前期物業(yè)管理招標 與方案

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1、- **小區(qū) 前 期 物 業(yè) 管 理 招 標 方 案 *&**置業(yè)** 二0一五年一月 &&&&前期物業(yè)管理招標文件 第一局部 投標邀請 按照國務(wù)院?物業(yè)管理條例?、?**省物業(yè)管理條例?和?物業(yè)管理招標投標暫行方法?的規(guī)定，現(xiàn)決定對 〔工程名稱〕的物業(yè)管理效勞進展公開招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。 一、招標工程的簡要說明 本工程位于##市**縣 區(qū)〔縣〕。 本工程規(guī)劃設(shè)計的物業(yè)類型為： 本工程住宅用地面積平方米。 本工程住宅用地總建筑面積平方米。高層住宅建筑面積平方米，商業(yè)建筑面積平方米，物業(yè)辦公用房建筑面積平方米〔不

2、計算費用〕，其他物業(yè)建筑面積平方米〔不計算費用〕〕，地下建筑面積平方米〔不計算費用〕。 本工程的建筑密度為20%；綜合容積率 2.5；綠化率為 40%。 二、工程開工和竣工交付使用時間 本工程于 2021 年 8 月開工建立，共分 2 期開發(fā)建立。第一期工程方案于 2021年 7月竣工并交付使用；整個建立工程〔方案〕于 2021年 12月全部建成竣工交付使用。 三、物業(yè)管理用房的配置情況 1、物業(yè)效勞企業(yè)辦公等用房： 建筑面積為平方米；座落位置： 小區(qū)內(nèi) 。 2、社區(qū)活動用房： 建筑面積為平方米；座落位置： 小區(qū)內(nèi) 。 四、物業(yè)工程質(zhì)量保證金、物業(yè)專項維修資金建立情

3、況 物業(yè)專項維修資金：建立單位按 政府規(guī)定 標準繳存。 五、招標書的出售 投標人應(yīng)于2021 年1 月19 日 17 時30前至市區(qū)〔縣〕目部購置〔領(lǐng)取〕招標書。 出售的招標文件每套收取本錢費 200 元整。 六、投標地點 **市*縣 區(qū)縣。 七、投標截止時間 投標截止于 2021 年2月2日15時00分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不承受。 八、招投標說明會 自行踏勘。 九、開標時間、地點 1、開標時間：年2月2日 15時00分。 2、開標地點：**市區(qū)縣〕。 十一、投標詢問 對本次招標提出詢問的，請于 2021年月日前〔**〕聯(lián)系〔技術(shù)方面的詢問請

4、以信函或 的形式〕。 地 址：。 第二局部 技術(shù)標準及要求 本物業(yè)的物業(yè)效勞按照?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級標準，具體技術(shù)標準與要求和局部差異如下： 一、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容 1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護； 2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護； 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理； 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛〔機動車和非機動車〕行駛、停放及場所管理； 5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護時，進展必要的協(xié)調(diào)和管理； 6、物業(yè)管理區(qū)域的日常平安巡查效勞； 7、物業(yè)檔案資料

5、的保管及有關(guān)物業(yè)效勞費用的帳務(wù)管理； 8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的效勞； 二、物業(yè)管理效勞的要求 1、按專業(yè)化的要求配置管理效勞人員； 人員及相關(guān)要求 人員配備不得低于下表要求： 序號 部 門 崗 位 數(shù)量 1 管理處 工程經(jīng)理 1 2 客服中心 客服中心主管 1 管理員 2 3 秩序維護部 秩序維護主管 1 班長 3 秩序維護員 6 4 工程維修部 工程維修主管 1 維修工 1 5 環(huán)境部 環(huán)境部主管 1 綠化工 1 保潔員 6 合計 人 1、人員工資不得低于**市最低工資標準，保

6、險按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 2、具體要求： 〔1〕工程經(jīng)理：持有建立部物業(yè)上崗證或物業(yè)管理師，3年以上物業(yè)效勞工作經(jīng)歷。 注：投標文件中須提供工程經(jīng)理的物業(yè)經(jīng)理上崗證復(fù)印件或影印件。 2、物業(yè)管理效勞與收費質(zhì)價相符； 〔1〕、投標總價的計算過程為： 住宅局部：平方米×a元/平方米·月×12月＝A元； 商業(yè)局部：平方米×b元/平方米·月×12月＝B元； 投標總價= A + B 〔2〕、a元/平方米·月、b元/平方米·月,即為工程交付后中標人實際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費單價，按照購房人的產(chǎn)權(quán)面積計算。 〔3〕、上述報價中包含電梯電費、公共區(qū)域水電及其它設(shè)施、設(shè)備運行等公共能耗，不再

7、進展公攤。 〔4〕、前期介入費、開辦費開發(fā)商由中標人自行承當，不在本次報價范圍內(nèi)。 三、物業(yè)管理效勞標準〔具體標準見附件3〕 1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理效勞標準： 〔1〕 按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 4、公共綠化的養(yǎng)護和管理標準： 〔1〕按?**市住宅

8、小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 5、車輛停放管理效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行；。 6、公共秩序維護、平安防范等事項的協(xié)助管理效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 7、裝飾裝修管理效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 8、物業(yè)檔案資料管理標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 9、其他效勞標準： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標準及等級指導(dǎo)性標準?甲級執(zhí)行； 四、物業(yè)效勞費的結(jié)

9、算形式〔包干制/〕。 五、主要設(shè)施設(shè)備的配置及說明〔詳見附件1〕。 六、公建配套設(shè)施及說明〔詳見附見2〕。 第三局部 投標人須知 一、總則說明 〔一〕適用范圍 本招標文件僅適用于本工程的物業(yè)管理效勞。 〔二〕合格的投標人 經(jīng)過本次招標的資格預(yù)審確認為合格的投標人。 〔三〕投標費用 無論投標過程中的做法和結(jié)果如何，投標人自行承當與參加投標有關(guān)的全部費用。 二、投標文件的編寫 〔一〕投標文件格式 1、投標人應(yīng)按招標文件提供的投標文件格式填寫。 2、管理效勞理念和目標 結(jié)合本工程的規(guī)劃布局、建筑風格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點，提出物業(yè)管理效勞定位、目標。

10、 3、工程管理機構(gòu)運作方法及管理制度 編制工程管理機構(gòu)、工作職能組織運行圖，闡述工程經(jīng)理〔小區(qū)經(jīng)理〕的管理職責、內(nèi)部管理的職責分工、日常管理制度和考核方法目錄。 4、管理效勞人員配置 根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、標準和本工程實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。 5、根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、標準制定的物業(yè)管理效勞方案 〔1〕對物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修效勞的方案； 〔2〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案； 〔3〕業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的效勞方案； 〔4〕住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人平安時的工作預(yù)案； 〔5〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案； 〔6〕物業(yè)

11、管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述； 〔7〕綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)方案； 〔8〕物業(yè)承接驗收方案； 〔9〕公共、公建物業(yè)及物業(yè)效勞行為公開方案； 6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 〔1〕業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施； 〔2〕本工程范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應(yīng)急措施； 〔3〕業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施； 〔4〕雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施； 〔5〕電梯故障的應(yīng)急措施； 〔6〕消防應(yīng)急措施； 7、豐富社區(qū)文化，加強業(yè)主相互溝通的具體措施。 8、智能化設(shè)施的管理與維修方案。 9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相

12、關(guān)事項的應(yīng)對預(yù)案。 10、提供?業(yè)主臨時管理規(guī)約?〔?業(yè)主管理規(guī)約?〕的建議稿。 〔二〕投標報價 投標人應(yīng)根據(jù)招標文件的要求寫明本工程的物業(yè)效勞總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據(jù)。投標人只允許有一個報價，招標人不承受有任何選擇的報價。 〔三〕投標文件的份數(shù)和簽署 1、投標人應(yīng)根據(jù)本招標文件的要求，編制投標書共5套，并明確注明“正本〞或“副本〞一樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準，正本一份，副本四份。 2、投標文件須統(tǒng)一用A4紙打印并由投標單位法定代表人簽署和加蓋印章。 3、電報、、 形式的投標概不承受。 三、投標文件遞交的要求和無效 1、投標文件的密封 投標人

13、應(yīng)將投標文件密封，并標明投標人的名稱、地址、投標工程名稱及正本或副本。 2、投標文件的修改和撤消 〔1〕投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充修改的內(nèi)容為投標文件的組成局部。投標在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內(nèi)容無效。 〔2〕投標人對投標文件修改或補充的書面材料應(yīng)按招標文件的規(guī)定進展編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件〞字樣。 3、投標文件有以下情形之一的，投標文件無效： 〔1〕未密封的； 〔2〕未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的； 〔3〕未能按照招標文件要求編制的； 〔4〕逾期送達的； 〔5〕附有招標人不能

14、承受條件的。 四、開標和評標 1、開標的方法與程序 開標地點設(shè)在；開標時間定于 2021年2 月 2 日15時00分；采取現(xiàn)場公開開標的方法，評標現(xiàn)場與開標現(xiàn)場分開，開標現(xiàn)場由招標人主持，招投標監(jiān)視人、投標人參加。 2、評標標準和評標方法 〔1〕招標人根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建評標委員會，本工程的評標委員會成員共設(shè) 5 人。其中，招標人指派 1 人，由招標人從市物業(yè)管理評標專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 4 人。 〔2〕評標標準：見附件4。 〔3〕評標方法：評委封閉獨立評標，評委與投標人不見面，采用綜合評估法評標，按得分從高到低的順序，確定不超過3人的中

15、標候選人。 五、中標人確實定及物業(yè)效勞合同的簽訂 〔一〕中標人確實定 1、招標人在投標有效期截止之日起 10 日內(nèi)〔最長不超過30日〕確定中標人； 2、招標人在確定中標人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標人發(fā)生中標通知書，中標通知書一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力； 〔二〕物業(yè)效勞合同的簽訂說明 1、最低報價不是被授予合同的保證。 〔三〕物業(yè)效勞合同的簽訂 1、中標人按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)效勞合同。 2、招標文件、中標通知書、中標人的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)效勞合同的依據(jù)。 第四局部 其他事項 1、本工程物業(yè)效勞

16、費收取標準，按照中標價格確定。 2、招標人根據(jù)?物業(yè)管理招標投標暫行方法?發(fā)現(xiàn)投標人在投標過程中如有**、違紀、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實取消本次投標資格，已經(jīng)中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟損失，招標人有權(quán)要求予以賠償。 但由于中標人悔標而未能在規(guī)定時間內(nèi)與招標人簽訂物業(yè)效勞合同的，本次招投標的全部費用由中標人承當。 3、投標人應(yīng)說明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)說明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力。 附件1： **市住宅小區(qū)物業(yè)效勞標準及等級指導(dǎo)性標準〔甲級〕 序號 內(nèi)?? 容 效勞要求 1 管理處 設(shè)? 置

17、 〔1〕小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示效勞；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 〔2〕在客服接待中心懸掛或*貼物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、工程負責人照片，公示物業(yè)效勞事項、效勞標準、收費工程、收費標準等有關(guān)信息。提供特約效勞的，公示特約效勞工程及效勞標準、收費標準。 〔3〕配置辦公家具、、電腦、打印機、復(fù)印機等辦公設(shè)施及辦公用品；辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。 2 管理人員和效勞人員要求 〔1〕小區(qū)工程經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。 〔2〕管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)**書或崗位證書。 〔3〕管理人員服裝統(tǒng)

18、一，掛牌上崗，儀表整潔，行為標準，用語文明，效勞主動熱情。 〔4〕效勞人員日最低配置標準：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡〔建筑面積〕；秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/5000㎡～7000㎡〔建筑面積〕；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡〔綠化面積〕；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過50萬㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。 3 效勞時間 在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于10小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負責工程運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。 4 日常管理與效勞 〔

19、1〕制定小區(qū)物業(yè)管理與效勞工作方案，并組織實施。 〔2〕建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件〔如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等〕處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓(xùn)、考核方法。 〔3〕建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。 〔4〕建立物業(yè)管理檔案〔包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內(nèi)部管理檔案等〕，設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔及時、完整，便于查詢。 〔5〕使用專業(yè)計算機系統(tǒng)管理業(yè)主根本信息、物業(yè)根底資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。 〔6〕按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約〔臨時管理規(guī)約〕約定，建立裝飾裝修管

20、理效勞制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的制止行為和考前須知；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻，拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修完畢后，應(yīng)進展檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。 〔7〕在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時效勞。 水、電、氣等急迫性報修半個小時內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成〔預(yù)約除外〕；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；對業(yè)主

21、或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。 〔8〕設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身平安部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。 〔9〕涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)效勞事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)*帖通知，履行告知義務(wù)。 〔10〕按有關(guān)規(guī)定和合同約定標準管理，使用專項維修資金。 〔11〕每月組織1次工程效勞質(zhì)量檢查，做好記錄。 〔12〕每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。 〔13〕做好平安生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排平安檢

22、查。 〔14〕每年至少公開征集1次物業(yè)效勞意見，問卷率到達實際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。 〔15〕在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進展公益性宣傳。 〔16〕按照標準要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)效勞合同履行情況、物業(yè)效勞工程收支情況、本年度物業(yè)效勞工程收支預(yù)算。 〔17〕按物業(yè)效勞合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。 〔18〕能提供四種以上特約效勞〔有償〕和四種以上便民〔無償〕效勞；重要節(jié)日進展美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動。 〔19〕專項效勞委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂標準的委托效勞合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項效勞企業(yè)應(yīng)具備

23、相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)**書；專項效勞企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為標準，用語文明；對專項效勞企業(yè)的效勞有監(jiān)視管理及評價記錄。 〔20〕綜合管理的其它效勞工程到達約定的效勞標準。 〔21〕對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約〔臨時管理規(guī)約〕的行為，應(yīng)及時勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。 5 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔效勞 一、 生活垃圾的收集、清運 〔1〕 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。 〔2〕 生活垃圾實行分類收集。 〔3〕每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 〔4〕 每

24、日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。 〔5〕 保潔車外觀整潔、擺放整齊。 二、 物業(yè)共用局部清潔 〔一〕 樓內(nèi) 〔1〕 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。 〔2〕 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。 〔3〕 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。 〔二〕 電梯 〔1〕 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次

25、電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。 〔2〕 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護1次。 〔三〕 天臺屋面 每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1-2次，有雜物及時清掃。 〔四〕 庭院 〔1〕 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。 〔2〕 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。 〔五〕 水景 〔1〕 定期對水體投放藥劑或進展其他處理。 〔2〕每周安排專人清潔2-3次水面；定期進展水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。 三、 有害生物防治 〔1〕 配合相關(guān)部

26、門進展有害生物防制。 〔2〕 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。 四、 雨雪天氣 〔1〕 雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進展清掃。 〔2〕 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。 五、衛(wèi)生事件 發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，迅速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進展通風、清洗和消毒。 六、 檢查記錄 〔1〕 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。 〔2〕 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。 〔3〕 清潔檔案齊全。 6 公共秩 序維護 〔1〕秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。 〔2

27、〕秩序維護人員應(yīng)配備對講裝置和其他必備的平安護衛(wèi)器械。 〔3〕 出入口有專人24小時值守，其中主出入口20萬平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當值時坐、立姿勢端正〔不少于18小時〕，并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。 〔4〕對進出小區(qū)的車輛進展管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。 〔5〕實行24小時巡視檢查，20萬平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。重點部位〔小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫〕應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過2分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 〔

28、6〕接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。 〔7〕在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。 〔8〕 維護道路使用和場地的正常秩序。 〔9〕小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控〔監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口〕、樓宇對講〔可視〕、周界報警、住戶報警〔對講功能〕、門鎖智能卡等五項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當留存15日備查。 〔10〕監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進展處理，并報告管理處與警方；接到住戶緊急求助時，秩序維護人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)

29、措施 〔11〕小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員24小時值守安防控制室；報警記錄由系統(tǒng)打印留存。 〔12〕 在強降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。 〔13〕記錄與檔案。各項工作記錄完整有效；檔案齊全。 7 停車管理 〔1〕建立停車管理制度。 〔2〕建立停車管理檔案。 〔3〕定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車效勞協(xié)議。 〔4〕在顯著位置公示停車須知。 〔5〕 設(shè)置標準的交通標志，包括引導(dǎo)標志，疏散指示燈，平安出口標志燈和其他警示性標志。 〔6〕機動車輛

30、憑證出入，對臨時進入的機動車輛進展登記。 〔7〕 24小時有專人定時巡查停車場〔庫〕，車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。 〔8〕 停車場〔庫〕內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 〔9〕 停車場地面每日清掃1次，地下停車庫地面〔含車位地面〕每月清拖1次。 〔10〕車庫無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。 8 公共綠化 養(yǎng)護 一、根本要求： 1、小區(qū)**率達40%以上。 2、**總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中**率10%以上。 3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。 4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔⒒ň趁娣e占

31、**總面積的0.5%以上。 5、**保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。**設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。 二、草 坪： 修剪草坪保持平整，草高不超過8cm；隨時去除雜草，目視無雜草；常年保證有效供水，有低洼及時整平，根本無積水；按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上；及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于5%。 三、樹 木 ： 修剪喬、灌木修剪每年四次以上，根本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于六遍，做到枝葉嚴密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪及時，每年不少于四次，根本無枯枝；適時中耕除草,做到根本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、

32、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木根本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。 花壇花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過三處；及時去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)**一次；適時做好病蟲害防治。 四、 垃圾處理 綠化垃圾能隨時清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。 五、樹干涂白 涂白時間一般在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。 六、 檢查記錄 〔1〕 各項工作記錄完整有效， 〔2〕 綠化檔

33、案齊全。 〔3〕每月至少檢查綠化工作2次并對植物的養(yǎng)護情況進展記錄。 9 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理 一、綜合管理 〔1〕 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。 〔2〕 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用平安情況進展評估檢查。 〔3〕每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護方案并組織實施。 〔4〕 對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進展巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。 〔5〕 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。 〔6〕在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。 〔7〕設(shè)備機房。 每日巡視2次、每周清潔1次，機房內(nèi)

34、不得堆積雜物； 按標準設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全；在顯著位置*貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標志和流向標志； 交接班記錄齊全、完整。 二、共用部位 〔一〕 房屋構(gòu)造 〔1〕 根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 〔2〕 每半年檢查1次梁、板、柱等構(gòu)造構(gòu)件，做好記錄。 〔3〕 對危及房屋構(gòu)造平安的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。 〔二〕 建筑部件 〔1〕 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件

35、等，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔2〕每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔3〕每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔4〕每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄；降雨后及時排除積水。 〔三〕附屬構(gòu)筑物 〔1〕 每月巡查2次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔2〕每月1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進展清掃、疏通，保證排水暢通；每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、

36、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。各項工作應(yīng)做好記錄。 〔3〕 每月巡查2次大門、圍墻，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔4〕 每月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔5〕 每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進展維修養(yǎng)護，做好記錄。 三、空調(diào)系統(tǒng) 〔1〕 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進展統(tǒng)計、分析。進展冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。 〔2〕 每年檢查1次管道、閥門并除銹。 〔3〕定期檢驗壓力容器、儀表及冷

37、卻塔噪聲。 〔4〕 每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。 四、二次供水設(shè)備 〔1〕 直接從事供水工作的人員應(yīng)有安康體檢合格證。 〔2〕 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。 〔3〕 每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。 〔4〕 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。 〔5〕每季度對水泵潤滑情況進展檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進展1次整體養(yǎng)護。 〔6〕 每年對供水管道、閥門等進展除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進展防凍處理。 〔

38、7〕 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 五、排水系統(tǒng) 〔1〕 按照市排水管理機構(gòu)的要求取得排水許可證。 〔2〕排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進展檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進展檢查。 〔3〕 污水泵。每周巡視1-2次，每季度養(yǎng)護1次。 〔4〕 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1次。 六、公共照明和電氣設(shè)備 〔1〕 室內(nèi)照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。 〔2〕 室外照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時

39、調(diào)整時間控制器。 〔3〕 應(yīng)急照明。每周巡檢2次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達標，指示燈外表亮度和應(yīng)急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。 〔4〕 高壓柜及高壓線路。每周巡檢1次高壓柜；定期進展設(shè)備和線路的檢測；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好記錄。 〔5〕 干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。 〔6〕 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。 〔7〕低壓柜。每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查2次電氣平安；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。 〔8〕低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次；每年養(yǎng)護1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。

40、 〔9〕電動機。每周巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。 〔10〕 控制柜。每周巡檢1次；每年養(yǎng)護2次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1次各類遠控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。 〔11〕 發(fā)電機。每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。 〔12〕 電氣檢測。每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每年校驗1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。 〔13〕 變配電室。24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。 七、平安防范系統(tǒng)

41、 〔1〕 對講門口機。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔2〕 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔3〕 紅外對射探測器。每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔4〕 圖像采集設(shè)備。每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月外表清潔3次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔5〕 攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭外表清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。 〔6〕 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，外表清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。 〔7〕 云臺。每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，外

42、表清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。 〔8〕 巡更點。每月檢查1次外觀、存儲記錄，外表清潔1次。 〔9〕 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次，外表清潔1次。 八、電梯 〔1〕 24小時運行。 〔2〕 設(shè)有頂峰梯的，在頂峰期與主梯同時運行。 〔3〕 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進展救助。 〔4〕 每半月日進展1次日常維修養(yǎng)護工作。 〔5〕 設(shè)電梯平安員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗方案。 〔6〕 定期檢查緊急報警裝置。 〔7〕 定期年檢并取

43、得合格證。 〔8〕 轎廂內(nèi)標準*帖年檢合格證〔有效期內(nèi)〕、乘梯平安須知。 九、水景 〔1〕 啟用前進展防滲漏檢查。 〔2〕 使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。 〔3〕 設(shè)置必要的平安警示標志。 〔4〕 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 10 消防平安 防范 一、綜合管理 〔1〕 落實消防平安責任制，明確逐級和崗位消防平安職責； 〔2〕 成立義務(wù)消防隊，每年進展1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防根本知識和技能。 〔3〕 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。 〔4〕 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、

44、應(yīng)急預(yù)案*貼在顯著位置，備存緊急消防物資。 〔5〕 每周防火巡查3-4次；每周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防平安標志、疏散通道等。 〔6〕 每年對員工進展4次消防平安宣傳教育，每年組織2次業(yè)主消防平安宣傳教育。 二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 〔一〕 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 〔1〕 報警控制主機、聯(lián)動臺 每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每日機柜外表清潔1次，每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。 〔2〕 模塊、探測器、手動報警裝置 每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每半年外表清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗

45、一遍。 〔3〕 備用電源 每季度備用電源充放電試驗和外表除塵1次。 〔二〕消防播送系統(tǒng) 每日機柜外表清潔1次，每季度機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備外表清潔1次；每半年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次插孔、重要場所的對講、對講主機、播音設(shè)備、揚聲器等。 〔三〕防排煙系統(tǒng) 每季度養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。 〔四〕防火分隔系統(tǒng) 每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱外表清潔、內(nèi)部除塵1次；每月防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。 〔五〕水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護1次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護1次，設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵

46、、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。 〔六〕滅火器 每年進展1次功能性檢查。 附件2：投標文件封面樣式 正〔副〕本 ×××物業(yè)管理工程 投 標 文 件 〔商務(wù)標∕技術(shù)標〕 投標單位： 年 月 日 附件3：**市物業(yè)管理招投標評分表 **市物業(yè)管理招投標評分表 評委 投 標 單 位 得 分 評 分 項 目 商 務(wù) 標 30分 1、企業(yè)資質(zhì)〔5分〕 2、質(zhì)量體系建立〔2分〕 3、管理規(guī)?！?分〕 4、業(yè)

47、績、榮譽〔3分〕 5、企業(yè)年度盈虧情況〔2分〕。 6、在管理的物業(yè)環(huán)境、保潔〔5分〕 查看現(xiàn)場 7、在管理的物業(yè)日常管理資料齊全，記錄標準〔3分〕。 查看記錄資料 8、在管理的物業(yè)現(xiàn)場秩序〔5分〕。 查看現(xiàn)場 技 術(shù) 標 70分 1、前期介入方案和報價〔5分〕 2、前期物業(yè)管理費報價〔45分〕 3、前期物業(yè)管理費測算方案〔2分〕 4、工程調(diào)研清晰效勞定位準確〔1分〕

48、 5、有先進的效勞理念及特色效勞響應(yīng)措施〔3分〕 6、組織機構(gòu)設(shè)置合理管理制度健全〔2分〕 7、人員配備合理、培訓(xùn)方案周密〔2分〕 8、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方案〔2分〕 9、應(yīng)急預(yù)案齊全〔2分〕 10、物業(yè)承接驗收方案完整〔2分〕 11、裝飾、裝修管理制度完善〔2分〕 12、社區(qū)文化建立有方案、有措施〔2分〕 合計得分： . z.