《房地產(chǎn)交易管理》PPT課件.ppt

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房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣管理學院 第7章房地產(chǎn)交易管理 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣 概述 7 1概述 一 房地產(chǎn)交易的概念 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易 包括各種所有制房屋的買賣 租賃 轉讓 抵押 城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動 3 概述 二 房地產(chǎn)交易中的基本制度 國有土地有償有限期使用制度房地產(chǎn)價格申報制度房地產(chǎn)價格評估制度房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度 4 概述 三 房地產(chǎn)交易的管理機構及其職責 建設部 建設廳 房地產(chǎn)管理局 房地產(chǎn)交易管理所 1 房地產(chǎn)交易的管理機構 5 概述 2 房地產(chǎn)交易管理機構的任務 對房地產(chǎn)經(jīng)營進行指導和監(jiān)督 查處違法行為 維護當事人的合法權益 辦理房地產(chǎn)交易登記 鑒證等手續(xù) 協(xié)助財政 稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅款 為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議 交流信息 展示行情等各種服務 建立定期信息發(fā)布制度 為政府宏觀決策和正確引導市場發(fā)展服務 6 轉讓管理 7 2房地產(chǎn)轉讓管理 一 概述 房地產(chǎn)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣 贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為 以房地產(chǎn)作價入股 與他人成立企業(yè)法人 房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的 一方提供土地使用權 另一方或者多方提供資金 合資 合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn) 而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的 因企業(yè)被收購 兼并或合并 房地產(chǎn)權屬隨之轉移的 以房地產(chǎn)抵債的 法律 法規(guī)規(guī)定的其他情形 房地產(chǎn)轉讓時 房屋所有權和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉讓 7 轉讓的分類 1 房地產(chǎn)轉讓的分類 根據(jù)土地使用權的獲得方式 根據(jù)轉讓的方式 8 轉讓的條件 2 房地產(chǎn)轉讓的條件 1 以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的 屬于房屋建設工程的 應完成開發(fā)投資總額的25 以上屬于成片開發(fā)的 應形成工業(yè)用地或其他建設用地條件同時按出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金 并取得土地使用權證書 9 轉讓的條件 2 房地產(chǎn)轉讓的條件 2 司法機關和行政機關依法裁定 決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的 權利受到限制期間 房地產(chǎn)權利人不得轉讓該項房地產(chǎn) 3 依法收回土地使用權 在國家依法作出收回土地使用權決定之后 原土地使用權人不得再行轉讓土地使用權 4 共有房地產(chǎn) 共有房地產(chǎn)權利的行使需經(jīng)全體共有人同意 不能因某一個或部分權利人的請求而轉讓 10 轉讓的條件 2 房地產(chǎn)轉讓的條件 5 權屬有爭議的 權屬爭議解決之前 該項房地產(chǎn)不得轉讓 6 未依法登記領取權屬證書的 未履行該項法律手續(xù) 房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力 因此也不得轉讓該項房地產(chǎn) 7 法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況 11 轉讓程序 3 房地產(chǎn)轉讓的程序 簽訂轉讓合同 申報成交價格 是否受理 核實成交價格 現(xiàn)場勘察評估 繳納稅費 領取房地產(chǎn)權屬證書 是 15日內(nèi)答復 簽合同30日內(nèi) 12 轉讓合同 4 房地產(chǎn)轉讓合同 雙方當事人的姓名或者名稱 住所 房地產(chǎn)權屬證書的名稱和編號 房地產(chǎn)坐落位置 面積 四至界限 土地宗地號 土地使用權取得的方式及年限 房地產(chǎn)的用途或使用性質 成交價格及交付方式 違約責任 雙方約定的其他事項 13 房地產(chǎn)轉讓 二 以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 受讓人所取得的土地使用權的權利 義務范圍應當與轉讓人所原有的權利和承擔的義務范圍相一致 可以在不同土地使用者之間多次轉讓 但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變 例如 土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年 原土地使用者使用10年后轉讓 受讓人的使用年限只有40年 轉讓后 受讓人改變原出讓合同約定的土地用途的 經(jīng)原土地出讓方和市 縣人民政府城市規(guī)劃部門同意簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權出讓合同 調(diào)整出讓金 14 登記管理 三 以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉讓 處理方式 辦理出讓手續(xù) 變劃撥土地使用權為出讓土地使用權 由受讓方繳納土地出讓金 不改變原有土地的劃撥性質 對轉讓方征收土地收益金 15 不辦出讓手續(xù)情況 經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準 轉讓的土地用于國家機關 軍事用地 國家重點能源 交通 水利等項目用地 國家基礎設施和公益事業(yè)用地等私有住宅轉讓后仍用于居住的 按國務院住房制度改革規(guī)定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的暫時難以確定土地使用權出讓用途 年限和其他條件的根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的其他情況 以下情況可不辦出讓手續(xù) 16 四 商品房預售 商品房預售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人 由承購人預先支付定金或房價款的行為 商品房預售行為具有較強的國家干預性 商品房預售的周期長 風險大 商品房預售的標的具有期待性 商品房預售合同需要經(jīng)過登記才具有對抗第三人的效力 17 1 商品房預售的條件 商品房預售 已交付全部土地使用權出讓金 取得土地使用權證 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25 以上 并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期 辦理預售登記 取得商品房預售許可證明 18 2 辦理預售應提交的證件 商品房預售 商品房預售許可申請表 開發(fā)企業(yè)的 營業(yè)執(zhí)照 和資質證書 土地使用權證 建設工程規(guī)劃許可證 施工許可證 投資開發(fā)資金符合條件的證明 施工合同和施工進度說明 商品房預售方案 19 3 商品房預售合同 商品房預售 商品房預售人應當在簽約之日起到30日內(nèi)持預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售登記備案手續(xù) 目前房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)應用網(wǎng)絡信息技術 逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案 承購人在與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同后 應定期關注房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)上登記備案公告 查詢已購買商品房的登記備案情況 討論 社會各界人士呼吁取消商品房預售制度 20 房地產(chǎn)抵押 7 3房地產(chǎn)抵押管理 一 概述 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 1 房地產(chǎn)抵押的概念 21 房地產(chǎn)抵押 抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權人 作為本人或者第三人履行債務擔保的公民 法人或者其他組織 抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民 法人或者其他組織 預購商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后 由貸款金融機構代其支付其余的房價款 將所購商品房抵押給貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為 在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造的資金的貸款 以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn) 以不轉移占有的方式抵押給貸款金融機構作為償還貸款履行擔保的行為 2 相關概念 22 3 作為抵押物的條件 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時設定抵押權 無論土地使用權來源于出讓還是劃撥 只要房地產(chǎn)權屬合法 即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權 以單純的土地使用權抵押的 單純以劃撥方式取得的土地使用權不允許抵押 以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押權 房地產(chǎn)抵押 23 房地產(chǎn)抵押 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 規(guī)定下列房地產(chǎn)不得設定抵押權 權屬爭議的房地產(chǎn)用于教育 醫(yī)療 市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)被依法查封 扣押 監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)依法不得抵押的其他房地產(chǎn) 24 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押 也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的 該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的 其抵押額以房地產(chǎn)權利人可以處分和收益的份額為限 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工 代表 大會通過 并報其上級主管機關備案 房地產(chǎn)抵押 25 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 以中外合資企業(yè) 合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)董事會通過 以股份有限公司 有限責任公司的房地產(chǎn)抵押的 必須經(jīng)董事會或者股東大會通過 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的 其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的 其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限 房地產(chǎn)抵押 26 二 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 以共有的房地產(chǎn)抵押的 抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意 預購商品房貸款抵押的 商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉讓條件并取得商品房預售許可證 以已出租的房地產(chǎn)抵押的 抵押人應當將租賃情況告知債權人 并將抵押情況告知承租人 原租賃合同繼續(xù)有效 企 事業(yè)單位法人分立或合并后 原抵押合同繼續(xù)有效 不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時 抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內(nèi)容 房地產(chǎn)抵押 27 三 抵押合同 抵押合同 以預購商品房貸款抵押的 須提交生效的預購房屋合同 以在建工程抵押的 押合同還應當載明 國有土地使用權證 建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證編號 已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額 已投入在建工程的工程款 施工進度及工程竣工日期 已完成的工作量和工程量 28 四 抵押登記 抵押登記 房地產(chǎn)當事人應在抵押合同簽訂后的30天內(nèi) 持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記 抵押當事人的身分證明或法人資格證明抵押登記申請書抵押合同 國有土地使用證 房屋所有權證 或 房地產(chǎn)權證 共有的房屋還應提交 房屋共有權證 和其他共有人同意抵押的證明登記機關認為必要的其他文件 29 五 房地產(chǎn)抵押受償 抵押受償 債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?可以與抵押人協(xié)議折價或者以抵押物拍賣 變賣該抵押物所得的價款受償 協(xié)議不成的 抵押權人可以向人民法院提起訴訟 同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的 拍賣 變賣抵押物所得的價款按照抵押物登記的先后順序清償 抵押物折價或者拍賣 變賣后 其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有 不足部分由債務人清償 30 五 房地產(chǎn)抵押受償 抵押受償 對于設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的 依法拍賣該房地產(chǎn)后 應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后 抵押權人方可優(yōu)先受償 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后 土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn) 可將新增的房屋一同拍賣 但所得款抵押權人無權優(yōu)先受償 抵押權因抵押物滅失而消滅 因滅失所得的賠償金 應當作為抵押財產(chǎn) 案例 一起由中介辦理抵押帶來的官司 31 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 一 概述 房屋租賃 是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行為 1 房屋租賃的概念 32 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 2 房屋租賃的分類 公有房屋租賃 私有房屋租賃 按房屋所有權性質 住宅用房租賃 非住宅用房租賃 按房屋的使用用途 33 房屋租賃 7 4房屋租賃管理 3 房屋租賃的條件 未依法取得 房屋所有權證 的 司法機關和行政機關依法裁定 決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的 共有房屋未取得共有人同意的 權屬有爭議的 屬于違章建筑的 不符合安全標準的 已抵押 未經(jīng)抵押權人同意的 不符合公安 環(huán)保 衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的 34 房屋租賃 二 房屋租賃合同 當事人姓名或者名稱及住所房屋的坐落 面積 裝修及設施狀況租賃用途租賃期限租金及交付方式房屋修繕責任轉租的約定變更和解除合同的條件違約責任當事人約定的其他條款 35 房屋租賃 1 租賃期限 出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的 應當事先征得承租人的同意 并賠償承租人的損失 收回住宅用房的 同時要做好承租人的住房安置 36 房屋租賃 2 租賃用途 指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質 承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質使用房屋 不得變更使用用途 確需變動的 應當征得出租人的同意 并重新簽訂租賃合同 承租人與第三者互換房屋時 應當事先征得出租人的同意 出租人應當支持承租人的合理要求 換房后 原租賃合同即行終止 新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同 37 房屋租賃 3 房屋的修繕責任 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的 由出租人負責修復 租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的 修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定 38 房屋租賃 4 租賃合同終止 自然終止 租賃合同到期 合同自行終止 承租人需繼續(xù)租用的 應在租賃期限屆滿前3個月前提出 并經(jīng)出租人同意 重新簽訂租賃合同 符合法律規(guī)定和合同約定可以解除合同條款的 因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的 人為終止 39 房屋租賃 4 租賃合同終止 自然終止 將承租的房屋擅自轉租的 將承租的房屋擅自轉讓 轉借他人或私自調(diào)換使用的 將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的 無正當理由 拖欠房租6個月以上的 公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的 承租人利用承租的房屋從事非法活動的 故意損壞房屋的 法律 法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的 人為終止 40 房屋租賃 5 房屋租金 成本租金 商品租金 市場租金 由折舊費 維修費 管理費 融資利息和稅金五項組成 由成本租金加上保險費 地租和利潤 在商品租金的基礎上 根據(jù)供求關系而形成的 41 歡迎繼續(xù)學習第8章謝謝 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 劉亞臣