第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同

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1、膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂

2、莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)?/p>

3、艿薃袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈

4、肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊

5、芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿

6、膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆

7、荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁

8、芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅

9、肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿

10、芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄

11、膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈

12、莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁膇芆薇蚃羀膂薆螅膆肈薅袇羈蕆薅蚇螁莃薄蝿?wù)剀邓A袂衿膅薂薁肅肁薁蚄袈莀蝕螆肅芆蠆袈袆膂蠆薈肂肈蚈螀襖蒆蚇袃膀莂蚆羅羃羋蚅蚅膈膄節(jié)螇羈肀芁衿膆荿莀蕿罿芅荿蟻膅

13、膁莈袃羈膇莇羆袀蒅莇蚅肆莁莆螈衿芇蒞袀肄膃莄薀袇聿蒃螞肂莈蒂螄裊芄蒁羇肁芀蒁蚆羄膆蒀蝿腿肂葿袁羂莀蒈薁 物業(yè)管理服務(wù)合同 合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為合同關(guān)系。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！痹谖飿I(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同

14、關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會(huì)來(lái)確定；業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會(huì)代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項(xiàng)眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書(shū)面形式。 根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建

15、設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動(dòng)行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷售開(kāi)始后，業(yè)主入住達(dá)到符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。 可見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等八項(xiàng)內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。 第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述 一、前期物業(yè)服務(wù)

16、合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別 （一）前期物業(yè)服務(wù)合同 在實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，從物業(yè)開(kāi)始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，還有一段過(guò)程，不但這個(gè)過(guò)程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個(gè)階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。 前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所

17、不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性?，F(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)配套設(shè)施不全問(wèn)題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無(wú)法保證購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過(guò)程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。 前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征： 1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘

18、物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)充分考慮和維護(hù)未來(lái)業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來(lái)的廣大業(yè)主認(rèn)真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其有所要求與約束。 2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)度性 前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內(nèi)。物業(yè)的銷售、入住是陸續(xù)的過(guò)程，業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì)成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企

19、業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面方式簽訂。為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，國(guó)家和地方有關(guān)部門(mén)編寫(xiě)了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當(dāng)事人簽訂合同時(shí)參考。 （二）物業(yè)服務(wù)合同 當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉、組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。 業(yè)主委員會(huì)成立之后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理要進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)

20、的評(píng)議，聽(tīng)取廣大業(yè)主的意見(jiàn)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月。 物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時(shí)終止。 每次委托期滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績(jī)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國(guó)家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門(mén)頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范

21、文本。 上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于他們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但因物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)使用這三個(gè)不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進(jìn)而兩個(gè)合同的簽訂時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個(gè)合同是相互銜接，互為補(bǔ)充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度而言，兩個(gè)合同缺一不可。 表8－1 兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的差異 表8－1 前期物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)服務(wù)合同 合同主體 甲方：新建住宅的開(kāi)發(fā)商 乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè) 甲方：業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主） 乙方：物業(yè)管理企業(yè) 簽訂時(shí)間 甲方出售住宅前 一般應(yīng)在業(yè)主委

22、員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個(gè)月 合同有效期限 合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)止 合同有效期限由雙方協(xié)議商定 在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項(xiàng)目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項(xiàng)服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)服務(wù)

23、委托給專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì) 物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇?！段餀?quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約

24、定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。 物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征： 1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提，任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費(fèi)用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。 3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為

25、雙務(wù)合同。 4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點(diǎn)是：合同的標(biāo)的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過(guò)提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來(lái)。 值得提出的是，也有學(xué)者對(duì)物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點(diǎn)并不認(rèn)同。 三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則 合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當(dāng)遵循《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的以下五項(xiàng)基本原則。 （一）主體平等 合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨(dú)立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當(dāng)事人的人格平等，才能實(shí)現(xiàn)合同當(dāng)事人的法律地

26、位平等。合同當(dāng)事人平等是商品經(jīng)濟(jì)的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)交易秩序和經(jīng)濟(jì)秩序的具體要求。 （二）合同自由 當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對(duì)人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當(dāng)然，實(shí)行合同自由原則，并不排除法律以及國(guó)家對(duì)合同的適用干預(yù)和限制。 （三）權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等 在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，合同的任何一方當(dāng)事人既享有權(quán)利，也承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對(duì)等。公平原則規(guī)范合同當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。制約對(duì)合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法

27、律地位）和實(shí)質(zhì)的公平。合同的實(shí)質(zhì)公平，是指雙方當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對(duì)等，對(duì)于顯示公平的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。 （四）誠(chéng)實(shí)信用 誠(chéng)實(shí)信用原則，也稱為誠(chéng)信原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠(chéng)實(shí)信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該誠(chéng)實(shí)守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠(chéng)實(shí)信用原則適用彈性相當(dāng)大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)了社會(huì)主義精神文明和道德規(guī)范的要求。 （五）守法和維護(hù)社會(huì)公益 當(dāng)事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律法

28、規(guī)，遵守社會(huì)道德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，這是人們社會(huì)公共生活的基本準(zhǔn)則，維護(hù)社會(huì)公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。守法和維護(hù)社會(huì)公益原則，是合同法的最高要求。 四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù) 依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì))；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會(huì)、

29、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是： （1）制定、修改業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。 （2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。 （3）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)施。 （4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財(cái)務(wù)情況。 （5）維護(hù)全體業(yè)主的公共權(quán)益。 （6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。 2．業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是： （1）代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。 （2

30、）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。 （3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。 （4）審定物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)情況。 （5）負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。 （6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)、及以往管理遺留問(wèn)題和其他物業(yè)管理工作。 （7）業(yè)主大會(huì)授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。 3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是： （1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。 （2）對(duì)物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。 （3）對(duì)業(yè)主委員會(huì)有選舉及被選舉權(quán)。 （4）對(duì)物業(yè)管理公約及各項(xiàng)制度的制定權(quán)和修改權(quán)。 （5）遵守業(yè)主公約及各項(xiàng)物業(yè)制度的義務(wù)。 （6）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員

31、會(huì)作出的決定的義務(wù)。 （7）交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。 （8）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 （9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是： （1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。 （2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)及其他物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 （3）根據(jù)合同約定對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。 （4）制定物業(yè)管理計(jì)劃、財(cái)務(wù)計(jì)劃、物業(yè)年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后由其實(shí)施。 （5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，為維護(hù)其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。 （6）公布管理費(fèi)用及專項(xiàng)

32、維修資金的收支賬目。 （7）對(duì)物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。 （8）合同終止時(shí)，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項(xiàng)及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。 （9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。 五、物業(yè)管理的事項(xiàng) 物業(yè)管理事項(xiàng)主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項(xiàng)目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等事項(xiàng)；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項(xiàng)；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對(duì)自

33、用部分進(jìn)行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對(duì)共用部分進(jìn)行妨害他人利益的行為等事項(xiàng)。具體地說(shuō)，包括以下內(nèi)容： （1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 （2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。 （3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 （4）公用綠地、花

34、木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。 （5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 （6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)等。 （7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。 （8）維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤等。 （9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。 （10）負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項(xiàng)費(fèi)用，包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)等以及煤氣、電力、有線電視等公用事業(yè)委托收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)除了以上事項(xiàng)外，當(dāng)事人還可以根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的

35、具體情況，就業(yè)主或者物業(yè)使用人的自有部分有關(guān)設(shè)備的維修保養(yǎng)管理事宜，以及業(yè)主或者物業(yè)使用人特別委托的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)作出約定。 六、物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量 在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，可以使物業(yè)管理企業(yè)有一個(gè)具體的目標(biāo)，既方便企業(yè)量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行按質(zhì)按量合理收費(fèi)，又方便廣大業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)進(jìn)行考核。這些標(biāo)準(zhǔn)既可以是規(guī)定的，也可以是約定的，在國(guó)家或地方有規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一般適用該標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于國(guó)家或地方?jīng)]有規(guī)定的項(xiàng)目，雙方可以約定。這些標(biāo)準(zhǔn)都是針對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目所作的具體規(guī)定，如房屋外觀，設(shè)備運(yùn)行，房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，公共環(huán)境、綠化、交通秩序、保安、急修、小修、大修等方

36、面要求達(dá)到的程度，管理人員的著裝、服務(wù)態(tài)度等方面的要求，以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率等。例如電梯每日至少運(yùn)行多少小時(shí)，保潔服務(wù)不少于多少次，定期保養(yǎng)維修的次數(shù)等等。 七、物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房是專門(mén)供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)使用的建筑，是建設(shè)單位應(yīng)負(fù)有的義務(wù)，是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理的基本條件?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房?！币虼嗽诜?wù)合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)于物業(yè)管理用房的具體位置、物業(yè)管理企業(yè)的具體使用權(quán)限、管理用房日常維護(hù)與保養(yǎng)及設(shè)施設(shè)備的維修等作出規(guī)定。 關(guān)于物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸屬問(wèn)題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定

37、：“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！笨梢?jiàn)，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)雖然占有與使用物業(yè)管理用房，但物管用房的所有權(quán)并不歸屬于物管企業(yè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)商雖然是物業(yè)管理用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)者，但物業(yè)管理用房的所有權(quán)也不歸屬開(kāi)發(fā)商。物管條例明確了物管用房的所有權(quán)，利于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的糾紛。 這里需要明確的是，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)，即是業(yè)主不能單個(gè)享有的所有權(quán)，而是一種特殊的所有權(quán)，即建筑物的區(qū)分所有權(quán)，因此，業(yè)主無(wú)法單獨(dú)對(duì)這些房屋進(jìn)行占有、使用、收益和處分，而且必須按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來(lái)行使其所有權(quán)。 區(qū)分所有

38、權(quán)是將某一建筑物，按其本身結(jié)構(gòu)區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元，每一單元均構(gòu)成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)客體（獨(dú)立的物），由此而在該建筑物上的專用部分成立了兩個(gè)以上的單獨(dú)所有權(quán)，以及就共用部分成立的共同所有權(quán)的總稱。 區(qū)分所有權(quán)的根本特征是一幢樓宇被區(qū)分為各自獨(dú)立的單元，因而成立多個(gè)相互獨(dú)立的所有權(quán)，這一點(diǎn)似乎違反了傳統(tǒng)民法規(guī)定的一物一權(quán)原則，但實(shí)際上，因?yàn)楹握邩?gòu)成一物并沒(méi)有固定不變的標(biāo)準(zhǔn)，而是依當(dāng)時(shí)社會(huì)人之觀念所定的，現(xiàn)代社會(huì)在觀念上已經(jīng)將整棟建筑物的能夠獨(dú)立適用的單元視為一個(gè)獨(dú)立的物，因此得以成立一個(gè)物權(quán)而不違背一物一權(quán)原則。這里獨(dú)立的單元的最小單位是與其他部分分割開(kāi)來(lái)，可以獨(dú)立使用的建筑空間，這些獨(dú)立的單

39、元即成為區(qū)分所有權(quán)單獨(dú)所有權(quán)的客體，可以為業(yè)主單獨(dú)所有。區(qū)分所有權(quán)最主要的標(biāo)志是取得專有部分或獨(dú)立部分的所有權(quán)，取得區(qū)分所有權(quán)的最重要標(biāo)志也主要是取得專有部分的建筑空間。 但是，這些區(qū)分為各個(gè)單元的房屋，仍然構(gòu)成一個(gè)整體。各單元所有人不僅共享一塊地基，而且每一單元房及其使用都離不開(kāi)整個(gè)房屋共用設(shè)施支撐；這些地基、共用部位和設(shè)施等即構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)全體的共用部分。顯然，建筑物的單元區(qū)分具有相對(duì)性，僅僅擁有獨(dú)立單元不能實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的使用。因此，建筑物區(qū)分所有權(quán)人必須同時(shí)擁有共用部分的所有權(quán)，才能完整實(shí)現(xiàn)對(duì)居住或其他使用功能。不過(guò)，這些共用部分是一個(gè)隨著專有部分取得而自然取得的過(guò)程，毋須單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)。因此

40、，區(qū)分所有權(quán)制度建立在如下認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)之上：既承認(rèn)房屋作為一種整體（一個(gè)物）存在的事實(shí)，又承認(rèn)這個(gè)整體中可以劃分為相互獨(dú)立的部分；各個(gè)部分上成立相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)，同時(shí)各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共用部分又擁有共同所有權(quán)。由此形成獨(dú)特的對(duì)獨(dú)立的單元享有獨(dú)立所有權(quán)與對(duì)共用部分享有共同所有權(quán)相結(jié)合的一種房屋所有權(quán)形式。 總之，區(qū)分所有權(quán)對(duì)于客體物的基本要求是：在同一個(gè)物上可以相對(duì)獨(dú)立地區(qū)分為一定數(shù)量的獨(dú)立部分，而獨(dú)立部分之間有存在共同的連結(jié)，構(gòu)成一個(gè)整體。而區(qū)分所有權(quán)則是對(duì)獨(dú)立部分專有權(quán)、對(duì)共用部分共有權(quán)以及對(duì)物業(yè)管理權(quán)的融為一體的所有權(quán)體制或所有權(quán)形態(tài)。 1989年11月21日建設(shè)部發(fā)布了《城市異產(chǎn)毗連房屋管

41、理規(guī)定》（2001年8月15日進(jìn)行修改）。那么，異產(chǎn)毗連房屋是否適用于區(qū)分所有呢?依據(jù)該規(guī)定，異產(chǎn)毗連房屋包括兩種，一種僅僅是相連而建的平房；一種是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有的上下、左右相互連接成為一個(gè)整體的樓房。因建筑相連，存在一個(gè)共用界墻和相鄰關(guān)系問(wèn)題，不存在共用部位或設(shè)施，因此法律關(guān)系較為簡(jiǎn)單。而建筑物區(qū)分所有權(quán)不僅涉及產(chǎn)權(quán)人多，而且存在大量的共用設(shè)施維護(hù)和利用問(wèn)題。這也就是說(shuō)，前一種異產(chǎn)毗連房屋可以運(yùn)用共有和相鄰關(guān)系的理論加以解決，而毋須套用區(qū)分所有權(quán)，而后一種異產(chǎn)毗連才需要區(qū)分所有權(quán)制度加以解決。2007年11月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》專門(mén)設(shè)立了“建筑物區(qū)分所有所有權(quán)”一章（第六章

42、），對(duì)廣泛存在于城市住宅小區(qū)或大廈一類物業(yè)的物權(quán)歸屬作了較為詳盡的規(guī)定，為協(xié)調(diào)各方當(dāng)事人的關(guān)系，平衡各方利益，建立了明確的制度。 由此可見(jiàn)，物業(yè)管理服務(wù)用房事實(shí)上是為了更好地行使專有所有權(quán)而必須由業(yè)主共用的部分，因其為建筑物的共用部分而非專用部分，因此不是為任一業(yè)主單獨(dú)所有，而是由全體業(yè)主共有，房屋的占有、使用、受益與處分也應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)之所以對(duì)物業(yè)管理用房享有占有與使用的權(quán)利并非因?yàn)楣芾砥髽I(yè)是所有權(quán)人，而是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定由業(yè)主授予的，因此物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于該物業(yè)管理用房的使用必須符合合同的約定，不得擅自改變管理用房的用途，如果有改變其用途的，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)的行

43、政主管部門(mén)審批和業(yè)主大會(huì)的同意。 八、物業(yè)服務(wù)合同的期限 物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確寫(xiě)明合同的期限，以及期限的起算、終止日期。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)對(duì)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的情形作出約定。包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)未達(dá)到要求時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以在何種情形下決定終止合同，以及如果業(yè)主委員會(huì)提出終止合同，雙方如何具體磋商、仲裁、訴訟解決糾紛，如何在爭(zhēng)議期間保證物業(yè)服務(wù)不中斷等。 第二節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)所授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)

44、選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”第一十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，也涉及到業(yè)主。 在實(shí)踐中，物業(yè)的銷售及業(yè)主入住是持續(xù)過(guò)程。這個(gè)階段多數(shù)業(yè)主投票形成業(yè)主大會(huì)決定是不現(xiàn)實(shí)的，而這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)又是必須的。因此，為了避免在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前出現(xiàn)物業(yè)管理的真空，明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的規(guī)定前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)。 一、前期物業(yè)管理的概念

45、 《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒(méi)有對(duì)前期物業(yè)管理作出明確定義。該條例第二十一條規(guī)定，“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同”。建設(shè)部在《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》中對(duì)前期物業(yè)管理作了明確定義，其第二條規(guī)定：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)施的物業(yè)管理?！庇纱丝梢?jiàn)，前期物業(yè)管理的時(shí)間界定應(yīng)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前。 前期物業(yè)服務(wù)合同一般有以下特征： 1．前期物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)名合同。物業(yè)服務(wù)合同并不屬于我國(guó)合同法所明文規(guī)定的15種典型合同，是屬于非典型合同，也稱為“無(wú)名合同”。因

46、此在法律適用上，其首先適用物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，同時(shí)也適用《合同法》總則的有關(guān)規(guī)定，并可以參照與其相近的有名合同的規(guī)定。 2．前期物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償合同。所謂雙務(wù)合同是指雙方互負(fù)對(duì)等給付義務(wù)的合同。有償合同是指一方通過(guò)履行合同規(guī)定的義務(wù)而給對(duì)方某種利益，對(duì)方要得到該利益必須為此支付相應(yīng)代價(jià)的合同。同時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同也應(yīng)該適用履行抗辯權(quán)，即如果合同一方?jīng)]有履行其合同義務(wù)，則另一方有權(quán)拒絕履行其對(duì)等給付。 3．前期物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同。所謂諾成合同，是指當(dāng)事人一方的意思表示一旦經(jīng)對(duì)方同意，即能產(chǎn)生法律效力的合同，其成立不需要有標(biāo)的物的交付。因此，對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同只要開(kāi)發(fā)商和物

47、業(yè)管理企業(yè)意思表示一致，則合同成立。 4．前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同是指當(dāng)事人訂立的合同需要采取法律規(guī)定的特定的形式。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！币虼饲捌谖飿I(yè)管理合同必須采取書(shū)面的形式，如果不采取書(shū)面的形式，則合同不能產(chǎn)生法律效力。 5．前期物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同僅僅適用于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，其目的是為了在前期物業(yè)管理階段規(guī)范開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護(hù)物業(yè)小區(qū)的秩序和業(yè)主的共同利益，保證業(yè)主大會(huì)的順利召開(kāi)，從而完成從前期物業(yè)管理向業(yè)主大

48、會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的過(guò)渡。其過(guò)渡性質(zhì)是有期限性的，即前期物業(yè)服務(wù)合同的效力是具有期限的。這種期限表現(xiàn)為兩種情況：第一種是約定期限，即在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定合同的期限；第二種是法定期限，即使前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定期限，但依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止，即前期物業(yè)服務(wù)合同的期限截止于業(yè)主委員會(huì)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同生效之時(shí)。 二、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 合同的內(nèi)容就是合同的條款，是合同對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理

49、企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包含以下幾個(gè)主要部分。 （一）合同當(dāng)事人 物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人就是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，其中建設(shè)單位以及物業(yè)管理企業(yè)一般都是法人組織。 （二）物業(yè)基本情況 物業(yè)基本情況包括物業(yè)名稱、物業(yè)類型、座落位置、建筑面積等方面的內(nèi)容。 （三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 服務(wù)內(nèi)容主要包括：物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)公用部位和相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境管理；車輛停放管理；公共秩序維護(hù)、安全防范的協(xié)助管理；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案管理及雙方約定的其他管理服務(wù)內(nèi)容。 前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （四）服務(wù)費(fèi)用 服務(wù)費(fèi)用相關(guān)內(nèi)容包括：物業(yè)服

50、務(wù)費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式（包干制或酬金制）；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開(kāi)支項(xiàng)目；物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納；酬金制條件下，酬金計(jì)提方式、服務(wù)資金收支情況的公布及其爭(zhēng)議的處理等。 （五）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理 物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理包括：停車場(chǎng)和會(huì)所的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理方式、收入分配辦法；物業(yè)其他共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)與管理。 （六）承接查驗(yàn)和使用維護(hù) 承接查驗(yàn)和使用維護(hù)的主要內(nèi)容包括執(zhí)行過(guò)程中雙方責(zé)任義務(wù)的約定。 （七）專項(xiàng)維修資金 專項(xiàng)維修資金的主要內(nèi)容包括這部分資金繳存、使用、統(tǒng)籌和管理的約定。 （八）違約責(zé)任 這部分內(nèi)容主要包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定等。 （九）其他事

51、項(xiàng) 其他事項(xiàng)主要包括合同履行期限、合同生效條件、合同爭(zhēng)議處理、物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料歸屬以及雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)等。 三、前期物業(yè)管理中三方當(dāng)事人的法律關(guān)系 前期物業(yè)管理中，事實(shí)上涉及三方當(dāng)事人，即開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主。對(duì)于這三方當(dāng)事人在前期物業(yè)管理中的地位及相互之間的關(guān)系，學(xué)界存在不同的理解，在各地方法規(guī)和政府規(guī)章中的規(guī)定也不相同，從而在實(shí)踐中存在較大的分歧。總結(jié)起來(lái)主要有三種: 一是將前期物業(yè)管理關(guān)系的主體限定于開(kāi)發(fā)建設(shè)商和物業(yè)管理企業(yè)，而不包括小業(yè)主。要求開(kāi)發(fā)商必須和物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)管理企業(yè)從事前期物業(yè)管理，而不允許開(kāi)發(fā)建設(shè)商自

52、行進(jìn)行前期物業(yè)管理。 二是將前期物業(yè)管理關(guān)系的主體限定于開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)管理企業(yè)。有些地方性法規(guī)和規(guī)章允許開(kāi)發(fā)建設(shè)商自行進(jìn)行前期物業(yè)管理或選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。如《廈門(mén)市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條第二款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，委托管理的應(yīng)提供物業(yè)管理所需的工程建設(shè)檔案資料。”因此，如果開(kāi)發(fā)商不委托物業(yè)管理企業(yè)而自行進(jìn)行前期物業(yè)管理，則前期物業(yè)管理的主體就只限于開(kāi)發(fā)建設(shè)商。 三是將前期物業(yè)管理關(guān)系的主體限定于開(kāi)發(fā)建設(shè)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方。即開(kāi)發(fā)建設(shè)商委托物業(yè)管理企業(yè)并管理物業(yè)，與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但在此之外，允許業(yè)主與

53、物業(yè)管理企業(yè)之間再簽訂一份前期物業(yè)服務(wù)合同。在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同作出修改或增加一些特殊服務(wù)的條款。有些地方的規(guī)章甚至要求在開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同之外，業(yè)主也必須和物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，如《合肥市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》第十六條規(guī)定：“從房屋交付使用之日起到業(yè)主委員會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅區(qū)實(shí)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)委托管理合同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同?！? 對(duì)于如何認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在前期物業(yè)管理中的地位和相互關(guān)系，筆者認(rèn)為，

54、根據(jù)私法性規(guī)范的一般理解，只要法律不禁止的，就是當(dāng)事人意思自治的范疇。既然《物業(yè)管理?xiàng)l例》并不禁止業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，就應(yīng)該允許業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)自主訂立服務(wù)合同，對(duì)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同在不侵害其他業(yè)主和開(kāi)發(fā)商利益的前提下，作出修改或增加一些特殊服務(wù)的條款。同時(shí)，由于前期物業(yè)管理直接關(guān)系到業(yè)主利益，且相對(duì)而言，在前期物業(yè)管理中開(kāi)發(fā)商處于主導(dǎo)地位，我們認(rèn)為，如果將業(yè)主排除在前期物業(yè)管理關(guān)系之外，是不利于對(duì)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利實(shí)行保護(hù)的。 按條例第二十一條規(guī)定：“建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同?！备鶕?jù)條例的表述可見(jiàn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的

55、雙方當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，并不包括業(yè)主。這是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段，購(gòu)樓業(yè)主還比較少，所占的物業(yè)面積比例也比較小，尚沒(méi)有權(quán)力和條件自己?jiǎn)为?dú)選聘物業(yè)管理企業(yè)，因此不得不由物業(yè)建設(shè)單位來(lái)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由此也變成前期物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)。這樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間就不存在合同關(guān)系。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，一般而言，只有彼此之間存在合同法律關(guān)系的雙方，才有權(quán)提出行使合同權(quán)利與履行合同義務(wù)的要求，業(yè)主雖然是物業(yè)買(mǎi)受人，卻沒(méi)有法律上的權(quán)力要求物業(yè)管理企業(yè)依照前期物業(yè)管理合同提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)管理企業(yè)違反前期物業(yè)服務(wù)合同，提供的物業(yè)服務(wù)不符合約定，作為最為直接的

56、利害關(guān)系人的物業(yè)買(mǎi)受人，卻不能要求物業(yè)管理企業(yè)采取措施改正，承擔(dān)違約金等違約責(zé)任。與此相類似，物業(yè)管理企業(yè)也沒(méi)有法律上的權(quán)力要求業(yè)主繳納各種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。所以條例第二十五條就是為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)不能約束物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主而帶來(lái)的困擾，明確規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這樣就避免了物業(yè)管理的內(nèi)容成為空缺，同時(shí)業(yè)主根據(jù)物業(yè)買(mǎi)賣合同，也可以享有物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)有關(guān)內(nèi)容履行相關(guān)義務(wù)。 （注：參見(jiàn)案例一） 四、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的銜接 如果在時(shí)間連續(xù)上沒(méi)有作好安排，可能會(huì)發(fā)生前期物業(yè)服務(wù)合同的期限已經(jīng)

57、屆滿，而業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)又沒(méi)有選聘好物業(yè)管理企業(yè)，此時(shí)就會(huì)造成物業(yè)服務(wù)的斷檔，影響業(yè)主對(duì)于物業(yè)的使用。實(shí)踐中也經(jīng)常出現(xiàn)前期物業(yè)服務(wù)合同的期限還沒(méi)有結(jié)束，但業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)也與其簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，此時(shí)容易導(dǎo)致兩家物業(yè)管理企業(yè)都認(rèn)為自己有權(quán)提供物業(yè)服務(wù)，從而造成沖突。 為了解決前期物業(yè)服務(wù)合同的期限與物業(yè)服務(wù)合同的銜接問(wèn)題，條例第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！? 在我國(guó)以往的物業(yè)管理實(shí)踐中，前期物業(yè)服務(wù)合同的截止時(shí)間有以下三種情形： 1、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定

58、的合同終止時(shí)間屆滿，業(yè)主再選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間。 2、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間尚未屆滿，業(yè)主委員會(huì)另行選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同所定的起始時(shí)間。 3、前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的合同終止時(shí)間屆滿，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，或尚未與任何物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原物業(yè)管理企業(yè)可以不再進(jìn)行管理，也可以與開(kāi)發(fā)商再簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，繼續(xù)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。在繼續(xù)進(jìn)行管理的情況下，前期物業(yè)管理的截止時(shí)間為新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)。 條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)

59、合同可以約定期限。至于前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)間銜接問(wèn)題，條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同生效，則前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止，這樣就避免了兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生沖突。 五、前期物業(yè)管理中管理費(fèi)用的承擔(dān) 對(duì)于前期物業(yè)管理的費(fèi)用的承擔(dān)，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，各地方性法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定各不相同。概況起來(lái)，主要有以下三種具有代表性的規(guī)定： 1、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至新建商品住宅交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位承擔(dān);自新建商品住宅交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由住宅出售單位和買(mǎi)受人

60、按照住宅轉(zhuǎn)讓合同的約定承擔(dān)?！鄙虾５囊?guī)定，以物業(yè)的交付使用為時(shí)間界限，將前期物業(yè)管理的費(fèi)用承擔(dān)劃分為兩個(gè)階段，第一階段的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，第二階段的費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主按物業(yè)買(mǎi)賣合同的約定承擔(dān)。其不足之處，是沒(méi)有考慮如果第二階段開(kāi)發(fā)商與業(yè)主沒(méi)有就前期物業(yè)管理的費(fèi)用承擔(dān)在買(mǎi)賣合同中約定或只約定了部分費(fèi)用的承擔(dān)，則其他費(fèi)用如何承擔(dān)？因此在邏輯上不周延。 2、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。”該規(guī)定的不足之處包括以下兩點(diǎn)：一是其在時(shí)間上只規(guī)定到物業(yè)綜合驗(yàn)收前，但在綜合驗(yàn)收后到業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，仍然屬于前期物業(yè)管理階段，對(duì)此階段的

61、物業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)沒(méi)有規(guī)定，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理的費(fèi)用承擔(dān)出現(xiàn)脫節(jié)；二是該規(guī)定完全排斥了開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定費(fèi)用承擔(dān)的情況，否定了當(dāng)事人意思自治的空間，是對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的不合理限制。 3、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一規(guī)定：“在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。”該規(guī)定考慮到了物業(yè)交付使用前后的差別，并區(qū)別對(duì)待，且允許業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)商約定管理費(fèi)用的承擔(dān)，筆者認(rèn)為這些是值得借鑒的。同時(shí)也認(rèn)為，將物業(yè)交付使用后的前期管理費(fèi)用

62、在沒(méi)有約定的情況下規(guī)定由業(yè)主承擔(dān)是不恰當(dāng)?shù)摹Ｒ驗(yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理中往往業(yè)主的入住率還比較低，因此物業(yè)管理費(fèi)用的一部分是用來(lái)維護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)商尚未出售的物業(yè)，此部分費(fèi)用理應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。并且在前期物業(yè)管理中對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主沒(méi)有選擇權(quán)，雖然業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商約定由開(kāi)發(fā)建設(shè)商承擔(dān)前期物業(yè)管理的費(fèi)用，但由于締約能力上業(yè)主相對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)商處于弱勢(shì)地位，實(shí)踐中很多業(yè)主未必能與開(kāi)發(fā)建設(shè)商達(dá)成這樣的約定，往往是開(kāi)發(fā)建設(shè)商將自己制定的物業(yè)管理格式合同提供給業(yè)主簽訂，并將此作為業(yè)主收樓入住的強(qiáng)制條件，強(qiáng)迫業(yè)主接受。因此，如果作這樣的推定很可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)串通，收取超出實(shí)際支出的物業(yè)管理費(fèi)用或向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁

63、應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)商承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用，損害業(yè)主的利益。筆者認(rèn)為，對(duì)前期物業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的制度設(shè)計(jì)，應(yīng)該側(cè)重保護(hù)處于弱勢(shì)地位并且對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏選擇權(quán)的業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)允許業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)商對(duì)費(fèi)用承擔(dān)進(jìn)行約定。具體而言: （1）在物業(yè)交付業(yè)主使用前，物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 （2）對(duì)于物業(yè)交付給業(yè)主使用后的前期物業(yè)管理費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)建設(shè)商與業(yè)主在買(mǎi)賣合同中有明確約定則遵循其約定；如果沒(méi)有約定，則屬開(kāi)發(fā)建設(shè)商的物業(yè)部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)商承擔(dān)，屬業(yè)主的物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。 （3）即便有約定，也須禁止開(kāi)發(fā)建設(shè)商將應(yīng)該由其承擔(dān)的尚未交付使用物業(yè)的前期管理費(fèi)用通過(guò)約定轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，以保護(hù)業(yè)主利益。 （4）如

64、果業(yè)主另外與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，要求了特定的服務(wù)，則特定服務(wù)的費(fèi)用自然由該業(yè)主承擔(dān)。 六、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng) （一）物業(yè)的承接驗(yàn)收 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收是前期物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。責(zé)任等作出明確的約定。而對(duì)與業(yè)主自有物業(yè)專有部分的承接驗(yàn)收則屬于業(yè)主與發(fā)展商之間的問(wèn)題，無(wú)需在合同中約定。 （二）物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用 前期物業(yè)服務(wù)合同涉及的費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，易造成矛盾，必須在合同中予以列明。例如，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位支付的費(fèi)用不能轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主；對(duì)于由業(yè)

65、主支付的費(fèi)用部分，則應(yīng)當(dāng)注意是否符合國(guó)家法律法規(guī)的要求，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前予以明示或約定。 （三）前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止 前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，合同的期限具有不確定性，當(dāng)此類因素致使前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法全面履行時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)提前解除合同或要求補(bǔ)償?shù)姆绞揭?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在前期物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)解除合同的條件作出明確約定。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的概念 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)，下同）之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)

66、議。 二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn) （1）一般情況下，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)管理區(qū)域是由業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！睒I(yè)主大會(huì)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以及人數(shù)1/2以上通過(guò)，決定選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 （2）物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序，因此各級(jí)政府行政機(jī)關(guān)有必要介入、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同主體資格作出了明確規(guī)定，要求業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉必須符合法定程序，要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備相應(yīng)的資格證書(shū)等，此外，還要求在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之后應(yīng)當(dāng)及時(shí)向政府物業(yè)管理主管部門(mén)備案等。 （3）在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)明確不但業(yè)主或物業(yè)使用人要支付在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)取得一定的酬金或利潤(rùn)，物業(yè)管理服務(wù)是有償性質(zhì)。 （4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，一般不可能在選擇哪些服務(wù)以