2014年電大房地產(chǎn)法形成性考核冊答案.doc

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房地產(chǎn)法形成性考核作業(yè)一一、1、房地產(chǎn)開發(fā)關系、房地產(chǎn)交易關系、房地產(chǎn)管理關系、物業(yè)管理關系2、憲法、房地產(chǎn)法律、國務院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令、最高人民法院的文件、國務院各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章、地方政權機關發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī)二、1、房地產(chǎn)法律關系：是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權利義務關系。2、土地征用：指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地并給予補償?shù)囊环N行為。3、安置補償費：指國家對被征地單位支付的安置因征地所造成的多余農(nóng)業(yè)人口而支付的補助金額。三、1、土地使用權出讓與轉讓的關系？答：土地使用權出讓作為土地使用權轉移的一種形式，它與土地使用權轉讓行為相同，都是一方將其擁有的土地使用權依法有償，有期限的讓渡與另一方當事人。土地使用權出讓與轉讓行為均不得影響國家對出讓、轉讓的土地所有權。這兩點體現(xiàn)了二者的共性。同時，土地使用權轉讓是以土地使用權出讓為前提條件，而土地使用權轉讓又可以促進土地使用權出讓市場的繁榮和發(fā)展。區(qū)別：1、土地使用權出讓是創(chuàng)設財產(chǎn)權的行為，而土地使用權轉讓則是轉移財產(chǎn)權的行為。2、法律關系主體不同：土地使用權出讓法律關系的主體一方是土地所有者，另一方是土地使用者；而土地使用權轉讓法律關系中的雙方當事人均為土地使用者。3、出讓金與轉讓費的構成及反映的關系不同：土地使用權出讓金除了土地所有者事先投資外，主要指地租。土地使用權轉讓費出了包括出讓金和土地使用者的投資及其利息之外，還包括經(jīng)營利潤。2、土地使用權出讓合同變更與解除的條件主要有那幾種情況？答：1、社會公共利益的需要。2、雙方協(xié)商并經(jīng)有關部門批準方可變更。3、由于一方違約，致使出讓合同沒有必要履行的。4、土地滅失。因自然災害原因造成土地滅失的，使土地使用權出讓合同履行成為不可能時，可以解除出讓合同。四、試論房地產(chǎn)轉移讓的條件。P233-235五、案例分析答：1、法院應判定兩家公司簽訂的轉讓合同無效。因環(huán)宇公司既不具備預售房地產(chǎn)的條件，也不具備房地產(chǎn)轉讓的條件，并且該房已抵押給了銀行，更無權用它收益。2、環(huán)宇公司應退還巖達公司的房款，并承擔資金占用期間的損失（利息）。作業(yè)二一、1、ACDE 2、BD 3、ABC 4、B 5、ACE二、1、房地產(chǎn)（狹義）：指土地與建筑物在空間上合為一體的財產(chǎn)形態(tài)。它是土地與建筑物的有機結合。2、土地征用權：指國家或政府再不需要其他土地所有者同意的情況下，通過一定的補償，依法把土地用于公共目的的權利。它有三個特征：它屬于國家或政府的特有權利；它以公共目的為前提；它以補償為條件。三、1、簡述房地產(chǎn)法的內(nèi)容。答：廣義的房地產(chǎn)法包括了對房地產(chǎn)經(jīng)濟關系進行調(diào)整的所有法律規(guī)范，如憲法規(guī)范、民法規(guī)范、經(jīng)濟法規(guī)范、行政法規(guī)范、刑法規(guī)范等，甚至還包括國務院以及中央各部委所頒發(fā)的條例、規(guī)章、規(guī)定等。狹義的房地產(chǎn)法在我國一般均指城市房地產(chǎn)管理法。2、簡述土地征用的程序。答：1、申請。2、審查。3、批準。4、公告。征用土地方案經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府應當在收到批準文件之日起10日內(nèi)在被征用土地所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)予以公告。四、案例分析。答：1、市房屋買賣合同，是無效合同。2、應當這樣處理：雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的；符祝浪應付給萬泉河黃酒實業(yè)有限公司欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息。作業(yè)三一、 填空題。1、行為、事件 2、以經(jīng)營為目的、以自用為目的 3、土地登記人、土地位置、土地權屬性質、用地面積、地類面積、土地實際用途、土地等級、土地權屬來源及依據(jù)和土地使用期限。二、1、土地利用總體規(guī)劃：指各級人民政府根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的情況，對土地的開發(fā)、利用、整治和保護在時間上和空間上所作的戰(zhàn)略構思和設計方案。2、房地產(chǎn)轉讓：指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉讓給他人的行為。3、房屋租賃：指房屋所有人作為出租人，將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。三、1、簡述房屋租賃的條件。答：1、有從事房屋租賃的營業(yè)執(zhí)照。房屋租賃屬于房地產(chǎn)經(jīng)營的一種方式，因此出租人應辦理營業(yè)執(zhí)照，取得合法的經(jīng)營資格。2、出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的。3、有合法的房屋所有證書。4、房屋屬正常使用，符合安全條件。2、簡述房地產(chǎn)抵押權標的物的范圍。答：根據(jù)房地產(chǎn)法第31條和第47條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權標的范圍包括房屋所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權；以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押權，后者則視為權利的抵押。四、論述題。試論房地產(chǎn)轉讓合同的內(nèi)容。答：1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。2、房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號。3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限。4、土地宗地號、土地使用權取得方式及年限。5、房地產(chǎn)的用途或使用性質。6、成交價格及支付方式。7、房地產(chǎn)交付使用的時間。8、違約責任。9、雙方約定的其他事項。作業(yè)四一、1、A 2、ABCD 3、C 4、ABC 二、1、土地使用權拍賣出讓：指土地使用權出讓人在指定時間、地點利用公開場所，就所出讓的土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓人的一種方式。2、城鎮(zhèn)土地使用稅：指國家向在城鎮(zhèn)或工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國家土地和集體所有土地的單位和個人，按占用土地面積分等額征收的一種土地稅。3、房地產(chǎn)市場管理：指房地產(chǎn)市場管理機構按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。三、試答需辦理土地變更登記手續(xù)的情形。答：1、依法通過土地有償出讓、轉讓取得國有土地使用權的應將出讓、轉讓合同向土地管理部門申請變更土地登記。2、因贈與或繼承、買賣、交換、分割土地附著物引起土地使用權轉移的，應持有關合法證明文件，向土地管理部門申請變更土地登記。3、宗地合并或一宗地分割為兩宗以上宗地時，有關各方應持合并或分割協(xié)議書及其他合法證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。4、因機構調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起土地權屬變更的，變更各方應持有關合法證明文件到土地管理部門申請變更土地登記。5、非農(nóng)業(yè)建設用地在工程竣工一個月內(nèi)，由土地使用者按照規(guī)定程序申請復查后再辦理正式變更土地登記。6、凡因土地權屬引起他項權利轉移的。7、抵押國有土地使用權。8、因土地征收、劃撥、土地使用權依法回收、抵押終止或因自然災害等原因造成土地使用權或所有權以及他項權利消滅的。9、因變更土地使用者、所有者、他項權利擁有者的名稱、地址，或因變更土地的主要使用用途和因錯漏登記的。四、案例分析。答：1、市房屋買賣合同，是無效合同。2、應當這樣處理：雙方簽訂的代理興建房屋合同是無效的；符祝浪應付給萬泉河黃酒實業(yè)有限公司欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息。