物業(yè)接管驗(yàn)收及入住管理方案

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1、前 言首先，十分榮幸能參與“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的現(xiàn)狀，對(duì)“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。我們將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑借在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)以及充足的人才，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居住、辦公及購(gòu)物環(huán)境，提升“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”的物業(yè)價(jià)值，并使“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”成為海鹽縣乃至嘉興市又一個(gè)知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。本投標(biāo)書是根據(jù)貴方提供的海鹽海

2、韻華庭住宅小區(qū)“前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件”要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書。我方同意一旦中標(biāo)，投標(biāo)書中的所有承諾，招標(biāo)方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候選單位中重新確定中標(biāo)單位。再次感謝海鹽建昌房產(chǎn)給予我們這次合作的機(jī)會(huì)！我公司接管海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的優(yōu)勢(shì)1、我公司是國(guó)家三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，公司有充分適合市場(chǎng)化運(yùn)作的管理機(jī)制。2、我公司是目前檔案管理完善的物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)海鹽海韻華庭住宅小區(qū)將來(lái)的檔案管理將起到了保障作用。4、管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。在海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的

3、物業(yè)管理中，我們將進(jìn)一步融會(huì)提煉小區(qū)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，鑄就一流的物業(yè)管理的“品牌”。5、根據(jù)海鹽海韻華庭住宅小區(qū)智能化程度較高的特點(diǎn)，我公司將對(duì)樓盤早期介入，協(xié)助開(kāi)發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評(píng)估和設(shè)計(jì)方案改進(jìn)方面提供建議和參謀。之前我們?cè)鴧⑴c多個(gè)高檔樓盤的早期介入，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗(yàn)，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的利益。6、具有超前的服務(wù)理念：公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，主動(dòng)借鑒國(guó)際先進(jìn)的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時(shí)結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點(diǎn)，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實(shí)踐相結(jié)合，我公司提出

4、了獨(dú)具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實(shí)踐中取得了良好的效果。第一章 前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，若我方中標(biāo)，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。（1）監(jiān)控和消控中心的設(shè)置

5、；（2）小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；（3）公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置；（4）公共照明開(kāi)關(guān)開(kāi)閉形式；（5）物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；（6）小區(qū)垃圾房的設(shè)置；（7）公共洗手間的設(shè)置；（8）信報(bào)箱的設(shè)立；（9）公共告示欄的配置；（10）家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；2、建設(shè)施工階段建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；（3）審查有關(guān)工程（包

6、括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；（4）提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；（5）幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；（6）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；（7）檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議和建筑師定期碰面會(huì)等）；（8）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；（9）配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（10）提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；（11）對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足

7、今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。3、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。（1）參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；（2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；（3）參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；（4）制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；（5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。4、物業(yè)銷售階段良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于貴方樹(shù)立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員

8、將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。（1）制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；（2）售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；（3）委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；（4）對(duì)物業(yè)人員和銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；（5）提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收1、物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。2、依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的一個(gè)重要步驟。3、物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)

9、施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。（1）公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作；（2）既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)戶的合法權(quán)益；（3）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)主體對(duì)存在的問(wèn)題加以解決，直到完全合格；（4）落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用；4、接管驗(yàn)收的作用（1）明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維

10、護(hù)業(yè)戶的利益；（3）為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有利于計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。三、入伙（?。┕芾矸桨柑崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。即時(shí)完成入伙注記。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。1、業(yè)主入伙流程（1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書。（2

11、）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。（3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。（6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。（7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。（8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。2、租賃住戶入住流程（1）簽訂租賃意向書，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。（2）簽訂租賃合同書。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。（3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。

12、（4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。（5）交付押金和首期租金。（6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。3、入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（1）入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。（2）入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。（3）入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。（5）內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。（6）入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程（1）由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。（2）業(yè)戶攜帶購(gòu)房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點(diǎn)辦理

13、手續(xù)。（3）業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。（4）由指定的業(yè)戶服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。（5）業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。（6）如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。（7）業(yè)戶驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證海鹽海韻華庭住宅小區(qū)入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。（1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、

14、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。（2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書面通知并整改。第二章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過(guò)我們的服務(wù)，為“海鹽海韻華庭住宅小區(qū)”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)戶安心、放心。一、總體管理服務(wù)目標(biāo)1、前期目標(biāo)成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售。2、合同目標(biāo)在合同期內(nèi)

15、，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。一年內(nèi)達(dá)到“海鹽縣物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；三年內(nèi)達(dá)到“嘉興市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；四年內(nèi)達(dá)到“浙江省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)。二、管理服務(wù)理念讓嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流；您業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門；更優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求；滿意成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。三、服務(wù)承諾1、總體指標(biāo)（1）滿意度指數(shù)85以上；（2）管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故；管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故；管

16、理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；（3）第一年度導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理，第二年度通過(guò)三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；2、分類指標(biāo)（1）管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修；（2）業(yè)戶接待時(shí)間：365天8:30-20:30；（3）各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；（4）檔案歸檔率達(dá)到100%，檔案完整率達(dá)到100；（5）維修及時(shí)率達(dá)到100%；（6）維修質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；（7）實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到100%；（8）有效投訴處理率100，投訴人簽字滿意率95以上；（9）公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98以上；（10）房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；（11）綠化存活率達(dá)到98%以上；（12）清潔管理無(wú)盲點(diǎn)

17、，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；（13）道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；（14）管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)。第三章 擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計(jì)劃為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。1、業(yè)主入伙前我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及

18、其他相關(guān)工作。在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn)收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。同時(shí)協(xié)助發(fā)展商制定使用公約、業(yè)主手冊(cè)等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的入伙手續(xù)書、業(yè)戶信息表、入伙資料簽收表、房屋質(zhì)量整改通知書、裝修管理辦法、裝修管理協(xié)議、代辦服務(wù)委托書、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收表等書面資料。另一方面，做好小區(qū)的開(kāi)荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)

19、主入戶。2、業(yè)主入伙中業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有：業(yè)戶手冊(cè)、裝修管理辦法、入伙資料簽收表、業(yè)主信息表、房屋驗(yàn)收表、鑰匙簽收單等，并及時(shí)向業(yè)主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好裝修申報(bào)表、施工人員登記表、施工人員出入證、施工許可證、動(dòng)用明火許可證、安全責(zé)任書等書面資料，業(yè)戶服務(wù)人員會(huì)將施工人員登記表復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的施工人員出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指

20、定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外，業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應(yīng)當(dāng)定時(shí)對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違章及時(shí)糾正，裝修結(jié)束應(yīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，裝修期間的裝修材料運(yùn)出小區(qū)應(yīng)當(dāng)應(yīng)業(yè)戶簽字并經(jīng)管理處經(jīng)理確認(rèn)。3、業(yè)主入伙后進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開(kāi)展以下工作（但不限于）：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理：對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)

21、消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理：加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適；車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序；產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符；財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理；協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合海鹽海韻華庭住宅小區(qū)的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房

22、和倉(cāng)庫(kù)；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開(kāi)辦物品表1、辦公用品開(kāi)辦物品名 稱數(shù)量/型號(hào)復(fù)印機(jī)1臺(tái)/施樂(lè)2018電腦2臺(tái)/ IBM主機(jī)、三星17寸純平顯示器打印機(jī)1臺(tái)/ HP1010對(duì)講機(jī)16只/摩托羅拉GP-885對(duì)講機(jī)電池板16塊/1000mA充電器10

23、只/單路現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)/永發(fā) 4800辦公桌4張/防火板臺(tái)面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺(tái)面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會(huì)議桌1張會(huì)議椅12把水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300 網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無(wú)柄煙灰缸3只/612202A考勤鐘1只/科密 8100標(biāo)識(shí)若干/塑封機(jī)1臺(tái)/煥達(dá)320P飲水機(jī)1臺(tái)/立式傳真機(jī)1臺(tái)/松下FT-153CN分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)電話機(jī)2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/

24、江南六門傘架3只/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制2、維修工器具開(kāi)辦物品名 稱數(shù)量/型號(hào)臺(tái)式鉆床1臺(tái)/德國(guó)定牌220V 13m/m電錘（進(jìn)口）1臺(tái)/博士電動(dòng)疏通機(jī)2臺(tái)/大力牌GC 70鋁合金合頁(yè)梯（1.5m5m）10只/標(biāo)準(zhǔn)管子鉗1把/新工600m/m 24寸 龍門架1套/滬工2號(hào)帶腳臺(tái)虎鉗1套/滬工5”、6”各一 數(shù)字式萬(wàn)用表2只/指針式萬(wàn)用表4只/永紅MG-28 數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-28 兆歐表1只/東海500V 砂輪機(jī)1臺(tái)/2.2KV 潛水泵4臺(tái)/長(zhǎng)樂(lè)220V 750W拖線板3只/塔牌60A、1M2、30M切割機(jī)2臺(tái)/梅花扳手4套/電工牌10件 套筒扳手3套/電工牌32件

25、內(nèi)六角扳手5套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套/保險(xiǎn)帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/3、保潔工具開(kāi)辦物品名 稱數(shù)量/型號(hào)升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSS17寸經(jīng)濟(jì)型吸塵吸水機(jī)2臺(tái)/美國(guó)NSS雙馬達(dá)高壓水槍2只2.5米鋁梯3部1.5米鋁梯2部多功能清潔車4部/捷霸AF160拖線盤4只/黃魚車3部/4、保安器具開(kāi)辦物品名 稱數(shù)量/型號(hào)雨衣/雨鞋29套耳機(jī)29副錄像帶40盤/警棍2根/第四章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置管理處經(jīng)理

26、業(yè)戶服務(wù)主管保潔綠化主管保安部設(shè)備主管業(yè)戶服務(wù)部保安主管保潔綠化部設(shè)備部業(yè)戶服務(wù)員保安領(lǐng)班經(jīng)理助理門崗監(jiān)控機(jī)動(dòng)保潔工綠化工給排水管道工巡崗電工房屋維修工2、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)1、管理處運(yùn)作方式管理處實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、部門職責(zé)業(yè)戶服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入

27、伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購(gòu)、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求管理處經(jīng)理大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書全國(guó)物

28、業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)外表端莊，思路敏捷有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷具備房地資源行業(yè)崗位資格證書全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力業(yè)戶接待大專以上學(xué)歷熟練操作辦公自動(dòng)化軟件熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容普通話標(biāo)準(zhǔn)流利有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力通過(guò)物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)保安服務(wù)具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書年齡2035歲之間，男性身高不低于1.75米五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精

29、神作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力通過(guò)物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)維修養(yǎng)護(hù)具備相關(guān)操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象健康細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍人員配備崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1業(yè)戶服務(wù)部強(qiáng)弱電工1業(yè)戶服務(wù)部主管1（兼）給排水管道1業(yè)戶服務(wù)員（接待/財(cái)務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修）2房修1值班電工1保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管

30、1保潔綠化部主管1（兼）保安領(lǐng)班（兼）2領(lǐng)班1門崗4單元內(nèi)公共部位3巡崗4外圍、機(jī)動(dòng)1監(jiān)控4機(jī)動(dòng)4合計(jì)31人崗位職責(zé)和工作范圍管理處經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。完成公司交辦的其他任務(wù)。管理處經(jīng)理助理在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)

31、業(yè)戶服務(wù)的接待工作。擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日的工作日?qǐng)?bào)，并向公司上報(bào)。負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報(bào)修事宜。負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)戶檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)戶見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作。具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。完成經(jīng)理交辦的其他工作。設(shè)備管理部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)

32、下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保材料及工器具。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。完成經(jīng)理交辦的其他工作。保安服務(wù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，

33、發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)裝修管理規(guī)定并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。保潔綠化部主管服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)

34、務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。業(yè)戶接待員（出納、投訴）具體開(kāi)展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作；負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)；保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)；完成交辦的其它工作。業(yè)戶接待員（檔案）負(fù)責(zé)管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作；負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料的管理工作；負(fù)責(zé)與業(yè)戶權(quán)籍資料的管理工作；完成經(jīng)理交辦的其

35、它工作。門崗保安對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證物品出門證，施工人員臨時(shí)出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。巡崗保安對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證；檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛停放情況。保潔工對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工（值班水電工）對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)

36、房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障；負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。設(shè)備工（維修工）對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負(fù)

37、責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作；努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。二、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；各類專業(yè)人員持證上崗。培訓(xùn)計(jì)劃源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”?！芭嘤?xùn)中心”每年舉辦二期6個(gè)月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、

38、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱，講授市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過(guò)經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評(píng)。新進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 企業(yè)文化、價(jià)值觀的傳遞 員工手冊(cè)、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓(xùn)時(shí)間：4課時(shí)【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能獨(dú)立操作一

39、個(gè)樓盤，有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)8.5物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標(biāo)知識(shí)；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式7.5辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；國(guó)外的物業(yè)管理

40、；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；服務(wù)收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)【各部門主管培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對(duì)下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)

41、6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知識(shí)）；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；兒童樂(lè)園設(shè)施管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56（根據(jù)需要可適當(dāng)延

42、長(zhǎng)）注：一小時(shí)為一課時(shí)【一般管理人員培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，樹(shù)立100%為業(yè)戶服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、法律知識(shí)，必須掌握建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí)，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識(shí)，文檔管理知識(shí)等。培訓(xùn)時(shí)間為2-3周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋（建物知識(shí)）

43、；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45（根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)）注：一小時(shí)為一課時(shí)業(yè)戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目管理處設(shè)置一個(gè)業(yè)戶服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)工作。培訓(xùn)對(duì)象：1、管理處經(jīng)理課程目標(biāo)：通過(guò)經(jīng)

44、理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶接待人員對(duì)業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn)，使學(xué)員們對(duì)業(yè)戶服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理解與掌握，使學(xué)員們深刻地認(rèn)識(shí)到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。培訓(xùn)內(nèi)容： 業(yè)戶服務(wù)的概念； 業(yè)戶服務(wù)的內(nèi)容； 業(yè)戶服務(wù)的基本要求； 入伙服務(wù)； 業(yè)戶接待； 權(quán)籍管理； 裝修管理；培訓(xùn)課時(shí)：16課時(shí)保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程表述：物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。培訓(xùn)對(duì)象：物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管

45、課程目標(biāo)：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的基本知識(shí)；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；3、熟悉物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；4、熟悉物業(yè)公司保安服務(wù)的運(yùn)作模式。5、掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域護(hù)衛(wèi)工作及突發(fā)事件。課程提綱： 物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性 物業(yè)管理分類中的保安服務(wù) 保安服務(wù)的目標(biāo) 保安服務(wù)的特點(diǎn) 保安服務(wù)的基本要求 保安服務(wù)的主要職責(zé) 保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu) 保安各類人員的崗位職責(zé) 保安服務(wù)的主要任務(wù) 消防工作 安全應(yīng)急方案 各類表格記錄注意事項(xiàng) 保安隊(duì)列動(dòng)作教案培訓(xùn)課時(shí)：24課時(shí)保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：通過(guò)對(duì)保潔服務(wù)

46、在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。培訓(xùn)對(duì)象：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員課程目標(biāo)：保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化課程提綱：1、概述2、保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等3、常用清潔劑的使用4、其他培訓(xùn)課時(shí)：8課時(shí)綠化服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個(gè)重要組成部分。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有

47、一定的作用。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓(xùn)對(duì)象：管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標(biāo)：讓學(xué)員能認(rèn)識(shí)到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：1、 收集資料，建立綠化檔案2、 園林綠化法律法規(guī)政策3、 綠化名詞解釋4、 怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程5、 怎樣對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)行監(jiān)管培訓(xùn)課時(shí)：12課時(shí)設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。特別是物業(yè)服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔(dān)，實(shí)行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的

48、內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。培訓(xùn)對(duì)象：物業(yè)管理處經(jīng)理、物業(yè)管理設(shè)備主管等。課程目標(biāo)：了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類，設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。課程提綱：1.管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé) 11 設(shè)備管理的模式111 管理處管理設(shè)備112 管理與服務(wù)分離 12 管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(zé) 121 設(shè)備管理保姆 122 設(shè)備管理管家2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 21 設(shè)備檔案的建立 211 設(shè)備臺(tái)帳、卡與標(biāo)識(shí)管理 212 設(shè)備機(jī)房管理 213 設(shè)備的運(yùn)行管理 214 設(shè)備的維保管理 215 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理3. 設(shè)備管理的分類 31 給排水系統(tǒng) 32 消

49、防系統(tǒng) 33 暖通（空調(diào)）系統(tǒng) 34 電梯系統(tǒng) 35 強(qiáng)電系統(tǒng) 36 弱電系統(tǒng) 37 智能化系統(tǒng)4.設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 41 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 42 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 43 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 44 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 45 電梯運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 46 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 47 柴油發(fā)電機(jī)組運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 48 設(shè)備帳、卡物管理辦法 49 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法培訓(xùn)課時(shí)：20課時(shí)第五章 管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理處各項(xiàng)管理制度目錄序號(hào)文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標(biāo)準(zhǔn)GW.L

50、ZG.00.012職業(yè)安全健康職責(zé)GW.LZG.00.023物料管理辦法GW.LZG.00.034停電停水應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.045水浸應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.056治安應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.00.067文件質(zhì)量記錄管理辦法GW.LZG.00.078犬類管理辦法GW.LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖GW.LZG.01.0110保安運(yùn)作規(guī)程GW.LZG.01.0211人員出入管理辦法GW.LZG.01.0312監(jiān)控中心管理辦法GW.LZG.01.0413車輛管理辦法GW.LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程GW.LZG.01.0615安保崗位標(biāo)準(zhǔn)GW.LZG.01.0716燃放煙

51、花爆竹管理規(guī)定GW.LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.03.0119消防安全管理辦法GW.LZG.04.0120火警應(yīng)急預(yù)案GW.LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理辦法GW.LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0423消防管理制度GW.LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)定GW.LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)

52、施）安全管理制度GW.LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管辦法GW.LZG.05.0130電梯故障緊急預(yù)案GW.LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程GW.LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.06.0435電工安全操作守則GW.LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程GW.LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)

53、規(guī)程GW.LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程GW.LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程GW.LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求GW.LZG.09.0546設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)GW.LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.10.0149雨天防滑管理辦法GW.LZG.10.0250業(yè)戶管理辦法GW.LZG.11.0151空房管理辦法GW.LZG

54、.11.02二、管理規(guī)章制度1、海鹽海韻華庭住宅小區(qū)業(yè)主臨時(shí)規(guī)約（略）2、業(yè)戶投訴處理管理辦法 1）基本要求接待業(yè)戶投訴應(yīng)用語(yǔ)規(guī)范、禮貌得體，態(tài)度溫和，耐心傾聽(tīng)，細(xì)致解釋，件件落實(shí)，記錄清晰，反饋及時(shí)。對(duì)業(yè)戶投訴的一般性服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，要求各管理處在職權(quán)范圍內(nèi)限時(shí)處理、反饋信息、及時(shí)匯報(bào)。建立投訴接待登記匯總月報(bào)制。2）投訴受理處理辦法對(duì)業(yè)戶的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時(shí)落實(shí)到海鹽海韻華庭住宅小區(qū)管理處，并在業(yè)戶投訴處理單上作好書面記錄。根據(jù)業(yè)戶投訴時(shí)間、內(nèi)容，按投訴處理基本要求轉(zhuǎn)至相關(guān)管理處，并督促限時(shí)整改。被投訴管理處接到品質(zhì)部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴后，應(yīng)立即與業(yè)戶取得聯(lián)系。首先

55、，向業(yè)戶致歉；其次，對(duì)其投訴的問(wèn)題作耐心細(xì)致的解釋，以取得業(yè)戶的諒解、理解；再次，對(duì)在管理處職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問(wèn)題，應(yīng)立即采取改進(jìn)、補(bǔ)救措施和善后工作，并認(rèn)真做好回訪工作。對(duì)管理處無(wú)法解決的服務(wù)質(zhì)量投訴問(wèn)題，由品質(zhì)保證部或會(huì)同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)處理。若投訴內(nèi)容涉及到公司總體利益，或與管理處的經(jīng)濟(jì)考核目標(biāo)有沖突時(shí)，應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司總經(jīng)理室，待總經(jīng)理室批示后，再行處理。被投訴管理處應(yīng)將品質(zhì)保證部轉(zhuǎn)告的業(yè)戶投訴的處理結(jié)果、回訪情況以書面或E-mail形式上報(bào)公司質(zhì)檢部。3、住宅裝修監(jiān)督與管理設(shè)想【設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組】以管理處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)

56、裝修過(guò)程中的有關(guān)事項(xiàng)?！狙b修巡檢】每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽(yáng)能熱水器、封陽(yáng)臺(tái)）、危機(jī)房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定的，及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告開(kāi)發(fā)商和有關(guān)主管部門。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開(kāi)設(shè)小賣部、建材店的行為及時(shí)勸阻、制止，并報(bào)告開(kāi)發(fā)商和有關(guān)主管部門。設(shè)置專用、封閉的建筑垃圾堆放點(diǎn)并及時(shí)清運(yùn)?！狙b修施工前】業(yè)戶應(yīng)明確只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不能對(duì)室外公用部位進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻；改變房

57、屋及配套設(shè)施的使用功能；隨意封閉陽(yáng)臺(tái)；廁所要裝空調(diào)必須經(jīng)得開(kāi)發(fā)商和管理處同意（統(tǒng)一裝外機(jī)架或安裝一拖二機(jī)型）； 在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水；在外墻、門外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃裝修材料；隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。填寫裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗(yàn)審批準(zhǔn)。簽定裝修協(xié)議書及辦理其它有關(guān)管理手續(xù)?！狙b修施工中】 電梯轎廂在裝修其間有防護(hù)措施，有持證人員駕駛和管理 隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)是否嚴(yán)格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。 業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡(jiǎn)單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠