融圣國際 物業(yè)管理服務(wù)合同

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1、 融圣國際 物業(yè)管理服務(wù)合同 甲方：融匯（長沙）置業(yè) 地址：長沙市x9號 法定代表人： x 聯(lián)系 ：0731-4x5 乙方：深圳市長城物業(yè)管理股份 地址：深圳市百花五路長源樓七樓 法定代表人：x 聯(lián)系 ：0755-8x8、8x0 資質(zhì)等級：國家一級 證書批準(zhǔn)號：建物企（2003）x號 根據(jù)國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對融圣國際（以下簡稱本物業(yè)）實行專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)訂立本合同，供雙方恪守。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)名稱：融圣國際 座

2、落位置：長沙市人民中路9號 占地面積： 34089.21萬平方米 四 至： 東鄰 車站南路 西鄰家潤多百貨 南至 港島娛樂中心 北靠x 總建筑面積： 227759.86M2,住宅建筑面積135941.3M2,寫字樓建筑面積21355.78M2，商業(yè)面積： 23265.76㎡，其它用房面積約830M2 地下室面積：約46367.02平方米 總 戶 數(shù)：共 2159戶 車位數(shù)量：954個，其中地面車位64個、地下車位890個 綠化率：38.16% 物業(yè)類型： 綜合 第二條 上述指標(biāo)最終以長沙市工程竣工驗收備案表為準(zhǔn)，指標(biāo)如有調(diào)整變化，本合同的各項條款不變

3、。 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人；乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)；本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，執(zhí)行國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定。 第二章 委托管理事項 第三條 委托管理范圍：融圣國際項目所轄除酒店之外的所有物業(yè)，包括項目住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)等。 第四條 房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理，本條所指房屋建筑本體共用部位包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外承重墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。 第五條 共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管

4、理和運行服務(wù)，本條所指共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓水泵房、電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中央監(jiān)控設(shè)備、配電系統(tǒng)、建筑物防雷設(shè)施等。 第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，本條所指附屬建筑物、構(gòu)筑物包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。 第七條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，本條所指附屬建筑物、構(gòu)筑物包括但不限于商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等的管理。 第八條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理(不包含保養(yǎng)期內(nèi)的維護(hù))。 第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、

5、清運(不包含建筑垃圾的收集和清運)。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。 第十二條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 第十三條 物業(yè)檔案、資料管理，包括工程建設(shè)竣工資料、業(yè)主資料等的管理。 第十四條 業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在業(yè)主提出委托時，乙方可接受委托并合理收費。 第十五條 對業(yè)主違反物業(yè)管理法規(guī)政策及《融圣國際業(yè)主管理規(guī)約》的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求恢復(fù)原狀、要求賠償損失及支付違約金，對無故不繳交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人可采取訴諸法律或者其它催繳催收措施。 第十六條

6、 裝飾裝修管理服務(wù) 第十七條 法規(guī)政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。 第三章 合同期限 第十八條 本物業(yè)管理服務(wù)期限為三年，從本物業(yè)入伙之日（以甲方書面通知業(yè)主入伙時間為準(zhǔn)）起計算。暫訂從2009年10月1日至2012年9月30日。 第十九條 本合同期滿或業(yè)主委員會成立與業(yè)主大會所聘的物業(yè)管理公司簽訂新的物業(yè)管理服務(wù)合同生效時，本合同自行終止。若本合同到期，甲方或業(yè)主委員會沒有與第三方簽訂本物業(yè)管理服務(wù)合同，則乙方繼續(xù)履行本合同。 第四章 甲方的權(quán)利和義務(wù) 第二十條 在房屋正式銷售之前，負(fù)責(zé)制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，在購房人簽訂物業(yè)買賣合

7、同時，讓購房人對業(yè)主臨時公約予以書面承諾；同時物業(yè)買賣合同中應(yīng)包含本合同的有關(guān)內(nèi)容。 第二十一條 審核乙方擬定的物業(yè)管理制度，依法提出合理化建議。 第二十二條 檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。 第二十三條 審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、維修基金使用計劃。 第二十四條 本物業(yè)房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗收標(biāo)準(zhǔn)要求。在保修責(zé)任期內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，由甲方負(fù)責(zé)返修，甲方未能及時返修的，可由乙方代為維修，所發(fā)生費用由甲方承擔(dān)。 第二十五條 在物業(yè)管理交接驗收時，負(fù)責(zé)向乙方移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程

8、竣工圖等竣工驗收資料。 （二）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料。 （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 第二十六條 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的工程等遺留問題：遺留問題由甲方敦促應(yīng)承擔(dān)方負(fù)責(zé)處理，未按規(guī)定或約定時間處理的，由甲方負(fù)責(zé)處理。 第二十七條 甲方依據(jù)建設(shè)部最新《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定向乙方交接物業(yè)管理用房和共用設(shè)施設(shè)備等，并參照甲方（融匯（長沙）置業(yè)）《商品房銷售合同》中約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)協(xié)助乙方和業(yè)主順利完成入伙。其中包括： 1） 保證水、電、燃?xì)狻叭ā?，即擰開室內(nèi)水龍頭有自來水，打開電閘可供電（市電未通前，若本物業(yè)使用

9、臨時電，其差價部分由甲方承擔(dān)，若本物業(yè)變壓器不能聯(lián)動，造成變壓器空載費用的由甲方承擔(dān)）；電視、 、燃?xì)夤芫€到戶；二次供水水質(zhì)經(jīng)防疫部門檢疫合格。 2） 本物業(yè)內(nèi)排水管道能正常使用，排水暢通無阻；保證有通暢的消防環(huán)形通道。 3) 完善本物業(yè)內(nèi)的園林綠化工程。 4) 按照政府交通主管部門要求，對停車場設(shè)置出入口，劃好車位線，安裝好限速器、安全防撞欄、通道指標(biāo)牌等設(shè)施，并協(xié)助辦理停車場使用許可證。 5) 配備本物業(yè)各棟各樓層及室外垃圾箱（桶），并在本物業(yè)隱蔽處設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站。 6) 按消防安全要求配備滅火器、消防水槍、水帶等消防設(shè)施，各項指標(biāo)符合國家消防法的有關(guān)規(guī)定。 7

10、) 按市郵政部門要求，統(tǒng)一安裝信報箱，并達(dá)到通郵條件。 第二十八條 該項目入伙時間甲方應(yīng)提前通知乙方，其中第一批入伙時間甲方應(yīng)提前60天通知乙方。甲方在向業(yè)主交付新建商品住宅時，須執(zhí)行建設(shè)部關(guān)于商品住宅實行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度的規(guī)定。 第二十九條 按照本物業(yè)原有規(guī)劃設(shè)計及乙方提供的本物業(yè)整體標(biāo)識設(shè)計配備方案，對本物業(yè)各類設(shè)施、設(shè)備、房號、樓層號、棟號、消防疏散圖、本物業(yè)總平面圖、宣傳欄、公告、公約欄、會所、娛樂等公共場所、地下停車場及首層電梯廳內(nèi)外的各類標(biāo)識警示牌、指示牌和告示牌等在審定后進(jìn)行制作和安裝。 第三十條 在本物業(yè)內(nèi)設(shè)置安防監(jiān)控系統(tǒng)、住戶對講系統(tǒng)

11、、樓宇自動化管理系統(tǒng)等技防設(shè)施，應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置在一個值班室，以利于本物業(yè)的治安管理。（該條最終以竣工驗收備案資料為準(zhǔn)） 第三十一條 協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 第三十二條 根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十五條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，乙方可以依法追繳。? 第三十三條 有權(quán)向社會各界宣布甲、乙雙方合作之事實，有權(quán)有選擇地播放、展示、發(fā)布與長城物

12、業(yè)品牌有關(guān)的物業(yè)管理資訊、信息（如錄相、圖片、文字說明）、廣告等,但不得對乙方社會聲譽造成損失。 第三十四條 有權(quán)對乙方整體工作進(jìn)行監(jiān)督和考核，并提出限期整改意見，對不稱職的本物業(yè)前期顧問咨詢師、管理處經(jīng)理有權(quán)要求予以調(diào)換。如乙方更換管理人員后仍達(dá)不到要求，甲方有權(quán)終止合同。 第三十五條 依據(jù)本合同規(guī)定，在本物業(yè)入伙前向乙方提供能滿足物業(yè)管理需要的物管用房，物

13、管用房的產(chǎn)權(quán)不屬乙方，乙方在本合同期內(nèi)享有無償使用權(quán)（客戶服務(wù)中心用房的位置應(yīng)設(shè)在首層方便業(yè)主辦事，其裝修標(biāo)準(zhǔn)要與本物業(yè)的檔次和格調(diào)相適應(yīng)）。 第三十六條 不干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。 第三十七條 負(fù)責(zé)處理因甲方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。 第三十八條 法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其它責(zé)任。 第五章 乙方的權(quán)利和義務(wù) 第三十九條 本合同簽訂之日起三十日內(nèi)，乙方設(shè)立本物業(yè)項目組，配備項目負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員，便于與甲方溝通聯(lián)系。（項目組具體進(jìn)駐時間由甲方提前30天以書面形式通知乙方。） 第四十條 協(xié)助甲方做好建設(shè)階段銷售大樓（包括售樓中心和辦公區(qū)）

14、的物業(yè)管理及樣板房的物業(yè)管理工作，相關(guān)費用由甲方按月支付（詳見本合同補(bǔ)充協(xié)議）。 第四十一條 為使本項目做到功能定位準(zhǔn)確以及確保物業(yè)的使用功能合理，便于物業(yè)使用人的日后使用及物業(yè)公司日后的管理。乙方需要在項目規(guī)劃施工階段期內(nèi)結(jié)合圖紙等技術(shù)資料提出各類合理化建議，以利于施工質(zhì)量的提高。配合本項目做好銷售工作，協(xié)助銷售期間的物業(yè)管理咨詢工作。 第四十二條 乙方須于本物業(yè)入伙前兩個月內(nèi)組建物業(yè)管理處，配備主要物業(yè)管理人員，并代表乙方履行本合同的權(quán)利和義務(wù)。 第四十三條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案；自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。 第四十四條 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策

15、及本合同的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理的實際情況，開展各項管理服務(wù)活動，但不得通過損害業(yè)主或物業(yè)使用人的合法權(quán)益來獲取不當(dāng)利益。 第四十五條 負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度計劃、維修基金使用計劃，經(jīng)甲方審定后由乙方實施。 第四十六條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂本物業(yè)的物業(yè)管理制度，且根據(jù)實際情況，針對不同方面制訂專項規(guī)章制度，并向業(yè)主、物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定。 第四十七條 在本合同期限內(nèi)，乙方不得擅自提高物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，如需變更應(yīng)按程序向當(dāng)?shù)匚飪r部門申報。 第四十八條 負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大、中修方案并組織實施，其費用按政府有關(guān)規(guī)定辦理。 第四十九

16、條 經(jīng)雙方友好協(xié)商，甲方按本項目前期實際需要為乙方配備物業(yè)管理裝備和物品，或者向乙方支付物資裝備費用。前期物資裝備費具體金額和支付方式見第七十二條第二款。 第五十條 為順利進(jìn)行項目交接、入伙，使物業(yè)平穩(wěn)進(jìn)入正常使用期，本項目入伙前一個月，乙方的所有人員應(yīng)到位，并配合甲方做好本項目入伙準(zhǔn)備工作，由甲方支付提前進(jìn)場費用。提前進(jìn)場費具體金額和支付方式見第七十二條第三款。 第五十一條 乙方派駐融圣國際的所有管理人員必須由深圳長城物業(yè)本部培訓(xùn)派遣資深物管人員進(jìn)駐。在項目物業(yè)管理處正式組建入駐時由甲方派駐兩人分別在乙方管理處客戶服務(wù)中心、工程部工作，其二人工資由甲方支付，但統(tǒng)一由乙方負(fù)責(zé)培訓(xùn)和管

17、理。 第五十二條 將物業(yè)管理公共性服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法在其經(jīng)營場所或者收費地點醒目位置公布。 第五十三條 建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。 第五十四條 開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作。 第五十五條 有權(quán)依照國家和長沙市物業(yè)管理法規(guī)政策、本合同和《融圣國際業(yè)主管理公約》的規(guī)定對違反國家和長沙市物業(yè)管理法規(guī)政策、本合同和《融圣國際業(yè)主管理規(guī)約》的行為進(jìn)行處理。 第五十六條 負(fù)責(zé)制定本物業(yè)房屋裝修管理規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告之有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。對不服從監(jiān)督者，及時報告甲方。 第五十七條 在本物業(yè)入伙后

18、，對進(jìn)入本物業(yè)提供經(jīng)營服務(wù)的單位和個人實行一體化管理。 第五十八條 在甲方同意的前提下，有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他個人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人。 第五十九條 定期與甲方交流物業(yè)管理的工作情況，及時反映工作中存在的問題，雙方進(jìn)行協(xié)商解決。 第六十條 依法協(xié)助并指導(dǎo)本物業(yè)業(yè)主成立本物業(yè)業(yè)主委員會。 第六十一條 本合同終止時，乙方須向甲方或本物業(yè)業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理用房、屬于全體業(yè)主所有的財物及物業(yè)管理的全部檔案、資料。在新的物業(yè)管理公司入駐時，做好設(shè)備設(shè)施、檔案資料、用房等的交接及善后工作。 第六十二

19、條 接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)、接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。 第六十三條 法規(guī)政策規(guī)定由乙方承擔(dān)的其它責(zé)任。 第六章 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 第六十四條 本物業(yè)正式入伙即按照IS09001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行管理。 第六十五條 在本物業(yè)正式入伙兩年后且入住率達(dá)到80％以上時達(dá)到長沙市示范住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)；如業(yè)主委員會沒有另行選聘物管公司，在本物業(yè)正式入伙三年后達(dá)到省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)此對本物業(yè)進(jìn)行管理（因甲方的硬件條件達(dá)不到或非乙方原因而導(dǎo)致不達(dá)標(biāo)，則責(zé)任不在乙方）。 第七章 管理服務(wù)費用 第六

20、十六條 乙方在本物業(yè)管理期間內(nèi)采取包干制的方式約定物業(yè)管理服務(wù)費用，并按約定的物業(yè)管理服務(wù)費用依據(jù)國家政策進(jìn)行管理和提供服務(wù)。（當(dāng)?shù)卣硇杏幸?guī)定的按當(dāng)?shù)卣?guī)定執(zhí)行） （一）物業(yè)管理服務(wù)費（按建筑面積計算）： 1）高層住宅物業(yè)管理服務(wù)費：1.8元/M2·月； 2）寫字樓物業(yè)管理服務(wù)費：3元/ M2·月； 3）商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費：3元/ M2·月。 4）甲方分批通知業(yè)主入伙，物業(yè)管理服務(wù)費收取起始日為甲方書面通知業(yè)主入伙之日起計收。 5）??根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十六條的規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚

21、未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，本物業(yè)的已竣工但尚未出售部分的物業(yè)由甲方按以上物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的95%向乙方支付，其中商鋪在10000M2以下的入住后一年內(nèi)由甲方按1.71元/M2/月向乙方支付，在10000M2以上的由甲方按本項目物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的95%向乙方支付。 6）改變原設(shè)計功能的物業(yè)，按改變后的實際使用功能類別的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)收取。 7）本物業(yè)管理服務(wù)費每月交納一次，每次交納費用時間為當(dāng)月的10日前，逾期未交納有關(guān)費用的，乙方有權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)交并從逾期之日起按每天應(yīng)交款的萬分

22、之五交納違約金。 8）業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，按其約定交納，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任。 9）如遇政府政策調(diào)整，按調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方協(xié)商后執(zhí)行。 （二）停車位管理： （1）本物業(yè)未設(shè)計地面車位。小區(qū)地面不允許停車。 （2）地下固定車位由乙方向產(chǎn)權(quán)人或使用人收取車位管理及運行成本，地下車位場地使用費收支辦法及數(shù)額待定（詳見雙方補(bǔ)充協(xié)議） （3）訪客臨時停車由乙方經(jīng)營管理，車位收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物價局收費相關(guān)規(guī)定。 第六十七條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及

23、其它特約服務(wù)的費用，由當(dāng)事人自行約定。 第六十八條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項目和收費標(biāo)準(zhǔn)如下： （一）屬于市場價調(diào)節(jié)價的按照市場調(diào)節(jié)價或低于市場價的價格向業(yè)主和物業(yè)使用人收??； （二）屬于政府指導(dǎo)價的按照政府指導(dǎo)價執(zhí)行。 第六十九條 維修基金的管理與使用依據(jù)建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)（住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法）的通知》（建住房[1998]213號）或按長沙市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第七十條 保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護(hù)費用由甲方承擔(dān)。 第七十一條 本物業(yè)的成本構(gòu)成按國家發(fā)展改革委、建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦

24、法》（發(fā)改價格〖2003〗1864號文件）第十一條第三款的1至9項規(guī)定的內(nèi)容開支。營業(yè)稅及附加稅繳交沒有明確的，暫按現(xiàn)行政策執(zhí)行，若政府配套稅收政策出臺后，則執(zhí)行新的稅收政策。 第七十二條 前期介入費由顧問咨詢費、物資裝備費和提前一個月進(jìn)場費用組成，由甲方按照以下金額和方式支付給乙方。 （一）顧問咨詢服務(wù)費總額人民幣 叁拾貳萬零貳佰肆拾元整（￥320,240.00）。（具體測算見附件一） 顧問服務(wù)方式: 顧問期約18個月（具體進(jìn)駐時間以甲方書面通知為準(zhǔn)），乙方派遣一名專業(yè)物業(yè)管理顧問咨詢師常駐項目現(xiàn)場，另組成項目顧問咨詢小組，人員3名（顧問工作小組由乙方資深物業(yè)顧問以及土建\電氣\給排

25、水\園藝\智能化等方面的專業(yè)技術(shù)人員組成），派顧問工作小組3人，每四個月到現(xiàn)場一次或根據(jù)甲方需要和項目重點階段派遣，就項目規(guī)劃設(shè)計、工程設(shè)計等方面提供專業(yè)物業(yè)管理咨詢服務(wù)。（顧問咨詢內(nèi)容見附件二） 付款方式: 合同簽定后30個工作日內(nèi)，甲方向乙方一次性支付人民幣 壹拾伍萬元整（￥150，000.00元）；余款人民幣壹拾柒萬零貳佰肆拾整（￥170240.00元），在顧問服務(wù)開始次月5日前分期支付,每月支付玖仟元整（￥9,000.00元）。顧問咨詢服務(wù)費叁拾貳萬零貳佰肆拾元整付清為止。 (二)物資裝備購置方式、金額在乙方正式進(jìn)場前四個月根據(jù)實際情況由雙方協(xié)商確定。[前期物資裝備費測算的參考金額

26、約為貳拾捌萬元（28萬元），測算明細(xì)詳見本合同附件三]。 (三)提前進(jìn)場費金額及支付方式在乙方正式進(jìn)場前四個月根據(jù)實際情況由雙方協(xié)商確定。[提前進(jìn)場費前期測算的參考金額約為壹拾玖萬元（19萬元），測算明細(xì)詳見本合同附件四]。 第八章 違約責(zé)任 第七十三條 甲乙雙方任何一方違反本合同有關(guān)條款或因自身其它原因，致使未能達(dá)到合同規(guī)定的管理目標(biāo)或直接造成對方名譽、經(jīng)濟(jì)損失的，對方有權(quán)要求違約方限期整改或解決；限期整改或解決不了的，對方有權(quán)終止本合同并要求違約方給予相應(yīng)的賠償。 第七十四條 本物業(yè)入伙時間如有更改，甲方應(yīng)至少提前一個月書面通知乙方。如因乙方原因致使本物業(yè)不能

27、按時入伙而給甲方造成名譽或經(jīng)濟(jì)損失的，乙方須按推遲入伙的建筑面積、推遲時間和本物業(yè)約定的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)給予甲方賠償。如因甲方原因致使入伙物業(yè)未達(dá)到規(guī)劃設(shè)計要求、政府有關(guān)規(guī)定及本合同約定的有關(guān)入伙條件，致使推遲入伙且沒有提前通知乙方，甲方按推遲入伙的建筑面積、推遲時間和本物業(yè)約定的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費。 第七十五條 因甲方房屋建筑（設(shè)施、設(shè)備）質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理；因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐稍O(shè)備設(shè)施損壞或重大事故的，由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。 第七十六條 乙方

28、違反本合同規(guī)定的相關(guān)義務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，限期整改后仍不能達(dá)到目標(biāo)的，甲方有權(quán)解除本合同，另行選聘物業(yè)管理公司，由此造成的損失和后果由乙方全部承擔(dān)；如甲方違反本合同相關(guān)條款規(guī)定的合同義務(wù)，導(dǎo)致乙方管理目標(biāo)不能如期實現(xiàn)，給乙方造成經(jīng)濟(jì)及名譽損失的，乙方有權(quán)要求甲方限期整改，限期整改仍不能達(dá)到目標(biāo)的，乙方有權(quán)解除本合同，由此造成的損失和后果由甲方全部承擔(dān)。 第九章 其他事項 第七十七條 經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 第七十八條 任何一方對對方（包括本物業(yè)業(yè)主、物業(yè)使用人）的經(jīng)營

29、信息及相關(guān)資料均負(fù)有保密義務(wù)，在本合同履行期間內(nèi)，不得以任何形式泄露。一方違反此約定造成對方（包括業(yè)主、物業(yè)使用人）損失的，應(yīng)給予賠償。 第七十九條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理，以避免損失的擴(kuò)大。 第八十條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請政府物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成時，可向融圣國際項目所在地人民法院提請訴訟。 第八十一條 本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。 第八十二條 本合同如與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，以法律、

30、法規(guī)、規(guī)章為準(zhǔn)。 第八十三條 本合同（共27頁），一式七份，甲、乙雙方各執(zhí)三份，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案一份。 第八十四條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。 本頁無正文 甲方簽章： 乙方簽章： 法人代表： 法人代表： 或 或 法人授權(quán)代表： 法人授權(quán)代表： 簽訂地點： 簽訂時間：二○○ 年 月 日

31、 單位名稱：深圳市長城物業(yè)管理股份 賬號：44201526200051028122 開戶銀行：建行深圳分行長城支行? 附件一： 顧問咨詢服務(wù)費用：320240.00元 在2008年4月1日——2009年9月30日我司將派遣一名專業(yè)物業(yè)管理顧問咨詢師常駐項目現(xiàn)場，另組成項目顧問咨詢小組，人員3名，共前往4次（每四個月一次），每次5天。測算如下： 名稱 支出明細(xì) 總計 項目基本成本 常駐物業(yè)咨詢師 月工資（元） 人數(shù) 時間（月） 　 7995 1 18 143910 福利及保險（元） 人數(shù) 時間（月） 　 1

32、889 1 18 34002 常駐顧問人員交通 往返票（元） 人數(shù) 去的次數(shù) 　 1800 1 4 7200 顧問團(tuán)人員交通 往返票（元） 人數(shù) 去的次數(shù) 　 1800 3 4 21600 業(yè)務(wù)費 每季度一次 次數(shù) 費用（元） 　 6 1000 6000 顧問團(tuán) 餐費 總天數(shù) 人數(shù) 　 30 20 3 1800 房價 總天數(shù) 房間數(shù) 　 250 20 2 10000 每天工資 總天數(shù) 人數(shù) 　 243 20 3 14580 項目基本成本小計 239092 咨詢費 按項目成本的

33、20% 47818 不可預(yù)見費 按項目成本的8% 19127 稅金 按項目成本的5.5% 14202 項目實施成本 合計 320240 附件二： 顧問咨詢內(nèi)容 A. 咨詢服務(wù)小組對本項目及所在區(qū)域進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解本項目可行性研究報告、初步規(guī)劃、方案設(shè)計、項目模型、全套施工圖紙等資料，了解項目的規(guī)劃意圖和設(shè)計內(nèi)容，確定項目檔次，以便協(xié)助甲方對物管服務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位；針對項目定位提交《物業(yè)咨詢建議書》；并對本項目的前期項目設(shè)計方案及各項配套提出《物業(yè)修改建議書》。 B. 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出有關(guān)配置、設(shè)計、用量、型

34、號、預(yù)見的潛在問題及日后維修養(yǎng)護(hù)等咨詢建議，方便日后的物業(yè)管理： （a）考察整體工程進(jìn)度，定期參與項目開發(fā)工程會議，協(xié)助項目開發(fā)各專業(yè)工程的階段性實施進(jìn)度計劃提出方案； （b）建筑設(shè)計（地下、地面、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； （c）對設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求提供建議； （d）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗及項目規(guī)劃要求，提出垃圾收集系統(tǒng)的建議； （e）管理用房位置、設(shè)計、布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)的參考意見； （f）房屋設(shè)備設(shè)計、施工修改建議。其中包括：設(shè)備選型、系統(tǒng)設(shè)計方案等； （g）對變配電系統(tǒng)（包括變壓器）及配套設(shè)施提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)，提出各種合理化建議； （h

35、）對停車庫的車位設(shè)計、使用功能及設(shè)備配套、標(biāo)識等提出意見； （i）建議節(jié)能項目，并對照明的編配及使用提出意見； （j）在甲方同意的情況下，對工程設(shè)備、智能化系統(tǒng)、工程招投標(biāo)的內(nèi)容提供咨詢師意見； （k）對日后的計劃性維修、建議預(yù)防性維護(hù)項目，并初步制定工程維修的工作程序，包括日常檢修的程序、檢修報告及使用表格等； （l）從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議； （m）根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議； （n）審閱園林綠化設(shè)計中植物的選擇，對不利于以后物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)或不宜于北方氣候的植物提出調(diào)整

36、建議； （o）從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議； （p）根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議； （q）對本項目的VI系統(tǒng)（行政系統(tǒng)、環(huán)境系統(tǒng)、道路系統(tǒng)、客戶服務(wù)中心系統(tǒng)等）的規(guī)劃、設(shè)計、制作、安裝位置等提供建議。 C. 從業(yè)主/租戶使用的角度，提出咨詢建議：如從展位劃分的合理性及安全性角度提出建議。 D. 從智能化的角度，提出咨詢建議： （a）考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實施進(jìn)度意見； （b）針對甲方對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增減智能化功能的建議； （c）根據(jù)甲方的最終要求提出

37、智能化系統(tǒng)設(shè)計方案的建議； （d）協(xié)助甲方對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面提出最優(yōu)方案供甲方參考，并對智能化設(shè)備的選型提出建議。 E. 從環(huán)保的角度，提出咨詢建議：如根據(jù)乙方在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗提供咨詢建議。 F. 從創(chuàng)建優(yōu)秀項目的角度，根據(jù)各級優(yōu)秀物業(yè)管理項目的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，提出咨詢改進(jìn)建議。 G. 協(xié)助甲方從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出降低成本、提高效益的建議： （a）物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； （b）公共部分裝修材料的選用； （c）在滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助甲方選擇性能穩(wěn)定

38、、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品； （d）根據(jù)甲方的要求，提供乙方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗； H. 在考察期間對項目開發(fā)各專業(yè)工程的進(jìn)展情況進(jìn)行考察，并提出相應(yīng)建議，以盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 I. 在咨詢期間對項目開發(fā)各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作進(jìn)行考察，提出改進(jìn)意見。 2、在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商攜手做好以下各項前期準(zhǔn)備工作： A. 收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試； B. 對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理； C. 與開發(fā)商協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在工程

39、款項支付、維修管理流程等方面建立有效的措施以確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應(yīng)； D. 收集裝修裝飾材料以及相關(guān)設(shè)備的備件，以滿足日后維修中的材料供應(yīng)； E. 建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、 申請等準(zhǔn)備工作； F. 針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。 G. 協(xié)助和參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，編制物業(yè)交接的管理程序及常用表格，對不合格處提出整改意見，由貴司責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告，并協(xié)助設(shè)計及建立健全物業(yè)的檔案資料以及設(shè)備的運行過程記錄及設(shè)備清單設(shè)計等工作； H. 建立設(shè)備

40、移交、接管驗收的全套程序、問題缺陷和解決方案建議書及其它資料清單，與貴司協(xié)調(diào)，做好各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。 附件三： 以物資市場價格為依據(jù)測算，通過計算，融圣國際項目開辦物資裝備計劃費用共285080.00元，其中行政辦公用品及生活必需品購置費用117530.00元，維修工具購置費用為38750.00元，保潔工具購置費用75830.00元，護(hù)衛(wèi)、消防器具購置費用52970.00元。 （a）行政辦公用品及生活必需品（117530元人民幣） 序 號 項　　目 單 位 配置 單　價 合　計 備 注 數(shù)量 人民幣 人民

41、幣 1 辦公桌椅 套 9 300 2700 按管理層人員數(shù)量配置 2 客服中心配置 套 1 5000 5000 　 3 會議桌椅 套 1 2500 2500 　 4 復(fù)印機(jī) 臺 1 10000 10000 　 5 電腦（臺式） 臺 6 4500 27000 　 6 分體空調(diào) 臺 3 2000 6000 　 7 噴墨打印機(jī) 臺 2 1000 2000 　 8 保險柜 個 1 1000 1000 　 9 部 5 100 500 　 10 組合資料檔案柜 套

42、1 2000 2000 　 11 標(biāo)識系統(tǒng)（物業(yè)類） 套 1 15000 15000 整體制作 12 印刷品 批 若干 2000 2000 　 13 員工鐵架床 套 39 350 13650 　 14 床上生活用品 套 77 240 18480 　 15 儲物柜 組 77 100 7700 　 16 沙發(fā) 組 1 2000 2000 　 小計 117530 （b）維修工具（38750元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置 單價 合計 備　注 數(shù)量 人民幣 人民幣 1 150型

43、室內(nèi)疏通機(jī) 臺 1 2500 2500 　 2 200型室外疏通機(jī) 臺 1 3500 3500 　 3 電焊機(jī) 臺 1 800 800 　 4 電汽焊具 套 1 1500 1500 　 5 沖擊鉆 臺 2 1800 3600 　 6 手電鉆 臺 2 450 900 　 7 水鉆 臺 2 260 520 　 8 砂輪切割機(jī) 臺 1 1200 1200 　 9 鉆頭 個 4 8 32 　 10 打釘機(jī) 臺 1 350 350 　 11 臺鉗 臺 3 50

44、0 1500 　 12 手鋸 把 1 1200 1200 　 13 套銅扳手 套 5 350 1750 　 14 梅花扳手 把 2 8 16 　 15 開口扳手 把 2 6 12 　 16 管刀 把 2 8 16 　 17 耐酸泵 臺 1 450 450 　 18 測溫儀 個 1 120 120 　 19 搖表2500V 臺 1 250 250 　 20 鉗型電流表 個 1 200 200 　 21 高壓絕緣手套 套 4 25 100 　 22 7

45、步9步鋁合金梯 臺 2 650 1300 　 23 測試儀表 套 2 950 1900 　 24 高照度探照燈 個 2 750 1500 　 25 潛水泵 臺 1 1400 1400 　 26 手槍鉆 臺 1 450 450 　 27 變速電錘 臺 1 2000 2000 　 28 應(yīng)急燈 批 18 150 2700 　 29 直角尺 把 2 22 44 　 30 塞尺 把 1 80 80 　 31 改錐 把 1 10 10 　 32 打磨機(jī) 臺 1

46、 750 750 　 33 電工工具 套 3 450 1350 　 34 木工工具 套 1 400 400 　 35 瓦工工具 套 1 450 450 　 36 高空作業(yè)工具 套 1 900 900 　 37 其他工具材料備件 　 1 3000 3000 　 小 計 38750 （c）保潔園藝工具（75830元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置數(shù)量 單價 合計 備　注 人民幣 人民幣 1 吸塵吸水機(jī) 臺 1 7000 7000 　 2 多功能洗地機(jī) 臺 1 650

47、0 6500 　 3 高/低壓沖水機(jī) 臺 1 6000 6000 　 4 垃圾車 部 2 1200 2400 　 5 打蠟機(jī)、拋光機(jī) 部 1 5600 5600 　 6 澆花澆水用膠管 米 1500 4 6000 　 7 玻璃刮及粉頭 套 5 250 1250 　 8 工作指示牌 塊 12 40 480 　 9 純棉推塵地拖 套 48 80 3840 　 10 純棉落蠟地拖 套 24 50 1200 　 11 單桶榨水器 臺 12 400 4800 　 13 加

48、長伸縮桿 根 12 400 4800 　 14 玻璃套裝工具 套 12 400 4800 　 15 靜電吸塵膠毯 張 12 200 2400 　 16 手推式割草機(jī) 臺 1 4000 4000 　 17 打孔機(jī) 臺 1 10000 10000 　 18 噴霧打藥機(jī) 臺 1 3500 3500 　 19 高枝剪 把 2 200 400 　 20 園藝耙 把 2 110 220 　 21 修邊剪 把 2 200 400 　 22 截枝剪 把 2 120 240 　

49、 小計 75830 　 （d）護(hù)衛(wèi)、消防器具（52970元人民幣） 序號 項　　目 單位 配置數(shù)量 單價 合計 備注 （人民幣） （人民幣） 1 對講機(jī) 部 20 2200 44000 按崗配置：保安14個崗；技工2個崗，管理層3個，保潔和綠化1個 2 滅火器 個 10 100 1000 　 3 手電筒及雨具 綜合測算 1500 　 4 消防鐵架子 個 1 850 850 　 5 防毒面具 套 4 150 600 　 6 消防斧 把 2 30 60 　

50、7 消防鍬 把 2 30 60 　 8 消防桶 個 2 30 60 　 9 消防鉤 個 2 20 40 　 10 消防服 套 4 700 2800 　 11 消防梯 個 1 2000 2000 　 小計 52970 附件四： 提前一個月的成本費用：191375.19元 在項目入伙的前一個月，所有人員將到位，其成本如下： （1）人工費 職位 人數(shù) 年總薪酬 福利及保險（按總薪酬的29.5%計算） 年費用總額 平均

51、月費用 備注 經(jīng)理 1 95940 28302.3 124242.3 1x3.525 外派 客服部部長 1 38000 11210 49210 4100.8333 外派　 安保部部長 1 32000 9440 41440 3453.3333 外派　 物管助理 6 28000 8260 217560 18130 　 技工 6 23000 6785 178710 14892.5 　 護(hù)衛(wèi)員 60 15000 4425 1165500 97125 　 清潔員 21 10800 3186 293706 2

52、4475.5 　 廚師 1 17000 5015 22015 1834.5833 　 勤雜工 1 12000 3540 15540 1295 　 總計 98 　 　 2107923.3 175660.28 　 （2）行政辦公費 項目 計算過程 合計（年） 合計（月） 職員制服 元/人（分兩年分?jǐn)偅? 人數(shù) 　 225 77 22056 公共水電 月份 每月費用 　 12 500 6000 通訊費 部數(shù) 每月費用 　 3 200 7200 辦公用品費 月份 每月費用 人數(shù) 　 12 100 9 10800 辦公設(shè)備維護(hù)費 12 50 9 5400 車輛交通費 12 50 9 5400 　 月份 每月費用 　 業(yè)務(wù)費 12 1000 12000 小計 　 68856 5738 （3）稅費 以上兩項之和的5.5%，合計為9976.91元