物業(yè)管理 技術(shù)方案.doc
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. 目 錄 技術(shù)條款偏離表……………………………………………………….3 第一章 編制依據(jù)及原則………………………………..…………….4 一、編制依據(jù)…………………………………………………4 二、編制原則…………………………………………………4 第二章 項(xiàng)目概況及物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想……………………5 一、項(xiàng)目概況…………………………………………………5 二、對(duì)本項(xiàng)目的分析、定位與服務(wù)目標(biāo)…………………….5 三、物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想……………………..……..7 第三章 物業(yè)管理服務(wù)方案及保障措施………………………………..9 一、物業(yè)管理服務(wù)人員的配備及各部門職責(zé)制度……..……9 二、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃…………28 三、物業(yè)服務(wù)檔案管理……………………………………….30 四、物業(yè)安全管理方案……………………………….……….34 五、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理方案…………………………………..39 六、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修及維護(hù)方案…………………….…51 第四章 服務(wù)內(nèi)容及有關(guān)要求承諾………………………..…………..56 第五章 公司優(yōu)勢(shì)分析……………………………………...………….75 第六章 保障服務(wù)質(zhì)量的措施……………………………………....…89 技術(shù)條款偏離表 (完全響應(yīng)投標(biāo)文件,無(wú)偏離) 序號(hào) 招標(biāo)文件 投標(biāo)文件 備注 條款號(hào) 條款內(nèi)容 條款號(hào) 條款內(nèi)容 / / / / / / 投標(biāo)人(公章): 法定代表人或投標(biāo)人全權(quán)代表:(簽字或印章) 2017年09月20日 第一章 編制依據(jù)及原則 一、編制依據(jù) 1.國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理規(guī)范、技術(shù)規(guī)程 2.有關(guān)法規(guī)、規(guī)定、文件等。 3.業(yè)主提供的有關(guān)資料、招標(biāo)文件等 4.類似工程管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)新成果。 5.我公司相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 二、編制原則 1.認(rèn)真貫徹國(guó)家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)方針和政策,嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)程序。 2.遵循物業(yè)管理服務(wù)技術(shù)規(guī)律,堅(jiān)持合理的管理程序和服務(wù)順序。 3.采用物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)和其它現(xiàn)代科學(xué)的管理方法,組建有節(jié) 奏、均衡和連續(xù)地物業(yè)服務(wù)體系。 4.科學(xué)安排冬季和雨季等特殊時(shí)節(jié)的物業(yè)管理安排,保證全年物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性和高效性。 5.充分利用現(xiàn)有資源,提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和范圍,提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 6.盡量采用先進(jìn)技術(shù),科學(xué)地確定各項(xiàng)管理服務(wù)方案;嚴(yán)格控制物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,確保物業(yè)安全管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理超越業(yè)主要求。 第二章 項(xiàng)目概況及物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目為安置樓項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù),位于臨沂市費(fèi)縣建設(shè)路東段南側(cè),業(yè)主方為費(fèi)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì),具體概況如下: 魯公花園小區(qū)建設(shè)多層安置樓44棟,共1514套安置房。建筑面積約22萬(wàn)㎡,其中住宅面積約21萬(wàn)㎡,沿街商鋪面積約1萬(wàn)㎡。 先農(nóng)壇花園小區(qū)建設(shè)安置樓35棟,其中高層6棟,多層住宅29棟,共1124套安置房。小區(qū)建筑面積約14萬(wàn)㎡,其他住宅(多層、高層)約12.7萬(wàn)㎡,沿街商鋪約1.25萬(wàn)㎡。 平等花園小區(qū)建設(shè)安置樓28棟,其中多層22棟,高層6棟,共1101套安置房。小區(qū)建筑面積約12萬(wàn)㎡,其中住宅約11.5萬(wàn)㎡,沿街商鋪約9800㎡。 二、對(duì)本項(xiàng)目的分析、定位與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求 本項(xiàng)目為還建安置樓小區(qū),安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容,也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題,目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在:? 一是在建設(shè)層面:主要是建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不到位、質(zhì)量遺留問(wèn)題整改不及時(shí)等;? 二是在服務(wù)層面:主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低,規(guī)范化、市場(chǎng)化程度不夠。 三是在管理層面:交付使用后小區(qū)長(zhǎng)效管理措施落實(shí)不到位,綠地種菜、違章搭建、公共場(chǎng)所私占、破墻開店、亂停亂放、毀損設(shè)施、環(huán)境臟亂差現(xiàn)象比較嚴(yán)重。? 四是投訴多:安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題,既是人民群眾投訴的熱點(diǎn),也是各級(jí)政府和人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。? 五是協(xié)作配合差:物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及不同利益訴求,矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜,僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗,沒(méi)有社區(qū)組織的積極配合和廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。 針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)要求,我公司將加強(qiáng)管理體制建設(shè)。? 一是按照多資源利用、專業(yè)服務(wù)的原則,建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),設(shè)立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室等各職能部門,根據(jù)需要全面履行安置小區(qū)物業(yè)管理工作的管理服務(wù)職責(zé)。? 二是建立健全社區(qū)組織。對(duì)達(dá)到一定聚居人口的社區(qū),依法建立社區(qū)居委會(huì),同時(shí),對(duì)項(xiàng)目的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。? 三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。注重社區(qū)的管理和服務(wù),完善社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺(tái),為社區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務(wù),增加居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感和同住同建的意識(shí)。同時(shí)要加強(qiáng)與社區(qū)各團(tuán)體的溝通協(xié)調(diào),幫助業(yè)主協(xié)調(diào)處理在生活中的各種矛盾,保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。? 總體上來(lái)說(shuō),本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)水平將根據(jù)城市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合本安置區(qū)實(shí)際情況,要求滿足國(guó)家現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求,同時(shí)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到‘一星級(jí)’服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),力爭(zhēng)‘二星級(jí)’標(biāo)準(zhǔn)。 三、物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案總體設(shè)想 1、總體管理服務(wù)目標(biāo) 前期目標(biāo):成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友; 合同目標(biāo):在合同期內(nèi),全身心為業(yè)主服務(wù),成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。一年內(nèi)達(dá)到“臨沂市費(fèi)縣物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn); 2、 管理服務(wù)理念 ――――― 臨沂市金航物業(yè)讓您更滿意 讓 —— 嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、用心交流 您 —— 業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門 更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求 滿意 ——成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友 ——成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友 ——成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友 3、保證體系 臨沂市金杭物業(yè)服務(wù)有限公司自成立起開展企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化工作,并制訂了公司“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”貫穿于“費(fèi)縣平等花園小區(qū)”的物業(yè)管理之中。 4、服務(wù)承諾 (1)、 總體指標(biāo)(小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平達(dá)到“一星級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)) ①、 滿意度指數(shù)95以上; ②、 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故, 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故, 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故; (2)、 分類指標(biāo) ①、 管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修, ②、 業(yè)戶接待時(shí)間:365天8:30-20:30; (3)、各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%; (4)、 檔案歸檔率達(dá)到100%,檔案完整率達(dá)到100; (5)、 維修及時(shí)率達(dá)到100%; (6)、 維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上; (7)、 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度,回訪率達(dá)到100%; (8)、 有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率95%以上; (9)、 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上; (10)、房屋建筑完好率達(dá)到98%以上; (11)、綠化存活率達(dá)到98%以上; (12)、清潔管理無(wú)盲點(diǎn), 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔,生活垃圾日產(chǎn)日清; (13)、道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上; (14)、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù) 第三章 物業(yè)管理服務(wù)方案及保障措施 (一)、物業(yè)管理服務(wù)人員配備及各部門職責(zé)制度 一、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 二、物業(yè)管理人員配備計(jì)劃要求 1、管理處各崗位員工的任職要求 (1)[管理處經(jīng)理] ①大專以上學(xué)歷 ②具備物業(yè)管理師資格證書 ③全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ④熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī),對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力 ⑤具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) ⑥外表端莊,思路敏捷 ⑦有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧 ⑧有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 (2)[經(jīng)理助理] ①大專以上學(xué)歷 ②具備物業(yè)行業(yè)崗位資格證書 ③全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書 ④具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) ⑤有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 (3)[業(yè)戶接待] ①大專以上學(xué)歷 ②熟練操作辦公自動(dòng)化軟件 ③熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容 ④普通話標(biāo)準(zhǔn)流利 ⑤有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 ⑥通過(guò)臨沂市物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn) (4)[保安服務(wù)] ①具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書 ②年齡20-55歲之間,男性 ③身高不低于1.70米 ④五官端正,具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 ⑤作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀缺陷 ⑥能吃苦耐勞承受工作壓力 ⑦通過(guò)臨沂市物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn) (5)[維修養(yǎng)護(hù)] ①具備相關(guān)操作證及上崗證 ②具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) ③具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 (6)[保潔保綠] ①通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn) ②熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作 ③形象健康 ④細(xì)心、認(rèn)真,能刻苦耐勞及承受工作壓力 2、管理處各部門崗位人員配備 (1)人員配備 崗位設(shè)置 人員配備 (人) 崗位設(shè)置 人員配備 (人) 管理處經(jīng)理 1 設(shè)備管理部 經(jīng)理助理 1 設(shè)備部主管 1 業(yè)戶服務(wù)部 強(qiáng)弱電工 1 業(yè)戶服務(wù)部主管 1 給排水管道 1 業(yè)戶服務(wù)員(接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修) 1 房修 1 值班電工 1 保安服務(wù)部 保潔綠化部 保安部主管 1 保潔綠化部主管 1 門崗 4 費(fèi)縣平等花園小區(qū)范圍內(nèi)保潔 8 巡崗 4 綠化 2 監(jiān)控 2 合計(jì) 人 (2)擬投入本項(xiàng)目部分管理人員名單 具有物業(yè)管理師資格證書一人、物業(yè)管理資格證書一人、專業(yè)技術(shù)人員資格證書數(shù)人 三、物業(yè)管理服務(wù)崗位職責(zé) 1、經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者,處于中心地位,起領(lǐng)導(dǎo)核心作用,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的全盤工作。 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門制定的方針、政策,法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用,建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度,不斷進(jìn)行和提高物業(yè)管理服務(wù)水平。 三、負(fù)責(zé)編制和審定責(zé)任項(xiàng)目?jī)?nèi)的的經(jīng)營(yíng)決策,年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案,及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作,確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成,使公司得到不斷的發(fā)展。 四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例,保證員工生命安全和身心健康。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。 七、認(rèn)真做好工作考核,鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型,發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正錯(cuò)誤,充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。 八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命,以業(yè)主滿意為目的,搞好實(shí)質(zhì)工作。 2、辦公室職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī),制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃,并檢查落實(shí)。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理,嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。 三、負(fù)責(zé)員工考勤工作,建立考勤制度,搞好績(jī)效考核。 四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放,做到“帳帳相符、帳物相投”,物品存放及保管安全妥善。 五、組織召開例會(huì)、會(huì)議,撰擬相關(guān)材料,做好會(huì)議記錄。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃,并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié),如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 七、負(fù)責(zé)責(zé)任項(xiàng)目的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù),保持公司形象搞好值班工作,監(jiān)督其他部門工作。 九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作,搞好責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的文化活動(dòng)。 十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。 3、辦公室主任崗位職責(zé) 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理,嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和費(fèi)縣平等花園小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、 三、督促檢查辦公室人員工作,有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和不能按時(shí)完成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰,嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī)效考核的兌現(xiàn)。 四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。 五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用,嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。 六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理,認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好費(fèi)縣平等花園小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 七、組織召開工作例會(huì)及日常會(huì)議,撰擬相關(guān)材料并做好會(huì)議記錄。 八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核,搞好員工思想工作,廣泛吸收員工的合理化建議。 九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。 十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放,使庫(kù)存的物品存放合理,保管安全妥善。 十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作,搞好責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的文化活動(dòng)。 十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作,直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé),保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。 4、管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下,認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度,主管責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)的客服和治安工作。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件,并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋,做好投訴記錄。 四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用,發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng),保證其正常運(yùn)行。 六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi);水,電、暖費(fèi)。 七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 5、管理部主任崗位職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作,對(duì)責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。 二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。 三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況,有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。 四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人,獎(jiǎng)罰分明。 五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問(wèn)題,做到派單及時(shí),過(guò)程監(jiān)督,保證讓業(yè)主滿意。 六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。 七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查,對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理。 八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪,征求意見(jiàn)和建議,并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 6、保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 一、熟悉責(zé)任區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列,各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置,各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象,系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。 二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度,切實(shí)履行保安員職責(zé),做出表率。 三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表,組織召開班前會(huì)和班后講評(píng)并做好績(jī)效考核。 四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。 五、管理本班人員的在班工作,認(rèn)真做好交接班記錄。 六、合理安排勤務(wù)工作,及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題,關(guān)心愛(ài)護(hù)保安隊(duì)員。 七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度,保持宿舍整潔,無(wú)亂拉亂掛現(xiàn)象。 八、對(duì)本班無(wú)權(quán)決定或無(wú)力解決的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。 九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告,執(zhí)行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。 十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé),及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù),遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生,確保安全。 7、保安員崗位職責(zé) 一、門衛(wèi)崗位職責(zé) 1、著裝整齊、佩戴齊全,按時(shí)上崗交接班。 2、值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺(jué)、不準(zhǔn)收聽(tīng)錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。 3、值勤中要講文明、講禮貌,不刁難業(yè)主和客戶,處理問(wèn)題要講原則、講方法,態(tài)度和藹不急不燥。 4、認(rèn)真填寫各種登記,要求字跡清楚,內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。 5、對(duì)外來(lái)人員一律進(jìn)行出入登記,來(lái)訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。 6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。 7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù),未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。 8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《業(yè)主卡》,裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。 9、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查,如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主(司機(jī))在檢查表上簽字確認(rèn)。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 1、巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人,不喝酒、不吸煙、不閑談。 2、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查,并及時(shí)請(qǐng)其離開小區(qū),制止費(fèi)縣小區(qū)內(nèi)的打架斗毆事件。 3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 4、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及費(fèi)縣平等花園小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向,車輛和人員流動(dòng)規(guī)律,系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 5、勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、煙頭,維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 6、指揮小區(qū)內(nèi)的車輛順序停放整齊,優(yōu)先保證業(yè)主的車位。 7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng),垃圾必須及時(shí)清運(yùn),傾倒到指定位置,嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。 8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 8、 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé) 一、以身作責(zé),帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 二、合理調(diào)配人力、物力資源,全面安排每日工作任務(wù)。 三、負(fù)責(zé)部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好工作的實(shí)施。 四、每日檢查崗位的班次交接,工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)糾正,并做好當(dāng)日檢查記錄。 五、教育員工愛(ài)護(hù)公物,厲行節(jié)約。 六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí),提高管理節(jié)約。 9、保潔員崗位職責(zé) 一、室外保潔員崗位職責(zé) 1、準(zhǔn)時(shí)到崗,每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺(tái)兩次。 2、垃圾隨時(shí)清理,倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。 3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況,對(duì)其負(fù)全部責(zé)任,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 4、熱愛(ài)本職工作,養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平,自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí),提高個(gè)人素質(zhì)。 6、維護(hù)費(fèi)縣平等花園小區(qū)清潔衛(wèi)生,對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。 7、完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。 二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé) 1、準(zhǔn)時(shí)到崗,按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 2、負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng),定期向上司匯報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。 3、對(duì)游樂(lè)兒童,活動(dòng)人員熱情禮貌,合理耐心的解釋,切忌用粗魯?shù)难哉Z(yǔ)。 4、維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序,隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生,及時(shí)處理突發(fā)事件。 5、定期對(duì)花園樹木、池邊噴灑藥物,以確?;▓@四周衛(wèi)生整潔。 6、及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備,細(xì)小問(wèn)題自行解決。 7、對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。 8、愛(ài)崗敬業(yè),完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。 三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé) (1)樓道保潔員崗位職責(zé) ①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。 ②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔,并不斷巡視保持干凈。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔,并不斷巡視保持干凈。 ④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí),即時(shí)與保安人員聯(lián)系。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好登記并上報(bào)部門。 ⑥定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺,確保無(wú)“四害”。 ⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 (2)辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時(shí)到崗,按工作要求完成任務(wù)。 ②工作時(shí)間不能做與工作無(wú)關(guān)的事,如聊天。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件,打掃完畢返之原地。 ④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平,自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí),提高個(gè)人素質(zhì)。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn),提高服務(wù)水平和工作效益。 ⑥積極完成上級(jí)交代的臨時(shí)任務(wù)。 ⑦每次使用完保潔工具,應(yīng)清潔干凈,放到指定的地點(diǎn)。 四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 1、按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。 2、根據(jù)客戶要求,按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù),并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門。 3、嚴(yán)肅紀(jì)律,不得私自收取費(fèi)用。 10、物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作,對(duì)業(yè)主實(shí)行全面服務(wù)。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列,各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置,各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象,系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通,建立良好的人際關(guān)系。 四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系,問(wèn)訊、咨詢、投訴等事宜。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后,負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收,對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)時(shí)行整改。 六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查,以及存在問(wèn)題的處理。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理,和監(jiān)管驗(yàn)收。 八、負(fù)責(zé)小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。 九、負(fù)責(zé)小區(qū)的空置房時(shí)行監(jiān)管和管理。 十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。 11、水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí),明確供電系統(tǒng),熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽(tīng)從指揮,不遲到早退,嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度,堅(jiān)守崗位,服從用戶隨叫隨到,不拖拉扯皮。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,填寫好工作日志,并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。 四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程,做到“送電時(shí)先高壓再氐壓,停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。 五、堅(jiān)持勞保上崗,帶電作業(yè)時(shí),必須有人監(jiān)護(hù),確保工作人員人身安全。 六、節(jié)約用電,做到不該開的燈不開,不該送的電不送,按時(shí)開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。 七、搞好崗位衛(wèi)生,做到隨臟隨打掃,保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔,禁止閑雜人員進(jìn)入配電室。 八、及搞好業(yè)主用電的充電工作。 12、監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理,確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作,充分發(fā)揮其作用,特制定本規(guī)則。 一、監(jiān)控室值班登記制度 (一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心,認(rèn)真落實(shí)公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù),及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息,對(duì)監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。 (二)值班人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班,不準(zhǔn)隨意離崗離位,個(gè)人需處理事務(wù)時(shí),應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。 (三)對(duì)監(jiān)控到的可疑情況,及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤,確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 (四)每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記,并對(duì)值班登記本保留存檔。 二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 (一)監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排,認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)工作任務(wù)。 ?。ǘ┍O(jiān)控人員應(yīng)愛(ài)護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施,嚴(yán)格操作規(guī)程,確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 ?。ㄈ┓枪ぷ魅藛T未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。公司員工和外來(lái)人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。 (四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲,按操作規(guī)程使用,不得隨意拆裝設(shè)備,做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng),保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。 (五)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況,值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo),并熱情做好接待工作和給予積極配合。 (六)必須保守秘密,不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 (一)監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看,發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線索及時(shí)另存入U(xiǎn)盤保留,并作好標(biāo)記,為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。 ?。ǘ┍O(jiān)控人員對(duì)園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤存檔保留,并做好標(biāo)記。 (三)對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進(jìn)行另存入U(xiǎn)盤,制作光盤長(zhǎng)期存檔保留,并做好標(biāo)記。 (二)、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃 1、成立項(xiàng)目小組 簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成小區(qū)項(xiàng)目小組,先行到位,開展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議,定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。 2、早期接入的主要工作 2.1會(huì)審圖紙 從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場(chǎng)所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。 2.2參與質(zhì)量管理 對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)無(wú)業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。 2.3收集技術(shù)檔案 不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。 2.4熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況,服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。 3、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作: 3.1協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題; 3.2提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案; 3.3協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案; 3.4收集工程圖紙資料,現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試; 3.5對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量; 3.6建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作; 3.7積極開展各類商鋪的招商引租工作; 3.8針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。 4、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨,對(duì)小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。 (三)、物業(yè)服務(wù)檔案管理 第一節(jié)??檔案資料管理方案 一、檔案資料管理運(yùn)作流程? 收集——整理——?dú)w檔——利用 ?1、檔案資料的收集:? (1)設(shè)立檔案資料室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段,由專職檔案管理員,建立相應(yīng)的管理制度,對(duì)所有的檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。? (2)資料的收集,堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容,以實(shí)際工作需要出發(fā)。信息資料的來(lái)源渠道;規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工驗(yàn)收的全部工程技術(shù),維修資料;物業(yè)構(gòu)成的方面,到房屋主體,公共設(shè)施,小到一樹一木全有詳細(xì)的資料。? 2、資料的分類整理:收集的所有信息資料,統(tǒng)一由檔案管理員集中整理、分類。整理的重點(diǎn)是去偽存真,根據(jù)資料信息的來(lái)源,內(nèi)容,表現(xiàn)形式的特點(diǎn),做到條理清晰,分類合理。 二、檔案資料的分類??? ????? ??? 三、資料的歸檔管理? (1)歸檔就是根據(jù)資料本身的內(nèi)存規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類與保存。根據(jù)實(shí)際需要,思蘭雅苑的資料歸檔由管理處保存,如:錄像帶、膠卷、照片、圖景等檔案按不同的業(yè)務(wù)性質(zhì)編號(hào),造冊(cè),編輯并分柜保存,運(yùn)用計(jì)算機(jī)的先進(jìn)管理手段,盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存,便于查找和調(diào)用。? (2)檔案的出室、入室都有嚴(yán)格規(guī)定,出室必須具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出,入室時(shí),須由專人檢查,如有破損,立即修復(fù),并視情追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理員需及時(shí)收回在外的文件資料,嚴(yán)防丟失。? (3)檔案管理環(huán)境必須做好三防工作,即防火、防潮、防變質(zhì)。 ?四、檔案資料的運(yùn)用 充分發(fā)揮檔案資料的儲(chǔ)存和使用價(jià)值,所有管理處資料,如住戶資料、裝修資料、財(cái)務(wù)狀況等,隨時(shí)可以查閱調(diào)用,便于工作的監(jiān)察和檢查。 第二節(jié)??住戶檔案管理 ??? ?物業(yè)管理處在業(yè)主入住時(shí)應(yīng)按規(guī)定程序,指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù),并同時(shí)進(jìn)行業(yè)主檔案的登記和建立。? ???? 在業(yè)主檔案登記和建立之前,除進(jìn)行相關(guān)的管理服務(wù)、驗(yàn)收房屋、交納費(fèi)用、簽領(lǐng)鑰匙和物資等之外,須進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、裝修管理規(guī)定、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝修現(xiàn)場(chǎng)注意事項(xiàng)、物業(yè)使用守則、治安責(zé)任書等事項(xiàng)的受理與簽訂。? ?????1、業(yè)主辦理入住流程圖 2、檔案的建立? ???? 管理處在辦理業(yè)主入住手續(xù)的同時(shí),向業(yè)主發(fā)放《思蘭雅苑小區(qū)辦理入住手續(xù)情況登記表》,指導(dǎo)業(yè)主填寫房號(hào)、姓名、聯(lián)系電話、人戶分離情況、入住手續(xù)、住房面積、合同編號(hào)等并要求業(yè)主提供身份證復(fù)印件,在收集和整理業(yè)主資料后,分戶建立業(yè)主檔案。??? ??3、檔案的管理? ???? (1)物業(yè)管理處設(shè)資料管理員,對(duì)業(yè)主檔案按照樓棟、單元進(jìn)行分類,實(shí)行統(tǒng)一管理;? ??? ?(2)業(yè)主檔案必須實(shí)行資料專人專管,除公司有關(guān)部門查閱、公安執(zhí)法部門因工作需要須持有證明調(diào)閱外,不得隨意向他人借閱、透露和泄露;? ???? (3)若物業(yè)所有人發(fā)生變更時(shí),資料員應(yīng)及時(shí)對(duì)檔案進(jìn)行補(bǔ)充和修改;? ???? (4)管理處物業(yè)檔案應(yīng)用專用檔案柜進(jìn)行保存,并有明顯標(biāo)識(shí),便于查用。 (三)、物業(yè)安全管理方案 為了物業(yè)管理工作的順利開展,我公司服務(wù)中心管理部秉承公司“讓您更滿意”的管理服務(wù)理念,為確保小區(qū)業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全,給業(yè)主一個(gè)安全、寧?kù)o、舒適的生活環(huán)境,制定以下安全管理方案。 ?一、崗位設(shè)置? 整個(gè)崗位設(shè)置運(yùn)用了動(dòng)與靜相結(jié)合,巡邏崗與固定崗配合的科學(xué)方式,橫向縱深,貫穿始終,猶如一張堅(jiān)不可摧的網(wǎng),布控整個(gè)小區(qū)。? 1、設(shè)四個(gè)門崗、一個(gè)大門崗(即形象崗),經(jīng)過(guò)專業(yè)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、考核,利用激勵(lì)機(jī)制,實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗,使之能熟練掌握操作規(guī)程以及管轄區(qū)的車輛和業(yè)主情況,把好第一關(guān),特別針對(duì)夜間值勤時(shí),大門崗?fù)?點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)雙向落閘,采取“雙層過(guò)濾式”核實(shí),做到準(zhǔn)確無(wú)誤方可進(jìn)出。? 2、設(shè)四個(gè)巡邏崗。主要維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的整體形象,糾正違章停車,監(jiān)管裝修單元以及公共消防設(shè)施、供水供電,觀察有無(wú)危及業(yè)主的各種安全隱患,并且每半小時(shí)巡查各個(gè)角落一遍,并在“巡邏簽到表”上簽字。另外由領(lǐng)班和骨干擔(dān)任的全區(qū)機(jī)動(dòng)巡邏崗,負(fù)責(zé)督促其他崗位的工作落實(shí)情況,同時(shí)巡查全區(qū)各個(gè)角落發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,將各種苗頭、隱患處置于萌芽之中。?3、設(shè)置三個(gè)固定崗,布控于小區(qū)周界,以及安全薄弱位置,做到防患于未燃。? 二、全區(qū)管理? 1、人員進(jìn)出管理? 業(yè)主憑有效業(yè)主證件,經(jīng)門崗管理員禮貌查證后登記進(jìn)出;來(lái)訪人員在門崗禮貌詢問(wèn)來(lái)訪地址后,通知24小區(qū)值班電話管理員聯(lián)系業(yè)主,征得業(yè)主同意后,登記有效證件方可進(jìn)入,否則,拒絕入內(nèi);裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)時(shí),必須憑有效得臨時(shí)施工出入證登記進(jìn)出,在施工時(shí),將其證件佩帶于胸前,以備區(qū)內(nèi)巡邏崗查驗(yàn)。? 2、物品進(jìn)出管理? 嚴(yán)格執(zhí)行《物品進(jìn)出管理規(guī)程》,對(duì)業(yè)主搬出大件物品,日常電器用品時(shí),門崗要查清單元,清點(diǎn)查驗(yàn),收回放行條方可放行。業(yè)主在特殊情況可憑有效業(yè)主證件登記放行。無(wú)上述手續(xù)證件,將拒絕帶出。裝修工具、少量裝修材料進(jìn)入時(shí),登記內(nèi)容數(shù)量、核對(duì)后并登記有效證件放行,若清場(chǎng)時(shí),大量材料、貴重裝修工具必須到服務(wù)中心辦理放行手續(xù),經(jīng)查驗(yàn)后放行。? 3、車輛出入管理? 嚴(yán)格執(zhí)行《車輛管理規(guī)程》,業(yè)主車輛憑服務(wù)中心辦理的“車輛通行證”進(jìn)出,若發(fā)現(xiàn)有陌生人駕駛有“通行證”車輛外出,必須查驗(yàn)車主身份,電話聯(lián)系業(yè)主,核對(duì)車主,經(jīng)同意后登記放行,否則拒絕外出并對(duì)車主進(jìn)一步核查。來(lái)訪車輛進(jìn)入小區(qū)大門崗禮貌詢問(wèn)來(lái)訪地址后,致電業(yè)主征得業(yè)主同意后,登記車主有效證件,并開出“車輛出入登記卡”放行。外出時(shí),必須有業(yè)主簽字,并交給門崗收回核對(duì)后,登記放行。施工車輛進(jìn)出小區(qū)時(shí),必須查清施工單元,開出“車輛出入登記卡”登記放行。對(duì)裝有沙石等基建材料時(shí),門崗對(duì)車主講明擺放的位置和注意事項(xiàng),并通知巡邏管理員跟進(jìn)監(jiān)督;外出時(shí),收回“車輛出入登記卡”并檢查車箱有無(wú)裝載物品。另外為了維護(hù)小區(qū)整體形象,保持道路暢通,禁止亂停亂放、超載行駛、鳴笛和學(xué)車行為,并且規(guī)定每天19:00—次日7:00禁止所有非業(yè)主摩托車進(jìn)入小區(qū)。? 4、裝修施工管理? 根據(jù)公司裝修施工管理制度,結(jié)合小區(qū)實(shí)際,我們制定小區(qū)裝修施工時(shí)間:8:00—12:00,14:00—18:00,每天上午11:50,下午17:50將對(duì)每個(gè)施工單元進(jìn)行清場(chǎng)。保證中午12:00—14:00的小區(qū)安靜,給業(yè)主休息提供舒適環(huán)境。另外我們每天不定時(shí)組織人員對(duì)施工單元進(jìn)行全面巡查,沒(méi)有“留宿申請(qǐng)”不得在單元內(nèi)留宿,留宿人員只能在單元內(nèi)活動(dòng),禁止亂竄。? 三、閉路監(jiān)控和周界紅外線防范系統(tǒng)? 小區(qū)除人防之外,我們將積極利用開發(fā)商安裝的閉路監(jiān)控及紅外線防范系統(tǒng),并設(shè)監(jiān)控中心崗一個(gè)。區(qū)內(nèi)設(shè)置彩色閉路攝像槍,分布在區(qū)內(nèi)各主要路口和重要部位(每晚19:00—次日7:00實(shí)行轉(zhuǎn)動(dòng)式監(jiān)控錄象),小區(qū)周界圍墻設(shè)置紅外線對(duì)射探頭,分防區(qū),監(jiān)控中心24小時(shí)設(shè)崗,通過(guò)監(jiān)控中心屏幕可把整個(gè)小區(qū)街道、重點(diǎn)部位盡收眼底。人防加機(jī)防有效結(jié)合,發(fā)現(xiàn)異?;蚣t外線報(bào)警,監(jiān)控中心將立即通知相應(yīng)圍墻周邊固定崗到防區(qū)查看處理,并反饋到監(jiān)控中心,確保了異常人、物不得翻越圍墻進(jìn)出,另外攝像槍所記錄的畫面可在主機(jī)硬盤保存一周,為異常情況、突發(fā)情況提供查詢等依據(jù)。 ?四、突發(fā)事件處理程序,培訓(xùn)、演練? 管理員發(fā)現(xiàn)或接到業(yè)主、住戶報(bào)警等突發(fā)事件時(shí),簡(jiǎn)單的弄清楚時(shí)間緣由,包括報(bào)警所處的位置、事件的種類,立即向其當(dāng)值領(lǐng)班報(bào)告情況。領(lǐng)班接到情況后迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),其他各相應(yīng)門崗和固定崗立即加強(qiáng)警戒,提高警惕,防止疑犯越墻逃離。相鄰巡邏崗和全區(qū)機(jī)動(dòng)巡邏崗也迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),接受當(dāng)值領(lǐng)班的指揮和布控,封鎖現(xiàn)場(chǎng)及周邊,認(rèn)真仔細(xì)排查。同時(shí)監(jiān)控中心利用就近攝像槍全方位、多角度監(jiān)控,注意疑犯可能逃離的方向,另外根據(jù)突發(fā)事件的大小、性質(zhì)報(bào)告上級(jí),同時(shí)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案。其次,我們每班成立有消防應(yīng)急分隊(duì),按照應(yīng)急編制組織部署,實(shí)施方案,并且我們通過(guò)當(dāng)前國(guó)內(nèi)發(fā)生的火災(zāi)總結(jié)教訓(xùn),分析講解,而且結(jié)合小區(qū)的實(shí)際,組織演練一次,強(qiáng)化樹立應(yīng)急分隊(duì)的應(yīng)變能力,服從指揮,統(tǒng)一調(diào)配,培養(yǎng)協(xié)調(diào)作戰(zhàn),做到緊張有序、忙而不亂,使之成為危險(xiǎn)時(shí)候沖得上,關(guān)鍵時(shí)刻拉得出的軍事化保安隊(duì)伍,從而達(dá)到“一夫當(dāng)關(guān),萬(wàn)夫莫開”。?五、與周邊樓盤以及轄區(qū)派出所共同做好治安工作? 我們將主動(dòng)與友鄰管理部搞好關(guān)系,有針對(duì)性地開展工作。共同維護(hù)樓盤周邊的安全防范工作。另外積極與轄區(qū)派出所保持聯(lián)系,要求每半月到小區(qū)巡查走訪一次,特別是業(yè)主家中紅外線報(bào)警(與轄區(qū)派出所聯(lián)網(wǎng))達(dá)成共識(shí),先由我管理員跟進(jìn)檢查有無(wú)可疑之處,而后取得聯(lián)系,確定是否出警。? 六、接待投訴與報(bào)修? 小區(qū)各崗位在管理值勤的同時(shí)還將接受業(yè)主的各種投訴和報(bào)修(包括了解問(wèn)題、建議或其他事物),另外管理部在監(jiān)控中心設(shè)有24小時(shí)值班電話及時(shí)周到的接聽(tīng)業(yè)主電話,并做好相關(guān)處理工作。? (四)、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理方案 一、物業(yè)清潔服務(wù)定位及目標(biāo)? 1、服務(wù)定位? 1.1通過(guò)以往物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn),引進(jìn)酒店管理的模式和服務(wù)意識(shí),帶入到物業(yè)清潔服務(wù)中,提供全面細(xì)致的環(huán)境管理工作,為客戶帶來(lái)全新的“星級(jí)酒店式”物業(yè)清潔服務(wù)。?? 2、服務(wù)目標(biāo)? 2.1.服務(wù)第一,客戶至上?。通過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn),強(qiáng)化員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)和服務(wù)技能,做到以客戶至上,服務(wù)?第一為宗旨。 3.樹立形象,打造品牌? 3.1以服務(wù)質(zhì)量的提升,附以完善的管理制度和體系,令客戶親身感受優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的物?業(yè)服務(wù),樹立星級(jí)商用、住宅樓形象,共同打造品牌聲譽(yù)。? ?二、清潔服務(wù)質(zhì)量管理?? 1、服務(wù)流程和職責(zé)? ①現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置組長(zhǎng)、領(lǐng)班、主管;? ②實(shí)行片區(qū)管理,派出區(qū)域分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行監(jiān)督管理;? ③各區(qū)域由部門負(fù)責(zé)人統(tǒng)一調(diào)配與指揮,實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)制。?? 2、服務(wù)培訓(xùn)? ①崗前培訓(xùn),員工上崗前的服務(wù)技能,服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn);? ②現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn),領(lǐng)班、組長(zhǎng)在日常工作中指導(dǎo)、監(jiān)督員工正確使用清潔材料,并現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)使用方法和標(biāo)準(zhǔn);? ③每月10日—15日針對(duì)性安排崗位培訓(xùn)。對(duì)每次培訓(xùn)的內(nèi)容、人員、達(dá)標(biāo)情況記錄,?進(jìn)行考核評(píng)估 3、服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督考核? ①正確評(píng)價(jià)保潔員的工作,提高保潔員的工作積極性,促進(jìn)保潔工作的改進(jìn)和提高,做到?有獎(jiǎng)有罰,獎(jiǎng)罰分明。? ②采用部門考核與日常檢查及客戶意見(jiàn)(表?yè)P(yáng)、投訴)相結(jié)合的原則,以計(jì)分的形式對(duì)保?潔員進(jìn)行考核,力求客觀、公正、恰當(dāng)?shù)貙?duì)保潔員的工作進(jìn)行評(píng)價(jià)、考核。 ?③考核項(xiàng)目:儀容儀表、工作紀(jì)律、崗位執(zhí)行、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能。? ④滿分為100分,以倒扣的形式計(jì)分。? A??95-100?分??????優(yōu)?B??90-95??分??????良?C??85-90??分????一般?D??80-85??分????較差? ⑤當(dāng)月考評(píng)分達(dá)優(yōu)秀的保潔員給予通報(bào)表?yè)P(yáng)。一年連續(xù)五次考評(píng)為"優(yōu)"的保潔員,對(duì)有?管理能力者,可報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)給予提拔晉升。? ⑥當(dāng)月考評(píng)為"差"的保潔員,處予通報(bào)批評(píng)。連續(xù)三個(gè)月考評(píng)為"差"的保潔員已轉(zhuǎn)正的?降為試用,未轉(zhuǎn)正的辭退。連續(xù)半年都被評(píng)為"較差"的保潔員處予辭退。 三、清潔服務(wù)程序 四、員工行為安全規(guī)范? 1、安全用電? ??? 在作業(yè)的過(guò)程中,要注意用電安全。不能用濕毛巾擦拭電源開關(guān)、插座等,以免觸電發(fā)生事故,并注意是否有裸露電線,及時(shí)整改處理,以防短路;對(duì)于危險(xiǎn)電源或地點(diǎn)的清潔,需征求甲方的意見(jiàn),經(jīng)甲方同意后方可入內(nèi)作業(yè),如機(jī)電房等;對(duì)于辦公室內(nèi)的電腦、打印機(jī)等辦公自動(dòng)化物品的清潔,也必須征得甲方的同意,方可對(duì)其進(jìn)行清潔。 ?2、?高空安全作業(yè)? 1)?必須選用符合安全標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)保護(hù)工具;? 2)?在室內(nèi)清潔作業(yè)時(shí),如需登高作業(yè),先要檢查地面是否有水跡,做好防滑工作; 3)?登高1米以上,3米以內(nèi)需有清潔人員在旁,以防發(fā)生事故。?2、?危險(xiǎn)液體使用安全? 凡是在使用酸、堿性清潔劑時(shí),酸堿清潔劑必須標(biāo)識(shí)使用,首先應(yīng)放置標(biāo)識(shí)牌,超過(guò)3個(gè)操作工作點(diǎn)時(shí)必須經(jīng)主管同意,并告知甲方,對(duì)各區(qū)域進(jìn)行疏散人員,同時(shí)對(duì)操作后的殘余液體都要收集,經(jīng)主管同意后,倒入指定點(diǎn)處理。? 3、?危險(xiǎn)廢氣物處理安全? 1)?對(duì)危險(xiǎn)廢氣物、廢電瓶、盛裝酸堿清潔劑的容器、電路板、廢電池及相關(guān)辦公自動(dòng) 化物品均要進(jìn)行普通垃圾分類,進(jìn)行登記、處理;? 2)?危險(xiǎn)廢氣物處理暫放點(diǎn)必須進(jìn)行標(biāo)識(shí),在暫放點(diǎn)處必須放橡膠手套、干凈拖把,以便在危險(xiǎn)品廢氣物泄露的時(shí)候能及時(shí)處理。 五、消防安全知識(shí)守則? ????“火患猛于虎”,在我們的日常生活和工作中,火災(zāi)不發(fā)生則已,一發(fā)生則?都將后患無(wú)窮。因而我們需要學(xué)習(xí)消防安全的相關(guān)知識(shí),在工作中,生活中,要注?意消防安全相關(guān)問(wèn)題。? ???? 1、在日常清潔工作中,我們要謹(jǐn)記工作中要保證安全第一,提高自我的安全意識(shí),?保證客戶物業(yè)及其它相關(guān)的設(shè)施設(shè)備的安全,并且我們要牢記?。骸邦A(yù)防為主,防消結(jié)?合”的消防方針,處處在工作中體現(xiàn)安全意識(shí)。? ??? ?2、在火災(zāi)的形成情況中,物品物體的燃燒是主要原因。對(duì)照物體物品的形態(tài),一?般認(rèn)為液體燃燒速度最快,半固體液體燃燒速度適中,固體燃燒速度最慢。針對(duì)于此我?們可以據(jù)物體狀態(tài),初步判斷火災(zāi)的災(zāi)情火勢(shì)。? ???? 3、消滅火災(zāi)的基本方法有:窒息滅火法、冷卻滅火法、隔離阻塞法。???? ?4、突發(fā)火災(zāi)中注意事項(xiàng):? 1)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時(shí),首先要斷絕所有電源,撤離所有易燃易爆品,以防電火、爆炸發(fā) 生,加重火災(zāi)災(zāi)情;? ??? ?2)觀察火災(zāi)大小狀況,分析火災(zāi)情勢(shì),研究救火方案;?????3)如果火災(zāi)災(zāi)情較輕,可就近取滅火器材及物資進(jìn)行搶救;? ??? ?4)如果火災(zāi)災(zāi)情較重,須立即報(bào)警(打電話119),后據(jù)情就近取材協(xié)助救火、救 人、救物或采取方法,隔絕火災(zāi)帶,防止火勢(shì)蔓延;? ???? 5)要分析火災(zāi)成因,對(duì)化學(xué)品爆炸、汽油等引起的復(fù)雜型火災(zāi),或涉及物資積聚地帶的火災(zāi),一方面要注意人員安全,一方面要注意搶救物資、減少物資損失;??? ??5、災(zāi)情較重的,要配合做好火災(zāi)場(chǎng)地的人員疏散,及做好火災(zāi)場(chǎng)地的物資疏散。? A)?疏散物資及搶救人員方法及注意事項(xiàng);? B)?將物資從火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)搬離至安全地帶,選擇就近的搬離路線及距? 離,避免火災(zāi)中延誤時(shí)間;先搬除一些可能會(huì)加重火災(zāi)災(zāi)情的物資物品,再搬出一些重要物資或價(jià)值大的物資物品;貨架上的物品在搬離時(shí),應(yīng)先搬上邊物品再搬除下邊物品,以防搬離中貨架失重倒塌,搬出的物品需放在安全地帶,防止人為損壞或意外遺失。?火災(zāi)中,人員一定要保持鎮(zhèn)靜。須先注意是否有濃煙,人員要做好自我保護(hù),然后沿著相關(guān)的安全通道或消防通道安全逃生;如果災(zāi)情重,無(wú)法輕易離開,或結(jié)好床單、窗簾等物從窗口地帶逃生或留待較安全處,打出醒目的求救信號(hào),待人救援。? 6、消防器材設(shè)施介紹:主要有各大中小型滅火器、消防栓、消防梯等。 ?7、滅火器就其原理,可劃分為多種類型,如泡沫滅火器、二氧化碳滅火器、1211化學(xué)滅火器、干粉滅火器等。,員工需了解關(guān)于消防的各種常用標(biāo)識(shí)等。?? 六、安全防范措施? 1、各組領(lǐng)班每天例行進(jìn)行崗前和崗后集合,并點(diǎn)名,員工同時(shí)上下班,相互監(jiān)督,及時(shí)自查,防范違紀(jì)事件的發(fā)生。? 2、清潔員工在指定工作區(qū)域內(nèi)進(jìn)行作業(yè),未經(jīng)同意不得進(jìn)入其它區(qū)域。在工作時(shí)間內(nèi)不得擅自離開工作區(qū)域,下班前經(jīng)上級(jí)集合點(diǎn)名后方可下班。? 3、各清潔員工定時(shí)、定區(qū)域進(jìn)行作業(yè),各區(qū)域清潔員工僅限在本區(qū)域內(nèi)作業(yè),各區(qū)域員工不得進(jìn)入其它區(qū)域。? 4、清潔員工對(duì)于各類廢棄物,必須全部檢查后才能清運(yùn)出去,如發(fā)現(xiàn)可疑物或不能確認(rèn)的物件,應(yīng)問(wèn)詢有關(guān)人員,經(jīng)確認(rèn)為廢棄物方可清運(yùn)出去。? 5、主管領(lǐng)班每天不定時(shí)檢查清潔員工作業(yè)的情況,對(duì)不安全作業(yè)進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 ?6、對(duì)易燃廢棄物要每日清運(yùn)到指定(或安全)的地方,不得在工作區(qū)域內(nèi)堆集或過(guò)夜。當(dāng)天產(chǎn)生的垃圾必須當(dāng)天處理,并清運(yùn)至指定地方。? 7、培訓(xùn)員工基本的安全防范意識(shí),培訓(xùn)員工使用防火報(bào)警設(shè)施,及在發(fā)生意外時(shí),能采取適當(dāng)、有效的應(yīng)急措施。? 培訓(xùn)員工具有良好的職業(yè)道德素養(yǎng)和敬業(yè)愛(ài)崗的精神,對(duì)拾金不昧等好人好事進(jìn) 七、異常情況的處理? 1、水警、火警預(yù)防及排防、善后處理? ????? 當(dāng)樓層內(nèi)水管,接頭爆裂造成樓層浸水時(shí)應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門,并迅速通知保安和維修人員前來(lái)救助,然后用掃把掃走流進(jìn)電梯廳附近的水,并通知維修人員關(guān)閉電梯;如辦公室浸水,應(yīng)先搶救辦公室、樓層內(nèi)的物品資料,用垃圾斗將水盛到水桶內(nèi)倒掉,再將余水掃進(jìn)地漏,用拖把拖干地上的水跡。?如遇火警等特殊情況,我公司會(huì)組織突擊小組配合甲方搞好特殊清潔工作。? (2)臺(tái)風(fēng)措施及善后措施? 如遇臺(tái)風(fēng)襲擊或暴風(fēng)雨天氣,我公司會(huì)酌情派出人員協(xié)助甲方組成抗風(fēng)小組,全面檢查乙方承包合同范圍內(nèi)的所有工程,清潔人員應(yīng)勤檢查雨污水井,增加清理次數(shù),特別是下水道是否有垃圾堵塞,如有堵塞或下水不暢通,應(yīng)及時(shí)處理,務(wù)求做到下水暢通,排除水浸現(xiàn)象出現(xiàn),并做好風(fēng)后環(huán)境清潔工作。各崗位清潔員還需配合保安員關(guān)好各樓層的門窗,防止風(fēng)雨刮進(jìn)樓內(nèi),淋濕墻面、地面,防止打碎玻璃。 (五)、物業(yè)設(shè)備設(shè)施的維修及維護(hù)方案 第一節(jié) 房屋附屬設(shè)備的管理與日常保養(yǎng) 一、、物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容? (一)技術(shù)檔案管理? 1.物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料:? ①.設(shè)備原始資料:所有設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案,內(nèi)容:驗(yàn)收文件;設(shè)備卡片;? ②設(shè)備維修資料:報(bào)修單;運(yùn)行記錄;檢查記錄;運(yùn)行目報(bào);考評(píng)資料;技術(shù)革新資料;? ③設(shè)備管理資料:設(shè)備的運(yùn)行管理;維修管理。? 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù):設(shè)備技術(shù)檔案的保管;為設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、管理提供信息依據(jù)。? 2.標(biāo)準(zhǔn)化管理?兩類標(biāo)準(zhǔn): 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)); 管理標(biāo)準(zhǔn)(報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn))? 功用:提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn),提供基本依據(jù)與手段? 3.規(guī)章制度建設(shè)?規(guī)章制度建設(shè)三類:??? 生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程(設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程); 管理工作制度(接管驗(yàn)收制度;預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度; 運(yùn)行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等); 責(zé)任制度(崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等)? 4.教育培訓(xùn)(對(duì)內(nèi)、對(duì)業(yè)主用戶)? 二、物業(yè)設(shè)備的使用管理? 特點(diǎn)與要求:日常性、安全性、廣泛性? 1.設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織? 任務(wù):合理分工與協(xié)作,配置人力;? 合理確定勞動(dòng)組織形式(根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求) 具體工作內(nèi)容:? (1)定員(定工作崗位人數(shù))? 方法:按設(shè)備定員,按崗位定員,按比例定員? (2)分組:強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組? (3)輪班組織:基本形式:?jiǎn)伟嘀?、多班? 2.設(shè)備運(yùn)行的管理制度?內(nèi)容:? 設(shè)備的安全操作規(guī)程;?設(shè)備的巡視工作制度;?崗位責(zé)任制度;?值班與交班制度;記錄與報(bào)表制度;?制度和服務(wù)規(guī)范等。? 三、物業(yè)設(shè)備的安全管理?主要涉及四方面工作:? 1.維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育培訓(xùn)內(nèi)容:?安全作業(yè)訓(xùn)練;?安全意識(shí)教育;安全作業(yè)管理?業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳? 2.建立設(shè)備的安全管理措施?包括:對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置?定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試?制定設(shè)備的安全管理制度? 3、建立安全責(zé)任制度? 四、物業(yè)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理? 1.日常保養(yǎng)內(nèi)容:設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等 2.定期檢查:包括日常檢查與定期檢查? 3.計(jì)劃修理?,設(shè)備磨損的兩類原因:使用損耗、自然腐蝕老化?設(shè)備磨損大致三階段:(1)初期磨損階段磨損速度快,持續(xù)時(shí)間短(2)正常磨損階段(3)劇烈磨損階段 (四)、三級(jí)保養(yǎng)制? 1.日常維護(hù)保養(yǎng)(設(shè)備操作人員)?2.一級(jí)保養(yǎng)(設(shè)備操作人員和維修人員)?3.二級(jí)保養(yǎng)(設(shè)備維修人員) ?五、房屋附屬設(shè)備維修類型 ?1.零星維修工程?2.中修工程(10%-30%)?3.大修工程(30%以上)?4.設(shè)備更新和技術(shù)改造?,設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù):設(shè)備的壽命原理?設(shè)備的壽命?通??煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命?(1)設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間,其長(zhǎng)短取決于:自身質(zhì)量、運(yùn)行過(guò)程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。2)設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度與周期??3)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。 六、管理原則? 1.以防為主? 2.做到三好、四會(huì)、五定?3.專業(yè)修理與使用操作相結(jié)合?4.定期維修?5.修舊利廢? 第二節(jié)???房屋給排水設(shè)備的維修管理 水是制約生產(chǎn)發(fā)展的重要因素,是商業(yè)活動(dòng)運(yùn)行的保障,涉及到城市景觀、衛(wèi)生、溫度、濕度及消防,關(guān)系到居民的生活質(zhì)量,給水是城市生產(chǎn)生活和發(fā)展的的血液;而排水對(duì)維持城市生態(tài)平衡必- 1.請(qǐng)仔細(xì)閱讀文檔,確保文檔完整性,對(duì)于不預(yù)覽、不比對(duì)內(nèi)容而直接下載帶來(lái)的問(wèn)題本站不予受理。
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