建材裝飾城項目可行性報告

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1、 粵東建材裝飾第一城 項目可行性研究報告 XX股份有限公司 二零一零年三月 粵東建材裝飾第一城項目可行性報告 目 錄 第一章 總 論 3 一、項目概況及目標 3 二、編制依據(jù)及研究范圍 4 三、編制原則 4 四、主要經(jīng)濟技術指標 5 五、可行性研究結論 6 第二章 項目建設的背景及必要性 7 一、我國建材業(yè)及建材專業(yè)市場發(fā)展背景 7 二、粵東建材裝飾第一城項目建設的意義 10 三、粵東建材裝飾第一城項目建設的必要性 10 第三章 項目建設單位概況 12 第四章 項目選址及建設條件 13 一、項目選址 13

2、 二、基礎條件 13 第五章 建設方案 15 一、建設規(guī)模 15 二、建設原則 15 三、建設目標 15 四、項目功能定位及結構設計 16 五、信息平臺功能 17 第六章 專業(yè)技術方案 18 一、總平面布置 18 二、建筑結構 19 三、供電系統(tǒng) 19 四、通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng) 19 五、給排水設施 19 六、消防 20 七、通風空調 20 八、節(jié)能措施 21 第七章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 22 一、環(huán)境保護 22 二、安全衛(wèi)生 22 第八章 項目組織及運營 23 一、管理系統(tǒng) 23 二、項目實施方案 23 第九章 項目進度計劃 24 一、工程進度計

3、劃 24 二、工程實施進度表 24 第十章 投資估算與資金籌措 25 一、投資估算依據(jù) 25 二、價格及取費依據(jù) 25 三、項目總投資 25 四、資金籌措 26 五、還貸計劃 26 第十一章 項目財務評價 27 一、財務計算的依據(jù) 27 二、稅率及利潤計算 28 三、不確定性分析 29 四、財務評價結論和建議 29 第十二章 可行性報告結論 30 第一章 總 論 XX公司在對粵東建材裝飾市場和海豐縣建材裝飾市場進行了分析；并對粵東建材裝飾第一城項目可行性展開了研究，通過對該項目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調查，收集有關基礎資料，在此基礎上編

4、制了《粵東建材裝飾第一城項目可行性研究報告》。 一、項目概況及目標 項目名稱：粵東建材裝飾第一城 建設地點： 建設單位：XX公司 建設期限：1.5年 粵東建材裝飾第一城擬建在xx，處于海豐縣……等產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域，北連……，南接……，交通便利?；洊|建材裝飾第一城項目規(guī)劃占地約10萬平方米，總投資三至四億元人民幣。項目擬建總建筑面積20萬平方米，其中：品牌建材展示交易區(qū)7萬平方米，裝飾材料展示交易區(qū)7萬平方米，餐飲區(qū)3萬平方米，娛樂區(qū)3萬平方米。 項目建設目標： n 建材倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值20億元以上； n 與近200家品牌建材商設施通用、

5、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務； n 建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； n 引進第三方建材家居企業(yè)200家以上，為海豐及周邊市縣50家左右大中型建材家居企業(yè)和粵東近10家品牌建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應鏈服務； n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務體系初步形成。 本項目的建設對促進海豐縣品牌建材城做到了綜合的服務和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在海豐縣建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。促進海豐縣建材裝飾業(yè)的優(yōu)化發(fā)展，

6、有助海豐縣家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對海豐縣城市建設和市民家居及建材需求起到促進作用，具有十分重要的現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。 二、編制依據(jù)及研究范圍 1、編制依據(jù) （1）國家、廣東省、汕尾市、海豐縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃。 （2）國家計委、建設部頒布的《建設工程項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。 （3）粵東建材裝飾第一城項目意向性規(guī)劃布局。 （4）其他文件和協(xié)議。 2、 研究范圍 （1）項目建設的背景和必要性 （2）項目投資主體的情況 （3）行業(yè)分析及市場預測 （4）項目選址及建設條件 （5）項目布局及及各部分功能定位 （6）項目組織及管理系統(tǒng) （7）項目

7、效益評價及不確定性分析 三、編制原則 1、遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃關于“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調整城市商業(yè)網(wǎng)點結構和布局。打破壟斷，放寬準入領域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準入制度。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務業(yè)標準體系，推進服務業(yè)標準化；大城市要把發(fā)展服務業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結構?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設計。 2、根據(jù)廣東省、汕尾市和海豐縣“十一五”

8、計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理安排進度。 3、按照國家有關產(chǎn)業(yè)政策及可行性研究報告編制工作的基本工作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。 4、粵東及海豐縣目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，明確項目建成以后的管理模式、運營模式。 5、項目建設以建材、裝飾材料的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。 6、項目建設積極采用先進技術和設備，采購工作實行招標采購及比質比價采購。 7、消防、環(huán)保、安全設施建設符合國家和地方法規(guī)。 8、其它規(guī)定及客戶要求。 四、主要經(jīng)濟技術指標 項目于2010年建設，并可于2012年完工。整個項目預

9、計于2012年達到全部的生產(chǎn)能力，進入正常營運。預測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入XX萬元。具體指標如下： 1、主要經(jīng)濟技術指標 序號 項目 單位 指標 備注 建筑數(shù)據(jù)指標 1 總建筑面積 平方米 20萬 2 容積率 2 3 建筑密度 ％ 4 建設工期 月 36 經(jīng)濟效益指標 5 項目總投資 億元 3~4 6 年平均收入額 萬元 正常營運年 2、銷售及運營收入的測算 名 稱 投資期 正常運營年份 2010年 2011年 2012年 一、銷售收入 （1）品牌建材展示交易區(qū)

10、 （2）餐飲區(qū) （3）娛樂區(qū) 二、租賃及運營收入 倉儲租賃收入 品牌建材區(qū)租賃收入 餐飲區(qū)租賃收入 娛樂區(qū)租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入 五、可行性研究結論 1、粵東建材裝飾第一城項目的建設，符合國家和省市有關促進現(xiàn)代服務業(yè)的商貿(mào)\建材業(yè)發(fā)展的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和要求。 2、項目的建設將推動縣委、縣政府倡導的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務業(yè)“雙輪驅動

11、”，發(fā)展大商貿(mào)，建設大市場，搞活大流通，有助于把海豐縣打造成區(qū)域性商業(yè)服務業(yè)中心。 3、粵東建材裝飾第一城項目將帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展，對擴大地方社會就業(yè)具有重要現(xiàn)實意義。 4、粵東建材裝飾第一城將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方建材經(jīng)營企業(yè)，增加地方財稅。 5、項目的建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調整，粵東建材裝飾第一城的建成，為目前零散的建材交易和倉儲、提升區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺。 31 第二章 項目建設的背景及必要性 一、我國建材業(yè)及建材專業(yè)市場發(fā)展背景 1、建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關調查報告：建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興

12、產(chǎn)業(yè)，對拉動國內(nèi)市場消費作用十分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。平均年市場管理費總額4.5億元；稅金總額9.6億元；攤位租金總額9.8億元；浙江南當建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達63.6億元；第二是山東淄川區(qū)建材城，成交額達41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。其他每年成交額在10億元以上的市場還有：常州新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣

13、恒山板材市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個，已出租攤位11萬個，其中，建筑及裝璜材料類攤位占81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。與此同時，室內(nèi)裝飾已成為新的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過4萬家，裝飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 2、建材市場形成的特點和問題 （1）建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢 近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、五金等原材料的價格

14、上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈，大型品牌企業(yè)與材料供應商合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā)難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 （2）渠道商介入生產(chǎn)領域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領域，開始打造獨立品牌。 （3） 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化競爭，已經(jīng)形

15、成品牌化趨勢。 （4）資本給予更多關注 風險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 （5）品牌建設備受重視 五年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻

16、是鋪天蓋地--電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡上，都能看到建材企業(yè)的身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設基本“沒有感覺”。如今，競爭使他們認識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。 3、中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應商中的影響力、建材消費者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價格為主，轉向質量、健康、服務、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤

17、其是在上海、北京等發(fā)達大城市。家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在上述諸多方面的需求。 中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及建材連鎖巨頭，在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年，全球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。資金實力成為制約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才，挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運

18、營模式重塑、擴張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 4、建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢 建材巨頭百安居2008年在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務，在無擔保前提下可以提供分期貸款的家裝服務，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項目是“家裝易”、“分期寶”。普通消費者買房需要支付更多的首期付款。所以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。家裝按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金融按揭服務，成為促進建材消費促進的新動力。 5、建材市場投資商業(yè)模式的變化 動輒幾萬、幾十萬平方米的建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材

19、市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設對于當?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進工業(yè)經(jīng)濟和市場建設的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。 6、海豐縣及周邊建材專業(yè)市場現(xiàn)狀 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和民眾對住房條件的需求，海豐縣以及周邊縣市潮州、揭陽等建設規(guī)模正逐步擴大，房地產(chǎn)及建材行業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 但目前海豐縣的建材門市和超市十分分散，而且大部分在人口密集區(qū)，給城市交通等造成極大的壓力?；洊|

20、建材經(jīng)銷目前主要還是以傳統(tǒng)市場的經(jīng)營模式為主，大部分商家零散經(jīng)營、各自為戰(zhàn)。雖然這種傳統(tǒng)市場仍有一定的生存空間，但它的定位低，缺乏整體優(yōu)勢，競爭力得不到有效的提升，企業(yè)的長遠發(fā)展也受到一定限制。 二、粵東建材裝飾第一城項目建設的意義 1、推進海豐縣建材專業(yè)市場的健康發(fā)展 項目的建設和運營是海豐縣現(xiàn)代建材專業(yè)市場建設的積極前導和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為海豐縣建設以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。該項目有利于大力推進工業(yè)、商業(yè)流通、信息服務等對現(xiàn)代技術的改造重組和社會化協(xié)作；有利于促進海豐品牌建材市場的內(nèi)

21、循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升集約化專業(yè)市場能力，促進市場更大范圍的輻射，提高海豐在粵東的地位。 2、培養(yǎng)和造就海豐縣現(xiàn)代建材物流專業(yè)倉儲交易集散中心 項目的建設將大大促進海豐縣引進和利用市際商貿(mào)和物流企業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息管理與運作技術在建材專業(yè)市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務運作為海豐縣建材專業(yè)服務發(fā)展提供良好的范例與榜樣。 3、充分發(fā)揮市場集中的優(yōu)勢，促進區(qū)域的產(chǎn)業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展 項目的建設將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，

22、做強做大區(qū)域專業(yè)市場規(guī)模，促進城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學化發(fā)展。 三、粵東建材裝飾第一城項目建設的必要性 1、引導和轉化海豐縣及帶動周邊潛在建材市場需求 商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然海豐縣及其區(qū)域內(nèi)當前存在著的建材市場需求，但海豐眾多建材專業(yè)市場由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導致市場對外輻射能力較弱。本項目的投資將集中海豐建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務中心。其便捷的交通條件，使得項目在承接粵東經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇，對粵東周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。 2、有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務海豐工業(yè)立

23、市目標 對于海豐這樣一個區(qū)域中心縣城，建設商貿(mào)物流業(yè)對海豐縣經(jīng)濟社會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面： （1）培育新的經(jīng)濟增長點 工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，離不開構成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。市場的建立不但其自身形成服務經(jīng)濟的增長點，還通過對外的物流促進海豐自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。 （2）創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境 粵東建材裝飾第一城項目的建設，將創(chuàng)造以海豐為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。 第三章 項目建設單位概況 公司名稱：XX有限責任公司 注冊資本：人民

24、幣XX萬 法 人： 企業(yè)登記注冊類型：有限責任公司 XX公司位于……。以……為經(jīng)營范圍。 目前公司擁有員工近XX人，其中管理人員XX人，公司正在建立完善運營體制，積極培訓了一支穩(wěn)定的，技術熟練中層技術管理人才。 第四章 項目選址及建設條件 一、項目選址 本項目的選址充分考慮海豐縣及粵東一帶建材裝飾專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及海豐縣促進現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關建材工業(yè)生產(chǎn)帶動的建材專業(yè)市場需求。同時，項目選址將充分考慮建材市場是公路貨運樞紐、水路港口、鐵路物流三者結點的特點，考慮到信息化作為企業(yè)結算、信息服務的重要匯集中心的要求。 項目的區(qū)位優(yōu)勢體現(xiàn)在配套海豐專業(yè)市

25、場，輻射周邊城市的公路運輸優(yōu)勢條件；北連……，南接……的特點，為海豐輻射周邊縣市及粵東一帶，逐步向珠三角經(jīng)濟圈延伸，提供了建材物流交易的平臺。 經(jīng)專家意見，本項目擬選址在遠離海豐縣市區(qū)、運輸條件好、周圍專業(yè)市場基礎雄厚，海豐……地塊。周邊有……建材等大型專業(yè)市場可形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補。 二、基礎條件 1、海豐縣地理位置及社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 海豐縣地處廣東省東南部，西距廣州290km、距深圳197km，東距汕頭180km，水路至香港81海里，水陸交通便捷，是粵東地區(qū)陸上交通要津。海豐縣緊鄰珠三角經(jīng)濟圈，地理位置優(yōu)越，且交通便利，蘊藏具大的發(fā)展?jié)摿Α? 目前，已有美國、新加坡、印尼、臺灣、香港等

26、地客商到海豐縣投資，外資企業(yè)個數(shù)達到300多家；全縣已建辦工業(yè)園區(qū)15個，各類工業(yè)企業(yè)4000多家，從業(yè)人員超過18萬人，涌現(xiàn)出公平服裝、城東毛紡織、鵝埠制鞋、可塘珠寶、梅隴首飾、海城食品等一批專業(yè)鎮(zhèn)。為進一步加快工業(yè)發(fā)展，本縣相繼建成科技工業(yè)園、金園工業(yè)區(qū)、金岸工業(yè)區(qū)、海城長埔工業(yè)區(qū)、公平工業(yè)新區(qū)、梅隴天星湖工業(yè)區(qū)、可塘工業(yè)區(qū)和鵝埠工業(yè)新區(qū)等一批工業(yè)園區(qū)。 本項目處于海豐縣……，其區(qū)域土地規(guī)劃是海豐未來重點現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)區(qū)域，也是海豐最便捷通向粵東個縣市、珠三角長經(jīng)濟帶的重要交通節(jié)點。 2、自然條件 海豐全縣總面積1750km2。地勢由西北向東南傾斜，蓮花山主峰海拔1337.3m，蓮花山

27、脈橫貫縣境北部。西北山巒疊嶂，中部為寬闊平原，土質肥沃，河涌交錯，有赤石、大液、麗江、黃江4大江河，東部瀕臨碣石灣，西部面向紅海灣。境內(nèi)有長沙灣、高螺灣、九龍灣3 大海灣，海岸線116km。屬南亞熱帶海洋性氣候，年均氣溫220C，無霜期360天，年均降水量2389.5mm。 海豐自然資源豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。主要農(nóng)產(chǎn)品有優(yōu)質稻、番薯、大豆、花生、甘蔗、荷蘭豆、蓮藕、沙姜等；林果有荔枝、菠蘿、龍眼、芒果、梅、李、柑、甘蔗等；主要海產(chǎn)品有馬鮫、帶魚、龍蝦、貝殼等；有海岸灘涂3340公頃、漁塘水庫6660公頃，可供開發(fā)養(yǎng)殖鮑魚、翡翠貽貝、花蛤、對蝦、蟹、蠔、甲魚、鯇、鯉、珍珠等。海豐礦藏種類

28、較多。主要有錫精礦、鎢礦、水晶礦、綠柱石等；建筑石料、沙、花崗巖和陶瓷粘土等蘊藏量豐富。 第五章 建設方案 一、建設規(guī)模 根據(jù)海豐縣建材專業(yè)市場發(fā)展的情況和海豐縣經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬建在xx，處于海豐縣……等產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域，北連……，南接……，交通便利。粵東建材裝飾第一城項目規(guī)劃占地約10萬平方米，總投資三至四億元人民幣。項目擬建總建筑面積20萬平方米，其中：品牌建材展示交易區(qū)7萬平方米，裝飾材料展示交易區(qū)7萬平方米，餐飲區(qū)3萬平方米，娛樂區(qū)3萬平方米。 二、建設原則 1、符合國內(nèi)外社會經(jīng)濟與專業(yè)市場發(fā)展的總趨勢。 2、符合汕尾市及海豐縣的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。 3、符合海

29、豐縣及包河區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。 4、符合規(guī)劃的科學性、先進性與可操作性原則。 三、建設目標 1、建材倉儲月吞吐量達到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值20億元以上。 2、與近200家品牌建材商設施通用、功能齊全、服務完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務網(wǎng)絡，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務。 3、建立健全建材服務管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能。 4、引進第三方建材家居企業(yè)200家以上，為海豐及周邊市縣50家左右大中型建材家居企業(yè)和粵東近10家品牌建材等專業(yè)市場，

30、提供全程倉儲物流供應鏈服務。 四、項目功能定位及結構設計 1、品牌建設交易展示區(qū)系統(tǒng)功能設計 （1）品牌建材集散展示交易功能 對進入粵東甚至全省銷售的大型品牌建材企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。給入駐商家提供重點信息化專業(yè)服務，提供建材市場及時變化的信息。 （2）綜合信息化服務功能 項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。定期提供對口的需求信息，提供建材價格變動行情資訊，搭建商務信息交易服務平臺。 （3）品牌建材專業(yè)的倉儲功能 項目將為這些商家提供大型專業(yè)化倉儲配送服務，為外地品牌

31、建材商家促進粵東市場銷售提供據(jù)點和便捷的物流渠道。項目在與粵東其他品牌建材城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務基地平臺。 品牌建材交易展示區(qū)主要市場服務對象是外地進駐海豐的品牌建材商家需求、海豐縣建材市場配套需求、海豐縣大型品牌建材專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求。本項目構建主要服務于海豐以及以海豐為中心、半徑為100公里的城市經(jīng)濟帶的、建材集庫存管理、配載、信息處理等基礎功能的建材專業(yè)市場交易倉儲服務。同時，通過與公路、水路、鐵路以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 2、餐飲區(qū)系統(tǒng)功能設計 餐飲區(qū)主要為品牌建材

32、交易展示商及周邊居民服務。 3、娛樂區(qū)系統(tǒng)功能設計 娛樂區(qū)主要為品牌建材交易展示商及周邊居民服務。 五、信息平臺功能 1、基礎信息共享 （1）區(qū)域建材家居信息共享 （2）產(chǎn)品信息共享 （3）相關信息共享 （4）供需信息共享 （5）產(chǎn)品需求信息與供應信息 （6）倉儲需求信息與供給信息 2、綜合信息系統(tǒng) （1）客戶關系管理 （2）計劃控制 （3）倉儲管理 （4）運輸管理 （5）配送管理 （6）統(tǒng)計分析 第六章 專業(yè)技術方案 一、總平面布置 1、總體布局原則 （1）按照現(xiàn)代建材專業(yè)市場功能特點和發(fā)展要求。 （2）重視區(qū)域開發(fā)條件以及內(nèi)外交通系統(tǒng)優(yōu)化完善。

33、 （3）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)觀，創(chuàng)造宜人的外部環(huán)境。 （4）增強信息化和服務功能，提升項目的綜合實力。 2、功能結構及用地布局 （1）綜合信息服務功能區(qū) 以信息服務為載體，兼有一定的后勤配套服務功能。 （2）品牌建材家居展示交易區(qū) 形成品牌建材展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。 （3）餐飲區(qū) （4）娛樂區(qū) 3、交通規(guī)劃 （1）合理安排車流路徑，保障交通暢通。 （2）保證粵東建材裝飾第一城與XXX路便捷的貨客運通道。 （3）控制交通對環(huán)境的影響。 （4）在滿足項目區(qū)近期交通需求的前提下，為后期發(fā)展保有較大的交通預留。 4、景觀規(guī)劃 粵東

34、建材裝飾第一城前集中綠地，沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 二、建筑結構 本項目區(qū)域內(nèi)建筑物按地震烈度6級設計，項目內(nèi)建筑采用混凝土結構，道路、停車場采用混凝土鋪設。 三、供電系統(tǒng) 1、設計依據(jù)及范圍 供電設計嚴格按照《民用建筑設計規(guī)范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50057一94）、《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》等進行設計。 2、供電方案 本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設備總容量約為5,000KW，其中消防應急負荷100KW。按規(guī)范規(guī)定，本工程除消防用電為一類負

35、荷外，其余用戶二類用電負荷。 照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。 防雷部分按三類防雷建筑物設置，利用土建基礎做接地裝置。計算機系統(tǒng)接地單獨設置：接地采用TN-C-S系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。 四、通訊、電視、網(wǎng)絡系統(tǒng) 本工程項目區(qū)通訊、電視與網(wǎng)絡系統(tǒng)采用綜合布線，系統(tǒng)接入電視網(wǎng)，穿管線在土建施工時埋設，安裝由電信及有線電視部門負責。 五、給排水設施 1、研究依據(jù) 給排水設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》、《室外給水設計規(guī)范》、《室外排水設計規(guī)范》、《生活飲用水質標準》、《污水排入城市下水道水質標準》進行設計。 2、給水方

36、案 項目區(qū)的辦公用水使用供水公司自來水，室外消防用水由室外消防栓直接供給。進水管道為Ф200-300，遠期規(guī)劃供水能力約XXX平方／日。 3、排水方案 結合地形特征和道路建設鋪設排水管道，采用雨污水分流排放。 室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。 室外采用污水、雨水分流制排系統(tǒng)，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。 六、消防 根據(jù)國家《建筑設計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設施。 1、消防給水系統(tǒng) 在庫區(qū)室外消

37、防給水管線，埋地設，呈環(huán)狀布置，管線上設置室外地上式消防栓。 在庫房內(nèi)各防火單元均設置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。高架庫房內(nèi)易燃區(qū)根據(jù)情況設置自動噴水滅火給水系統(tǒng)。 2、急救消防設施 品牌建材展示交易和綜合信息服務中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。 3、消防水量 室外消火栓用水量：20L/S 室內(nèi)消火栓用水量：10L/S 自動噴水滅火用水量：20L/S 本工程消防總用水量：50L/S 七、通風空調 根據(jù)《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關規(guī)定，設置適當?shù)牟膳?、通風、空

38、調及防排煙設施。 八、節(jié)能措施 1、庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。 2、衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 3、選用低損耗高效變壓器，合理選擇變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。 4、選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。 第七章 環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 一、環(huán)境保護 1、污染及治理 在項目建設中將嚴格遵守《建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》，確保對環(huán)境不造成污染，實現(xiàn)衛(wèi)生達標。 2、環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)

39、境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。 二、安全衛(wèi)生 確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質存在，故本報告只考慮安全防護設施。 1、勞動安全防護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。 2、職業(yè)安全衛(wèi)生設計中采取的主要防范措施： （1）本項目按照國家規(guī)定的建設項目安全衛(wèi)生標準及有關規(guī)范進行設計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設備。 （2）安裝通風設施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。 （3）地面采用無積水設計，防止地滑。 （4）建立和完善交通安全、電

40、腦網(wǎng)絡安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。 第八章 項目組織及運營 XX公司建設與經(jīng)營管理的總體目標是積極采用先進的管理技術，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律，與國際通行規(guī)則接軌，物暢其流、快捷準時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的綜合化建材綜合市場。 一、管理系統(tǒng) 項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員XX人，市場人員XX人、技術及服務人員XX人，共XX人。 為保證市場正常運轉，一般行政管理人員實行一班制，一般服務人員將實行兩班運轉制，保衛(wèi)實行三班運轉制。 市場綜合信息服務中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關業(yè)務信息，以保證達到服務集成化、運輸網(wǎng)絡化、流程科學化、操作

41、標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務規(guī)模化和管理電腦化。因此，公司發(fā)展需要的是復合型、高層次的管理人才和技術人才。 本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓并考核合格后方能上崗。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓和考核擬在本項目試運營前完成。 二、項目實施方案 1、通過與政府相關部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎條件。 2、為適應專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設遵循“高起點、高標準”的原則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。 3、擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策

42、，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。 4、堅持“信譽和服務第一”宗旨，通過嚴格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立優(yōu)質的專業(yè)市場服務品牌。 第九章 項目進度計劃 一、工程進度計劃 項目建設期擬從2010年7月至2011年12月。具體實施進度見下表： 2010年7月 項目立項、落實資金 2010年8月 項目評估、論證 2010年9月~10月 項目報建、征用土地 2010年11月~2011年11月 土建工程 2011年12月 工程竣工驗收 二、工程實施進度表 時間規(guī)劃工作內(nèi)容 2010年 2011年 7 8 9 10 11

43、 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期工作 土建工程 員工培訓 試運營 第十章 投資估算與資金籌措 一、投資估算依據(jù) 投資估算的主要依據(jù)為：《民用建筑可行性研究深度和要求》，有關部委編制的《建設項目投資估算辦法》，海豐縣同類建筑物近期單位造價

44、指標及國內(nèi)建筑材料、設備現(xiàn)行價格。 總投資=固定資產(chǎn)投資+建設期利息 固定資產(chǎn)投資=工程費用+其他費用+預備費用 二、價格及取費依據(jù) 安裝工程費按同類工程價值估算；建筑工程費參照《廣東省建筑工程概算定額》及類似工程造價估算。 三、項目總投資 項目總投資：3~4億元人民幣。 項目支出 金額 項目支出 金額 1、土地成本 4、公共配套設施成本 地出讓金 消防工程費 土地契稅 弱電工程 土地登記發(fā)證費 電梯工程 2、前期工程費 道路建設費 設計費用 智能化 勘探費 5、其它費用 消防抗震費

45、 工程監(jiān)理費 建設工程報建費 工程質量監(jiān)督費 三通一平 招標費 3、房屋建安工程成本 綠化費 1）建安工程費用 6、不可遇見費 土建工程 安裝工程（水電） 樁基及土方開挖 2）附屬工程費 室外管網(wǎng) 室外景觀設計 3）室外工程費 垃圾清運費 土地圍墻費 四、資金籌措 本項目根據(jù)投資計劃安排，總投資3~4億元人民幣，其中企業(yè)自籌XX元，銀行貸款XX元。 五、還貸計劃 本項目向銀行貸款XX萬元，全部用于前

46、期建設投資。貸款期限2年，并從2012年一次性還清。 第十一章 項目財務評價 一、財務計算的依據(jù) 1、財務評價基礎數(shù)據(jù)及參數(shù)選取 （1）《投資項目可行性研究指南》 （2）《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》 （3）《中華人民共和國公司法》及其實施條例 （4）《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例 （5）《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則 （6）財政部頒布《企業(yè)財務制度》《企業(yè)會計制度》和近年會計制度改革的有關規(guī)定 （7）國家和當?shù)貏趧庸べY管理和社會保障部門的有關規(guī)定 2、總成本費用估算 （1）管理費用 本項目管理費用為開發(fā)企業(yè)在管理和經(jīng)營中所發(fā)生的費用，

47、按營業(yè)額的XX%計算。 （2）營業(yè)費用 本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的XX%計算。 （3）財務費用 項目財務費用為開發(fā)企業(yè)為籌集建設資金所發(fā)生的各項費用，本項目主要為貸款利息按年利率XX%計算。 （4）工資等費用 3、成本估算表 成本項目 2010年 2011年 2012年 管理費用 銷售費用 財務費用 工資費用等 合計 二、稅率及利潤計算 1、稅金測算 稅金的測算表 項 目 投資期 運營年份 2010年 2011年 2012年 營業(yè)稅

48、 115.90 城建稅 8.11 教育費附加 3.48 房產(chǎn)稅等 278.00 2、銷售及運營收入測算 名 稱 投資期 正常運營年份 2010年 2011年 2012年 一、銷售收入 1、品牌建材展示交易區(qū) 2、餐飲區(qū) 3、娛樂區(qū) 二、租賃及運營收入 倉儲租賃收入 品牌建材區(qū)租賃收入 餐飲區(qū)租賃收入 娛樂區(qū)租賃收入 裝卸服務費 理貨包干費 信息系統(tǒng)收入 運營收入

49、 其他業(yè)務收入 三、項目營業(yè)總收入 三、不確定性分析 在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設投資及開發(fā)周期。 1、開發(fā)周期的影響 影響開發(fā)周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經(jīng)濟環(huán)境。其中我們簡化為鋪位售租資金回籠方面，即假定建設周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以售租回款為準。綜合整個開發(fā)期限，開發(fā)周期定位于3年。 2、項目開發(fā)成本的影響 開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務費及營銷廣告費用。 四、財務評價結論和建議 若項目全部用來出租，項目毛利率=（租金收入-租金成本）/租金收入=XX%；可見本項目具有投資回報率高

50、、風險較小、項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。 第十二章 可行性報告結論 一、項目的建設將推動海豐縣現(xiàn)代建材專業(yè)市場的發(fā)展，強化海豐縣專業(yè)市場綜合效力，改善和提高海豐建材產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。 二、建材專業(yè)市場建設將產(chǎn)生帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接產(chǎn)生約XX個就業(yè)崗位，給周邊居民提供就業(yè)機會，實現(xiàn)社會效益。 三、建材城將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為海豐縣及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務；減輕市區(qū)建材交易成本壓力；對海豐建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。 四、項目的建設將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構調整。為整頓目前該區(qū)域零散的市場、改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺。 五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務業(yè)是海豐城市發(fā)展政策所倡導的，是海豐實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一。 項目在市場，選址方面做了充分的考慮與調查研究，在功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設置，在運營中規(guī)范公司化管理，為投產(chǎn)后的產(chǎn)生經(jīng)濟回報起到了有效保障。在滿足工業(yè)土地投資回報的基礎上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日開工建設。