中梁地產(chǎn)市場策劃部第16周周報課件PPT

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2015年溫州房地產(chǎn)市場第16周周報,統(tǒng)計時間：2015.4.18—2015.4.24,1,.,上周市場綜述,碧桂園：首付8萬在溫州安個家海派公館：你買房，我補貼,央行繼續(xù)全面降準1% 并有針對性地定向降準 匯豐PMI初值跌至一年新低 穩(wěn)增長政策望繼續(xù)加碼 溫州優(yōu)質(zhì)地塊加速上市 中央綠軸片區(qū)先行 萬達計劃在遼寧投資1200億 建19個萬達廣場,宏觀 政策,1,降準進一步助推樓市回暖,競爭 動態(tài),4,蓄勢待發(fā),全市成交1宗地塊，來自靈溪，出讓20205.3㎡，總建40410㎡，樓面價4058元/㎡，溢價率1.23%； 市區(qū)無成交土地，截止目前累計總建面積9萬方，平均樓面價6141元/㎡； 全市掛牌地塊1宗，來自甌江口新區(qū)，出讓21360㎡，總建42720㎡；,一級 市場,2,中梁摘得蒼南靈溪39-1-1地塊,量價齊升：成交2.64萬方，成交均價17806元/㎡ 成交來源：主要來自濱江九里、香緹公館、金域傳奇 新增供應：無 成交結(jié)構(gòu)：面積段以110-125㎡為主,二級 市場,3,初顯“成效”,2,.,宏觀市場——政策面,央行繼續(xù)全面降準1% 并有針對性地定向降準,央行4月19日下午宣布，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，同時，在此基礎上，為進一步增強金融機構(gòu)支持結(jié)構(gòu)調(diào)整的能力，加大對小微企業(yè)、“三農(nóng)”以及重大水利工程建設等的支持力度，自4月20日起對農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機構(gòu)額外降低人民幣存款準備金率1個百分點，并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準備金率至農(nóng)信社水平。,點評：降準將加速樓市復蘇，未來有繼續(xù)降準的空間。,兩部委發(fā)文：確保年內(nèi)完成各級不動產(chǎn)登記,4月19日，國土資源部、中央編辦公布《關于地方不動產(chǎn)登記職責整合的指導意見》。兩部門要求各地確保年內(nèi)完成各級不動產(chǎn)登記職責和機構(gòu)整合，人員業(yè)務劃轉(zhuǎn)，工作流程再造，技術管理銜接，兩部門要求，省級國土資源主管部門和機構(gòu)編制部門應在本級人民政府組織領導下，按照中央統(tǒng)一要求，會同有關部門制定不動產(chǎn)登記職責整合工作方案或?qū)嵤┮庖姡С质锌h級人民政府結(jié)合本地區(qū)實際，充分利用現(xiàn)有資源，將土地、房屋、林地、草原、海域登記等職責整合由一個部門承擔，切實將不動產(chǎn)登記的職責整合工作落到實處。,點評：中央層面再度發(fā)文要求加快不動產(chǎn)登記進程。,,,3,.,宏觀市場——行業(yè)面,國土部：今年首季房地產(chǎn)用地下降近四成,4月21日，國土資源部公布2015年一季度國土資源主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)此，今年第一季度，全國國有建設用地供應9.48萬公頃，同比下降20.4%，其中房地產(chǎn)用地2.47萬公頃，下降38.7%，同時，截止今年一季度末，全國105個主要監(jiān)測城市綜合地價是3541元/平方米，環(huán)比上漲0.55%，同比增長率為3.25%。其中商業(yè)地價是6593元/平方米，環(huán)比增長0.62%，同比增長率為3.22%；住宅地價是5305元/平方米，環(huán)比增長率是0.53%，同比漲2.98個百分點。,點評：一季度樓市低迷導致土地市場的低迷，二季度有望好轉(zhuǎn)。,央行：一季度房地產(chǎn)貸款余額增至18.41萬億,4月24日，中國人民銀行網(wǎng)站公布最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額18.41萬億元，同比增長19.4%，增速比上年末高0.5個百分點；該報告顯示，3月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6.08萬億元，同比增長24.1%，增速比上年末高1.5個百分點。其中房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.62萬億元，同比增長22.2%，增速比上年末高0.5個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元，同比增長30.6%，增速比上年末高4.9個百分點。個人購房貸款余額12.1萬億元，同比增長17.6%，增速比上年末高0.1個百分點，比各項貸款增速高3.6個百分點；1-3月份增加5706億元，同比多增790億元。,點評：房地產(chǎn)貸款快速增長，穩(wěn)定住房消費政策效果初顯。,統(tǒng)計局：首季全國商品房銷售跌9.3%至1.2萬億元,國家統(tǒng)計局公布了2015年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況，1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%。,點評：一季度樓市低迷。,4,.,宏觀市場——經(jīng)濟面,匯豐PMI初值跌至一年新低 穩(wěn)增長政策望繼續(xù)加碼,匯豐23日公布數(shù)據(jù)顯示，4月匯豐制造業(yè)PMI初值為49.2%，不僅低于上月終值49.6%，而且創(chuàng)下12個月以來最低。該指數(shù)連續(xù)兩個月維持在榮枯線下方，表明制造業(yè)仍在萎縮區(qū)間，實體經(jīng)濟仍顯疲弱。為刺激實體經(jīng)濟發(fā)展，近期國家出臺了一系列政策，包括為企業(yè)減稅降費，降息降準以降低企業(yè)融資成本等。,點評：二季度穩(wěn)增長仍會是政策主線，一大批政策有望繼續(xù)出臺。,一季度稅收收入27121億元 同比增3.4%,國家稅務總局20日召開新聞通報會，通報一季度稅務部門組織稅收收入情況。稅務總局新聞發(fā)言人、辦公廳主任王陸進介紹，一季度稅務部門組織稅收收入27121億元，增長3.4%。今年一季度，全國稅務部門組織稅收收入27121億元(已扣減出口退稅)，比上年同期增長3.4%。其中，中央級稅收收入增長4%。王陸進解釋，一季度稅收收入增速放緩主要有兩個原因：一是經(jīng)濟增速放緩，二是減稅規(guī)模擴大。,點評：一季度稅收收入數(shù)據(jù)反映出我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)見效。,一季度國企利潤同比下滑8% 利潤與稅金增長背離,財政部23日發(fā)布的2015年1-3月國有及國有控股企業(yè)經(jīng)濟運行情況數(shù)據(jù)顯示，1-3月，國有企業(yè)利潤總額4997.3億元，同比下降8%。與此同時，1-3月，國有企業(yè)應交稅金9383億元，同比增長0.13%。。,點評：國企利潤下滑反映實體經(jīng)濟下滑嚴重。,5,.,宏觀市場——溫州面,溫州優(yōu)質(zhì)地塊加速上市 中央綠軸片區(qū)先行,近日，頗受市民關注的2015年度第二季度市區(qū)經(jīng)營性國有土地使用權(quán)出讓項目清單出爐。根據(jù)計劃，今年第二季度市區(qū)將安排3111.1畝經(jīng)營性土地出讓，其中，住宅用地15宗，共483.1畝；商服用地14宗，共620.6畝；此外工業(yè)用地共1367畝，其他商服用地共640.4畝。從區(qū)域分布看，鹿城區(qū)成為市區(qū)土地出讓的主力軍，其中以住宅地塊最為明顯。在15宗住宅地塊中，位于鹿城區(qū)的就有11宗，共266.7畝，分別位于鹿城總部經(jīng)濟園、中央綠軸片區(qū)等地。此外，甌海區(qū)計劃出讓3宗住宅用地，共148.3畝，分別位于甌海中心區(qū)與南湖板塊，均為已開發(fā)住宅項目的二期用地。開發(fā)區(qū)計劃出讓位于金海園區(qū)的1宗商住用地，占地68畝。在出讓項目清單中，住宅與商服用地方面，城市中央綠軸片區(qū)出現(xiàn)集中出讓的現(xiàn)象，共288.5畝。,點評：二季度土地市場逐步活躍，公司可根據(jù)戰(zhàn)略需求補充優(yōu)質(zhì)貨值。,降準助推樓市趨火 溫州多數(shù)銀行已執(zhí)行房貸新規(guī),近日，央行降準對樓市是個利好，之前的“3·30”房貸新規(guī)落實也有望提速，新規(guī)推出后，溫州多數(shù)商業(yè)銀行未在第一時間執(zhí)行。記者昨日以市民身份咨詢農(nóng)行、工行、中行、平安等銀行信貸經(jīng)理了解到，多數(shù)銀行已經(jīng)執(zhí)行購買新房可申請“二套房貸首付四成”的優(yōu)惠，但在二手房領域，少數(shù)銀行信貸經(jīng)理則持謹慎態(tài)度，坦言具體得綜合考慮所貸房源的區(qū)域、戶型等因素,點評：持續(xù)的利好消息已對信心提振起到了相當大的作用，交易活躍期有望延續(xù)。,6,.,宏觀市場——標桿面,重組金豐投資獲批通過 綠地整體上市成行,4月23日，停牌多日的金豐投資發(fā)布公告稱，公司重大資產(chǎn)重組事項獲證監(jiān)會有條件通過。綠地集團上市后極有可能成為A股市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)。綠地集團總裁張玉良表示，整體上市是綠地發(fā)展史上新的里程碑，綠地將以此為契機，充分借助資本市場的力量，不斷創(chuàng)新企業(yè)制度，不斷加快企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，將綠地打造成一家主業(yè)突出，多元化、資本化、公眾化、全球化，并在若干行業(yè)具有領先優(yōu)勢的跨國公司。,點評：綠地集團借殼金豐投資上市，將成為A股市值最大房企。,萬達計劃在遼寧投資1200億 建19個萬達廣場,4月21日，萬達集團在沈陽與遼寧省舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。萬達集團計劃在遼寧省總投資1200億元，新建19個萬達廣場和1個文化旅游城，其中對大連投資達700億元，助力大連現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展。據(jù)悉，萬達集團新投資的萬達廣場覆蓋遼寧全省各市，其中多數(shù)位于遼寧三四線城市。未來5年內(nèi)，萬達集團將在大連投資建設萬達文化旅游城和7個萬達廣場共8個項目，并以國際先進的產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念指導項目建設和運營。,點評：遼寧市場未必能支撐如此多的萬達廣場的消費，萬達廣場過剩。,北京萬科發(fā)布社區(qū)服務商2.0 劉肖、毛大慶現(xiàn)身,4月20日下午，北京萬科在京舉辦社區(qū)服務商2.0戰(zhàn)略發(fā)布會上正式推出V-LINK。北京萬科總經(jīng)理劉肖以及前任毛大慶出現(xiàn)在活動現(xiàn)場。據(jù)悉項目將首先在通州臺湖新城落地，并與毛大慶的創(chuàng)業(yè)項目進行合作。據(jù)劉肖介紹，V-LINK實質(zhì)上就是要在We Work(創(chuàng)業(yè))、We Health(健康)、We Learn(學習)、We Share(共享)等四大方面來為社區(qū)提供共享空間，為萬科的業(yè)主提供一個高利用率的社區(qū)交流場所，構(gòu)建出一種全新的社區(qū)服務平臺。,點評：萬科內(nèi)外合伙人第一次合作落地。,7,.,萬科銷售指標遙遙領先 恒大拿地、銷售勢頭猛進,宏觀市場——標桿面,8,.,136.6,18,截止目前瑞安市土地成交總建結(jié)構(gòu),截止目前蒼南縣土地成交總建結(jié)構(gòu),24.6,228.5,截止目前樂清市土地成交總建結(jié)構(gòu),45.6,44.1,同比下降86.8%,同比下降89.2%,同比下降3.3%,溫州全市住宅類用地出讓,溫州全市用地出讓,0.7,15.54,22.6,溫州市場——一級市場（全市）,本周全市成交1宗地塊，為中梁摘得，來自蒼南靈溪，出讓面積20205.3㎡，總建40410㎡，樓面價4058元/㎡，溢價率1.23%；,9,.,溫州市場——一級市場（市區(qū)）,本周市區(qū)無成交土地，截止目前累計總建面積9萬方，平均樓面價6141元/㎡,溫州市區(qū)用地出讓,溫州市區(qū)住宅類用地出讓,截止目前鹿城區(qū)土地成交總建結(jié)構(gòu),38,93.8,122.9,91.4,截止目前甌海區(qū)土地成交總建結(jié)構(gòu),36.7,71.3,189.6,60.2,截止目前龍灣區(qū)土地成交總建結(jié)構(gòu),35.8,64.5,161.5,36.9,同比下降25.6%,同比下降68.2%,同比下降77.2%,4.7,4.5,10,.,溫州市場——一級市場（掛牌）,本周溫州全市掛牌地塊1宗，來自甌江口新區(qū)，出讓面積21360㎡，總建42720㎡，起拍價3941萬元，起拍樓面價923元/㎡。,11,.,溫州市場——一級市場（成交）,本周全市成交1宗地塊，為中梁摘得，來自蒼南靈溪，出讓面積20205.3㎡，總建40410㎡，樓面價4058元/㎡，溢價率1.23%；,12,.,2015年3月溫州市區(qū)二手房成交1295套，新房成交695套，比值為1.86；2015年二手房累計成交3846套，新房成交2587套，比值為1.49,上周成交2.64萬方，共218套，環(huán)比增加57%，成交均價17806元/㎡，環(huán)比下降2%。 成交結(jié)構(gòu)以110-125㎡為主，占比達27%，隨著政策的利好，125-144㎡改善產(chǎn)品比例有所增加。,溫州市場——二級市場（周度數(shù)據(jù)）,13,.,溫州市場——二級市場（新增預證）,14,.,,對比2012年1月下降46%,06年至今累計供應754萬方 累計成交677萬方,4月累計成交5.63萬方，成交均價17915元/㎡。15年截止目前累計成交31.07萬方，成交均價16208元/㎡ 截止目前本月無新增供應，累計供求為1.11。,06年至今溫州市區(qū)量價走勢,溫州市場——二級市場（量價/供求）,15,.,備注:周期一：存量/2013年月均去化量周期二：存量/近3個月均去化量周期三：存量/近1月去化量,第16周去化2.64萬方，銷售率為2.9%，新政出來成交量價有所提高，但總體上看，還處于低位，仍需時間檢驗實際成色 2015年3月末存量為129萬方，去化周期為15.3-18.4個月；剔除僵尸房源之后存量為98萬方，去化周期為11.6-14.0個月，去化壓力增加,2014年至今市區(qū)月度去化周期走勢（全樣本）,2014年至今市區(qū)月度去化周期走勢（剔除死盤）,剔除標準：剔除2012年之前項目,注：銷售率=本期成交/（期初庫存+本期新增）,溫州市場——二級市場（去化）,16,.,17,從供應結(jié)構(gòu)看：本月無新增供應，2015年新增供應以首置產(chǎn)品為主 從成交結(jié)構(gòu)看：目前成交集中在80-90㎡、2015年首置、中改產(chǎn)品比例較2014年有所增加 區(qū)域成交結(jié)構(gòu)看：鹿城區(qū)125-144㎡以上、甌海區(qū)110-125㎡、龍灣區(qū)80-90㎡產(chǎn)品比例較高,溫州市場——二級市場（戶型結(jié)構(gòu)）,.,元/㎡,萬元,從成交單價結(jié)構(gòu)看：4月目前成交單價在17500元/㎡以內(nèi)占比67%，20000元/㎡以內(nèi)占比82% 從成交總價結(jié)構(gòu)看： 4月目前成交房源總價主要在200萬以下占55%，250萬以下占73% 單價、總價下沉趨勢明顯,溫州市場——二級市場（價格結(jié)構(gòu)）,18,.,從成交區(qū)域結(jié)構(gòu)看：本周成交主要在甌海區(qū)（107套，49%），其次為鹿城區(qū)（47套，22%）和龍灣區(qū)（64套，29%） 從成交板塊來看：目前成交主要來自七都、生態(tài)園、瑤溪、甌海中心區(qū)幾個板塊,溫州市場——二級市場（區(qū)域結(jié)構(gòu)）,19,.,本期項目成交主要由來自濱江九里、香緹公館、金域傳奇等項目,溫州市場——二級市場（主要項目排名）,20,.,溫州市場——二級市場（企業(yè)排行）,21,.,溫州市場——競品綜述,22,.,競品動態(tài),本周溫州市區(qū)無競品活動,23,.,4月17日,4月24日,溫州市場——競品報廣鑒析,4.23 首付8萬在溫州安個家,碧桂園,海派公館,4.23 你買房，我補貼,24,.,溫州市場——營銷建議,營銷建議：近一個月，公司陸續(xù)取得樂清、龍港與靈溪三地塊，發(fā)展勢頭較好，推廣方面可結(jié)合當前政策寬松、樓市回暖等因素進行對外宣傳，在提升公司品牌形象的同時亦可提高觀望客戶的入市信心。,25,.,樂清房地產(chǎn)市場匯報,26,.,上周成交4224㎡，共27套，環(huán)比減少20.6%，成交均價14442元/㎡，環(huán)比下降4.3%，這周成交主要是海德公園和濱?；▓@的備案。 上周主力成交結(jié)構(gòu)為80-90㎡（33%）、125-144㎡（26%）,樂清市場——周度數(shù)據(jù),27,.,4月截至目前成交1.41萬方，成交均價15368元/㎡。15年截止目前累計成交7.4萬方，成交均價16540元/㎡。 2015年截止目前供應以中高端改善和TOP系產(chǎn)品為主，成交結(jié)構(gòu)以125-144㎡和180㎡以上產(chǎn)品為主，占比分別為37%和35%。,樂清市場——量價/結(jié)構(gòu),28,.,本周成交27套房源，其中以海德公園、濱?；▓@、悅榮府和勝華嘉園成交為主。,樂清市場——成交排名,29,.,上周工作完成情況,30,.,本周工作計劃,31,.,32,.,