測繪工程專業(yè)論文

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1、 畢業(yè)設(shè)計(論文)說明書 題 目： 蘇州市房產(chǎn)測量若干問題探討 畢業(yè)設(shè)計（論文）中文摘要 蘇州市房產(chǎn)測量若干問題探討 摘 要：在住房制度改革和相關(guān)政策的推動下,蘇州市房產(chǎn)測量在房地產(chǎn)市場中的作用日益突出。蘇州市受自然地理條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人文素質(zhì)等因素的影響，平面控制測量的方式方法，以及在房產(chǎn)面積測算的各項規(guī)定上，都將與其他城市有所區(qū)別。本文根據(jù)蘇州市房產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀，結(jié)合房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展趨勢，針對蘇州市房產(chǎn)測繪平面控制測量、面積測算、房產(chǎn)界址點(diǎn)的

2、設(shè)定、房產(chǎn)圖的繪制、房產(chǎn)變更測量以及房產(chǎn)測量與地形測量的區(qū)別、房產(chǎn)測繪市場現(xiàn)存在的弊端和其發(fā)展趨勢等做一些探討，尤其對平面控制測量和房產(chǎn)面積測算的問題進(jìn)行深入探索。據(jù)此以總結(jié)蘇州市房產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，為蘇州的房地產(chǎn)測繪工作提供一些參考，并對其今后的發(fā)展提供一些有利的意見。 關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量 平面控制測量 面積測算 市場 畢業(yè)設(shè)計（論文）外文摘要 Discusstion to Some Problems on house property survey in the city of SuZhou Abstract: It is protruding increasingly

3、 that the real estate S/M in SuZhou is drawn the effect in the real estate market under the pushing of correlation policy and the housing system reformation. By the geographical conditions, economic development and quality of human factors, there are some difference between ways of plane control sur

4、vey and area computation in Hawaiian and others. Basing on the actual experience in real estate mapping, premising with the status quo of the National house property Survey and Mapping, here, the paper will study plane control survey, area computation, the creation of the property boundaries, modi

5、fying surveying, the difference between property measurement and topographic surveying, the market in the existing defects and the development trends and so on. The focus is on the plane control survey and area computation. Basing on those, the paper will sum up the characteristics of real estate ma

6、pping about SuZhou to provide some favorable comments of SuZhou property mapping. Keywords: house property surveying and mapping; plane control survey; area computation; ; market. 目 錄 1 引言 ………………………………………………………………………………… 1 1.1房產(chǎn)測量的意義 ………………………………………………………………………

7、 1 1.2 任務(wù)概述 ………………………………………………………………………… 2 1.3 蘇州市概況 ………………………………………………………………………… 2 2 平面控制測量 ………………………………………………………………………… 3 2.1 坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇 …………………………………………………………………… 3 2.2 控制網(wǎng)的布設(shè)原則 ………………………………………………………………… 4 2.3 了解控制測量的目標(biāo)范圍，收集整理現(xiàn)有資料 ………………………………… 5 2.4 確定布網(wǎng)方案 …………………………………

8、…………………………………… 5 2.5 造標(biāo)埋石 …………………………………………………………………………… 10 2.6 外業(yè)測量 …………………………………………………………………………… 10 2.7 內(nèi)業(yè)計算 …………………………………………………………………………… 10 2.8 編寫技術(shù)總結(jié) ……………………………………………………………………… 10 3 房產(chǎn)界址點(diǎn)的標(biāo)定 …………………………………………………………………… 10 3.1 界址點(diǎn)的定義及作用 ……………………………………………………………… 11 3.2 界

9、址點(diǎn)的認(rèn)定 …………………………………………………………………… 11 3.3 界址點(diǎn)的標(biāo)定 ……………………………………………………………………… 11 3.4 界址點(diǎn)號 …………………………………………………………………………… 11 3.5 界址點(diǎn)的編號 ………………………………………………………………………… 12 4 房產(chǎn)圖繪制 ………………………………………………………………………… 12 4.1 分幅圖的繪制 ……………………………………………………………………… 12 4.2 分丘圖的繪制 ………………………………………

10、……………………………… 13 4.3 分戶圖的繪制 ……………………………………………………………………… 13 5 房產(chǎn)面積測算 ………………………………………………………………………… 14 5.1 房地產(chǎn)面積精度等級的確定 ……………………………………………………… 15 5.2 陽臺的面積計算 …………………………………………………………………… 15 5.3 復(fù)式建筑斜屋面的面積計算 ……………………………………………………… 16 5.4 地下車位的面積計算 ……………………………………………………………… 16 5.5 相

11、鄰兩個層面的層高均未達(dá)到2.20m 時的面積計 …………………………… 17 5.6 斜屋面2.20m高度的確定問題 …………………………………………………… 18 5.7 天面上曬臺的面積計算 …………………………………………………………… 18 5.8 商住樓室外樓梯的計算與分?jǐn)? …………………………………………………… 18 5.9 伸縮縫的面積計算 ………………………………………………………………… 19 5.10 關(guān)于共有共用面積分?jǐn)偟奶接? …………………………………………………… 19 5.11 房屋的局部層數(shù)問題 ……………………

12、………………………………………… 20 6 變更測量 ……………………………………………………………………………… 20 6.1 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容 ………………………………………………………………… 20 6.2 權(quán)屬變更測量內(nèi)容 ………………………………………………………………… 20 6.3 變更測量的程序 …………………………………………………………………… 21 7 房地產(chǎn)測量與地形測量的區(qū)別 ……………………………………………………… 22 7.1 測繪內(nèi)容的區(qū)別 ………………………………………………………………… 22 7.2

13、　成果產(chǎn)品方面的區(qū)別 …………………………………………………………… 23 7.3 成果效用的區(qū)別 ………………………………………………………………… 22 7.4 測量周期的區(qū)別 ………………………………………………………………… 22 7.5 檢查與驗收標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別 ………………………………………………………… 22 7.6 對從業(yè)人員素質(zhì)要求的區(qū)別 …………………………………………………… 23 7.7 須注意的幾個問題 ……………………………………………………………… 23 8 房產(chǎn)測繪單位應(yīng)對市場的幾點(diǎn)探討 ……

14、………………………………………… 24 8.1 對房產(chǎn)測繪市場的理解 ………………………………………………………… 24 8.2 房產(chǎn)測繪市場的現(xiàn)狀 …………………………………………………………… 25 8.3 房產(chǎn)測繪市場發(fā)展趨勢 ………………………………………………………… 25 8.4 蘇州市房產(chǎn)測繪事業(yè)發(fā)展的應(yīng)對策略 ………………………………………… 26 結(jié)論 ……………………………………………………………………………………… 26 致謝 ……………………………………………………………………………………… 27

15、參考文獻(xiàn) ………………………………………………………………………………… 28 第31頁 共31頁 1引言 2008年是不平常的一年，中國面臨了很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，奧運(yùn)會也向我們走來，房產(chǎn)管理也隨著社會的迅速發(fā)展而興盛起來，與此同時，為城市房地產(chǎn)管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料的房產(chǎn)測量也隨之興盛。房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展,不僅改變了城市的景觀,改善了人民的生活,而且成為拉動社會經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場需要大量實時準(zhǔn)確的測量數(shù)據(jù),需要大量的測繪專業(yè)工作者。但是1991年以前國家沒有專門的房產(chǎn)測量規(guī)范,基本上都是參照《城市測量規(guī)范》（CJJ8-85) 開展房產(chǎn)測量工作,主要停留在繪制

16、房產(chǎn)證的平面附圖和測算房屋的建筑面積上。隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,對房地產(chǎn)測量及其工作人員提出了更高的要求。為此,國家測繪局于1991年5月1日發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》(CH5001-91) ,從而結(jié)束了我國房地產(chǎn)測量工作的無序狀態(tài)，但是，規(guī)范有待完善，要求有待提高，本論文依照實事求是，態(tài)度客觀的原則對其進(jìn)行簡單的描述，并提出自己的觀點(diǎn)和意見。 1.1房產(chǎn)測量的意義 房產(chǎn)測量是測繪技術(shù)與產(chǎn)籍管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量, 具有單獨(dú)較強(qiáng)的技術(shù) 政策性、強(qiáng)制性、統(tǒng)一性、連續(xù)性、可信性及法律效力。房產(chǎn)測繪的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息, 為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用

17、、交易、征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。它不同于常規(guī)意義的大地測量, 其內(nèi)容涉及法律、經(jīng)濟(jì)、管理和社會科學(xué)等方面, 是綜合性很強(qiáng)的測量工作，需要大量的測繪專業(yè)工作者對此進(jìn)行認(rèn)真的工作。 房屋測量要有業(yè)主代表參與，對房屋尺寸的測量進(jìn)行有效監(jiān)督。其次房產(chǎn)測繪依據(jù)要和業(yè)主商談或公示。因為測繪依據(jù)不一，依據(jù)錯了就會出現(xiàn)不同結(jié)果，最后測繪報告和結(jié)果出現(xiàn)后要在一定期限內(nèi)向業(yè)主公示，所有業(yè)主認(rèn)為結(jié)果不妥可以提出異義，測繪部門派專人予以解答，堅持實事求是、有錯必糾的原則，才能真正使房產(chǎn)測繪準(zhǔn)確無誤，業(yè)主權(quán)利得到充分保護(hù)。房屋面積建筑計算建議隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)的需要，在房屋拆遷與市民購房的工

18、作中，面積如何測算與共用面積分?jǐn)偟膯栴}越來越受到人們的關(guān)注，因此而引發(fā)的爭議也時有發(fā)生。為了方便人們更加了解面積測算與共用面積分?jǐn)偟姆椒?，也為了提高房產(chǎn)測繪所要求的準(zhǔn)確性、現(xiàn)實性、技術(shù)性，本文對房產(chǎn)測量中房屋面積測算過程經(jīng)常遇到的問題進(jìn)行了探討，并提出了一些解決的建議。房地產(chǎn)測量工作是主要是分為施工前測量和施工后測量，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理中的工作，都是國家的重要信息產(chǎn)業(yè)之一。它可以有效提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，切實維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極的作用。 房產(chǎn)測量屬于大的工程項目，需要很多的精確及時的測量數(shù)據(jù)，所以需要我們測繪人員的專業(yè)測量工作。房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)

19、展，對測繪行業(yè)的專業(yè)知識和測繪人員都有更高更嚴(yán)格的需求。房產(chǎn)測量也是進(jìn)行城市土地資源開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。房產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益。房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建筑和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產(chǎn)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息

20、和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建立房地產(chǎn)檔案的原始資料。 因此，房產(chǎn)測量也成為保證房屋和房屋用地的有關(guān)信息客觀準(zhǔn)確的制約機(jī)制與手段。它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理中的一項基礎(chǔ)性、前期性工作，也是國家的重要信息產(chǎn)業(yè)之一。它可以有效提高房產(chǎn)管理的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，切實維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到了積極的作用。 1.2 任務(wù)概述 該課題是來源于畢業(yè)實習(xí)的現(xiàn)場工作實際，并根據(jù)我國測繪的相關(guān)法規(guī)與技術(shù)規(guī)程，利用各類測繪儀器和

21、相關(guān)測繪軟件，針對蘇州市房產(chǎn)測量的具體情況，對房產(chǎn)測量中存在巨大的問題的研究性和可行性，正視房產(chǎn)測繪在程序上存在的種種弊端，在沒有有力監(jiān)督的情況下很難保障消費(fèi)者的合法權(quán)益，所以本文是隨著時代的進(jìn)步與發(fā)展綜合的進(jìn)行全面考慮和分析，并提出一些意見。 (1) 對蘇州市房產(chǎn)平面控制測量、面積測算、房產(chǎn)界址點(diǎn)的標(biāo)定、房產(chǎn)圖的繪制和房產(chǎn)測繪的市場等問題逐一進(jìn)行探討； (2) 通過探討的內(nèi)容，總結(jié)出蘇州市房產(chǎn)測繪的特點(diǎn)； (3)結(jié)合專業(yè)知識加深對房產(chǎn)測繪的理解，對房產(chǎn)測繪工作奠定一定的基礎(chǔ)。 1.3蘇州市概況 1.3.1自然地理概況 蘇州地處溫帶，屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，四季分明，氣候溫和，雨量

22、充沛。全市地勢低平，平原占總面積的55%，水網(wǎng)密布，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。主要種植水稻、麥子、油菜，出產(chǎn)棉花、蠶桑、林果，特產(chǎn)有碧螺春茶葉、長江刀魚、太湖銀魚、陽澄湖大閘蟹等。蘇州市聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府，素有“人間天堂”之美譽(yù)。 蘇州地區(qū)河網(wǎng)密布，市區(qū)是江南水網(wǎng)的中心和全國河流最密集的地區(qū)，周圍是全國著名的水稻高產(chǎn)區(qū)，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)，有“水鄉(xiāng)澤國”、“天下糧倉”、“魚米之鄉(xiāng)”之稱。這里物華天寶，人杰地靈，因其從古至今繁榮發(fā)達(dá)、長盛不衰的文化和經(jīng)濟(jì)，被譽(yù)為“人間天堂”，素有“絲綢之都(絲綢之府)”、“園林之城”的美譽(yù)。又因其小橋流水人家的水鄉(xiāng)古城特色，而有“東方威尼斯”、“東方水都(東方水城)

23、”之稱。現(xiàn)今的蘇州已經(jīng)成為“城中有園”、“園中有城”，山、水、城、林、園、鎮(zhèn)為一體，古典與現(xiàn)代完美結(jié)合、古韻今風(fēng)、和諧發(fā)展的國際化大都市。 1.3.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展在加快推進(jìn)“兩個率先”進(jìn)程中，城鄉(xiāng)居民得到更多實惠。蘇州市區(qū)城市居民人均可支配收入16276元，全市農(nóng)民人均純收入8300元，分別比上年增長12.6％和10.6％。年末城鄉(xiāng)居民本外幣儲蓄存款余額2120.92億元，人均儲蓄存款3.5萬元，比上年增長22％。年末家用汽車擁有量達(dá)30.11萬輛，比上年增長35％。改革開放以來，蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)快速發(fā)展，隨著國家和地方扶持民營經(jīng)濟(jì)政策的陸續(xù)出臺，蘇州市民營經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了

24、良好的發(fā)展態(tài)勢。 1.3.3 房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 固定資產(chǎn)投資保持快速上漲的趨勢，促進(jìn)城市建設(shè)快速發(fā)展，并且有利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展?？傮w來看, 蘇州市的房地產(chǎn)市場,未來的發(fā)展?jié)摿^大。一般而言，要求房產(chǎn)測量能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易管理、國家征收稅費(fèi)以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料，能發(fā)揮積極的法律作用、財政稅收經(jīng)濟(jì)作用、社會服務(wù)作用和技術(shù)保障作用。所以房產(chǎn)測繪人員必須具有良好的思想政治素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。 有房產(chǎn)就離不開房產(chǎn)測繪，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將也推動房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展，對房產(chǎn)測繪人員的素質(zhì)技術(shù)要求也就會越來越高，對房產(chǎn)測繪的研究也越加有必要性。 2.蘇州市

25、房產(chǎn)測繪之平面控制測量 房產(chǎn)平面控制測量屬于房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，其目的是為整個房產(chǎn)測繪工作提供一個準(zhǔn)確的控制框架和定位基準(zhǔn)并控制誤差累積。它的作用主要有如下三點(diǎn)： （1）為房產(chǎn)要素測量提供起算數(shù)據(jù)。 （2）為房產(chǎn)分幅、分丘圖測繪提供測量控制和起算數(shù)據(jù)。 （3）為房產(chǎn)分幅、分丘圖變更測量和修測補(bǔ)測提供起算數(shù)據(jù)。 由此可見，房產(chǎn)平面控制測量是房產(chǎn)測繪中一項十分重要的工作。要完成這項工作，可以按如下幾個步驟進(jìn)行： 2.1 房產(chǎn)測量的坐標(biāo)系統(tǒng)的選擇 為了向各部門提供房地產(chǎn)測量成果和資料，便于各地區(qū)房地產(chǎn)圖紙的拼接和匯編以及房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫的建立，房產(chǎn)測繪的平面控制測量一般采用統(tǒng)一的80國家坐標(biāo)系或

26、地方坐標(biāo)系，高斯正形投影。采用地方坐標(biāo)系時應(yīng)與國家坐標(biāo)系聯(lián)測。聯(lián)測點(diǎn)個數(shù)一般不少于三個。聯(lián)測點(diǎn)應(yīng)盡量均勻分布于控制網(wǎng)的外圍，以保證坐標(biāo)轉(zhuǎn)換到國家坐標(biāo)系統(tǒng)時可求得較為可靠的轉(zhuǎn)換系數(shù)。 若無法利用已有的坐標(biāo)系統(tǒng)或無坐標(biāo)系統(tǒng)可利用時，則可根據(jù)測區(qū)的地理位置和平均高程，以投影長度變形值不超過2.5cm/km為原則選擇坐標(biāo)系統(tǒng)。 面積小于25k㎡城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)測區(qū)，可不經(jīng)投影，采用平面直角坐標(biāo)系統(tǒng)。房地產(chǎn)測量一般只測平面位置而不表示高程，如需進(jìn)行高程測量時，由技術(shù)設(shè)計書另行規(guī)定，按有關(guān)規(guī)范要求來進(jìn)行實施。 2.1.1 1980年國家大地坐標(biāo)系 1980年國家大地坐標(biāo)系的特點(diǎn)： （1）采用19

27、75年國際大地測量與地球物理聯(lián)合會（IUGG）第16屆大會上推薦的4 個橢球參數(shù)。 地球橢球長半徑 a = 6378140m 地心引力常數(shù) GM = 地球重力場二階帶球諧系數(shù) J2= 地球自轉(zhuǎn)角速度 rad/s 根據(jù)物理學(xué)中大地測量學(xué)的有關(guān)公式，可由上述4個參數(shù)算得： 地球橢球扁率 赤道的正常重力值 （2）參心大地坐標(biāo)系是在1954年北京坐標(biāo)系基礎(chǔ)上建立起來的； （3）橢球面同似大地水準(zhǔn)面在我國境內(nèi)最為密合，是多點(diǎn)定位。 （4）定向明確。橢球短軸平行于地球質(zhì)心指向地極原點(diǎn)JYD1968.0的方向，起始大地 子午面平行

28、于我國起始天文子午面,. （5）大地原點(diǎn)地處我國中部，位于西安市以北60km處的涇陽縣永樂鎮(zhèn)，簡稱西安原 點(diǎn)； （6）大地高程基準(zhǔn)采用1956年黃海高程系。 2.1.2 高斯投影 高斯投影描述：如圖2-1所示，想象有一個橢圓柱面橫套在地球橢球體外面，并與某一條子午線相切，橢圓柱的中心軸通過橢球體中心，然后用一定投影方法，將中央子午線兩側(cè)各一定經(jīng)差范圍內(nèi)的地區(qū)投影到橢球柱面上，再將此柱面展開即成為投影面，如圖2-2。 圖2-1 高斯投影 圖2-2高斯投影面 高斯投影必須滿足以下三個條件： ①

29、中央子午線投影后為直線 ② 中央子午線投影后長度不變 ③ 投影具有正形性質(zhì)，即正形投影條件 將橢球體上元素投影到平面上，包括坐標(biāo)、方向和長度三類問題。 根據(jù)國際規(guī)定的高斯投影帶，蘇州地區(qū)的中央子午線應(yīng)采用東經(jīng)120。但根據(jù)長度變形的要求，且蘇州市地區(qū)的測區(qū)范圍為北緯3100ˊ00"～3200ˊ00",東經(jīng)12249′00"～12212′00″，所以取其實際經(jīng)度的中間值12230′00″為測區(qū)的中央子午線，以該中央子午線和赤道的交點(diǎn)為原點(diǎn)，以中央子午線的投影為縱坐標(biāo)，以赤道的投影為橫坐標(biāo)，形成高斯平面直角坐標(biāo)系，那么，其長度變形值就不可以超過2.5cm/km。 用大地坐標(biāo)（B，）來表

30、示長度比： （2-1） 式中B=3330ˊ00"，=0.0067394967422，，=840″ 計算出 m =1.0000058 則 符合要求，此坐標(biāo)系可以采用。 2.2 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)原則 布設(shè)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)是進(jìn)行房產(chǎn)平面控制測量的一項基礎(chǔ)性工作，布網(wǎng)的好壞直接影響到控制測量的精度，進(jìn)而影響到房產(chǎn)測量的成果。所以應(yīng)謹(jǐn)慎對待控制網(wǎng)的布設(shè)。 布網(wǎng)時應(yīng)遵循下列四點(diǎn)布網(wǎng)原則： (1)分級布網(wǎng)、逐級控制 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布網(wǎng)的原則，也可以越級布網(wǎng)。目前全

31、國范圍內(nèi)已有一、二等平面控制網(wǎng)，大部分城市也已建成了二、三、四等平面控制網(wǎng)。如果已有的平面控制網(wǎng)符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)格和精度要求，那么，可在已有的成果基礎(chǔ)上布設(shè)低等級的平面控制點(diǎn)。新布設(shè)的控制網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)與已有的控制網(wǎng)點(diǎn)相區(qū)別，采用不同的式樣和編號。 (2) 足夠的精度 我國城鎮(zhèn)地區(qū)的房產(chǎn)圖采用1：500 或1：1000兩種比例尺，房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，必須有足夠的精度和密度，以滿足1：500比例尺房地產(chǎn)分幅圖測繪的需要。 (3) 足夠的密度 建筑物密集區(qū)的控制點(diǎn)平均間距在100m左右，建筑物稀疏取的控制點(diǎn)平均間距在200m左右。 (4) 要有統(tǒng)一的規(guī)格 為了使不同的工測部門施測的控

32、制網(wǎng)能夠互相利用，互相協(xié)調(diào)，也應(yīng)制定統(tǒng)一的規(guī)范，如《房產(chǎn)測量規(guī)范》等。 2.3 了解控制測量的目標(biāo)范圍，收集整理現(xiàn)有資料 房產(chǎn)平面控制網(wǎng)在布設(shè)前，需要了解測區(qū)的地理位置、形狀、大小，測量成果使用的精度要求，完成任務(wù)的期限以及生產(chǎn)上對控制點(diǎn)位置、密度的要求等。一般布設(shè)一個主控制網(wǎng)作為骨干，然后分區(qū)分期逐步有計劃地進(jìn)行加密。在布設(shè)住控制網(wǎng)時，其范圍應(yīng)考慮城鎮(zhèn)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃，適當(dāng)覆蓋已納入城市規(guī)劃的區(qū)域，避免將來因控制范圍不夠而重新布設(shè)控制網(wǎng)。 為了測量成果統(tǒng)一和節(jié)省費(fèi)用，房產(chǎn)測繪人員應(yīng)到有關(guān)測繪管理部門及業(yè)務(wù)單位收集有關(guān)資料。如原有的地形圖(比例尺為1／500～1／50000)，測區(qū)已有的控

33、制成果等。并到測區(qū)踏勘，了解現(xiàn)狀及控制點(diǎn)的完好情況，為確定布網(wǎng)方案、設(shè)計和施測做好一切準(zhǔn)備工作。 在使用有關(guān)資料前，首先進(jìn)行必要的實地測量和檢查，對各項主要精度數(shù)據(jù)要認(rèn)真復(fù)核：原有起算數(shù)據(jù)的來源、等級、質(zhì)量情況；投影帶和投影面的選擇，并結(jié)合實地測量數(shù)據(jù)對其精度進(jìn)行綜合分析評定，確定是否能滿足房產(chǎn)測繪的需要。對符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求的已有控制點(diǎn)成果，在使用中應(yīng)注意實際點(diǎn)位是否有移動，點(diǎn)位和成果是否對應(yīng)，特別要警惕標(biāo)石毀壞后再重新埋設(shè)標(biāo)石的現(xiàn)象。 若已有的等級控制網(wǎng)點(diǎn)不符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的技術(shù)、精度要求，則可選擇一個高級點(diǎn)作為整個測區(qū)的起算點(diǎn)，選擇該點(diǎn)至另一高級點(diǎn)間的方向作為該測區(qū)的起算方

34、向，建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)。 2.4 確定布網(wǎng)方案 根據(jù)控制成果的使用要求和已收集到的測量資料及擁有的儀器設(shè)備、技術(shù)力量等條件，確定布設(shè)控制網(wǎng)的方案。例如是在國家水平控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上加密還是布設(shè)獨(dú)立網(wǎng)；測量方法是三角測量，還是三邊測量，導(dǎo)線測量或GPS 相對定位測量；是一次全面布設(shè)還是分區(qū)分期布設(shè)；是采用三度帶還是1.5帶投影等等。其中導(dǎo)線控制網(wǎng)因具有布設(shè)和觀測簡單； 設(shè)備要求普通；觀測速度快；不受建筑密集區(qū)和樹木密集區(qū)影響等以下優(yōu)點(diǎn)，故較常使用。 由于GPS測量觀測站間不要求通視，且具有測量速度快、坐標(biāo)與高程傳遞結(jié)果精度高的優(yōu)點(diǎn)，而且網(wǎng)的圖形選擇也比較靈活，所以衛(wèi)星定位技術(shù)被廣泛用于各種類

35、型工程控制網(wǎng)。 圖上設(shè)計宜在1:10000或1:25000的地形圖上進(jìn)行:首先展繪已知點(diǎn)、網(wǎng)；按照已定的布網(wǎng)方案從圖上判斷點(diǎn)與點(diǎn)之間是否彼此通視，由各點(diǎn)組成的圖形能滿足規(guī)范所規(guī)定的精度和其他要求，布點(diǎn)位置也應(yīng)能滿足使用要求。圖上選點(diǎn)后，須到實地確定，是否切實可行。 實例：① 蘇州市部分地區(qū)GPS首級網(wǎng)設(shè)計 網(wǎng)的圖形設(shè)計，主要取決于有關(guān)經(jīng)費(fèi)、時間和人力的消耗以及所需的接收機(jī)設(shè)備的類型，數(shù)量的要求。本次網(wǎng)形設(shè)計應(yīng)遵循以下一些原則： （1）GPS網(wǎng)一般應(yīng)采用獨(dú)立觀測邊構(gòu)成圖形，例如三角形、多邊形等以增加檢核條件，提高網(wǎng)的可靠性。 （2）由于自由基線不具備發(fā)現(xiàn)粗差的能力，所以GPS網(wǎng)中不應(yīng)存

36、在自由基線。 （3）GPS網(wǎng)作為測量控制網(wǎng)，其相鄰點(diǎn)間基線向量的精度，應(yīng)分布均勻。 （4）為了便于GPS的測量和水準(zhǔn)聯(lián)測，GPS網(wǎng)點(diǎn)一般應(yīng)設(shè)在交通便利、視野開闊、容易到達(dá)的地方。 結(jié)合網(wǎng)形設(shè)計的一般原則和GPS測量的不同用途，本次GPS網(wǎng)（四等）擬主要采用三角形網(wǎng)。這種圖形的幾何結(jié)構(gòu)強(qiáng)，具有良好的自檢能力，能夠有效的發(fā)現(xiàn)觀測成果中的粗差，以保障網(wǎng)的可靠性。同時，經(jīng)平差后網(wǎng)中相鄰點(diǎn)間基線向量的精度分布均勻?？紤]到控制網(wǎng)精度要求的特殊性和儀器設(shè)備情況，采用三角形網(wǎng)是經(jīng)濟(jì)、可行的。 精度要求：對GPS網(wǎng)的精度要求，較為通行的方法是用網(wǎng)中之間的距離誤差來表示，其形式為：

37、 （2-2） 其中 σ——網(wǎng)中相鄰點(diǎn)間的標(biāo)準(zhǔn)差（mm） ——與接收設(shè)備有關(guān)的常量誤差（mm） b——比例誤差系數(shù)（ppm或10-6） d——相鄰點(diǎn)間的距離（km） 表2-1根據(jù)我國2001年頒布的GPS測量規(guī)范的要求，GPS相對定位的精度如表 測量分級 常量誤差a（mm） 比例誤差b（10-6） 相鄰點(diǎn)距離（km） D ≤10 ≤10 2—15 E ≤10 ≤20 1—10 蘇州市部分市區(qū)GPS網(wǎng)圖： 方案一： 圖

38、2-3蘇州市部分市區(qū)GPS網(wǎng)圖方案1 圖2-4蘇州市部分市區(qū)GPS網(wǎng)圖方案1 方案二： 圖2-5蘇州市部分市區(qū)GPS網(wǎng)圖方案2 圖2-6蘇州市部分市區(qū)GPS網(wǎng)圖方案2 通過施工測量控制網(wǎng)平差NetAdj軟件對上網(wǎng)進(jìn)行精度估算，最弱點(diǎn)精度為42.35mm。 （1）兩個方案在網(wǎng)點(diǎn)數(shù)與點(diǎn)位分布上發(fā)生了變化，方案一有6個GPS點(diǎn)，而方案二有7個GPS點(diǎn)，增加了一個控制點(diǎn)。 （2）從精度和可靠性指標(biāo)的來看，兩個方案均可以滿足要求，而且方案二的精度和可靠性要比方案一稍微高一些。 ② 蘇州市局部區(qū)域的平面控制測量 （1） 測區(qū)概況 該測區(qū)南北約340米，東西約670

39、米，共計：195300平方米，約0.18平方公里，測區(qū)內(nèi)地形平坦，地面高程一般約8.71米。內(nèi)部主要道路貫穿東西，樓房分為A、B、C三個組團(tuán)。小區(qū)內(nèi)園林綠地較多，通視困難。 閉合導(dǎo)線長度 （KM） 導(dǎo)線相對閉合差 測回數(shù) 方位角閉合差 1KM以內(nèi) 1.5KM以內(nèi) 1：2000 1：3000 1 1 60″ 40″ 表4圖根導(dǎo)線測量技術(shù)要求 （2） 作業(yè)的技術(shù)依據(jù) a、CJJ8-85《城市測量規(guī)范》，以下簡稱《規(guī)范》。 b、GB/7929-1995《1：500、1：1000、1：2000地形圖圖式》。 c、GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。

40、 d、本所領(lǐng)導(dǎo)指示及技術(shù)方案。 （3） 控制測量 觀測采用拓樸康GTS-211D全站儀進(jìn)行測角、測距數(shù)據(jù)采集。測前全站儀已按《規(guī)范》 第2.3.1條進(jìn)行了檢驗，棱鏡改正數(shù)為-30MM。水平角觀測一測回，距離單程一測回，每測回讀數(shù)三次。 2.5造標(biāo)埋石 確定了控制點(diǎn)的位置以后，須著手進(jìn)行造標(biāo)埋石工作，埋設(shè)的標(biāo)石作為點(diǎn)的標(biāo)志，建造的覘標(biāo)作為觀測時照準(zhǔn)的目標(biāo)。 2.6 外業(yè)測量 待所建造的覘標(biāo)和埋設(shè)的標(biāo)石穩(wěn)定后，即可開展外業(yè)測量工作。測量時，必須保證所使用儀器的精度符合規(guī)范要求，并通過了相關(guān)機(jī)構(gòu)的檢驗。觀測過程中，一定要嚴(yán)格遵守觀測規(guī)則和操作規(guī)程。在觀測過程中和觀測工作完成后，必

41、須進(jìn)行全面的外業(yè)檢查，以檢查外業(yè)觀測工作是否符合規(guī)范要求。只有全部外業(yè)工作都符合要求之后，觀測工作才算完成。 2.7 內(nèi)業(yè)計算 內(nèi)業(yè)計算包括概算、平差和坐標(biāo)計算三部分。 概算就是把地面上觀測的成果投影到高斯平面上的計算工作和平差前其他準(zhǔn)備工作，平差計算就是消除多余觀測帶來的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測值與平差元素的精度，求出各推算元素(如邊長、方位角或坐標(biāo)值)的最或然值。 以使用全站儀進(jìn)行導(dǎo)線測量為例，可以采取如下兩種辦法： （1）采用坐標(biāo)平差，最后附和到已知點(diǎn)后，記錄的坐標(biāo)肯定跟已知點(diǎn)的坐標(biāo)不一樣，這樣可以計算導(dǎo)線的相對誤差，如果相對誤差不超限，可以采用近似平差的方法將坐標(biāo)差值平均分配

42、到每個未知點(diǎn)上。但是每站的誤差實際是不一樣的，跟角度、距離都有關(guān)系，如果想要根據(jù)導(dǎo)線邊長分配坐標(biāo)的不符值，內(nèi)業(yè)計算工作量很大，所以一般不提倡用這種方法。 （2）采用傳統(tǒng)的導(dǎo)線測量方法，記錄角度和距離，然后用南方或清華山維的平差軟件進(jìn)行嚴(yán)密平差。 2.8 編寫技術(shù)總結(jié) 全部計算工作完成后，應(yīng)該列出成果表，即將所有各點(diǎn)的坐標(biāo)，各邊邊長和方位角列成表格，最后編寫技術(shù)總結(jié)，以供測量成果使用者作參考。 3.房產(chǎn)測繪之房產(chǎn)界址點(diǎn)的標(biāo)定 界址點(diǎn)的測量從從鄰近基本控制點(diǎn)或高級界址點(diǎn)起算，以極坐標(biāo)法、支導(dǎo)線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數(shù)據(jù)采集時和其他房地產(chǎn)要素同時測定。 3.1界址點(diǎn)的定

43、義及作用 界址點(diǎn)是權(quán)屬界址線上的特征點(diǎn)，由此可知，房屋及其用地的范圍、位置是由界址點(diǎn)來確定的，同時，通過界址點(diǎn)坐標(biāo)，可以獲得房地產(chǎn)數(shù)量，通過界址點(diǎn)的等級，可以了解房地產(chǎn)的質(zhì)量，因此，界址點(diǎn)及其成果是房地產(chǎn)測量信息中一個重要的組成部分。 3.2 界址點(diǎn)的認(rèn)定 界址的認(rèn)定須由本宗地和相鄰宗地使用者親自到現(xiàn)場共同指界。單位用地，要由單位法人代表出席指界，如果土地使用者或法人代表不能親自到場指界的，應(yīng)由委托的代理人指界并出具委托書及身份證明；兩個或兩個以上的土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。相鄰雙方同指一界，為無爭議界線；如雙方所指界線不同，則兩界之間的土地為

44、爭議土地。 3.3 界址點(diǎn)的標(biāo)定 界址點(diǎn)的位置，應(yīng)在權(quán)屬調(diào)查確定界址線的同時通過規(guī)定的法定程序標(biāo)定，一級、二級界址點(diǎn)必須設(shè)立固定的標(biāo)志。界址點(diǎn)的標(biāo)志分為兩種，一種定位標(biāo)志，其中心表示界址點(diǎn)點(diǎn)位，一般埋設(shè)在空曠地區(qū)或沒有固定界標(biāo)處，也可以埋在固定的坎、坡及道路沿上。另一種是標(biāo)記標(biāo)志，標(biāo)志指示出界址點(diǎn)所在的位置，一般設(shè)立在永久性的建筑物、構(gòu)筑物的轉(zhuǎn)角處，即硬界上。 3.4 界址點(diǎn)號 《規(guī)范》規(guī)定, 界址點(diǎn)的編號, 以高斯投影的一個整公里格網(wǎng)為編號區(qū)。點(diǎn)的完整編號由編號區(qū)代碼、點(diǎn)的類別代碼、點(diǎn)號三部分組成, 編號形式如下: 編號區(qū)代碼　　　　　類別代碼　　　 點(diǎn)的編號 　 (9

45、位) 　　　　　　　(1位) 　　　 (5位) 編號區(qū)的代碼以所在整公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示, 第1、第2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號, 第3位數(shù)為橫坐標(biāo)的百公里數(shù), 第4、第5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù), 第6、第7位和第8、第9位數(shù)分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。類別代碼用1位數(shù)表示, 其中: 3表示界址點(diǎn)。點(diǎn)的編號用5位數(shù)表示,從1～99999連續(xù)順編。這樣完整的編號共15位, 實際中采用簡略代碼10位。 采用這種方法進(jìn)行界址點(diǎn)編號, 首先要求進(jìn)行房產(chǎn)測量時全國范圍內(nèi)應(yīng)采用統(tǒng)一的坐標(biāo)系統(tǒng), 否則在不同地區(qū)間就可能出現(xiàn)相同的界址點(diǎn)。雖然從長遠(yuǎn)和全局考慮,

46、全國應(yīng)采用統(tǒng)一的國家大地坐標(biāo)系統(tǒng), 并使城市控制網(wǎng)成為國家大地控制網(wǎng)的一部分, 但是由于歷史的原因, 在相當(dāng)長一段時間內(nèi)我國沒有形成和提供覆蓋全國的高精度的國家大地控制網(wǎng)成果; 另一方面, 城市大比例尺地形圖用戶和市政工程施工放樣, 要求城市的平面控制網(wǎng)點(diǎn)坐標(biāo)反算的邊長與實量邊長盡量相符。因此, 我國各城市大多數(shù)都先后建立了自己獨(dú)立的地區(qū)性的大地坐標(biāo)系和平面坐標(biāo)系統(tǒng), 有的已有相當(dāng)長的歷史, 這個城市的所有測繪成果資料和市政工程等資料均屬這一獨(dú)立系統(tǒng)之內(nèi)。為了充分利用現(xiàn)有的成果資料, 保持城市測繪成果資料的統(tǒng)一和共享, 也為了使房產(chǎn)測量成果便于為多用途服務(wù)的目的, 實際中往往利用該城市現(xiàn)有的平

47、面坐標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行房產(chǎn)測量工作。 其次, 由于城市建筑物比較密集, 目前進(jìn)行房產(chǎn)測量時主要采用全站儀進(jìn)行野外數(shù)據(jù)采集, 利用相應(yīng)的數(shù)字化成圖系統(tǒng), 進(jìn)行數(shù)字化測圖。用全站儀全野外采集數(shù)據(jù)成圖, 將每個測點(diǎn)的測量數(shù)據(jù)儲存之前要先進(jìn)行測點(diǎn)編號,通過計算機(jī)屏幕編輯圖形之前需要將各測點(diǎn)及其點(diǎn)號展繪在繪圖區(qū)內(nèi), 為了提高繪圖質(zhì)量, 應(yīng)使界址點(diǎn)的野外測點(diǎn)點(diǎn)號與其編號相一致。為保證同一城市不出現(xiàn)相同的測點(diǎn)點(diǎn)號帶來的繪圖錯誤, 野外測點(diǎn)點(diǎn)號不應(yīng)重復(fù), 這就要求該城市有現(xiàn)勢性好的、與房產(chǎn)測量同一坐標(biāo)系統(tǒng)的大比例尺地形圖作為工作底圖, 在測量前就將各界址點(diǎn)及其編號標(biāo)注于底圖上相應(yīng)位置。在野外測量過程中, 不僅給界址

48、點(diǎn)編號, 還給除界址點(diǎn)外的其他測點(diǎn)進(jìn)行編號, 并且點(diǎn)的編號包括編號區(qū)代碼，即使是采用簡略代碼也有10位, 從而降低觀測速度。 此外, 房產(chǎn)測量中的點(diǎn)要素還包括平面控制點(diǎn)、高程控制點(diǎn)、房屋角點(diǎn)和其他特征點(diǎn)。 另外, 房產(chǎn)調(diào)查通常以一個房產(chǎn)區(qū)或一個房產(chǎn)分區(qū)為一個調(diào)查單元, 并且填寫《房屋用地調(diào)查表》時須對界址點(diǎn)進(jìn)行編號, 這個階段只能是一個房產(chǎn)區(qū)或一個房產(chǎn)分區(qū)內(nèi)統(tǒng)一編號; 房產(chǎn)要素測量階段也須對界址點(diǎn)進(jìn)行編號,采用這種編號方法時, 測量階段是一個公里格網(wǎng)內(nèi)統(tǒng)一編號?？梢? 這兩個階段的界址點(diǎn)號不能統(tǒng)一。 3.5界址點(diǎn)的編號 界址點(diǎn)的編號以丘號的編立單元進(jìn)行統(tǒng)一編號，在同一編號單元內(nèi)，則按從

49、北到南，從西到東逐丘順序編號，同一丘內(nèi)的界址點(diǎn)則按順時針順序編號，各界址點(diǎn)編號前冠字母“J”注記，如J1，J2,Jn。 4.房產(chǎn)圖繪制 房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分戶平面圖。 4.1 房產(chǎn)分幅圖 4.1.1 分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。其測繪范圍包括城市、縣城、監(jiān)制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及其毗連居民點(diǎn)。 4.1.2 分幅圖采用正方形分副，一般采用1：500比例尺，顏色一般是單色。展繪圖廓線、方格網(wǎng)和控制點(diǎn)，各項誤差不超過表4-1的規(guī)定：

50、 表4-1 圖廓線、方格網(wǎng)、控制點(diǎn)的展繪限差 儀 器 方格網(wǎng)長度和理論長度之差 圖廓對角線長度與理論長度之差 控制點(diǎn)間圖上長度與坐標(biāo)反算長度之差 儀器展點(diǎn) 0.15 0.2 0.2 格網(wǎng)尺展點(diǎn) 0.2 0.3 0.3 4.1.3 分幅圖編號以高-克呂格坐標(biāo)的整公里格網(wǎng)為編號區(qū)，有編號區(qū)代碼加分幅圖代碼組成，編號區(qū)的代碼以該公里格網(wǎng)西南角的橫縱坐標(biāo)公里值表示。 編號形式如下： 分幅圖的編號： 編號區(qū)代碼 分幅圖代碼

51、 （9位） （2位） 簡略編號： （4位） （2位） 編號區(qū)代碼由9位數(shù)組成，代碼含義如下：第1、2位數(shù)為高斯坐標(biāo)投影帶的帶號或代號，第3位為橫坐標(biāo)的百公里數(shù)，第4、5位數(shù)為縱坐標(biāo)的千公里和百公里數(shù)，第6、7位和第8、9位分別為橫坐標(biāo)和縱坐標(biāo)的十公里和整公里數(shù)。 分幅圖比例尺代碼由2位數(shù)組成，按圖4-1規(guī)定執(zhí)行 圖4-1 分幅圖 4.2 房產(chǎn)分丘圖的繪制 4.2.1分丘圖是分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。 4.2.2分丘圖的幅面可在的1/32—1/4之間選用

52、。 4.2.3分丘圖的技術(shù)要求 （1）展繪圖廓線，方格網(wǎng)和控制點(diǎn)的各項誤差不超過表中的規(guī)定； （2）分丘圖的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與分幅圖的坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)一。 4.2.4 分丘圖上除表示分幅圖的內(nèi)容外，還應(yīng)表示房屋權(quán)界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號、窯洞使用范圍，挑廊、陽臺、建成年份、用地面積、建筑面積，墻體歸屬和四至關(guān)系等各項房地產(chǎn)要素。分丘圖上各種注記的字頭應(yīng)朝北或朝西。 圖4-2 蘇州市新思花園分丘圖 4.3 房產(chǎn)分戶圖的繪制 4.3.1分戶圖的主要用途 分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界線供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。

53、4.3.2 分戶圖的技術(shù)要求 分戶圖的圖面可選用787mm*1092mm的1/32或1/16等尺寸。其比例尺一般為1：200，當(dāng)房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當(dāng)放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號、幢號應(yīng)與分丘圖上的編號一致。 4.3.3 分戶圖上的文字注記 房屋產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。本戶所在的丘號、戶號、幢號、結(jié)構(gòu)、層次、層數(shù)標(biāo)注在分戶圖框內(nèi)。 5.房產(chǎn)測繪之房產(chǎn)面積測算 隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房產(chǎn)面積測算問題逐漸受到社會廣大消費(fèi)者的更多關(guān)注，無論是外業(yè)現(xiàn)場測量操作還是內(nèi)業(yè)面積計算分?jǐn)?，都給房產(chǎn)測繪從業(yè)人員提出了更高的職業(yè)素質(zhì)

54、要求。隨著人們維權(quán)意識的提高，筆者認(rèn)為更應(yīng)該把運(yùn)用《規(guī)范》，在實際操作中拿不準(zhǔn)的、容易產(chǎn)生爭議的問題，與大家共同探討、研究，使國標(biāo)《規(guī)范》更加完善，促進(jìn)測繪事業(yè)不斷向規(guī)范化、科學(xué)化、現(xiàn)代化發(fā)展。房產(chǎn)面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積蘇州市房地產(chǎn)測繪事務(wù)所的測繪組在測繪審核科出具面積測算方案后進(jìn)行面積計算。面積計算分別由測繪組人員按手工計算與計算機(jī)軟件計算兩種方法進(jìn)行。兩種方法由不同的人員操作。計算完成后，手工計算的人對計算機(jī)軟件的參數(shù)進(jìn)行核對；計算機(jī)軟件計算的人對手工計算的參數(shù)、過程、結(jié)果進(jìn)行核對。必須做

55、到兩種方法的計算參數(shù)和結(jié)果一致，并在對方的計算結(jié)果上簽名。（以新思花園7#樓為例） 圖 4-3 車庫層 圖 4-4 1-5層 圖4-5 閣樓層 圖4-6 房屋建筑面積技術(shù)成果 下面是匯總表格 圖4-7 房屋建筑面積計算報告 對于一些復(fù)雜結(jié)構(gòu)的房屋，常常在工作中因為搞不清哪些該算，哪些應(yīng)該算一半的面積，哪些是算全部的面積而頭疼。雖然現(xiàn)今已有《房產(chǎn)測量規(guī)范》統(tǒng)一明確了房產(chǎn)面積計算規(guī)則，但是《房產(chǎn)測量規(guī)范》要考慮的是通用性和概括性, 在某些規(guī)定中的說明還不是很清楚, 個別解釋還欠明晰; 對某些具體細(xì)節(jié)及實際工作中遇到的一些特殊情況并沒有詳細(xì)規(guī)范和具體說明

56、; 有的條款還需要商磋, 對新問題和一些特殊問題還沒有觸及。因此, 有必要對目前房屋面積測算中存在的問題進(jìn)行分析, 探討其解決辦法。 5.1 房地產(chǎn)面積精度等級的確定 新的《房產(chǎn)測量規(guī)范》把房產(chǎn)面積的精度分為三個等級, 各級面積的限差和中誤差不超過下表的計算結(jié)果 　表5-1 房產(chǎn)面積精度 房地產(chǎn)面積精度等級 限差 中誤差 一 二 三

57、注: S為房地產(chǎn)面積, 單位為: 在實際工作中應(yīng)執(zhí)行哪級精度標(biāo)準(zhǔn), 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中沒有作具體的規(guī)定, 只是提到“由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定”。 不同的城市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況執(zhí)行不同的精度標(biāo)準(zhǔn), 但對同一個城市而言, 精度標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是一致的, 不能因為地段差異、價格不同而執(zhí)行不同精度標(biāo)準(zhǔn), 這對消費(fèi)者來說是不公平的。 5.2 陽臺的面積計算 由于地理位置不同, 南、北方房屋建筑結(jié)構(gòu)差異很大。受寒冷氣候特點(diǎn)的影響, 北方地區(qū)商品房建筑陽臺實際上均為封閉式陽臺。而蘇州屬溫帶季風(fēng)氣候，兼具有南北氣候特征，所以蘇州地區(qū)的房屋建筑中其陽臺封閉、半封閉均有。 《房產(chǎn)測量規(guī)范》

58、中規(guī)定: “封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積, 不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積”。但是對封閉陽臺是“以設(shè)計文件或其他批準(zhǔn)文件”為準(zhǔn), 還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn), 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確地指出。 在《房產(chǎn)測繪制度》改革實務(wù)研討會上, 有專業(yè)人士認(rèn)為: 陽臺封不封閉均按圖紙上定論或另有批文, 圖紙上未封閉的陽臺, 實際測量時若是封閉也按圖紙上末封閉算;另有《新晚報》2001年12月27日“建筑面積如何測算”中報道: 封閉式陽臺, 按其水平投影面積的50%計算建筑面積。 對此問題, 國家測繪局測繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所提出了一些意見和建議, 他們認(rèn)為, 無論是封閉與不封閉陽

59、臺, 應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)場實際和圖紙進(jìn)行核實對比后, 以現(xiàn)場實物為準(zhǔn)。 筆者認(rèn)為，封閉陽臺和不封閉陽臺面積差了一半, 這樣依圖紙而定未免脫離實際, 給商品房面積帶來很大誤差, 會造成面積糾紛。而商品房測量的目的, 恰恰是為了房屋實際面積的準(zhǔn)確性, 商品房面積應(yīng)以實測時的面積為主, 所以陽臺封不封閉也應(yīng)以實測時狀況或另有特別批文為準(zhǔn),這樣比較有實際意義和可操作性, 而且矛盾相對少一些。 在實際的測繪過程中，測繪工作人員也會遇到一些棘手的問題。例如有些房屋產(chǎn)權(quán)所有者提出要求變更房產(chǎn)證面積, 理由是原來房屋面積中陽臺面積是折半計算的,而已封閉的陽臺現(xiàn)按《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的規(guī)定說明應(yīng)計算其全面積, 所以要

60、求變更房屋產(chǎn)權(quán)面積; 還有一種情況, 某幢房屋被列入拆遷范圍, 為謀取更多的利益，有些拆遷戶把陽臺封閉一下, 要求計算建筑面積。因此, 針對上述問題, 筆者建議對封閉陽臺的面積確認(rèn)加以明確說明, 在沒有明確說明前, 對是否屬于全封閉的陽臺, 應(yīng)按設(shè)計圖紙中是否明確是封閉陽臺為準(zhǔn)。 5.3　復(fù)式建筑斜屋面的面積計算 隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮和建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展, 城市建筑在滿足居住的同時也越來越講究獨(dú)特、美觀、新穎,一些開發(fā)商紛紛在屋頂做起了文章。于是, 一批又一批的復(fù)式建筑斜屋頂應(yīng)運(yùn)而生 對于斜屋面房屋怎么測算? 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定: 斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位, 按其外圍水平投

61、影面積計算。斜屋面的房屋是指在房屋屋頂或天面上另有一永久的、可供人們居住用的或儲存物品用的斜面屋頂房屋。 圖5-1 老虎窗指示圖 對于帶有老虎窗的斜坡屋面來說，老虎窗的大小不一，花樣繁多，老虎窗頂內(nèi)部分高于2.20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于2.20 米，這些空間不能很好的正常使用，《規(guī)范》中沒有做出準(zhǔn)確的界定。這種情況給實際工作者帶來困惑，容易引起利益者的紛爭。筆者認(rèn)為用能夠正常生產(chǎn)或生活使用空間的凈高數(shù)值來界定是否計算建筑面積，較為科學(xué)、直觀，便于操作。 如果單純是斜屋面的房屋, 直接“切取”2.20m的高度計算, 但遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了。這種斜屋面, 因

62、為其僅僅是窗頂部分高于2.20m, 而兩側(cè)逐漸斜下又低于這個高度, 可納入計算的面積并不大, 且結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜, 測算起來十分麻煩,界定也不準(zhǔn)確。所以筆者認(rèn)為用能夠正常生產(chǎn)或生活使用空間的凈高數(shù)值來界定是否計算建筑面積，較為科學(xué)、直觀，便于操作。 5.4 地下車位的面積計算 由于城市購車族的不斷增加,地下車位明顯吸引著購買者的目光。地下車位是否可以單獨(dú)計算面積呢? 現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》中還沒有明確規(guī)定, 對于這個比較特殊的產(chǎn)權(quán)形式, 眾說不一。其一是地下車位雖在地下層內(nèi), 但是它有固定的面積, 只要明確了具體位置, 是可以出售的, 理應(yīng)參與分?jǐn)? 獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán); 其二是認(rèn)為它建在地下層內(nèi),

63、 四周無圍護(hù)結(jié)構(gòu), 長時間很容易錯位, 造成權(quán)屬糾紛, 發(fā)生矛盾, 不應(yīng)參與分?jǐn)? 不予獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)。 蘇州雖不是大城市但近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯，私家車也在大幅度地增長，地下車庫 的需求量也在不斷增加。在蘇州市，商品房地下車位的層高基本都是在2.20m以上。因為只有在層高在2.20m以上的，規(guī)劃許可的才可以計算建筑面積。車位也是作為銷售單元處理的。如果居民在購買了商品房后必要的話也可以買下一定的車位面積，并且可以辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證，之后便屬于自己的房產(chǎn)。至于社會中關(guān)于爭議地下車位是否應(yīng)該辦理產(chǎn)權(quán)的問題，筆者始終認(rèn)為沒有必要，就如蘇州市的實際規(guī)定方案以及實施成果來看，確實是可行的。這樣既維護(hù)了售

64、賣方的經(jīng)濟(jì)利益，也給了消費(fèi)者一個維護(hù)自身利益的保證。 5.5　相鄰兩個層面的層高均未達(dá)到2.20m 時的面積計算 《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定, 房屋層高達(dá)到2.20m 才能計算建筑面積。例如有一幢樓, 如圖1所示, 該樓分為兩個部分, 第一部分為兩個層面, 層高均為3.00m; 第二部分為三個層面, 層高分別為2.60m、1.80m、1.60m, 按《房產(chǎn)測量規(guī)范》要求, 層高為1.80m和1.60m的兩個層面不能計算建筑面積, 也就是說, 該部分雖然有三個層面, 但最終計算結(jié)果只是一個層面的建筑面積, 所以無形中該樓的總建筑面積要小于該樓均為兩個層面時的總建筑面積, 對于這種結(jié)果, 不容易讓

65、人接受。房屋是人民生產(chǎn)和生活的基本空間, 房屋和房間的設(shè)計應(yīng)該滿足人民生產(chǎn)和生活的最起碼的活動需求。人的基本活動空間與房屋層高之間的空間關(guān)系, 根據(jù)有關(guān)資料綜合統(tǒng)計分析, 可以形象地表示, 如圖2所示 。 因此, 在實際操作中, 當(dāng)有相鄰兩個層面均未達(dá)到可納入計算的建筑面積層高時, 不能一概而論不予計算, 可考慮將兩個層面合二為一, 當(dāng)作一個層面處理,前提是兩個層面的層高之和不小于2.20m。 5.6斜屋面2.20m高度的確定問題 在房產(chǎn)測量中很多時候會遇到斜屋面問題,尤其是別墅等房屋。對于這類問題,《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)——房產(chǎn)測量規(guī)范有關(guān)技術(shù)說明》 并沒有明確層高是室內(nèi)還是指

66、室外，“斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘摹⒖晒┤嗣窬幼∮玫幕騼Υ嫖锲酚玫男泵嫖蓓敺课荩?對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達(dá)到2.20m的部位計算房屋的建筑面積?！?但對于地下室的自然層數(shù)計算時有這樣的說明：“采光窗在室外地平線以上的半地下室， 其室內(nèi)層高不低于2.20m的計算自然層數(shù)” 根據(jù)這條說明我們理解應(yīng)該按室內(nèi)層高不低于2.20m確定斜面屋頂?shù)姆秶? 5.7天面上曬臺的面積計算 曬臺有別于陽臺, 一般是指天面上沒有頂蓋且四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)可供人們正?；顒拥目臻g平臺?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定: 房屋的天面、挑臺均不計算建筑面積。 然而, 有人認(rèn)為實際建筑中有不少曬臺可以獨(dú)立使用, 且四周圍護(hù)結(jié)構(gòu)很高甚至已超2.20m。居住者只要棚上頂蓋就可以當(dāng)作陽臺, 其空間面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于陽臺。顯然,這樣的曬臺占了很多“便宜”, 如果將這樣的曬臺按陽臺計算面積, 由于其面積很大, 所以相應(yīng)的套內(nèi)面積就會增加很多, 而且這部分面積又是不封閉的, 也不為合理。 雖然在規(guī)范中規(guī)定曬臺的建筑面積是不用計算的，那是因為它所指的曬臺是沒有頂蓋 的。然而，在蘇州實際生活中，