房地產法第九章教學輔導.doc

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第九章 房地產抵押法律制度第一節(jié) 房地產抵押概述一、抵押的定義和特點抵押是指債務人或者第三人不轉移對法律允許抵押財產的占有，而將該財產作為債權的擔保；當債務人不履行債務時，債權人有權依照法律規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。特點：1、抵押是一種擔保債權實現的法律關系2、抵押物是由債務人或第三人提供的法律允許抵押的財產3、抵押物不轉移占有二、抵押的種類（一）以抵押物的不同可分為不動產抵押、動產抵押、權利抵押、財團抵押等。不動產抵押是指以不動產作為抵押物而設定的抵押。動產抵押是以動產為抵押物的抵押。權利抵押是指以法律規(guī)定的各種財產權利作為抵押客體的抵押。財團抵押又稱企業(yè)抵押，是指抵押人以其所有的動產、不動產及權利的集合體作為抵押權客體，即企業(yè)以其財產組成一個整體，設置一個抵押權。（二）以債權受擔保的抵押權的個數的不同可分為單獨抵押和共同抵押。單獨抵押是指某個債權受一個抵押權的擔保。共同抵押是為了擔保同一債權，而在數個不同財產上設定數個抵押權共同擔保債權的實現。（三）以抵押權所擔保的債權額是否確定可分為普通抵押和最高限額抵押。最高限額抵押是指抵押人和抵押權人協(xié)議以抵押物對將來一定期間內連續(xù)發(fā)生的不特定債權，在預定的最高債權額限度內作擔保的一種特殊的抵押形式。最高額抵押的主合同債權不得轉讓。三、房地產抵押的定義房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。四、房地產抵押的原則（一）合法原則包含兩層含義一是設定抵押的房地產是法律所允許的。二是設定抵押的房地產必須是抵押人合法所有或合法占有的房地產。（二）同一原則是指土地使用權與地上建筑物一同抵押。（三）特定原則是指設定抵押的房地產是現實存在的特定的房地產，不是將來可能存在的房地產。第二節(jié) 房地產抵押的范圍一、房地產抵押權所擔保的債權范圍一般是以原債權為限，但下列情況也可列入所擔保的范圍。1、利息，包括約定利息和法定利息。2、違約金3、損害賠償金4、實現抵押權的費用二、房地產抵押權標的物的范圍 （一）用于抵押的土地使用權的范圍1、土地所有權不得抵押，只有與土地所有權分離、具有他物權性質的獨立的土地使用權的抵押。包括房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權、以出讓方式取得的土地使用權。2、集體所有的土地使用權的抵押僅限于抵押人通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權。3、土地使用權抵押必須是權屬明確的土地使用權（即抵押人對抵押的土地使用權有處分權。（二）抵押的房地產的價值與其所擔保債權數額的關系1、抵押的房地產的價值應當大于或等于它所擔保的債權數額。2、房地產抵押后，其價值大于所擔保債權的金額部分，在余額限度內可以再抵押。（三）房地產抵押中土地使用權與地上建筑物的同一關系堅持土地使用權與地上建筑物一同抵押，即“地隨房走”和“房隨地走”的原則。包括1、以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。3、以劃撥方式取得的國有土地使用權一般不得抵押，但繳納了相當于應繳納的土地使用權出讓金后除外。 （四）房地產抵押與地上新增建筑物的關系一般原則是抵押權人需要拍賣房地產的可以將土地上的新增房屋一同拍賣，但對新增房屋變賣的價值，抵押權人無權優(yōu)先受償。第三節(jié) 房地產抵押的設定和抵押權的效力一、房地產抵押的設定房地產抵押的設定是指房地產抵押法律關系的產生即在房地產抵押當事人之間發(fā)生抵押權利義務關系。房地產抵押法律關系通常因當事人協(xié)商一致并經登記公示而產生。（一）房地產抵押合同是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有，將房地產作為債權的擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協(xié)議。1、房地產抵押合同的內容（1）被擔保的主債權的種類、數額（2）債務人履行債務的期限（3）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或使用權權屬。（4）抵押擔保的范圍（5）當事人認為需要約定的其他事項2、房地產抵押合同的形式應當采用書面形式（抵押擔保條款、協(xié)議或其他書面材料）3房地產抵押合同與主合同的關系4房地產抵押合同無效的法律后果（1）基于其從合同性質，由于主債權債務合同無效而導致房地產抵押合同無效。（2）主債權債務合同有效，房地產抵押合同由于某種原因而無效。（二）土地使用權抵押設定登記抵押權是物權，應經登記取得公示效力。我國擔保法對某些重大財產的抵押規(guī)定必須經過登記抵押才能成立，而其他財產的抵押是否登記由當事人自愿決定。未辦理登記的，不能對抗第三人。包括登記的機關、登記的程序和登記的效力1、房地產抵押登記的機關分不同的情況（1）以無地上定著物的土地使用權抵押的，辦理登記的部門為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門。（2）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，辦理登記的部門為縣級以上地方人民政府。2、房地產抵押設定登記的程序一般經過申請、審查、核準登記、公告程序3、房地產抵押設定登記的效力直接效力是使房地產抵押合同自登記之日生效。同時使經登記的抵押權受到法律保護并取得物權公示效力，能夠對抗第三人。二、房地產抵押的效力包括對內效力和對外效力（一）房地產抵押權的內部效力1、優(yōu)先受償的效力即優(yōu)于普通債權人優(yōu)先受償。2、債權范圍效力即包括主債權、利息等債權，另有約定的除外。3、作為抵押物的房地產范圍效力即包括房地產本身以及依照法律規(guī)定抵押物所生孳息。依照法律規(guī)定抵押物所生孳息是指依法被扣押的財產的天然孳息以及抵押權人將扣押房地產事實通知了應當清償法定孳息的義務人的后的法定孳息。還表現在抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止行為。（二）房地產抵押權的對外效力1、抵押權對房地產出租法律關系的影響（1）租賃關系成立在先，抵押權設立在后。抵押權的設立，實現均對租賃關系不發(fā)生影響，法律只要求抵押人以書面形式將設定抵押之事實告承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（2）租賃關系成立在后，抵押權設定在先，抵押權對租賃關系就要發(fā)生影響。租賃關系隨著抵押權的實現而解除。2、抵押權對房地產轉讓法律關系的影響抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的應當 通知抵押權人或者告之受讓人轉讓物以及功能抵押的情況。沒有通知抵押權人或沒有告之受讓人的，轉讓行為無效。對轉讓的價款，抵押權人有權優(yōu)先受償。抵押權人對轉讓的價款明顯低于價值的，有權要求抵押人提供擔保。否則不得轉讓抵押物3、抵押權對房地產再抵押的影響抵押物的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押。在抵押權實現時，同一抵押物上多個抵押權的，應依登記的先后順序或生效的先后順序受償，順序相同的，按比例清償。4、房地產抵押權對外處分效力即抵押權人不得將抵押權單獨轉讓或作為其他債權的擔保。必須同主債權一同轉移。第四節(jié) 房地產抵押權的實現一、房地產抵押權實現的定義是指債務履行期間屆滿，債務人不履行債務時，抵押權人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押房地產，以抵押的房地產拍賣價款使其債權優(yōu)先受償。二、實現房地產抵押權的條件 債務履行期限屆滿，抵押權人的債權未受清償。三、實現房地產抵押權的方式三種方式：對抵押物折價、拍賣、變賣四、房地產抵押權實現的程序雙方協(xié)議，不成到法院起訴。五、劃撥的國有土地使用權抵押權實現的特殊程序1、以劃撥方式取得土地使用權的，在轉讓房地產時應當報有批準權的人民政府批準；2、辦理土地使用權的出讓手續(xù)，用拍賣所得價款繳納土地使用權出讓金。3、剩余的抵押權人優(yōu)先受償。六、房地產抵押權實現的順序按登記或生效的先后順序進行清償。沒有剩余的不能清償。同時登記的受償順序相同，按各自的比例受償。七、房地產抵押權的實現對相關法律關系的影響。（一）房地產抵押權的實現對主債權關系的影響若全部清償，主債權消滅。若部分清償，主債權存在。（二）房地產抵押權的實現對地上建筑物所有關系的影響可以拍賣新增建筑物，但價款不能優(yōu)先受償。（三）房地產抵押權的實現對土地所有權關系的影響