精編電大專(zhuān)科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)：2225）

《精編電大專(zhuān)科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)：2225）》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《精編電大專(zhuān)科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)：2225）（30頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、電大專(zhuān)科《物業(yè)管理實(shí)務(wù)（1）》期末試題標(biāo)準(zhǔn)題庫(kù)及答案（試卷號(hào)：2225） 盜傳必究 一、單項(xiàng)選擇題 1. 物業(yè)管理權(quán)來(lái)源于（）0 A. 開(kāi)發(fā)商 C. 業(yè)主 B. 物業(yè)服務(wù)公司 D. 政府 2. 委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有（）o A?服務(wù)權(quán) B. 管理權(quán) C. 經(jīng)營(yíng)管理權(quán) D. 租賃權(quán) 3. 物的管理原則上僅限于（）o A. 建筑物的共用部分 B. 專(zhuān)有部分 C. 建筑物的樓體部分 D. 建筑物的主體部分 4. 關(guān)于物業(yè)出租與出售的區(qū)別的錯(cuò)誤表述是（?）o A. 物業(yè)的出租是通過(guò)一次交換，房屋即從實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)為貨幣形態(tài) B. 物業(yè)的租賃是在房屋達(dá)到使用年限前

2、，經(jīng)過(guò)多次交換收回房屋的投資和利息 C. 物業(yè)租賃的流通過(guò)程與消費(fèi)過(guò)程是互相交叉、同步轉(zhuǎn)變的 D-物業(yè)出售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是使用權(quán) 5. 以下哪一個(gè)答案不是處理業(yè)主的投訴時(shí)應(yīng)遵循的原則（）。 A. 真誠(chéng)以待、相敬有加 B. 處理及時(shí)，回訪有序 C. 善于理解，做貼心人 D. 發(fā)號(hào)施令，勒索業(yè)主 6. 業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制把物業(yè)管理中的某一 項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動(dòng)化管理、園林綠化、保潔、保安等）拿出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)招標(biāo)或分包的行 為屬于（）。 A. 單純物業(yè)管理招標(biāo) B. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo) C. 物業(yè)

3、管理與經(jīng)營(yíng)綜合招標(biāo) D. 服務(wù)管理招標(biāo) 7. 物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為取得目標(biāo)物業(yè)的（）,遞交給招標(biāo)人，就如何管理目標(biāo)物業(yè)起 草的文件。 B. 經(jīng)營(yíng)權(quán) A. 服務(wù)權(quán) C. 所有權(quán) D. 使用權(quán) 8. 業(yè)主分戶帳面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交付存額（）的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。 B. 30% A. 20% C. 40% D. 50% 9. 現(xiàn)代的物業(yè)管理小區(qū)的文化建設(shè)是以（）為主導(dǎo)的。 A. 業(yè)主 B. 小區(qū)居委會(huì) C. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) D. 街道文化部門(mén) 10. 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費(fèi)者和服務(wù)人員之間的（）。 A. 禮節(jié)行為和任務(wù)的完成 B. 感情交流和任

4、務(wù)的完成 C. 禮節(jié)行為和感情的交流 D. 任務(wù)的完成和期望的滿意度 11. 物業(yè)的基本屬性是（）。 A. 物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性 B. 物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性 C. 物業(yè)的自然性 D. 物業(yè)的權(quán)屬性質(zhì) 12. 委托代理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取（）。 A. 管理服務(wù)費(fèi) B. 利潤(rùn) C. 代管基金 D. 管理員薪酬及服務(wù)代理酬金 13. 對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的傳統(tǒng)劃分方法用的是三分法，其中的（）劃歸綜合管理服務(wù)范疇。 A. 公共服務(wù) B. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) C. 特約服務(wù) D. 委托服務(wù) 14. 房屋完損的等級(jí)，反映了房屋質(zhì)量的好壞，它是根據(jù)房屋各個(gè)組成部分的（）來(lái)綜合評(píng)定的。 A.

5、 結(jié)構(gòu) B. 完損程度 C. 裝修 D .設(shè)備 15. 2007年lo月1日起實(shí)施新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金事項(xiàng) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總而積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一 條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò)—的業(yè)主旦占總?cè)藬?shù)過(guò)— 的業(yè)主同意。 （） A. 1/3 2/3 B. 2/3 1 /2 C. 2/3 2/3 D. 1/2 1/2 16o評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由（）O A. 業(yè)主代表組成 B. 由業(yè)主代表和行政主管部門(mén)人員組成 C. 業(yè)主委員會(huì)成員組成 D. 招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的

6、專(zhuān)家組成 17. 創(chuàng)立一個(gè)正常營(yíng)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集（）的注冊(cè)資本金。 A. 50萬(wàn)元以上人民幣 B. 30萬(wàn)元以上人民幣 C. 100萬(wàn)元以上人民幣 D. 150萬(wàn)元以上人民幣 18. 學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過(guò)去的業(yè)績(jī)、管理愿望等屬于（）0 A. 內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) B. 外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) C. 潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) D. 能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 19 .服務(wù)的最根本的特征是（）。 A. 不可儲(chǔ)存性 B. 差異性 C. 不可分離性 D. 無(wú)形性 20. 電梯正常運(yùn)作、垃圾有效處理等有形物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品將大大提高顧客對(duì)服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度。這 體現(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的（）特性。 A. 可靠性

7、 B. 時(shí)效性 C. 可感知性 D. 保證性 21. 物業(yè)的基本屬性是（）。 A. 物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性 B. 物業(yè)構(gòu)成內(nèi)容的二元性 C. 物業(yè)的自然性 D. 物業(yè)的權(quán)屬性質(zhì) 22. （）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。 A. 共有所有權(quán) B. 專(zhuān)有所有權(quán) C. 物業(yè)使用權(quán) D. 成員權(quán) 23. 對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容的傳統(tǒng)劃分方法用的是三分法，其中的（）劃歸綜合管理服務(wù)范疇。 A. 公共服務(wù) B. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) C. 特約服務(wù) D. 委托服務(wù) 24. 設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的是（）。 A. 設(shè)備驗(yàn)收文件 B. 設(shè)備安裝圖 C. 設(shè)備使

8、用維修說(shuō)明 D. 設(shè)備卡片 25. 2007年10月1日起實(shí)施新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金事項(xiàng) 時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十 一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總而積過(guò)__的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)—的業(yè)主同意。（） A. 1/3 2/3 B. 2/3 1/2 C. 2/3 2/3 D. 1/2 1/2 26. 確定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間應(yīng)該（）0 A. 與截標(biāo)時(shí)間完全相同 B. 在截標(biāo)時(shí)間的當(dāng)天之內(nèi) C. 在截標(biāo)后3天之內(nèi) D. 由招標(biāo)人與投標(biāo)人協(xié)商確定 27. 創(chuàng)立一個(gè)正常營(yíng)業(yè)的物業(yè)

9、服務(wù)企業(yè)，必須籌集（）的注冊(cè)資本金。 A. 50萬(wàn)元以上人民幣 B. 30萬(wàn)元以上人民幣 C. 100萬(wàn)元以上人民幣 D. 150萬(wàn)元以上人民幣 28. 實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民素質(zhì)的全面發(fā)展是小區(qū)文化建設(shè)的（）。 A. 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo) B. 根本目標(biāo) C. 現(xiàn)實(shí)目標(biāo) D. 短期目標(biāo) 29 .服務(wù)的最根本的特征是（）。 A. 不可儲(chǔ)存性 B. 差異性 C. 不可分離性 D. 無(wú)形性 30. 優(yōu)質(zhì)服務(wù)的首要條件是消費(fèi)者和服務(wù)人員之間的（）。 A. 禮節(jié)行為和任務(wù)的完成 B. 感情交流和任務(wù)的完成 C. 禮節(jié)行為和感情的交流 D. 任務(wù)的完成和期望的滿意度 31. 物業(yè)管理權(quán)

10、來(lái)源于（）o A. 開(kāi)發(fā)商 B. 物業(yè)服務(wù)公司 C. 業(yè)主 D. 政府 32. 委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有（）。 A. 服務(wù)權(quán) B. 管理權(quán) C. 經(jīng)營(yíng)管理權(quán) D. 租賃權(quán) 33. 物的管理原則上僅限于（）o A. 建筑物的共用部分 B. 專(zhuān)有部分 C. 建筑物的樓體部分 D. 建筑物的主體部分 34. 前期物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要任務(wù)是（）o A. 設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度 B. 招聘人才，培訓(xùn)上崗 C. 建立管理機(jī)構(gòu) D. 深入工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況 35. 傳統(tǒng)的房屋管理其主要內(nèi)容就是（）的管理。 A. 質(zhì)量管理 B. 建筑物

11、 C. 水電管理 D. 裝修管理 36. 承接查驗(yàn)的重點(diǎn)是（）o A. 滿足設(shè)計(jì)要求 B. 滿足安全、使用功能要求 C. 滿足具體使用要求 D. 滿足質(zhì)量要求 37. 創(chuàng)立一個(gè)最低等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須籌集（）的注冊(cè)資本金。 A. 50萬(wàn)元以上人民幣 B. 30萬(wàn)元以上人民幣 C. 100萬(wàn)元以上人民幣 D. 150萬(wàn)元以上人民幣 38. 學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過(guò)去的業(yè)績(jī)、管理愿望等屬于（）o A. 內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) B. 外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) C. 潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) D. 能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 39 .服務(wù)的最根木的特征是（）o A. 不可儲(chǔ)存性 B. 差異性 C. 不可分離性

12、 D. 無(wú)形性 40. 物業(yè)管理理論體系的核心理論是（）。 A. 建筑物區(qū)分所有權(quán)理論 B. 業(yè)主公共事務(wù)管理理論 C委托代理理論 D. 社區(qū)管理理論 41. 關(guān)于“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的名稱獨(dú)創(chuàng)于（）o A. 美國(guó)法 B. 英國(guó)法 C. 日本法 D. 中國(guó)法 42. （）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。 A. 共有所有權(quán) B. 專(zhuān)有所有權(quán) C. 物業(yè)使用權(quán) Do成員權(quán) 43. 以下哪一個(gè)答案不是處理業(yè)主的投訴時(shí)應(yīng)遵循的原則？（） A. 真誠(chéng)以待、相敬有加 B. 處理及時(shí)，回訪有序 C. 善于理解，做貼心人 D. 發(fā)號(hào)施令，勒索業(yè)主 44. 業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)

13、，從管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物業(yè)管理中的某 一項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（如設(shè)備維修保養(yǎng)、自動(dòng)化管理、園林綠化、保潔、保安等）拿出來(lái)進(jìn)行單獨(dú)招標(biāo)或分包的 行為屬于（）o A. 單純物業(yè)管理招標(biāo) B. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)工作招標(biāo) C. 物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)綜合招標(biāo) D. 服務(wù)管理招標(biāo) 45. 業(yè)主分戶帳面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交付存額（）的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50% 46. 學(xué)歷、工作經(jīng)歷及過(guò)去的業(yè)績(jī)、管理愿望等屬于（）。 A. 內(nèi)涵素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) B. 外顯素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) C. 潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) D. 能力素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 47. 清潔工一般是

14、通過(guò)（）方式用工。 A. 有固定合同工 B. 無(wú)固定合同工 C. 勞務(wù)派遣工 D. 退休返聘 48. 不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性體現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量的（）特征。 A. 內(nèi)涵的廣泛性 B. 評(píng)估的差異性 C. 服務(wù)的差異性 D. 控制的難度大 49. 設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的是（）。 A. 設(shè)備驗(yàn)收文件 B. 設(shè)備安裝圖 C. 設(shè)備使用維修說(shuō)明 D. 設(shè)備卡片 50. 無(wú)形資產(chǎn)管理把（）作為管理重點(diǎn)。 A. 信息 B. 技術(shù)進(jìn)步 C. 企業(yè)文化建設(shè) D. 企業(yè)形象塑造 51. 物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的（）相分離是物

15、業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。 A. 開(kāi)發(fā)權(quán) B. 土地使用權(quán) C. 經(jīng)營(yíng)管理權(quán) D. 行政管理權(quán) 52. （）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。 A. 共有所有權(quán) B. 專(zhuān)有所有權(quán) C. 物業(yè)使用權(quán) D. 成員權(quán) 53. 2007年10月1日起實(shí)施新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi), 向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和（）備案。 A. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 B. 街道辦事處 C. 街道辦事處、居民委員會(huì) D. 居民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 54. 設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。以下不屬于原始資料檔案文件的是（）。 A. 設(shè)備驗(yàn)收

16、文件 B. 設(shè)備安裝圖 C. 設(shè)備使用維修說(shuō)明 D. 設(shè)備卡片 55. 接管驗(yàn)收的重點(diǎn)是（）o A. 滿足設(shè)計(jì)要求 B. 滿足安全、使用功能要求 C. 滿足具體使用要求 D. 滿足質(zhì)量要求 56. 確定的開(kāi)標(biāo)時(shí)間應(yīng)該（）。 A. 與截標(biāo)時(shí)間完全相同 B. 在截標(biāo)時(shí)間的當(dāng)天之內(nèi) C. 在截標(biāo)后3天之內(nèi) D. 由招標(biāo)人與投標(biāo)人協(xié)商確定 57. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（）。 A. 的所有權(quán)屬于物業(yè)管理公司，業(yè)主無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)其收支情況 B. 為物業(yè)管理公司與業(yè)主共同擁有，每筆支出必須經(jīng)雙方共同商定方可 C. 的所有權(quán)屬于業(yè)主，物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般6個(gè)月）向業(yè)主公布其收支賬目

17、，接受業(yè)主監(jiān) 督 D. 的所有權(quán)屬于國(guó)家 58. 實(shí)現(xiàn)小區(qū)居民素質(zhì)的全面發(fā)展是小區(qū)文化建設(shè)的（）。 A. 長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo) B. 根本目標(biāo) C. 現(xiàn)實(shí)目標(biāo) D. 短期目標(biāo) 59. 不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性體現(xiàn)了服務(wù)質(zhì)量的（）特征。 A. 內(nèi)涵的廣泛性 B. 評(píng)估的差異性 C. 服務(wù)的差異性 D. 控制的難度大 60. 物業(yè)管理實(shí)行提供社區(qū)性有償服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)家有關(guān)法規(guī)的指導(dǎo)下由市場(chǎng)定價(jià)，這體現(xiàn)了物 業(yè)管理的（）發(fā)展模式。 A. 社會(huì)化 B. 規(guī)范化 C. 市場(chǎng)化 D. 專(zhuān)業(yè)化 二、多項(xiàng)選擇題 1. 物業(yè)管理基本特征有（）o A. 物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化

18、 B. 物業(yè)管理社會(huì)化 C. 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化 D. 物業(yè)管理市場(chǎng)化 2. 我國(guó)學(xué)者認(rèn)為，依法律性質(zhì)分類(lèi)管理團(tuán)體可歸納為四種模式（）0 A. 不具法人資格的團(tuán)體 B. 法人資格的團(tuán)體 C. 管理團(tuán)體法人 D. 判例實(shí)務(wù)上法人資格 3. 在建工程驗(yàn)收包括（）0 A. 隱蔽工程驗(yàn)收 B. 單項(xiàng)工程驗(yàn)收 C. 分期驗(yàn)收 D. 全部工程竣工驗(yàn)收 4. 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按其來(lái)源可分為（）幾種類(lèi)型。 A. 物業(yè)服務(wù)費(fèi) B. 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 C. 共用部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的業(yè)主收益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)特約服務(wù)的投入 D. 國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助資金 5. 物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是（）。 A.

19、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)化 B. 專(zhuān)業(yè)服務(wù)社會(huì)化 C. 物業(yè)管理現(xiàn)代化 D. 社區(qū)自治化 6. 現(xiàn)代區(qū)分所有權(quán)建筑物管理中人的管理主要包括（）。 A. 對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理 B. 對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理 C. 對(duì)生活妨害行為的管理 D. 對(duì)違法行為的管理 7. 共同管理權(quán)人的權(quán)利有（）o A. 選擇表決權(quán) B. 提議權(quán) C. 知情監(jiān)督權(quán) D. 請(qǐng)求權(quán) 8. 物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍包括（）o A. 公共服務(wù) B. 特色業(yè)務(wù) C. 秩序維護(hù) D. 經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù) 9. 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)按其來(lái)源可分為（）幾種類(lèi)型。 Ao物業(yè)服務(wù)費(fèi) B. 住宅維修資金 C. 共用

20、部位，共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的業(yè)主收益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)特約服務(wù)的投入 D. 國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助資金 10. 物業(yè)管理智能化的形式有（）o A. 智能大廈管理系統(tǒng) B. 物業(yè)管理信息系統(tǒng) C. 信息通訊設(shè)備系統(tǒng) D. 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 11. 從物業(yè)管理的角度，物業(yè)是指（）： A. 一個(gè)建筑群 B. 一個(gè)居住小區(qū)（大廈） C. 已建成投入使用的各類(lèi)建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地 D. 土地 12. 物業(yè)管理的最基木的服務(wù)業(yè)務(wù)是指（）。 A. 公共服務(wù) B. 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù) C. 社會(huì)福利類(lèi)服務(wù) D .特約服務(wù) 13. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由（）等部分構(gòu)

21、成。 A. 設(shè)備運(yùn)行成本 B. 物業(yè)管理服務(wù)成本 C. 法定稅費(fèi) D. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn) 14. 物業(yè)管理質(zhì)量體系是由（）構(gòu)成。 A. 內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng) B. 內(nèi)部運(yùn)作管理質(zhì)量系統(tǒng) C. 服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量系統(tǒng) D. 客戶服務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng) 15. 根據(jù)新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的（） 備案。 A. 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) B. 街道辦事處 C. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 D. 居民委員會(huì) 16. 下列選項(xiàng)屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)特征的有（）。 A. 復(fù)合性 B. 專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性 C. -體性 D. 權(quán)利主體

22、身份的多重性 17. 我國(guó)學(xué)者認(rèn)為，依法律性質(zhì)分類(lèi)管理團(tuán)體可歸納為四種模式（）o A. 不具法人資格的團(tuán)體 B. 法人資格的團(tuán)體 C. 管理團(tuán)體法人 D. 判例實(shí)務(wù)上法人資格 18. 下列關(guān)于前期介入與前期物業(yè)管理的主要區(qū)別說(shuō)法正確的是（）。 A. 二者的主要區(qū)別是是否已經(jīng)確立了物業(yè)管理的委托合同關(guān)系 B. 是否擁有對(duì)于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)是區(qū)別二者的主要標(biāo)志之一 C. 是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任也是區(qū)別二者的主要標(biāo)志 D. 前期介入與前期物業(yè)管理的主要區(qū)別在于時(shí)間上的先后不同 19. 物業(yè)管理收入由（）幾部分構(gòu)成。 A. 公共性服務(wù)費(fèi)收入 B. 維修基金收入 C. 公眾代

23、辦性服務(wù)收入 D. 特約服務(wù)收入 20. 服務(wù)質(zhì)量的類(lèi)型包括（）o A. 感知服務(wù)質(zhì)量 B. 技術(shù)質(zhì)量 C功能質(zhì)量 D. 預(yù)期質(zhì)量與信息質(zhì)量 21. 物業(yè)管理基本特征有（）。 A. 物業(yè)管理的業(yè)主主導(dǎo)化 B. 物業(yè)管理社會(huì)化 C. 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化 D. 物業(yè)管理市場(chǎng)化 22. 房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有（）o A. 資料檔案管理 B. 質(zhì)量管理 C. 運(yùn)行管理 D. 修繕管理 23. 在建工程驗(yàn)收包括（）o A. 隱蔽工程驗(yàn)收 Bo單項(xiàng)工程驗(yàn)收 C. 分期驗(yàn)收 D. 全部工程竣工驗(yàn)收 24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由（）等部分構(gòu)成

24、。 A. 設(shè)備運(yùn)行成本 B. 物業(yè)管理服務(wù)成本 C. 法定稅費(fèi) D. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn) 25. 物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)是（）。 A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)化 B. 專(zhuān)業(yè)服務(wù)社會(huì)化 C. 物業(yè)管理現(xiàn)代化 D. 社區(qū)自治化 26. 新《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的（）的指導(dǎo) 下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 A. 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén) B. 街道辦事處 C. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 D. 居民委員會(huì) 27. 交樓文件主要有（）。 A. 知會(huì)式文件 B. 法律式文件 C. 圖紙式文件 D. 使用指南 28. 住宅物業(yè)維修資金管

25、理實(shí)行（）的原則。 A. 專(zhuān)戶存儲(chǔ) B. 專(zhuān)款專(zhuān)用 C. 所有權(quán)人決策 D. 政府監(jiān)督 29. （）是對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)的最基本的方式。 A. 鼓勵(lì) B. 獎(jiǎng)勵(lì) C考核 D. 懲罰 30. 服務(wù)質(zhì)量提高的關(guān)鍵在于物業(yè)管理者的（）。 A. 服務(wù)素質(zhì) B. 專(zhuān)業(yè)素質(zhì) C. 服務(wù)知識(shí) D. 服務(wù)技能 三、判斷題 1. 根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改，如將 “物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“業(yè)主規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修 改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字作了修改。（X ） 改正：將“物

26、業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主規(guī)約”修改為“管理規(guī)約”。 2. “空間”作為物，可成為區(qū)分所有權(quán)的客體。（V ） 3. 消防設(shè)備的維修需要專(zhuān)門(mén)的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消 防牌照的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)維修。（V ） 4. 在停車(chē)場(chǎng)交通組織規(guī)劃時(shí)，必須將車(chē)的活動(dòng)放在首位。（X ） 改為：“車(chē)的活動(dòng)心人的活動(dòng)”。 5. 物業(yè)管理在商品社會(huì)中，本質(zhì)上是一種服務(wù)商品，物業(yè)管理活動(dòng)也是一種商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（J ） 6. 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是圍繞物業(yè)所有權(quán)的一種交易方式。（X ） 改為：“所有權(quán)”改為“服務(wù)權(quán)”。 7. 員工培訓(xùn)只需要達(dá)到更新知識(shí)的目的

27、。（X ） 改為：將“更新知識(shí)”改為“傳遞信息、改變態(tài)度、更新知識(shí)、發(fā)展素質(zhì)” 8. 針對(duì)普遍性、戰(zhàn)略性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性問(wèn)題開(kāi)展的基礎(chǔ)性、常規(guī)性的培訓(xùn)工作屬于拔優(yōu)培訓(xùn)。（X ） 改為：將“拔優(yōu)培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)” o 9. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模，單位管理成本就越高。（X ） 改為：“高"改為“低” 10. 物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的屬性。（J ） 11. 物業(yè)是房屋建筑與土地的統(tǒng)一體。（V ） 12. 物業(yè)管理全面正式啟動(dòng)以用戶的入住為標(biāo)志。（X ） 改正：將“用戶入住”改為“物業(yè)的承接查驗(yàn)”。 13. 現(xiàn)代區(qū)分所有建筑物的管理只針

28、對(duì)物的管理，不包含人的管理。（X ） 改正：“只針對(duì)物的管理，不包含人的管理”改為“包括物的管理和人的管理”。 14. 委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)從事商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。（X ） 改正：“商業(yè)”改為“住宅區(qū)"。 15. 消防設(shè)備的維修需要專(zhuān)門(mén)的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)政府認(rèn)可的、特有合格消 防牌照的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)維修。（V ） 16. 物業(yè)租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是其使用價(jià)值的零星出賣(mài)。（V ） 17. 物業(yè)管理處財(cái)務(wù)預(yù)算的編制應(yīng)遵循“誰(shuí)所有”、“誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則。（V ） 18. 對(duì)需要掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對(duì)高級(jí)管理人員的培訓(xùn)。（X ） 改為：將“高級(jí)管理人員

29、培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”。 19. 物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的屬性。（V ） 20. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模，單位管理成本就越高。（X ） 改正：“高"改為“低” 21. 根據(jù)《業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已建成的專(zhuān)有部分 而積超過(guò) 建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén) 或者街道辦事處、鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。（X ） 改正：將“已建成”改為“已交付” o 22. 專(zhuān)有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與承擔(dān)的

30、義務(wù)。（V ） 23. 房屋質(zhì)量管理中最主要的一項(xiàng)工作是房屋維修。（X ） 改為：房屋質(zhì)量管理中最主要的一項(xiàng)工作是房屋完損等級(jí)的評(píng)定。 24. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以市場(chǎng)化為導(dǎo)向，以謀求共同利益最大化為目的，以滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利為 目標(biāo)的社會(huì)化、綜合化、經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)與管理。（X ） 改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利”改為“滿足業(yè)主及非業(yè)主使用人的需求。 25. 房屋租金即房屋租賃價(jià)格，是房屋承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的所有權(quán)而付給房屋所有人的經(jīng) 濟(jì)補(bǔ)償。（X ） 改為：將“所有權(quán)”改為“使用權(quán)”。 26. 房屋的租賃管理，必須把維護(hù)承租者的合法使用權(quán)，為居民或承租單位服務(wù)的宗旨放在首位。

31、 （V ） 27. 針對(duì)普遍性、戰(zhàn)略性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性問(wèn)題開(kāi)展的基礎(chǔ)性、常規(guī)性的培訓(xùn)工作屬于拔優(yōu)培訓(xùn)。（X ） 改為：將“拔優(yōu)培訓(xùn)”改為“全員培訓(xùn)”。 28. 文化活動(dòng)的親善原則就是要在文化活動(dòng)中體現(xiàn)“新”、“行”、“情氣“心”、。親。五個(gè)特色。（X ） 改為：將“情”改為“全”。 29. 根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核 查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。（J ） 30. 所謂非對(duì)稱信息就是在相互對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對(duì)稱分布的有關(guān)某些事件的知識(shí)或概論分布。 （J ） 31. 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街

32、道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府只負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和 選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，不負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。（X ） 改正：將“只負(fù)責(zé)”和“不負(fù)責(zé)”均改為“負(fù)責(zé)” 32. “空間”作為物，可成為區(qū)分所有權(quán)的客體。（V ） 33. 決定籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且 占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。（X ） 改正：將兩個(gè)“1/2”改為“2/3” o 34. 在停車(chē)場(chǎng)交通組織規(guī)劃時(shí)，必須將人的活動(dòng)放在首位。（V ） 35. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，有利于提高物業(yè)管理企業(yè)自身素質(zhì)及業(yè)主委員會(huì)的自治能力，并豐富和發(fā)展了物 業(yè)管理

33、交易市場(chǎng)。（V ） 36. 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是圍繞物業(yè)所有權(quán)的一種交易方式。（X ） 改為：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)上是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。 37. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取的有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由物 業(yè)服務(wù)企業(yè)代用戶收取。（X ） 改正：將“應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代用戶收取”改為“將應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取” o 38. 對(duì)需要掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對(duì)高級(jí)管理人員的培訓(xùn)。（X ） 改為：對(duì)需要掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)的物業(yè)管理人員的培訓(xùn)屬于對(duì)中級(jí)管理人員的培訓(xùn)。 39. 服務(wù)是由人的活動(dòng)構(gòu)成的、無(wú)形的、也可以用物質(zhì)尺度衡量的、具有價(jià)值量的行

34、為效用。（X ） 改為：服務(wù)是由人的活動(dòng)構(gòu)成的、無(wú)形的、難以用物質(zhì)尺度衡量的、具有價(jià)值量的行為效用。 40. 物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的屬性。（ V ） 41 .根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò) 建筑物總而積30%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。（X ） 改正：將“30%”改為“50%”。 42. 根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核 查共用

35、設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。（J ） 43. 消防設(shè)備的維修需要專(zhuān)門(mén)的技術(shù)，特別是一些關(guān)鍵設(shè)備，一般應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)政府認(rèn)可的、持有合格消 防牌照的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)維修。（V ） 44. 物業(yè)租賃實(shí)際上是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)者將物業(yè)零星出租的一種形式，所不同的是, 物業(yè)出售是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與讓渡，而物業(yè)出租讓渡的只是所有權(quán)。（X ） 改正：將“使用權(quán)"和“所有權(quán)”互換（或?qū)ⅰ笆褂脵?quán)”改為“所有權(quán)”，“所有權(quán)”改為“使用 權(quán)"）。 45. 物業(yè)管理在商品社會(huì)中，本質(zhì)上是一種服務(wù)商品，物業(yè)管理活動(dòng)也是一種商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。（V ） 46. 商品住宅業(yè)主，非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維

36、修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府（房 地產(chǎn)）主管部門(mén)代管。（V ） 47. 通過(guò)員工培訓(xùn)達(dá)到更新知識(shí)的目的。（X ） 改為：將“更新知識(shí)”改為“傳遞信息、改變態(tài)度、更新知識(shí)、發(fā)展素質(zhì)”。 48. 顧客對(duì)服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量的判斷取決于體驗(yàn)質(zhì)量與實(shí)際質(zhì)量的對(duì)比。（X ） 改為：“實(shí)際質(zhì)量”改為“預(yù)期質(zhì)量”。 49. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模越接近經(jīng)濟(jì)規(guī)模，單位管理成本就越高。（X ） 改為：“高”改為“低” o 50. 所謂非對(duì)稱信息就是在相互對(duì)應(yīng)的經(jīng)紀(jì)人之間，不作對(duì)稱分布的有關(guān)某些事件的知識(shí)或概論分 布。（J ） 51. 根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，

37、已建成的專(zhuān)有部分而積超過(guò) 建筑物總而積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。（X ） 改正：將“已建成”改為“已交付”。 52. 專(zhuān)有所有權(quán)的內(nèi)容是指區(qū)分所有權(quán)人作為專(zhuān)有所有權(quán)人所享受的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)。（V ） 53. 根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核 查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。（J ） 54. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、 直轄市的人民政府

38、價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。（X ） 改為：改正：將“政府指導(dǎo)價(jià)”改為“政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”。 55. 物業(yè)租賃的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)就是其使用價(jià)值的零星出賣(mài)。（V ） 56. 提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。（V ） 57. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為物業(yè)服務(wù)公司所有。（X ） 改正：將“物業(yè)服務(wù)公司”改為“業(yè)主”。 58. 將在某方而具有一定特長(zhǎng)的業(yè)主組織起來(lái)，組成社區(qū)的某種社團(tuán)，這是一種自主式社區(qū)文化建設(shè) 的模式。（X ） 改為：將“自主式”以為“自助式"o 59. 服務(wù)人員的友好態(tài)度與勝任能力體現(xiàn)了物業(yè)管理服務(wù)

39、質(zhì)量的可感知性。（X ） 改為：將“保證性”改為“保證性”。 60. 物業(yè)管理雖然采用企業(yè)化方式，但從本質(zhì)上講其根本屬性是公共管理的屬性。） 四、簡(jiǎn)答題 1. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理的含義與內(nèi)容。 答：從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指正在使用或可投入使用的各類(lèi)建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、 相關(guān)場(chǎng)地等組成，其內(nèi)容為“物業(yè)”定義業(yè)主要包括三部分： （1） 已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的建筑物； （2） 與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施； （3） 相關(guān)的場(chǎng)地。 2. 住宅物業(yè)前期物業(yè)管理服務(wù)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么意義？ 答：（1）有效減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不必要的

40、矛盾； （2） 制約了開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方面的不規(guī)范行為； （3） 加速了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)化。 3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立以下幾種激勵(lì)機(jī)制。 答：（1）目標(biāo)激勵(lì)。 （2） 精神激勵(lì)。 （3） 獎(jiǎng)懲激勵(lì)。 （4） 福利激勵(lì)。 (5) 榮譽(yù)激勵(lì)。 (6) 參與激勵(lì)。 (7) 考核激勵(lì)。 4. 簡(jiǎn)述物業(yè)的含義。 答：“物業(yè)”定義業(yè)主要包括三部分： ① 已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的建筑物； ② 與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施； ③ 相關(guān)的場(chǎng)地。 5. 簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。 答：建筑物區(qū)分所有權(quán)具有以下特征： (1) 復(fù)合性。即建筑物區(qū)分

41、所有權(quán)的內(nèi)部是由專(zhuān)有所有權(quán)、共用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))和成員權(quán) 所構(gòu)成。 (2) 專(zhuān)有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在以上三項(xiàng)權(quán)利構(gòu)成中，專(zhuān)有所有權(quán)占主導(dǎo)地位。即區(qū)分所有權(quán)人只有取 得了專(zhuān)有所有權(quán)，才能取得共有所有權(quán)和成員權(quán)。而后兩項(xiàng)權(quán)利則不單獨(dú)登記，其大小取決于專(zhuān)有所有權(quán) 的大小。 (3) -體性。專(zhuān)有所有權(quán)，共有所有權(quán)和成員權(quán)必須結(jié)為一體，不可分離。在轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承 時(shí)，不能保留其一或二而轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅浩渌麢?quán)利。 (4) 登記公示性。建筑物區(qū)分所有權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一種，需要履行房地產(chǎn)物權(quán)的登記，以表明 權(quán)利的得失變更。 (5) 權(quán)利主體身份的多重性。由于建筑物區(qū)分所有權(quán)是由專(zhuān)有所有權(quán)，

42、共有所有權(quán)和成員權(quán)等權(quán)利構(gòu) 成。因此，區(qū)分所有權(quán)人的身份具有多重性，即專(zhuān)有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人和成員權(quán)人。 6. 物業(yè)管理服務(wù)有何特點(diǎn)？ 答：物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)有： (1) 服務(wù)對(duì)象的相對(duì)長(zhǎng)期性。 (2) 業(yè)主監(jiān)督的直接性。 (3) 政策因素的導(dǎo)向性。 (4) 業(yè)主因素的相關(guān)性。 (5) 環(huán)境條件的制約性。 7. 簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。 答：前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為以下兒個(gè)方面： (1) 建立管理機(jī)構(gòu)。 (2) 設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度。 (3) 招聘人才，培訓(xùn)上崗。 (4) 深人工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況。 (5

43、) 參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。 (6) 重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，籌辦交樓。 (7) 逐步展開(kāi)日常的管理工作。 (8) 成立業(yè)主委員會(huì)。 前期物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容，還會(huì)因工程性質(zhì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的具體情況而有所差異。 8. 簡(jiǎn)述開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理工作中的主要工作職責(zé)。 答：(1)在物業(yè)建設(shè)后還未交付給業(yè)主之前，建設(shè)單位必須根據(jù)國(guó)家的倡議，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè) 管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書(shū)面的物業(yè)管理合同。 (2) 要充分配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的場(chǎng)所。 (3) 提供機(jī)會(huì)，讓物業(yè)管理企業(yè)參

44、加相關(guān)設(shè)備設(shè)施的安裝與調(diào)試，使物業(yè)管理企業(yè)盡快熟悉物業(yè)的具 體情況。 (4) 參加竣工驗(yàn)收的全過(guò)程，確保竣工驗(yàn)收合格后，才向物業(yè)管理企業(yè)移交。 (5) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè)移交相關(guān)的資料。 (6) 依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè)交納前期物業(yè)管理費(fèi)用。 (7) 要按國(guó)家規(guī)定的保修期限和范圍，承攬物業(yè)的保修責(zé)任。 9. 簡(jiǎn)述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn)。 答：自上世紀(jì)80年代以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理更趨成熟，物業(yè)管理體制日益健全。呈現(xiàn)以下特點(diǎn): (1) 突出了管理行為和組織體制的有機(jī)結(jié)合運(yùn)作。 (2) 多種管理機(jī)制有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)微觀物業(yè)管理機(jī)制的良性化。

45、 (3) 將物業(yè)管理與人居問(wèn)題同等對(duì)待的觀念轉(zhuǎn)變。 (4) 物業(yè)管理向綜合化、專(zhuān)業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展。 10. 如何做好交樓工作？ 答：交樓工作是前期管理的一項(xiàng)重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關(guān)健環(huán)節(jié)關(guān)系到物業(yè)管理工 作能否被業(yè)主接受。給業(yè)主一個(gè)好的“第一印象”，交樓工作必須做好策劃。 (1) 文件的準(zhǔn)備。 (2) 形象的設(shè)計(jì)、環(huán)境的營(yíng)造。 (3) 交樓的組織準(zhǔn)備。交樓過(guò)程還需要做好時(shí)間的安排和人員的組織準(zhǔn)備。 (4) 交樓工作中應(yīng)注意的問(wèn)題。交樓時(shí)應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各部分或設(shè)施的保質(zhì)期限和具體范圍，以確 保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益。交樓時(shí)管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，根據(jù)售房合同業(yè)主有權(quán)對(duì)物

46、業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收, 以保證購(gòu)置房屋的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行檢查驗(yàn)收，回答業(yè)主提出的問(wèn)題。如當(dāng) 場(chǎng)不能解答的話，必須記錄下來(lái)待征詢后明確答復(fù)，如果確系物業(yè)管理公司在竣工驗(yàn)收時(shí)的遺漏或疏忽 的質(zhì)量問(wèn)題，要及時(shí)通知施工單位或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位限期整修、解決。 11. 物業(yè)租賃的特征如何？ 答；房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形式，它具有以下特征2 (1) 房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。 (2) 物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)。 (3) 租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 (4) 租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問(wèn)題。 (5) 房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的

47、契約關(guān)系。 12. 前期介入有什么作用？ 答：物業(yè)管理企業(yè)提前介入的積極作用可體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： (1) 完善物業(yè)的使用功能。 (2) 改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)。 (3) 能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。 (4) 為竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)。 (5) 便于日后對(duì)物業(yè)的管理。 13. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理的作用。 答：物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)保值增值、促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步、政治文明、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)等方面具有十分重 要的作用。 (1) 完善的物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值； (2) 物業(yè)管理改善人民群眾的居住條件，提高人民群眾的居住質(zhì)量； (3) 物業(yè)管理維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)； (4) 有利于改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)

48、和擴(kuò)大就業(yè)； (5) 物業(yè)管理利于推動(dòng)社區(qū)文化建設(shè)； (6) 物業(yè)管理有利于形成良好的社會(huì)秩序。 14. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理公共服務(wù)的內(nèi)容。 答：常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中基木的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的業(yè)主和非業(yè)主使 用人提供的最基木的管理和服務(wù)，其目的是確保物業(yè)的完好和正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、 美化生活工作環(huán)境。公共管理服務(wù)是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務(wù)。公共 服務(wù)的內(nèi)容和項(xiàng)目可歸納為以下幾條： (1) 房屋建筑物的基本管理。 (2) 房屋設(shè)備、設(shè)施的基本管理。 (3) 環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理。 (4) 安全防范和消防管理。 (

49、5) 車(chē)輛停放秩序和道路、場(chǎng)地的管理。 (6) 物業(yè)維修費(fèi)用和維修基金的賬務(wù)管理。 (7) 物業(yè)檔案資料盼管理。 (8) 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。 15. 區(qū)分所有建筑物管理方式有哪些？ 答：共有部分為全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共有，因而應(yīng)由全體或一部分區(qū)分所有權(quán)人共同管理，而 這種共同管理在意見(jiàn)的形式與費(fèi)用的分擔(dān)上較難達(dá)到共識(shí)，特別是數(shù)十戶、數(shù)百戶等較大規(guī)模的區(qū)分所有 建筑物更是如此。因此，而生產(chǎn)的各式各樣的管理方式，歸納起來(lái)有： (1) 自主管理方式與委托管理方式。所謂自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務(wù)或者彼此構(gòu) 成一個(gè)管理團(tuán)體執(zhí)行管理業(yè)務(wù)的管理。委托管理是指區(qū)分所有權(quán)人將管

50、理業(yè)務(wù)委托管理公司或第三人管 理。 (2) 管理人方式與非管理人方式。管理人方式是指設(shè)置管理人員管理建筑物的管理方式，反之為非管 理人方式。 (3) 法人與非法人管理組織。生活在同一棟建筑物上的各區(qū)分所有權(quán)人在共同關(guān)系上而結(jié)成為管理團(tuán) 體，該管理團(tuán)體依法具有法人資格的，稱為法人管理方式。反之，稱為非法人管理方式。 16. 前期物業(yè)管理有哪些內(nèi)容？ 答：前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為以下幾個(gè)方面： (1) 建立管理機(jī)構(gòu)。(2)設(shè)計(jì)管理模式，草擬管理制度。(3)招聘人才，培訓(xùn)上崗。(4)深入工程建設(shè)現(xiàn) 場(chǎng)，熟悉物業(yè)的概況。(5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，

51、為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。(6)重點(diǎn)開(kāi)展物業(yè)的接管驗(yàn)收工 作，籌辦交樓。(7)逐步展開(kāi)日常的管理工作。(8)成立業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)管理的基木內(nèi)容，還會(huì)因工 程性質(zhì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的具體情況而有所差異。 17. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則。 答：物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹“公平、公開(kāi)、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。因?yàn)槲飿I(yè)管理招標(biāo)的目的是在 一場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)中，找到自己理想的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位或業(yè)主擬通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，從比較、 競(jìng)爭(zhēng)中獲益，就必須公平、公正、合理化組織投標(biāo)和對(duì)待每個(gè)投標(biāo)者。(1)公平的原則。(2)公開(kāi)的原則。 (3)公正的原則o (4)誠(chéng)實(shí)信用原則。 18. 如何理解物業(yè)管理的公共管理的

52、屬性？ 答：物業(yè)管理本身就具有公共管理屬性。 (1) 是小區(qū)物業(yè)業(yè)主的公共事務(wù)的管理。 (2) 物業(yè)管理企業(yè)受政府部門(mén)之托管理社區(qū)公共事務(wù)。 雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)接 受?chē)?guó)家財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門(mén)的管理；在其專(zhuān)業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、 綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。 總之，物業(yè)所在地人民政府對(duì)物業(yè)管理履行公共管理的職權(quán)，物業(yè)管理公司既按公司法人的權(quán)利行使 企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，又受托管理小區(qū)公共事務(wù)，可見(jiàn)物業(yè)管理與公共管理具有明確的界限，相互依存，相互補(bǔ)充 的關(guān)系。 19. 簡(jiǎn)述物業(yè)管理的基

53、本內(nèi)容。 答：按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式，物業(yè)管理可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性 的特約服務(wù)三大類(lèi)。 (1) 常規(guī)性的公共服務(wù)。這是指物業(yè)管理中基木的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)而向所有的業(yè)主和非業(yè) 主使用人提供的最基本的管理和服務(wù)。 (2) 針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主和非業(yè)主使用人的工作、生活條件， 滿足其中一部分人和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 (3) 委托性的特約服務(wù)。特約服務(wù)是為滿足業(yè)主及使用人的個(gè)別需要受其委托而提供的服務(wù)。 20. 簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理的委托方式。 答：前期物業(yè)管理委托方式，通常有以下幾種方式： (1) 顧問(wèn)

54、管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行組織人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理運(yùn)作，同時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理運(yùn) 作提供顧問(wèn)指導(dǎo)。 (2) 合作管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)合作組成管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)的管理運(yùn)作，管理機(jī)構(gòu)一 般由專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)委托人員主持工作。 (3) 全權(quán)委托管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全權(quán)委托專(zhuān)業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，他們不參與任何實(shí)際的管理 運(yùn)作。了解雙方的合作意向，確定合適的委托方式，是前期物業(yè)管理權(quán)委托成功的前提。 21. 物業(yè)管理服務(wù)有哪些質(zhì)量特征？ 答：(1)內(nèi)稿的廣泛性。 (2) 評(píng)估的差異性。 (3) 控制的難度大。 ① 不同的服務(wù)產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性。 ② 同一服務(wù)產(chǎn)品也具有其內(nèi)在

55、的各種特性。 五、論述題 1. 論述提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的途徑。 答：(1)管理者要確立管理與服務(wù)的質(zhì)量意識(shí)。服務(wù)的好壞、優(yōu)劣卻是影響整個(gè)管理服務(wù)的關(guān)鍵因素。 優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)美、配套完善的居住環(huán)境以及物業(yè)的造型、用料，是業(yè)主或非業(yè)主使用人決定購(gòu)買(mǎi)、 租賃某一物業(yè)單位的主要原因；同樣，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)白然會(huì)堅(jiān)定業(yè)主的選擇，劣質(zhì)的服務(wù)卻會(huì)使業(yè) 主望而卻步，業(yè)主完全可以拒絕這種劣質(zhì)的服務(wù)。提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，管理者要確立管理與服務(wù)的 質(zhì)量意識(shí)。 (2) 制定并遵循適合與適度的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。提高服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有止境，并不是說(shuō)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有標(biāo) 準(zhǔn)，不講標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是指安

56、全、舒適、高效、文明的居住、商務(wù)及其他服務(wù)，滿足 業(yè)主生理和心理兩方面的需要，并保持其可靠性、一貫性。它包括物業(yè)的建筑、裝飾、園林、設(shè)備、設(shè)施 條件和維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、管理水平和服務(wù)等各個(gè)方面。 (3) 建立物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量體系。為了提高物業(yè)管理質(zhì)量水平，建立一套完整的企業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系，， 既用利于物業(yè)管理質(zhì)量水平的提高，又便于管理工作的考核和評(píng)估。一般來(lái)說(shuō)，質(zhì)量體系由以下幾個(gè)基木 部分構(gòu)成：內(nèi)部組織管理質(zhì)量系統(tǒng)；內(nèi)部運(yùn)作管理質(zhì)量系統(tǒng)；服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量系統(tǒng)；客戶服務(wù)的質(zhì)量管理 系統(tǒng)。 2, 試述物業(yè)管理處(中心)的職責(zé)。 答：物業(yè)管理工作不僅是對(duì)物業(yè)本身的管理，更重要的是對(duì)物業(yè)的業(yè)主和非

57、業(yè)主使用人提供綜合服務(wù)。 管理處是整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)指揮鏈的終端，管理處的員工處于直接面對(duì)業(yè)主和用戶的第一線，在管理中起 著執(zhí)行實(shí)際操作和協(xié)調(diào)的作用。物業(yè)管理處的主要職責(zé)包括： (1) 全力做好公共服務(wù)工作。 (2) 根據(jù)條件和業(yè)主需要積極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 (3) 組織業(yè)主和用戶開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)系。 (4) 協(xié)助政府職能部門(mén)履行職責(zé)進(jìn)行社會(huì)綜合管理。 (5) 完成企業(yè)總部下達(dá)的工作任務(wù)。 3. 試述物業(yè)檔案資料管理的重要性。 答：物業(yè)檔案資料管理的重要性如下： (1) 物業(yè)檔案資料的管理是開(kāi)展物業(yè)管理的前提：物業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的建筑物有機(jī)系統(tǒng)，

58、要發(fā)揮其正常 的功能，要根據(jù)物業(yè)的性能、設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)要求合理使用常規(guī)保養(yǎng)、定期修繕、科學(xué)管理。物業(yè)資料 的健全是管理實(shí)施的前提。 (2) 健全有序的資料檔案是提高管理效率的重要條件。 (3) 搞好資料檔案的管理，有利于提高管理水平，開(kāi)展評(píng)優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)工作。 4 .試述物業(yè)管理處的職責(zé)。 答：物業(yè)管理工作不僅是對(duì)物業(yè)本身的管理，更重要的是對(duì)物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供綜合服務(wù)。 管理處是整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)指揮鏈的終端，管理處的員工處于直接面對(duì)業(yè)主和用戶的第一線，在管理中起 著執(zhí)行實(shí)際操作和協(xié)調(diào)的作用。物業(yè)管理處的主要職責(zé)包括： (1) 全力做好公共服務(wù)工作。 (2) 根據(jù)條件和業(yè)主需要積

59、極開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。 (3) 組織業(yè)主和用戶開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，促使住戶間建立友好和諧的鄰里關(guān)系。 (4) 協(xié)助政府職能部門(mén)履行職責(zé)進(jìn)行社會(huì)綜合管理。 (5) 完成企業(yè)總部下達(dá)的工作任務(wù)。 5. 試述物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)要求。 答：物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書(shū)能成功競(jìng)標(biāo)，特別注意投標(biāo)書(shū)的質(zhì)量，在編寫(xiě)的過(guò)程中應(yīng)做到以 下幾點(diǎn)： (1) 針對(duì)性。投標(biāo)的目的就是為了在招標(biāo)活動(dòng)中成功。因此在編寫(xiě)標(biāo)書(shū)、確定方案時(shí)，一定要有針對(duì) 性，為保證自己的竟標(biāo)方案具有針對(duì)性，需做好如下工作；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；分析研究；擬定管理方案；投標(biāo)書(shū) 的編寫(xiě)，應(yīng)該有的放矢，針對(duì)性強(qiáng)，能夠增加評(píng)標(biāo)專(zhuān)家對(duì)該企業(yè)物業(yè)管理水平

60、的了解。 (2) 可操作性。首先是標(biāo)書(shū)中要根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的具體情況提出切實(shí)可行的物業(yè)管理方案和措施，要充 分考慮到管理服務(wù)對(duì)象的接受程度。其次是標(biāo)書(shū)中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致。 再次是所提的管理方案，必須在經(jīng)濟(jì)(管理費(fèi)的收支)上基本平衡。所以評(píng)標(biāo)委員會(huì)專(zhuān)家對(duì)管理方案中的 經(jīng)費(fèi)通常要求持平，略有盈余，這樣的方案才算好方案。也就是招投標(biāo)者都得到“雙贏”，才是具有可操 作性的方案。 (3) 體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)水平。一是針對(duì)目標(biāo)物業(yè)的某個(gè)特色來(lái)展現(xiàn)自己的優(yōu)勢(shì)二是物業(yè)管理企業(yè) 都重視發(fā)揮自己專(zhuān)長(zhǎng)，然而有些特長(zhǎng)，大家都有，或者近似雷同，其效果也就不明顯。為此，在介紹自身 優(yōu)勢(shì)時(shí)

61、，要重視宣傳“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的特色。 (4) 深刻理解業(yè)主的意愿。投標(biāo)的目的是取得目標(biāo)物業(yè)管理權(quán)，因此，在編寫(xiě)投標(biāo)書(shū)時(shí)，一定要按招 標(biāo)書(shū)提出的要求來(lái)組織方案設(shè)計(jì)，盡量使所做的標(biāo)書(shū)得到評(píng)委的接受或認(rèn)可。 6. 試述管理規(guī)約的內(nèi)容。 答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了使自己投標(biāo)書(shū)能成功競(jìng)標(biāo)，特別注意投標(biāo)書(shū)的質(zhì)量，在編寫(xiě)的過(guò)程中應(yīng)做到以 下幾點(diǎn)： (1) 針對(duì)性。 (2) 可操作性。 (3) 體現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)水平。 (4) 深刻理解業(yè)主的意愿。 7. 試述物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用。 答：(1)在社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容上的選擇作用。物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化建設(shè)內(nèi)容十分廣泛，它既包括 社

62、區(qū)文化的硬件建設(shè)，也包括社區(qū)文化的軟件建設(shè)。它是圍繞創(chuàng)建文明小區(qū)的目標(biāo)，開(kāi)展全部社區(qū)文化教 育建設(shè)工作，是一種有組織的區(qū)位性社會(huì)行為。界定社區(qū)文化建設(shè)的內(nèi)容。應(yīng)考慮駝/T一個(gè)因素：一是 社區(qū)居民在文化方而的切身利益需要；二是政府在社區(qū)內(nèi)開(kāi)展社區(qū)文化工作的需要；三是物業(yè)管理企業(yè)在 社區(qū)文化建設(shè)上的總體目標(biāo)需要。物業(yè)管理企業(yè)只有將這三個(gè)方而的因素綜合考慮，才能確定物業(yè)管理小 區(qū)文化建設(shè)的內(nèi)容，雖然基層政府部門(mén)和業(yè)主要參與其中，但物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)容的選擇上具有主導(dǎo)作用， 是非常明顯的。這也是各具特色的小區(qū)文化生成的前提條件。 (2) 在社區(qū)文化建設(shè)過(guò)程中的服務(wù)作用。物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)管理中間接為

63、社區(qū)文化建設(shè)服務(wù)。現(xiàn) 代城市住宅區(qū)規(guī)劃有序、環(huán)境良好、配套齊全，既有獨(dú)立的私人空間，又有交往的公共場(chǎng)所，住戶來(lái)自各 單位各行業(yè)，異質(zhì)性程度強(qiáng)，住戶更具獨(dú)立色彩。住戶問(wèn)的陌生更加造成了交往障礙。物業(yè)管理企業(yè)的服 務(wù)不但發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，而且為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全!舒 適的生活和工作環(huán)境。形成管理者與對(duì)象之間的相互尊重，形成和諧的小區(qū)人際關(guān)系。與此同時(shí)，物業(yè)管 理企業(yè)組織開(kāi)展各種直接的社區(qū)文化活動(dòng)，它還能給人們提供一神文化消遣，起到給居民的輕松、舒適、 愉悅的精神服務(wù)作用。 (3) 在社區(qū)文化建設(shè)中對(duì)有文化差異小區(qū)居民進(jìn)行的文化整合作用。它是指在社區(qū)文化建設(shè)

64、中通過(guò)社 區(qū)文化習(xí)得、文化薰陶、文化誘導(dǎo)等影響、規(guī)范居民的行為并形成共同的價(jià)值觀和共通的行為模式。文化 功能整合主要作用，一價(jià)值整合。這是整合功能中最重要的一種功能。由于居民來(lái)白不同的文化區(qū)域，價(jià) 值觀的差異，便會(huì)產(chǎn)生不同的價(jià)值取向，由此造成多種矛盾沖突和利益糾葛。因此，物業(yè)企業(yè)有必要通過(guò) 社區(qū)文化活動(dòng)，充分發(fā)揮文化的價(jià)值整合功能，實(shí)現(xiàn)居民對(duì)小區(qū)文化觀念的認(rèn)同，從而使整個(gè)小區(qū)的人際 關(guān)系融洽、群體行為協(xié)調(diào)。二規(guī)范整合。社區(qū)規(guī)范是根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范和道德規(guī)范制定的維持社區(qū)秩序， 調(diào)整人與人之間社會(huì)關(guān)系的行為準(zhǔn)則，如社區(qū)公約、居民守則、居住區(qū)管理規(guī)定等。 (4) 在社區(qū)文化建設(shè)中的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用。

65、社區(qū)文化建設(shè)的社會(huì)性，決定了物業(yè)管理小區(qū)的社區(qū)文化 建設(shè)的主體具有多元性，它需要參與，不僅有物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主，還有眾多的相對(duì)獨(dú)立而又彼此聯(lián)系的 基層政權(quán)部門(mén)和以及其他社會(huì)組織。為了使這些部門(mén)和組織在參與文化建設(shè)過(guò)程中步調(diào)一致，物業(yè)管理企 業(yè)要根據(jù)小區(qū)特色文化建設(shè)的總體規(guī)劃，將眾多的社區(qū)文化建設(shè)主體的目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，從而推進(jìn)社 區(qū)文化建設(shè)的有序發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)就是在社區(qū)成員在共同目標(biāo)、利益和信念的基礎(chǔ)上；通過(guò)構(gòu)建社區(qū)文化 共建機(jī)制，使社區(qū)各種力量相互作用、相互吸引，從而形成一種特有的集聚、凝結(jié)的社區(qū)合力和整體效應(yīng)。 從而不斷釋放出整體效益。 (5) 在社區(qū)文化過(guò)程中的穩(wěn)定器作用。物業(yè)管理企

66、業(yè)通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)，活躍氣氛，凝聚人氣，協(xié)調(diào) 人際關(guān)系，緩解鄰里矛盾，從而起到解決社會(huì)問(wèn)題，維持小區(qū)社會(huì)的穩(wěn)定的作用。由于物業(yè)管理小區(qū)的社 區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性、經(jīng)常性、長(zhǎng)期性工作，區(qū)別于以往城市社區(qū)文化工作的突擊性、政治性和形式 主義等特點(diǎn)。這就使社區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)全體成員長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)、根本利益緊密相聯(lián)，并為全體成員所認(rèn)同接 受。社區(qū)文化能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生一種積極向上和進(jìn)取的精神。居民們?cè)谏鐓^(qū)文化活動(dòng)中逐步產(chǎn)生對(duì) 共同的生活理念的認(rèn)同感，對(duì)小區(qū)文化及其他小區(qū)事業(yè)發(fā)展的使命感，由此形成目標(biāo)的共同性、價(jià)值的共 識(shí)性和情感的融合性，激發(fā)出對(duì)本社區(qū)的歸屬感和向心力。政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定，說(shuō)到底取決 于群眾的穩(wěn)定，人心的穩(wěn)定。眾多現(xiàn)代物業(yè)管理小區(qū)的穩(wěn)定又是城市的社區(qū)穩(wěn)定的的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè) 在社區(qū)文化過(guò)程中發(fā)揮著內(nèi)在穩(wěn)定器作用O 8. 試述員工培訓(xùn)的意義。 答：(1)員工培訓(xùn)可以改變目前物業(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)，特別是員工素質(zhì)不高的問(wèn)題。 (2) 員工培訓(xùn)可以緩解的物業(yè)管理人才缺乏的矛盾。 (3) 員工培訓(xùn)可以滿足物業(yè)管理企業(yè)在使用新技術(shù)、新材料和開(kāi)拓新業(yè)務(wù)、新領(lǐng)域的需