南京家居建材裝飾材料市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析報(bào)告

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1、關(guān)于本市及建寧路地區(qū)市場調(diào)研分析 南京，虎踞龍盤，升騰著東來的紫金“王氣”，歷來是兵家的必爭之地。而當(dāng)今的南京商業(yè)，更是戰(zhàn)火不斷，近年來，尤以裝飾建材市場的競爭更為激烈。 一、南京裝飾材料市場的現(xiàn)狀 縱觀我市裝飾市場十五年，先后經(jīng)歷了起步階段、發(fā)展階段、整合階段，目前正經(jīng)歷著整合階段更加激烈的競爭和挑戰(zhàn)。 就地理位置和區(qū)域分布而言，我市已形成以城北、江北、河西、城東南四方呈菱形態(tài)勢的成熟的建材市場。各市場基本情況見下表： 市 場 名 稱 面 積（㎡） 開業(yè)時(shí)間 樓層 攤位數(shù)量 停車位 河 金 盛 150000 1995 3 1500 500

2、 　 金 陵 55000 1998 2 500 200 西 石 林 3000 1996 3 80 20 金 橋 60000 1994 3 1000 260 城 歐倍德棲霞店 12000 2003 1 超市 200 　 高力家具港 120000 2004 4 400 500 北 大 方 70000 2004 3 200 300 江 金 盛 300000 2004 3 1500 500 北 紅太陽 500000 1996 3 3000 10

3、00 城 石 林 25000 2001 4 400 50 東 百安居 9000 2004 1 超市 200 南 歐倍德雨花店 12000 2001 1 超市 200 賽虹橋 銀 橋 10000 1996 50 潤 泰 100000 1999 2 1600 300 億源建材 100000 2005 1 800 400 跨世紀(jì) 50000 1998 1 700 200 從經(jīng)營模式看，主要以攤位制大市場和建材超市為主。以金盛、紅太陽、金橋、金陵、石林、高力為代表的傳統(tǒng)攤位制建材大

4、市場規(guī)模龐大、不同品類的攤位由經(jīng)營者各負(fù)其責(zé)、直接面對消費(fèi)者，可以討價(jià)還價(jià)，貼近中國傳統(tǒng)，形成了最具人氣的賣場文化。歐倍德、百安居等洋超市搶灘南京以及由本土市場發(fā)展而來的好美家、家樂家、東方家園等建材超市，新業(yè)態(tài)以品牌商品為主營，倡導(dǎo)一站式消費(fèi)，并憑借連鎖優(yōu)勢給出低價(jià)承諾，強(qiáng)有力地沖擊了傳統(tǒng)的攤位制大市場，雙方形成了針尖對麥芒的競爭態(tài)勢。 二、本市裝飾材料市場群的特點(diǎn)及競爭力 城北市場群是南京市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的市場群之一，是城北開發(fā)建設(shè)的核心地區(qū)。市場群處在長江大橋和長江二橋之間，依托棲霞大道、和燕路、經(jīng)五路和南京地鐵一號線?！敖K高力”名列全國民營企業(yè)第61強(qiáng)，家具港是市場群中最大的建

5、設(shè)項(xiàng)目，總投資7億元，與歐倍德棲霞店、每家瑪超市相鄰，建筑總面積20萬平方米，匯集來自世界各地近千家廠家的8000個(gè)品牌。商場有自動扶梯近50部、自動噴淋報(bào)警系統(tǒng)、銀行終端收銀系統(tǒng)、全回路電子監(jiān)控系統(tǒng)，創(chuàng)下南京商場建設(shè)史上十個(gè)“第一”。 城北市場群總體規(guī)劃面積3000畝，目前已有十余家大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐，建設(shè)中的城北市場和該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)緊密依托。棲霞區(qū)正在對棲霞大道沿線進(jìn)行整體規(guī)劃，搬遷部分污染企業(yè)，提升整個(gè)地區(qū)的三產(chǎn)發(fā)展。影響環(huán)境的南京鐵合金廠、電鍍廠已全部實(shí)現(xiàn)退二進(jìn)三，分別進(jìn)行房地產(chǎn)和市場開發(fā)。目前城北市場群周邊的房地產(chǎn)開發(fā)總面積已超過50萬平方米，韓國每家碼超市已于去年年底開業(yè)，法國歐

6、尚、上海春申、青島深藍(lán)、浙江建設(shè)、壩天泓等客商正與市場群接洽，二期開發(fā)也已經(jīng)啟動，預(yù)計(jì)2006年建成。 地處城北市場群的建寧路商圈，經(jīng)過十余年的打造，形成了獨(dú)具特色的南京第三商圈，成為下關(guān)區(qū)市場興區(qū)的典范，除傳統(tǒng)的百貨批發(fā)業(yè)可稱霸南京的龍頭老大外，以金橋裝飾城為首的裝飾建材市場也頗具特色。 江北市場群以金盛、紅太陽為代表，建材市場占地近100萬平方米，。金盛國際家居50萬平方米的龐大的規(guī)模中，主樓達(dá)20萬平方米，每一層的面積都超過南京新百商場的總經(jīng)營面積。在主樓中，不但集中了建材、辦公家具、商貿(mào)區(qū)外，還增加了星級酒店、娛樂中心和占地2.4萬平方米的室內(nèi)景觀。家居市場內(nèi)，冷暖空調(diào)系統(tǒng)、自動化

7、寬帶上網(wǎng)線直接接到每一個(gè)攤位。隨著江北城市開發(fā)，交通改善，收費(fèi)站取消，江北市場群將成為我市一個(gè)新的建材商貿(mào)中心。 河西市場群起源于上個(gè)世紀(jì)90年代，目前已形成較大規(guī)模，集中了一批本地老牌的建材市場，如金陵、金盛、石林、好美家，建材超市與傳統(tǒng)大市場直接對壘。這些大市場在發(fā)展的過程中，對拉動河西地區(qū)居民的就業(yè)、滿足全區(qū)乃至全市居民的消費(fèi)需求方面發(fā)揮了積極作用，但目前也影響了該地區(qū)的發(fā)展。政府部門對此有兩種改造意向，一全部拆除，二是維持現(xiàn)狀，保留一段時(shí)間。目前，金盛裝飾城已完成整體改造并更名為金盛國際家居江東門店，經(jīng)營規(guī)模、室內(nèi)裝潢等全面升級，同時(shí)引進(jìn)國美電器進(jìn)駐，打造家電、家居新理念。但規(guī)劃稱2

8、006年開始對這一片區(qū)進(jìn)行功能性改造，未來將建商業(yè)中心。江東地區(qū)商業(yè)中心主要是指水西門大街和江東北路交會處的南部，將要對現(xiàn)狀的金陵裝飾城和石林裝飾城等建材市場進(jìn)行業(yè)態(tài)改造，發(fā)展社區(qū)購物中心。屆此，此處的經(jīng)營格局將發(fā)生根本性的變化。 城東南市場群，早在三年前，歐倍德剛剛落戶，就引起了一片“狼來了”的呼聲。時(shí)至今日，后來者又加入了英國的百安居，本土建材超市家樂家，建材超市在此地區(qū)漸成氣候，銷售額成上升趨勢，已對傳統(tǒng)建材業(yè)態(tài)形成挑戰(zhàn)。但石林、裝飾大世界等傳統(tǒng)攤位制市場相互錯(cuò)位經(jīng)營，照樣生意紅火，特別是石林廣場與河西金盛、國美格局相似率先引進(jìn)蘇寧電器，在打造家居家電一體化的理念上走在了前頭。建材超市

9、與攤位制市場共存是該地區(qū)最大的特色，不同文化、不同理念滿足了不同人群的裝潢需求。隨著大校場的搬遷，房地產(chǎn)開發(fā)將掀起新一輪高潮，此地建材市場也會迎來新的春天，但隨著業(yè)態(tài)的調(diào)整，此地區(qū)競爭也異常激烈。 城南賽虹橋地區(qū)也是我市重要的市場群之一。以銀橋、潤泰、跨世紀(jì)為代表的裝飾大市場憑借交通優(yōu)勢，占據(jù)一方。賽虹橋立交四周林立著長江、金虹、綠色建材及大大小小建材零售門面，形成了以木業(yè)、五金批發(fā)為特色的建材批發(fā)市場群，2005年10月28日剛剛開業(yè)的億源裝飾城，占地約10萬平米，由煤場改建而成，基本以木業(yè)批發(fā)為主，更加鞏固了該地區(qū)的木業(yè)霸主地位。但各市場普遍檔次較低，多為倉庫改建而成，不過占地面積大，提

10、檔升級潛力巨大。 三、 裝飾建材超市興起及趨勢 三年前，第一家建材超市歐倍德落戶寧南，今天已發(fā)展歐倍德二店、百安居、好美家、家樂家、東方家園等多家建材超市。對金盛、金陵、金橋、石林、紅太陽等眾多“攤位制”大市場構(gòu)成威脅。 從第一家歐倍德在南京開業(yè)以來，建材超市的經(jīng)營模式并不輕易被南京人接受，據(jù)了解，南京裝飾市場一年的市場份額至少有200億，而前年歐倍德一店的銷售業(yè)績?yōu)?億，占整個(gè)建材市場的2%。而在上海，包括歐倍德、百安居、好美家等在內(nèi)的超市已占到當(dāng)?shù)亟ú氖袌龇蓊~的20% 以上。但從去年開始，新的家居建材超市布點(diǎn)越來越多，充分利用其裝潢和材料配供的一體化，以及簡便的購物方式，不需要討價(jià)還

11、價(jià)的輕松的購物環(huán)境，大大方便了市民。所以，越來越多的市民，特別是具有高、中檔消費(fèi)能力的市民。都愿意到家居建材超市去購物。 盡管狼來了，但較長時(shí)間內(nèi)只會與狼共舞，而不會被這些外來狼獨(dú)霸南京市場。目前，本地大市場也有商場化的趨勢，如統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一開票，統(tǒng)一售后服務(wù)等，其自身的管理也加強(qiáng)了。 事實(shí)上，面臨轉(zhuǎn)型的不僅僅是本土建材企業(yè)。對歐倍德、百安居這樣的國際化建材家居賣場來說，同樣有一個(gè)“入鄉(xiāng)隨俗”、文化融合的過程。幾年來，建材家居超市在南京市場的發(fā)展之路也并非順風(fēng)快船，一些超市在初入南京市場時(shí)都豪氣十足地宣稱要連續(xù)開店，而這些藍(lán)圖并沒有按照既定的時(shí)間表變成現(xiàn)實(shí)。另外，建材家居超市單店面積僅兩三

12、萬平方米，很難滿足各個(gè)層次的不同需求，而人們對這種業(yè)態(tài)的認(rèn)知也需要一個(gè)過程。以單店年銷售2個(gè)億來計(jì)算，目前超市這種業(yè)態(tài)在建材家居行業(yè)所占份額還相當(dāng)有限。 業(yè)內(nèi)人士分析，2005年，對南京建材家居行業(yè)來說，確實(shí)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)型年。從供需角度看，雖然有房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫等利好因素的影響，但家居市場仍供大于求，數(shù)量與規(guī)模逐漸趨向飽和，建材市場的競爭壓力明顯加大。建材超市與傳統(tǒng)攤位、外資巨頭和本土建材業(yè)的一場激烈廝殺在所難免。對極具學(xué)習(xí)能力的本土建材家居企業(yè)來說，超市業(yè)態(tài)與洋巨頭的進(jìn)入是一帖清醒劑，而原本就具備靈活經(jīng)營優(yōu)勢的本土賣場，一旦汲取了超市業(yè)態(tài)的新理念，無疑將在競爭中掌握更多決勝的籌碼。

13、 四、建寧路商業(yè)及市場群綜合分析 建寧路地處南京城區(qū)北部，東起中央門立交橋，西至著名的閱江樓風(fēng)景區(qū)，南沿護(hù)城河，北臨滬寧鐵路，總面積2.4平方公里，交通發(fā)達(dá)，商埠云集。其東部轄區(qū)“建寧路市場一條街”擁有金橋市場、玉橋市場、易初蓮花等“十大市場”，為南京市第三商圈最大的支柱行業(yè)。 “哪里有大市場，哪里就有浙江人；哪里有浙江人，哪里就有大市場”，這已是一個(gè)不爭的事實(shí)，對建寧路的市場群而言，這句話尤為貼切。浙江人看中建寧路并不奇怪，浙江人喜歡“租別人的籠子養(yǎng)自己的鳥”，擅長做批發(fā)大市場，而建寧路堪稱大市場的“福地”，沿線大大小小近40個(gè)市場，2004年交易額近400億元。建寧路東西各有一個(gè)火車

14、站，沿線3個(gè)長途汽車站，中間還有座長江大橋，客運(yùn)碼頭貨運(yùn)碼頭齊全，水陸交通便利，適合“大進(jìn)大出”；位于城市邊緣，集散功能強(qiáng)，對蘇北、安徽、山東、河南有較強(qiáng)的輻射作用，中央門長途汽車站日進(jìn)出客流3萬人，節(jié)假日期間中央門人流量高達(dá)10萬人。除了人流、車流、物流匯聚于建寧路，這里還有經(jīng)營成本相對較低的優(yōu)勢，精明的浙江人當(dāng)然一眼便相中這塊風(fēng)水寶地，在金橋、玉橋、鑫橋市場里，來自浙江的商戶至少占了60%的大半壁江山，也許這就是“英雄所見略同”吧！雖然浙江人對建寧路“情有獨(dú)鐘”，但事實(shí)上浙江商人對建寧路的“熱戀”，也不是一帆風(fēng)順的，97—99年間，不少浙江人從建寧路上“撤軍”，“人生地疏，無所適從，手里有

15、資金但不知該投向何方”是他們的同感，重返建寧路是從99年開始的，當(dāng)年，南京召開了第一屆華商大會，整個(gè)城市觀念都在轉(zhuǎn)變，各地招商力度明顯加大，同時(shí)，下關(guān)區(qū)政府因勢利導(dǎo)，加速促進(jìn)建寧路“市場走廊”發(fā)展，制定了一系列招商引資優(yōu)惠政策，吸引了許多浙江商人，2000年起，下關(guān)區(qū)政府全面推進(jìn)“市場興區(qū)”戰(zhàn)略，加快打造“第三商圈”，短短幾年時(shí)間，第三商圈已具雛形。 2004年5月25日，《南京市建寧路市場群控制性詳規(guī)》公布于眾，根據(jù)規(guī)劃，第三商圈用地范圍東起中央門，西至長平路，北到鐵路，南上金川河，總用地面積1.21平方公里，以建寧路、紫竹林路為界，規(guī)劃區(qū)被分為A、B、C、D四個(gè)片區(qū)， A片以金橋裝飾城、

16、大方國際家裝商貿(mào)廣場為龍頭，建成裝飾材料市場群。保留工農(nóng)新村居住用地；保留金橋裝飾城及金海燈飾廣場；拆除沿建寧路多層住宅樓，建綠地廣場；轉(zhuǎn)換南京西站貨場為市場物流中心。B片以現(xiàn)有的玉橋市場、金橋市場為中心，建成一個(gè)百貨業(yè)綜合市場群。在玉橋市場二期東側(cè)建設(shè)綠色休閑廣場，補(bǔ)充設(shè)置部分停車位，配套設(shè)置大眾化的飲食服務(wù)。C片以汽車銷售為主的市場群。保留汽車代理中心、南京鐵路運(yùn)輸學(xué)校及安樂村小區(qū)；將康捷物流用地作為汽車市場的發(fā)展用地；將金川河引入市場群，建設(shè)休閑購物場所。D片為市場群的配套服務(wù)區(qū)以及市場群的發(fā)展區(qū)。保留中央大廈，拆除大廈西側(cè)三類居住用地。同時(shí)，建寧路將實(shí)施拓寬改造工程，道路紅線寬度將增至

17、50至60米，主干道1條，為南北向紫竹林北段，一直延伸到小市鐵路線，紅線寬度45米；次干道3條，為南北向鐘阜路南段，紫竹林路南段和蘆席營南段；另外還有5條支路?！按航喯戎?，這一規(guī)劃的出臺無疑讓建寧路上投資的大小老板吃了一顆定心丸。 不難看出，建寧路市場群的興起得益于“天時(shí)、地利、人和”。天時(shí)，政府的合理、有序規(guī)劃勾勒出了一幅美好的商圈藍(lán)圖；地利，城市邊緣的低價(jià)經(jīng)營成本，優(yōu)越的快速集散、交通樞紐的功能；人和，浙江商人聰明勤勞、吃苦兢業(yè)，敢為人先，這些因素都力捧了市場經(jīng)濟(jì)圈的快速發(fā)展。當(dāng)然，建寧路上的商家并非家家都紅火，新一佳超市的無奈撤出，大方國際家居的風(fēng)雨飄搖，紅橋市場的舉步維艱，都

18、是實(shí)例。究其原因不外乎這幾點(diǎn)：1、市場競爭激烈，市場同質(zhì)化增多，錯(cuò)位經(jīng)營不夠，競爭的白熱化使得先入為主的老牌市場優(yōu)勢明顯，新手顯然吃虧；2、選址不佳，合適的選址是成功的一半，商家離不開人氣，坐南朝北、坐東面西均是“不興”商圈的“不幸”，這已是公認(rèn)的“怪圈”；3、資本運(yùn)作不善,利益最大化的追求使得一些投資商盲目樂觀，動輒千萬資金，數(shù)十萬平米的大手筆開場，轉(zhuǎn)租、二包、聯(lián)營錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)不明晰加上資金鏈斷裂，必致失??；4、經(jīng)營不善，營銷手段匱乏，表現(xiàn)為前期沒有很好的調(diào)研，不知“做什么 ，怎么做，做不好怎么辦”，對客觀困難沒有充分的估計(jì)，問題一出現(xiàn)，很快敗下陣來；5、企業(yè)文化缺乏或沒有得到很好的貫徹，

19、“以人為本”的企業(yè)核心競爭力的缺乏必然導(dǎo)致人才流失，無人掌旗，不攻自破。 五、金橋裝飾城的創(chuàng)辦成功簡析及自身優(yōu)勢特點(diǎn) 金橋裝飾城系南京的老牌建材市場，94年作為繼南裝后的第二家建材市場，十余年的滾動發(fā)展，成績有目共睹。地處建寧路中段，位處第三商圈偏西，盡管位置不算優(yōu)越，但在租賃建材、超市建材競爭白熱化的今天，該市場仍然保持了較高的人氣，商品成交額年年遞增，租賃率達(dá)96%以上，效益尚可。市場較為興旺的原因有以下幾點(diǎn)：1、市場建場較早，十年的發(fā)展，聲名早已在外，“老牌市場”先入為主的觀點(diǎn)已深入人心；2、近年，南京樓市興旺，建材需求旺盛，促進(jìn)了市場成熟發(fā)展；3、政府因勢利導(dǎo)的規(guī)劃，使得我市

20、場已融入第三商圈中，借助商圈人氣、號召力擴(kuò)大了我市場購買力，加上交通便利，市場品種齊全，吸引了消費(fèi)者前來購物；4、深諧“品牌興市”、“大戶興市”的道理，不斷引進(jìn)名優(yōu)產(chǎn)品，對大戶鼎力扶持，精心培育，有效擴(kuò)展了市場購買力、輻射面；市場目前的優(yōu)勢、特點(diǎn)在于：1、定位于中高檔產(chǎn)品，滿足廣泛工薪一族家居裝潢需求，價(jià)格適中，品質(zhì)優(yōu)良，擁有廣泛的消費(fèi)群體；2、形成了以“衛(wèi)浴水暖、五金電器”為核心的拳頭項(xiàng)目，品牌大戶、經(jīng)營大戶均出其中，以點(diǎn)帶面，提升市場購買力；3、以誠信經(jīng)營為準(zhǔn)繩，培育了一批誠信經(jīng)營戶，文明經(jīng)營戶，三信三優(yōu)經(jīng)營戶并建立誠信經(jīng)營示范區(qū)，樹立誠信正氣，提升市場形象。 當(dāng)然，受于老體制的束縛，市場在發(fā)展上有所遲滯，表現(xiàn)為市場的場地落后于需求發(fā)展，攤位的局促使得一些品牌、一些大戶“伸不開手腳”，出現(xiàn)了部分品牌、大戶流失現(xiàn)象。 13