物業(yè)管理概論：第六章 前期物業(yè)管理

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1、第六章第六章 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理l1.1.前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述l2.2.物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入l3.3.物業(yè)管理的接管驗收物業(yè)管理的接管驗收 l4.4.樓宇入伙樓宇入伙l5.5.物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理第一節(jié)第一節(jié) 前期物業(yè)管理概述前期物業(yè)管理概述 學習指導學習指導1.1.掌握前期物業(yè)管理概念掌握前期物業(yè)管理概念2.2.了解前期物業(yè)管理的特殊性了解前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理概念1.1.物業(yè)服務對象物業(yè)服務對象業(yè)主及使用人提供各項物業(yè)服務業(yè)主及使用人提供各項物業(yè)服務2.2.時段時段( (開始標志開始標志- -結(jié)束標志結(jié)束標志) )3.3.

2、包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個階段包含物業(yè)管理環(huán)節(jié)的兩個階段前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理的特殊性1.1.三方當事人的法律關系三方當事人的法律關系 最主要兩點最主要兩點: :(1)(1)房地產(chǎn)開發(fā)商的法律責任房地產(chǎn)開發(fā)商的法律責任(2)(2)業(yè)主意志的表達方式業(yè)主意志的表達方式選擇權選擇權2.2.時間上具過渡性時間上具過渡性第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)管理的早期介入物業(yè)管理的早期介入學習指導學習指導1.1.掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別掌握早期介入的概念及與前期物業(yè)管理概念的區(qū)別2.2.了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準備階段的聯(lián)系與區(qū)別了解物業(yè)管理環(huán)節(jié)中策劃階段與準備階段的聯(lián)系與區(qū)別 3.3.了解

3、早期介入的工作內(nèi)容及其作用了解早期介入的工作內(nèi)容及其作用4.4.了解前期物業(yè)管理方案的制定了解前期物業(yè)管理方案的制定早期介入概念早期介入概念1.1.概念概念2.2.包含兩個階段包含兩個階段3.3.早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分早期介入與前期物業(yè)管理概念的區(qū)分(1)(1)時間上時間上(2)(2)性質(zhì)上性質(zhì)上(3)(3)形式上形式上(4)(4)內(nèi)容上內(nèi)容上策劃階段與前期準備階段的聯(lián)系與區(qū)別策劃階段與前期準備階段的聯(lián)系與區(qū)別1.1.兩者的聯(lián)系兩者的聯(lián)系 前期準備階段是策劃階段的進一步完善前期準備階段是策劃階段的進一步完善2.2.兩者的區(qū)別兩者的區(qū)別(1)(1)物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的委托關系不同物業(yè)

4、管理企業(yè)與開發(fā)商的委托關系不同(2)(2)法律責任不同法律責任不同早期介入的工作內(nèi)容與作用早期介入的工作內(nèi)容與作用1.1.三階段工作內(nèi)容三階段工作內(nèi)容按照建筑建設時段劃分按照建筑建設時段劃分(1)(1)規(guī)劃設計階段介入規(guī)劃設計階段介入(2)(2)施工階段介入施工階段介入(3)(3)竣工驗收階段介入竣工驗收階段介入2.2.早期介入的作用早期介入的作用前期物業(yè)管理方案的制定前期物業(yè)管理方案的制定1.1.所需物業(yè)資料所需物業(yè)資料1010項項2.2.前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容前期物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容八部分八部分案例分析案例分析l某大廈為一座以寫字樓為主的綜合樓某大廈為一座以寫字樓為主的綜合樓。開發(fā)商

5、在設計和。開發(fā)商在設計和施工階段聘請某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧施工階段聘請某知名物業(yè)管理公司作為前期物業(yè)管理顧問，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進意見，并問，物業(yè)管理公司在以下幾方面提出良好改進意見，并得到開發(fā)商采納：得到開發(fā)商采納：(1)(1)原設計大廈客梯三部另增設兩部原設計大廈客梯三部另增設兩部(2)(2)原設計大廈僅有地下停車場，增設大廈一層后半部為停車場原設計大廈僅有地下停車場，增設大廈一層后半部為停車場(3)(3)大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分攤收取使用費大廈為中央空調(diào)系統(tǒng)，原將空調(diào)能源總消耗按面積分攤收取使用費改為安裝空調(diào)計費系統(tǒng)，便于空調(diào)費收取改為

6、安裝空調(diào)計費系統(tǒng)，便于空調(diào)費收取(4)(4)原設計每層樓為一個用電單元，安裝一個電表，將電費按整層面積原設計每層樓為一個用電單元，安裝一個電表，將電費按整層面積分攤，改為安裝分戶電表分攤，改為安裝分戶電表(5)(5)原設計未考慮門禁系統(tǒng)，考慮門禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會成為原設計未考慮門禁系統(tǒng)，考慮門禁系統(tǒng)不僅增加安全，并且會成為賣點之一，促進大廈保值升值，因此設立門禁系統(tǒng)賣點之一，促進大廈保值升值，因此設立門禁系統(tǒng)l問此案例應涉及什么內(nèi)容的案例？問此案例應涉及什么內(nèi)容的案例？第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收學習指導學習指導1.1.熟悉兩概念熟悉兩概念: :物業(yè)接管驗收及物業(yè)竣工驗收

7、物業(yè)接管驗收及物業(yè)竣工驗收2.2.熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別熟悉兩概念的聯(lián)系與區(qū)別3.3.熟悉接管驗收的基本內(nèi)容與要點熟悉接管驗收的基本內(nèi)容與要點物業(yè)的接管驗收物業(yè)的接管驗收1.1.定義定義(1)(1)狹義的定義狹義的定義對物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗對物業(yè)全面質(zhì)量的再檢驗(2)(2)廣義的定義廣義的定義對物業(yè)管理工作全面啟動的標志，即實對物業(yè)管理工作全面啟動的標志，即實質(zhì)性管理的開始質(zhì)性管理的開始- -* *- -2.2.類型類型(1)(1)新建物業(yè)的接管驗收新建物業(yè)的接管驗收(2)(2)原有物業(yè)的接管驗收原有物業(yè)的接管驗收物業(yè)的竣工驗收物業(yè)的竣工驗收1.1.物業(yè)竣工驗收物業(yè)竣工驗收 (1)(1)物業(yè)建

8、筑生產(chǎn)的最后一個階段物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段(2)(2)建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù)建筑商與開發(fā)商之間的一個法定手續(xù)(3)(3)工作由建設單位負責組織實施工作由建設單位負責組織實施2.2.備案程序備案程序(1)(1)申請備案申請備案(2)(2)辦理程序辦理程序(3)(3)辦理時限辦理時限l3.3.物業(yè)竣工驗收類型物業(yè)竣工驗收類型(1)(1)隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收(2)(2)單項工程驗收單項工程驗收(3)(3)分期驗收分期驗收(4)(4)全部工程驗收全部工程驗收物業(yè)接管驗收與竣工驗收的聯(lián)系與區(qū)別物業(yè)接管驗收與竣工驗收的聯(lián)系與區(qū)別1.1.聯(lián)系聯(lián)系(1)(1)工程竣工驗收是前提和基礎工程竣工

9、驗收是前提和基礎(2)(2)物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗收物業(yè)管理企業(yè)參與工程竣工驗收(3)(3)物業(yè)接管驗收是重要補充物業(yè)接管驗收是重要補充2.2.區(qū)別區(qū)別(1)(1)性質(zhì)不同性質(zhì)不同(2)(2)驗收目的不同驗收目的不同(3)(3)參與主體不同參與主體不同( (交接對象不同交接對象不同) )(4)(4)驗收條件不同驗收條件不同(5)(5)驗收范圍不同驗收范圍不同物業(yè)接管驗收的基本內(nèi)容與要點物業(yè)接管驗收的基本內(nèi)容與要點1.1.基本內(nèi)容基本內(nèi)容(1)(1)權益資料權益資料(2)(2)工程質(zhì)量工程質(zhì)量(3)(3)服務理念服務理念(4)(4)財務和財產(chǎn)財務和財產(chǎn)(5)(5)人員續(xù)聘人員續(xù)聘2.2.要點

10、要點開發(fā)商整改開發(fā)商整改驗收驗收整改整改交接交接案例分析案例分析l南京某住宅項目進行驗收，參加者有開發(fā)商，承包商，南京某住宅項目進行驗收，參加者有開發(fā)商，承包商，建設行政主管及物業(yè)管理公司，對房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、建設行政主管及物業(yè)管理公司，對房屋內(nèi)外建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進行了詳給排水、消防給水、地下管網(wǎng)等等一系列工程進行了詳細的檢驗細的檢驗l請問該驗收屬于什么性質(zhì)的驗收？請問該驗收屬于什么性質(zhì)的驗收？第四節(jié)第四節(jié) 樓宇入伙樓宇入伙學習指導學習指導1.1.掌握樓宇入伙概念掌握樓宇入伙概念2.2.熟悉樓宇入伙的工作程序熟悉樓宇入伙的工作程序3.3.了解物業(yè)管理公司在樓宇

11、入伙中的工作要點了解物業(yè)管理公司在樓宇入伙中的工作要點樓宇入伙概念樓宇入伙概念1.1.業(yè)主或使用人進房入住業(yè)主或使用人進房入住2.2.業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗收房屋之后業(yè)主入住發(fā)生在業(yè)主驗收房屋之后樓宇入伙的工作程序樓宇入伙的工作程序l1.1.入伙通知書入伙通知書l2.2.入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書l3.3.收樓須知收樓須知l4.4.交款通知書交款通知書l5.5.業(yè)主對物業(yè)的驗收業(yè)主對物業(yè)的驗收l6.6.樓宇交接書樓宇交接書l7.7.樓宇使用說明書樓宇使用說明書( (住戶手冊住戶手冊) )物業(yè)管理公司關于樓宇入伙的工作要點物業(yè)管理公司關于樓宇入伙的工作要點l1.處理好每一環(huán)節(jié)及程序問題處理好每一環(huán)節(jié)及程

12、序問題l2.及時簽訂及時簽訂業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約l3.相關文件整理相關文件整理l4.保證安全保證安全l5.搞好清潔衛(wèi)生搞好清潔衛(wèi)生l物業(yè)入伙流程物業(yè)入伙流程發(fā)放入伙通知書及發(fā)放入伙通知書及收樓須知等收樓須知等按照入伙手續(xù)規(guī)定，按照入伙手續(xù)規(guī)定，繳納各項管理費用繳納各項管理費用用戶驗樓，簽用戶驗樓，簽訂樓宇交接書訂樓宇交接書發(fā)放發(fā)放住戶手冊住戶手冊組織搬遷入伙組織搬遷入伙實施裝修管理實施裝修管理第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)的裝修管理物業(yè)的裝修管理學習指導學習指導1.1.掌握物業(yè)裝修管理的概念掌握物業(yè)裝修管理的概念2.2.了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定了解物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定3.3.了解物業(yè)裝修管理中的主

13、要環(huán)節(jié)了解物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理的概念物業(yè)裝修管理的概念1.1.概念概念(1)(1)對建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑對建筑屋、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進行修飾處理的工程建筑活動活動(2)(2)兩個方面內(nèi)容兩個方面內(nèi)容物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定物業(yè)裝修管理的法律規(guī)定l1.1.裝修過程中禁止的行為裝修過程中禁止的行為l2.2.裝修過程中未經(jīng)批準不應有的行為裝修過程中未經(jīng)批準不應有的行為l3.3.業(yè)主應承擔的責任與義務業(yè)主應承擔的責任與義務l4.4.物業(yè)管理公司應承擔的責任與義務物業(yè)管理公司應承擔的責任與義務l5.5.相關問題的處理相關問題的處理案例分析案例分析l某物業(yè)公司在前期物

14、業(yè)管理工作中，未將某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，未將“業(yè)主、使用業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應預留共用設備的檢修孔，方便共用人在裝修住宅中，應預留共用設備的檢修孔，方便共用設備的維修。設備的維修?！钡脑擁椥^(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。的該項小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求。主向物業(yè)公司提出賠償

15、要求。l請分析業(yè)主要求是否合理請分析業(yè)主要求是否合理物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)物業(yè)裝修管理中的主要環(huán)節(jié)1.1.申報申報備案備案 申請?zhí)峤徊牧仙暾執(zhí)峤徊牧?住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容住宅室內(nèi)裝飾裝修協(xié)議內(nèi)容2.2.裝修施工管理裝修施工管理(1)(1)市場管理市場管理(2)(2)質(zhì)量管理質(zhì)量管理(3)(3)安全管理安全管理(4)(4)現(xiàn)場管理現(xiàn)場管理(5)(5)驗收管理驗收管理案例分析案例分析l施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在施女士是某高檔住宅區(qū)的業(yè)主，住在1919樓，由于施家衛(wèi)樓，由于施家衛(wèi)生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一生間較小，施女士決定將北臥室改為浴室，并安裝了一個三角大浴缸，

16、施女士在裝修浴室時，由于采取的防水個三角大浴缸，施女士在裝修浴室時，由于采取的防水措施不當，致使臺盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到措施不當，致使臺盆的金屬軟管斷裂漏水，積水滲漏到樓下陳某家中樓下陳某家中. .從從9999年起已發(fā)生年起已發(fā)生3 3次滲水事件次滲水事件. .陳某提出陳某提出意見后意見后. .施女士也對浴室進行了修理，但仍未恢復北房施女士也對浴室進行了修理，但仍未恢復北房間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳間的臥室功能，近期再次發(fā)生滲水事件，致使陳家客廳的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損的西墻北角、北臥室屋頂、墻面及窗簾等多處受損. .物物業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)

17、出了整改通知，施女士置之不理業(yè)管理企業(yè)向施女士發(fā)出了整改通知，施女士置之不理. .陳某無奈，只能將其告上法庭陳某無奈，只能將其告上法庭l結(jié)合所學專業(yè)知識，物業(yè)管理公司是否有一定責任，分結(jié)合所學專業(yè)知識，物業(yè)管理公司是否有一定責任，分析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責任析施女士的行為與物業(yè)管理企業(yè)的責任課后作業(yè)課后作業(yè)l簡述前期物業(yè)管理不同時段下相應管理的主要內(nèi)容簡述前期物業(yè)管理不同時段下相應管理的主要內(nèi)容l提示提示:1.前期準備階段前期準備階段人員編制等、人員選聘和培訓等、規(guī)人員編制等、人員選聘和培訓等、規(guī)章制度的制定章制度的制定2.啟動階段啟動階段(1)接管驗收接管驗收(2)樓宇入伙樓宇入伙(3)裝修管理裝修管理