資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告講解

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1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告講 解,主講人：劉玉平,第一部分 準(zhǔn)則的有關(guān)起草說明,（一）規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的歷史回顧 1991年國務(wù)院以91號令頒布的國有資產(chǎn)評估管理辦法 1993年10月15日，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)關(guān)于資產(chǎn)評估報(bào)告書的規(guī)范意見 1995年，原國家國有資產(chǎn)管理局制定和頒布了關(guān)于資產(chǎn)評估立項(xiàng)、確認(rèn)工作的若干規(guī)范意見,1996年5月7日，原國家國有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)發(fā)了中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）。這是我國頒布的第一個(gè)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)操作方面的規(guī)范。該規(guī)范不僅規(guī)范資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)內(nèi)容，而且對資產(chǎn)評估報(bào)告書做了具體規(guī)范。指出：資產(chǎn)評估報(bào)告書包括正文和附件兩部分。并就正文和附件內(nèi)容作

2、了規(guī)定。對于“涉及國有資產(chǎn)占有單位的資產(chǎn)評估項(xiàng)目，須按國有資產(chǎn)管理行政主管部門的規(guī)定由委托方報(bào)送審核資產(chǎn)評估報(bào)告、確認(rèn)資產(chǎn)評估結(jié)果。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)還要報(bào)送資產(chǎn)評估報(bào)告書送審專用材料?！?1998年2月19日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會印發(fā)資產(chǎn)評估報(bào)告簽字制度（試行），規(guī)定： 1凡中國境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，在接受客戶委托，完成評估項(xiàng)目后所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書，應(yīng)有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙制機(jī)構(gòu)為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）和注冊資產(chǎn)評估師簽字的資產(chǎn)評估報(bào)告為無效報(bào)告。 2注冊資產(chǎn)評估師只能在本人參與評估的綜合性資產(chǎn)評估項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)評估

3、項(xiàng)目的資產(chǎn)評估報(bào)告書上簽字。注冊資產(chǎn)評估師不得允許他人以本人名義簽字。 3注冊資產(chǎn)評估師對簽署的資產(chǎn)評估報(bào)告書的真實(shí)性、客觀性、公正性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 41998年6月1日起（證券業(yè)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)1998年3月1日）實(shí)施。,1999年3月2日，財(cái)政部頒發(fā)資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 2001年12月31日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財(cái)政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見的文件。 2005年8月25日，國務(wù)院國資委頒布企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法，進(jìn)一步明確了核準(zhǔn)制和備案制的管理職責(zé)。,（二）規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告歷史回顧的分析與啟示 從過去規(guī)范工作的

4、分析可以看出，主要存在以下幾個(gè)問題： 1規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告缺乏理論分析。 2. 以統(tǒng)一格式代替規(guī)范內(nèi)容。這種做法從資產(chǎn)評估行政管理角度，有利于評估報(bào)告的驗(yàn)證確認(rèn)工作，但忽略了資產(chǎn)評估內(nèi)在的規(guī)律。 從規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的發(fā)展歷史分析可以發(fā)現(xiàn)，不管資產(chǎn)評估報(bào)告形式、格式的規(guī)定如何變化，對評估結(jié)果取得的依據(jù)和前提條件分析的要求越來越重視，對注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任越來越明確，這是資產(chǎn)評估報(bào)告規(guī)范的趨向。,第二部分 準(zhǔn)則形成過程,2000年3月22日北京泰山飯店 2002年10啟動 2003年2月形成了報(bào)告準(zhǔn)則征求意見稿 (會協(xié)200328號） 2005年7月在北京

5、、上海分設(shè)兩個(gè)研究小組 2007年6月18日，報(bào)告準(zhǔn)則征求意見稿 （中評協(xié)200785號） 2007年11月28日,第三部分 準(zhǔn)則的內(nèi)容講解,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告（2007.04.18） （2007.5.27） 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 一般用途評估報(bào)告 第四章 僅供委托方使用評估報(bào)告 第五章 附 則 (共38條),資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告 （征求意見稿)（2007.6.18全國發(fā)布） 第一章 總 則 第二章 基本要求 第三章 評估報(bào)告的內(nèi)容 第四章 附 則 （共29條）,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告 （2007年11月28日定稿全國發(fā)布） 第一章 總 則 第二章

6、 基本要求 第三章 評估報(bào)告的內(nèi)容 第四章 附 則 （共30條）,第一章 總 則,第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報(bào)告行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。 第二條 本準(zhǔn)則所稱評估報(bào)告，是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。,關(guān)于評估報(bào)告的定義 注冊資產(chǎn)評估師 評估機(jī)構(gòu)（編制 出具） 履行程序 準(zhǔn)則 書面意見 不符合評估準(zhǔn)則條款要求作出的評估結(jié)論不是有效的評估結(jié)果，其形成的報(bào)告也不能稱其為評估報(bào)告。由評估機(jī)構(gòu)和注冊資

7、產(chǎn)評估師出具的報(bào)告，如果不是按照評估準(zhǔn)則的要求出具的報(bào)告，不能稱為評估報(bào)告。,第三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，編制和出具評估報(bào)告，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，出具價(jià)值分析報(bào)告和其他專業(yè)意見，可以參照本準(zhǔn)則。 第三條和第四條是所有資產(chǎn)評估準(zhǔn)則項(xiàng)目都具有的條款。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則，編制和出具評估報(bào)告。在執(zhí)行與價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)時(shí)，可以參照評估報(bào)告準(zhǔn)則出具相關(guān)價(jià)值分析報(bào)告和其他專業(yè)意見，但此類報(bào)告并不是資產(chǎn)評估報(bào)告，不得以“評估報(bào)告”名義出具，以免給委托方和報(bào)告使用者造成誤解。 其他參照執(zhí)行的事項(xiàng),第二章 基本要

8、求 第五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報(bào)告內(nèi)容，不得使用誤導(dǎo)性的表述。 第六條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中提供必要信息，使評估報(bào)告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求，合理確定評估報(bào)告的詳略程度。 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，必要評估程序受到限制，且無法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商需要出具評估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響，并明確評估報(bào)告的使用限制。,第六、第七條是相互呼應(yīng)和制約的 （必要信息和詳略程度） 第七、第八條對報(bào)告類型的實(shí)質(zhì)性劃分 第九條 評估

9、報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章，并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告上簽字。,1998年2月19日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布資產(chǎn)評估報(bào)告簽字制度（試行）（中評協(xié)19983號）第二條規(guī)定，凡中國境內(nèi)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，在接受客戶委托，完成評估項(xiàng)目后所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書，應(yīng)有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙制機(jī)構(gòu)為合伙人，以下簡稱合伙人）和至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。未經(jīng)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）和注冊資產(chǎn)評估上簽字的資產(chǎn)評估報(bào)告為無效報(bào)告。,注冊資產(chǎn)評估師簽字與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）簽字所承擔(dān)的責(zé)任是不同的

10、。注冊資產(chǎn)評估師簽字時(shí)對簽署的資產(chǎn)評估報(bào)告的真實(shí)性、客觀性、公正性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)法定代表人（合伙人）簽字，表示其對該項(xiàng)目資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所承擔(dān)連帶法律責(zé)任的承擔(dān)。,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的組織形式 2005年5月11日，財(cái)政部22號令資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批管理辦法第8條規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)組織形式為合伙制或者有限責(zé)任公司制。 2005年10月12日，建設(shè)部142號令房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法第8條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立。 2006年7月，中國土地估價(jià)師協(xié)會第三屆第二次理事會討論的土地評估中介機(jī)構(gòu)管理辦法（第六稿）第八條規(guī)定，土地評估中介機(jī)構(gòu)

11、的組織形式應(yīng)為有限責(zé)任公司（下稱“公司制”）或合伙制企業(yè)（下稱“合伙制”），土地評估中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人投資或出資設(shè)立并按機(jī)構(gòu)組織形式承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。,2006年8月27日，全國人大常委會通過的中華人民共和國合伙企業(yè)法并于2007年6月1日起實(shí)施。新的合伙企業(yè)法將“特殊的普通合伙”和“有限合伙”這兩個(gè)概念納入其中。規(guī)定：本法所稱合伙企業(yè)，是指自然人、法人和其他組織依照本法在中國境內(nèi)設(shè)立的普通合伙企業(yè)和有限合伙企業(yè)。,對于公司制評估機(jī)構(gòu)來說，法定代表人簽字與否，只要評估機(jī)構(gòu)蓋章，法定代表人都應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。但對于合伙制評估機(jī)構(gòu)來說，只有評估機(jī)構(gòu)蓋章，并不能明確合伙人的責(zé)任。特別是實(shí)行有限責(zé)任合伙制

12、的評估機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的合伙人承擔(dān)的責(zé)任，與其他合伙人承擔(dān)的責(zé)任也是不一樣的。因此，本條中除了要求評估機(jī)構(gòu)蓋章，同時(shí)要求法定代表人簽字（公司制評估機(jī)構(gòu)）和負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的合伙人簽字（合伙制評估機(jī)構(gòu)）。,也有人曾設(shè)想只需評估機(jī)構(gòu)蓋章，對于合伙制的評估機(jī)構(gòu)，要求兩個(gè)（或以上）注冊資產(chǎn)評估師簽字，至少應(yīng)有一名合伙人簽字。這種意見最終被否定。因?yàn)椋海?）注冊資產(chǎn)評估師簽字的責(zé)任與評估機(jī)構(gòu)法定代表人簽字或合伙人簽字的責(zé)任是不同的；（2）根據(jù)資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則第十六條規(guī)定， 注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項(xiàng)目的評估報(bào)告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報(bào)告。因此，要求簽字的注冊資產(chǎn)評估師至少有一人

13、是合伙人的做法與基本準(zhǔn)則相違背；（3）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)的合伙人也可能是非注冊資產(chǎn)評估師。,第十條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時(shí)出具外文評估報(bào)告的，以中文評估報(bào)告為準(zhǔn)。 評估報(bào)告一般以人民幣為計(jì)量幣種，使用其他幣種計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。 第十一條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評估報(bào)告的使用有效期。通常，只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時(shí)，才可以使用評估報(bào)告。 本條是對評估報(bào)告使用有效期限的規(guī)定。評估報(bào)告中有兩個(gè)重要期限：評估報(bào)告日和評估基準(zhǔn)日。評估報(bào)告日應(yīng)當(dāng)是評估報(bào)告的簽發(fā)日。在財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（91號文）中曾規(guī)定評估報(bào)告提出日

14、是報(bào)告提交委托方的具體時(shí)間，考慮到異地執(zhí)業(yè)或其他情況，許多報(bào)告不能在第一時(shí)間直接提交給委托方，加之報(bào)告出具時(shí)也不明確委托方何時(shí)能正式收到評估報(bào)告，考慮到報(bào)告提交日在實(shí)務(wù)中不具有操作性，因此，評估報(bào)告日為評估報(bào)告的簽發(fā)日。,評估報(bào)告日與評估基準(zhǔn)日、評估基準(zhǔn)日與報(bào)告有效期之間存在著密切的關(guān)系。 評估報(bào)告日與評估基準(zhǔn)日的關(guān)系。根據(jù)評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告日的相互關(guān)系，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）規(guī)定了3種評估類型： 現(xiàn)時(shí)性評估?；鶞?zhǔn)日與報(bào)告日是相同或接近的，大多數(shù)項(xiàng)目屬此類評估。 追溯性評估。需要確定資產(chǎn)過去價(jià)值的評估，基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下，需此類評估。 預(yù)測

15、性評估。即資產(chǎn)的未來價(jià)值。對正在開發(fā)的項(xiàng)目（如房地產(chǎn)開發(fā)）的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行評估時(shí)需要確定資產(chǎn)的未來價(jià)值。,評估基準(zhǔn)日與評估報(bào)告有效期。評估結(jié)論反映評估基準(zhǔn)日的價(jià)值判斷，僅在評估基準(zhǔn)日成立，其有效期的規(guī)定受外部市場環(huán)境變化的影響。理性的報(bào)告使用者會根據(jù)評估基準(zhǔn)日后外部市場的變化情況決定報(bào)告是否有效，而不是人為地規(guī)定一個(gè)有效期。在我國由于大量的評估業(yè)務(wù)服務(wù)于國有資產(chǎn)，國有資產(chǎn)管理主管部門往往要求原則上規(guī)定一個(gè)評估報(bào)告使用有效期，便于對國有資產(chǎn)的交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理。所以，本條規(guī)定評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確評估報(bào)告使用的有效期限。,評估報(bào)告有效期應(yīng)從下列方面進(jìn)行。其一，評估結(jié)論在評估基準(zhǔn)日成立，在基準(zhǔn)日后的某個(gè)

16、時(shí)期經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)，市場環(huán)境未發(fā)現(xiàn)較大變化，評估結(jié)論在此期間有效，一旦市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)較大波動，評估結(jié)論失效。因此，規(guī)定評估報(bào)告通常為自評估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日一年內(nèi)有效。有時(shí)評估基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日盡管不到一年，但市場條件或資產(chǎn)狀況發(fā)生重大變化時(shí)，評估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，這時(shí)，也應(yīng)該重新評估。,其二，對于追溯性評估，評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)論出具時(shí)，其經(jīng)濟(jì)行為即已發(fā)生。因此，所謂評估報(bào)告有效期的問題，對其沒有影響。而且，評估報(bào)告有效期是對于現(xiàn)時(shí)評估的結(jié)論使用存在由于時(shí)間差異帶來的市場變動的影響而提出的。超過有效期限，評估基準(zhǔn)日的評估結(jié)論就不能反映經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日的評估結(jié)論。追溯

17、性評估的價(jià)值結(jié)論不存在現(xiàn)實(shí)市場條件對其影響的問題。因此，追溯性評估報(bào)告不存在有效期限的限制。 （對于追溯性評估、預(yù)測性評估還會逐漸規(guī)范）,第三章 評估報(bào)告的內(nèi)容,第十二條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容： （一）標(biāo)題及文號； （二）聲明； （三）摘要； （四）正文； （五）附件。 第十三條 評估報(bào)告的聲明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）注冊資產(chǎn)評估師恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； （二）提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制 （三）其他需要聲明的內(nèi)容。,第十四條 評估報(bào)告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。 第十五條 評估

18、報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括： （一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報(bào)告使用者； （二）評估目的； （三）評估對象和評估范圍； （四）價(jià)值類型及其定義； （五）評估基準(zhǔn)日； （六）評估依據(jù)； （七）評估方法； （八）評估程序?qū)嵤┻^程和情況； （九）評估假設(shè)； （十）評估結(jié)論； （十一）特別事項(xiàng)說明； （十二）評估報(bào)告使用限制說明 （十三）評估報(bào)告日； （十四）注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。,變化 1、增加價(jià)值類型及其定義 2、增加評估報(bào)告使用限制 3、刪除評估報(bào)告法律效力 4、評估對象與評估范圍 5、第十四款進(jìn)一步明確 第1

19、628條是對15條的解釋,第十六條 評估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報(bào)告使用者。 第十七條 評估報(bào)告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。 第十八條 評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。,本條是對評估對象和評估范圍描述的要求。過去實(shí)務(wù)界對評估對象和評估范圍存在概念不清的情況，因此本準(zhǔn)則特別將兩個(gè)概念進(jìn)行了區(qū)分。對于企業(yè)價(jià)值評估而言，評估對象為企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值，而評估范圍則是評估對象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、

20、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。,本準(zhǔn)則不僅規(guī)定在評估報(bào)告中應(yīng)該載明評估對象和評估范圍，還規(guī)定要具體描述評估對象的基本情況，通常包括“法律權(quán)屬狀況”、“經(jīng)濟(jì)狀況”和“物理狀況”。 第十九條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)明確價(jià)值類型及其定義，并說明選擇價(jià)值類型的理由。,與價(jià)值類型指導(dǎo)意見條款的銜接 市場價(jià)值 投資價(jià)值 在用價(jià)值 清算價(jià)值 殘余價(jià)值,第二十條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，也可以是過去或者將來的時(shí)點(diǎn)。 第二十一條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。

21、,第二十二條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。 第二十三條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。 第二十四條 評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。 通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通，評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。,評估報(bào)告是注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)提交給委托方的工作成果，如果在評估報(bào)告中沒有清晰地說明評估結(jié)論，或者評估報(bào)告使用者（包括委托方和其他所明確的評估報(bào)告使用者）在理性地閱讀評估報(bào)告之后不能合理理解評估結(jié)論，那么就說明評估服務(wù)是不到位

22、的，最終也將影響到評估行業(yè)的形象和聲譽(yù)。 能夠以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論成為注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)中的重要要求之一。,在以往的評估報(bào)告中，評估結(jié)論只能是確定的數(shù)值，從2005年開始，在金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）中引入了區(qū)間值的概念?？紤]到評估業(yè)要適應(yīng)以后多種業(yè)務(wù)的需求，本準(zhǔn)則規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中以文字和數(shù)字等形式說明評估結(jié)論。評估結(jié)論通常應(yīng)當(dāng)是明確的數(shù)值，經(jīng)與委托方溝通，可以使用區(qū)間值表示評估結(jié)論。,允許以區(qū)間值形式表達(dá)評估結(jié)論，是評估報(bào)告準(zhǔn)則制定中的一項(xiàng)重大突破。如上述分析的那樣，是考慮到評估業(yè)多種業(yè)務(wù)的需求。需要強(qiáng)調(diào)和注意的是，引入?yún)^(qū)間值的表達(dá)形式，并不是對以確定

23、數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論的否定，也不是像有人提出的“評估結(jié)論不可能是確定值，只有區(qū)間值才能真正科學(xué)的表達(dá)評估結(jié)論”的觀點(diǎn)。實(shí)際上，評估結(jié)論的表達(dá)，更多的情況下仍應(yīng)以確定數(shù)值表達(dá)。在國外有關(guān)的評估準(zhǔn)則中，都是要求評估結(jié)果為確定數(shù)值，在特殊情況下才可以采用區(qū)間值表示。,美國的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）中指出，當(dāng)允許進(jìn)行限制評估時(shí)，不能期望評估結(jié)果總是一個(gè)確定的價(jià)值量。評估結(jié)果可以表達(dá)為一個(gè)確定的價(jià)值量、一個(gè)價(jià)值區(qū)間范圍或與以前評估價(jià)值或已確立的一個(gè)基準(zhǔn)值（如納稅評估值、不同目的的估價(jià)值）的價(jià)值關(guān)系（如不小于、不大于）。,英國皇家特許測量師學(xué)會2006年9月發(fā)布的RICS評估和估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（紅皮書）中，

24、指南5：估價(jià)的不確定性規(guī)定，對于某些物業(yè)的估價(jià)，可能會有估價(jià)師可確定的上限或下限。在這樣的情況下，可適當(dāng)?shù)貙⒐纼r(jià)表述為一個(gè)范圍。然而，當(dāng)估價(jià)師能夠合理地預(yù)見不同情況下可能出現(xiàn)的不同價(jià)值時(shí)，更好的方法是，基于反映這些不同情況的特殊假設(shè)提供替代性估價(jià)。,美國估價(jià)學(xué)會出版的不動產(chǎn)估價(jià)（第11版）指出,“在估價(jià)報(bào)告中，最終價(jià)值估計(jì)可以用單一數(shù)值、價(jià)值區(qū)間或同時(shí)用二者來表示。傳統(tǒng)的報(bào)告中，價(jià)值估計(jì)是用單一的金額來表示的，稱作點(diǎn)估計(jì)（point estimate），這一數(shù)值是估價(jià)師對不動產(chǎn)價(jià)值的最佳估計(jì)。點(diǎn)估計(jì)可用于許多目的，換言之，由于法律要求，許多客戶都希望知道價(jià)值的點(diǎn)估計(jì)。”,“有時(shí)，估價(jià)師可能刻意

25、地避免使用價(jià)值的點(diǎn)估計(jì)，而報(bào)告一價(jià)值區(qū)間（range of value）。用價(jià)值區(qū)間的方式報(bào)告，估價(jià)師指出價(jià)值可能落在該區(qū)間的某一位置上，即待估不動產(chǎn)的價(jià)值不低于最低值也不高于最高值。太大的價(jià)值區(qū)間對客戶是沒有意義的，而小的區(qū)間則可能暗示其精確性沒有保證。當(dāng)給客戶提供的是一價(jià)值區(qū)間時(shí)，客戶可能會將適合于其目的的兩端極值，作為一種實(shí)際保證。因此，大多數(shù)估價(jià)師選擇單一數(shù)值來報(bào)告最終價(jià)值結(jié)論?！?可見，以確定數(shù)值表達(dá)評估結(jié)論是評估行業(yè)中的客觀要求，區(qū)間值可以作為一個(gè)特殊的表達(dá)方式。 區(qū)間值的表達(dá)式評估結(jié)論表達(dá)形式的豐富化，是注冊資產(chǎn)評估師提供更多服務(wù)需求的表現(xiàn)形式。,第二十六條 評估報(bào)告的特別事項(xiàng)

26、說明通常包括下列主要內(nèi)容： （一）產(chǎn)權(quán)瑕疵； （二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素； （三）重大期后事項(xiàng)； （四）在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下，采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項(xiàng)可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點(diǎn)提示評估報(bào)告使用者予以關(guān)注。,第二十七條 評估報(bào)告的使用限制說明包括下列內(nèi)容： （一）評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途； （二）評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用； （三）未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外； （四）評估報(bào)告的

27、使用有效期； （五）因評估程序受限造成的評估報(bào)告的使用限制。,第二十六條第四款是對受限過程的說明 第二十七條第五款是對受限結(jié)論的說明 第二十八條 評估報(bào)告載明的評估報(bào)告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。,第二十九條 評估報(bào)告附件通常包括： （一）評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料； （二）委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函； （三）評估機(jī)構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件； （四）評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。,第四章 附則 第三十條 本準(zhǔn)則自2008年 7 月 1 日起施行。,第四部分 原則與規(guī)則之爭及其對制定資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則的啟示,（一）原則與規(guī)則 迄今為止，世界上

28、存在兩種不同的會計(jì)準(zhǔn)則制定模式：以原則為導(dǎo)向的會計(jì)準(zhǔn)則制定模式和以規(guī)則為導(dǎo)向的會計(jì)準(zhǔn)則制定模式。 前者的主要代表是國際會計(jì)準(zhǔn)則和英國財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則； 后者的主要代表是美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則。,原則，是指給出一些道理和邏輯，具體情況具體分析；原則是關(guān)于應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么的問題，強(qiáng)調(diào)記錄、整理、披露的信息的決策有用，很抽象； 規(guī)則，是指用條文的形式來規(guī)范社會生活，什么樣的情況就怎樣進(jìn)行處理，條條框框、涇渭分明、對號入座。而規(guī)則是在原則之下形成的具有操作性的規(guī)范，是關(guān)于怎么做的問題，是原則的具體化。,研究獨(dú)立審計(jì)準(zhǔn)則可操作性問題時(shí)有一些注冊會計(jì)師認(rèn)為，如果能對審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、重要性水平等進(jìn)行量化，獨(dú)立

29、審計(jì)準(zhǔn)則的操作性會大大增強(qiáng)，可以省去許多職業(yè)判斷的麻煩，同時(shí)在出現(xiàn)法律訴訟時(shí)也有一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。然而，這種思路是很難行得通的。事實(shí)上，注冊會計(jì)師執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，一刻也離不開職業(yè)判斷。用一個(gè)不變的數(shù)量指標(biāo)來規(guī)范種類繁多的審計(jì)業(yè)務(wù)，實(shí)際上是不可能的，也是行不通的（李爽，2000）。,規(guī)則對具體事項(xiàng)作出了明確規(guī)定，具有良好的操作性的同時(shí)可供企業(yè)選擇的空間很??；而原則操作性差，是以人們普遍認(rèn)同的看法為基礎(chǔ)的，只要不違背原則，便認(rèn)為這樣的處理是適宜的。有些事項(xiàng)的處理在規(guī)則上可能找不到依據(jù)或者依據(jù)不合理，這時(shí)原則就表現(xiàn)出自己獨(dú)特的作用。 現(xiàn)實(shí)的情況是：有些國家的會計(jì)準(zhǔn)則中原則多一些，而另一些國家的會計(jì)準(zhǔn)則

30、中規(guī)則多一些（陳毓圭，2005）。,（二）以原則為導(dǎo)向的會計(jì)準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析,優(yōu)點(diǎn)： 以原則為導(dǎo)向，僅針對某一對象或交易、事項(xiàng)的會計(jì)處理、財(cái)務(wù)報(bào)告提出應(yīng)循原則，可能包括以原則為基礎(chǔ)的一些規(guī)則，但并不力圖回答所有問題或?qū)γ糠N可能情況均提供詳細(xì)規(guī)則。 以原則為導(dǎo)向，準(zhǔn)則的詳盡和復(fù)雜程度降低，簡潔明了的會計(jì)準(zhǔn)則便于使用者閱讀和理解。由于不再提供詳盡的規(guī)則，也在一定程度上遏制了圍繞規(guī)則進(jìn)行交易策劃的財(cái)務(wù)操縱行為，如果使用者想找到準(zhǔn)則未作規(guī)定的交易所適用的規(guī)則，則必須以基本原則為依據(jù)，進(jìn)行職業(yè)判斷，這樣對外提供的會計(jì)信息將更好的反映交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，審計(jì)人員對報(bào)表公允性、合法性的評價(jià)也將更為

31、全面、更符合原則的要義。在面對非預(yù)期事件時(shí)，原則導(dǎo)向準(zhǔn)則能做出較為迅速的反映，從而更好地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。,缺點(diǎn)： 1一貫性和可比性是財(cái)務(wù)報(bào)表是否有用的關(guān)鍵特性，但是職業(yè)判斷卻具有強(qiáng)烈的主觀性。 2在以原則為導(dǎo)向的會計(jì)準(zhǔn)則體系中，各個(gè)準(zhǔn)則通常僅對有代表性的范例提供解釋和指南，雖然起到了簡化準(zhǔn)則的作用，但同時(shí)也留給公司管理層一定的操縱空間。 3原則導(dǎo)向會計(jì)準(zhǔn)則可能誘發(fā)濫用職業(yè)判斷的酌定行為。,（三）以規(guī)則為導(dǎo)向的會計(jì)準(zhǔn)則制定模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)點(diǎn)： 這種力圖為每一種可能情況都提供“唯一”答案的準(zhǔn)則制定模式，其目的是希望在任何時(shí)候都能為會計(jì)職業(yè)人員提供技術(shù)參照標(biāo)準(zhǔn)，以較強(qiáng)的可操作性保

32、證相似交易、事項(xiàng)會計(jì)信息的可比性。而硬性的操作標(biāo)準(zhǔn)也能在一定程度上遏制會計(jì)人員的酌定行為。,缺點(diǎn)： 1對業(yè)務(wù)的處理規(guī)定得過于細(xì)致，使得財(cái)務(wù)報(bào)告的編制者將注意力集中到滿足會計(jì)準(zhǔn)則所規(guī)定的固定模式，而不是如何真實(shí)、準(zhǔn)確地反映經(jīng)濟(jì)活動的內(nèi)在本質(zhì)，致使本應(yīng)反映經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)的會計(jì)信息流于形式上的處理。 2過于詳盡、復(fù)雜的會計(jì)準(zhǔn)則帶來了制定、實(shí)施的高成本。力圖對每種情況都給出唯一規(guī)則的指導(dǎo)思想無疑加大了準(zhǔn)則的制定成本。 3世界是不斷發(fā)展和變化的，經(jīng)濟(jì)活動日新月異，新型金融產(chǎn)品和交易方式不斷涌現(xiàn)，復(fù)雜程度也日益加深，這種規(guī)則導(dǎo)向的準(zhǔn)則無法滿足也不可能滿足未來復(fù)雜和變化的不確定性情況，充其量只能適于準(zhǔn)則出臺

33、當(dāng)時(shí)的外界條件。,（四）原則與規(guī)則之爭對制定資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則的啟示,1實(shí)際上，沒有一個(gè)國家或某一個(gè)準(zhǔn)則模式完全是以原則或以規(guī)則來制定的，只是以原則為主或是以規(guī)則為主的原則導(dǎo)向和規(guī)則導(dǎo)向。同時(shí)，究竟是以原則導(dǎo)向還是以規(guī)則導(dǎo)向，更重要的是應(yīng)能反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，即目標(biāo)導(dǎo)向。對美國財(cái)務(wù)報(bào)告體系采用以原則為基礎(chǔ)的會計(jì)模式的研究報(bào)告中指出：“我們認(rèn)為，（準(zhǔn)則的制定方法）既不是原則導(dǎo)向，也不是規(guī)則導(dǎo)向，我們應(yīng)該稱之為目標(biāo)導(dǎo)向?！彼裕Y產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則制定中，重要的是要以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估報(bào)告的規(guī)范為目標(biāo)，設(shè)計(jì)和規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的要素和內(nèi)容，并使這種規(guī)范易于把握和實(shí)施。,2資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則的制定應(yīng)以原則導(dǎo)向?yàn)槟繕?biāo)模式

34、。因?yàn)椋? （1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的職業(yè)判斷能力的要求，使得我們不可能機(jī)械地規(guī)定每一次行為，作為反映評估行為結(jié)果的資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則也不可能簡單地規(guī)定每一次的做法。以原則導(dǎo)向更能體現(xiàn)和反映資產(chǎn)評估職業(yè)判斷的特點(diǎn)和規(guī)律。 （2）伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)行為日益多元化，新興的資產(chǎn)評估行為不斷出現(xiàn)，資產(chǎn)評估行為的非預(yù)期性，使得我們盡管可以列示各種情況，但也不可能完全涵括所有內(nèi)容。因此，為了適應(yīng)日益變化和發(fā)展的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的需要，資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則的制定也應(yīng)選擇原則導(dǎo)向的模式。,2007.11.28 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則國際論壇 李哈克：美國評估準(zhǔn)則發(fā)展的趨勢是原則導(dǎo)向的，并且使準(zhǔn)則更加通俗易懂。

35、 喬治。巴蒂斯庫：以原則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則和以規(guī)則為基礎(chǔ)的準(zhǔn)則 國際評估準(zhǔn)則應(yīng)以原則為基礎(chǔ)，且?guī)в薪忉尯蛻?yīng)用舉例。,第五部分 資產(chǎn)評估報(bào)告的類型及其選擇,（一）資產(chǎn)評估報(bào)告的類型 1按照資產(chǎn)評估的對象劃分，單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告 整體資產(chǎn)（企業(yè)價(jià)值）評估報(bào)告。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）以及財(cái)政部91號文件 1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和2002城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 2001年財(cái)政部頒布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則無形資產(chǎn)以及2004年12月頒布的企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行）,2按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容，可以分為正常評估、評估復(fù)核和評估咨詢，相應(yīng)地，資產(chǎn)評估報(bào)告也可以分為正常評估報(bào)告、評估復(fù)核報(bào)告和評估咨詢報(bào)告。 3評估生效

36、日根據(jù)評估項(xiàng)目的目的和作用不同，資產(chǎn)評估可以分為追溯性評估、現(xiàn)值性評估和預(yù)期性評估。評估報(bào)告相應(yīng)劃分為追溯性評估報(bào)告、現(xiàn)值性評估報(bào)告和預(yù)期性評估報(bào)告。 （1）基準(zhǔn)日 （2）出具報(bào)告日期,美國評估準(zhǔn)則中，規(guī)定了3種評估類型：現(xiàn)時(shí)性評估、追溯性評估、預(yù)測性評估。 （1）現(xiàn)時(shí)性評估。該類型的評估，基準(zhǔn)日與報(bào)告日期是相同（或接近）的。大多數(shù)評估項(xiàng)目都是要求評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。 （2）追溯性評估。它是指需要確定過去價(jià)值的評估，即評估基準(zhǔn)日早于報(bào)告日。在資產(chǎn)納稅、司法訴訟等情況下，需要進(jìn)行該類型評估。 （3）預(yù)測性評估。即資產(chǎn)未來價(jià)值評估。對正在開發(fā)的項(xiàng)目（如房地產(chǎn)開發(fā)）的資產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行評估時(shí)常需

37、要確定資產(chǎn)的未來價(jià)值。,4根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡程度，評估報(bào)告可以劃分為完整評估報(bào)告、簡明評估報(bào)告和限制評估報(bào)告。 美國的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則中，將評估報(bào)告區(qū)分為完整評估報(bào)告、簡明評估報(bào)告和限制評估報(bào)告。當(dāng)評估報(bào)告的使用者包括客戶以外的其他方時(shí)，報(bào)告類型必須采用完整評估報(bào)告或簡明評估報(bào)告。當(dāng)評估報(bào)告的使用者不包括評估客戶以外的其他方時(shí)，則報(bào)告類型可以使用限制評估報(bào)告。三種報(bào)告類型的顯著區(qū)別在于報(bào)告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)的繁簡。,USPAP中，準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估（包括無形資產(chǎn)評估）報(bào)告的準(zhǔn)則。對企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告的要求包括： （1）評估報(bào)告的形式 （2）企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告可以采用書面形

38、式或口頭形式 （3）書面企業(yè)價(jià)值評估報(bào)告分為評估報(bào)告（Appraisal Report）和限制用途評估報(bào)告（Restricted Use Appraisal Report）兩種類型。如果評估報(bào)告的使用者包括委托方之外的相關(guān)當(dāng)事方，評估師只能采用評估報(bào)告；如評估報(bào)告的使用者僅指委托方，則可以采用限制用途評估報(bào)告。兩種評估報(bào)告主要區(qū)別在于報(bào)告的內(nèi)容和披露的信息程度。,（4）評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括內(nèi)容 限制用途評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容與評估報(bào)告基本相似，差異在于部分資料和數(shù)據(jù)只體現(xiàn)在工作底稿中。因此，評估師應(yīng)當(dāng)形成明細(xì)的工作底稿以支持限制用途評估報(bào)告，并警示如果不閱讀包括在評估師工作底稿中的相關(guān)信息，將

39、無法對限制用途評估報(bào)告中的評估結(jié)論形成正確理解。 在多數(shù)情況下，客戶決定哪種報(bào)告類型適合評估業(yè)務(wù)。只要評估報(bào)告類型符合評估的期望用途，評估師就可以同意根據(jù)客戶建議提供評估報(bào)告類型。,使用限制評估報(bào)告的決定是絕對的，這是因?yàn)樗蟮挠猛鞠拗埔笾挥锌蛻舨拍芤蕾囋u估，即限制評估報(bào)告所提供的信息并不適用于客戶之外的任何第三者。當(dāng)評估師使用限制評估報(bào)告時(shí)，必須提供一個(gè)突出的注釋，這個(gè)突出性的注釋將警告其他閱讀者，沒有評估師工作檔案中其他信息資料的支持，評估報(bào)告將無法被正確理解。在下列情況下可使用限制評估報(bào)告： 只有客戶被期望使用報(bào)告中所提供的意見和結(jié)論； 客戶理解該類型的用途限制； 評估的期望用途證

40、明有限的披露評估過程中的步驟和考慮的信息是合理的； 客戶（唯一的期望使用者）不要求達(dá)到完整評估報(bào)告和簡明評估報(bào)告所必須的信息程度。,（二）資產(chǎn)評估報(bào)告類型的選擇 1.按照資產(chǎn)評估的對象將資產(chǎn)評估報(bào)告可以劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告和整體資產(chǎn)評估報(bào)告。 單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則如何處理，有兩種模式：一是分別對各類型資產(chǎn)評估報(bào)告做出規(guī)定。例如，USPAP中，準(zhǔn)則9是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估（包括無形資產(chǎn)評估）業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，準(zhǔn)則10是關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估（包括無形資產(chǎn)評估）的準(zhǔn)則。二是制定資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則時(shí)對單項(xiàng)資產(chǎn)、整體資產(chǎn)均應(yīng)予以兼顧，但不具體每類資產(chǎn)制定評估報(bào)告準(zhǔn)則，具體內(nèi)容則根據(jù)各類資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中“披露要求”執(zhí)

41、行。本次資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則制定是第二種模式。,2.按照資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容，資產(chǎn)評估報(bào)告劃分為正常評估報(bào)告、評估復(fù)核報(bào)告和評估咨詢報(bào)告 。因此，在資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則中對這些類別的業(yè)務(wù)評估予以規(guī)范是有客觀依據(jù)的。準(zhǔn)則中著重對正常評估或現(xiàn)值性評估進(jìn)行規(guī)范，對于其他類型業(yè)務(wù)的報(bào)告也予以兼顧。,3.根據(jù)提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡程度，評估報(bào)告可以劃分為完整評估報(bào)告，簡明評估報(bào)告和限制評估報(bào)告。 “三種報(bào)告類型的顯著區(qū)別在于報(bào)告所提供內(nèi)容和數(shù)據(jù)資料的繁簡”。我們認(rèn)為，完整評估報(bào)告和簡明評估報(bào)告的劃分并無多大意義。如評估報(bào)告的使用者僅指委托方，則可以采用限制評估報(bào)告，本身就區(qū)分了資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)該提供信息的繁簡程度

42、，對不同類型報(bào)告中的描述提供了不同的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)美國的評估準(zhǔn)則規(guī)定，必須要在評估報(bào)告中明確注明所采用的報(bào)告類型，我國評估報(bào)告是否采用這一做法，還是在報(bào)告的聲明中明確資產(chǎn)評估報(bào)告使用者僅指委托方還是包括委托方以外的報(bào)告使用者，以實(shí)質(zhì)性的而非形式的區(qū)分資產(chǎn)評估報(bào)告的類型，這也是資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則起草中研究、決策的問題。（實(shí)質(zhì)性）,評估報(bào)告準(zhǔn)則制訂中，開始就借鑒了上述分類方法。但根據(jù)評估工作的現(xiàn)實(shí)以及美國評估報(bào)告的經(jīng)驗(yàn)，完整評估報(bào)告與簡明評估報(bào)告的區(qū)分是很難界定的，而且，理論上的“完整”也是不存在的。因此，2007年5月23日公布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告（征求意見稿）中，評估報(bào)告分為一般用途評估報(bào)告和僅供

43、委托方使用評估報(bào)告。一般用途評估報(bào)告是指可供委托方、業(yè)務(wù)約定書中明確的其他評估報(bào)告使用者和國家法律、法規(guī)明確的評估報(bào)告使用者使用的評估報(bào)告。僅供委托方使用評估報(bào)告是指委托方為惟一評估報(bào)告使用者的評估報(bào)告。,在準(zhǔn)則征求意見的過程中，許多注冊資產(chǎn)評估師對于上述分類的標(biāo)準(zhǔn)提出疑義。因此，經(jīng)過研討，在2007年6月19日發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告（征求意見稿）中刪除了對于評估報(bào)告的分類。 上述起草過程中對于評估報(bào)告分類的研究是有意義的，至少需要明確的是，委托方與報(bào)告使用者是兩個(gè)相近但不同的概念。委托方是報(bào)告使用者，但報(bào)告使用者不僅包括委托方，還包括委托方以外的報(bào)告使用者。限制性評估報(bào)告的本質(zhì)是僅供委

44、托方使用，而其他評估報(bào)告使用者既包括委托方，也包括委托方以外的報(bào)告使用者。明確報(bào)告使用者，可以保護(hù)注冊資產(chǎn)評估師的權(quán)益，降低風(fēng)險(xiǎn)。,不同的報(bào)告使用者，對于報(bào)告的信息要求不同，從而報(bào)告的詳略程度就不相同。完整、簡明和限制性報(bào)告是根據(jù)報(bào)告的使用者劃分的。當(dāng)報(bào)告使用者僅為委托方時(shí)，評估報(bào)告的內(nèi)容會非常簡略，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）準(zhǔn)則22（c）中規(guī)定，設(shè)有一個(gè)顯著的使用限制部分，明確只有客戶才可依賴限制評估報(bào)告，并警告指出未經(jīng)評估師保存的檔案材料包含的其他信息的支持，評估報(bào)告無法正確理解。,通過上述分析，可以形成以下結(jié)論： 1、限制性評估報(bào)告與限制性評估是不同的概念。限制性評估出具的

45、也可能是完整或簡明評估報(bào)告，不受限制的評估也有可能出具限制性評估報(bào)告。專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）規(guī)定，限制性評估報(bào)告是根據(jù)準(zhǔn)則1進(jìn)行的完全評估或限制評估業(yè)務(wù)所出具的符合準(zhǔn)則22（c）的書面報(bào)告。 2、根據(jù)美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP），完全評估是指未適用背離條款所進(jìn)行的估計(jì)價(jià)值的行為或過程、價(jià)值估計(jì)。限制性評估是指根據(jù)背離條款所進(jìn)行的并且其結(jié)果受背離條款影響的估計(jì)價(jià)值的過程或行為。但如果相關(guān)準(zhǔn)則中只有效力條款，而沒有偏離條款的話，限制性評估成立的偏離度就沒有標(biāo)準(zhǔn)。因此，在我國現(xiàn)有評估準(zhǔn)則體系下，應(yīng)慎用或不用限制性評估的概念。,3、限制性評估報(bào)告（僅供委托方使用的評估報(bào)告）是評

46、估報(bào)告的一種形式。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告中指出，評估報(bào)告是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求，在履行必要評估程序后，對評估對象在特定目的下評估基準(zhǔn)日的價(jià)值進(jìn)行分析、估算后，發(fā)表并記載其專業(yè)意見的書面文件。 因此，評估報(bào)告是評估過程結(jié)果的反映，而評估過程中的程序、工作等均應(yīng)符合準(zhǔn)則條款的要求,不符合評估準(zhǔn)則條款要求作出的評估結(jié)論不是有效的評估結(jié)果，其形成的報(bào)告也不能稱其為評估報(bào)告。由評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師出具的報(bào)告，如果不是按照評估準(zhǔn)則的要求出具的報(bào)告，不能稱為評估報(bào)告。 同時(shí)，評估報(bào)告準(zhǔn)則也規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)具體情況，合理確定評估報(bào)告的詳細(xì)程度。,在美國，限制性評估報(bào)告的應(yīng)用是

47、有嚴(yán)格限制的。“管理部門認(rèn)為，由于限制評估報(bào)告中缺乏足夠的支持性信息和分析，這種報(bào)告類型不適用于大量的涉及聯(lián)邦交易的評估業(yè)務(wù)?！蓖瑫r(shí)，美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）2005版本（第14版本）中刪除了關(guān)于評估報(bào)告共分三種類型的規(guī)定。理由是這樣的分類還不夠完全，因此是沒有必要的。,第六部分 制定資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則需要明確的幾個(gè)問題,（一）如何評價(jià)資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（簡稱91號文） （二）如何處理資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則與其他評估準(zhǔn)則的關(guān)系 （三）關(guān)于資產(chǎn)評估報(bào)告簽字制度,（四）關(guān)于格式化評估報(bào)告的問題 與以往對評估報(bào)告的規(guī)范不同，本次資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報(bào)告在于規(guī)范報(bào)告的內(nèi)容和要素，

48、而非格式。對于格式化的評估報(bào)告，盡管在準(zhǔn)則中沒有表述，但并非完全否定這種形式?？蓮南铝蟹矫孢M(jìn)行理解： （1）格式化的評估報(bào)告并不能夠有效反映資產(chǎn)評估的全部內(nèi)容，許多格式的規(guī)定將復(fù)雜的資產(chǎn)評估工作簡單化了，雖然有助于工作效率的提高，但忽略了評估工作本質(zhì)的揭示。,（2）體制的變化。原有的資產(chǎn)評估管理體制，使得資產(chǎn)評估報(bào)告格式化具有存在的可能性。在這種體制下，資產(chǎn)評估報(bào)告的使用方單一，且供給方與需求方合一。資產(chǎn)評估管理體制改革的變化在于資產(chǎn)評估的供方與需方發(fā)生了很大的變化，單一主體的資產(chǎn)評估供方要為眾多的需方服務(wù)，這種情況下，簡單地將評估報(bào)告格式化的做法就難以實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。具體來論，按照某一種格式做出

49、來的評估報(bào)告，對于有的需求方（如國資委）可以接受，但有的需求方（如證監(jiān)會）卻接受不了。這種接受的程度，不在于不同管理部門的門戶利益，而是評估報(bào)告本身提供的信息不足以滿足不同需求方的需要。,格式化評估報(bào)告是服務(wù)于特定需求方的。在不動產(chǎn)估價(jià)一書中，對表格式報(bào)告（form reports）做了如下表述： 表格式報(bào)告通常須符合金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司和政府部門的需求。在政府和私人部門所建立的二級抵押市場(secondary mortgage market)上，買賣住宅不動產(chǎn)的現(xiàn)有大多數(shù)抵押貸款都需要表格式報(bào)告。因?yàn)檫@些委托人必須審閱許多估價(jià)報(bào)告，使用標(biāo)準(zhǔn)的表格式報(bào)告可提高效率與便利性。使用表格式報(bào)告時(shí)，負(fù)

50、責(zé)審閱報(bào)告的人，可明確知道在報(bào)告的哪部分可找到每一種類、每一項(xiàng)目的資料。在完成一份表格式報(bào)告時(shí)，估價(jià)師應(yīng)確保審閱者所要求的項(xiàng)目內(nèi)容沒有遺漏。,同時(shí)指出：美國估價(jià)學(xué)會會員所制作的表格式報(bào)告，必須符合美國估價(jià)學(xué)會對該種報(bào)告的要求。某些表格并不包括符合USPAP標(biāo)準(zhǔn)的書面聲明，因此，美國估價(jià)學(xué)會會員在使用這種報(bào)告時(shí)，必須附帶補(bǔ)充材料。 估價(jià)所采用的方法，取決于該估價(jià)問題的本質(zhì)。假設(shè)一份表格式報(bào)告過于死板，且未能包括估價(jià)師認(rèn)為必要的所有資料，則估價(jià)師可以補(bǔ)充附加一些相關(guān)的信息及評論。,可見，作為供給方制定的資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則應(yīng)能夠全面系統(tǒng)地規(guī)范資產(chǎn)評估報(bào)告的內(nèi)容和要素。作為各類型的需求方來說，可以對服

51、務(wù)于本部門的評估報(bào)告提出要求，注冊資產(chǎn)評估師在提供資產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)應(yīng)盡量滿足這些需求方（客戶）的特殊要求，但必須以不違反資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則為最低限。,第七部分 資產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則的內(nèi)容框架,USPAP規(guī)定每份書面或口頭不動產(chǎn)評估報(bào)告必須： 1清晰、準(zhǔn)確地反映評估，不得誤導(dǎo)； 2包含足夠信息，使期望獲得報(bào)告或依賴評估報(bào)告的人能夠正確理解評估報(bào)告； 3清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設(shè)或逆向假設(shè)，并指明它們對價(jià)值的影響。 在對USPAP職業(yè)道德條款修訂中（1996年），明確了評估師一項(xiàng)責(zé)任，即評估師在評估和報(bào)告中，不得使用或依賴未經(jīng)充分支持的、關(guān)于單項(xiàng)或整體資產(chǎn)特性的結(jié)論。,一般地，一份合格的資產(chǎn)評估報(bào)告至少應(yīng)包括如下內(nèi)容： 說明擁有被評估資產(chǎn)的公司或權(quán)利人的名稱； 說明資產(chǎn)評估的對象和范圍； 說明評估目的和基準(zhǔn)日； 定義價(jià)值類型； 列出評估方法及其重要參數(shù)確定依據(jù)和過程； 說明評估結(jié)論； 重要的聲明。,