項目可行性分析報告

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1、項目可行性分析報告第一部分：項目總論一、項目概況二、可行性研究結論三、主要技術經(jīng)濟指標表四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景二、項目發(fā)展概況三、項目投資的必要性第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況二、城市地理位置、交通、三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境四、城市的人文環(huán)境五、城市經(jīng)濟狀況六、城市的人口結構及人均經(jīng)濟狀況七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局八、城市對項目的影響與建議措施第四部分市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析二、項目區(qū)域市場分析第五部分地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價格四、土地升值潛力初步評估五、項目取得用地的法律及政策性風險分析六、地塊SWOT

2、分析七、項目評價第六部分項目定位一、項目目標設置 二、項目整體定位策略三、項目定位建議第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設計可行性分析二、項目規(guī)劃設計的主題及概念第八部分項目開發(fā)建設進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設置二、工程計劃三、銷售節(jié)點第九部分投資估算與資金籌措一、成本預測二、稅務分析三、資金籌措四、資金投放使用計劃第十部分銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分財務與敏感性分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分綜合評價一、經(jīng)濟評價（定性）二、社會評價（定性）三、環(huán)境評價四、市場預測五、存在問題與建議六、總體結論及建議第十三部分競拍和

3、投標方式取得土地需要增加和完善的內容一、主要指標測算二、競爭對手分析三、制定策略第十四部分附件第一部分：項目總論一、項目概況1、項目名稱2、項目建設單位3、項目位置（四周范圍）4、項目周邊目前現(xiàn)狀5、項目性質及主要特點6、項目地塊面積及邊界長7、研究工作依據(jù)8、研究工作概況二、可行性研究結論1、市場分析預測2、項目地塊分析3、項目規(guī)劃方案4、項目工程進度5、投資估算及資金籌措6、項目財務與經(jīng)濟評價7、項目綜合評價結論三、主要技術經(jīng)濟指標表四、項目存在問題與建議第二部分項目背景一、項目提出背景 1、項目與區(qū)域、城市發(fā)展規(guī)劃之間的關系，如城市交通規(guī)劃、城市功能規(guī)劃布局、重點市政配套項目建設、區(qū)域

4、重點經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃布局等對本項目、本區(qū)域及城市發(fā)展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等。 2、項目所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境，如項目所在區(qū)域對城市的歷史、文化、經(jīng)濟、戰(zhàn)略等方面的重要作用。 3、項目發(fā)起人及發(fā)起緣由，項目的發(fā)起人的主體是誰，項目所有權的主體是誰，項目因什么原因而進行建設，如舊城改造、市政發(fā)展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套等。 二、項目發(fā)展概況1、項目現(xiàn)有調查研究及成果。 2、項目地塊初勘及初測工作情況。 三、項目投資的必要性1、項目投資對公司的發(fā)展戰(zhàn)略意義。 2、項目投資對公司未來經(jīng)營的利潤增長要求。 3、項目投資所帶來的社會影響力、企業(yè)品牌形象提升、對區(qū)域市場的影響力、

5、行業(yè)內的影響力等企業(yè)外在影響力。 第三部分項目投資所在城市的基本概況一、城市基本發(fā)展情況。 二、城市地理位置、交通。 三、城市氣候與生態(tài)環(huán)境。 四、城市的人文環(huán)境。 五、城市經(jīng)濟狀況，如產(chǎn)業(yè)結構、第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長情況，以及城市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)、重點扶持或重視的行業(yè)等相關城市經(jīng)濟情況。 六、城市的人口結構及人均經(jīng)濟狀況。 七、城市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。 八、城市對項目的影響與建議措施。 第四部分市場分析一、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析1、整體市場發(fā)展狀況。 2、近三至五年整體市場供給量情況，各種物業(yè)在市場上的供給結構比例（包括所有地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)供給情況說明與調查說明）。 3、

6、近三至五年整體市場去化量分析、各種物業(yè)的去化量分析，及結構比例。 4、近三至五年整體市場價格分析、各個物業(yè)產(chǎn)品價格分析，以及整體市場價格趨勢分析。 5、整體市場客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭結構、職業(yè)、收入、需求特征等6、整體市場情況分析（小結）。 7、整體市場發(fā)展及前景預測。 8、整體市場情況對本項目的可行性借鑒意義。 二、項目區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定、情況概述。 2、區(qū)域市場供給分析，包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品組合比（項目產(chǎn)品組合與區(qū)域市場產(chǎn)品組合）、價格、產(chǎn)品亮點、園林特點、物業(yè)服務、社區(qū)配套等。 3、區(qū)域市場去化量分析，包函各個樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產(chǎn)品去

7、化量分析，以及不同產(chǎn)品的去化量分析。 4、區(qū)域市場競爭分析，對區(qū)域市場樓盤競爭特點進行描述，如有必要請舉例說明。 5、區(qū)域市場客戶群構成分析，包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特征等分析，以及對客戶進行相關的市場調查數(shù)據(jù)分析。 6、區(qū)域市場典型樓盤個案調查，從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、合作公司、公司實力背景、物業(yè)服務、社區(qū)配套、周邊市政配套、周邊自然資源利用情況、客戶構成、產(chǎn)品售價、開發(fā)策略、營銷手法、推廣渠道等全方位進行調查、分析（如果區(qū)域外典型樓盤對區(qū)域內市場有影響的，也要進行整體城市典型個案調查分析）。 7、區(qū)域市場分析有關結論，主要包括物業(yè)形態(tài)

8、比例、戶型配比、各個戶型價格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場均價及不同物業(yè)產(chǎn)品均價、各個不同物業(yè)產(chǎn)品的去化量、項目特色亮點、客戶構成與特征等。 8、區(qū)域市場的發(fā)展及前景預測。 9、區(qū)域市場對本項目的可行性思考。 第五部分地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規(guī)劃資料。 2、項目位置，項目位于城市的哪個區(qū)域、交通位置。 3、地塊現(xiàn)狀，地塊的自然狀況，與周邊地勢的標高關系。 4、項目四至。 5、地面現(xiàn)狀，包括地塊內是否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發(fā)有重大影響因素存在。 6、地面現(xiàn)有居民情況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦

9、數(shù)量、規(guī)模、生產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀等并說明項目拆遷的復雜程度，預計折遷完成的時間，政府的支持力度等，對項目開發(fā)進度的影響。 7、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡。 8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地。 9、地質情況，包括地質條件、承載力、地下水位和抗震性要求。 二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析，項目與城市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設施相對的位置與距離、地段。 2、地塊交通分析。 3、地塊環(huán)境分析，如空氣質量、噪音污染、自然資源、危險源情況等

10、自然環(huán)境分析；地塊周邊的城市商業(yè)、文化、治安等方面的社會環(huán)境分析。 4、地塊人流分析，對地塊周邊人流動態(tài)情況分析。 5、地塊周邊規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對項目是否有重大影響。如重大市政工程，大型商業(yè)中心建設等利好消息，以及對項目不利的消息，如建設火力發(fā)電廠、鐵路等。 6、周邊生活配套，包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設施與項目的距離說明，并配地圖標注。 7、地塊七通評估（均需說明到地塊的距離、成本、接入的可能性），包括道路現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、通電、供氣、供熱情況。 三、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格，根據(jù)購買價格

11、計算總地價、樓面地價。 四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 2、近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 五、項目取得用地的法律及政策性風險分析1、項目用地取得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述1）項目用地現(xiàn)狀 A、土地所有權歸屬 B、土地使用權歸屬 C、土地的用途 D、有關項目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）2、項目用地規(guī)劃 A、規(guī)劃用地所有權歸屬 B、規(guī)劃用地使用權歸屬 C、規(guī)劃用地用途 D、有關項目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內容

12、，復印件作為附件，并索引）3、項目用地取得土地使用權程序評估 A、取得土地使用權的程序描述 B、取得土地使用權需要的工作日 C、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）4、項目用地土地性質變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） A、土地性質變更的程序描述和理由 B、土地性質變更的政策支持或障礙 C、土地性質變更需要的工作日5、政策性風險評估1）政府資源利用的評估： A、當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度； B、當?shù)卣毮懿块T的辦事作風； C、當?shù)卣畬υ擁椖康年P注程度； D、地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素； E、與政府合作關系。 2）政策變更對項

13、目開發(fā)的影響： A、城市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 6、合作方式及風險評估1）合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。 2）合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務發(fā)票，對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務。 3）主要合作條件，合作風險評估： A、通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經(jīng)或

14、正在洽談的公司；B、土地使用年限；C、土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式相關的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 7、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析2、地塊優(yōu)勢與機會對策分析3、地塊劣勢與威脅對策分析七、項目評價1、從公司發(fā)展角度評價2、從整體市場角度評價3、從項目機會點角度評價4、問

15、題點建議與規(guī)避第六部分項目定位一、項目目標設置1、項目定位目標（依據(jù)）分析從整體市場、區(qū)域市場、個案分析總結，客戶需求分析總結，項目分析總結，公司總體發(fā)展戰(zhàn)略要求四大方面進行定位目標（依據(jù)）分析。 2、項目目標設置，包括項目最終要達到什么目標，以及從主要目標延伸出來的相關分目標，它們將是項目定位策略的目標與依據(jù)。 二、項目整體定位策略1、產(chǎn)品開發(fā)市場定位策略項目采用哪種市場競爭策略定位，如市場領導者型、市場跟進型、新市場開拓型、市場挑戰(zhàn)者型（市場差異化）。 2、產(chǎn)品開發(fā)檔次定位策略 項目將開發(fā)什么價位、檔次的產(chǎn)品。 3、產(chǎn)品開發(fā)的功能定位策略項目產(chǎn)品開發(fā)以住宅為主，是第一居所還是第二

16、居；以商業(yè)為主，是投資型，還是自營型；或者復合功能定位。 4、產(chǎn)品開發(fā)的價值定位策略產(chǎn)品的價值主要體現(xiàn)在哪里，居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等，或者是復合價值。 5、產(chǎn)品開發(fā)的市場總體定位策略項目將以什么的思路、手段、方法進行項目整體操作。 三、項目定位建議1、項目總體定位構想 1）市場形象定位 2）區(qū)位屬性定位 3）項目開發(fā)理念定位 4）項目產(chǎn)品概念定位 5）項目綜合定位 2、項目客戶定位 1）客戶區(qū)域劃分 2）客戶群構成 3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項目的潛在核心客戶與重要客戶。 4）細分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點等等，以及消費共

17、性描述、敏感點梳理。 5）項目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特征、需求檔次、需求戶型類別、敏感點需求、客戶功能需求等。 6）項目客戶定位建議 A、客戶需求功能定位 B、客戶群定位，包括核心客戶、重要客戶、其它客戶，以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特征等共性描述。 3、產(chǎn)品定位建議 1）物業(yè)組合的優(yōu)化比較 A、戶型類別建議 B、戶型面積建議C、物業(yè)類型組合建議，依據(jù)地塊規(guī)劃指表、市場各個物業(yè)均價，公司發(fā)展目標、項目的定位原則、市場情況進行產(chǎn)品物業(yè)類型的不同組合的經(jīng)濟測算與可行性研究。 2）產(chǎn)品定位及物業(yè)組合，包括不同物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型

18、面積區(qū)間、戶型套數(shù)等。 第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設計可行性分析1、項目建筑規(guī)劃布局建議 依據(jù)項目規(guī)劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行建筑規(guī)劃布局示意；如果沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時，可以依最理想的數(shù)據(jù)進行項目建筑規(guī)劃布局建議。 2、針對地塊不利于規(guī)劃設計的因素（如山地、深坑、地下水系等），提出相應的規(guī)劃思路。 3、針對地塊有利的自然環(huán)境、地形，提出相應的合理化利用建議。 4、項目周邊有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源等，對規(guī)劃與以后有影響的情況，要提出規(guī)劃設計的解決方法。 5、市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路狀

19、況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 6、周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 二、項目規(guī)劃設計的主題及概念1、設計概念：體現(xiàn)項目的個性價值與市場差異化。 2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化開發(fā)理念，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延伸與風格塑造。 3、園林概念：與項目的市場形象、產(chǎn)品檔資定位一致，可能使產(chǎn)品概念與主題的外在延

20、伸與體驗的支持點。 第八部分項目開發(fā)建設進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設置二、工程計劃1、進地時間、開工時間、出地平面時間、開竣工時間、交房時間及各期開發(fā)時間順序的施工橫道圖。 2、有關工程計劃說明。 三、銷售節(jié)點1、開盤時間、加推時間、清盤時間。以圖表形式表示，要說明銷售的總面積、主力戶型、價格，以及去化量的可行性分析。 第九部分投資估算與資金籌措一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 二、稅務分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠

21、享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。 序號 籌措資金來源 籌措資金數(shù)額（萬元） 籌措資金比例（%） 1 自有資金 2 銀行貸款 3 銷售回款 4 其它 項目總投資額 三、資金籌措 說明投資資金的來源，主要分為哪幾部分，以表圖格式表示。 四、資金投放使用計劃 進行項目各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 第十部分銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分財務與敏感性

22、分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分綜合評價一、經(jīng)濟評價（定性）二、社會評價（定性）三、環(huán)境評價四、市場預測五、存在問題與建議六、總體結論及建議第十三部分競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容一、主要指標測算1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價2、投資收益分析（參考以下格式）： 經(jīng)濟指標 A A+M A+2M ??? A+nM 樓面地價 開發(fā)成本 總投資 稅前利潤 稅后凈利 內部收益率 銷售凈利率

23、 注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。 3、根據(jù)需要，可增加如下測算： 銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價 R1 R2 R3 ??? 注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。二、競爭對手分析1、主要背景，控股股東情況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，主要開發(fā)的項目，土地儲備情況近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得三、制定策略1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。 2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。 3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 第十四部分附件