(物業(yè)管理實務(wù)精講文稿) 第三章 物業(yè)管理合同

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1、第三章 物業(yè)管理合同 在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理的各種行為都與合同有關(guān)。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間的權(quán)利義務(wù)所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設(shè)備分包協(xié)議等。簽訂與履行物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心內(nèi)容，也是保障物業(yè)管理活動順利開展和物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。

2、 第一節(jié) 合同的概念（了解） 合同是雙方或多方當事人之間的協(xié)議。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。（考點） 一、合同的要約 要約（Offer），在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人（Offer），接受要約的一方為受要約人（Offeree、Acceptor），或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同

3、。一旦受約人同意。合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以一個合同的簽訂往往要經(jīng)過要約、反要約的數(shù)個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。 （考點） （一）合同要約的構(gòu)成條件 作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：（三個方面） （1）要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。 （2）要約必須包括合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的

4、真實意圖。 （3）要約必須傳達到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。 要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。（考點） （二）合同要約與邀請要約（考點） 要約不同于邀請要約。邀請要約（Invitation to treat）是一方邀請他方向自己發(fā)出要約。邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別： 1.拍賣（Auction） 拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來

5、分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。 2.廣告 原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標明及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。 3.標價 標價是邀請

6、要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。 4.招標 招標投標也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。一旦中標，合同即成立。因此往往在物業(yè)管理招標文件或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。 （三）合同要約的法律意義 要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規(guī)定中。

7、依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當在要約到達受約人之前或者要約同時到達受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 二、合同的承諾（了解） 承諾（Acceptance），在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種

8、意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 （一）合同承諾的構(gòu)成要件 承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力： （1）承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。 （2）承諾 必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。 （3）承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。 （4）承諾必須傳達給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。 （二）合同承諾的法律意義 與要約相對應(yīng)，承諾也是一種法律行

9、為。承諾的法律意義在于：受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立；要約人與受要約人（即承諾人）之間就形成了合同關(guān)系，雙方當事人就要受合同的約束；當然，承諾也可依法撤回。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十七條規(guī)定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人?！? 三、合同的要件 合同要件即有效合同應(yīng)當具備的必要條件包括以下幾個方面。 （一）當事人的締約能力 當事人締約能力，即指合同當事人應(yīng)當具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當事人應(yīng)當具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時

10、，必須具有相應(yīng)的法律資格。 （二）當事人的真實意思表示 當事人同意的真實，即合同應(yīng)當是雙方當事人意思表示的真實反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當事人真實意思表示基礎(chǔ)上的。因此，如果合同內(nèi)容不能反映當事人的真實意思，該合同就必然屬于無效合同。 （三）合同的內(nèi)容合法 合同的內(nèi)容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定，符合社會的公共利益。 （四）合同的形式合法 合同形式是合同當事人所達成協(xié)議的表現(xiàn)形式，是合同內(nèi)容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，否則也將構(gòu)成合同的無效?！吨腥A人民共和國合同法》第十條就明確規(guī)定：“當事

11、人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式?！边@條規(guī)定的實質(zhì)就是要求合同形式必須合法。 訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。 四、口頭合同、書面合同、事實合同 （一）口頭合同 口頭合同是指當事人以對話的方式就合同的主要條款協(xié)商一致達成的協(xié)議。除了當事人面對面協(xié)商達成的口頭協(xié)議之外，當事人通過電話以及第三人從中撮合、轉(zhuǎn)達意思達成一致的表示一般也都認為屬于口頭合同。 口頭合同的優(yōu)點是簡便易行，缺點是一旦發(fā)生糾紛難以查據(jù)。因此，口頭合同一般適用于數(shù)額較小、即付即

12、清、經(jīng)濟關(guān)系比較簡單、信用較好的老客戶。對于標的金額大、時間周期較長、法律關(guān)系復(fù)雜、不太了解對方信用的情況，就應(yīng)該采用書面合同。在實踐中，有些口頭合同雖然已經(jīng)履行完畢，還會因質(zhì)量等問題而引發(fā)糾紛，如物業(yè)裝飾裝修等工程，當事人之間應(yīng)該訂立書面合同。 （二）書面合同 所謂書面合同，就是指當事人采用文字、圖形及表格等方式將雙方協(xié)商一致達成的協(xié)議表述出來的一種合同形式。當事人雙方協(xié)商成文后簽字或蓋章形成的合同書、協(xié)議書、公約等一般都屬于書面合同的形式，如前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約等。通過信件、電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換以及電子郵件等通信工具或形式進行協(xié)商達成的協(xié)議，也屬于書面合同

13、。 合同采用書面形式，不僅可以強化雙方當事人的責(zé)任心，敦促雙方嚴肅認真全面履行合同義務(wù)，而且在發(fā)生糾紛時，可以形成比較可靠的證據(jù)。因此，只要條件允許，合同應(yīng)當盡可能采用書面形式。 （三）事實合同 《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！逼渌问街饕感袨楹贤问?，也就是通常人們所說的事實合同。事實合同是指當事人雙方不直接用口頭或者書面形式進行意思表示，而是通過實施某種具體行為方式進行意思表述所達成的協(xié)議。 在現(xiàn)實生活中存在著大量的事實合同。如顧客到自選商場購買商品，直接到貨架上拿取商品，支付價款后合同即成立；又如車主將車輛開到停車場進口

14、處，即表示要進入停車場停放車輛，停車場管理員將停車倒閘打開允許車輛入內(nèi)后車輛停放合同即成立。 五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則 合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。 （一）主體平等 合同當事人的法律地位平等，一方不得竟自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現(xiàn)合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經(jīng)濟的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟對交易秩序和經(jīng)濟秩序的具體要求。 （二）合同自由 當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何

15、單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由。當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適當干預(yù)和限制。 （三）權(quán)利義務(wù)公平對等 在經(jīng)濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。誠實信用原則，公平原則規(guī)范合同當事人之間的利益關(guān)系、制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質(zhì)的公平。合同的實質(zhì)公平，是指雙方當事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等。對于顯失公平的合同，當事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

16、（四）誠實信用 誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠信信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。 （五）守法和維護社會公益 當事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得撓亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風(fēng)俗

17、。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授予開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鍡l規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！鼻捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的當事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 在實踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)的過程。這個階段要求

18、2/3以上投票權(quán)的業(yè)主投票形成業(yè)主大會決定是不現(xiàn)實的，而這個階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動，《物業(yè)管理條例》明確地規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。 二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（掌握） 合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對當事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個主要部分。 （九個方面） （一）合同的當事人 物業(yè)服務(wù)合同的當事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管

19、理企業(yè)一般都是法人組織。 （二）物業(yè)基本情況 物業(yè)的基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、坐落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。 （三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；物業(yè)共用部位和相關(guān)場地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容等。 （四）服務(wù)費用 服務(wù)費用包括：物業(yè)服務(wù)費用的收取標準、收費約定的方式（包干制或酬金制）；物業(yè)服務(wù)費用開支項目；物業(yè)服務(wù)費用的繳納；酬金制條件下，酬金計提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭議的處理等。 （五）物業(yè)的經(jīng)營與管理 物

20、業(yè)的經(jīng)營與管理包括：停車場和會所的收費標準、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營管理經(jīng)營與管理。 （六）承接查驗和使用維護 承接查驗和使用維護的主要內(nèi)容包括，執(zhí)行過程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。 （七）專項維修資金 專項維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金的繳存、使用、統(tǒng)籌和管理。 （八）違約責(zé)任 這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。 （九）其他事項 其他事項主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認為需要約定的其他事項等。 三、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項（三個方面） （一）物業(yè)的承接

21、驗收 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收是前期服務(wù)活動的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收內(nèi)容、標準、責(zé)任等作出明確的約定。而對業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問題，無需在合同中約定。 （二）物業(yè)服務(wù)的費用 前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同予以列明。例如，應(yīng)當由建設(shè)單位支付的費用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對于由業(yè)主支付的費用部分，則應(yīng)當注意是否符合國家法律法規(guī)的要求，應(yīng)當在物業(yè)銷售前予以明示或約定。 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止 前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工

22、程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無法全面履行時，物業(yè)管理企業(yè)可以通過提前解除合同或要求補償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對解除合同的條件作出明確約定。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)合同及相關(guān)的物業(yè)管理活動所達成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 二、物業(yè)服務(wù)合同的特點 （1）一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會在業(yè)主大會的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：“業(yè)

23、主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！睒I(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 （2）物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級政府行政機關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動?！段飿I(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確確定，要求業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)資質(zhì)證書等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當及時向政府物業(yè)管理主管部門備案等。 （3）在訂立物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要

24、支付在物業(yè)管理服務(wù)過程中所發(fā)生的相關(guān)費用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇物業(yè)管理服務(wù)以及選擇物業(yè)管理企業(yè)方面形成一致的看法，其中的單個業(yè)主或部分業(yè)主，也不可能拒絕某種物業(yè)管理服務(wù)或某個物業(yè)管理企業(yè)。因此，只要通過法定的多數(shù)投票權(quán)數(shù)，所有業(yè)主都必須承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同責(zé)任。 三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別（考點） 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于： （1）訂立合同的當事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管

25、理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當事人是業(yè)主（或業(yè)主大會）與物業(yè)管理企業(yè)。 （2）合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。 四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂 （一）物業(yè)服務(wù)合同的成立 物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當事人就合同主要條款達成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。 （二）物業(yè)服務(wù)合同的生效 物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

26、 （三）簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項（考點：熟悉） 1.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù) 除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會的其他一些權(quán)利義務(wù)，也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如，業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見并要求限期整改。同時，業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作，尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。 2.明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時，也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并且盡可能予以細化。 3.對

27、違約責(zé)任約定 履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標準應(yīng)該按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定進行具體表述。對于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有使用性和可操作性。 4.對免責(zé)條款的約定 在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互涼互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款，明確免責(zé)的事項和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用，排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不

28、必要的糾紛。 5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細不宜粗 物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，要特別注意以下主要條款： （1）項目，即應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護運行和管理 ”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。 （2）內(nèi)容，即各項項目所包含的具體內(nèi)容，越詳細越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理項目內(nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實施辦法等。 （3）標準，即各項項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標準。例如，垃圾清運的頻率（是一天一次，還是兩天一次）、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標準、

29、安全防范具體標準（門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗）等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標準時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免用“整潔”等用詞，因為在合同的執(zhí)行過程中很難讀是否整潔作出準確的判斷。 （4）費用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標準下應(yīng)收取的相應(yīng)費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內(nèi)容和標準后，費用的確定往往的雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細的內(nèi)容測算和橫向比較。 為防止合同過長，雙方還可就具體問題增加合同附件。 6.合同的簽訂要實事求是 物業(yè)的開發(fā)建設(shè)是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理

30、服務(wù)協(xié)議時應(yīng)充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾，在最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，因此在合同中應(yīng)予以說明，并給出該項服務(wù)提供的條件與時機以及承諾在未提供該項服務(wù)時適當減免物業(yè)管理服務(wù)費。又如，當分期規(guī)劃建造一個住宅區(qū)時，在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建設(shè)后才能提供的服務(wù)項目內(nèi)容列入。 7.明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式 在物業(yè)管理實踐中，難免會產(chǎn)生各種各樣的問題。這些問題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主 ，也可能發(fā)生在業(yè)主之間；既有違法的問題，也有違約、違規(guī)以及道德和認識水平不足的問題。顯然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通

31、過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。 一般情況下，有爭議的合同應(yīng)通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。 五、物業(yè)服務(wù)合同的終止（考點） 物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止： （1）物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的； （2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的； （3）因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止； （4）物業(yè)管理企業(yè)如被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行； （5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 附：物業(yè)服務(wù)合同典型案例分析 （一

32、）某小區(qū)業(yè)主被歹徒殺害，訴請物業(yè)管理企業(yè)賠償案 【案情摘要】 2003年7月，兩名歹徒潛入某小區(qū)，殺害了業(yè)主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬余元起訴該小區(qū)的物業(yè)管理公司，一審法院判決物業(yè)管理公司賠償原告損失10萬元，二審法院撤銷一審判決，駁回原告的訴訟請求。 【案情】 2001年明某購買了位于某小區(qū)3棟303號住宅并搬入該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區(qū)后門潛入3棟104房內(nèi)，觀察樓內(nèi)住戶出入情況，伺機作案。四日后，明某在3棟104房內(nèi)被該兩名歹徒殺害，劫去財務(wù)若干。破案后，兩名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發(fā)時3棟104

33、房已售出，業(yè)主未辦理入住手續(xù)，鑰匙由物業(yè)管理公司保管。物業(yè)管理公司的電工陳某曾看見罪犯之一在3棟104房內(nèi)出現(xiàn)，但未上前進行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，構(gòu)成違約為由，向人民法院提出訴訟。 【法院判決】 一審法院審理認為，明某自其入住之日起就與物業(yè)管理公司建立了事實上的服務(wù)合同法律關(guān)系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且涉及于管理社區(qū)的公共部位及特定條件下的社區(qū)全部。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)、目的和行業(yè)習(xí)慣，避免住戶人身、財產(chǎn)受到侵害，就成為此類合同的附隨義務(wù)。被告物業(yè)管理公司收取一級（同等最高級別）的物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)配備高素質(zhì)的物業(yè)

34、管理企業(yè)員，提供相應(yīng)級別的服務(wù)。其物業(yè)管理企業(yè)員除應(yīng)具備相關(guān)的專業(yè)知識外，還應(yīng)當履行作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負有的注意義務(wù)，包括及時發(fā)現(xiàn)、報告可疑人員，消除不合理危險，保護住戶安全。被告物業(yè)管理公司有能力也有條件對本小區(qū)空置房屋內(nèi)的陌生人給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發(fā)現(xiàn)遏止其中一些人的犯罪企圖，保護住戶的安全。雖然3棟104房已成為他人所購置，但是業(yè)主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業(yè)管理公司控制，物業(yè)管理公司對該房屋負有管理義務(wù)，由于其未盡職責(zé)、疏于管理，使兩名歹徒非常容易地在3棟104房內(nèi)潛伏4日，尋找作案目標，伺機作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發(fā)現(xiàn)3棟104房內(nèi)

35、犯罪分子的行跡，但是，由于責(zé)任心不強，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實證明，物業(yè)管理公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應(yīng)有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶置于極不安全的境地。被告物業(yè)管理公司履行義務(wù)不符合合同的約定，以致使業(yè)主明某陷入危險的環(huán)境，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。但是應(yīng)當指出，物業(yè)管理公司只對其訂立合同時應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同所造成的損失所承擔(dān)責(zé)任。 被告作為物業(yè)管理公司，在安全保衛(wèi)方面的義務(wù)是有限的，其違約賠償額應(yīng)與其承擔(dān)安全保衛(wèi)方面的義務(wù)相適應(yīng)，被告承擔(dān)的違約賠償責(zé)任不應(yīng)當超過其訂立合同時應(yīng)當預(yù)見到的因違

36、反合同所造成的損失。故被告應(yīng)承擔(dān)的違約賠償數(shù)額依據(jù)本案的實際情況，本院酌定為人民幣10萬元。 一審法院依法判決如下：（1）被告物業(yè)管理公司應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告違約賠償金人民幣10萬元。（2）原告的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費由原告承擔(dān)7850元，被告負擔(dān)4000元。 二審中，物業(yè)管理公司訴稱：（1）被上訴人提出起訴已經(jīng)超過訴訟時效期間。（2）上訴人不負有保護住戶人身、財產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)。（3）陳某是上訴人的電工，不負有保安的責(zé)任，陳某發(fā)現(xiàn)3棟104房有人未及時處理的行為不構(gòu)成職務(wù)過錯，其后果不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。（4）一審法院判決上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任與罪責(zé)自負原則相悖

37、。 二審法院審理認為，物業(yè)管理是指業(yè)主委員會委托委托物業(yè)管理公司或房地產(chǎn)建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)各類房屋及相配套設(shè)施、設(shè)備、公共場所和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。本案中，被害人明某與物業(yè)管理公司形成事實上的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在經(jīng)濟特區(qū)，依法應(yīng)適用《經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則。 關(guān)于確定審理本案爭議的依據(jù)問題。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條之規(guī)定：“合同是當事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護?！鄙显V人根據(jù)某小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位的委托對某小區(qū)住宅區(qū)

38、進行物業(yè)管理。因此，上訴人與開發(fā)建設(shè)單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照《經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定，依法對某小區(qū)整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。 關(guān)于本案違約之訴的訴訟時效問題，沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應(yīng)當嚴格按雙方當事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來界定雙方當事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”、“當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的

39、和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。根據(jù)合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當事人除應(yīng)當按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中的《物業(yè)管理合同》第二條第七項約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）”，第五條第十二項約定：“物業(yè)管理公司不承擔(dān)對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定的除外）”。根據(jù)《經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費?！币虼?，合同的約

40、定、法規(guī)的約定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確排除上訴人負有人身、財產(chǎn)安全保護、保管合同，對此雙方?jīng)]有專門約定。上訴人作為物業(yè)管理公司。其物業(yè)管理的基本義務(wù)是保障某小區(qū)住宅區(qū)物業(yè)的合理使用、維護住宅區(qū)的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化、溝、渠、池、井、

41、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門和委托管理合同規(guī)定的其他管理事項。上訴人的主要義務(wù)是對小區(qū)的物業(yè)管理，若把上訴人保護、保管某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)保護保管義務(wù)視為上訴人的附隨義務(wù)，則違背了《經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的立法精神，違背了物業(yè)管理合同的性質(zhì)、目的、交易習(xí)慣，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔(dān)人身財產(chǎn)安全的合同義務(wù)，該責(zé)任遠遠超出了物業(yè)管理合同中的主義務(wù)。作為本案中的上訴人，依照法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》的約定，不具有對某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)保護、保管的權(quán)利能力，不具有

42、公安、司法機關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被謀害，被上訴人精神上受到了嚴重創(chuàng)傷，經(jīng)濟上受到了重大損失，該損害結(jié)果的發(fā)生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權(quán)行為導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生與上訴人在物業(yè)管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關(guān)系。上訴人在履行物業(yè)管理合同中，對損害結(jié)果的發(fā)生，主觀上沒有故意或過失，既無過錯，不應(yīng)當就不存在的義務(wù)承擔(dān)違約責(zé)任。一審判決以上訴人的員工陳某看見可疑人員在小區(qū)內(nèi)出入，未報告或引起注意，認定上訴人沒有盡到相應(yīng)的關(guān)注義務(wù)，而承擔(dān)違約賠償責(zé)任缺乏合同依據(jù)或法律依據(jù)。損害結(jié)果的發(fā)生與違約行為之間要有因果關(guān)系，要存在不依人們的

43、意志為轉(zhuǎn)移的必然的聯(lián)系，否則，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在本案中，上訴人不具有對某小區(qū)全體業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管的義務(wù)，而本案的損害結(jié)果發(fā)生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性和犯罪分子有目的的作案，盡管物業(yè)管理公司按物業(yè)管理合同認真履行義務(wù)，也不可能完全避免本案此類犯罪事件在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生，也不必然導(dǎo)致本案損害事實的發(fā)生。上訴工作人員的行為并不構(gòu)成違約，且該行為與損害結(jié)果的發(fā)生亦無因果關(guān)系。綜上所述，上訴人在本案中對某小區(qū)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人尤其本案中的被害人的人身、財產(chǎn)安全不負有法定義務(wù)、合同約定的義務(wù)，亦不負有附隨義務(wù)，對犯罪行為造成本案的危害結(jié)

44、果，根據(jù)罪責(zé)自負發(fā)的原則，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)刑事和民事的法律責(zé)任。上訴人在本案中已認真履行了《物業(yè)管理合同》所確定的義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。上訴人主張不承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的理由成立，本院予以支持。 二審法院依法判決如下：（1）撤銷一審法院判決；（2）駁回被上訴人的訴訟請求。一、二審案件受理費由被上訴人負擔(dān)。 （二）某花園住宅小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛案 【案情摘要】 某花園住宅小區(qū)由建設(shè)單位屬下的A物業(yè)管理公司負責(zé)物業(yè)管理。2001年A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)管理委托合同；2002年6月，業(yè)主大會通過解聘物業(yè)管理公司并另行招標選聘物業(yè)管理公司的決定；2002年8月，經(jīng)招標產(chǎn)生的B

45、物業(yè)管理公司開始對該住宅小區(qū)實施管理服務(wù)；2002年3月，某仲裁委員會裁決A物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會簽訂的合同合法有效，并應(yīng)繼續(xù)履行，并由業(yè)主委員會及全體業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。2003年，業(yè)主委員會申請法院不執(zhí)行裁決書的申請被法院駁回。 【案情】 某花園由A物業(yè)管理公司提供管理和服務(wù)，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，與該物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)管理合同，一年后，業(yè)主委員會出具評審報告，對物業(yè)管理公司一年內(nèi)的工作給予了肯定性評價。但小區(qū)部分業(yè)主們認為，業(yè)主委員會并不能真正代表他們的利益。經(jīng)過表決之后，選舉出新一屆業(yè)主委員會，新一屆業(yè)主委員會決定與A物業(yè)管理公司提前解除合同，通過招標更換物業(yè)管理公司。 20

46、02年7月，經(jīng)部分業(yè)主多次要求，政府有關(guān)部門同意某花園舉行了物業(yè)管理招標，經(jīng)由評標委員會評定，B物業(yè)管理公司中標。雙方簽訂了物業(yè)管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。 在B物業(yè)公司進駐住宅區(qū)時，A物業(yè)管理公司不同意撤出，雙方對峙了數(shù)小時。最后，在小區(qū)業(yè)主委員會的請求和數(shù)百名業(yè)主的聚眾壓力下，當?shù)卣凸矙C關(guān)出面，安排B物業(yè)管理公司進入小區(qū)，A物業(yè)管理公司人員同時撤離。此后，A物業(yè)公司以業(yè)主委員會無權(quán)提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續(xù)履行合同并賠償損失。 【仲裁判決】 2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。仲裁認為，前屆業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該由后

47、屆業(yè)主委員會承擔(dān)；2001年度，小區(qū)業(yè)主委員會已經(jīng)對申請人的工作作出了肯定性評價，說明申請人的物業(yè)管理工作已符合業(yè)主委員會的要求；另外，物業(yè)管理合同雖然具有近似委托性質(zhì)，但并不等同于委托合同，作為業(yè)主委員會，不能以委托方名義單方隨時解除合同。因此，裁決：A物業(yè)管理公司和某花園業(yè)主委員會自2002年4月1日起繼續(xù)履行雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》；業(yè)主委員會及全體業(yè)主支付A物業(yè)管理公司自2002年8月1日之后的物業(yè)管理酬金損失，每月以1.7萬元計算。 裁決生效后，A物業(yè)管理公司向法院申請執(zhí)行裁決；業(yè)主委員會也向法院申請不予執(zhí)行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業(yè)主委員會的申請但仍未執(zhí)行A物業(yè)管理公司的申

48、請。 【案例分析】 本案的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)合同的定性：是委托合同還是一般經(jīng)濟合同？如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業(yè)主委員會不承擔(dān)提前解約的責(zé)任；如果是一般經(jīng)濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在《物業(yè)管理條例》出臺前，許多地方的物業(yè)服務(wù)合同都稱為“物業(yè)管理委托合同“。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認定物業(yè)服務(wù)合同屬于一般性經(jīng)濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務(wù)合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業(yè)主大會三分之二以上

49、投票權(quán)業(yè)主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標時應(yīng)慎重仔細，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。 第四節(jié) 業(yè)主公約和其他物業(yè)管理合同 一、業(yè)主公約 （一）業(yè)主公約的概念 業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制訂、全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則。 （二）業(yè)主公約的制訂與宣傳 物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制訂業(yè)主臨時公約。在此階段，物業(yè)管理企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和示范文本制訂業(yè)主臨時公約。 物業(yè)銷售階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時提示建設(shè)單位，在簽訂物

50、業(yè)買賣合同時，將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示并予以說明。同時，要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 物業(yè)入住階段，物業(yè)管理企業(yè)可通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳業(yè)主臨時公約，力求家喻戶曉。 首次業(yè)主大會召開，業(yè)主公約正式訂立，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進一步加大宣傳力度，充分利用業(yè)主公約的自我約束機制規(guī)范業(yè)主和物業(yè)使用人的行為，自覺維護公共利益，營造和諧氛圍。 二、其他物業(yè)管理合同（了解） 其他物業(yè)管理合同包括：土地使用合同、工程建設(shè)合同、售房合同、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、清潔承包合同、垃圾清運合同、供水供電有償委托合同、電梯保養(yǎng)維修合同等。按照這些合同的作用

51、以及合同主體的不同，大致分為以下幾種類型：（1）物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中涉及到物業(yè)管理活動的合同，如土地使用合同和售房合同中涉及物業(yè)管理的條款；（2）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人所訂立的其他合同，如裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、車位使用協(xié)議、施工監(jiān)管協(xié)議（主要用于對相關(guān)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)施工的管理）、特約服務(wù)協(xié)議等；（3）物業(yè)管理企業(yè)在管理服務(wù)活動中與相關(guān)單位簽訂的合同，如清潔承包委托合同、垃圾清運委托合同、電梯保養(yǎng)維修委托合同等；（4）其他與物業(yè)管理活動相關(guān)的合同，如供水供電有償委托合同、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議等。 上述合同應(yīng)分別不同情況加強管理，涉及物業(yè)管理服務(wù)運作的要嚴格按照合同約定的條款內(nèi)容執(zhí)行，不涉及物業(yè)管理服務(wù)的合同，也應(yīng)分類歸檔妥善保管。 復(fù)習(xí)思考題 1.簡述合同要約和合同承諾的構(gòu)成要件。 2.簡述合同要約和合同承諾的法律意義。 3.簡述有效合同應(yīng)當具備的必要條件。 4.簡述簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項。 5.前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項。 6.試述物業(yè)服務(wù)合同有哪些特點？、 7.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些？