《評(píng)估報(bào)告樣本》word版

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1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 估價(jià)項(xiàng)目名稱：關(guān)于XXX住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告 委 托 方： 估 價(jià) 方： 估 價(jià) 人 員 ： 估價(jià)作業(yè)日期：2009年8月24日～2009年9月1日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)： 目 錄 一、 致 委 托 方 函 3 二、 估 價(jià) 師 聲 明 4 三、 估價(jià)的假設(shè)、限制條件和特別事項(xiàng)說(shuō)明 5 （一） 估價(jià)假設(shè)條件 5 （二） 估價(jià)限制條件 6 （三） 特別事項(xiàng)說(shuō)明 6 四、 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 8 （一） 委托方及權(quán)利人 8 （二） 估價(jià)方 8 （三） 估價(jià)對(duì)象概況 9 （四）

2、市場(chǎng)背景分析 19 （五） 估價(jià)目的 20 （六） 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 20 （七） 價(jià)值定義 20 （八） 估價(jià)依據(jù) 21 （九） 估價(jià)原則 22 （十） 估價(jià)方法 23 （十一） 估價(jià)結(jié)果 24 （十二） 估價(jià)人員 25 （十三） 估價(jià)作業(yè)日期 25 （十四） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 25 五、 附 件 26 一、 致 委 托 方 函 XXXX公司： 受貴方的委托，估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價(jià)員則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價(jià)程序，綜合評(píng)定貴方委托的房地產(chǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果如下： 一、估價(jià)對(duì)象：XXXX，共有公寓XX套，總建筑面積共XXXX平方米，房屋類型為

3、公寓。 二、估價(jià)目的：為XX公司資產(chǎn)收購(gòu)提供XXXX住宅房地產(chǎn)無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值參考。 三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2009年8月30日 四、房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXX 五、估價(jià)結(jié)果： 無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值：RMBXXX萬(wàn)元（大寫：人民幣XXXX元整），折合建筑面積單價(jià)：RMBXXXX元/平方米 注：1、估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的制約。 2、本報(bào)告僅限XXXX有限公司使用。 3、鑒于本報(bào)告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利狀況和限制權(quán)利狀況進(jìn)行查詢，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也未考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 特此 奉達(dá)

4、 XXXX有限公司 法定代表人：XXXX 2009年9月1日 二、 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的； 2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制； 3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見； 4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告； 5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘； 6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助； 參加本次估價(jià)的

5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXXX 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXX 三、 估價(jià)的假設(shè)、限制條件和特別事項(xiàng)說(shuō)明 （一） 估價(jià)假設(shè)條件 1、本報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)值”系指我們對(duì)估價(jià)對(duì)象全部假設(shè)和限制條件下，且權(quán)屬完整下的價(jià)值反映。 2、“市場(chǎng)價(jià)值”是指交易雙方有充裕的時(shí)間、必要的信息和相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)而達(dá)成的交易價(jià)格。即在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的公開交易市場(chǎng)。所謂公開市場(chǎng)是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，買賣雙方不因任何利益抬高或降低

6、估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值。 “市場(chǎng)價(jià)值”基于以下基本假設(shè)： (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)至報(bào)告提出日期間房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定。 (2)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)現(xiàn)有法定用途不變。 (3)房地產(chǎn)在正常情況下進(jìn)行正常交易。 (4)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬完整。 (5)有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易程序符合國(guó)家法律規(guī)定。 3、本報(bào)告以委托方提供的資料和評(píng)估人員實(shí)地勘查、調(diào)查走訪為依據(jù)，估價(jià)人員對(duì)委托方提供的資料真實(shí)性未作調(diào)查，如因資料的真實(shí)性問(wèn)題引起估價(jià)對(duì)象的價(jià)格的失真，本公司不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 4、權(quán)利人合法有償取得房地產(chǎn)。 5、估價(jià)人員僅對(duì)估價(jià)對(duì)象物業(yè)作一般性的查看，并未對(duì)結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測(cè)試

7、。報(bào)告估價(jià)的假設(shè)前提為假設(shè)估價(jià)對(duì)象物業(yè)的工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家建筑施工驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 估價(jià)限制條件 1、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。 2、本估價(jià)結(jié)果為于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2009年8月30日），對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)為出讓取得的宗地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通一平狀態(tài)下估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所表現(xiàn)的無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值。 3、發(fā)生估價(jià)時(shí)點(diǎn)后重大事項(xiàng)時(shí)（重大事項(xiàng)是指估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的用途、數(shù)量、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、室內(nèi)裝修、設(shè)施、尚可使用年限等發(fā)生明顯變化）不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。 4、估價(jià)時(shí)未考慮估價(jià)對(duì)象潛在的債權(quán)債務(wù)狀況。 （三） 特別事項(xiàng)說(shuō)明 1、鑒于本報(bào)

8、告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的他項(xiàng)權(quán)利狀況、限制權(quán)利狀況以及租賃狀況進(jìn)行查詢，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 2、本報(bào)告所提供的估價(jià)結(jié)果為本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象以及本次估價(jià)目的所涉及的全部物業(yè)整體收購(gòu)時(shí)估價(jià)對(duì)象的參考價(jià)值，僅作為本報(bào)告所限定的估價(jià)目的而使用。估價(jià)結(jié)果中已經(jīng)考慮了所涉物業(yè)整體收購(gòu)時(shí)的折價(jià)因素，不能作為該資產(chǎn)包分割交易的價(jià)值依據(jù)，也不能作為交易雙方涉稅的價(jià)值依據(jù)，提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。 3、本報(bào)告專為委托方所用，并為本報(bào)告所列明之目的而作，除按規(guī)定送有關(guān)政府管理部門之外，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得向任何媒體公開或轉(zhuǎn)載于任何文件

9、。對(duì)委托方不適當(dāng)?shù)氖褂帽緢?bào)告所引起的后果，評(píng)估機(jī)構(gòu)不負(fù)擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。報(bào)告解釋權(quán)為本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有。 4、對(duì)存在的影響房地產(chǎn)估價(jià)值的瑕疵事項(xiàng)，在委托時(shí)未作特殊說(shuō)明，而估價(jià)人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉及無(wú)法收集資料的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 5、本次估價(jià)假定國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無(wú)重大變化；經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無(wú)重大變化，未考慮遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 當(dāng)上述事項(xiàng)以及估價(jià)中其他情況發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果將會(huì)失效。 四、 估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 （一） 委托方及權(quán)利人

10、委托方： 名稱：XXX有限公司 住所：XXX 法定代表人：XXX 注冊(cè)資本：XXX萬(wàn)元 實(shí)收資本：XXX萬(wàn)元 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊(cè)號(hào)：XXX 權(quán)利人： Tradename(s): XXX Address: XXX Mailing address: XXX Telephone number: XXX Fax number: XXX Date of establishment: XXX Description of business conducted: XXX （二） 估價(jià)方 估價(jià)方名稱： XXX有限公司 法定代表人： XXX 辦公地址： XXX

11、 聯(lián)系電話： XXX 資質(zhì)等級(jí)： 房地產(chǎn)評(píng)估一級(jí) 證書編號(hào)： XXX （三） 估價(jià)對(duì)象概況 1、估價(jià)對(duì)象范圍 估價(jià)對(duì)象為XXX有限公司位于XXX住宅房地產(chǎn)，土地使用權(quán)來(lái)源為轉(zhuǎn)讓，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓，房屋XXX套，總建筑面積為XXX平方米。 2、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況及限制狀況 （1）產(chǎn)權(quán)登記狀況 估價(jià)對(duì)象XXX套公寓已經(jīng)全部辦理了獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，因估價(jià)對(duì)象屬同一個(gè)住宅小區(qū)，土地共用，根據(jù)委托方提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)登記狀況如下： 權(quán)利人：XXX有限公司 房地坐落：XXX 土地狀況： 土地使用權(quán)來(lái)源：XXX 土地用途：XXX

12、地號(hào)：XXX 宗地（丘）面積：XXX XXX套公寓房的房屋狀況分別列表如下： （2）他項(xiàng)權(quán)利狀況及其他權(quán)利限制狀況 鑒于本報(bào)告估價(jià)之目的，估價(jià)人員沒(méi)有對(duì)估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利狀況和其他權(quán)利限制狀況進(jìn)行查證，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象可能設(shè)置上述權(quán)利對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 （3）租賃狀況 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由于本報(bào)告的估價(jià)目的為資產(chǎn)收購(gòu)，短期租約對(duì)其價(jià)值影響較小，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果也沒(méi)有考慮該租賃權(quán)對(duì)其價(jià)值的影響。 3、估價(jià)對(duì)象利用狀況 經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象法定用途為住宅，現(xiàn)狀用途為公寓，現(xiàn)已部分對(duì)外出租，部分處于空置狀態(tài)。

13、 4、房屋及地上附著物狀況 （1）四至狀況 估價(jià)對(duì)象四至：XXX。 （2）內(nèi)部環(huán)境 估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目案名為XXX，是由XXX房地產(chǎn)開發(fā)建造，項(xiàng)目共分XXX期開發(fā)，其中一期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號(hào)分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和復(fù)式房；二期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號(hào)分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括3房、4房、5房和復(fù)式房。整個(gè)小區(qū)的建筑風(fēng)格帶有XXX風(fēng)格。 小區(qū)內(nèi)地勢(shì)起伏，處處可見小橋流水和大面積綠化，整個(gè)小區(qū)的綠化覆蓋率超過(guò)50%，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美。 小區(qū)設(shè)有約XXX萬(wàn)平方米的高級(jí)會(huì)所，擁有XXX（其中包括XX

14、X。 整個(gè)小區(qū)由XXX負(fù)責(zé)物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)約為人民幣XXX元/平方米/月。 小區(qū)目前的住戶主要以XXX人士為主，入住率較高，是一個(gè)主打XXX概念的高檔公寓社區(qū)。 （3）建筑物狀況 據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑物概況如下： 估價(jià)對(duì)象XXX幢房屋分別為XXX，屬于小區(qū)的一期項(xiàng)目，均為XXX層帶電體的多層公寓，一梯XXX戶，電梯為XXX無(wú)機(jī)房電梯，各單元均有中央空調(diào)到戶，24小時(shí)供應(yīng)冷熱水，各套房屋的建筑面積多在XXX平方米以上，均為大戶型的3房、4房、5房或復(fù)式，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)包括： 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)及天井： XXX 窗

15、：XXX 門：XXX 廚房：XXX 洗衣間：XXX 主臥衛(wèi)生間：XXX 客用衛(wèi)生間：XXX 化妝間：XXX 起居室、餐廳：XXX 臥室：XXX 5、區(qū)域狀況 （1）區(qū)域概況 閔行區(qū)位于XXX。北緯XXX度，東經(jīng)XXX度。東與XXX區(qū)相接；南靠XXX；西與XXX接壤；北與XXX毗鄰；虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于XXX。XXX流經(jīng)北境，XXX縱貫?zāi)媳?。XXX是上海市主要對(duì)外交通樞紐，是西南地區(qū)主要XXX新區(qū)。 估價(jià)對(duì)象地處XXX社區(qū)，該區(qū)域依托XXX學(xué)校，已經(jīng)打造成了一個(gè)高檔居住區(qū)，周邊知名物業(yè)有XXX等。 （2）商業(yè)繁華程度 估價(jià)對(duì)象所在的XXX，該區(qū)域商業(yè)繁華程度XXX，商

16、業(yè)設(shè)施主要依托XXX的商業(yè)配套，區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施XXX。但是，隨著XXX大規(guī)模導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套將逐漸完善。 （3）交通便捷度 估價(jià)對(duì)象地處XXX，周邊出行的主要交通干道包括XXX公路，隨著XXX拓寬和XXX即將建成，區(qū)域內(nèi)的交通條件將大大改善。 目前，估價(jià)對(duì)象距離XXX學(xué)校均為XXX分鐘車程，距離虹橋機(jī)場(chǎng)約XXX分鐘，距離家樂(lè)福均為XXX分鐘車程，距離浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約XXX分鐘機(jī)場(chǎng)。 （4）公建配套設(shè)施完善度 估價(jià)對(duì)象區(qū)域目前的公建配套設(shè)施主要依托XXX的生活配套，但估價(jià)對(duì)象小區(qū)內(nèi)的XXX功能幾乎涵蓋了生活的各個(gè)方面，基本能夠滿足業(yè)主的生活需要。 公建配套設(shè)施方面最具優(yōu)勢(shì)的就

17、是教育配套，估價(jià)對(duì)象所處的XXX也正是基于此而得到了很好的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)知名的學(xué)校包括： XXXXXX? （5）基礎(chǔ)設(shè)施完備度 估價(jià)對(duì)象位于XXX，宗地紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通（即上水、雨水、污水、電、通訊、燃?xì)?、道路）一平（即?chǎng)地平整）”，能滿足業(yè)主正常生活的需要。 （6）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 估價(jià)對(duì)象地處XXX，周邊以居住區(qū)為主，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的XXX社區(qū)，雖然區(qū)域內(nèi)大環(huán)境質(zhì)量較為一般（XXX為交通主干道，車流量大，路況一般；XXX正在建設(shè)中，整個(gè)區(qū)域就是一個(gè)建設(shè)中的大工地），但估價(jià)對(duì)象內(nèi)部環(huán)境非常優(yōu)美。 （7）土地等級(jí) 根據(jù)《上海市基準(zhǔn)地價(jià)（更新成果）》（2003年），估

18、價(jià)對(duì)象位置屬于上海市XXX級(jí)地價(jià)區(qū)。 （四） 市場(chǎng)背景分析 指數(shù)攀上新高 呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì) ???? 2009年7月，上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為2427點(diǎn)，較6月上升29點(diǎn)，環(huán)比漲幅1.21%。 經(jīng)過(guò)最近3個(gè)月的連續(xù)快速回升，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)于7月躍上歷史最高點(diǎn)，且同比上漲1.31%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在自住、改善以及投資等多樣購(gòu)房需求合力推動(dòng)下，二手房市場(chǎng)雖出現(xiàn)價(jià)格快速上漲，但部分剛性需求購(gòu)房者購(gòu)買力開始減弱，表現(xiàn)為低總價(jià)可售房源稀缺且報(bào)價(jià)高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。 市中心區(qū)漲幅回落 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市18個(gè)區(qū)縣中的12個(gè)中心城區(qū)均表現(xiàn)為上升，平均漲幅為1.

19、44%。 5個(gè)市中心區(qū)7月平均漲幅為1.38%，環(huán)比回落25.2%，漲幅呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢(shì)。漲幅居前的為盧灣區(qū)，上漲1.59%，其次為靜安區(qū)1.44%，長(zhǎng)寧區(qū)?1.34%，黃浦區(qū)1.31%，徐匯區(qū)1.21%。 非中心城區(qū)中，寶山區(qū)保持上漲趨勢(shì)，漲幅較快，7月漲幅為1.51%。嘉定、青浦、金山、崇明等區(qū)縣，市場(chǎng)以一手新盤為主，二手房偏少，整體價(jià)格波動(dòng)不明顯。 中心區(qū)域的沖高回落，既顯示了購(gòu)房者無(wú)力追漲，又代表賣方市場(chǎng)的強(qiáng)硬態(tài)度。上海市二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，受市中心盤源供應(yīng)稀缺，同時(shí)入市需求旺盛的影響，一段時(shí)期內(nèi)中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)格仍然會(huì)向上，當(dāng)需求力減弱到一定程度后，價(jià)格即會(huì)進(jìn)入盤整期。

20、 56個(gè)板塊全線上漲 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市70個(gè)控制點(diǎn)中的56個(gè)控制點(diǎn)板塊均出現(xiàn)上漲，無(wú)一下跌，漲幅較前期穩(wěn)定。 漲幅超過(guò)2%的板塊有4個(gè)，較6月大幅減少的有8個(gè)，平均漲幅2.15%，環(huán)比下降20.1%。其中，漲幅最大的為芷江路板塊，為2.35%。顯然，在內(nèi)環(huán)附近的地段出現(xiàn)了“補(bǔ)漲效應(yīng)”。上海市二手房指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)板塊盡管位于中心區(qū)位，但歷來(lái)受市場(chǎng)關(guān)注度不高，價(jià)格走勢(shì)偏弱，原因在于周邊居住環(huán)境相對(duì)較差，老房多于新盤。隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)成交火爆，可挑選房源越來(lái)越少，這些屬于優(yōu)質(zhì)地段的“次優(yōu)房源”因處于價(jià)格低谷而被挖掘出，并逐漸受到購(gòu)房者關(guān)注。 根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，7月成交量下降，主要

21、是自住需求減少，該類需求相對(duì)固定，但在價(jià)格快速上升階段，放緩其購(gòu)買行為。 （五） 估價(jià)目的 為XXX有限公司資產(chǎn)收購(gòu)提供XXX住宅房地產(chǎn)無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值參考。 （六） 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2009年8月30日 （七） 價(jià)值定義 1、價(jià)格類型：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 2、價(jià)值內(nèi)涵：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為位于XXX（國(guó)有轉(zhuǎn)讓住宅用地使用權(quán)、土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外達(dá)到“七通一平”、房屋類型為公寓，共XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，竣工日期為XXX年）于估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2009年8月30日）及在滿足全部假設(shè)和限制條件下所表現(xiàn)的估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值。 （八

22、） 估價(jià)依據(jù) 1、法規(guī)依據(jù) (1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》及實(shí)施細(xì)則； (2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； (3)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； (4)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。 2、行為依據(jù) (1)房地產(chǎn)估價(jià)委托協(xié)議書。 3、產(chǎn)權(quán)依據(jù) (1)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》； (2) 委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； (3) 權(quán)利人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 4、取價(jià)依據(jù) (1)《房地產(chǎn)評(píng)估法規(guī)資料匯編》； (2)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄； (3)房地產(chǎn)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘、進(jìn)行多次周邊市場(chǎng)調(diào)查了解

23、類似物業(yè)情況，所得資料； (4)其他相應(yīng)的估價(jià)資料。 （九） 估價(jià)原則 本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循下列估價(jià)原則： 1、工作原則 本次估價(jià)工作遵循了公平性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。 公平性原則是指房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。 客觀性原則是指估價(jià)人員從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在估價(jià)過(guò)程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。 專業(yè)性原則是指估價(jià)人員具有良好的教育背景，相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，確保估價(jià)方法正確、估價(jià)結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。 2、經(jīng)濟(jì)原則 本次估價(jià)工作遵循了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、合法性原則、最高最佳使

24、用原則，替代原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指政府的有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)行情均以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行為標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀在估價(jià)時(shí)點(diǎn)這一時(shí)點(diǎn)上表現(xiàn)出來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值。 合法原則是以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 最高最佳使用原則，是指委估房地產(chǎn)的最高最佳用途在法律上是允許的，經(jīng)濟(jì)上是可行的（即不能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用），技術(shù)上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用）。 替代原則是指在同一市場(chǎng)供求關(guān)系中，具有相同或類似使用的價(jià)值和質(zhì)量的物品，在經(jīng)歷了

25、多次供與求交替后，其價(jià)格是趨向一致的。 （十） 估價(jià)方法 1、估價(jià)思路與方法： 估價(jià)對(duì)象為XXX內(nèi)的XXX幢公寓樓共XXX套公寓房，一方面，該物業(yè)在市場(chǎng)上的買賣實(shí)例較多，可比性較強(qiáng)，適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；另一方面，估價(jià)對(duì)象物業(yè)屬收益性物業(yè)，開發(fā)商或小業(yè)主持有該物業(yè)多以出租經(jīng)營(yíng)為主，該案的租賃市場(chǎng)非?；钴S，租金回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，也適宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估。最后，對(duì)上述兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析處理，得出估價(jià)對(duì)象各套公寓房無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)考慮本報(bào)告估價(jià)之目的，結(jié)合該類型房地產(chǎn)整體收購(gòu)時(shí)的折價(jià)率，最終確定估價(jià)對(duì)象整體收購(gòu)的參考價(jià)值。 市場(chǎng)比較法即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期

26、有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)值的方法。 市場(chǎng)比較法的基本公式為： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值＝可比實(shí)例的交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù) 收益法就是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值。收益法的基本公式為： P = 未來(lái)收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和 = 式中: P—估價(jià)值 r—資本化率 n—估價(jià)對(duì)象尚可收益期 Fi—末來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額。

27、2、估價(jià)技術(shù)路線： 2.1 市場(chǎng)比較法 2.1.1 選取可比實(shí)例 2.1.2 進(jìn)行比較修正 2.1.3 求取比準(zhǔn)價(jià)格 2.2 收益法 2.2.1 估算潛在毛收入 2.2.2 估算有效毛收入 估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 估算房地產(chǎn)年凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，求取收益價(jià)值 綜合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值 （十一） 估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了詳細(xì)勘察、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)估出位于XXX住宅房地產(chǎn)整體收購(gòu)的價(jià)值： 無(wú)權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購(gòu)的市場(chǎng)價(jià)值：RMBXXX萬(wàn)元

28、（大寫：人民幣XXX元整），折合建筑面積單價(jià)：RMBXXX元/平方米 （十二） 估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXX 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX 注冊(cè)號(hào)：XXX （十三） 估價(jià)作業(yè)日期 2009年8月24日～2009年9月1日 （十四） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定時(shí)，本報(bào)告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長(zhǎng)達(dá)1年，即自估價(jià)報(bào)告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。 XXX有限公司 2009年9月1日 五、 附 件 1、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》 2、委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 3、權(quán)利人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 4、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖 5、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)照片 6、估價(jià)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照 7、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書 8、估價(jià)人員的執(zhí)業(yè)證書 以上附件除特別注明外，其余均為復(fù)印件。