房地產(chǎn)交易管理制度與政策.ppt

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房地產(chǎn)交易管理制度與政策,房地產(chǎn)基本制度與政策第五章,目錄,第一節(jié)房地產(chǎn)交易管理第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第三節(jié)商品房銷(xiāo)售管理第四節(jié)房屋租賃管理第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理,第一節(jié)：房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易的概念1988年原建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知中，第一次對(duì)房地產(chǎn)交易有了明確規(guī)定：“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易包括各種所有制房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍，交易活動(dòng)應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行。1994年7月5日頒布的城市房地產(chǎn)管理法則對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。二、房地產(chǎn)交易的原則房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。,三、房地產(chǎn)交易的基本制度城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易的基本制度，即房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。1、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者做不實(shí)的申報(bào)。2、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。3、城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員，房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證、取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)，并經(jīng)注冊(cè)登記取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，未取得房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),四、房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職能房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門(mén)及其授權(quán)機(jī)構(gòu)，包括1、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，2、省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局3、各市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)管理部門(mén)授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處、房地產(chǎn)交易中心等）市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的主要任務(wù)是1、執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、并制定具體實(shí)施辦法。2、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)理，查處違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。3、辦理房地產(chǎn)交易等級(jí)，鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)。4、協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款。5、為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)。6、建議定期市場(chǎng)信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù),第二節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房屋登記辦法進(jìn)一步明確，有以下情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。1、買(mǎi)賣(mài)2、互換3、贈(zèng)與4、繼承、受遺贈(zèng)5、房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的6、以房屋出資入股7、法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特征是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件從價(jià)值角度分類(lèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式1、有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)入股等行為2、無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)權(quán)利人（即兼房屋所有權(quán)人和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)人于一身的權(quán)利主體）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為房地產(chǎn)贈(zèng)與是指港地產(chǎn)權(quán)利人將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。城市房地產(chǎn)管理法及城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)用與投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。作出此規(guī)定的目的就是嚴(yán)格限制炒賣(mài)地皮牟取暴利，并切實(shí)保障建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。3、依法收回土地使用權(quán)的。,4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。7、法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房現(xiàn)行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。為抑制投機(jī)性購(gòu)房，2005年5月9日，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)后，方可交易過(guò)戶，城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序做了如下規(guī)定：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；,3、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未做書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；4、房地產(chǎn)部門(mén)審核申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查和評(píng)估；5、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確雙發(fā)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的書(shū)面協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。合同內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所及聯(lián)系方式；2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)；,3、房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；4、土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；6、成交價(jià)格及支付方式；7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；8、違約責(zé)任；9、雙方約定的其他事項(xiàng)。五、以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市縣級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。,六、以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)管理法對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式1、需要辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金。2、不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定規(guī)定一下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：1、經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地2、私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的3、按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的,5、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件的6、根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的7、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形七、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例想政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市縣級(jí)人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)，購(gòu)房人也可按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。,第三節(jié)商品房銷(xiāo)售管理,一、商品房預(yù)售的概念商品房銷(xiāo)售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。商品房預(yù)售產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，世界上有許多國(guó)家和地區(qū)也都有類(lèi)似制度。1994年城市房地產(chǎn)管理法從國(guó)家法律上確立了商品房預(yù)售許可制度。城市商品房預(yù)售管理辦法(原建設(shè)部令第131號(hào))對(duì)商品房預(yù)售管理機(jī)構(gòu)、預(yù)售許可制度的實(shí)施和監(jiān)管作出了具體規(guī)定。在存量房尚未基本滿足社會(huì)需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預(yù)售制度對(duì)解決住房總是發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達(dá)90%以上。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。二、商品房預(yù)售的條件城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：,(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。三、商品房預(yù)售許可城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證方能預(yù)售商品房。城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)提交下列證件及資料：(1)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；(2)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；(3)土地使用權(quán)證書(shū)；建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)投入資金開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25以上的證明；(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；,(6)商品房預(yù)售方案；預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；(7)其他有關(guān)資料。四、商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記等手續(xù)可以委托代理人辦理，委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書(shū)面委托書(shū)。,五、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房銷(xiāo)售管理辦法(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件；(1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮自O(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。,六、商品房銷(xiāo)售代理房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)方式。(1)實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。(3)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格條件。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。,七、商品房銷(xiāo)售中禁止的行為2001年4月4日頒布的商品房銷(xiāo)售管理辦法(原建設(shè)部令第88號(hào))規(guī)定：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。(3)不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。(4)商品住宅不得分割拆零銷(xiāo)售。注：商品房銷(xiāo)售管理辦法第四十五條規(guī)定：本辦法所稱返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款的方式銷(xiāo)售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買(mǎi)受人的方式銷(xiāo)售商品住宅的行為。本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積。,八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，2000年原建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)原于1995年頒布的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同示范文本進(jìn)行了修訂，并更名為商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本(以下簡(jiǎn)稱示范文本)。1商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括的主要內(nèi)容(1)當(dāng)事人名稱或姓名和住所；(2)商品房基本情況；(3)商品房的銷(xiāo)售方式；(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；,(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭(zhēng)議的辦法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項(xiàng)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)。2.計(jì)價(jià)方式商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)；也可以按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)或按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積登記，按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。,3中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。4保修責(zé)任當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。,九、最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋(法釋20037號(hào))共28條，已于2003年6月1日起施行。(1)該解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。(2)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。(3)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載人商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。(4)出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。,(5)商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。(6)當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。(7)拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照司法解釋第八條的規(guī)定處理。(8)具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。,(9)出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：1)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。(10)買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。(11)對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。(12)因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。,(13)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。(14)出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1)面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)(含3)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2)面積誤差比絕對(duì)值超出3，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)(含3)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。,(15)根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。(16)當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。(17)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：1)逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。,(18)由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：1)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；2)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(19)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。(20)出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。(21)出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。,(22)對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。(23)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。(24)因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。(25)以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。,(26)買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。(27)買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。(28)城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋。城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和最高人民法院(關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋)。,第四節(jié)房屋租賃管理一、房屋租賃的概念城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法(原建設(shè)部令第42號(hào))對(duì)此概念做了細(xì)化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法”，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。二、房屋租賃的政策租賃政策是指由各級(jí)人民政府制定的用于規(guī)范租賃行為的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件。為保證居民合法的住房利益不受影響，并使房屋管理盡快適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，我國(guó)采取住宅用房與非住宅用房區(qū)別對(duì)待、分別管理的做法。對(duì)于住宅用房的租賃，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！?對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！狈课葑赓U政策在一些單行法規(guī)及地方性法規(guī)中有許多規(guī)定，在不與城市房地產(chǎn)管理法相抵觸及新的法規(guī)尚未出臺(tái)之前，這些政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：(1)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共有居住人要求維持原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。(2)共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。(3)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。,三、房屋租賃的條件公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。,四、房屋租賃合同的訂立、變更、轉(zhuǎn)讓和終止1房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！狈课葑赓U關(guān)系的訂立、變更、轉(zhuǎn)讓均應(yīng)通過(guò)書(shū)面的房屋租賃合同加以明確約定。城市房屋租賃管理辦法對(duì)租賃合同的內(nèi)容做了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；(3)租賃用途；(4)租賃期限；,(5)租金及交付方式；(6)房屋修繕責(zé)任；(7)轉(zhuǎn)租的約定；(8)變更和解除合同的條件；(9)違約責(zé)任；(10)當(dāng)事人約定的其他條款。在上述條款中，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的必備條款。2租賃期限合同法規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失；收回住宅用房的，同時(shí)要做好承租人的住房安置。,3租賃用途是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同；承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強(qiáng)租賃管理的重點(diǎn)之一。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取房租外，不得收取其他費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金。房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)由出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。,4租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；因上述原因終止租賃合同的，使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無(wú)效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過(guò)程中的人為因素而使合同終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，合同法中有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：(1)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；(2)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；,(4)無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；(5)公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；(7)故意損壞房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。五、房屋租賃登記備案房屋租賃合同登記備案是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)行房屋租賃合同登記備案一方面可以較好地防止非法出租房屋，減少糾紛，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定；另一方面也可以有效防止國(guó)家稅費(fèi)流失。1、申請(qǐng)簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括，(1)書(shū)面租賃合同；(2)房屋所有權(quán)證書(shū)；,(3)當(dāng)事人的合法身份證件；(4)市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書(shū)面證明。2登記備案城市房屋租賃管理辦法規(guī)定：房屋租賃實(shí)行登記備案制度。六、房屋租金房屋租金是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋租金可分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金。成本租金是由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金五項(xiàng)組成的；商品租金是由成本租金加上保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成的；市場(chǎng)租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系而形成的。目前，我國(guó)未售公有住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是由人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和職工的承受能力等因素確定的，仍具有較濃的福利色彩。其他經(jīng)營(yíng)性的房屋和私有房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)則由租賃雙方協(xié)商議定。,城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！背鞘蟹课葑赓U管理辦法中規(guī)定：“土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用征收管理的暫行辦法和關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定?！逼?、房屋轉(zhuǎn)租房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。城市房屋租賃管理辦法規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益?！背凶馊嗽谧赓U期限內(nèi)，如房屋承租人將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意。房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門(mén)規(guī)定外，還必須由出租人在合同上簽署同意意見(jiàn)，或有原出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的合同規(guī)定的出租人的權(quán)利與義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。,第五節(jié)房地產(chǎn)抵押管理一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征物權(quán)法規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)?！狈康禺a(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。房地產(chǎn)抵押的特征是不轉(zhuǎn)移占有，這與質(zhì)押、房地產(chǎn)設(shè)典有顯著的區(qū)別。,二、房地產(chǎn)作為抵押物的條件房地產(chǎn)抵押隨抵押物土地使用權(quán)的取得方式不同，對(duì)抵押物要求也不同。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個(gè)基本方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類(lèi)抵押，無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法，即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類(lèi)抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。物權(quán)法規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。,三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定(1)以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。(2)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。(3)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。(4)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。(5)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有約定的除外。(6)有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。(7)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(8)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。(9)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。,(10)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。(11)企、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。(12)物權(quán)法規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！?13)物權(quán)法規(guī)定：“擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等”。(14)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。(15)物權(quán)法規(guī)定訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。,(16)抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。(17)物權(quán)法規(guī)定以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。(18)物權(quán)法規(guī)定被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。(19)物權(quán)法規(guī)定有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：主債權(quán)消滅；擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形。,四、房地產(chǎn)抵押的主要類(lèi)型(1)一般房地產(chǎn)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。(2)在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。(3)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。(4)最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)用房地產(chǎn)提供擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。,五、房地產(chǎn)抵押合同物權(quán)法規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。城市房地產(chǎn)管理法、物權(quán)法等法律均規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同必須采用書(shū)面形式。物權(quán)法、擔(dān)保法均規(guī)定，抵押合同一般包括下列條款：被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；擔(dān)保的范圍。抵押權(quán)人需在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應(yīng)在合同中約定。,六、房地產(chǎn)抵押估價(jià)為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同下發(fā)了關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和估價(jià)機(jī)構(gòu)在銀行信貸業(yè)務(wù)中房地產(chǎn)抵押估價(jià)作出詳細(xì)的規(guī)定。(1)對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)的要求要求房地產(chǎn)管理部門(mén)建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，完善商品房預(yù)售合同登記備案、房屋權(quán)屬登記等信息系統(tǒng)，為公眾提供便捷的查詢服務(wù)。(2)對(duì)商業(yè)銀行的規(guī)定商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。商業(yè)銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類(lèi)似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。,(3)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的規(guī)定房地產(chǎn)管理部門(mén)不得要求抵押當(dāng)事人委托評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不得指定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托，但商業(yè)銀行與借款人另有約定的，從其約定，估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)當(dāng)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用，由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門(mén)，按照公正、公開(kāi)、透明的原則，擇優(yōu)決定。商業(yè)銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行審核的人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，不得參與信貸決策。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的選用辦法由商業(yè)銀行制定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。七、房地產(chǎn)抵押登記城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記。物權(quán)法也明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，對(duì)抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門(mén)為抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)辦理抵押登記。,房屋登記辦法規(guī)定，以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)持下列文件到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)抵押權(quán)登記：(1)登記申請(qǐng)書(shū)；(2)申請(qǐng)人的身份證明；(3)房屋所有權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；(4)抵押合同；(5)主債權(quán)合同；(6)其他必要材料。八、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的天然孳息或者法定孳息。但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先抵充收取孳息的費(fèi)用。,物權(quán)法規(guī)定抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)闪碛幸?guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。物權(quán)法規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。物權(quán)法規(guī)定抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。,九、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)物權(quán)法規(guī)定債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。物權(quán)法規(guī)定抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。物權(quán)法規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。,對(duì)于設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。,例題：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)()。A買(mǎi)賣(mài)B互換C抵押D贈(zèng)與E租賃,答案：CE,例題：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括()。A房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C房地產(chǎn)抵押D房地產(chǎn)權(quán)屬登記E房屋租賃,答案：ACE解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記不是房地產(chǎn)交易形式，因此ACE是正確的。,例題：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()。A經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租制度B房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度c房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度D房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度E房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度,答