物業(yè)小區(qū)管理方案 物業(yè)管理方案

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1、物業(yè)小區(qū)管理方案 物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案，【導(dǎo)語】物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場地進展管理的活動。以下是大整理的物業(yè)管理方案，！一、概述某工程位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力宏大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。二、目的貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)工程構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的效勞將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氣氛。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理

2、企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資本錢等。反應(yīng)運行機制組織構(gòu)造圖經(jīng)營環(huán)境圖四、人事人事設(shè)置原那么:一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)。序號崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1詳細經(jīng)營事務(wù)、人事等。3辦事員3文書、財務(wù)、勞資、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1詳細物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保效勞等。5平安護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修效勞等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理參謀公司進展培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)

3、構(gòu)造培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。12.6萬元30000_12_0.35=126000(元)(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120_120_2經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005平安護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;11520_元/年福利:11520_23%=26496(元/年)合計:14.17萬元/年(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.

4、36萬元但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約效勞，嚴控經(jīng)營本錢等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性效勞費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性效勞費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月_m2。六、前期物業(yè)接收a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接收驗收l既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進展驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進展嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l是物業(yè)通過開工驗收后，對物業(yè)主體構(gòu)造平安和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認;l落實物業(yè)

5、的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限、保修范圍)。確保保修工程、期限、標準、責(zé)任、方式的落實，重大保修工程細那么與圖紙校驗到位;l接收小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進展對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，懇求給予協(xié)助解決。l接收小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進展對照檢查，發(fā)現(xiàn)接收設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，懇求給予協(xié)助解決。l接收小組對每套單元房的水、電、土建部分進展全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時催促有關(guān)單位迅速解決。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開

6、發(fā)商，懇求盡快解決。l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l接收驗收中假設(shè)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限催促開發(fā)商催促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接收驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接收文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接收文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接收工作即完成。七、入伙1、準備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設(shè)報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設(shè)區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設(shè)自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運:增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸

7、式等)l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;2、協(xié)調(diào)工作l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)絡(luò)工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供給。l代業(yè)主與 公司聯(lián)絡(luò) 安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)絡(luò)，理解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)絡(luò) ，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，平安護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢?？记绊氈?防止后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。八、物業(yè)

8、裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進展裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進展。其有關(guān)規(guī)定包括:國家建立部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進展申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準前方可開工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建

9、立開發(fā)成果的記錄，是以后施行物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的根據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的開展和使用需求的進步，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓搜集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。搜集的關(guān)鍵是盡可能完好，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程開工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)絡(luò)進展科學(xué)地

10、分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。十、日常管理(一)房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)視走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定，無危及平安、外觀無改變、用處無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共施行、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、 以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00

11、8:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)視、巡視、走訪、整理檔案(二)綠化管理工作工程澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據(jù)長勢部分加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:009:30澆水、施肥;9:301

12、1:30除雜草、整形、保潔;13:3015:30除殺蟲、補缺、保潔;15:3017:00澆水、施肥(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)視巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來隨辦，隨進度進展每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規(guī)

13、定，無危及平安、外觀，無改變用處熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、平安要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:008:30向總值班理解和處理業(yè)主保修、投訴。8:3017:00跟蹤監(jiān)視、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居平安違法行為裝

14、修監(jiān)視車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收買、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當(dāng)措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明平安護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練(四)平安護衛(wèi)、停車管理(五)保潔管理工作工程地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和_網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和_網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下程序5:007:00地面清掃;7:008:00清運垃圾;8:0010:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:3015:00清運垃圾;15:0016:00地面清掃保潔第 9 頁 共 9 頁