《商業(yè)物業(yè)管理》PPT課件.ppt

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商業(yè)物業(yè)管理 目錄 1 商業(yè)物業(yè)含義及類型2 商業(yè)物業(yè)的管理特點3 商業(yè)物業(yè)前期導入4 客戶服務管理5 裝修服務管理6 商鋪設施 設備維保服務管理7 商鋪建筑物的養(yǎng)護與維護管理8 安全服務管理9 保潔服務管理10 保險管理11 撤鋪管理 前言物業(yè)管理作為一種不動產管理模式起源于19世紀60年代的英國 物業(yè) 一詞是由英語property引譯而來 其含義有 財產 資產 擁有物 房地產 等是一個較為廣義的范疇 隨著我國對外改革開放 市場化的不斷深入 物業(yè)管理作為市場經濟的產物 面臨改革帶來的充滿生機的龐大市場 中國物業(yè)管理作為一個新興的服務行業(yè) 經過二十多年的發(fā)展 已經在深圳 上海 北京等地逐步形成企業(yè)化經營 專業(yè)化管理和社會化服務的運行機制 在二十年的探索與實踐中 一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出 為開創(chuàng)中國的物業(yè)管理譜寫了輝煌的篇章 形成了富有中國特色的物業(yè)管理體系 有效推動了行業(yè)的發(fā)展進程 伴隨著我國經濟的飛速發(fā)展 集商業(yè)經營 休閑娛樂等多種功能于一體用途更加廣泛的綜合商業(yè)樓宇在全國迅速崛起 與此同時 綜合商業(yè)樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前 以下就商業(yè)物業(yè)管理問題來談一談 1 0商業(yè)物業(yè)服務的含義及類型 商業(yè)物業(yè)包括各類商場 購物中心 購物廣場及各種專業(yè)性市場等 其中 融購物 餐飲 娛樂 金融等多種服務功能于一體的大型商場物業(yè)也稱綜合性商業(yè)樓宇 隨著房地產商品化進程的發(fā)展 這些商場物業(yè)的產權性質也出現(xiàn)了各種形式 其經營方式多種多樣 1 1商業(yè)物業(yè)管理的含義 商業(yè)物業(yè) 是指建設規(guī)劃中必須用于商業(yè)性質的房地產 它是城市整體規(guī)劃建筑中的一種重要功能組成部分 其直接的功用就是為消費者提供購物場所 其中 公共性商業(yè)樓宇是因商業(yè)發(fā)展而興起的一種新的房地產類型 與一般零售商店不同 零售商店即使規(guī)模再大 仍然只有一個經營實體 而公共性商業(yè)樓宇一般會有很多獨立的商家從事經營 各行各業(yè)的經營服務都有 范圍遠遠超過零售商店 它不僅包括零售商店 而且包括銀行 餐飲等各種服務性行業(yè)和各種娛樂場所 它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念 是一種集商業(yè) 娛樂 餐飲等各種功能為一體的經營場所 由于其物業(yè)管理內容主要包括單體商場物業(yè) 百貨大樓 零售店 所以它與普通小區(qū)物業(yè)管理既存在共性 又有其特殊性 1 2商業(yè)物業(yè)管理的類型 從建筑結構上來分 商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場型 同時也有封閉式的購物中心型 從功能上來分 有綜合性的專業(yè)購物中心 也有商住兩用型的 2 0商業(yè)物業(yè)的管理特點 2 0商業(yè)物業(yè)的管理特點 3 0商業(yè)物業(yè)管理前期介入 3 1項目設計階段 商業(yè)物業(yè)管理在規(guī)劃設計階段就介入方案的修改 優(yōu)化和決策 把平時管理實踐過程中掌握的信息反饋給設計師 在設計時充分考慮到商業(yè)物業(yè)經營和管理的實際需要 提高設計品質 及時帶來使用人和管理人長期積累的信息 對在規(guī)劃設計中可能存在的不足和遺漏 在規(guī)劃設計時或建設前提請開發(fā)商加以修正 使規(guī)劃設計更合理 3 2 1物業(yè)竣工時驗收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題 3 2項目施工階段 3 2 2必須利用管理公司的專業(yè)能力實現(xiàn)長效管理 3 2 3在商業(yè)部分內裝施工階段關注內容 3 2 4在暖通設備安裝 調試 接管階段重點關注設備 管路安裝質量 安裝情況是否滿足使用需求 3 3商業(yè)物業(yè)管理準備階段 3 4物業(yè)管理市場調研工作 3 5 1商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構成1 人工費用2 環(huán)境衛(wèi)生費3 治安防范成本4 綠化養(yǎng)護成本5 公共設施設備維保費6 公共能耗費用7 管理費用8 保險費 9 不可預見費 10 管理酬金 11 稅金 3 5 2由于商業(yè)物業(yè)管理中涉及眾多業(yè)態(tài) 各業(yè)態(tài)的物業(yè)管理界面不盡相同 因而它們的物業(yè)管理成本是不一樣的 因此 商業(yè)物業(yè)管理測算較住宅 寫字樓物業(yè)費測算要復雜 商業(yè)物業(yè)費測算前必須確定下列條件 公司管理架構 管理模式和薪酬體系確定 水 電 氣等能源費用收費標準和政策明確 物業(yè)項目的經濟技術指標明確 各商業(yè)業(yè)態(tài)管理界面確定 服務內容及服務標準確定等 3 5物業(yè)管理成本測算 3 6 2正常經營階段主力店物業(yè)服務的主要內容 1 按照合同約定對主力店提供物業(yè)服務 收取管理費用 2 對主力店物業(yè)管理情況進行監(jiān)督 尤其是消防管理及設施設備的維護保養(yǎng) 以消除各類安全隱患 3 協(xié)調主力店與其他商戶 與政府主管部門之間的關系 維護其良好的經營秩序和經營環(huán)境 4 與主力店定期溝通 處理主力店提出的各類投訴 5 當主力店中止租賃協(xié)議時 協(xié)助各部門簽訂撤場協(xié)議 進行各類費用清算 并按照相關約定接收主力店經營場地 3 6 3不同業(yè)態(tài)主力店物業(yè)服務界面要點 主力店在大型商業(yè)物業(yè)內所占面積比率高 客流量大 涉及業(yè)態(tài)廣 是大型商業(yè)物業(yè)內重要的客戶 各商業(yè)物業(yè)對主力店的管理方式多樣 所涉及的管理界面也不同 如 超市百貨餐飲KTV 電子娛樂 影院建材 家居電器賣場 3 6主力店物業(yè)服務 3 7商戶裝修管理 4 0客戶服務管理 5 0裝修服務管理 6 0商鋪設備 設施維保服務管理 7 0商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 8 0安全服務管理 檢查督導 綠化服務管理 保潔管理重點 保潔管理方法 商場的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境 外部環(huán)境包括樓宇的外墻 附屬建筑設施及周圍的綠地 廣場 停車場等 內部環(huán)境包括過道 樓梯 自動扶梯 電梯 衛(wèi)生間 會議室等一切公用場所 以及業(yè)戶的鋪內 辦公室內等非公用部位 搞好商場的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美 和諧怡人的商業(yè)氛圍 為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境 為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境 9 0保潔服務管理 10 0保險管理 商業(yè)物業(yè)管理中保險管理是必不可少的 在商鋪的維修施工和廣告安裝中 均有可能發(fā)生意外的事故 包括火災 對業(yè)戶 顧客 員工造成傷害 在保潔操作中 也有可能保潔工未按 規(guī)程 操作 用了濕拖造成顧客滑倒摔傷 或雨天地滑 顧客在商鋪進門處滑跤跌傷 這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠 為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失 商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施 工程或服務的公眾責任險 財產險 火險 物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種 在考慮保險額度時 可以根據事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額 還有一種是財產險 是為防止商鋪可能遭受火災 臺風 暴雨 水浸等損失而投保的 物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方 大業(yè)戶 和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見 11 0撤鋪管理 商鋪撤場一般流程如下 ThankYou