合法經(jīng)營(yíng) 規(guī)范管理 真誠(chéng)服務(wù) 提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

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1、合法經(jīng)營(yíng) 標(biāo)準(zhǔn)管理 真誠(chéng)效勞 進(jìn)步企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 　　合法經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)管理真誠(chéng)效勞進(jìn)步企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 　　物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)八十年代在中國(guó)出現(xiàn)以來(lái)，經(jīng)過(guò)了二十多年的開(kāi)展，已成為一個(gè)舉足輕重的行業(yè)。隨著去年國(guó)家?物業(yè)管理?xiàng)l例?的公布施行，以及一系列配套方法的出臺(tái)，使我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)更加安康、標(biāo)準(zhǔn)的快速開(kāi)展時(shí)期，特別是?物業(yè)管理招投標(biāo)方法?、?企業(yè)資質(zhì)管理方法?的出臺(tái)，使得物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序更加公平、標(biāo)準(zhǔn)，競(jìng)爭(zhēng)也將更加劇烈。那末，物業(yè)管理企業(yè)如何在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存、開(kāi)展、壯大？應(yīng)該是企業(yè)管理層認(rèn)真研究的課題。 　　今天，我僅從以下幾個(gè)方面闡述自己的看法，與同行討論：

2、 　　一、強(qiáng)化法律意識(shí)，標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)行為，學(xué)法、知法、用法、宣傳法，在合法經(jīng)營(yíng)中求生存。 　　1、物業(yè)管理一直是投訴較多、糾紛不斷的行業(yè)，假如不能及時(shí)化解的話，就會(huì)導(dǎo)致下面這樣一個(gè)惡性循環(huán)：少數(shù)業(yè)主不滿意少數(shù)業(yè)主不交費(fèi)物業(yè)公司收不抵支或達(dá)不到預(yù)期效益效勞標(biāo)準(zhǔn)下降更多的業(yè)主更大的不滿意物業(yè)公司失盤。 　　造成這種場(chǎng)面有兩個(gè)方面的原因： 　　一方面，是物業(yè)公司的問(wèn)題?？赡苁俏飿I(yè)公司效勞不到位或出現(xiàn)管理失誤；也可能并不是物業(yè)公司的事，但工作人員解釋不及時(shí)、不到位造成的；這說(shuō)明物業(yè)公司沒(méi)有依法履行合同。所以，物業(yè)公司首先要強(qiáng)化自身的法律意識(shí)，要組織員工認(rèn)真學(xué)習(xí)?條例?等有關(guān)法律知識(shí)

3、，依法標(biāo)準(zhǔn)管理，躲避法律風(fēng)險(xiǎn)。 　　另一方面，是業(yè)主的問(wèn)題。可能是由于業(yè)主不理解有關(guān)法規(guī)，不清楚甲、乙雙方的法律關(guān)系，不知道交了費(fèi)終究應(yīng)該享受什么樣的效勞。為了防止這種情況的發(fā)生，物業(yè)公司要向業(yè)主進(jìn)展?條例?等法律、法規(guī)知識(shí)的宣傳解釋工作，消除業(yè)主的誤解，引導(dǎo)業(yè)主在依法享授權(quán)利的同時(shí)依法履行義務(wù)。 　　2、要和有關(guān)政府部門建立良好的關(guān)系。按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，該申報(bào)的申報(bào)，該備案的備案，積極配合政府的監(jiān)視指導(dǎo)工作；積極參加協(xié)會(huì)的工作，加強(qiáng)與同行的交流，隨時(shí)掌握有關(guān)的法律政策、市場(chǎng)信息，在遇到問(wèn)題時(shí)能及時(shí)獲得政府、協(xié)會(huì)、同行的支持和幫助，以保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。 　　3、在前期物業(yè)

4、管理階段，還要依法處理好與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，本著公平、公正的原那么，積極主動(dòng)地協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的關(guān)系。這有利于日后的管理效勞及保修期遺留問(wèn)題的處理。 　　總之，企業(yè)指導(dǎo)要正確理解合法經(jīng)營(yíng)，不要簡(jiǎn)單地認(rèn)為合法僅僅是約束自己的；其實(shí)，只有懂法才能最大限度地利用法律武器來(lái)保護(hù)自己的利益，躲避法律風(fēng)險(xiǎn)。 　　二、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，建立標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系，大力推進(jìn)精品戰(zhàn)略。 　　1、以業(yè)主為關(guān)注焦點(diǎn)，不應(yīng)該只是掛在嘴上做秀的，而要實(shí)實(shí)在在的貫徹落實(shí)到工作流程中的每個(gè)細(xì)節(jié)上，要建立標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系，要有質(zhì)量監(jiān)視部門進(jìn)展效勞過(guò)程控制，企業(yè)指導(dǎo)要主抓效勞質(zhì)量，要常抓不懈，要有"管一個(gè)工程，創(chuàng)

5、一個(gè)精品";的決心。 　　2、物業(yè)管理效勞作為一種產(chǎn)品，是以隨時(shí)消費(fèi)、隨時(shí)提供的形式存在的。業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞這種產(chǎn)品的評(píng)價(jià)具有很大的即時(shí)性、隨機(jī)性、片面性。一般情況下，業(yè)主不可能用什么科學(xué)的方法來(lái)考評(píng)你的效勞質(zhì)量，而是憑一次或幾次他親歷的事件來(lái)評(píng)價(jià)你的效勞質(zhì)量，不滿意的經(jīng)歷印象更為深化。所以，作為提供效勞的人我們的員工必需要有很強(qiáng)的效勞意識(shí)。加強(qiáng)員工效勞標(biāo)準(zhǔn)、效勞意識(shí)的培訓(xùn)是非常重要的。 　　為此，我們公司嘗試開(kāi)展了"業(yè)主滿意員工";的評(píng)選工作，每季度末，把管理處所有員工的工作照公示在大廈大堂的顯著位置，旁邊擺上投票箱和選票，請(qǐng)業(yè)主給自己滿意的保潔員、保安員、維修人員及客戶效勞人員投

6、票，根據(jù)業(yè)主投票結(jié)果，確定業(yè)主滿意員工人選暨當(dāng)季度公司優(yōu)秀員工，予以表彰。通過(guò)這個(gè)活動(dòng)，到達(dá)了兩個(gè)目的，一方面讓公司的員工認(rèn)識(shí)到企業(yè)的管理目的就是以業(yè)主滿意為目的，讓員工在工作中眼睛盯著業(yè)主、心里想著業(yè)主，多琢磨如何努力讓業(yè)主滿意，而不是盯著指導(dǎo)，指導(dǎo)來(lái)了一個(gè)樣，指導(dǎo)不在一個(gè)樣，讓效勞意識(shí)深化人心，表達(dá)在行動(dòng)上。另一方面，也是向業(yè)主傳遞一種信息，這個(gè)企業(yè)是真正把業(yè)主滿意放在第一位的，是值得信賴的。 　　3、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期上門回訪，征詢業(yè)主的意見(jiàn)和建議，通報(bào)近期物業(yè)公司所做的工作以及下一步的打算。這樣做，一是和業(yè)主聯(lián)絡(luò)了感情；二是征詢了意見(jiàn)，有利于我們改進(jìn)工作，進(jìn)步效勞質(zhì)量；還有，

7、物業(yè)公司效勞的內(nèi)容很多，而且是全天候的，可業(yè)主們所看到的不過(guò)是保潔、保安、維修工作中的一部分，大量的工作我們都在默默無(wú)聞地進(jìn)展。那么，適當(dāng)?shù)馗嬖V他們我們都在做什么也是很有必要的。 　　4、大膽進(jìn)展效勞創(chuàng)新，研究業(yè)主需求，拓展延伸效勞工程，增加收入，進(jìn)步效勞檔次。 　　要研究不同群體不同的效勞需求，可以采用問(wèn)卷調(diào)查的形式，和其他相似物業(yè)相比照的形式確定效勞工程，還要敢想敢做，效勞是無(wú)止境的，不怕做不到，就怕想不到，你先想到了、做到了，你就領(lǐng)先了，你就走在前面了。 　　三、樹立正確的人才觀，對(duì)外廣納賢才，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)培訓(xùn)，優(yōu)化人力資源，為員工提供開(kāi)展平臺(tái)，增強(qiáng)企業(yè)開(kāi)展后勁。 　

8、　企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)需要什么樣的人才哪？ 　　1、人們一般認(rèn)為，人才就是高學(xué)歷、高職稱的人，毋庸置疑是對(duì)的，但這也是不全面的，我認(rèn)為，可以盡職盡責(zé)地把自己的工作創(chuàng)造性地做好，他就是公司有用的人才。企業(yè)就要重視他、關(guān)心他、留住他。 　　假如他是個(gè)保潔員，就把他樹立成保潔員的典范，讓他的行為影響其別人，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)保潔員中努力工作的人一天比一天多了。 　　一個(gè)企業(yè)，需要不同層次、不同崗位的員工，每個(gè)崗位上都不容無(wú)視。你別小看一個(gè)保潔員、一個(gè)保安員，他假如做的好，他就會(huì)讓一處干凈、會(huì)保一方平安；假如他做的不好，也許就會(huì)因?yàn)樗暮雎?，惹?lái)一次投訴、出現(xiàn)一次事故，給公司帶來(lái)?yè)p

9、失。所以說(shuō)，水能載舟，亦能覆舟。 　　3、要重視工程技術(shù)人才，吸納他們并進(jìn)展物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)。隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，智能化已廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理的科技含量將不斷進(jìn)步；物業(yè)管理的領(lǐng)域?qū)⑦M(jìn)一步延伸為設(shè)施管理、資產(chǎn)管理。那么，既懂技術(shù)又會(huì)管理的復(fù)合型人才是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的宏大財(cái)富。 　　四、樹立市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，拓寬經(jīng)營(yíng)思路，把握市場(chǎng)脈搏，積極參與物業(yè)管理招投標(biāo)，進(jìn)步企業(yè)實(shí)戰(zhàn)程度。 　　西部大開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)了西北房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，特別是西安地區(qū)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又帶動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的開(kāi)展。但是，西安外鄉(xiāng)物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，西安市共有物業(yè)管理企業(yè)230家，擁有一

10、級(jí)資質(zhì)的企業(yè)只有一家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)也為數(shù)不多，總的物業(yè)管理面積只有3000萬(wàn)平方米，其他物業(yè)管理企業(yè)的平均管理面積只有10萬(wàn)平方米。 　　西安市的政策是，3萬(wàn)平方米以上的新建工程必須進(jìn)展招投標(biāo)。而在招投標(biāo)中，低資質(zhì)的企業(yè)根本就沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，新工程市場(chǎng)根本上落在了為數(shù)不多的幾家外鄉(xiāng)大企業(yè)和外埠企業(yè)的手里。 　　那么，這些小企業(yè)的市場(chǎng)在哪呢？我以為這主要是： 　　1、沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的舊小區(qū)、安居工程； 　　2、省、市、區(qū)級(jí)機(jī)關(guān)大院、家屬區(qū)； 　　3、高校后勤、國(guó)有企業(yè)輔業(yè)改制； 　　4、醫(yī)院； 　　5、文物園林單位； 　　6、體育館、大劇院等大型娛樂(lè)場(chǎng)所； 　　7、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)； 　　8、等等。 　　實(shí)際上，隨著國(guó)有企業(yè)改制、主輔業(yè)別離、高校后勤改制等一系列優(yōu)惠政策的出臺(tái)，南方很多城市都紛紛改制完成，以上這些物業(yè)大多已物業(yè)管理專業(yè)化。但是西安的情況怎樣哪？