某住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書( )

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1、 高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書 提 綱 第一局部 目物業(yè)管理理念 第一章 工程調(diào)研 第二章 管理效勞理念及管理思路 第三章 探求創(chuàng)造“×××文化區(qū)〞物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理效勞措施 第二局部 工程管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質(zhì)要求選用方法和人員編制情況 第三章 資源配置情況 第三局部 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施承諾 第一章 銷售對象的定位 第二章 配合銷售的措施 第四局部 工程效勞管理費 第一章 財務(wù)管理 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 第五局部 特色效勞工程及收費標(biāo)準(zhǔn) 第六局部 未來接管中的新舉動新設(shè)想 第一

2、章 建立“物業(yè)信息島〞，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化 第七局部 社區(qū)文化建設(shè) 第八局部 工程管理目標(biāo)及承諾 第一章　經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施 第二章　管理指標(biāo)承諾及采取的措施 第九局部 物業(yè)管理的日常工作 第一章 前期介入 第二章 業(yè)主入住 第三章 二次裝修管理 第四章 業(yè)主投訴處理 第五章 平安管理 第六章 車輛及交通管理 第七章 消防管理 第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù) 第九章 機電智能化等設(shè)備設(shè)施的管理 第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺效勞 第一局部 目物業(yè)管理理念 第一章 工程調(diào)研 為使管理效勞工作更加貼近×××高尚住宅小區(qū)中的“宅〞與“人〞，我們

3、深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的根本情況如下： 【×××位于××開發(fā)區(qū)××路以南,××南路以東,××河以北,占地面積約79.7畝?！痢灵_發(fā)區(qū)按照高起點高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)**，以建設(shè)××新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計。以××湖為核心，依次向外分設(shè)三個開展圈層：一是××湖風(fēng)景游覽城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)別墅植物療養(yǎng)游樂國際會議六大中心;二是金融科技社團及住宅區(qū);三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在××開發(fā)區(qū)的落成,一個全新的以科技文化為主的××開發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河

4、綠帶?！痢谅贰痢聊下方徊婵诘拇筠D(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島〞,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,**家,和高薪白領(lǐng)?！? 如何把×××高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，到達(dá)都市地標(biāo)性建筑形象的要求,×××高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題： 從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工(配套工程收尾)長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中入住率高入住快，管理壓力較大。 ×××高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家**家 和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息衍生更現(xiàn)代的居住理

5、念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。 “×××文化區(qū)〞這一規(guī)劃設(shè)計理念，如何能在物業(yè)管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)?社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合“國家安定團結(jié)的需要物業(yè)管理企業(yè)管理的需要社區(qū)成員自娛自樂的需要〞? 社區(qū)活動的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗習(xí)慣，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者IT產(chǎn)業(yè)人士和**家人士的需求。 ×××高尚住宅小區(qū)的業(yè)主根本屬于高收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的效勞產(chǎn)品也應(yīng)是“精品效勞〞，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。 受住宅商品化進(jìn)程的影響，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在一段時期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的局部業(yè)主物業(yè)管理消

6、費意識不強等問題。這些問題的存在，一定程度上會影響管理效勞費的收繳率，對此如何應(yīng)對? 第二章 管理效勞理念及管理思路 按設(shè)計說明，×××高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：×××住宅小區(qū)是“都市文化人〞的居所，“文化人〞重情講理守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求效勞需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。 我們提出構(gòu)建“×××文化區(qū)〞的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)〞的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社

7、區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善〞的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是： 一倡導(dǎo)“天天讓您滿意〞的效勞理念 我們秉持“實施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)效勞，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意〞的質(zhì)量方針,對小區(qū)實行標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)化的管理效勞方式.每一項效勞作業(yè)每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以到達(dá)省時高效的效勞準(zhǔn)那么.我們實施“管理報告制度〞，每季度如實向業(yè)主報告物業(yè)管理效勞費的

8、收支使用情況，以及本體維修治安保潔綠化社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。 二營建“事業(yè)至真，生活至愛〞的文化效勞理念 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛〞的文化氣氛，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠〞。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。 我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)科普家教社區(qū)公益物管宣教健康家居〞等五大主題來組織籌劃社區(qū)活動，努力把×××高尚住宅小區(qū)創(chuàng)立為精神文明建設(shè)的窗口。 三塑造“樸實無華，追求時尚〞的審美理念 在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居

9、住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氣氛營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次;提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢;以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)〞。 科學(xué)技術(shù)的開展帶來了建筑設(shè)計理念的日新月異,業(yè)主對效勞的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的××物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運作機制。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)

10、代企業(yè)制度。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的鼓勵機制，建立了競爭上崗雙向選擇的用人機制。 第三章　探求創(chuàng)造“×××文化區(qū)〞物業(yè)管理新模式 ×××××置業(yè)開發(fā)的“×××小區(qū)〞，是專為有識之士和××市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃戶型設(shè)計工程建設(shè)樓盤銷售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，×××高尚住宅小區(qū)未來的物業(yè)管理工作中將以“精品效勞，全心全意滿足顧客需求〞為目標(biāo)開展。 住宅產(chǎn)業(yè)"三分建七分管"的客觀事實決定了物業(yè)管理的重要性，探索“×××文化區(qū)〞物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速健康的開展，滿足作為受益主體高收入階層的效勞需求具有重要的現(xiàn)實意義。

11、 近段時間以來，我們反復(fù)探討研究“×××文化區(qū)〞到底需要什么樣的管理模式?我們認(rèn)為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于:解決提高效勞質(zhì)量與降低管理本錢之間的矛盾。 我們確立×××的物業(yè)管理模式是： 緊密圍繞“效勞業(yè)主報效社會〞的核心理念 提供“精品效勞〞的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 倡導(dǎo)“以客戶為中心〞的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈 倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)效勞， 標(biāo)準(zhǔn)管理效勞行為 致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系， 推廣“天天讓您滿意〞的效勞理念 在確定管理模式的根底上，針對×××高尚住宅小區(qū)的特色及實際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的根本思路。 我們的管理思路是：

12、 采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的方法 強調(diào)本錢控制意識和本錢管理程序 強調(diào)維修基金的效能管理與維修方案的科學(xué)實施的有機結(jié)合 強調(diào)流程團隊的有效運作和效勞流程的持續(xù)改進(jìn) 確保公眾效勞的標(biāo)準(zhǔn)化與特約效勞的個性化 確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)效勞的日趨完美 致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識 致力于共用設(shè)施設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升 致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境 第四章　擬采取的管理效勞措施 結(jié)合×××高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點重點及管理思路，我們擬采取以下管理效勞措施，以保證管理模式的實現(xiàn)及精品效勞的供應(yīng)： 一導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系

13、 ××物業(yè)已于國內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量管理體系，雖然業(yè)界對物業(yè)管理企業(yè)競相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在“說到做到〞的根底上為“做好〞創(chuàng)造了可能，使效勞產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在×××物業(yè)管理介入及實施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的根底。××物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理效勞的基石。隨著國際

14、標(biāo)準(zhǔn)化組織于2022年12月公布了2022版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進(jìn)，及時對原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO9001：2022質(zhì)量管理體系的轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在×××物業(yè)管理的實施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)效勞的過程中不偏離既定的軌道。 二結(jié)合自身優(yōu)勢，提升效勞質(zhì)量 ××物業(yè)在蘭州開展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，并于2022年成功進(jìn)入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園石家莊博雅莊園無錫太湖世家蘭州龍昆居創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理工程，結(jié)合本地特色，積累了

15、豐富的工作經(jīng)驗。 我們認(rèn)為對于企業(yè)而言，×××物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我們將充分運用××物業(yè)的管理模式以及在蘭州市場成功運作的工作經(jīng)驗，有針對性地開展工作，了解客戶需求，提供個性化效勞和精品效勞，對可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使管理處推出的各項管理效勞措施更加切合業(yè)主的需要及蘭州市政策法規(guī)。 三建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍 要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證××物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的

16、培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。 在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好素質(zhì)好身體好〞的有志之士充實到“××物業(yè)管理人〞的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)加薪升職的時機，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟××物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。 四建立“全方位式〞的員工培訓(xùn)機制 由于提供效勞產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于效勞產(chǎn)品的提供，不能簡單地制造一種“準(zhǔn)那么〞，而是不斷依據(jù)效勞需求的變化而調(diào)整，也即效勞的層次內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項關(guān)鍵問題就在于對

17、員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實踐中，我們推出了“全方位式〞的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級員工保持效勞知識技能與效勞需求到達(dá)動態(tài)平衡。 五建立“數(shù)碼社區(qū)〞，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立××物業(yè)×××管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系

18、統(tǒng)蘭州總部的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理效勞信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f;政府主管部門蘭州總部可通過 網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊?，隨著IT業(yè)的開展，×××網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島〞，從而滿足社會各界物業(yè)管理人業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 六倡導(dǎo)“公開式〞 的效勞理念 物業(yè)管理人與居委會業(yè)委會均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系假設(shè)協(xié)調(diào)不好，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力。為此，在×××我們倡導(dǎo)和強調(diào)開放式的管理效勞，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)管理人專業(yè)效勞業(yè)委會

19、自治管理與居委會社區(qū)管理。對于管理處，我們通過要求其按時公布財務(wù)賬目定期提交“管理報告〞組織“管理處開放日〞活動公布管理處主管人員的聯(lián)系 等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督;對于業(yè)委會，我們將在小區(qū)入伙并到達(dá)規(guī)定的條件后依法成立，并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)，不斷增強業(yè)委會自治管理的意識和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育民事糾紛調(diào)解擁**優(yōu)屬方案生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從效勞業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)，三方的合作一定能成為推動小區(qū)管理水平提高的助力。 七提供個性化的裝修套餐效勞 國人生活品質(zhì)的

20、不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不標(biāo)準(zhǔn)因素卻讓大局部業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計裝修商的選擇裝修材質(zhì)選購裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力缺乏;另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊〞四處出沒裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)效勞社會化的進(jìn)程中，我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)完全可以扮演一個主動性的角色。為此，在×××的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主提供完美的配套效勞。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3—4家具有一定品牌資質(zhì)售后效勞的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，防止裝修游擊隊日

21、夜騷擾業(yè)主;同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計施工養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式效勞。另外，根據(jù)個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的效勞，以解業(yè)主的后顧之憂。 八構(gòu)建效勞平臺——客戶效勞中心 強大的效勞平臺和先進(jìn)的效勞組織是提供標(biāo)準(zhǔn)客戶效勞的前提。在×××的效勞形式上，我們擬建立客戶效勞中心的運作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對外效勞分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化?？蛻粜谥行氖枪芾硖幍闹笓]調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的效勞需求申請及投訴建議都將匯總到客戶效勞中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理;而管理處所

22、有需公布的管理效勞信息亦通過該中心反響到業(yè)主。通過管理效勞中心的有效運作，第一，可保證管理處對外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實直至業(yè)主滿意為主;第三，客戶效勞中心24小時的工作時間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。 九管理體系的全面整合和提升 社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和效勞方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的效勞需求的要求?！痢廖飿I(yè)自2022年開始實施管理體系的全面整合提升。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式效勞理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其

23、能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正適用的效勞產(chǎn)品。經(jīng)過近三年的運作，我們已經(jīng)取得了實質(zhì)性的突破，在一些原來績效低下的功能性障礙流程和高位勢流程上，如：信息收集分析企業(yè)決策投標(biāo)組織材料管理外委工程管理業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。在×××物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項工作，組建流程小組，并運用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。致力于用新型的“以客戶為中心以流程為導(dǎo)向〞的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心以職能為導(dǎo)向〞運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。 十致力于共用設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 小區(qū)物業(yè)管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施設(shè)備運行狀態(tài)的良好程度將直接影

24、響到業(yè)主的日常起居和平安保障等問題。根據(jù)我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，我們將×××共用設(shè)施設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施設(shè)備處于受控狀態(tài)維持正常運行為目的的日常管理及維修;以消除各種運行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大中修);以提升設(shè)備性能增強設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長的效勞需求為目的的改進(jìn)性維護(hù)(改造)。在×××共用設(shè)施設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。 十一標(biāo)準(zhǔn)管理，促進(jìn)社區(qū)效勞社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)

25、的蓬勃開展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修家私家電配置直至日常起居的效勞所需均依賴于社會綜合效勞體系的供應(yīng)，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。從經(jīng)濟學(xué)的原理上看，社區(qū)市場形成與開展同樣可以服從“優(yōu)勝劣汰〞的一般性規(guī)律，而在實際運作中卻暴露出一些社會問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化〞“無序化〞導(dǎo)致裝修施工“游擊隊〞出沒裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)效勞體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競爭傷及業(yè)主。 物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)效勞社會化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個主動性角色?！痢痢了形飿I(yè)經(jīng)營工程由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。我們對此高度重視，一方面，將以深

26、度市場調(diào)研來了解業(yè)主的效勞需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的效勞體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌有資質(zhì)效勞好的商家參與社區(qū)效勞，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益的作法。 十二實現(xiàn)垃圾分類回收 環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運行多年，而真正較為科學(xué)徹底的實現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因為在現(xiàn)階段至少還受制于以下因素： 1.國民環(huán)保意識有待提高，普遍無視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類; 2.生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類本錢高; 3.垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，局部垃圾“回收尚可，求購無門〞，降低了垃圾回收參與者的積極

27、性。 在我們看來，“垃圾是一種放錯位置的資源〞，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推薦使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。 0 頂一下 第二局部 工程管理方式 第一章 管理模式 結(jié)合×××文化區(qū)的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分〞的管理理念，依托××物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)×××××置業(yè)對×××的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及×××所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導(dǎo)向〞的經(jīng)營管理模式

28、。 一(管理模式示意圖略) 二×××管理處組織架構(gòu)描述 1.組織架構(gòu)的設(shè)置原那么是精簡高效一專多能，采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營責(zé)任書，實行**核算。 2.×××管理處各崗位所需人力資源配置實行××物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效協(xié)調(diào)的團隊。 3.×××管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。 4.管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的效勞質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源本錢。 5.物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施的維護(hù)檢修以及業(yè)主的請修工作。 6.行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管

29、理處各部門的考核和監(jiān)督辦公室事務(wù)后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 7. 客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶效勞中心的運作，建立管理處與業(yè)主之間的效勞平臺,處理客戶投訴,并將業(yè)主的需求信息迅速準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。 三創(chuàng)立×××有效的效勞價值鏈 圍繞“以客戶為中心，效勞品質(zhì)為導(dǎo)向〞的經(jīng)營管理模式，我們將在×××全面推行競爭型效勞**;采取有效的管理策略提升××物業(yè)人的效勞價值，建立一支高效的既能為業(yè)主提供優(yōu)良的效勞，又能向周邊展示××物業(yè)人風(fēng)采的團隊。 (圖表略) 四×××管理處外部溝通導(dǎo)向圖(略) 外部溝通導(dǎo)向圖說明： 1.在×××業(yè)主**會成立之前，×××××置業(yè)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂

30、物業(yè)管理合同。 2.假設(shè)由××物業(yè)管理，我們將設(shè)立×××管理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。 4. 在×××居住區(qū)交付使用且入住率到達(dá)50%以上時,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會,選舉成立×××業(yè)主**會,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督協(xié)調(diào)和指導(dǎo); 5.管理處將在公司原有的社會公共關(guān)系根底上不斷完善擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。 第二章 各類人員的素質(zhì)要求選用方法和人員編制情況 提要： 1人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)開展性; 2樹立“管理者就是培訓(xùn)者〞的觀念; 一管理人員素質(zhì) 管理處經(jīng)理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)

31、管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對管理處的工作有整體的思路和設(shè)想，具內(nèi)審員資格。 管理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并具有很強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時兼任行政主管和會所主管。 物業(yè)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，機電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 行政財務(wù)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 客戶助理：大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟

32、悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 物業(yè)管理員：大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)管理上崗證，具有物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會計證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 素質(zhì)描述：(略) 二管理效勞人員配備 在人員的配備和選拔上，我們始終堅持如下原那么： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力; 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性; 注重員工的可塑性和可持續(xù)開展性。 根據(jù)×××的規(guī)劃設(shè)計思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在×××管理處前期介入期配備4人，其中管理人員1人，銷售中心配備效勞人員3人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的效勞人員進(jìn)行調(diào)整;

33、在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時，配備各類管理效勞人員38人(含保安保潔和園藝等)。 三管理人員的選用方法 ×××管理處各崗位所需人力資源配置實行××物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效協(xié)調(diào)的團隊。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在本次投標(biāo)中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證××物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。 在×××物業(yè)管理實施過程中，我們力求在蘭州市挑選一批“品德好素質(zhì)好身體好〞的有志

34、之士充實到“××物業(yè)管理人〞的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)加薪升職的時機，甚至介入高層管理。 如果這些有志之士把加盟××物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。 第三章 資源配置情況 提要: 1物資裝備堅持經(jīng)濟實用節(jié)儉的原那么進(jìn)行測算和配置; 2×××前期開辦費人民幣總計42萬元。 為確保對×××實施物業(yè)管理的高起點和高水平,我們按照科學(xué)性和實用性的原那么進(jìn)行論證,并結(jié)合實地調(diào)研,制訂出×××管理處詳細(xì)的物資裝備方案(詳見附表)。 一管理用房的配置面積和要求

35、二物資裝備方案: 附表1：×××管理處行政辦公用品(略) 附表2：×××管理處維修工具及清潔工具(略) 附表3：×××管理處治安交通消防裝備(略) 3 頂一下 第三局部 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施承諾 第一章 銷售對象的定位 一銷售對象定位 ×××坐落于××市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路將**南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島〞,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象應(yīng)定位為在××創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和

36、高薪白領(lǐng)階層.這一群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理效勞之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政效勞個性化效勞精品效勞，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 二物業(yè)管理效勞定位 秉承“效勞業(yè)主報效社會〞的核心理念，我們著力在×××營建平安舒適便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之管理典范。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合××本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功到達(dá)上述目的，我們大膽設(shè)想，運用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和效勞之中。[甘肅法律

37、效勞網(wǎng)版權(quán)所有]我們擬在×××的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理效勞能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理效勞中著力于以下三個方面：倡導(dǎo)“天天讓您滿意〞的效勞文化推廣“平等互動〞的效勞文化營建“事業(yè)至真生活至愛〞的社區(qū)文化塑造“樸實無華追求時尚〞的審美文化。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。為了配合×××的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和效勞： 一簽定物業(yè)管理委托合同 標(biāo)準(zhǔn)的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場

38、前，×××××置業(yè)應(yīng)在××市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就×××的物業(yè)管理與××物業(yè)管理簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理效勞的內(nèi)容和深度標(biāo)準(zhǔn)雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍費用內(nèi)容期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二提供物業(yè)管理咨詢 ×××公開出售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢效勞，同時開通熱線 ，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答; 三提供物業(yè)管理培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反響的物

39、業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心; 四提供護(hù)衛(wèi)及保潔效勞 在×××正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)效勞和保潔效勞，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受;對于銷售中心的效勞人員，我們建議將其納入銷售員的考核鼓勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體方法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供××物業(yè)的各種宣傳資料圖那么及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛; 六協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助開展商定期舉辦展銷會業(yè)主嘉年華及其

40、他慶?；虼黉N活動; 七開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷 面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理效勞的適用性。 八提供優(yōu)質(zhì)客戶效勞 1在銷售中心內(nèi)配置雨傘架急救包針線包等，以便購房者不時之需;同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施資料架及時尚雜志等，讓購房者(尤其是家庭購房者)在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂; 2提供門童效勞，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作; 3在銷售中心提供代客泊車幼童看護(hù)贈送雨傘等各項效勞; 第四局部 工程效勞管理費 第一章 財務(wù)管理 提要： 1倡導(dǎo)“開放管理

41、〞，定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督; 2堅持“取之于民，用之于民〞的根本原那么; 財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線〞。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及××市有關(guān)物業(yè)管理的財務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。 一財務(wù)管理模式(略) 說明：在×××居住區(qū)物業(yè)管理**會成立之前，由××市×××置業(yè)行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。 二財務(wù)管理措施 (一)設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計出納和收款員等專兼職財務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。 (二)建立標(biāo)準(zhǔn)透明的財務(wù)體系。 1根據(jù)×××居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)

42、格執(zhí)行。 2蘭州市××物業(yè)管理對×××物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財務(wù)帳目進(jìn)行一次審計。 3管理處財務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批前方可使用。 4管理處每三個月向廣闊業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 5管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告，并提交業(yè)主**會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。 (三)加強財務(wù)管理的職能。 物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比擬而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在本錢管理和本錢控制方面的職能，從加強方案統(tǒng)計本錢考核等入手

43、，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理效勞質(zhì)量的同時有效降低管理本錢。 三管理效勞費及代收代繳費的收取 (一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理效勞費及各項代收代繳費用的收取。對于局部在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公預(yù)約上門效勞的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。 (二)在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 (三)對于極少數(shù)欠交管理效勞費用的住戶，我們將采用 催交發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住

44、戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 四維修基金的管理和使用 (一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。 (二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用方案和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會)審議通過后執(zhí)行。 (三)管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商(或業(yè)委會)審批。 (四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂? (五)維修基金的收支帳目接受××市×××置業(yè)和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受××市×××置業(yè)(

45、或業(yè)委會)及其委托的會計師事務(wù)所審計。 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 提要： 每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理; 在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民〞作為物業(yè)管理收支的根本原那么。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及××市房地局物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定效勞工程的收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用〞的資金管理原那么，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理本錢提高效勞質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。

46、一物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的根底和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確?！痢痢辆幼^(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。 ×××居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略) 二日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 (一)測算依據(jù)及說明 1××市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。 2?規(guī)劃設(shè)計方案?提供的原始數(shù)據(jù)。 3根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)測如下：(圖表略) 4管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/人.月;經(jīng)理助理1人，1500元/人.月;主管2人，1

47、200元/人.月;其他管理人員操作層員工34人，平均工資待遇600元/人.月。 5稅費按管理處總收入的5.5%計算。 6××物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 7×××居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備方案。 8××市及×××居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。 (二)×××居住區(qū)物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)(由××物業(yè)公司和×××置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定); (三)日常物業(yè)管理收入測算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測算) (四)日常物業(yè)管理支出測算(同上) 三測算結(jié)果分析 經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：(圖表略) 測算結(jié)果分析： (一)收支盈虧及原因

48、(根據(jù)××公司和×××置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測算和分析) (二)收支虧損的彌補方法 針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料物品的經(jīng)營工程，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍缺乏局部用以后年度的收支節(jié)余彌補。 (三)收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步到達(dá)有一定的盈余的水平，我們根據(jù)×××居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小

49、區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。 四增收節(jié)支的措施 (一)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償效勞工程，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。 (二)將本錢指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的本錢意識，提高員工控制本錢的積極性和主動性。 (三)嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原那么,節(jié)約辦公費用開支。 (四)加強物料采購使用保管審批等程序的管理，加強物料本錢的控制。 (五)加強設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運行費用。 (六)強化總公司財務(wù)部對管理處資金物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。 第五局部 特

50、色效勞工程及收費標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需求為根底，提供便利經(jīng)濟優(yōu)質(zhì)的社區(qū)效勞和特約效勞，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容?！痢痢痢痢辆幼^(qū)在規(guī)劃設(shè)計和效勞定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的**性;有一定規(guī)模，對社區(qū)效勞的需求(或潛在需求)較大;業(yè)主素質(zhì)高，對特色效勞的品位和深度要求亦高。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化效勞體系，提供全方位多層次的綜合性效勞，方可保證業(yè)主日常生活舒適便利不假外求。 一效勞思路 (一)提供種類齊全的效勞工程，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣食住行用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的效勞工程，不提供過剩的效勞產(chǎn)品

51、。 (二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償效勞工程提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償效勞按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。 (三)與社會效勞機構(gòu)專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員效勞，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約效勞。 (四)效勞人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)局部下崗人員及熱心公益具有特長的社區(qū)成員組織家政效勞隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行效勞簽單，定期結(jié)算制度。 1 頂一下 二效勞工程 1 無償效勞17項：(圖表略) 2. 有償效勞 64 項：(圖表略) 說明： 有償效勞的價格，以××市物價局有關(guān)規(guī)定及×××居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按“略低于市場平均價格〞的原

52、那么,合理確定，實施前將報×××××置業(yè)核準(zhǔn)。 三日常效勞措施 為切實做好便民效勞工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償效勞和六十四項有償效勞，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下效勞： (一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲?qū)W習(xí)娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 (二)設(shè)立健康效勞中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢健身醫(yī)療保健等多方面的綜合性健康效勞，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 (三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所

53、，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室桌球室棋牌室閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 第六局部 未來接管中的新舉動新設(shè)想 第一章 建立“物業(yè)信息島〞，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立××物業(yè)×××居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)蘭州

54、總公司和其它分公司的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理效勞信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f;政府主管部門蘭州總公司和其它分公司可通過 網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊S著IT業(yè)的開展，×××居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島〞，從而滿足社會各界物業(yè)管理人業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 一對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想 (一)社區(qū)效勞 1網(wǎng)上自助查詢水費電費氣費管理費社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。 2網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會所消費家政效勞家具維修等效勞。 3社區(qū)信息統(tǒng)

55、計投訴處理等效勞。 (二)休閑娛樂 1網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打**下棋打牌以及游戲**，還可以一邊玩一邊聊天。再不會出現(xiàn)“三缺一〞的情況。 2聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。 3IP ：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP ，如果對方有計算機及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn)行可視對講。 4VOD視頻點播：可在家點播電影，享受在線卡拉OK及音樂效勞。 (三)信息中心 小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費用物業(yè)管理小區(qū)新聞公告等信息，并可以了解各種時事新聞。 (四)社區(qū)學(xué)校 1網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，

56、如網(wǎng)頁制作計算機培訓(xùn)英語培訓(xùn)假期學(xué)校等;通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 2遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪崟r溝通。 (五)**行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實時行情技術(shù)分析證券分析委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實現(xiàn)“家庭大戶室〞。 (六)社區(qū)電子商務(wù) 1網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費品上，故這局部的利潤相當(dāng)可觀。通過效勞產(chǎn)生的這筆利潤一局部補貼到住戶身上，一局部作為公司營運資金。 2跳蚤市場：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處

57、通過管理收取一定傭金。 3中介效勞：開展網(wǎng)上房屋租售家政效勞等中介效勞。 (七)物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平;另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費用清單效勞申請投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 (八)社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱 (九)高速接入internet及其它局域網(wǎng) 1不限時限量，價格低廉。 2高速接入internet查詢資料收發(fā)信息網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。 二商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處 (一)短期利益——有利于促進(jìn)樓盤銷售 1.真正實現(xiàn)“社區(qū)信息化〞，吸引購房者 商務(wù)

58、網(wǎng)絡(luò)能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的缺乏，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息效勞以及各類增值效勞，將信息化社區(qū)落到實處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。 2.“零距離〞溝通，有助于營造小區(qū)文化 可以實現(xiàn)住戶與住戶住戶與物業(yè)管理處間的“零距離〞溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氣氛。 3.交互式管理與效勞，樹立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與效勞，住戶可在網(wǎng)上查詢投訴報修提出效勞要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的效勞。 (二)長期利益——多元

59、化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟收益和社會效益 1.將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源 通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲網(wǎng)上視頻點播網(wǎng)上教育網(wǎng)上醫(yī)療網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值效勞來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低**風(fēng)險。 2.擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢〞 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?——家庭。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上**，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢〞。 三網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點 (一)開展

60、“以物業(yè)管理為根底以增值效勞為核心〞的信息化社區(qū)經(jīng)營模式 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值效勞提供了可能;另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上效勞提供商的經(jīng)營活動，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用商品配送等問題。 (二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢 社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)管理者只需一個瀏覽器，就可隨時隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時信息;并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理查詢看樓預(yù)約等。 系統(tǒng)程序集中安裝

61、在效勞器端，維護(hù)和升級全部在效勞器上進(jìn)行，[甘肅法律效勞網(wǎng)版權(quán)所有]有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)本錢。 (三)具有較強的可擴展性 可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通〞系統(tǒng)自動抄表系統(tǒng)小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢監(jiān)控。 (四)靈活的個性化解決方案 針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計物業(yè)管理電子商務(wù)社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。 (五)運用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)平安 1系統(tǒng)效勞器端采用網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置平安選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)效勞，設(shè)置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的平安級別，做好系統(tǒng)本身

62、的平安保護(hù); 2綜合防火墻技術(shù)，禁止對所有不必要TCP/UDP端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊; 3加強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進(jìn)行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。 四網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點 (一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢 采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息效勞休閑娛樂物業(yè)管理社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容;同時預(yù)留職能端口，集成社區(qū)根底設(shè)施功能(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)消防自動控制系統(tǒng)停車場IC卡管理系統(tǒng)紅外線安防系統(tǒng)等)，到達(dá)設(shè)備應(yīng)用管理公司內(nèi)部管理和住戶效勞的高效統(tǒng)一;并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同

63、需求進(jìn)行刪減或增加。 (二)給開發(fā)商帶來的好處 開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場形象和市場價值;而從長遠(yuǎn)來看，能夠提供更多的利潤空間?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值效勞，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。 (三)給住戶帶來的好處 滿足住戶對高速獲取信息的需要，同時可以通過定制，獲取個性化的社區(qū)效勞，實實在在享受方便快捷的信息化生活。 (四)給物業(yè)管理處帶來的好處 物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效周到的效勞，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值;另

64、一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費醫(yī)療家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制娛樂等內(nèi)在的信息效勞，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴展提供廣闊的市場。同時物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。 (五)建立寬帶網(wǎng)社區(qū) 如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用 線連接，通過ADSL設(shè)備接入internet。 一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟開展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)開展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當(dāng)重要的考慮因素。 信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物VOD視頻點播家政

65、效勞家具維修費用查詢等信息效勞，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些效勞進(jìn)行監(jiān)督，保證效勞質(zhì)量。 第二章　實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動化 計算機技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們在物業(yè)管理辦公自動化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動化行政辦公業(yè)務(wù)自動化及建立××物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息效勞等。在×××居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計算機技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實現(xiàn)計算機化，如對檔案的管理人力資源的管理，對ISO9001質(zhì)量管理體系的運行等，有效提高我們的管理效率及水平。 一網(wǎng)絡(luò)辦公自動化的

66、實現(xiàn)方式 我們將利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在×××居住區(qū)管理處建立一個WINDOW NT局域網(wǎng)，以實現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時通過 網(wǎng)與蘭州總公司各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實現(xiàn)與公司的信息共享。 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖(圖表略) 在×××居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運行?綜合物業(yè)管理系統(tǒng)?。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes R5Delphi作為開發(fā)工具，選用SQL ServerAceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管客管工程保安行政等日常工作信息的電腦化管理。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團體協(xié)作，有效地完成公文申報審批歸檔借閱以及財務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進(jìn)行查閱。另外可通過 與蘭州總公司各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽? 信息共享遠(yuǎn)程管理流程圖：(圖表略) 居住區(qū)管理處實現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在： (一)實現(xiàn)辦公事務(wù)自動化：由××公司開發(fā)并成功運用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個管理層人員都可以通過“發(fā)送郵件〞來完成需要別人協(xié)助完成或他人周