××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)管理制度

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精選資料 4．1．4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售定價(jià)管理制度 第1章 總則 第1條 目的 為了規(guī)范企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)管理，根據(jù)實(shí)際情況及市場(chǎng)需求確定合理的項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)，特制定本制度。 第2條 適用范圍 本制度適用于企業(yè)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的制定與管理。 第3條 責(zé)任部門(mén) 企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)管理由營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)，其他部門(mén)負(fù)責(zé)協(xié)助。 第2章 樓盤(pán)定價(jià) 第4條 地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的構(gòu)成 鑒于企業(yè)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格由下列內(nèi)容構(gòu)成。 1．土地使用取得費(fèi)。 2．住宅開(kāi)發(fā)成本，包括前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、附屬工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)及其他符合國(guó)家規(guī)定并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。 3．住宅開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與銷(xiāo)售費(fèi)用。 4．利潤(rùn)。 5．稅金。 6. 商品住宅差價(jià)，包括樓層差價(jià)與朝向差價(jià)。 第5條 影響定價(jià)的外部因素 1. 市場(chǎng)整體價(jià)格水平因素 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格必須依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格制定，過(guò)去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售情況說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的接受度，結(jié)合宏觀(guān)政策，可進(jìn)一步分析預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。 2. 地段因素 分析項(xiàng)目所處地段的價(jià)格水平，同時(shí)對(duì)其他主要地段的價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析。 3. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目因素 分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)和定價(jià)方法。 4. 目標(biāo)客戶(hù)心理 分析社會(huì)環(huán)境、政策因素等導(dǎo)向等因素，綜合預(yù)測(cè)客戶(hù)的價(jià)格承受能力。 第6條 影響定價(jià)的內(nèi)部因素 1． 各樓層單位水平因素 分析同一平面各單位的差別，主要差別因素有戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)視野、噪聲灰塵、朝向等。 2． 各樓層單位垂直因素 分析因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鸶鲉挝坏牟顒e，主要差別因素有視野景觀(guān)變化、空間感差異、心理優(yōu)越差異、客戶(hù)心理感受、特殊情況等。 第7條 影響定價(jià)的其他因素 影響定價(jià)的其他因素包括項(xiàng)目的具體建筑、構(gòu)造等，如頂層閣樓的出現(xiàn)會(huì)提高頂層的價(jià)值，下水道設(shè)在二層或者一層帶花園的房屋會(huì)提高一層的價(jià)值等。 第8條 考慮項(xiàng)目的垂直價(jià)差與水平價(jià)差 項(xiàng)目定價(jià)人員在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格時(shí)，還需充分考慮到最值價(jià)差與水平價(jià)差。 1. 垂直價(jià)差受市場(chǎng)狀況、均價(jià)水平、客戶(hù)的購(gòu)房習(xí)性等因素的影響。 2. 水平價(jià)格受樓盤(pán)的朝向、采光、私密性、景觀(guān)、格局等因素的影響。 第9條 擬定價(jià)格方案 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格構(gòu)成及影響定價(jià)的因素收集資料，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況擬定價(jià)格方案，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員抉擇。 第10條 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格確定程序 1. 調(diào)查房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況。 2. 根據(jù)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定影響其價(jià)格的具體因素。 3. 確定定價(jià)方法。 4. 確定產(chǎn)品成本。 5. 確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格。 6. 進(jìn)行初步定位，并征求意見(jiàn)。 7. 編制房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格方案，并送審。 8. 確定房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 第11條 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方案的審批程序 1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況擬定定價(jià)方案，呈營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理審核。 2. 營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理審核同意后，呈營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)審核。 3. 營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)審核同意后，呈總經(jīng)理審閱，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議審議后通過(guò)后，予以確定。 第3章 選擇合適的定價(jià)方法 第12條 成本導(dǎo)向定價(jià)法 成本導(dǎo)向定價(jià)法包括三種方法，具體如“成本導(dǎo)向定價(jià)方法一覽表”所示。  成本導(dǎo)向定價(jià)方法一覽表 名稱(chēng) 定義 計(jì)算步驟或公式 適用范圍 成本加成定價(jià)法 指在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià) 單位產(chǎn)品價(jià)格=單位成品成本（1+加成率） 適用于影響房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的因素基本穩(wěn)定的情況 目標(biāo)收益定價(jià)法 指在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià) 1. 確定目標(biāo)收益率 房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)收益率表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等多種形式。 2. 確定目標(biāo)利潤(rùn) 目標(biāo)利潤(rùn)=總投資額目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)=總成本目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入目標(biāo)成本利潤(rùn)率 目標(biāo)利潤(rùn)=資金平均占有率目標(biāo)成本利潤(rùn)率 3. 計(jì)算售價(jià) 售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量 適用于企業(yè)在市場(chǎng)中具有一定影響力或市場(chǎng)占有率較高時(shí)采用 售價(jià)加成定價(jià)法 指以產(chǎn)品的最后銷(xiāo)售為基數(shù)，按銷(xiāo)售價(jià)的一定百分比計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià) 單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本（1-加成率） 第13條 需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法是以需求為中心，依據(jù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)企業(yè)成本來(lái)定價(jià)，具體又包括理解值定價(jià)、區(qū)分需求定價(jià)兩種方法。 1. 理解值定價(jià)法 （1） 指導(dǎo)思想 決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)知水平，而非成本。 （2） 定價(jià)步驟 ① 確定消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)價(jià)值。 ② 根據(jù)確定的認(rèn)識(shí)價(jià)值，決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始價(jià)格。 ③ 預(yù)測(cè)商品房的銷(xiāo)售量。 ④ 預(yù)測(cè)目標(biāo)成本。 ⑤ 確定商品房?jī)r(jià)格。 2. 區(qū)分需求定價(jià)法 （1）區(qū)分需求定價(jià)法是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買(mǎi)力、不同購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn)、不同購(gòu)買(mǎi)時(shí)間及樓層數(shù)的相應(yīng)變化等因素，采取不同的售價(jià)。 （2）區(qū)分需求定價(jià)法的主要形式。 ① 以消費(fèi)群體的差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)。 ② 以數(shù)量差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)。 ③ 以房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀(guān)、結(jié)構(gòu)、裝修等為基礎(chǔ)的差別定價(jià)。 ④ 以地域差異或時(shí)間差異為基礎(chǔ)的差別定價(jià)等。 第14條 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法是指以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤(rùn)、擴(kuò)大銷(xiāo)售量或提高市場(chǎng)占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。具體又包括隨行就市定價(jià)、追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)兩種方法。 1. 隨行就市定價(jià)法 （1） 隨行就市定價(jià)法的指導(dǎo)思想是企業(yè)使自己的地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格跟上同行的平均水平。 （2） 此方法適用于企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)比較困難、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬而不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)在正常秩序的情況。 2. 追隨領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)定價(jià)法 此種方法可在企業(yè)擁有較為豐富的后背資源，為應(yīng)對(duì)或避免競(jìng)爭(zhēng)的情況。 第4章 樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整 第15條 企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一旦確定后，任何人不得隨意調(diào)整。 第16條 在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中，有下列情形之一時(shí)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的人員可申請(qǐng)調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格。 1. 銷(xiāo)售停滯不前，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。 2. 市場(chǎng)供給大于市場(chǎng)需求，房屋空置率過(guò)高，資金占用嚴(yán)重。 3. 外部環(huán)境發(fā)生劇烈變化，如通貨膨脹、成本高漲等。 4. 企業(yè)目標(biāo)發(fā)生變化，如需要擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 5. 其他需調(diào)整價(jià)格的情況。 第17條 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格需要調(diào)整時(shí)，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的人員需要編寫(xiě)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告，詳細(xì)說(shuō)明實(shí)際情況及調(diào)價(jià)緣由、方案、預(yù)計(jì)結(jié)果等內(nèi)容，審批程序參照定價(jià)方案的審批程序。 第18條 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的方法 1.直接的價(jià)格調(diào)整 （1）調(diào)整基價(jià) （2）調(diào)整差價(jià)系數(shù) 2.調(diào)整付款方式 （1）調(diào)整付款比例。 （2）調(diào)整付款利息。 第5章 附則 第19條 本制度由營(yíng)銷(xiāo)策劃部制定，其修改、解釋權(quán)歸營(yíng)銷(xiāo)策劃部所有。 第20條 本制度經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議審議通過(guò)后，自頒布之日起實(shí)施。  THANKS !!! 致力為企業(yè)和個(gè)人提供合同協(xié)議，策劃案計(jì)劃書(shū)，學(xué)習(xí)課件等等 打造全網(wǎng)一站式需求 歡迎您的下載，資料僅供參考 可修改編輯