《評估報告樣本》word版

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1、房地產(chǎn)估價報告 估價項目名稱：關(guān)于XXX住宅房地產(chǎn)估價報告 委 托 方： 估 價 方： 估 價 人 員 ： 估價作業(yè)日期：2009年8月24日～2009年9月1日 估價報告編號： 目 錄 一、 致 委 托 方 函 3 二、 估 價 師 聲 明 4 三、 估價的假設(shè)、限制條件和特別事項說明 5 （一） 估價假設(shè)條件 5 （二） 估價限制條件 6 （三） 特別事項說明 6 四、 估 價 結(jié) 果 報 告 8 （一） 委托方及權(quán)利人 8 （二） 估價方 8 （三） 估價對象概況 9 （四）

2、市場背景分析 19 （五） 估價目的 20 （六） 估價時點 20 （七） 價值定義 20 （八） 估價依據(jù) 21 （九） 估價原則 22 （十） 估價方法 23 （十一） 估價結(jié)果 24 （十二） 估價人員 25 （十三） 估價作業(yè)日期 25 （十四） 估價報告應(yīng)用的有效期 25 五、 附 件 26 一、 致 委 托 方 函 XXXX公司： 受貴方的委托，估價人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價員則，按照國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價程序，綜合評定貴方委托的房地產(chǎn)價值，估價結(jié)果如下： 一、估價對象：XXXX，共有公寓XX套，總建筑面積共XXXX平方米，房屋類型為

3、公寓。 二、估價目的：為XX公司資產(chǎn)收購提供XXXX住宅房地產(chǎn)無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價值參考。 三、估價時點：2009年8月30日 四、房地產(chǎn)權(quán)利人：XXXX 五、估價結(jié)果： 無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價值：RMBXXX萬元（大寫：人民幣XXXX元整），折合建筑面積單價：RMBXXXX元/平方米 注：1、估價結(jié)果受報告中已說明的假設(shè)和限制條件的制約。 2、本報告僅限XXXX有限公司使用。 3、鑒于本報告估價之目的，估價人員沒有對估價對象的他項權(quán)利狀況和限制權(quán)利狀況進行查詢，本報告的估價結(jié)果也未考慮估價對象可能設(shè)置上述權(quán)利對其房地產(chǎn)價值的影響。 特此 奉達(dá)

4、 XXXX有限公司 法定代表人：XXXX 2009年9月1日 二、 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的； 2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制； 3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見； 4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告； 5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘； 6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助； 參加本次估價的

5、注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章 注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXXX 注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXX 三、 估價的假設(shè)、限制條件和特別事項說明 （一） 估價假設(shè)條件 1、本報告所稱“市場價值”系指我們對估價對象全部假設(shè)和限制條件下，且權(quán)屬完整下的價值反映。 2、“市場價值”是指交易雙方有充裕的時間、必要的信息和相應(yīng)的經(jīng)驗而達(dá)成的交易價格。即在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的公開交易市場。所謂公開市場是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都掌握了必要的市場信息，買賣雙方不因任何利益抬高或降低

6、估價對象的真實價值。 “市場價值”基于以下基本假設(shè)： (1)估價時點至報告提出日期間房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。 (2)估價對象房地產(chǎn)現(xiàn)有法定用途不變。 (3)房地產(chǎn)在正常情況下進行正常交易。 (4)估價對象權(quán)屬完整。 (5)有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易程序符合國家法律規(guī)定。 3、本報告以委托方提供的資料和評估人員實地勘查、調(diào)查走訪為依據(jù)，估價人員對委托方提供的資料真實性未作調(diào)查，如因資料的真實性問題引起估價對象的價格的失真，本公司不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 4、權(quán)利人合法有償取得房地產(chǎn)。 5、估價人員僅對估價對象物業(yè)作一般性的查看，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進行測試

7、。報告估價的假設(shè)前提為假設(shè)估價對象物業(yè)的工程質(zhì)量達(dá)到國家建筑施工驗收規(guī)范規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。 （二） 估價限制條件 1、本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 2、本估價結(jié)果為于估價時點（2009年8月30日），對應(yīng)土地使用權(quán)為出讓取得的宗地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通一平狀態(tài)下估價對象房地產(chǎn)所表現(xiàn)的無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場價值。 3、發(fā)生估價時點后重大事項時（重大事項是指估價報告有效期內(nèi)估價對象的用途、數(shù)量、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、室內(nèi)裝修、設(shè)施、尚可使用年限等發(fā)生明顯變化）不能直接使用本估價結(jié)論。 4、估價時未考慮估價對象潛在的債權(quán)債務(wù)狀況。 （三） 特別事項說明 1、鑒于本報

8、告估價之目的，估價人員沒有對估價對象于估價時點的他項權(quán)利狀況、限制權(quán)利狀況以及租賃狀況進行查詢，本報告的估價結(jié)果也沒有考慮估價對象可能設(shè)置上述權(quán)利對其房地產(chǎn)價值的影響。 2、本報告所提供的估價結(jié)果為本報告的估價對象以及本次估價目的所涉及的全部物業(yè)整體收購時估價對象的參考價值，僅作為本報告所限定的估價目的而使用。估價結(jié)果中已經(jīng)考慮了所涉物業(yè)整體收購時的折價因素，不能作為該資產(chǎn)包分割交易的價值依據(jù)，也不能作為交易雙方涉稅的價值依據(jù)，提請報告使用人注意。 3、本報告專為委托方所用，并為本報告所列明之目的而作，除按規(guī)定送有關(guān)政府管理部門之外，本報告的全部或部分內(nèi)容不得向任何媒體公開或轉(zhuǎn)載于任何文件

9、。對委托方不適當(dāng)?shù)氖褂帽緢蟾嫠鸬暮蠊u估機構(gòu)不負(fù)擔(dān)任何經(jīng)濟和法律責(zé)任。報告解釋權(quán)為本估價機構(gòu)所有。 4、對存在的影響房地產(chǎn)估價值的瑕疵事項，在委托時未作特殊說明，而估價人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉及無法收集資料的情況下，估價機構(gòu)及估價人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 5、本次估價假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化，未考慮遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 當(dāng)上述事項以及估價中其他情況發(fā)生變化時，估價結(jié)果將會失效。 四、 估 價 結(jié) 果 報 告 （一） 委托方及權(quán)利人

10、委托方： 名稱：XXX有限公司 住所：XXX 法定代表人：XXX 注冊資本：XXX萬元 實收資本：XXX萬元 公司類型：有限責(zé)任公司 注冊號：XXX 權(quán)利人： Tradename(s): XXX Address: XXX Mailing address: XXX Telephone number: XXX Fax number: XXX Date of establishment: XXX Description of business conducted: XXX （二） 估價方 估價方名稱： XXX有限公司 法定代表人： XXX 辦公地址： XXX

11、 聯(lián)系電話： XXX 資質(zhì)等級： 房地產(chǎn)評估一級 證書編號： XXX （三） 估價對象概況 1、估價對象范圍 估價對象為XXX有限公司位于XXX住宅房地產(chǎn)，土地使用權(quán)來源為轉(zhuǎn)讓，土地用途為住宅用地，房屋類型為公寓，房屋XXX套，總建筑面積為XXX平方米。 2、估價對象權(quán)屬狀況及限制狀況 （1）產(chǎn)權(quán)登記狀況 估價對象XXX套公寓已經(jīng)全部辦理了獨立的產(chǎn)權(quán)證，因估價對象屬同一個住宅小區(qū)，土地共用，根據(jù)委托方提供的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，估價對象房地產(chǎn)登記狀況如下： 權(quán)利人：XXX有限公司 房地坐落：XXX 土地狀況： 土地使用權(quán)來源：XXX 土地用途：XXX

12、地號：XXX 宗地（丘）面積：XXX XXX套公寓房的房屋狀況分別列表如下： （2）他項權(quán)利狀況及其他權(quán)利限制狀況 鑒于本報告估價之目的，估價人員沒有對估價對象的他項權(quán)利狀況和其他權(quán)利限制狀況進行查證，本報告的估價結(jié)果也沒有考慮估價對象可能設(shè)置上述權(quán)利對其房地產(chǎn)價值的影響。 （3）租賃狀況 經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象XXX套公寓房部分出租、部分空置。由于本報告的估價目的為資產(chǎn)收購，短期租約對其價值影響較小，本報告的估價結(jié)果也沒有考慮該租賃權(quán)對其價值的影響。 3、估價對象利用狀況 經(jīng)估價人員實地勘察，估價對象法定用途為住宅，現(xiàn)狀用途為公寓，現(xiàn)已部分對外出租，部分處于空置狀態(tài)。

13、 4、房屋及地上附著物狀況 （1）四至狀況 估價對象四至：XXX。 （2）內(nèi)部環(huán)境 估價對象所在項目案名為XXX，是由XXX房地產(chǎn)開發(fā)建造，項目共分XXX期開發(fā)，其中一期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括2房、3房、4房和復(fù)式房；二期竣工于XXX年，由XXX棟（幢號分別為XXX）多層公寓組成，共有XXX套公寓，房型包括3房、4房、5房和復(fù)式房。整個小區(qū)的建筑風(fēng)格帶有XXX風(fēng)格。 小區(qū)內(nèi)地勢起伏，處處可見小橋流水和大面積綠化，整個小區(qū)的綠化覆蓋率超過50%，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美。 小區(qū)設(shè)有約XXX萬平方米的高級會所，擁有XXX（其中包括XX

14、X。 整個小區(qū)由XXX負(fù)責(zé)物業(yè)管理，物業(yè)管理費約為人民幣XXX元/平方米/月。 小區(qū)目前的住戶主要以XXX人士為主，入住率較高，是一個主打XXX概念的高檔公寓社區(qū)。 （3）建筑物狀況 據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查，估價對象房屋共XXX幢，共有公寓XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑物概況如下： 估價對象XXX幢房屋分別為XXX，屬于小區(qū)的一期項目，均為XXX層帶電體的多層公寓，一梯XXX戶，電梯為XXX無機房電梯，各單元均有中央空調(diào)到戶，24小時供應(yīng)冷熱水，各套房屋的建筑面積多在XXX平方米以上，均為大戶型的3房、4房、5房或復(fù)式，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)包括： 露臺、陽臺及天井： XXX 窗

15、：XXX 門：XXX 廚房：XXX 洗衣間：XXX 主臥衛(wèi)生間：XXX 客用衛(wèi)生間：XXX 化妝間：XXX 起居室、餐廳：XXX 臥室：XXX 5、區(qū)域狀況 （1）區(qū)域概況 閔行區(qū)位于XXX。北緯XXX度，東經(jīng)XXX度。東與XXX區(qū)相接；南靠XXX；西與XXX接壤；北與XXX毗鄰；虹橋國際機場位于XXX。XXX流經(jīng)北境，XXX縱貫?zāi)媳薄XX是上海市主要對外交通樞紐，是西南地區(qū)主要XXX新區(qū)。 估價對象地處XXX社區(qū)，該區(qū)域依托XXX學(xué)校，已經(jīng)打造成了一個高檔居住區(qū)，周邊知名物業(yè)有XXX等。 （2）商業(yè)繁華程度 估價對象所在的XXX，該區(qū)域商業(yè)繁華程度XXX，商

16、業(yè)設(shè)施主要依托XXX的商業(yè)配套，區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)設(shè)施XXX。但是，隨著XXX大規(guī)模導(dǎo)入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套將逐漸完善。 （3）交通便捷度 估價對象地處XXX，周邊出行的主要交通干道包括XXX公路，隨著XXX拓寬和XXX即將建成，區(qū)域內(nèi)的交通條件將大大改善。 目前，估價對象距離XXX學(xué)校均為XXX分鐘車程，距離虹橋機場約XXX分鐘，距離家樂福均為XXX分鐘車程，距離浦東國際機場約XXX分鐘機場。 （4）公建配套設(shè)施完善度 估價對象區(qū)域目前的公建配套設(shè)施主要依托XXX的生活配套，但估價對象小區(qū)內(nèi)的XXX功能幾乎涵蓋了生活的各個方面，基本能夠滿足業(yè)主的生活需要。 公建配套設(shè)施方面最具優(yōu)勢的就

17、是教育配套，估價對象所處的XXX也正是基于此而得到了很好的發(fā)展。區(qū)域內(nèi)知名的學(xué)校包括： XXXXXX? （5）基礎(chǔ)設(shè)施完備度 估價對象位于XXX，宗地紅線內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通（即上水、雨水、污水、電、通訊、燃?xì)?、道路）一平（即場地平整）”，能滿足業(yè)主正常生活的需要。 （6）環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 估價對象地處XXX，周邊以居住區(qū)為主，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的XXX社區(qū)，雖然區(qū)域內(nèi)大環(huán)境質(zhì)量較為一般（XXX為交通主干道，車流量大，路況一般；XXX正在建設(shè)中，整個區(qū)域就是一個建設(shè)中的大工地），但估價對象內(nèi)部環(huán)境非常優(yōu)美。 （7）土地等級 根據(jù)《上海市基準(zhǔn)地價（更新成果）》（2003年），估

18、價對象位置屬于上海市XXX級地價區(qū)。 （四） 市場背景分析 指數(shù)攀上新高 呈現(xiàn)普漲態(tài)勢 ???? 2009年7月，上海二手房價格指數(shù)為2427點，較6月上升29點，環(huán)比漲幅1.21%。 經(jīng)過最近3個月的連續(xù)快速回升，二手房價格指數(shù)于7月躍上歷史最高點，且同比上漲1.31%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，在自住、改善以及投資等多樣購房需求合力推動下，二手房市場雖出現(xiàn)價格快速上漲，但部分剛性需求購房者購買力開始減弱，表現(xiàn)為低總價可售房源稀缺且報價高、成交量明顯減少，中高端房源成交較為活躍但漲幅回落。 市中心區(qū)漲幅回落 據(jù)統(tǒng)計，全市18個區(qū)縣中的12個中心城區(qū)均表現(xiàn)為上升，平均漲幅為1.

19、44%。 5個市中心區(qū)7月平均漲幅為1.38%，環(huán)比回落25.2%，漲幅呈現(xiàn)沖高回落的態(tài)勢。漲幅居前的為盧灣區(qū)，上漲1.59%，其次為靜安區(qū)1.44%，長寧區(qū)?1.34%，黃浦區(qū)1.31%，徐匯區(qū)1.21%。 非中心城區(qū)中，寶山區(qū)保持上漲趨勢，漲幅較快，7月漲幅為1.51%。嘉定、青浦、金山、崇明等區(qū)縣，市場以一手新盤為主，二手房偏少，整體價格波動不明顯。 中心區(qū)域的沖高回落，既顯示了購房者無力追漲，又代表賣方市場的強硬態(tài)度。上海市二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，受市中心盤源供應(yīng)稀缺，同時入市需求旺盛的影響，一段時期內(nèi)中心城區(qū)二手房價格仍然會向上，當(dāng)需求力減弱到一定程度后，價格即會進入盤整期。

20、 56個板塊全線上漲 據(jù)統(tǒng)計，全市70個控制點中的56個控制點板塊均出現(xiàn)上漲，無一下跌，漲幅較前期穩(wěn)定。 漲幅超過2%的板塊有4個，較6月大幅減少的有8個，平均漲幅2.15%，環(huán)比下降20.1%。其中，漲幅最大的為芷江路板塊，為2.35%。顯然，在內(nèi)環(huán)附近的地段出現(xiàn)了“補漲效應(yīng)”。上海市二手房指數(shù)辦公室調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這幾個板塊盡管位于中心區(qū)位，但歷來受市場關(guān)注度不高，價格走勢偏弱，原因在于周邊居住環(huán)境相對較差，老房多于新盤。隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)成交火爆，可挑選房源越來越少，這些屬于優(yōu)質(zhì)地段的“次優(yōu)房源”因處于價格低谷而被挖掘出，并逐漸受到購房者關(guān)注。 根據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，7月成交量下降，主要

21、是自住需求減少，該類需求相對固定，但在價格快速上升階段，放緩其購買行為。 （五） 估價目的 為XXX有限公司資產(chǎn)收購提供XXX住宅房地產(chǎn)無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價值參考。 （六） 估價時點 2009年8月30日 （七） 價值定義 1、價格類型：房地產(chǎn)市場價值 2、價值內(nèi)涵：房地產(chǎn)市場價值為位于XXX（國有轉(zhuǎn)讓住宅用地使用權(quán)、土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外達(dá)到“七通一平”、房屋類型為公寓，共XXX套，總建筑面積為XXX平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，竣工日期為XXX年）于估價時點（2009年8月30日）及在滿足全部假設(shè)和限制條件下所表現(xiàn)的估價對象無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價值。 （八

22、） 估價依據(jù) 1、法規(guī)依據(jù) (1)《中華人民共和國土地管理法》及實施細(xì)則； (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； (3)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》； (4)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。 2、行為依據(jù) (1)房地產(chǎn)估價委托協(xié)議書。 3、產(chǎn)權(quán)依據(jù) (1)《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》； (2) 委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照； (3) 權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。 4、取價依據(jù) (1)《房地產(chǎn)評估法規(guī)資料匯編》； (2)估價人員現(xiàn)場勘察記錄； (3)房地產(chǎn)估價人員現(xiàn)場查勘、進行多次周邊市場調(diào)查了解

23、類似物業(yè)情況，所得資料； (4)其他相應(yīng)的估價資料。 （九） 估價原則 本次房地產(chǎn)估價遵循下列估價原則： 1、工作原則 本次估價工作遵循了公平性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則。 公平性原則是指房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。 客觀性原則是指估價人員從實際出發(fā)，認(rèn)真進行調(diào)查研究，在估價過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。 專業(yè)性原則是指估價人員具有良好的教育背景，相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，確保估價方法正確、估價結(jié)果公正的技術(shù)基礎(chǔ)。 2、經(jīng)濟原則 本次估價工作遵循了估價時點原則、合法性原則、最高最佳使

24、用原則，替代原則等房地產(chǎn)估價原則。 估價時點原則是指政府的有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)、稅收和經(jīng)濟市場行情均以估價時點的現(xiàn)行為標(biāo)準(zhǔn)，估價對象現(xiàn)狀在估價時點這一時點上表現(xiàn)出來的市場價值。 合法原則是以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 最高最佳使用原則，是指委估房地產(chǎn)的最高最佳用途在法律上是允許的，經(jīng)濟上是可行的（即不能通過不經(jīng)濟的方式來實現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用），技術(shù)上是可行的（不能把房屋建筑工程方面技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用）。 替代原則是指在同一市場供求關(guān)系中，具有相同或類似使用的價值和質(zhì)量的物品，在經(jīng)歷了

25、多次供與求交替后，其價格是趨向一致的。 （十） 估價方法 1、估價思路與方法： 估價對象為XXX內(nèi)的XXX幢公寓樓共XXX套公寓房，一方面，該物業(yè)在市場上的買賣實例較多，可比性較強，適宜采用市場比較法進行估價；另一方面，估價對象物業(yè)屬收益性物業(yè)，開發(fā)商或小業(yè)主持有該物業(yè)多以出租經(jīng)營為主，該案的租賃市場非?；钴S，租金回報相對穩(wěn)定，也適宜采用收益法進行評估。最后，對上述兩種估價方法的估價結(jié)果進行分析處理，得出估價對象各套公寓房無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下的市場價值，同時考慮本報告估價之目的，結(jié)合該類型房地產(chǎn)整體收購時的折價率，最終確定估價對象整體收購的參考價值。 市場比較法即將估價對象與在估價時點近期

26、有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象客觀合理價值的方法。 市場比較法的基本公式為： 估價對象房地產(chǎn)價值＝可比實例的交易價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù) 收益法就是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值。收益法的基本公式為： P = 未來收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和 = 式中: P—估價值 r—資本化率 n—估價對象尚可收益期 Fi—末來第i個收益期的預(yù)期收益額。

27、2、估價技術(shù)路線： 2.1 市場比較法 2.1.1 選取可比實例 2.1.2 進行比較修正 2.1.3 求取比準(zhǔn)價格 2.2 收益法 2.2.1 估算潛在毛收入 2.2.2 估算有效毛收入 估算運營費用 估算房地產(chǎn)年凈收益 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，求取收益價值 綜合確定估價對象評估價值 （十一） 估價結(jié)果 估價人員遵循科學(xué)、公正、客觀、合理的估價原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)規(guī)范和估價程序，在對估價對象進行了詳細(xì)勘察、了解房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，綜合評估出位于XXX住宅房地產(chǎn)整體收購的價值： 無權(quán)利負(fù)擔(dān)狀況下整體收購的市場價值：RMBXXX萬元

28、（大寫：人民幣XXX元整），折合建筑面積單價：RMBXXX元/平方米 （十二） 估價人員 注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXX 注冊房地產(chǎn)估價師：XXX 注冊號：XXX （十三） 估價作業(yè)日期 2009年8月24日～2009年9月1日 （十四） 估價報告應(yīng)用的有效期 當(dāng)房地產(chǎn)市場較為穩(wěn)定時，本報告從提出之日起應(yīng)用有效期原則上可長達(dá)1年，即自估價報告出具之日2009年9月1日起至2010年8月31日止。 XXX有限公司 2009年9月1日 五、 附 件 1、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》 2、委托方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 3、權(quán)利人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 4、估價對象地理位置示意圖 5、估價對象現(xiàn)場照片 6、估價機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照 7、估價機構(gòu)的資質(zhì)證書 8、估價人員的執(zhí)業(yè)證書 以上附件除特別注明外，其余均為復(fù)印件。