《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》實(shí)施主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)

《《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》實(shí)施主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》實(shí)施主要內(nèi)容及注意事項(xiàng)（8頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

. 《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》實(shí)施有關(guān)解讀 為配合12月10日《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法 》的全面實(shí)施，鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理的正式啟動，現(xiàn)就實(shí)行存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管的必要性和意義、其他省市存量房監(jiān)管主要模式及開展情況、鄭州市存量房的監(jiān)管模式及主要內(nèi)容、廣大消費(fèi)者需要注意的問題作一個簡要的介紹。 一、實(shí)行存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管的必要性 （一）實(shí)行存量房網(wǎng)上交易是保證房屋交易規(guī)范化、公開化、透明化的重要途徑 實(shí)行存量房交易網(wǎng)上管理后，房屋交易通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)從存量房掛牌出售、《存量房買賣合同》和《交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》的簽訂、交易資金托管、按揭辦理等方面入手，詳細(xì)規(guī)范存量房交易當(dāng)事人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在交易各個環(huán)節(jié)的行為；并通過網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)發(fā)布交易信息、提供檔案信息查詢、合同網(wǎng)上備案服務(wù)，保證了存量房交易操作規(guī)范化、公開化、透明化。 （二）實(shí)行存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管，是維護(hù)購房者和相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要體現(xiàn) 存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管，通過交易保證機(jī)構(gòu)、交易資金托管專用賬戶，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人不能代收代付交易結(jié)算資金，避免了購房款全部或部分滯留在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的賬戶，甚至是經(jīng)紀(jì)人私人賬戶上的情況；規(guī)避了個別經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營不善、倒閉，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人卷款逃匿，業(yè)主交易資金安全無法保障的情況；進(jìn)而有效防止因資金安全引發(fā)的影響行業(yè)、影響經(jīng)濟(jì)、影響社會穩(wěn)定的群體性事件等連鎖反應(yīng)的發(fā)生。同時在交易資金安全的情況下，即使交易雙方發(fā)生合同糾紛，也能夠確保購房者損失得到有效控制。 因此，存量房交易資金監(jiān)管從制度上確保了買賣雙方房屋權(quán)屬和資金的安全，實(shí)行存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管，是維護(hù)購房者和相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益的重要體現(xiàn)。 （三）加強(qiáng)存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管，是政府履行監(jiān)管職能的需要 開展存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管，是政府部門進(jìn)行市場管理的重要手段和維護(hù)購房者合法權(quán)益的公共行政職責(zé)。2006年建設(shè)部下發(fā)[2006]321號文件，明確要求各地建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，實(shí)行交易資金專用賬戶管理，加強(qiáng)對交易資金的監(jiān)管。今年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次要求各地加快建立健全存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，開展交易資金監(jiān)管。建設(shè)部還以國標(biāo)的形式制定了《房地產(chǎn)市場信息技術(shù)規(guī)范》（CJJ/T 115-2007），把存量房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)，作為房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的七個基本系統(tǒng)之一。 因此，按照法律法規(guī)，建立存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理制度，依法進(jìn)行結(jié)算資金監(jiān)管，不僅是房地產(chǎn)管理部門對國家宏觀政策的具體落實(shí)，也是政府履行監(jiān)管職能的重要體現(xiàn)，是責(zé)無旁貸的責(zé)任。 二、實(shí)行存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管的意義 （一）通過存量房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)及網(wǎng)上信息平臺，確保交易信息更加真實(shí)、集中、對等 實(shí)行存量房網(wǎng)上交易后，一是房屋信息必須經(jīng)過存量房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)的審核，方可進(jìn)行網(wǎng)上掛牌或出售，大大加強(qiáng)了交易信息的真實(shí)性和透明度；二是將原本分散的房源信息匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上交易信息平臺，真正實(shí)現(xiàn)買賣房“走百家不如看一家”，將真實(shí)的房源信息進(jìn)行了有效的集中、匯總；三是交易信息的真實(shí)、透明，確保了群眾、企業(yè)、政府的信息對等性，并為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。 （二）通過網(wǎng)上交易、產(chǎn)權(quán)登記、市場行為的同步和可控完成，化解買賣雙方“信任危機(jī)” 與普通存量房交易相比，存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管把網(wǎng)上交易、產(chǎn)權(quán)登記、市場行為結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)了三者的同步和可控完成，使交易過程更加安全。通過交易保證機(jī)構(gòu)、交易資金托管專用賬戶，可以保障交易雙方在終止買賣的同時，“專用賬戶”內(nèi)的交易結(jié)算資金能安全返還，避免了以往在二手房交易中出現(xiàn)的因付款辦證“時間差”導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。確保了買賣雙方房屋權(quán)屬和資金的安全，真正做到了房產(chǎn)交易的“一手錢，一手貨”、“錢證兩清”，化解了以往“買方不敢先付款、賣方不愿先過戶”互不信任的矛盾。 （三）通過“三點(diǎn)一線”式的資金流轉(zhuǎn)方式，保障交易結(jié)算資金的安全，使買賣雙方更放心 交易結(jié)算資金監(jiān)管的核心是保障交易資金安全。存量房交易雙方當(dāng)事人在簽訂《交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議》后，交易保證機(jī)構(gòu)在商業(yè)銀行開設(shè)“交易結(jié)算資金專用賬戶”，該賬戶不能支取現(xiàn)金，實(shí)行“三點(diǎn)一線”式的資金流轉(zhuǎn)方式，即交易資金由協(xié)議約定的買方賬戶轉(zhuǎn)入專用賬戶，房屋產(chǎn)權(quán)登記完成后再由專用賬戶轉(zhuǎn)入賣方賬戶，若出現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情形，資金會由專用賬戶退回買方交款賬戶，切實(shí)保障交易資金的安全。交易保證機(jī)構(gòu)確認(rèn)買方將交易資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶后，買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，確保買方可以領(lǐng)證時便可進(jìn)行銀行轉(zhuǎn)款，從而避免買方遲遲不領(lǐng)，賣方也不能取款的現(xiàn)象，同時維護(hù)買賣雙方合法利益。 （四）通過把交易過程中的問題前置，減少房產(chǎn)買賣糾紛 按原來的交易模式，如買方需按揭貸款，只有辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，用新的房產(chǎn)證辦理抵押登記，銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證以后才可進(jìn)行放款，這樣，就會存在一個問題，即賣方尚未取得交易房款，產(chǎn)權(quán)卻已經(jīng)辦理完過戶，且買方已用其辦理抵押登記，銀行取得了該房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利，若銀行貸款審批或發(fā)放貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，賣方極有可能會出現(xiàn)“錢房兩空”的局面，對交易雙方都會產(chǎn)生麻煩，進(jìn)而引發(fā)合同糾紛。按照《辦法》規(guī)定，資金監(jiān)管業(yè)務(wù)實(shí)行全額監(jiān)管，如買方客戶需要貸款，需提前聯(lián)系銀行申請貸款，全部交易資金到位后，才可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶。從而確保買方能拿到新房產(chǎn)證、賣方能拿到全額交易資金，同時，銀行可以拿到房屋他項(xiàng)權(quán)證。不但減少了交易雙方不必要的爭議，而且還保證了銀行信貸資金安全。 （五）抑制投機(jī)，規(guī)范市場 實(shí)施資金監(jiān)管，不良經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依靠代收代付客戶資金、吃差價來維持公司運(yùn)營和店面擴(kuò)張的行為，將受到限制，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能代收代付客戶交易資金，從而避免了中介公司挪用客戶資金的可能，杜絕了不良中介“攜款潛逃”事件的再度發(fā)生。對抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場操作行為起到相對明顯的作用。 三、其他省市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管開展情況和主要模式 目前，國內(nèi)較大城市基本上都實(shí)行了存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管，存量房網(wǎng)上交易模式基本一樣，沒有大的差別。實(shí)行較早的城市主要是上海、深圳等一線城市。隨著存量房市場的不斷發(fā)展，交易安全愈發(fā)重要，南京、濟(jì)南、長沙、青島、南昌、蘇州、日照、無錫等城市，紛紛開始實(shí)施。存量房網(wǎng)上交易已成為保證交易安全和透明的重要措施。 存量房交易資金監(jiān)管，按監(jiān)管主體來分，主要有三種監(jiān)管模式，分別是政府監(jiān)管、銀行監(jiān)管、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管或交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管。 1、政府監(jiān)管模式 采取政府監(jiān)管模式的城市有天津、南京、合肥、蘇州、濟(jì)南、貴陽、南昌等。 政府監(jiān)管模式主要有兩種形式：一種是自愿托管。合肥、南昌的做法是由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立存量房交易資金托管中心，實(shí)行自愿托管的原則。另一種是強(qiáng)制監(jiān)管。天津、南京、蘇州的做法是由房地產(chǎn)主管部門或者其下設(shè)機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)存量房交易資金托管專用賬戶，專門用于存量房交易資金的存儲和支付。其中，天津市還專門成立了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管中心，并搭建二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng)，與產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、銀行結(jié)算系統(tǒng)相連接，對交易資金進(jìn)行監(jiān)管。濟(jì)南、貴陽的做法是房地產(chǎn)主管部門建立資金托管機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)，對通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房買賣的資金進(jìn)行監(jiān)管，要求自行交易的當(dāng)事人提交自行劃轉(zhuǎn)聲明或不予托管聲明。 2、商業(yè)銀行監(jiān)管模式 采取商業(yè)銀行監(jiān)管模式的城市有廣州、南京、杭州、深圳、大連、重慶、南寧市等。 重慶、杭州、深圳、大連、南寧等城市的做法是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)專用存款賬戶，存量房買賣通過中介機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易資金的，必須通過專戶劃轉(zhuǎn)，個人約定自行劃轉(zhuǎn)交易資金的，必須提交自行劃轉(zhuǎn)聲明或自行交割聲明。其中，大連市要求交易雙方自行成交的，也必須通過開立個人銀行結(jié)算賬戶進(jìn)行監(jiān)管。 廣州的做法是存量房交易資金支付方式由存量房買賣雙方當(dāng)事人在合同中自行約定，可以委托銀行進(jìn)行托管，也可以約定其它支付方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得對買賣雙方當(dāng)事人約定的資金支付方式強(qiáng)制和干涉。 3、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管或交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管 采取經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式的有北京等城市。其主要做法是要求符合條件的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶”的同時，向房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)管的保證金賬戶交存100萬元的保證金，交易資金可通過該賬戶進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，對買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時應(yīng)提交自行劃轉(zhuǎn)聲明。同時，還建立了政府部門監(jiān)管、行業(yè)自律、社會監(jiān)督的工作機(jī)制。 采取第三方監(jiān)管模式的有昆明等城市，采取的是交易雙方可以通過公證機(jī)構(gòu)對房款進(jìn)行公證提存，確保交易安全。 四、我市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管模式及主要內(nèi)容 經(jīng)過充分的調(diào)研、論證，結(jié)合我市實(shí)際，我們采取的存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管模式為政府監(jiān)管模式。即由鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局下設(shè)機(jī)構(gòu)鄭州正信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司作為鄭州市存量房交易結(jié)算資金的交易保證機(jī)構(gòu)，在銀行開設(shè)交易資金托管專用賬戶，專門用于交易資金的存儲和支付。交易結(jié)算資金開戶行、專用賬號向社會公開。 鄭州正信住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司是鄭鄭州市房屋交易和登記中心下屬的全資國有公司，是按照建設(shè)部和中國人民銀行印發(fā)的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》要求成立的，注冊資金5000萬元人民幣，于2001年8月8日正式開業(yè)。鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)對資金劃轉(zhuǎn)等情況進(jìn)行監(jiān)管。 當(dāng)事人在確認(rèn)買賣意向后，通過存量房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)對房源信息進(jìn)行核驗(yàn)，達(dá)成交易意向的通過存量房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)簽訂《存量房買賣合同》，并于交易保證機(jī)構(gòu)簽訂《交易結(jié)算資金監(jiān)管監(jiān)管協(xié)議》。交易結(jié)算資金通過交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。交易保證機(jī)構(gòu)通過存量房網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)查詢交易已到發(fā)證環(huán)節(jié)，即將結(jié)算資金及利息劃入賣方結(jié)算賬戶。交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，獨(dú)立于交易保證機(jī)構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，不屬于交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債。客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金。交易資金監(jiān)管只針對交易房款，不含辦理房屋過戶等涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)。 存量房網(wǎng)上交易結(jié)算資金實(shí)施全額監(jiān)管。免除監(jiān)管的情況有以下幾種：交易雙方為親屬的可選擇免除監(jiān)管。這里所指的親屬包括：父母與子女、祖父母與孫子女、外祖父母與外孫子女、同胞兄弟姐妹、配偶。交易過程中發(fā)生定金行為的可選擇免除監(jiān)管，但免除監(jiān)管的定金比例應(yīng)在法定比例以內(nèi)。 房屋轉(zhuǎn)移登記中的繼承、析產(chǎn)、贈與、交換、強(qiáng)制執(zhí)行、拍賣所得的房屋，不實(shí)行存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管。 四、提請廣大消費(fèi)者需要注意的問題 1、通過正規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃及買賣交易 實(shí)施存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事存量房網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)的，應(yīng)持存量房網(wǎng)上交易注冊認(rèn)證資格申請表、營業(yè)執(zhí)照、備案證書、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人身份證，向鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局申請存量房網(wǎng)上交易注冊認(rèn)證資格。經(jīng)注冊認(rèn)證，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲得用戶代碼和密碼后，可以開展存量房網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格按照存量房網(wǎng)上交易的管理規(guī)定和權(quán)限操作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)情況，管理部門可隨時暫停其從事網(wǎng)上交易業(yè)務(wù)資格。 因此，提醒廣大消費(fèi)者一定要通過正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋租賃及買賣交易，通過存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管，確保交易資金和房屋產(chǎn)權(quán)的安全，保障自己的合法權(quán)益。 通過注冊認(rèn)證的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人名單將在鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)（http://www.zzfdc.gov.cn/）上予以公布，廣大消費(fèi)者可通過網(wǎng)絡(luò)查詢。 2、通過統(tǒng)一的網(wǎng)上交易平臺，查詢、甄別所需房源 實(shí)施存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管后，原本分散的房源信息經(jīng)網(wǎng)上交易系統(tǒng)審核，被確定真實(shí)、可靠后，再匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上交易平臺上，并通過360房產(chǎn)網(wǎng)（http://www.zzfdc.com.cn/）實(shí)時對外發(fā)布。廣大消費(fèi)者可通過該網(wǎng)絡(luò)交易平臺，查詢需要的房源、甄別房源的真實(shí)性，有效規(guī)避購房風(fēng)險，購買安全、放心的房屋。 3、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得開展交易結(jié)算資金代收、代付業(yè)務(wù) 《鄭州市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代收代管買賣雙方的交易資金。對擅自收取或挪用房款違規(guī)違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅查處，并將查處結(jié)果記入房地產(chǎn)中介企業(yè)和房地產(chǎn)從業(yè)人員信用檔案。 因此，廣大消費(fèi)者通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋交易時，不要把交易資金交給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要存入交易保證機(jī)構(gòu)在商業(yè)銀行開設(shè)的交易資金托管專用賬戶，通過專用賬戶進(jìn)行交易資金的存儲和支付。 4、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得以任何名義亂收、多收費(fèi)用 與普通存量房交易相比，存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管未增加任何環(huán)節(jié)，托管機(jī)構(gòu)和銀行不收取任何托管手續(xù)費(fèi)用，就是一個“交件—存錢—領(lǐng)證—取錢”的簡單過程。通過交易保證機(jī)構(gòu)、銀行專用存款賬戶進(jìn)行交易結(jié)算資金監(jiān)管，目的是確保買賣雙方房屋權(quán)屬和資金的安全。廣大消費(fèi)者在通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易時，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人不得以交易保證機(jī)構(gòu)或銀行名義收取任何手續(xù)費(fèi)用。 因此，廣大消費(fèi)者在通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋交易時，如若發(fā)現(xiàn)任何經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人存在以交易保證機(jī)構(gòu)或銀行名義收取費(fèi)用的情況，要及時向有關(guān)部門進(jìn)行舉報，以便有關(guān)部門依法處理。 由于我市存量房網(wǎng)上交易和結(jié)算資金監(jiān)管業(yè)務(wù)剛剛起步，還需要在實(shí)踐中不斷摸索，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。下一步，我們將在工作中，陸續(xù)推出相關(guān)措施，并抓好落實(shí)，為穩(wěn)定、規(guī)范、推動我市住房二級市場的發(fā)展，做出我們的貢獻(xiàn)。 8 .