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1、【稅制論文】房地產(chǎn)稅制改革及問題分析
摘要:隨著歷年來(lái)房?jī)r(jià)水平的節(jié)節(jié)攀升，買房成了有錢人投資致富的手段，貧困人口全家背負(fù)的重?fù)?dān)。在這樣一個(gè)不平衡的局面之下，我們希望讓多房者承擔(dān)較多的稅負(fù)，而低收入者可以保障基本的住房需求。于是房產(chǎn)稅的改革便成了人們愈發(fā)關(guān)注的話題。本文將通過(guò)分析我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀，來(lái)具體地提出一些相關(guān)的完善房產(chǎn)稅的建議。
關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià);房產(chǎn)稅;稅制改革
一、我國(guó)房產(chǎn)稅現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理在國(guó)外，房產(chǎn)稅多是地方政府的主力稅種。在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)中，稅輕費(fèi)重致使地方政府的稅收收入不足以抵消財(cái)政支出需求。于是多地
2、政府轉(zhuǎn)而通過(guò)買賣土地的方式，獲得土地出讓金來(lái)彌補(bǔ)這一收支缺口。但土地出讓金是一次性的，具有短期性，不能成為地方財(cái)政的長(zhǎng)期收入來(lái)源。從2015～2018年的數(shù)據(jù)(表1)來(lái)看，我國(guó)房產(chǎn)稅占全國(guó)稅收比重約在1．5%～2%。房地產(chǎn)相關(guān)稅收約占稅收總額的11%～12%左右。美國(guó)的房產(chǎn)稅收入占地方政府財(cái)政收入的30%，在稅收總收入中占比高達(dá)50%～80%，其他發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅占稅收總收入占比也約為40%左右。相較之下，我國(guó)房產(chǎn)稅收入占比遠(yuǎn)低于其他征收房產(chǎn)稅的發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
(二)房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅負(fù)分配不均目前，我國(guó)房地產(chǎn)在開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，存在著稅負(fù)不均衡的現(xiàn)象。
3、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)較高容易助推房?jī)r(jià)，部分投資者趁機(jī)炒房，這樣無(wú)疑加重了中低收入者買房的負(fù)擔(dān)。而房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，則說(shuō)明多房者無(wú)須花費(fèi)大量的財(cái)力即可維持現(xiàn)有的房產(chǎn)，對(duì)于收入分配缺乏調(diào)節(jié)作用，不能體現(xiàn)公平正義，致使貧富差距逐漸拉大。
(三)征稅方式不科學(xué)目前我國(guó)房產(chǎn)稅只把經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)作為征稅對(duì)象，這就致使征稅范圍過(guò)小，無(wú)法起到在保有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)作用。我國(guó)正在實(shí)行的從租計(jì)征和從價(jià)計(jì)征方式，因各地區(qū)間發(fā)展存在差異，若規(guī)定使用統(tǒng)一的稅率難以適用于各個(gè)地區(qū)。一線城市房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，房?jī)r(jià)本來(lái)已是居高不下，再征收巨額房產(chǎn)稅，將給普通居民帶來(lái)更大的生活壓力。這種情況下，我們應(yīng)該考慮是否給其稅基以一定的
4、比例優(yōu)惠。
二、房產(chǎn)稅功能預(yù)期
(一)引導(dǎo)合理購(gòu)房面對(duì)整個(gè)社會(huì)愈演愈烈的房?jī)r(jià)，中低收入人群迫切地想要政府出臺(tái)一系列政策，來(lái)結(jié)束“六個(gè)錢包湊首付”的噩夢(mèng)。然而，目前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲主要是需求帶動(dòng)的。越來(lái)越多的人口向更發(fā)達(dá)地區(qū)集聚，城鎮(zhèn)化帶來(lái)住房的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價(jià)上漲，都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的主要原因。房產(chǎn)稅所能做到的，是增加房產(chǎn)所有人的持有成本，減少投資性需求。對(duì)于住房問題緊張的地區(qū)，倘若有人囤積大量房屋，哄抬房?jī)r(jià)，造成社會(huì)資源浪費(fèi)的行為，我們要適當(dāng)加重其稅負(fù)，促使投資者重新權(quán)衡投資收益，釋放出部分空置房屋，以緩解一部分人的住房壓力。所以我們將房產(chǎn)稅的出臺(tái)
5、，定位成引導(dǎo)需求者合理購(gòu)房。
(二)籌集財(cái)政收入在西方成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，房產(chǎn)稅是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。它能給地方政府帶來(lái)穩(wěn)定的財(cái)政收入，在一定程度上能減少地方政府對(duì)土地政策的依賴。開征房產(chǎn)稅，把一次性收入轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期持久性收入，規(guī)范地方政府財(cái)政收入形式。這樣一來(lái)，地方政府可以提供更加全面優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，居民又可以從中受益，實(shí)現(xiàn)雙贏。
(三)調(diào)節(jié)社會(huì)公平調(diào)節(jié)收入分配是各類稅收的主要功能之一，我國(guó)基尼系數(shù)高，家庭收入存在巨大差距。而財(cái)富分配不公嚴(yán)重到一定程度時(shí)，將會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問題，不利于社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。一般情況下，市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法自發(fā)的實(shí)現(xiàn)收入的公平分配，政府可以采
6、用稅收的手段維護(hù)市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。通過(guò)開征房產(chǎn)稅，讓多房者承擔(dān)較多的稅負(fù)，并將征收上來(lái)的稅收收入通過(guò)一定的稅收優(yōu)惠，與此同時(shí)，也保障市民最基本的住房需求，用以維護(hù)社會(huì)公平秩序。
三、房產(chǎn)稅改革建議
(一)全面登記房產(chǎn)信息。從目前形勢(shì)來(lái)看，對(duì)居民非經(jīng)營(yíng)性住房征稅已是大勢(shì)所趨，只有擴(kuò)大稅基，才能保障足額的房產(chǎn)稅稅收收入。這就需要全面登記居民房產(chǎn)信息。我國(guó)部分居民因?yàn)槲幕潭容^低，缺乏房產(chǎn)登記意識(shí)，沒有明確自己房屋的產(chǎn)權(quán)。還有部分居民是有意而為之，為了鉆取法律空子。如今已是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，我們可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)構(gòu)建全面的房產(chǎn)信息登記庫(kù)，配合各地方政府宣傳，保證“邊邊角
7、角”地區(qū)也全部如實(shí)登記完成。這樣一來(lái)，房產(chǎn)所屬信息一目了然，也方便相關(guān)工作人員進(jìn)行動(dòng)態(tài)征管。
(二)改革傳統(tǒng)計(jì)稅依據(jù)傳統(tǒng)的從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征都無(wú)法公平的評(píng)估全部類型的房產(chǎn)。具體房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值如何鑒定，可以借鑒美國(guó)的制度，由政府成立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房產(chǎn)稅從價(jià)值評(píng)估到稅收征管及爭(zhēng)議機(jī)制處理等內(nèi)容。房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不是一個(gè)固定的數(shù)值，會(huì)根據(jù)時(shí)間的推移發(fā)生變動(dòng)，因此，我們需要定期進(jìn)行重新評(píng)估，及時(shí)更新當(dāng)前房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。通過(guò)比對(duì)各國(guó)各地區(qū)評(píng)估周期，筆者認(rèn)為將評(píng)估間隔時(shí)間定在3～5年內(nèi)較為合理。
(三)合理化征收方案結(jié)合我國(guó)的國(guó)情來(lái)看，若以3口人為一個(gè)基本家庭單位，一個(gè)
8、家庭擁有兩套房產(chǎn)變得愈發(fā)普遍。盡房皆稅的政策在開征房產(chǎn)稅的初期，肯定是不適用的?？梢钥紤]對(duì)個(gè)人持有的第三套及以上住房征稅，不論是新購(gòu)入的還是原有的。因?yàn)槲覈?guó)各地房?jī)r(jià)參差不齊，各城市財(cái)政需求情況也不盡相同，采用統(tǒng)一的稅率顯得有失公平?？梢杂芍醒胍?guī)定一個(gè)稅率區(qū)間，各級(jí)地方再?zèng)Q定具體的稅率。針對(duì)多房戶，可以適當(dāng)調(diào)高其應(yīng)稅稅率，以達(dá)到控制房屋銷售量、抑制房?jī)r(jià)上漲和保證稅收收入的目的。
(四)完善征管機(jī)制地方政府對(duì)房屋按年度征收房產(chǎn)稅，繳納周期可以是每半年一次或者每季度一次。對(duì)于未能按時(shí)繳清稅款者，將予以一定的處罰機(jī)制，例如，超出規(guī)定時(shí)間60天以內(nèi)的，予以3000元罰款，欠稅超過(guò)60天未
9、繳清的，與個(gè)人信用掛鉤，以此進(jìn)一步影響其個(gè)人的征信情況，以保證房產(chǎn)稅的有效實(shí)施。當(dāng)居民對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值存在爭(zhēng)議時(shí)，建議當(dāng)?shù)卣块T成立相關(guān)機(jī)構(gòu)組織，當(dāng)接收到居民申訴時(shí)，派遣相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，并公示評(píng)估結(jié)果，以解決部分稅收爭(zhēng)議。
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【稅制論文】房地產(chǎn)稅制改革及問題分析
