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1、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),主講：黃安心 廣州市廣播電視大學(xué)管理學(xué)部,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理實務(wù) 第四章 前期物業(yè)管理服務(wù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),本章講授,前期物業(yè)管理的含義 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理與前期介入 竣工驗收與接管接收 交樓的程序與管理 綜合驗收 前期物業(yè)管理的職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),學(xué)習(xí)目的與要求,1了解 建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性 建設(shè)單位的職責(zé) 受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé),2掌握 前期物業(yè)管理的含義 前期物
2、業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的委托,3重點掌握 重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的含義,物業(yè)管理條例第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的含義理解,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的內(nèi)容,前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的內(nèi)容 續(xù),建立管理
3、機構(gòu) 設(shè)計管理模式，草擬管理制度 招聘人才，培訓(xùn)上崗 深入工程建設(shè)現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況 參與物業(yè)的竣工驗收工作，為接管驗收做準(zhǔn)備 重點開展物業(yè)的接管驗收工作---籌辦交樓前期管理的一個關(guān)鍵工序 逐步展開日常的管理工作 成立業(yè)主委員會,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托,,委托的含義,委托代理理論,前期物業(yè)管理的委托,前期物業(yè)管理委托的幾個基本問題,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托(Principal)的含義,首先是一個法律用語，是指當(dāng)事人一方（委托人）托付他方以委托人的名義進行法律上的行為 又是一個經(jīng)濟學(xué)上的名詞。是指委托方通過一定
4、的交易方式由被委托人去完成某一目標(biāo)的行為,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托(Principal)的含義續(xù),,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),委托代理(Agent)理論,運用委托代理理論分析我國現(xiàn)階段物業(yè)管理市場的發(fā)展及其存在問題是有其特別重要的意義 在物業(yè)管理前期階段，絕大多數(shù)的開發(fā)建設(shè)單位選擇自建的物業(yè)公司管理其開發(fā)的物業(yè)，實質(zhì)是一個降低交易成本的市場化取向,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托,前期物業(yè)管理的委托是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位為追求利益的最大化，選擇委托代理人，并與其簽定前期物業(yè)管理合同的行為,既是一種法
5、律行為 也是一種經(jīng)濟行為,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理的委托關(guān)系,,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托代理,是對投資商、發(fā)展商、承建商、代理商、和物業(yè)管理企業(yè)是一個有機資源整合 大多數(shù)房地產(chǎn)項目在開發(fā)早期就已有前期物業(yè)管理的合作協(xié)議,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理委托方式,委托方式,顧問管理,合作管理,全權(quán)委托管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的委托的幾個基本問題: 委托人選擇代理人的取向 在委托活動中信息的作用 前期物業(yè)管理委托的法律形式,前期物業(yè)管理的委
6、托的幾個基本問題,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入,前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的前期介入：,概念,作用,方式及工作,注意事項,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的概念,指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主與非業(yè)主使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的作用,積極作用 ： 完善物業(yè)的使用功能 改進物業(yè)的具體設(shè)計 能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 為竣工驗收和接管驗收打基礎(chǔ) 便
7、于日后對物業(yè)的管理,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入的方式及主要工作,前期介入三種情況,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),注意事項,前期介入的咨詢服務(wù)對象，主要是開發(fā)建設(shè)單位，其費用應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān) 物業(yè)管理企業(yè)早期介入一般不設(shè)固定人員進駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方式可根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位的需要確定,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入與前期管理的時間劃分,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期介入與前期管理的主要區(qū)別,前期介入與前期管理的主要區(qū)別在于：是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系 兩點標(biāo)志： 是否擁有對于物
8、業(yè)的經(jīng)營管理權(quán) 是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收與接管驗收,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收,竣工是指該物業(yè)的工程項目經(jīng)過建筑安裝施工以后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收及其種類,工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時，需經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理交付手續(xù)。建筑商把物業(yè)交給開發(fā)建設(shè)單位，這一交接過程稱之為竣工驗收,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大
9、學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收及其種類續(xù),,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收依據(jù)： 經(jīng)過審批的項目建議書 年度開工計劃 施工圖紙和設(shè)計說明文件 施工過程中的設(shè)計變更文件 現(xiàn)行法律、法規(guī)、施工技術(shù)規(guī)程 施工驗收規(guī)范 質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn) 以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款,竣工驗收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收的法規(guī)依據(jù),所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，都要按照1990年9月11日國家建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目（工程）竣工驗收辦法進行竣工驗收；城鎮(zhèn)住宅小區(qū)竣工綜合驗收，應(yīng)依據(jù)1993年12月1日國家建設(shè)部頒發(fā)的城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法,
10、中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)： 工程項目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計，圖紙要求已全部施工完畢，達到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求 竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮、采暖通風(fēng)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常 設(shè)備調(diào)試、試運轉(zhuǎn)達到設(shè)計要求 建筑物周圍2米以內(nèi)的場地清理完畢 技術(shù)檔案資料齊全,竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),做好以下竣工驗收工作： 建筑商準(zhǔn)備和提交竣工資料 開發(fā)建設(shè)單位收到竣工資料后，逐項檢查和鑒定 進行設(shè)備的單體試車、無負荷聯(lián)動試車、有負荷聯(lián)動試車 辦理工程交接手續(xù),竣工驗收的主要工作,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)
11、管理專業(yè),建筑商應(yīng)準(zhǔn)備和提交的竣工資料包括： 竣工工程項目一覽表、圖紙施工記錄 竣工圖 隱蔽工程驗收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗和檢測記錄 永久性的水準(zhǔn)點坐標(biāo)記錄 建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量保證；土建施工的試驗記錄,竣工驗收的主要工作續(xù)一,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),土建施工記錄 設(shè)備安裝施工和檢驗記錄 建筑商和設(shè)計單位提供的建筑物使用注意事項 該工程的有關(guān)技術(shù)決定 工程結(jié)算資料、文件和簽證等,竣工驗收的主要工作續(xù)二,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)的接管驗收,定義：是開發(fā)建設(shè)單位對已竣工驗收合格的建筑工程
12、，向接管的物業(yè)管理企業(yè)進行全面移交的過程。 地位：是指物業(yè)管理公司接交開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時、以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗,這是物業(yè)歷經(jīng)的第二次驗收過程,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收與竣工驗收的區(qū)別,接管驗收與竣工驗收的區(qū)別,驗收的目的不同,驗收條件不同,交接對象不同,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收的內(nèi)容,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),接管驗收資料： 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料 物業(yè)管理所必需的其他資料,接管驗收資料,中央廣播電視大
13、學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),交樓的程序與管理,交樓的程序與管理,交樓與收樓,交樓工作的策劃,交樓應(yīng)注意的問題,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),交樓與收樓,交樓：指物業(yè)建成并通過綜合驗收合格后，建設(shè)單位根據(jù)預(yù)售的合同要求，按時按質(zhì)將物業(yè)交付給業(yè)主，實現(xiàn)房屋物業(yè)買賣過程的物與權(quán)屬的移交過程 收樓： 業(yè)主接收新房屋 兩者的實質(zhì)：業(yè)主對物業(yè)的接管驗收是物業(yè)被第三次驗收,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),竣工驗收、接管驗收、收樓比較,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),交樓工作的策劃,交樓工作的策劃,文件的準(zhǔn)備,交樓的組織準(zhǔn)備,形象的設(shè)
14、計、環(huán)境的營造,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),交樓應(yīng)注意的問題： 交樓時應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益 交樓時管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場上，問答和解決房屋質(zhì)量問題,交樓應(yīng)注意的問題,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),綜合驗收,指開發(fā)項目按規(guī)劃、設(shè)計要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織進行的物業(yè)建設(shè)質(zhì)量認證的工作 綜合驗收工作實質(zhì)是物業(yè)建設(shè)質(zhì)量合格的認證過程,定義,性質(zhì),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),前期物業(yè)管理的職責(zé),前期物業(yè)管理的職責(zé),開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé),受聘物業(yè)管
15、理企業(yè)的職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同 要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場所 提供機會，讓物業(yè)管理企業(yè)參加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具體情況,開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),參加竣工驗收的全過程，確?？⒐を炇蘸细窈?，才向物業(yè)管理企業(yè)移交 根據(jù)物業(yè)管理條例第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費用 要按國家規(guī)定的保修期
16、限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任,開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé)續(xù),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家的規(guī)定，承攬相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 根據(jù)與建設(shè)單位簽定的物業(yè)管理合同，提供相應(yīng)的管理服務(wù) 對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收 根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和員工守則并書面告知乙方,受聘物業(yè)管理的職責(zé),中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料 制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的行為 物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理與服務(wù)
17、業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方 依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用,受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)一,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等有償服務(wù) 在前期物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料,受聘物業(yè)管理的職責(zé)續(xù)二,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),,前期物業(yè)管理的含義 物業(yè)管理條例對前期 物業(yè)管理的有關(guān)含義 對前期物業(yè)管理的理解,前期物業(yè)管理的內(nèi)容,前期物業(yè)管理的委托委托的 含義 委托代理理論 前期
18、物業(yè)管理的委托 前期物業(yè)管理的委托的幾 個基本問題,前期物業(yè)管理與物業(yè)管理的 前期介人 前期介入的概念 前期介入的作用 前期介入的方式及工作 應(yīng)注意的事項,竣工驗收與接管驗收 竣工驗收 物業(yè)接管驗收,本章要點,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),,交摟的程序與管理 交摟與收摟 交樓工作的策劃交樓應(yīng) 注意的問題,綜合驗收 綜合驗收的定義 綜合驗收的性質(zhì) 住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須 符合下列要求 申請住宅小區(qū)竣工綜合驗收， 應(yīng)當(dāng)提交下列文件 住宅小區(qū)竣工綜合驗收程序,前期物業(yè)管理的職責(zé) 開發(fā)建設(shè)單位的工作職責(zé) 受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé),本章要點,中央廣播電視大學(xué)、廣州廣播電視大學(xué)共建物業(yè)管理專業(yè),第4章完了！,
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