《房地產(chǎn)基礎知識》word版.doc

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房地產(chǎn)基礎知識 房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識 一. 對行業(yè)的基本認識： 1. 房地產(chǎn)： l 通常也被稱為不動產(chǎn)。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權利構成的財產(chǎn)總體。 l 房地產(chǎn)在物質(zhì)上有如下三種存在形態(tài)： 單純的土地 單純的房屋 土地和房屋的綜合體 l 房產(chǎn)是房屋及其權利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權利的總稱。 2. 房地產(chǎn)的類型： l 居住用房地產(chǎn) l 生產(chǎn)用房地產(chǎn) l 經(jīng)營用房地產(chǎn) l 行政用房地產(chǎn) l 其他專用房地產(chǎn) 3. 房地產(chǎn)的特征： l 位置的固定性：土地是自然生成物，其位置是不可移動的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動的，這使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。 l 地域的差別性：房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價值都不相同。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一層中的房屋價值也會有所不同。體現(xiàn)在銷售上，就是常見的“一房一價”。 l 高值耐久性：建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很長，往往是既十年甚至上百年，其作為消費品價值也比較昂貴。 l 保值增值性：在國家政治、經(jīng)濟形式穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)價格呈不斷上升的趨勢，也就是說房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。這主要十由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。人們對土地需求的不斷增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價格呈上升趨勢。 4. 房地產(chǎn)業(yè)： l 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)，并由從事以上活動的各類單位所組成，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 l 房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設、維修、管理、土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。 l 這個行業(yè)包括了房地產(chǎn)開發(fā)建設、流通和消費服務領域的各種經(jīng)濟組織，它們之間相互聯(lián)系，相互依存，形成了一個有機的整體。 特別提示：建筑業(yè)是指建筑安裝施工行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門，它完全是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)，不屬于房地產(chǎn)業(yè)范疇。 5. 建筑物： l 定義： l 廣義：人工建筑而成的所有東西。 l 狹義：即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所，不包含構筑物。 l 特別提示：建筑物的定義不同于構筑物，構筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。 l 分類： l 房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標準也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。 l ——按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 ——按層數(shù)分：低層（1～3層）、多層（4～6層）、中高層（7～9層）、高層（10層以上）、超高層（建筑總高度超過100米）。 l ——按結構分：磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構（分框架、剪力墻等）、鋼結構。 6. 商品房： l 在市場經(jīng)濟條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應該是一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。 7. 房改房： l 是指機關、團體、企業(yè)和事業(yè)單位按照，《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度的決定》要求，嚴格執(zhí)行房改房價格標準，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位的職工居住。也叫已購公房。 8. 經(jīng)濟適住房： l 指國家、當?shù)卣头慨a(chǎn)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住戶緊張問題而修筑普通住宅，在同一地段，同一質(zhì)量的情況下，其造價成本比普通商品房要低，這主要是因為它的土地是通過劃撥方式取得的，也就是說，沒有地價成本。其買賣價格受到政府行為的干預或制約。目前來說，政府對經(jīng)濟適用房價格的限定為“開發(fā)成本1.03”，也就是說，允許開發(fā)商賺取的利潤為3%。 二. 關于土地： 注意：我國城市土地均為國家所有 1. 土地的的分類： l 按用途分： A）. 生活居住用地 生活居住用地一般包括居住用地、公共建筑用地、道路廣場用地、公共綠化用地等。其中居住用地指住宅小區(qū)內(nèi)的居住建筑用地、道路用地、綠地和公共建筑用地；公共建筑用地指為整個城市服務的商業(yè)、文教體育、醫(yī)療衛(wèi)生和行政經(jīng)濟機構用地；公共綠地指為全體城市居民服務的公園、游園、動植物園、陵園以及城市林蔭道綠地和濱河綠地等；道路廣場用地是指城市主要干道網(wǎng)、廣場和停車場等用地。 B）. 工業(yè)用地 工業(yè)用地主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設施臟亂工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護地帶等。 C）. 對外交通運輸用地 對外交通運輸用地是指對外交通運輸設施的用地，包括鐵路、公路線路及各種站場用地、港口碼頭用地、民用機場用地及防護地帶等用地。 D）. 倉庫用地 倉庫用地是指專門用來存放生活資料和生產(chǎn)資料的用地，包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉倉庫、工業(yè)儲備倉庫、市內(nèi)生活供應服務倉庫、危險品倉庫以及露天堆棧等用地。 E）. 大專院校、科研機構用地 其中包括大專院校、中等專業(yè)學校、具有獨立用地的科學研究機構、試驗站等用地。 F）. 風景游覽用地 風景游覽用地是指城市風景游覽區(qū)綠地，包括園林部門和文化部門管理供游覽的風景區(qū)、森林公園及名勝古跡用地等。 G）. 市政公用設施的用地 市政公用設施用地通常指設置公用設施和工程構筑物的用地，包括水源地、自然來水廠、污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。 H）. 衛(wèi)生防護用地 衛(wèi)生防護用地主要指居區(qū)與工廠、污水處理廠、公墓、垃圾場等地段之間的防護綠化或隔離地帶，水源防護用地以及防風、防沙林等用地等。 I）. 特殊用地 特殊用地通常指文物保護區(qū)、自然保護區(qū)、軍事用地、監(jiān)獄、看守所等一些特殊用途的土地。 J）. 其他用地 其他用地即不屬于以上所列項目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、菜地、苗輔、果樹林地、牧場及城市內(nèi)一部分不易劃出的零星空地等。 不同性質(zhì)、規(guī)模的城市用地的構成也各不相同。如工礦城市中，工業(yè)、運輸和倉庫的用地往往成為城市用地的主體；大學、科學城中，科研機構、實驗基地和大專院校的用地構成了城市用地的重要部分；風景旅游城市中，風景區(qū)、園林和各種自然及人文景觀用地在城市用地中占有相當?shù)谋戎亍? l 按獲取土地的方式分： A）. 出讓用地： 土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓是土地使用者有償取得土地使用權的一種方式。土地使用者通過出讓方式取得的土地使用權，一經(jīng)設定即成為一種物權，在土地使用權存續(xù)期間，土地使用者在設定的權力范圍內(nèi)享有對土地的使用權、轉讓權、抵押權等民事權利，任何單位和個人不得非法干預。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。 B）. 劃撥用地： 土地使用權劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得的土地使用權，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，其轉讓、出租和抵押必須符合法律規(guī)定的條件。根據(jù)《土地管理法》第54條和《城市房地產(chǎn)管理法》第23條的規(guī)定，只有國家機關用地和軍事設施用地、城市基礎設施和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地可以以劃撥方式取得。 B）. 國有土地租賃： 國有土地租賃是指國家將國有土 出租給土地使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付資金的行為。國有土地租賃也是國有土地有償使用的一種方式，是出讓方式的補充。根據(jù)國土資源部《規(guī)范圍有土地租賃若干意見》的規(guī)定，對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，不能以國有土地租賃方式提供土地使用權。 2. 土地所有權 土地所有權是指土地所有所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，它是土地所有制的法律表現(xiàn)。中華人民共和國實行土地的社會主義公有制和集體所有制，城市市區(qū)土地屬于全民所有，即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)土地除國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地、自留地、自留山屬集體所有。因此，我國不存在土地個人所有制形式。 l 土地占有權： 土地占有權就是土地所有者對土地的實際控制權利。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自去經(jīng)營和使用，這樣就導致了土地所有權和占有權的分離。因此，土地所有權人并不一定就是土地占有人。 l 土地使用權： 土地使用權就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地占有存在著密切聯(lián)系，沒有占用就無法使用。土地使用權作為一項獨立的權能已同占有、收益權一起從所有權分離出來。但這里講的土地使用權是專指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依自己的意志使用土地。在我國，一般只有集體土地所有者才能直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權利轉讓給非所有人使用。 l 土地收益權： 土地收益權就是基于土地的使用權百取得的利息和孽息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。 l 土地處分權： 土地處分權就是依法對土地處置，即在法律允許的范圍之內(nèi)決定土地的最終歸宿。 3. 因出讓取得的土地使用權 國家將一定年期的國有土地使用權批準給受讓人，受讓人以支付土地使用金為代價而取得土地使用權。該種土地使用權是獨立意義的物權，是從土地所有權中分離出來的一項權利。它所包含的一定程度占有、使用、收益和處分權能，具體表現(xiàn)為土地使用權人對土地的使用權、出租權、轉讓權、抵押權以及基于物權的請求權。 l 土地的使用權： 土地使用權人（受讓方）對享有土地使用權的地塊有開發(fā)利用權。土地使用權人因其取得地塊的不同可以享有對土地的種類不同的利用權。出讓土地的主要用途是：①居住用地；②工業(yè)用地；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地；④商業(yè)、旅游、娛樂用地；⑤綜合或者其他使用地。 l 出租權： 土地使用權在權利存續(xù)期間對土地有出租之權。土地使用權出租，是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物及其它附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 l 出讓權： 土地使用權人在土地使用權存續(xù)期間內(nèi)，有權將其所享有的土地使用權轉讓給他人。土地使用權轉讓時，新的受讓人取得了原土地使用人的土地使用權。原土地使用人不再享有權利和負擔義務。 l 抵押權： 土地使用人可以就其土地使用權設定抵押權。土地使用抵押，就是債權人對享有土地使用權的債務人或第三人的土地不轉移占有，繼續(xù)由債務人或第三人使用收益，在債務不履行時，變賣債務人或第三人提供的土地使用權（擔保物），而就其價金優(yōu)先受清償。 l 請求權： 當土地使用權受到侵害時，土地使用權人具有物上請求權，即：受到不法妨害時，有停止妨害請求權；有妨害的危險時，有妨害防止止請求權；造成損害時，有損害賠償請求權。 4. 出讓土地使用權的終止： l 土地使用權期限屆滿。 土地使用權的存續(xù)期是土地使用權的設定行為規(guī)定的期限，出讓合同規(guī)定的期限屆滿，土地使用權終止。 l 土地使用權收回： 土地使用權收回，是政府以管理者的身份，對組織或個人進行的行政制裁或行政處理措施。 l 土地滅失，使土地使用權隨之終止。 l 拋棄土地使用權： 拋棄一次性支付出讓金的土地使用權，對土地所有人有利，因此，一般來說，土地使用人可自由拋棄土地使用權，但需經(jīng)辦理注銷登記，才發(fā)生土地使用權終止的效力。 l 沒收： 沒收財產(chǎn)是一種刑罰方法，是將犯罪分子個人所有的財產(chǎn)的一部分或全部強制無償?shù)厥栈貧w國有的方法。沒收財產(chǎn)的判決確定，是發(fā)生土地使用權終止的結果。 5. 土地使用年限： l 居住用地70年； l 工業(yè)用地50年； l 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年； l 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； l 綜合及其它用地50年。 6. 地籍： l 是指反映土地的位置（地界、地號）、數(shù)量、質(zhì)量、權屬和用途（地類）等基本狀況的簿籍（或清冊），也稱土地的戶籍。 7. 地籍管理： l 是指國家為取得有關地籍資料和為全面研究土地的權屬、自然和經(jīng)濟狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。 三. 房地產(chǎn)經(jīng)營常識： 1. 房地產(chǎn)市場的種類 l 一級市場——土地使用權的轉讓 l 二級市場——開發(fā)房屋的首次出售 l 三級市場——開發(fā)房屋或土地的再次或多次轉讓，也就是所謂的二手房市場。 l 問：美城現(xiàn)在的業(yè)務處于哪個市場？ 2. 房屋所有權： l 是所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對所有房屋行使的占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權利。 3. 個人產(chǎn)權房： l 個人產(chǎn)權房是指公民個人對其所有的房屋具有占有、使用、收益、處分的權利，可以直接進入房產(chǎn)交易市場交易的房屋，俗稱 “私房”。 4. 房產(chǎn)交易： l 是指房屋所有權的交易，是房屋所有權的轉讓、抵押和租賃。 5. 房產(chǎn)權的轉讓： l 指房屋權利人通過買賣，贈與或者其他合法方式將其房產(chǎn)轉移給他人的行為。 6. 房屋租賃： l 是指房屋所有權人將房屋出租（包括室內(nèi)設施、設備就地出租）給承租人使用，承租人向出租人支付租金的行為。 7. 房地產(chǎn)交易所： l 是指經(jīng)過政府特許和批準的房地產(chǎn)買賣的常設市場，是房地產(chǎn)市場的重要形式，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟上和產(chǎn)權上的保證機關，它不僅為房地產(chǎn)買賣比方當事人提供了從事的各種交易和聯(lián)系的場所，而且發(fā)揮了中間媒介作用。 8. 房地產(chǎn)登記： l 是指依法享有土地使用權、房屋所有權和房地產(chǎn)其他權利（如抵押、設典、租賃等）的自然人、法人和其他組織，即房地產(chǎn)權利人，經(jīng)向房地產(chǎn)管理機關提出申請并經(jīng)審核后發(fā)給房地產(chǎn)證書，從而依法擁有土地使用權和房產(chǎn)的占有、使用、經(jīng)營、處置權的一種法律制度。 9. 銀行按揭： l 銀行按揭實際相當于由銀行代買方一次付清，然后由買方分期還給銀行。在還清貸款以前，產(chǎn)權證由銀行持有。當然，在辦理按揭貸款時還需要相應的一系列手續(xù)。目前，在國內(nèi)，按揭貸款通常稱之為銀行按揭貸款。 10. 個人住房抵押貸款： l 是指公民個人為購房而向銀行貸款時須以房地產(chǎn)商品為抵押保證的貸款。 11. 住房抵押保險： l 是公民購房向銀行貸款時必須要辦理的一道程序。當購房者向銀行申請住房抵押貸款時，貸款銀行是要以投保作為借貸必要條件的，其主要目的是保障貸款銀行的利益，降低貸款風險，即當借款人連續(xù)3個月無法按合同履行還本利息時，保險公司先予以賠償還債務，保險公司按照規(guī)定有權處置抵押房產(chǎn)。 12. 個人住房按揭貸款： l 指購房人向房地產(chǎn)開發(fā)商先交部分樓款（一般不少于20%），其余部分以所購住房為抵押。并由房地產(chǎn)商提供擔保的貸款。（是購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核通過后取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定按期按時向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保）。 13. 住房公積金： l 是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲蓄。 14. 商品房預售： l 是指取得商品房預售許可證后，未取得房地產(chǎn)權證前，由房產(chǎn)開發(fā)商向社會公開出售的房屋稱之為預售商品房。即使房屋已建好，但在驗收合格直至取得房產(chǎn)證（由房產(chǎn)商取得，俗稱大產(chǎn)證）前，仍稱為預售商品房。 15. 期房： l 是指開發(fā)商從取得預售許可證開始到取得統(tǒng)一房地產(chǎn)證（大產(chǎn)權證）為止，這期間的商品房叫期房。 16. 現(xiàn)房： l 已建好，通過驗收合格，并辦妥統(tǒng)一房地產(chǎn)權證的商品房叫現(xiàn)房。 17. 準現(xiàn)房： l 準現(xiàn)房是指房屋主體已封頂，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 18. 二手房： l 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手“，第二次交易則為“二手“。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 l 19. 房屋拆遷： l 是指建設單位和個人（即拆遷人）根據(jù)建設規(guī)劃要求和政府批準的用地文件，在取得許可證的情況下，依法拆除建設用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，并依法予以補償、安置被拆遷人的行為。 20. 契稅： l 房屋所有權發(fā)生轉移變動時，就當事人所訂的契約按總價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征收的一次性稅收。契稅具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權合同性的作用。 21. 房產(chǎn)拍賣： l 是房產(chǎn)買賣的一種特殊方式。拍賣是由賣家以房產(chǎn)作為拍賣物，在某特定場合由眾多的可能買家競逐承價的一種買賣方式。 22. 五證： l 《建設用地規(guī)劃許可證》，由市規(guī)劃局核發(fā)；《國有土地使用證》，由市國土資源和房屋管理局核發(fā)；《建筑工程規(guī)劃許可證》，由市規(guī)劃局核發(fā)；《建筑工程施工許可證》，由市建委核發(fā)；《商品房預售許可證》，由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。 l 開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得前四證是拿不到《預售許可證》的。 23. 兩書： l 《住宅質(zhì)量保證書》：為保障住房消費者的權益，加強商品住宅售后服務管理，國家建設部決定在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房銷售中對房屋質(zhì)量進行約束，共有四條內(nèi)容： 工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級； 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修； 正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保養(yǎng)期； 用房保修的單位，答復和處理的時限。 l 住宅使用說明書： 對住宅的結構性能和各部分的類型、性能、標準等作出說明。同時指出，如因住房使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修造成的質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔保修責任。這是國家建設部為保障消費者權益作出的規(guī)定。 24. 一表： 25. 大產(chǎn)權證和小產(chǎn)權證： l 房產(chǎn)證有兩種，一種是通常所說的“大產(chǎn)證”，即房產(chǎn)商首先要取得的產(chǎn)權證，是房產(chǎn)商擁有房屋產(chǎn)權的證明，這只能由房產(chǎn)商來辦理。 l 另一種稱為“小產(chǎn)證”，即每個購房者拿到的房產(chǎn)證，由購房者或購房者委托房產(chǎn)商到房屋交易部門辦理。 l 二者的關系是房產(chǎn)商只有取得了“大產(chǎn)證”，才能把房子交給購房者，購房者才能去辦“小產(chǎn)證”。 四. 物業(yè)管理常識： 1. 物業(yè)管理的概念： l 指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關法律、法規(guī)，以社會化、專業(yè)化，經(jīng)營型方式對物業(yè)以物業(yè)區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境、容貌管理項目進行維護、維繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位綜合性的有償服務。 2. 物業(yè)管理服務費： l 物業(yè)管理服務費是指物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、整治及提供與居民生活相關的服務所收取的費用。 l 物業(yè)費的收取標準由物價局制定，制定依據(jù)包括物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級、服務內(nèi)容、小區(qū)等級標準等。 l 目前在西安，多層住宅物業(yè)費多為0.45—0.70元/㎡月，小高層、高層住宅多為0.90—1.30元/㎡月；商住樓1.60—3.00元/㎡月；寫字樓3.00—8.00元/㎡月。 3. 業(yè)主委員會： l 是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，更是全體業(yè)主的代表，是所轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的核心。 4. 維修基金： l 又稱大修基金，根據(jù)規(guī)定，公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時應當設立物業(yè)維修基金。維修基金設立的具體標準和辦法由各市人民政府規(guī)定。目前，在西安，多層房屋2%，高層房屋為銷售總價的的3%。 5. 公共設施 l 公共設施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。 6. 共用部位 l 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。 7. 共用設備 l 共用設備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。 8. 前期物業(yè)管理： l 前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。 l 一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權機構，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。 l 由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調(diào)各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。 l 然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權解聘物業(yè)公司。 9. 業(yè)主公約： l 又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權利義務的行為守則。 l 這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。 l 一般來講，物業(yè)入住率達到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。 建筑規(guī)劃基礎知識： 一. 建筑識圖： 1. 平面圖： l 是假想在房屋的窗臺以上作水平剖切后，移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面圖。它表示建筑的平面形式、大小尺寸、房間布置、建筑人口、門廳及樓梯布置的情況，表明墻、柱的位置、厚度和所用材料以及門窗的類型、位置等情況。主要圖紙有首層平面圖、二層或標準層平面圖、頂層平面圖、屋頂平面圖等。其中屋頂平面圖是在房屋的上方，向下作屋頂外形的水平正投影而得到的平面圖。 2. 總平面圖： l 建筑總平面圖是表明一項建設工程總體布置情況的圖紙。它是在建設基地的地形圖上，把已有的、新建的和擬建的建筑物、構筑物以及道路、綠化等按與地形圖同樣比例繪制出來的平面圖。主要表明新建平面形狀、層數(shù)、室內(nèi)外地面標高，新建道路、綠化、場地排水和管線的布置情況，并表明原有建筑、道路、綠化等和新建筑的相互關系以及環(huán)境保護方面的要求等。由于建設工程的性質(zhì)、規(guī)模及所在基地的地形、地貌的不同，建筑總平面圖所包括的內(nèi)容有的較為簡單，有的則比較復雜，必要時還可分項繪出豎向布置圖、管線綜合布置圖、綠化布置圖等。 3. 層平面圖： 4. 戶型圖： l 是按一定的比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖。 l 一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅的基本情況，往往在平面圖上配置家具的尺寸和位置，便于人們的聯(lián)想和識別。 5. 立面圖： l 是將建筑的不同測表面，投影到鉛直 投影面上而得到的正投影圖。它主要表現(xiàn)建筑的外貌形狀，反映屋面、門窗、陽臺、雨篷、臺階等的形式和位置，建筑垂直方向各部分高度，建筑的藝術造型效果和外部裝飾做法等。根據(jù)建筑型體的復雜程度，建筑立面圖的數(shù)量也有所不同。一般分為正立 面、背立面和側立面，也可按建筑的朝向分為南立面、北立面、東立面、西立面，還可以 按軸線編號來命名立面圖名稱，這對平面形狀復雜的建筑尤為適宜。在施工中，建筑立面圖主要是作建筑外部裝修的依據(jù)。 6. 剖面圖： l 是依據(jù)建筑平面圖上標明的剖切位置 和投影方向，假定用鉛垂方向的切平面將建筑切開后面得到的正投影圖。沿建筑寬 度方向剖切后得到的剖面圖稱橫剖面圖；沿建筑長度方向剖切后得到的剖面圖稱縱剖面圖；將建筑的局部剖切后得到的剖面圖稱局部剖面圖。建筑剖面圖主要表示建筑在垂直方向的內(nèi)部布置情況，反映建筑的結構形式、分層情況、材料做法、構造關系及建筑豎向部分的高度尺寸等。 7. 頂面圖： 8. 標準層： 9. 建筑工程施工圖 l 簡稱“施工圖”，是表示工程項目總體 布局，建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置、結構 構造、內(nèi)外裝修、材料做法以及設備、施工 等要求的圖樣。具有圖紙齊全、表達準確、 要求具體的特點。它是設計工作的最后成果，是進行工程施工、編制施工圖預算和施工組織設計的依據(jù)，也是進行施工技術管理的重要技術文件。一套完整的建筑工程 施工圖，一般包括建筑施工圖、結構施工圖、給排水、采暖通風施工圖及電氣施工圖等專業(yè)圖紙，也可將給排水、采暖通風和電氣施工圖合在一起統(tǒng)稱設備施工圖。 10. 建筑施工圖 l 簡稱“建施”。它一般由設計部門的建 筑專業(yè)人員進行設計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內(nèi)部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內(nèi)外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據(jù)。建筑施工圖包括設備說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。 11. 建筑工程圖 l 建筑工程圖是以投影原理為基礎，按國家規(guī)定的制圖標準，把已經(jīng)建成或尚未建成的建筑工程的形狀、大小等準確地表達在平面上的圖樣，并同時表明工程所用的材料以及生產(chǎn)、安裝等的要求。它是工程項目建設的技術依據(jù)和重要的技術資科。建筑工程圖包括方案設計圖、各類施工圖和工程竣工圖。由于工程建設各個階段的任務要求不同，各類圖紙所表達的內(nèi)容、深度和方式也有差別。方案設計圖主要是為征求建設單位的意見和供有關領導部門審批服務；施工圖是施工單位組織施工的依據(jù)；竣工圖是工程完工后按實際建造情況繪制的圖樣，作為技術檔案保存起來，以便于需要的時候隨時查閱。 二. 規(guī)劃常識： 1. 容積率： l 建筑容積率=規(guī)劃建筑用地范圍的總建筑面積/規(guī)劃建設用地總面積 l 多層容積率一般控制在1.5以下，小高層的容積率可以達到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。 2. 建筑密度: l 建筑密度=規(guī)劃用地范圍內(nèi)建筑物基底總面積/規(guī)劃建設用地總面積 l 建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 3. 綠化率： l 綠化率=規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積/規(guī)劃建設用地總面積 l 綠化率自然越高越好，一般在35%左右。 4. 用地性質(zhì)： l 規(guī)劃用地的使用功能。 5. 用地面積： l 規(guī)劃地塊劃定的面積。 6. 用地紅線： l 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標示，故稱之為用地紅線。 7. 道路紅線： l 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。 8. 日照間距系數(shù)： l 指根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋高度的比值。 l 我們處于北半球，所以“遮擋房屋”指的是南邊的房屋。 l 西安市規(guī)定，多層不低于1：1.35，高層不低于1：0.8。 9. 建筑間距： l 兩棟建筑物外墻之間的水平距離，也就是常說的樓間距。 l 確定南北樓間距的依據(jù)，就是日照間距系數(shù)。 l 東西間距： ——當住宅樓屬條式住宅時，兩棟多層條式住宅的側面間距不宜小于6米； ——如果是高層住宅時，高層住宅與其他各種層數(shù)住宅之間的側面間距不宜小于13米； ——當屬于塔式或點式住宅時，無論是高層塔式住宅，還是多層和中高層點式住宅，且相鄰的兩棟建筑側面都開了窗口，此時，在具體規(guī)劃設計時，兩棟住宅間的側面間距則應充分考慮視線干擾問題，側面間距應在13米的基礎上適當?shù)募哟蟆? 10. 日照標準： l 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標準日獲得的日照量。 l 1994年2月1號執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標準：冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。 11. 居住區(qū)用地： l 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 l 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。 l 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應配建的，為居民服務和使用的各類設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。 l 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。 l 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。 12. 命名規(guī)定： l 花園：占地15000平米以上，設有中心廣場，綠化面積不低于總用地面積的45%，休閑場地面積不少于總用地面積的15%。 l 小區(qū)：建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設有居委會。 l 組團：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地。 13. 配套設施： l 指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 14. 建筑小品： l 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 15. 三通一平： l 通水、通電、通路、平整場地。 16. 七通一平： l 通水、通電、通路、排水、熱力、電信、煤氣、平整場地。 三. 建筑的構造： 1. 基礎：、 l 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。 l 按構造形式不同分類：條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎（高層常用）、樁基礎。 2. 地基： l 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。 3. 墻體和柱： l 豎向承重構件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎。 l 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 4. 門窗： l 門的分類：平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。 l 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。 5. 地面、樓板和梁： l 梁是跨過空間的橫向構件。 6. 樓梯： l 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。 l 樓梯的寬度一般在1.2米左右。 l 住宅樓梯的傾斜度一般在15～20度。 l 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。 l 2.80米層高的住宅每跑9個臺階。 7. 屋頂： l 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 8. 建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。 四. 建筑結構： 1. 磚木結構： l 是指承重的主要構件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結構建造簡單，材料容易準備，費用較低。 2. 磚混結構： l 磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等。 l “混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。 l 這些配件與磚做的承重墻相結合，可以稱為磚混結構住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。 3. 鋼筋混凝土結構（分框架、剪力墻、框剪結構）： l 即主要承重構件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結構，此類結構類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。 l 鋼筋混凝土建筑里又有框架結構、框架—剪力墻結構等。目前２５—３０層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結構。 l 框架結構：框架結構住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。它的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，便于拆改，缺點是抗震性較差，室內(nèi)明梁、明柱多，且尺寸大。 l 剪力墻結構：剪力墻結構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力。鋼筋混凝土墻板能承受豎向和水平力，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結構形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結構形式。 l 框剪結構：也就是框架－剪力墻結構，這種結構是在框架結構中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻結構兩種不同的抗側力結構組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結構中的框架，剪力墻在框剪結構中也不同于剪力墻結構中的剪力墻。 4. 鋼結構： l 主要承重構件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。 五. 建筑形態(tài)： 1. 房屋層數(shù)： l 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。 l 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 2. 地下室： l 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室）。 3. 假層： l 是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。 4. 閣樓（暗樓）： l 一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。 5. 躍層： l 完整的兩層空間，有上下兩個樓面，外觀看是一套房子。上下層之間的通道不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用的小樓樓梯。 l 6. 復式樓： l 受躍層式住宅設計購想啟發(fā)，由香港設計師李鴻仁設計，是一種經(jīng)濟型住宅。 l 每戶仍分上下層，但實際只有一層，不具備完整的兩層空間，是在層高較高的一層樓中（層高為3.3米），增建一個夾層。 l 局部夾層作書房，臥室等，用樓梯連接。 7. 錯層： l 指一套房子的廳、臥、衛(wèi)等處于幾個高度不同的平面。 8. 高層建筑： l 我國建筑防火規(guī)范將10層以上的居住建筑和高度超過24米的公共建稱為高層建筑。我國建筑設計通則將高度超過100米的建筑稱為超高層。 9. 板樓和塔樓（點式樓）： l 概念： ——從建筑物的面寬與進深的比例來看，比例大于2的，可以稱為板樓。建筑與比例小于2的， 可以稱為塔樓。 ——從建筑物平面上的體形來分析，一般情況下，塔樓較傾向于方形，板樓較傾向于矩形。 ——在建筑單體的特點上，塔樓一般有一個集中的“交通核”，即包括樓梯、電梯等在內(nèi)的一套系統(tǒng)。板樓明顯特征在于，建筑單體至少有兩個相同單元以上的重復才能叫板樓。 ——板樓與塔樓在建筑高度上也有區(qū)別。板樓包括低層、多層、小高層、高層、超高層等。塔樓以高層為主，其它類型較少。 l 板樓優(yōu)點： ——板樓一般南北通透或東西通透，因而通風好，室內(nèi)空氣的流通性強。 ——板樓大多進深較小，采光日照質(zhì)量較好，因此出現(xiàn)黑房間的機率小。 ——板樓公攤面積小，得房率高，特別是多層板樓，對每戶來說，僅有一個樓梯間是公攤面積，這也受到購房者的歡迎。 ——板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛(wèi)，符合中國因有的居住習慣。 ——板樓每一個交通核負擔戶數(shù)少，一般為兩戶最多三戶，因此每戶具有很好的獨立性，符合現(xiàn)代人的居住心理需求。東西長，南北短的 l 板樓缺點： ——建筑密度低，房價高：板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強，但房價一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費得起。 ——板樓體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強。 ——板樓小區(qū)庭院空間由于日照系數(shù)決定，因此帶來狹長樓間無日照花園的局促。 ——對于純板樓小區(qū)來說，小區(qū)的視線、通風效果較差。 —— 社區(qū)外部環(huán)境較單調(diào)，行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感。 ——高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設施，造成高層板樓交通面積加大。 ——高層板樓搞震性能較差，出現(xiàn)特殊情況時人員生命安全受到危脅。 l 塔樓優(yōu)點： ——節(jié)約土地資源，房價較低：由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。 ——空間結構靈活，宜于改造：塔樓多采用框架結構或框剪結構，戶內(nèi)分隔墻很多都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。 ——結構強度高，抗震性好：高聳的塔樓由于采用了框架結構，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結構強度比板樓高，抗震性與安全性很好。 ——塔樓在戶型上，容易設計出較好的小戶型，具有更大市場適應性，受到部分購房者的青睞。 ——對塔樓小區(qū)來說，整體通風效果好，視野也較好。 ——塔樓小區(qū)綠地空間比較較自由靈活，容易形成大面積集體綠地。 ——塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富，建筑布置自由靈活，容易設計出有感染力的小區(qū)景觀。 l 塔樓缺點： ——每戶面積較小，大多僅有兩個采光面，而且是相鄰的 ——面積使用率不高，存在灰色空間：塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“黑房”或“灰色空間”。 ——塔樓戶型通風效果不好。 ——由于塔樓設計戶數(shù)多，相鄰戶型干擾較大。 ——戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型，日照較差。 ——相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。 l 一般來說，塔樓適合高層，板樓適合多層和小高層，二者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以上，用塔樓，容積率在2.0左右，可以用板樓，容積率在2.0以下，可以用多層.的板樓。改良后的塔樓的綜合優(yōu)勢（如蝶塔、薄塔等）要優(yōu)于板樓，更重要的是，板塔互有優(yōu)勢。板樓和塔樓將在在相互競爭中共同存在，滿足不同范圍的需要。 10. 蝶式樓： l 準確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。 l 蝶式樓的優(yōu)點很突出，結合了板樓和塔樓的優(yōu)點：。一、較好地解決了塔樓通風和采光的問題。二、較高的使用率。有效壓縮了電梯間的面積，避免了普通塔樓彎彎曲曲的走廊。 l 缺點：蝶式建筑有一個通病——房間的邊角多，戶型不方正。另外，與西安居住習慣不符的是，蝶式樓往往有“斜房間”。 六. 面積相關： 1. 房屋建筑面積： l 房屋建筑面積是指房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。 2. 住宅使用面積： l 是指住宅分戶內(nèi)可供實際使用的凈面積的總和，通常包括臥室、廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、壁櫥、室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等。 3. 得房率： l 得房率指住宅使用面積除以建筑面積，其百分比越高，得房率就越高。 4. 商品房銷售面積： l 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。 l 商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的共用建筑面積之和。 5. 套內(nèi)使用面積： l 指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。 6. 套內(nèi)墻體面積： l 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 7. 陽臺建筑面積： l 指陽臺地面底板外沿在水平的投影。 8. 套內(nèi)建筑面積： l 指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。 9. 分攤面積： l 也就是公共面積，是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括1、層高超過2.2米的設備層或技術層，大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、交電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、值班警衛(wèi)房、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房；2、 l 套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 l 因為這些面積歸多戶共同使用和擁有，也就要分攤給各戶，所以又叫做分攤面積。 l 不應分攤的共有建筑面積包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室；2、供出租或出售的固定車位或專用車庫；3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。 l 共有建筑面積的分攤方法是：1、商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤；2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。 10. 分攤系數(shù)與公攤率： l 分攤系數(shù)＝整幢建筑物的分攤面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。 ——分攤系數(shù)的含義：其實就是1㎡的套內(nèi)建筑面積的房子，所對應的應分攤的共有建筑面積的數(shù)值； ——比如說，分攤系數(shù)如果為0.15，就是每1㎡的套內(nèi)建筑面積所應該分攤的共有面積就是0.15㎡；那么，一套套內(nèi)建筑面積為100㎡的房子，它應該分攤的共有建筑面積就是15㎡，這套房子的銷售面積就是100+15=115㎡ 。 l 公攤率： ——公攤率=（分攤面積/房屋銷售面積）100% ——我們觀察到，上面的公式中，房屋銷售面積其實就=套內(nèi)建筑面積+分攤面積，所以， 公攤率={分攤面積/（套內(nèi)建筑面積+分攤面積）}100% ——公攤率的含義：它其實反映的是分攤面積在銷售面積中所占的比例； ——還是拿上面那套115㎡的房子來說，它的公攤率=（15/115）100%=13.04%； ——在相關的法律法規(guī)中，在建筑行業(yè)里，在相關的法律文件中，其實并沒有公攤率這個概念。它其實是開發(fā)商等房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為了便于客戶直觀地了解他將要賣的房子里有多少平米是分攤的面積而杜撰出來的一個概念。 l 分攤系數(shù)與公攤率的換算關系： ——分攤系數(shù)是國家相關部分在測量的基礎上核算出來的，那么，在已知分攤系數(shù)的情況下，如何核算公攤率： 前面我們說了，分攤系數(shù)其實就是套內(nèi)建筑面積為1㎡的房子，所對應的分攤面積的數(shù)值；那么這套房子的銷售面積就是“1+分攤系數(shù)”㎡，它的公攤率={分攤系數(shù)/（1+分攤系數(shù)）}100%。 11. 面積測量： l 面積預測： ——商品房在期房銷售階段，房子還沒有實際蓋好，但因為要進行銷售，就必須有一個可用于銷售，而且要在《商品房買賣合同》中約定的面積數(shù)值，這個面積就是預測面積； ——對面積的預測，由開發(fā)企業(yè)報請房地局指定的測量事務所進行，測量事務所進行面積預測的依據(jù)是項目的施工圖紙（藍圖）； ——面積預測的成果體現(xiàn)為測量事務所出據(jù)的《預測成果表》，該表標明了每套房子的房號、套內(nèi)建筑面積、陽臺建筑面積、分攤面積、分攤系數(shù)。此表就是商品房在期房銷售階段的法定面積依據(jù)。 l 面積實測： ——房屋竣工后，測量事務所要對房屋實物再進行一次面積實測，實測得到的面積就是房屋的實際面積； ——面積實測的成果表現(xiàn)為測量事務所出據(jù)的《面積測量成果表》； ——實測面積主要應用于兩個方面：首先是客戶購買面積的最終確認，跟預測面積相比，兩者的誤差不能超過絕對值3%，在此范圍內(nèi)的誤差，按當時的購買價格實行多退少補，如果超過了這個范圍，客戶可以要求退房；另外，這個實測面積也是將來客戶房產(chǎn)證上實際標明的面積；物業(yè)費等按面積計算的費用也以實測面積為依據(jù)。 七. 戶型空間： 1. 層高： l 指下層地板面或下表面到相鄰上層樓板上表面或下表面之間的豎向尺寸。 l 國家相關法律法規(guī)規(guī)定，可銷售的房屋，其層高超過2.2米的部分可以按照投影面積銷售，低于2.2米的部分不算面積，也就是不能銷售。房地局進行面積預測、實測以及產(chǎn)權證上標注的面積，也按此標準執(zhí)行。 l 西安常見的層高：住宅2.8—3.1米，以2.9、3.0米最為常見；寫字間2.9—3.2米，以3.0米、3.1米最為常見；商鋪根據(jù)其商業(yè)業(yè)態(tài)的不同，差別比較大，但一般來說比住宅和寫字間高一些，以高層住宅的底商（裙樓）來說，1層常見3.5—4.8米，2層常見3.5—4.2米，3、4層常見3.2—3.8米。 l 指下層地板面或下表面到相鄰上層樓板上表面或下表面之間的豎向尺寸。 2. 住宅開間： l 即房屋的寬度，也被稱作房間的面寬，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 l 在西安，住宅開間一般在3.0——4.5m，最為常見的是3.3、3.6、3.9、4.0、4.2m。 l 在宣傳中，一般超過3.8m就可以號稱“大面寬”，超過4.2m就可以號稱“超大面寬”； l 磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 l 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 3. 住宅進深： l 在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。 l 進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。住宅房間的進深一般在4—6米。 4. 住宅凈高： l 凈高=層高-一層樓板厚度 5. 玄關： l 玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地“，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。 6. 露臺： l 露臺一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋