位 的 愿 景 ： 遠 景 規(guī) 劃 為 推 動 宋 家 莊 商 圈 的 形 成 及 發(fā) 展 ； 憑 借 最 早 入 市 的 優(yōu) 勢 ， 率 先 領 導 新 商 圈 的 形 成 ； 標 桿 作 用 ， 奠 定 未 來 商 圈 的 核 心 地 位 。 p 項 目 總 體 定 位n 總 體 定 位 釋 意 ： 區(qū) 域 中 心 級 ： 以 交 通 樞 紐 巨 大 客 流 作 為 支 撐 點 ， 以 本 區(qū)

42、域 稀 缺 的 商 業(yè) 作 為 熱 點 ， 打 造 區(qū)域 商 業(yè) 中 心 地 位 。 多 功 能 ： 由 多 種 業(yè) 種 與 業(yè) 態(tài) 的 組 合 ， 成 為 集 休 閑 、 娛 樂 、 購 物 、 辦 公 、 住 宿 于 一 體 的 商業(yè) 組 合 體 。 生 活 體 驗 中 心 ： 創(chuàng) 新 一 種 商 業(yè) 模 式 ， 引 領 一 種 全 新 的 生 活 方 式 。 56中 檔 為 主 ， 輻 射 面 廣 泛n 檔 次 定 位p 項 目 總 體 定 位n 定 位 依 據(jù) ： 區(qū) 域 協(xié) 調 。 周 邊 商 業(yè) 檔 次 較 低 ， 如 定 位 成 高 端 ， 將 會 使 檔 次 拉 得 過 大 ，

43、 造 成 區(qū) 域 不 協(xié) 調 ； 消 費 力 。 周 邊 居 民 以 經(jīng) 濟 適 用 房 住 戶 為 主 ， 收 入 中 等 ， 消 費 能 力 有 限 ； 增 加 輻 射 面 。 商 業(yè) 的 類 別 以 中 檔 為 主 ， 但 進 行 業(yè) 態(tài) 豐 富 ， 餐 飲 、 休 閑 娛 樂 留 住 人 群 ， 零 售 、購 物 帶 來 利 潤 。 57p 商 業(yè) 體 量 定 位n 區(qū) 域 內 商 業(yè) 面 積 預 測 按 照 城 市 居 住 區(qū) 規(guī) 劃 設 計 規(guī) 范 的 規(guī) 定 ， 在 城 鎮(zhèn) 規(guī) 劃 中 以 居 住 區(qū) 人 口 規(guī) 模 確 定商 業(yè) 配 套 的 面 積 ， 對 于 公 共 服 務

44、設 施 的 控 制 指 標 規(guī) 定 如 下 ： 每 千 人 商 業(yè) 服 務 建 筑 面 積 700-910平 方 米 ； 每 千 人 社 區(qū) 服 務 指 標 59-464平 方 米 ； 每 千 人 的 商 業(yè) 及 社 區(qū) 服 務 面 積 為 759-1374平 方 米 。 按 此 標 準 測 算 ， 宋 家 莊 樞 紐 周 邊 居 住 居 民 12萬 左 右 ， 所 需 商 業(yè) 配 套 面 積 總 和 在 9.1-16.5萬 平 米 之 間 。 通 過 我 們 的 實 地 調 查 ， 目 前 宋 家 莊 區(qū) 域 的 商 業(yè) 總 體 量 不 到 4.5萬 平 米 ， 商 業(yè) 開 發(fā)的 缺 口 在

45、 4.6-12萬 平 米 之 間 ， 這 為 本 項 目 的 開 發(fā) 入 市 提 供 良 好 的 機 間 與 巨 大 空 間 。 58n 商 業(yè) 體 量 測 算 推 算 方 法 ： 哈 夫 概 率 推 算 法 哈 夫 概 率 推 算 法 以 零 售 引 力 模 型 為 基 礎 ， 根 據(jù) 消 費 者 的 選 擇 行 為 機 率 ， 將 商 業(yè) 的吸 引 力 、 經(jīng) 營 面 積 同 消 費 者 來 本 商 業(yè) 的 距 離 進 行 了 界 定 與 測 算 。S =（ Da*Db） /Dc 公 式 （ 1） S 表 示 項 目 D可 能 最 大 的 商 業(yè) 體 量 ； D 項 目 輻 射 范 圍 ；

46、 Da 表 示 項 目 D可 能 最 大 的 有 效 人 流 量 ； Db 表 示 項 目 D所 在 地 區(qū) 人 均 零 售 消 費 額 ； Dc 表 示 項 目 D所 在 地 區(qū) 商 業(yè) 設 施 每 平 方 米 平 均 營 業(yè) 額 。 p 商 業(yè) 體 量 定 位 59 商 圈 有 效 人 口 （ Da） 消 費 者 前 往 商 業(yè) 項 目 的 消 費 忠 誠 度 是 隨 距 離 的 遠 近 而 不 同 的 。 根 據(jù) 商 圈 劃 分 的 一 般 原 則和 商 圈 滲 透 率 的 一 般 性 指 標 ， 核 心 商 圈 滲 透 率 為 55%、 次 級 商 圈 滲 透 率 為 30%、 其 他

47、 為 路 過 性消 費 5%。 根 據(jù) 本 次 市 場 調 查 的 情 況 ， 本 項 目 周 邊 人 口 達 12萬 人 以 上 ， 其 中 ：p 商 業(yè) 體 量 定 位 Da = 核 心 商 圈 人 口 *55% + 次 級 商 圈 人 口 *30% + 路 過 性 人 口 *5% = 4*0.55 + 8*0.3 + 45*0.05 = 6.85（ 萬 人 ）商 圈 劃 分 商 圈 人 口（ 萬 人 ） 備 注核 心 商 圈 4 500米 范 圍 內次 級 商 圈 8 1公 里 范 圍 內 （ 12萬 -4萬 ）路 過 性人 口 45 預 計 2037年 宋 家 莊 樞 紐 站 全 日

48、客 運 量 將 達 到 70萬 人 次 ， 樞 紐 建 成 1-2年 ， 達 到25%的 客 流 量 ， 減 去 已 計 算 的 本 區(qū) 域 居 民 客 流 ， 日 均 1.5萬 人 ， 每 月 45萬 人 。 60 分 類 人 均 消 費 額 （ Db） 根 據(jù) 本 次 消 費 者 購 物 習 慣 調 查 ， 可 以 得 知 區(qū) 域 內 人 均 零 售 消 費 額 約 為 641元 /月 。 Db = 641（ 元 /月 ） 每 平 米 商 業(yè) 營 業(yè) 額 （ Dc） 根 據(jù) 本 次 商 鋪 經(jīng) 營 者 調 查 ， 可 以 得 知 商 業(yè) 每 平 米 營 業(yè) 額 約 為 725元 /平 米

49、月 。 Dc = 725（ 元 /平 米 月 ） 將 Da、 Db和 Dc的 賦 值 分 別 代 入 公 式 （ 1） ， 根 據(jù) 哈 夫 測 算 模 型 的 推 算 結 果 ： S =（ Da*Db） /Dc =（ 6.85*641） /725 = 6.05萬 平 方 米 p 商 業(yè) 體 量 定 位 由 此 推 算 出 項 目 地 所 在 區(qū) 域 理 論 上 可 以 容 納 的 商 業(yè) 體 量 為 6.05萬 平 方 米 ， 減 去 4.5萬 的 現(xiàn) 有 商 業(yè) 面 積 ， 還 需 要 1.55萬 的 商 業(yè) 。 本 項 目 0.94萬 平 方 米 的 商 業(yè) 可 用 面 積 具 有 很大

50、的 開 發(fā) 機 會 ， 是 合 理 、 可 行 的 。 61p 零 售 商 業(yè) 定 位集 休 閑 餐 飲 、 時 尚 購 物 、 生 活 體 驗 于 一 體 的 休 閑 商 業(yè) 中 心 零 售 商 業(yè) 功 能 定 位 62 清 晨 時 分 ： 環(huán) 境 優(yōu) 美 的 營 養(yǎng) 早 餐 ， 從 容 面 對 繁 忙 的 一 天 ；p 零 售 商 業(yè) 定 位n 定 位 描 述 63 下 班 后 ： 各 類 特 色 餐 飲 ， 是 好 友 親 朋 聚 會 、 商 務 宴 請 的 最 佳 選 擇 。p 零 售 商 業(yè) 定 位 64 休 息 日 ： 放 下 一 星 期 的 工 作 壓 力 ， 偕 同 家 人 朋

51、 友 在 時 尚 精 品 店 尋 找 驚 喜 ；p 零 售 商 業(yè) 定 位 65 雙 休 日 ： 在 SPA、 健 身 房 松 弛 緊 繃 的 肌 肉 ， 放 松 心 情 ；p 零 售 商 業(yè) 定 位 66 主 力 商 家 ： 特 色 餐 飲 及 特 色 休 閑 吧 。 如 ： 綜 合 超 市 、 必 勝 客 、 上 島 咖 啡 、 名 典 咖 啡 等 ； 品 牌 專 賣 店 、 專 業(yè) 店 、 便 利 店 ： 如 服 裝 、 咖 啡 廳 、 健 身 中 心 、 連 鎖 餐 飲 店 、 7-Eleven等 ； 獨 立 經(jīng) 營 者 ： 少 量 的 ， 具 有 一 定 實 力 和 經(jīng) 營 經(jīng) 驗

52、的 經(jīng) 營 商 家 。n 經(jīng) 營 者 定 位p 零 售 商 業(yè) 定 位 67n 消 費 者 者 定 位 主 力 消 費 群 主 要 居 住 在 周 邊 社 區(qū) 及 每 天 往 返 樞 紐 的 人 群 有 穩(wěn) 定 收 入 ， 有 一 定 消 費 能 力 以 年 輕 追 求 時 尚 一 族 、 學 生 、 企 事 業(yè) 單 位 員 工 為 主 表 現(xiàn) 為 經(jīng) 常 性 消 費 次 主 力 消 費 群 居 住 在 宋 家 莊 周 邊 區(qū) 域 的 人 口 ， 如 亦 莊 、 豐 臺 東 部 等 區(qū) 域 追 求 時 尚 ， 有 一 定 的 消 費 能 力 表 現(xiàn) 為 往 復 消 費 ， 可 能 1個 月 來

53、 2-3次p 零 售 商 業(yè) 定 位 68n 業(yè) 態(tài) 組 合 定 位鑒 于 宋 家 莊 區(qū) 域 已 有 的 商 業(yè) 配 套 設 施 ， 配 合 我 司對 區(qū) 域 消 費 者 消 費 需 求 的 調 查 ， 建 議 本 項 目 的 主力 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 如 下 ：休 閑 精 品 類特 色 餐 飲 類 生 活 超 市 類 p 零 售 商 業(yè) 定 位 69n 業(yè) 態(tài) 比 例業(yè) 態(tài) 比 例 面 積 （ m2） 商 家 推 薦休 閑 精 品 商 業(yè) 50% 4710 如 ： 時 尚 精 品 服 裝 、 運 動 服 裝 、 飾 品 店 、 禮 品 店 、 化 妝 品 等生 活 超 市 30% 2750 如

54、 ： BHG超 市 、 華 潤 萬 家 超 市 、 屈 臣 氏 等 特 色 餐 飲 、 美 食 城 20% 1950 如 ： 麻 辣 誘 惑 、 福 華 肥 牛 、 小 肥 羊 、 上 島 咖 啡 、 沸 騰魚 鄉(xiāng) 、 康 師 傅 私 房 牛 肉 面 、 必 勝 客 、 麥 當 勞 、 肯 德基 等合 計 100% 其 他 根 據(jù) 商 業(yè) 項 目 一 般 的 業(yè) 態(tài) 配 比 需 求 ， 以 及 本 項 目 市 場 調 查 所 顯 示 的 特 殊 要 求 ， 我 們 給出 地 下 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 配 比 建 議 。 p 零 售 商 業(yè) 定 位 70 首 層 有 兩 大 功 能 ： 作 為 三 條

55、 軌 道 交 通 及 商 業(yè) 人 流 的 集 散 地 精 品 商 業(yè) 、 休 閑 商 業(yè) 的 經(jīng) 營 場 所 換 乘 大 廳 與 公 交 調 度n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 零 售 商 業(yè) 定 位 114 米 8米 飾 品服飾面包店化妝品鞋帽服飾甜品站 美甲麥當勞精品服飾 71換 乘 廳 變電所設 備 用 房 五 級 人 防 人 員 掩 蔽 區(qū)休 閑 型 商 業(yè) 美食城生 活 超 市地 下 一 層 n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 地 下 商 業(yè) 定 位 休 閑 型 商 業(yè) 圍 繞 電 梯 、 扶 梯 布 局 ， 減 少 消費 者 的 動 線 距 離 ， 利 于 商 業(yè) 經(jīng) 營 。 主 要 經(jīng)營

56、精 品 服 裝 、 鞋 帽 飾 品 、 餐 廳 等 ； 生 活 超 市 匯 集 人 流 ， 此 種 分 布 使 得 來 超 市的 人 必 經(jīng) 過 休 閑 型 商 業(yè) ； 美 食 城 以 快 餐 為 主 ， 充 分 體 現(xiàn) 樞 紐 快 捷 的特 點 。 72預 留休 閑業(yè) 態(tài) 自 行 車 庫 一 半 做 為 自 行 車 停 車 庫 。 另 一 半 不 做 重 點 考 慮 ， 情 況 允 許 ， 可 引進 桌 球 等 對 層 高 要 求 不 高 的 休 閑 業(yè) 態(tài) 。 地 下 夾 層 n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 零 售 商 業(yè) 定 位 73p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位集 公 共 事 業(yè) 、

57、 社 會 教 育 、 商 務 休 閑 于 一 體 的 綜 合 服 務 中 心 樞 紐 綜 合 主 樓 功 能 定 位 74 功 能 定 位 依 據(jù) 樞 紐 綜 合 主 樓 一 層 是 樞 紐 人 流 集 散 的 主 要 區(qū) 域 ， 將 樞 紐 地 下 部 分 與 地 上 部 分 隔 離 。如 果 綜 合 考 慮 整 體 發(fā) 展 零 售 商 業(yè) 將 形 成 商 業(yè) 斷 裂 帶 ， 不 能 保 證 商 業(yè) 的 完 整 性 和 地 上地 下 商 業(yè) 的 聯(lián) 動 ， 使 得 地 上 部 分 和 地 下 部 分 商 業(yè) 價 值 無 法 實 現(xiàn) 最 大 化 ； 根 據(jù) 我 司 對 樞 紐 經(jīng) 濟 課 題

58、的 專 項 研 究 ， 作 為 1型 交 通 樞 紐 ， 不 僅 要 考 慮 經(jīng) 濟 價 值 ，而 且 要 滿 足 城 市 功 能 配 套 。 開 發(fā) 公 共 事 業(yè) 配 套 、 扶 植 發(fā) 展 社 會 教 育 是 1型 交 通 樞 紐的 開 發(fā) 共 性 ； 從 區(qū) 域 需 求 來 看 ， 區(qū) 域 內 人 口 規(guī) 模 巨 大 ， 對 公 共 配 套 設 施 、 社 會 教 育 設 施 等 都 有 較 強 烈 的 需 求 。 根 據(jù) 城 市 居 住 區(qū) 規(guī) 劃 設 計 規(guī) 范 的 規(guī) 定 ， 每 千 人 金 融 郵 電 指 標 60-80平 方 米 ， 以 區(qū) 域 12萬 人 口 推 算 ， 金

59、 融 郵 電 設 施 所 需 7200平 米 左 右 ； 區(qū) 域 內 有 如 家 快 捷 、 格 林 豪 泰 、 錦 江 之 星 等 經(jīng) 濟 型 酒 店 ， 說 明 區(qū) 域 內 對 經(jīng) 濟 型 酒 店有 一 定 需 求 。 本 案 具 有 交 通 樞 紐 優(yōu) 勢 、 商 業(yè) 配 套 優(yōu) 勢 、 商 務 辦 公 優(yōu) 勢 ， 如 果 綜 合 主樓 內 設 立 經(jīng) 濟 型 酒 店 ， 相 對 于 以 上 幾 家 酒 店 更 具 有 競 爭 力 。 本 項 目 也 要 滿 足 交 通 樞 紐 自 身 所 必 備 的 管 理 、 服 務 、 安 保 等 方 面 的 辦 公 場 地 需 求 。p 樞 紐

60、綜 合 主 樓 定 位 75p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位n 業(yè) 態(tài) 組 合 定 位鑒 于 樞 紐 主 樓 的 建 筑 形 態(tài) 及 區(qū) 域 現(xiàn) 狀 ， 配合 我 司 對 區(qū) 域 消 費 者 消 費 需 求 的 調 查 ， 建議 本 項 目 的 樞 紐 主 樓 業(yè) 態(tài) 如 下 ：金 融 、 郵 政 類社 會 教 育 類 商 務 辦 公 類經(jīng) 濟 型 酒 店 76n 業(yè) 態(tài) 比 例p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位業(yè) 態(tài) 比 例 面 積 （ m2） 商 家 推 薦金 融 、 社 會 服 務 22% 3616 如 ： 工 商 銀 行 、 建 設 銀 行 、 郵 政 儲 蓄 、 中 國 移 動 等

61、社 會 教 育 8% 1372 如 ： 韋 氏 英 語 、 英 孚 英 語 、 北 大 青 鳥 、 鋼 琴 培 訓 等 辦 公 樓 38% 5930 經(jīng) 濟 型 酒 店 32% 5224 如 ： 漢 庭 酒 店 、 七 天 酒 店 、 桔 子 酒 店 等合 計 100% 其 他 根 據(jù) 樞 紐 主 樓 的 建 筑 形 態(tài) ， 區(qū) 域 市 場 需 求 以 及 本 項 目 市 場 調 查 所 顯 示 的 特 殊 要 求 ， 我們 給 出 樞 紐 主 樓 業(yè) 態(tài) 配 比 建 議 。 77 二 層 平 面 二 層 業(yè) 態(tài) 布 局 ： 公 安 部 門 用 房 銀 行 、 郵 政 、 移 動 等 公 共

62、事 業(yè) 經(jīng) 營 場 所 英 語 培 訓 、 少 兒 培 訓 、 課 外 輔 導 機 構 公 交 辦 公 區(qū) n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位 78 三 層 平 面 三 層 業(yè) 態(tài) 布 局 ： 經(jīng) 濟 型 酒 店 用 房 對 外 出 租 用 的 寫 字 樓 樞 紐 指 揮 中 心 n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位 79 四 層 平 面 四 層 業(yè) 態(tài) 布 局 ： 經(jīng) 濟 型 酒 店 用 房 對 外 出 租 用 的 寫 字 樓 樞 紐 辦 公 用 房 n 功 能 業(yè) 態(tài) 布 局p 樞 紐 綜 合 主 樓 定 位 80p 功 能 設 計 建 議

63、n 在 設 計 上 需 要 解 決 的 問 題 在 合 理 布 局 的 基 礎 上 盡 量 提 高 使 用 面 積 ， 避 免 面 積 浪 費 ； 注 意 人 流 動 向 的 設 計 ， 使 商 業(yè) 盡 量 避 免 人 流 死 角 ， 提 高 商 業(yè) 的 價 值 ； 餐 飲 、 酒 店 等 特 殊 業(yè) 態(tài) 在 設 計 上 需 要 解 決 排 油 煙 、 通 風 換 氣 、 上 下 水 等問 題 ， 防 止 二 次 改 動 增 加 成 本 。 81p 商 業(yè) 管 理 模 式 建 議經(jīng) 營 模 式 基 本 做 法 長 處 弊 端自 主 招 商 業(yè) 主 成 立 專 門 的 商 業(yè)經(jīng) 營 管 理 公

64、司 能 獲 得 最 高 的 租 金 收 益 ，享 受 隨 著 商 業(yè) 成 熟 而 不 斷增 長 的 租 金 收 益 對 商 業(yè) 管 理 人 員 的 要 求 較高 ， 管 理 比 較 復 雜合 資 經(jīng) 營 和 專 業(yè) 商 業(yè) 管 理 公 司合 作 成 立 商 業(yè) 管 理 公司 能 夠 快 速 啟 動 樞 紐 商 業(yè) ，迅 速 獲 取 商 業(yè) 回 報 ， 同 時方 便 業(yè) 主 培 養(yǎng) 商 業(yè) 管 理 人才 。 業(yè) 主 參 與 商 業(yè) 管 理 ， 收 益回 報 有 一 定 的 市 場 風 險 ，同 事 還 要 和 合 作 伙 伴 分 享收 益 。 外 包 代 理 將 樞 紐 商 業(yè) 打 包 給 商業(yè)

65、 管 理 公 司 商 業(yè) 管 理 公 司 經(jīng) 驗 豐 富 、資 源 整 合 力 強 ， 業(yè) 主 管 理簡 單 ， 經(jīng) 營 收 入 穩(wěn) 定 代 理 費 較 高外 包 自 營 在 初 期 樞 紐 商 業(yè) 的 招商 權 授 予 專 業(yè) 的 商 業(yè)管 理 公 司 ， 期 限 為 三年 時 間 ； 三 年 后 樞 紐公 司 自 主 運 營 快 速 啟 動 樞 紐 商 業(yè) ， 也 有利 于 業(yè) 主 的 商 業(yè) 人 才 培 養(yǎng) ，能 夠 盡 享 商 業(yè) 成 熟 后 的 高租 金 收 益 需 要 在 三 年 的 時 間 內 支 付商 業(yè) 管 理 公 司 一 筆 服 務 費用 。n 零 售 商 業(yè) 的 管 理

66、模 式我 司 建 議 采 用 后 兩 種 管 理 模 式 ： 外 包 代 理 和 外 包 自 營 82p 商 業(yè) 管 理 模 式 建 議n 酒 店 的 管 理 模 式經(jīng) 營 模 式 基 本 做 法 長 處 弊 端自 建 自 營 樞 紐 公 司 自 建 自 營 創(chuàng) 建 自 有 的 酒 店 品 牌 ， 獨 享 較高 的 收 益 需 要 投 入 大 量 的 人 力 、物 力 ， 前 期 的 經(jīng) 營 成 本較 高特 許 經(jīng) 營 通 過 加 盟 的 方 式 ， 樞紐 公 司 自 行 經(jīng) 營 品 牌 有 保 證 ， 可 得 到 品 牌 商 家的 技 術 支 持 前 期 需 要 交 納 一 定 的 加盟 費 ， 后 期 的 經(jīng) 營 需 要投 入 大 量 的 人 力 、 物 力 租 賃 經(jīng) 營 按 時 收 取 一 定 得 租 金 快 速 啟 動 樞 紐 商 業(yè) ， 迅 速 獲 取一 定 的 商 業(yè) 回 報 所 收 取 的 租 金 水 平 較 低 ，平 均 租 金 水 平 1.5 3元 /平 米 .天全 權 委 托 管 理 與 專 業(yè) 的 酒 店 管 理 合作 ， 委 托 酒 店 管 理 公司 進 行