《房地產(chǎn)基礎知識》PPT課件.pptx

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1、 課程大綱 一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)市場三、房屋分類四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 五、幾個要注意的地方 一、房地產(chǎn) p 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)以外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。1、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。土地 建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán) 2、地產(chǎn)的概念與分類 即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。 居住用地 工業(yè)用地 一、房地產(chǎn) 交通用地 市政用地 道路廣場用地 商業(yè)服務用地 公共綠化用地 教科文衛(wèi)設施用地 港口碼

2、頭用地 軍事用地 其他用地等 倉儲用地 土地所有權(quán)可以分為： 國有土地 中華人民共和國是國家土地所有權(quán)的統(tǒng)一和唯一的主體，由其代表全體人民對國有土地享有獨占性支配的權(quán)利。 集體土地 集體土地所有權(quán)是由各個獨立的集體組織享有的對其所有的土地的獨占性支配權(quán)利。3、土地所有權(quán)的概念與劃分 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。一、房地產(chǎn) 二、房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場的概念：狹義概念：房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。廣義概念： 土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、開發(fā) 房地產(chǎn)買賣租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押 一些與房地產(chǎn)有關的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。 2、房

3、地產(chǎn)市場的分類：房地產(chǎn)的一級市場是指土地交易市場。是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制全國所有土地都歸國家所有。二、房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場 房地產(chǎn)二級市場 房地產(chǎn)三級市場房地產(chǎn)的二級市場是增量房交易市場。主要是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)公司），在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費者。二級市場也指新建造的第一次上市出售的房屋。 房地產(chǎn)三級市場即存量房交易市場（二手房市場）；是房地產(chǎn)所有者（企業(yè)、單位和個人）將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再次轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。

4、 三、房屋分類樓體高度1、按樓體高度分類：主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 低層（1-3層） 多層（4-6層） 小高層（8-11層） 高層（10層以上） 超高層（30層以上） 三、房屋分類樓體高度主要是指（一戶）獨立式住宅（獨棟）、（二戶）聯(lián)立式住宅（雙拼）、（多戶）聯(lián)排式住宅以及疊拼式住宅。1.1、低層住宅 （1-3層） 獨棟別墅 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 疊拼別墅 與高層住宅相比，其具有的優(yōu)勢： 在建設投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資；同時也降低了公攤； 在戶型設計上，多層住宅戶型設計空間比較大，居住舒適度較高； 在結(jié)構(gòu)施工上，多層

5、住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價一般較低。 1.2、多層住宅 （4-6層）多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨立單元式。 多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在： 底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差； 難以創(chuàng)新。由于設計和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會失去價格成 本方面的優(yōu)勢。 三、房屋分類樓體高度 三、房

6、屋分類樓體高度小高層較之多層住宅有它自己的特點： 建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低； 小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采 用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設計空間； 由于設計了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。1.3、中高層住宅 （8-11層）小高層住宅小高層住宅主要指8層16層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對于市場推出的這種小高層，似乎是

7、走一條多層與高層的中間之道。 三、房屋分類樓體高度高層住宅的優(yōu)點： 高層住宅土地使用率高； 有較大的室外公共空間和設施； 眺望性好； 建在城區(qū)，具有良好的生活便利性，對買房人有很大吸引力。 高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。 1.4、高層住宅 （10層以上，30層及30層以下100米以下） 高層住宅的缺點： 很難做到每個戶型設計的朝向、采光、通風都合理； 建筑成本高。建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，同時增加公攤面積； 物業(yè)管理費高。因為要從物業(yè)管理收費中為修繕維護電梯、高壓水泵等設備付出經(jīng)常性費用。 超高層住

8、宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為： 隨著建筑高度的不斷增加，其設計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設施、通風排煙設備和人員安全疏散設施會更加復雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強。 超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。三、房屋分類樓體高度1.5、超高層住宅 （30層以上或樓高在100m以上） 2.1、按樓體結(jié)構(gòu)類型分類：主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚

9、混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu)三、房屋分類樓體結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 特點：層數(shù)較低，一般在3層以下；1949年以前建造的城鎮(zhèn)居民住宅，20世紀5060年代建造的民用房屋和簡易房屋，大多為這種結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu)是指房屋主要承重結(jié)構(gòu)為磚砌墻體。樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐等構(gòu)件由鋼筋混凝土澆制（或預制）建造的房屋，由于其采用墻體承重，住宅內(nèi)不允許自由分隔。特點： 建造層數(shù)一般在6層以下，造價較低； 抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定的限制。這類建筑物正逐步被鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物所替代。 鋼混結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)

10、構(gòu)三、房屋分類樓體結(jié)構(gòu)2.2、按樓體結(jié)構(gòu)類型分類：主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。鋼混結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點： 一般出現(xiàn)在中高層中； 結(jié)構(gòu)適應性強抗震性能好，耐用年限較長； 廳和居間的墻可以打開(但公產(chǎn)房不得隨意拆改)。 鋼結(jié)構(gòu)是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的。特點：建造成本較高；多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等房屋建筑從不同的角度可以進行不同的分類。 3、按房屋型分類：主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅

11、、復式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。公寓式住宅 復式住宅 躍層式住宅 三、房屋分類房屋類型 花園洋房 三、房屋分類房屋類型 每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為24戶，大進深的每層可服務于己58戶。住戶由樓梯平臺進入分戶門，各戶自成一體。 戶內(nèi)生活設施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應多種氣候條件。 建筑面積較小，戶型相對簡單，可標準化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟合理。 仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道；保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關系。3.1、單元式住宅 又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基

12、本特點有： 三、房屋分類房屋類型公寓式住宅是區(qū)別于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層，標準較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；有的附設于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。 3.2、公寓式住宅 公寓實景圖 公寓戶型平面圖 公寓戶型圖 三、房屋分類房屋類型花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標準，一般是高

13、收入者購買。 3.3、花園式住宅 三、房屋分類房屋類型復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層；兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。其優(yōu)點是： 平面利用系數(shù)高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%； 戶內(nèi)隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價； 上層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，土地利用率可提高40%。 3.4、復式住宅 三、房屋分類房屋類型3.5、錯層式住宅錯層式住宅主要是指一套房子不處于同一平，

14、即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層和復式房屋的區(qū)別：盡管兩種房屋均處于不同層面，但復式的層高往往比較高，而錯層式的層高較低，人站立在第一層面平視可看到第二層面。另外，復式的兩個樓面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層式兩個（或三個）樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。 復式 錯層 三、房屋分類房屋類型3.6、躍層式住宅 躍層式住宅是指住宅占有上下兩個樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)都獨用小樓梯連接。 優(yōu)點是：每戶都有較大的采光面，通風較好；戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局緊湊，功能明確，相

15、互干擾較小。 躍層式住宅與復式住宅的區(qū)別：復式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個夾層；躍層住宅上下有兩個樓面，用戶可以分層布置功能區(qū)。 三、房屋分類房屋類型3.7、退臺式住宅 退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。這類住宅的建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進的陽臺面積。優(yōu)點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風；缺點是：一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占地較多，因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，一般建在地價

16、較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設計。 三、房屋分類房屋類型3.8、并聯(lián)式住宅 一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)組成。每戶形成三面臨空的獨用庭院，既有獨院式住宅的優(yōu)點，雙比獨院式住宅節(jié)省用地。二、三層并聯(lián)式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。 三、房屋分類房屋類型3.9、聯(lián)排式住宅 一般由多個獨戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動及家務操作之用。這類住宅的日照及通風條件都比較好。 二、三層聯(lián)排式住宅一般每個單元樓上樓下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。 聯(lián)排式住宅的組合方

17、式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團的。例如，現(xiàn)在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。 三、房屋分類房屋類型3.10、塔式住宅與板式住宅塔樓和板樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼。塔樓一般是指高層建筑,板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。 高層獨立單元式住宅又稱塔式住宅，是由一個單元獨立修建的，具有與多層獨立單元式住宅相似的優(yōu)點。但由于設置了電梯，服務戶數(shù)比較多，提高了經(jīng)濟性。其平面布局因地區(qū)差異而形成不同的輪廓。如南方地區(qū)夏季炎熱，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解決通風問題；北方則更強調(diào)日照，要求每戶都有較好的朝向。此外，十層以上的塔式住宅還要求設消防電梯，十二層以上則需設兩部電梯。如何區(qū)分

18、塔樓和板樓？可以從樓房的平面圖區(qū)分塔樓和板樓。塔樓的平面圖特點是，一層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通通 道形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。這種樓房的高度一般從12層到35層。板樓一般是以一梯4戶到一梯12戶。板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度。板樓有兩種類型：第一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。其實我們買房時，很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方；板樓比較矮、比較長。 三、房屋分類房屋類型3.10、塔式住宅與板式住宅優(yōu)缺點塔樓的四大優(yōu)勢：節(jié)約土地資源，房價較低空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 結(jié)構(gòu)

19、強度高，抗震性好居高望遠，視野開闊塔樓的兩項缺點：均好性差，居住密度高使用率不高，存在灰色空間 板樓的四大優(yōu)點：南北通透，便于采光通風板樓均好性強 管理成本不高住戶使用率很高板樓的兩項缺點：建筑密度低，房價高戶型格局不宜改造 三、房屋分類房屋類型3.11、商住住宅 商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是強大的網(wǎng)絡功能，使居住的同時又能從事商業(yè)活動。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡進行社會活動的人群。 三、房屋分類房屋類型3.12、酒店式公寓 酒店式公寓是指建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務，如客房打

20、掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設備。 概括地說，就是“酒店式服務，公寓式管理”，將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中，購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務又擁有私人公寓私密性和生活風格的綜合物業(yè)。 三、房屋分類政策屬性主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。4.1、廉租房 廉租房是指政府和單位在住房領域?qū)嵲捝鐣Ｕ瞎δ?，向具有城?zhèn)常住戶口居民的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。 廉租房主要包括：騰空的原有公有住房、現(xiàn)公有住房以及政府和單位出資興建購置的用于廉租的住房。租金標準原則上參照維修費和管理費兩項因

21、素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當提高。建設部城鎮(zhèn)壓廉租房管理辦法對廉租房的承租、管 理、退住都有具體的規(guī)定。 三、房屋分類政策屬性主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。4.2、經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設標準要符合住宅建設標準，結(jié)合市場需求確定。現(xiàn)階段，經(jīng)濟適用住房有三種： 第一種是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設的經(jīng)濟適用住房； 第二種是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作商品房開發(fā)的部分普通住宅項目高速為

22、經(jīng)濟適用住房向社會公開發(fā)售； 第三種是單位以自建和聯(lián)建方式建設的經(jīng)濟適用住房，只出售給本單位職工。 三、房屋分類政策屬性主要分為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟適用住房、住宅合作社集資建房等。4.3、公有住房 公有住房是指國家和單位投資建設或購買的、產(chǎn)權(quán)屬國家或單位所有的住房。從管理方看，可分為直管公房（政府房地產(chǎn)管理部門直接管理）和自管公房（各產(chǎn)權(quán)單位自行管理）兩種類型。 由單位分配給城鎮(zhèn)居民居住的住房一般屬于公有住房。具有城鎮(zhèn)常住戶口的合法承租人均可按規(guī)定向現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)單位申請購買租住的公有住宅樓房。4.4、集資房 集資房即集資合作建房，是指改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行國家、單位

23、、個人三者共同承擔，通過多渠道籌集資金，由政府或單位組織建房，或由居民自發(fā)組織建造住房，以此解決職工住房困難的一種住房建設方式。 三、房屋分類房屋類型一室兩室三室（一廳、兩廳）其他（多室、別墅、平房、老樓、錯層、 躍層） 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞生地與熟地：熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達到“三通一平”施工條件的土地。生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。 占地面積：占地面積指該棟房屋在規(guī)劃設計中相關主管部門批準的定位紅線內(nèi)的面積，它是城市規(guī)劃及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中確定房屋是否合法(不

24、違章)的一項重要指標。 容積率：指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的建筑總面積與居住區(qū)總占地面積的比率。它可以反映一定用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。容積率總建筑面積建筑用地面積 建筑密度：指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)總占地面積的比率（）它可以反映一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度：各類建筑的基地總面積居住區(qū)總占地面積人口密度：人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞綠化率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比，對購房者而言，綠化率高為好。綠化率：規(guī)劃建設

25、用地范圍內(nèi)的綠化面積建設用地面積 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞出房率：是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，每棟樓的公攤面積也不一定相同。所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。出房率：住宅凈使用面積銷售面積銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用面積 公攤面積(公用面積)：是指為保障生活所設置的公共走廊、樓梯、樓層間廳、水箱間、電梯間等所占面積的總和。在消費者購房時計入每戶的建筑面積。 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞建筑面積：指各建筑物每層外墻線的水平投影面積之和。層高在2.2米（含）以下的技術層不計算建筑面積。也稱為建筑展開面積，是指建筑物各層

26、面積的總和。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 使用面積：是指建筑物各層平面布置中可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和。 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 如何計算陽臺面積 ？按現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則：封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積；沒有封閉的陽臺，按其水平投影面積的50%計算建筑面積。什么是預置板與現(xiàn)澆板？ 預置板指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板，到時候在直接鋪上去，這樣可以使施工速度加快，造價低，但整體抗震性和抗?jié)B性較差，廚衛(wèi)一定不能用?，F(xiàn)澆板指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆筑的樓板，整體抗震性和抗?jié)B性較好。 什么是承重墻和非承

27、重墻？承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結(jié)構(gòu)；非承重墻是指不支撐著上部樓層重量的墻體，只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用，在工程圖上為中空墻體，有沒有這堵墻對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞層高和凈高：層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高關系可以用公式表示為“凈高=層高樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫凈高。1F2F樓板 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞住宅的進深：住宅的長度和進深,在建筑學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的

28、定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準(GBI100-87)規(guī)定,住宅的進深采用下列常用參數(shù):3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實 際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準(GBI110-87)規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米。 日照間距：是指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋

29、在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。國家規(guī)定是在“冬至”這天，從上午9時到下午4時，樓房一層滿窗日照應該達到兩小時，滿足這樣的日照要求的間距就是合乎規(guī)定的間距?！岸痢笔且荒曛刑栕畹偷娜兆?，如果這天能夠保證2小時的日照，則其他日子的日照就不會低于每天2小時。這個標準后來改為在“大寒”這天滿窗日照達到兩小時。由于“大寒”那天太陽已經(jīng)回歸，所以“大寒”標準比“冬至”標準要低一些。所謂滿窗日照，就是整個窗戶都能被太陽照射到。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 “五證兩書”五證：國有土地使用權(quán)證建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預（銷）售許可證注：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)才能辦理商品房預（銷）售許可證 兩書： 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應注意的問題。 四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 謝謝