房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價.ppt

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1 不動產(chǎn)估價 主講 黃利民Email hlm267 QQ 834957596TEL 18986636158 咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院 2 參考書目 房地產(chǎn)估價 柴強著 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社 房地產(chǎn)估價理論 美國估價師學(xué)會著 中國建筑工業(yè)出版社 不動產(chǎn)估價 葉劍平 曲衛(wèi)東編著 中國人民大學(xué)出版 土地估價理論與方法 全國土地估價師資格考試委員會編 地質(zhì)出版社 3 教學(xué)方法 不動產(chǎn)估價是一門理論與實際聯(lián)系十分密切的課程 授課包括基本理論及其實際操作的講授 課堂講授 包括相關(guān)基本理論 各種估價方法的理論基礎(chǔ)及其操作方法 實習(xí) 運用各種估價方法進行估價 并完成估價報告 4 課程主要內(nèi)容介紹 介紹房地產(chǎn) 房地產(chǎn)估價的基本概念 理論 掌握各種科學(xué)的估價理論 方法 按照嚴格的估價程序 運用各種估價方法進行房地產(chǎn)估價 撰寫并提供估價報告 5 第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價 第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念第二節(jié)房地產(chǎn)估價的概念第三節(jié)房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢 6 房地產(chǎn)的概念 及其各種存在形態(tài)的基本認識 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的必要性 房地產(chǎn)估價的發(fā)展 重點掌握內(nèi)容 7 一 房地產(chǎn) 不動產(chǎn) 的概念realestate realproperty房地產(chǎn)是指土地 建筑物以及其他地上附著物 是實物 權(quán)益 區(qū)位三者的綜合體 第一節(jié)房地產(chǎn)基本概念 8 土地 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 建筑物 是一種土地定著物 具體是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物 包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 一 房地產(chǎn)實物 土地 建筑物 其他附著物 9 其他地上附著物 是建筑物以外的土地定著物 具體是指固定在土地或建筑物上 與土地 建筑物不可分離的物 或者雖然可以分離 但是分離不經(jīng)濟 或者分離后會破壞土地 建筑物的完整性 使用價值或功能 或者會使土地 建筑物的價值明顯受到損害的物 例如 排水管道 電力 熱力系統(tǒng) 地上建造的庭院 花園 假山 柵欄等 10 權(quán)利 中國目前主要有所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 地役權(quán) 空間利用權(quán) 我國土地實行的社會主義公有制制度 其中城市土地為國家所有 農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有 在城市 能夠進入市場流轉(zhuǎn)的是以城市土地使用權(quán)為基本產(chǎn)權(quán)的城市土地產(chǎn)權(quán)體系 在農(nóng)村 只有將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘魇辗绞?二 房地產(chǎn)權(quán)益 是指房地產(chǎn)中無形的 不可觸摸的部分 包括權(quán)利 利益和收益 11 1 房地產(chǎn)所有權(quán) 是指房地產(chǎn)所有權(quán)人對自己的房地產(chǎn) 依照法律規(guī)定享有占有 使用 收益和處分的權(quán)利 房地產(chǎn)所有權(quán)包括獨有 共有和建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式 是一種復(fù)合性的權(quán)利 由專有部分的所有權(quán) 共有部分持有權(quán)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成 12 2 土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)人依法對國有土地或者集體土地享有占有 使用 收益和部分處分的權(quán)利 出讓土地使用權(quán) 為國有土地上的 劃撥土地使用權(quán) 為國有土地上的 土地承包經(jīng)營權(quán) 為農(nóng)用地上的 宅基地使用權(quán) 為集體土地上的 臨時用地土地使用權(quán) 13 3 房地產(chǎn)租賃權(quán) 是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利 4 抵押權(quán) 是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有 將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 債務(wù)人不履行債務(wù)時 債權(quán)人有權(quán)依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣 變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償 5 典權(quán) 是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為自己使用 收益的權(quán)利 14 6 地役權(quán) 是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利 典型的通行權(quán) 7 空間利用權(quán) 是指在土地使用權(quán)及其效力所及空間之外 對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權(quán) 15 三 房地產(chǎn)區(qū)位 是指房地產(chǎn)的空間位置 可以分為位置 交通 環(huán)境和配套設(shè)施四個方面 具體地說 一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系 除了其地理坐標(biāo)位置 還包括它與重要場所的距離 從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性 以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境 景觀 配套設(shè)施等 包括所在地區(qū)的人口狀況 該地區(qū)的聲譽 政府提供的服務(wù)設(shè)施 學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量 犯罪率等等 最常見的是用交通時間距離來衡量區(qū)位的好壞 16 1 在不同類型的資產(chǎn)中 實物和權(quán)益對價值的影響是不同的 一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值 即主要是實物的好壞決定著價值的高低 一般的無形資產(chǎn)主要是權(quán)益的價值 房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要 四 實物 權(quán)益和區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響 2 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的 17 五 房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分 但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn) 單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn) 是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài) 歸納起來 房地產(chǎn)有土地 建筑物 房地三種存在形態(tài) 18 1 房地產(chǎn)中對土地的限制和對土地的基本認識一宗土地所受限制的種類和程度 對其價值有重大影響 進行房地產(chǎn)估價 應(yīng)充分調(diào)查 了解土地所受的各種限制及其內(nèi)容和程度 只有這樣才能評估出正確的價值 1 對土地利用的限制可歸納為3個方面 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制 土地使用管制 19 土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制中國目前主要有所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 地役權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 在物權(quán)中 所有權(quán)屬于自物權(quán) 其余權(quán)利屬于他物權(quán) 他物權(quán)是對他人之物所擁有的權(quán)利 是對所有權(quán)的限制 例如地役權(quán) 20 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制相鄰關(guān)系是指相鄰各方對各自所有或使用的房地產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時 因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 從義務(wù)方面來講 相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán) 使用權(quán)的一種限制 在現(xiàn)實中 主要存在如下兩類相鄰關(guān)系 通風(fēng) 采光 排水 排污的相鄰關(guān)系 險情危害的相鄰關(guān)系 21 土地使用管制從土地使用管制來看 世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制 對于房地產(chǎn)估價來說 有意義的土地使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地 農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃 例如 城市規(guī)劃對土地用途 建筑高度 建筑密度和容積率等的規(guī)定 22 幾個重要概念建筑高度 又稱建筑限高 是指地塊內(nèi)允許的建筑 地面上 最大高度限制 建筑密度 又稱建筑覆蓋率 是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率 容積率 是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo) 是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值 23 例子某宗土地面積為1000m2 其上建筑物的基地面積為700m2 建筑物層數(shù)為8層 如果建筑物的各層建筑面積均相同 則該宗土地的容積率為多少 建筑密度為多少 如果建筑物的各層建筑面積均相同 則有容積率 建筑密度X建筑層數(shù)注意 在城市規(guī)劃上 地下建筑面積通常不計容積率 24 2 對一宗土地的基本認識 1 位置 2 面積 3 四至 4 形狀 5 地形 地勢 6 周圍環(huán)境 7 利用狀況 8 產(chǎn)權(quán)狀況 9 土地使用管制 10 地質(zhì)條件 11 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 12 其他 25 2 房地產(chǎn)中對建筑物的基本認識在房地產(chǎn)估價中建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類 房屋和構(gòu)筑物之間的區(qū)別主要有兩點 人們是否直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動 是否有門 窗 頂蓋 26 對建筑物的基本認識 1 位置 2 面積 3 層數(shù)和高度 4 結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備 6 層高或凈高 7 空間布局 8 裝飾裝修 9 外觀 10 建成日期 11 利用狀況 12 產(chǎn)權(quán)狀況 13 維修養(yǎng)護情況及完備程度 14 公共服務(wù)設(shè)施完備程度 15 其他 27 幾個重要概念房屋建筑面積 是指房屋外墻 柱 勒腳以上各層的外圍水平投影面積 包括陽臺 地下室 室外樓梯等 且具備有上蓋 結(jié)構(gòu)牢固 層高2 20m以上 含2 20m 的永久性建筑 房屋使用面積 是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積 按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 即套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺建筑面積成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成 即建筑面積 套內(nèi)建筑面積 分攤的共有建筑面積 28 房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)有房地產(chǎn) 物業(yè) 不動產(chǎn)等不同的稱呼 房地產(chǎn)包括土地 建筑物和其他土地定著物三個部分 同時又是實物 權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體 房地產(chǎn)有土地 建筑物 房地三種存在形態(tài) 土地是一個包含地面 地上空間和地下空間的三維立體空間 建筑物包括房屋和構(gòu)筑物 29 房地產(chǎn)包括土地 建筑物和其他土地定著物 其中 土地是大自然的產(chǎn)物 是永存的 建筑物和其他土地定著物為人工建造 它定著在土地上 因此 房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性 是以土地的特性為基礎(chǔ)的 從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看 房地產(chǎn)主要有不可移動 獨一無二 壽命長久 供給有限 價值量大 流動性差 用途多樣 相互影響 易受限制和保值增值十個特性 二 房地產(chǎn)的特征 30 不可移動性 不可移動指土地地理位置固定 不能移動 固定或依附于土地的建筑物和其他附著物通常也不能移動 因為房地產(chǎn)的不可移動性 所以房地產(chǎn)市場不存在全國性市場 更不存在全球性市場 而是一個地區(qū)性市場 其供求狀況 價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的 耐久性 指土地不因使用或放置而損耗或毀滅 但需要說明的是 從具體占用者的角度來看 土地在有些情況下是有壽命的 政府出讓土地使用權(quán)的年限 耕地的破壞 31 獨一無二 指房地產(chǎn)的異質(zhì)性 這使得不可能出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 從而房地產(chǎn)之間不能實現(xiàn)完全替代 房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭 房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別行為的影響 值得指出的是 房地產(chǎn)盡管有獨一無二特性 但很多房地產(chǎn)之間仍然有一定程度的替代性 市場比較法 供給有限性 指土地資源總量是固定不變和有限的 土地的自然供給缺乏彈性 但進一步來看 房地產(chǎn)具有供給有限特性 主要是由于房地產(chǎn)的不可移動特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處 這可以說是房地產(chǎn)供給與一般物品供給的最主要區(qū)別 32 用途多樣性 指土地根據(jù)人們需要可用于多種不同用途 用途多樣這一特性主要是空地所具有的 在現(xiàn)實中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的 從經(jīng)濟角度來看 土地利用選擇的一般先后順序是 商業(yè) 辦公 居住 工業(yè) 耕地 牧場 放牧地 森林 不毛荒地 涉及廣泛性 指房地產(chǎn)涉及社會各方面 容易對外界產(chǎn)生影響 也容易受到外界影響 外部性 稱外部效應(yīng) 外部影響 是指某個經(jīng)濟行為主體 生產(chǎn)者或消費者 進行生產(chǎn)或消費等活動時 對其他經(jīng)濟行為主體帶來的影響 外部性分為有利的外部性 外部經(jīng)濟 和有害的外部性 外部不經(jīng)濟 33 權(quán)益受限性 指受法律的制約 政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實現(xiàn)的 1 管制權(quán) 政府為了增進公眾安全 健康 道德和一般福利 可以直接對房地產(chǎn)的使用作出限制 例如建筑密度等 2 征稅權(quán) 政府為了提高財政收入 可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收 3 征收權(quán) 政府為了公共利益的需要 可以強制取得公民和法人的房地產(chǎn) 但要對被征收的公民和法人給予公正補償 4 充公權(quán) 政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下 無償收回房地產(chǎn) 34 流動性差 指房地產(chǎn)的交易不可能很頻繁 房地產(chǎn)由于價值量大 加上具有不可移動和獨一無二的特性 使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生 流動性是指在沒有太多損失的條件下 將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度 當(dāng)急需資金時 替代變賣房地產(chǎn)遇到的難以變現(xiàn)問題的辦法 是將房地產(chǎn)抵押或典當(dāng)來獲得現(xiàn)金 35 保值增值 房地產(chǎn)由于壽命長久 供給有限 其價值通常可以得到保持 甚至隨著時間的推移 價值會自然增加 即自然增值 引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有4個方面 對房地產(chǎn)本身進行投資改良 如裝飾裝修改造 更新或添加設(shè)施設(shè)備 改進物業(yè)管理 通貨膨脹 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 如經(jīng)濟發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加 外部經(jīng)濟 如交通條件或周圍環(huán)境改善 思考1 36 思考2 注意 房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的 是波浪式上升的 不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動 房地產(chǎn)本身的功能變得落后 周圍環(huán)境惡化使房地產(chǎn)價值下降 甚至過度投機 房地產(chǎn)泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產(chǎn)大幅度貶值 具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價格 從長遠來看是趨于下降的 但如果預(yù)期可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者續(xù)期后 則該房地產(chǎn)的價格又會高起來 37 三 房地產(chǎn)的分類 對于房地產(chǎn)估價來說 有意義的房地產(chǎn)類型的劃分主要有4種 按用途來劃分 10類 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn) 娛樂房地產(chǎn) 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途房 按開發(fā)程度來劃分 生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房 38 按經(jīng)營使用方式來劃分 銷售 出租 營業(yè)和自用 按是否產(chǎn)生收益來劃分 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn) 39 第二節(jié)房地產(chǎn)估價的概念 一 房地產(chǎn)估價 是指專業(yè)人員 根據(jù)估價目的 遵循估價原則 按照估價程序 選用合適的估價方法 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上 對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動 簡單定義 指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的活動 40 1 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員專業(yè)房地產(chǎn)估價人員 指經(jīng)過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試合格或者資格認定 資格互認 取得相應(yīng)資格并注冊生效 從事房地產(chǎn)估價活動的人員 目前 中國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種 專業(yè)土地估價人員 房地產(chǎn)估價定義中的關(guān)鍵術(shù)語 41 2 估價目的 是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途 或者通俗一點講 委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用 是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為 不同的估價目的來源于對估價的不同需要 估價目的可以劃分為 土地使用權(quán)出讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 租賃 抵押 典當(dāng) 保險 稅收 征收和征用補償 損害賠償 糾紛調(diào)處 司法鑒定 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為 房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定 等等 42 3 估價原則 是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中 在認識房地產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上 總結(jié)出的一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準 4 估價程序 是指一個房地產(chǎn)估價項目運作全過程中的各項具體工作 按照其相互聯(lián)系排列出的先后進行次序 43 5 估價方法 房地產(chǎn)估價不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗進行主觀判斷 還必須采用科學(xué)的估價方法進行測算 一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢詮娜缦?個途徑來求取 近期市場上類似的房地產(chǎn)是以什么價格進行交易的 如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的房地產(chǎn)需要多少費用 如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益 44 6 估價對象 是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn) 盡管房地產(chǎn)的存在形態(tài)歸納起來只有土地 建筑物和房地三種 但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩 復(fù)雜多樣的 從實物角度看 從權(quán)益方面看 45 7 影響估價對象價值的因素 從大的方面來講 影響房地產(chǎn)價值的因素有環(huán)境 人口 經(jīng)濟 社會 行政 心理 國際等方面 在不同時期 不同地區(qū) 對于不同類型的房地產(chǎn) 各種因素引起房地產(chǎn)價格變動的方向 程度等是不盡相同的 8 估價時點 是指評估價值所對應(yīng)的時間 即在該時間上估價對象才有該價值 由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同 所以 估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計 46 9 價值的測算和判定 是建立在估價人員對估價對象房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律的掌握 以及對相關(guān)經(jīng)濟 法律 社會 自然因素的變化對估價對象房地產(chǎn)價值影響的判斷上的 價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常值 它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受 注意 估價不同于定價 47 雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價格 但并不一定都需要專業(yè)估價 一種資產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值量大兩個特性 才真正需要專業(yè)估價 具體就房地產(chǎn)來講 由于房地產(chǎn)具有不可移動 獨一無二和價值量大的特征 房地產(chǎn)市場是 不完全市場 需要專業(yè)房地產(chǎn)估價人員提供市場信息 進行替代市場的估價 二 房地產(chǎn)估價的必要性 48 在經(jīng)濟學(xué)上 完全市場 是指必須同時具備下列8個條件者 同質(zhì)商品 買者不在乎從誰手里購買 買者和賣者的人數(shù)眾多 買有和賣者都有進出市場的自由 買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息 并能預(yù)測未來的價格 就成交總額而言 每個買者和賣者的購銷額是無關(guān)緊要的 買者和賣者無串通共謀行為 消費者要求總效用最大化 銷售者要求總利潤最大化 商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動 49 房地產(chǎn)作為商品 其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第 條和第 條 另外 盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 但它本身無法移動 違反了第 條 因此 房地產(chǎn)市場通常被視為典型的不完全市場 同質(zhì)商品 買者不在乎從誰手里購買 買者和賣者都掌握當(dāng)前價格的完全信息 并能預(yù)測未來的價格 商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動 50 房地產(chǎn)估價的需要 1 土地使用權(quán)出讓的需要 招標(biāo)標(biāo)底 拍賣保留價 掛牌 協(xié)議底價 2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 租賃的需要 3 房地產(chǎn)抵押 典當(dāng)?shù)男枰?4 房地產(chǎn)保險的需要 5 房地產(chǎn)稅收的需要 6 房地產(chǎn)征收和征用補償?shù)男枰?7 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?8 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要 9 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要 10 房地產(chǎn)管理的需要 11 其他方面的需要 51 第三節(jié)房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢 52 中國現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價活動 是在1978年以后 改革開放 的背景下 隨著推行國有土地使用制度 房屋商品化政策和改革城鎮(zhèn)住房制度 房地產(chǎn)可以進入市場流通而出現(xiàn)的 所以說中國現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價活動的發(fā)展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革 城市土地使用制度改革城鎮(zhèn)住房制度改革房地產(chǎn)法制建設(shè) 一 房地產(chǎn)估價研究背景 53 在不改變城市國有的條件下 采取拍賣 招標(biāo) 掛牌 協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償 有限期地出讓給土地使用者 土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓 出租 抵押或者用于其他經(jīng)濟活動 其合法權(quán)益受國家法律保護 需要繼續(xù)使用的 經(jīng)批準 期限可以延長 同時按當(dāng)時市場情況補交地價 城市土地使用制度改革 54 城鎮(zhèn)住房制度改革 完善住房供應(yīng)政策 加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理 增加普通商品住房供應(yīng) 控制高檔商品房建設(shè) 建立和完善廉租住房制度 繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售 完善住房補貼制度 55 房地產(chǎn)法制建設(shè) 56 房地產(chǎn)估價業(yè)其起步雖然較晚 但是發(fā)展很快 并得到了政府和社會的高度重視與認可 突出表現(xiàn)在下列幾個方面 1 確立了房地產(chǎn)估價的法律地位 自1995年1月1日起施行的 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第33條規(guī)定 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 和 國家實行房地產(chǎn)估價評估人員資格認證制度 2 實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度 1995年3月22日 建設(shè)部 人事部聯(lián)合印發(fā)了 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定 和 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法 從該年起 取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑是通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試 二 房地產(chǎn)估價的發(fā)展現(xiàn)狀 57 3 制定了房地產(chǎn)估價標(biāo)準和指導(dǎo)意見 1999年2月12日建設(shè)部會同原國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 中華人民共和國國家標(biāo)準房地產(chǎn)估價規(guī)范 4 成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織 中國土地估價師協(xié)會 和 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會 5 設(shè)定了 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊 和 房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)核準 等行政許可項目 6 建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場 7 形成了比較完善的房地產(chǎn)估價理論和方法體系 8 開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認 58 9 拓寬了房地產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域 無論是土地使用權(quán)出讓 包括招標(biāo) 拍賣 掛牌 協(xié)議等出讓方式 還是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 包括買賣 互換 贈與 以房地產(chǎn)作價入股 以房地產(chǎn)抵債等 租賃 抵押 典當(dāng) 保險 稅收 征收和征用補償 包括土地征收補償 土地征用補償 城市房屋拆遷補償 損害賠償 糾紛調(diào)處 司法鑒定 以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為 包括對外投資 合資 合作 合并 分立 改制 資產(chǎn)重組 資產(chǎn)置換 買賣 租賃 托管經(jīng)營 清算等 設(shè)立公司時以房地產(chǎn)作價出資 房地產(chǎn)估價糾紛調(diào)處中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定 等等 都需要房地產(chǎn)估價 59 中國目前房地產(chǎn)制度 房地產(chǎn)管理體制和房地產(chǎn)市場有許多特色和不完善之處 估價的難度較大 主要表現(xiàn)在 土地與房屋的所有制不同 土地全部是公有的 房屋可以私人所有 土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外 屬于農(nóng)民集體所有 國家所有的土地 簡稱國有土地 與農(nóng)民集體所有的土地 簡稱集體土地 適用的政策不同 許多地方的土地和房屋由兩個部門分別管理 分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書 三 房地產(chǎn)估價的發(fā)展趨勢 60 市場上流通的土地權(quán)利不是所有權(quán)而是使用權(quán) 并且土地使用權(quán)有出讓和劃撥兩種 出讓土地使用權(quán)是有限期的 劃撥土地使用權(quán)一般沒有使用期限的限制 行政管理不到位 如城市規(guī)劃設(shè)計條件難以事前明確且有較大彈性 房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時 從而有時造成估價對象的性質(zhì) 權(quán)屬 面積等不清 房地產(chǎn)市場不夠發(fā)達 市場運行缺乏規(guī)則或者運行規(guī)則不能得到嚴格執(zhí)行 市場參與者還不夠成熟 市場難以真實反映交易對象的實際狀況 房地產(chǎn)交易信息不夠公開 透明 61 我國目前對地下空間土地使用權(quán)在立法上處于空白 對地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒有規(guī)定 這是土地管理中的一個薄弱環(huán)節(jié) 近年來 隨著城市化進程的加快 地下空間的開發(fā)將越來越多 如至2010年南京市地下建設(shè)規(guī)模達到100萬平方米左右 南京市通過近幾年來的政策研究 探索了地下空間的有償使用方式 2006年5月出讓的湖南路地下商業(yè)街地塊 主要是參照地上土地出讓規(guī)則 進行公開掛牌出讓 62 2006年5月12日 南京市將對 湖南路地下商業(yè)街 地塊掛牌拍賣 此次掛牌出讓的南京市鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街 占地總面積為地下42290 1平方米 其中市政配套用地面積1596 9平方米 實際出讓面積為地下40693 2平方米 地下街的功能定位為商業(yè)及停車 地下主體建筑全長約1030米 地下深度控制在兩層以內(nèi) 63 宗地圖 反映土地平面利用和土地立體利用 各項土地權(quán)利使用 64 主要網(wǎng)站 中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會 65 作業(yè) 1 何謂房地產(chǎn) 權(quán)益和區(qū)位在房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)價值影響中有哪些異同 2 何謂估價目的 目前主要有哪幾種估價目的 弄清估價目的有何重要意義