《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點條款解讀

《《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點條款解讀》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點條款解讀（7頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本重點條款解讀 物業(yè)管理向來是矛盾糾紛集中的領(lǐng)域，事實上，業(yè)主是小區(qū)的管理者，物業(yè)公司只是受業(yè)主委托提供服務(wù)，二者是一種合同關(guān)系。只要合同約定具體細(xì)致，事后將可避免很多矛盾和糾紛。 　　近日，由市工商局、市房地局聯(lián)合制訂的《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本已經(jīng)發(fā)布，晨報特意邀請本市物業(yè)管理行業(yè)的專家，上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏對此示范合同文本作了重點條款解讀，供業(yè)主和物業(yè)公司參考。 　　合同使用方法：經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減。 　　專家解釋：可以修改的不是只有空白或選擇項，才能修改。示范文本的所有條文在具體運用時都是可以根據(jù)實際情況修改的。而且示范文本僅僅只是一個參考文本，并不是必須使用示范文本。但是我們認(rèn)為，盡量選用示范文本，但是必須對全部條款結(jié)合小區(qū)實際進行認(rèn)真審查，避免完全照抄照搬示范文本的情況。 　　第一條本合同所涉及的物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：__________物業(yè)類型：__________座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn)路_______弄_______號四至范圍（規(guī)劃平面圖）：總建筑面積：________平方米；其中住宅________平方米。物業(yè)構(gòu)成見附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件二。 　　專家解釋：本條是合同中很重要的內(nèi)容，明確物業(yè)管理的范圍，十分重要。但是一般的業(yè)主委員會不夠重視。多數(shù)業(yè)主委員會對小區(qū)的實際情況并不了解。建議業(yè)主委員會成立后應(yīng)該盡快對小區(qū)情況進行核實，明晰產(chǎn)權(quán)狀況和物業(yè)管理區(qū)域范圍，分清開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)等各方的責(zé)任。 　　本條及附件一、二的填寫內(nèi)容應(yīng)該真實完整，避免出現(xiàn)管理范圍內(nèi)的責(zé)任糾紛，給業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)帶來不必要的損失。 　　第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項。 　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位的維護； 　?。ǘ┪飿I(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護； 　?。ㄈ┕簿G化養(yǎng)護服務(wù)； 　?。ㄋ模┪飿I(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)； 　?。ㄎ澹┕仓刃虻木S護服務(wù)； 　　（六）物業(yè)使用禁止性行為的管理； 　?。ㄆ撸┪飿I(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)； 　?。ò耍I(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。 　　專家解釋：內(nèi)容可以根據(jù)小區(qū)實際狀況修改，對服務(wù)內(nèi)容作出詳細(xì)規(guī)定。比如，公共秩序的維護服務(wù)，建議明確為有關(guān)停車管理、保安服務(wù)等；其他公共事務(wù)的管理服務(wù)可以根據(jù)實際情況具體規(guī)定明確。 　　第三條物業(yè)專有部分的自用部位、自用設(shè)備損壞時，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。 　　專家解釋：建議后一句修改為：經(jīng)報修屬于本合同第條約定維修范圍的，乙方應(yīng)該維修，維修費用按照合同附件向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。相應(yīng)地在合同后文增加相應(yīng)條款。 　　第四條 （物業(yè)管理用房：）甲方向乙方提供位于 路號室(建筑面積平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。 　　專家建議：請注明物業(yè)用房水電氣等費用開支由誰承擔(dān)，即是否應(yīng)該由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費中支出？ 　　明確業(yè)主委員會辦公用房的開支誰承擔(dān)？我們建議由物業(yè)公司在物業(yè)管理費中承擔(dān)，避免業(yè)主委員會用房與物業(yè)管理企業(yè)用房的水電氣費用無法分?jǐn)偂? 　　合同后面有規(guī)定，如果業(yè)主委員會不提供相應(yīng)物業(yè)管理用房，物業(yè)管理企業(yè)可以視業(yè)主委員會違約，不提供合同約定的有關(guān)服務(wù)。建議業(yè)主委員會及時對物業(yè)管理用房的情況進行清查核實，如實填寫。 　　第五條乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下列約定：(一）物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護，詳見附件三；（二）公共綠化養(yǎng)護服務(wù)，詳見附件四；（三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)，詳見附件五；（四）公共秩序的維護服務(wù)，詳見附件六；（五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七；（六）物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)，詳見附件八。 　　專家解釋：本條是合同的最主要內(nèi)容，有關(guān)附件內(nèi)容應(yīng)該按照招投標(biāo)文件或者協(xié)商的服務(wù)內(nèi)容等級詳細(xì)填寫。由于服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的確定有很強的專業(yè)性，并且與收費標(biāo)準(zhǔn)息息相關(guān)，建議業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)參與制訂。 　　第六條（交接查驗手續(xù)：）在簽訂本合同前，甲方應(yīng)會同乙方對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。 　　甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗、移交手續(xù)，對查驗、移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見附件九。 　　專家解釋：交接驗收十分重要，主要目的是分清開發(fā)商、前期物業(yè)管理企業(yè)以及新進物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。如果沒有認(rèn)真交接就會為后期管理帶來隱患，并可能給業(yè)主造成重大損失。已經(jīng)有案例出現(xiàn)，一個小區(qū)因為沒有妥善交接，后期物業(yè)公司進入后，價值三百多萬元的監(jiān)控設(shè)施報廢，訴至法院，開發(fā)商只愿賠償20萬元了事。經(jīng)法院調(diào)解，最終也只能賠償20萬元，原因是有關(guān)交接不清楚，造成事故責(zé)任無法分清。 　　第七條乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費。（一）住宅：高層________元/月平方米；多層________元/月平方米；別墅________元/月平方米；物業(yè)：________元/月平方米。（二）辦公樓：______元/月平方米。（三）商業(yè)用房：________元/月平方米。（四）（五）（六）上述物業(yè)服務(wù)收費分項標(biāo)準(zhǔn)(元/月平方米)如下： 　　一、住宅物業(yè) 　　1、綜合管理服務(wù)費：元/月平方米。 　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：元/月平方米。 　　3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用：元/月平方米。 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：元/月平方米。 　　5、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費用：元/月平方米。 　　二、非住宅物業(yè) 　　1、綜合管理服務(wù)費：元/月平方米。 　　2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修費用：元/月平方米。 　　3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)費用。 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 　　5、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)費用。 　　6、本條約定的物業(yè)服務(wù)費不含物業(yè)大修和專項維修的費用，物業(yè)大修和專項維修的費用在維修資金中列支，并按規(guī)定分?jǐn)偂? 　　專家解釋：收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級相對應(yīng)，并經(jīng)過市場競爭產(chǎn)生。沒有充分的競爭，市場價袷嗆苣訝范ǖ?。晤U墻ㄒ椴扇≌斜昊蛘叨嗉揖貉〉姆絞餃范鄹瘛?/P> 　　由于上述定價過程具有很強的專業(yè)性，一般的業(yè)主委員會是難以勝任的，建議業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)參與定價的談判過程，或者委托代理招標(biāo)。 　　何為《前期物業(yè)服務(wù)合同》？ 　　《前期物業(yè)服務(wù)合同》是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，同建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)間對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序等活動所達成的協(xié)議。 　　相對于業(yè)主來說，該合同雖具有短暫過渡性特征，但在此期間對業(yè)主是有約束力的。依據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主盡管沒有直接參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂，但該前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間構(gòu)成合同關(guān)系。 　　何為《物業(yè)服務(wù)合同》？ 　　《物業(yè)服務(wù)合同》是確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)各自權(quán)利義務(wù)的準(zhǔn)則，是物業(yè)管理企業(yè)在一定區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理的前提和依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人、使用人（統(tǒng)稱為業(yè)主）就對房屋、公共設(shè)施、公用設(shè)備及相關(guān)場地實施維護和管理達成的協(xié)議。 　　這是一種提供勞務(wù)的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會系平等民事主體，物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)源自業(yè)主的委托授權(quán)。這種授權(quán)通過物業(yè)服務(wù)合同實現(xiàn)，一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽署了合同，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都應(yīng)遵守合同。對于業(yè)主來講，可以通過該物業(yè)服務(wù)合同追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任，這樣該合同的內(nèi)容就對業(yè)主具有極其重要的意義，是保護業(yè)主合法權(quán)益的依據(jù)。 歡迎您下載我們的文檔，后面內(nèi)容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設(shè)計、計劃書、策劃案、學(xué)習(xí)課件、各類模板等方方面面， 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設(shè)計，word文檔制作、圖文設(shè)計制作、發(fā)布廣告等， 秉著以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對待每一位客戶，做到讓客戶滿意！ 感謝您下載我們文檔