世聯(lián)區(qū)域開發(fā)策略

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1、世聯(lián)一區(qū)域發(fā)展顧問 世 W W *1 Ue>in Hl 「I \7 \ 刪 區(qū)域開發(fā)項目必須關注的問題 Issue > 區(qū)域發(fā)展項目并非單一以規(guī)模來界定，它通常是指城市 或某一特定片區(qū)的區(qū)域發(fā)展研究與土地運營。 世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關 鍵問題 L資源盤點與資源整合 核心要點 1.1 土地分級與功能指標的分配 1.2 企業(yè)資源的挖掘與整合 1.3 項目資金投入計劃 2 ,基于競爭的區(qū)域規(guī)劃 3.盈利模式 2.1 區(qū)域在城市中的占位 2.2 區(qū)域間競爭格局 2.3 核心區(qū)問題

2、（位置/規(guī)模/開發(fā)策略等） 2.4 考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調整 3.1 房地產項目開發(fā)與土地運營的關系導向 3.2 短期現金流與長期收益關系導向 3.3 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關系導向 3.4 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 4 ?啟動策略 世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關 鍵問題 核心要點 4.1 啟動區(qū)如何體現區(qū)域核心競爭力 4.2 啟動區(qū)如何帶動區(qū)域

3、土地增值 4.3 啟動區(qū)如何建立區(qū)域形象和帶動效應 5.區(qū)域配套的開發(fā)策略 5.1 配套分級 5.2 配套開發(fā)次序 5.3 配套與區(qū)域整體價值及不同物業(yè)類型的關聯(lián) 6.區(qū)域營銷 6.1 區(qū)域形象主題的確立 6.2 區(qū)域價值的整合與展示 6.3 關鍵事件及設施營銷 6.4 渠道策略 6.5 賣場規(guī)劃 6.6 公共關系營銷 世聯(lián)區(qū)域發(fā)展模塊顧服務的業(yè)務主線及其 核心研究內容 ? 土地價值的評估與地塊劃分 ? 取地范

4、圍與取地策略研究 ? 區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場 評價） ? 區(qū)域產業(yè)發(fā)展研究 ? 開發(fā)模式與盈利模式研究 ? 啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ? 協(xié)助與政府簽訂相關協(xié)議執(zhí)行服務 ? 土地出讓的市場成熟度研判 ? 區(qū)域營銷推廣 ? 土地出讓/轉讓營銷推廣執(zhí)行計劃 III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 世聯(lián)對區(qū)域開發(fā)項目的理解及觀點 Opinion > III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展 項

5、目各自承擔著不同的角色 商業(yè)角色 政府/ 土地運營商 房地產開發(fā)商 房地產代理商/中介機 構 運營管理/物業(yè)管理 土地開發(fā) 項目開發(fā) 管理運營 銷售營銷/運營管理 土地規(guī)劃/ 土地融資/土 地一級開發(fā)/開發(fā)招商 項目規(guī)劃/項目設計/ 項目建造/銷售營銷 土地規(guī)劃、土地一級開 發(fā)和運營 在所購土地上規(guī)劃并 建造房地產項目，租 售給駐商 宣傳、營銷 吸引投資商 宣傳、營銷，吸 引駐商和消費者 日常運營、維修 和其他管理

6、 政 府 權 責 區(qū)域規(guī)劃 招商引資 政府監(jiān)管 政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權 責和利益點 運 灣 商 土地開發(fā) 項目開發(fā) 經營管理 利 政 府 土地出讓金（利益實 現） 土地開發(fā)規(guī)劃實現 土地開發(fā)進程實現 益 運 營 一級開發(fā)的合理利潤 低成本獲取土地 與政府分享土地增值 商 也P 收益 招商傭金或土地租金 通過土地/項目股權轉讓 獲得土地增值收益 二級開發(fā)利潤回報 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 政府與土地運營商在區(qū)域開發(fā)項目過程中各階段 的

7、工作重點及世聯(lián)能夠提供的顧問服務內容 前期規(guī)劃、審批階段 一級開發(fā) 土地出讓土地轉讓 二級開發(fā) 政 府 運營商 可提供的顧問服務 L編制控制性詳規(guī)和市政設施專項規(guī)劃方案報規(guī)劃部門辦 理規(guī)劃審批手續(xù)。 2 .委托拆遷機構和評估機構進行調查，測算拆遷費用。 3 ?按相關政策文件協(xié)商制訂拆遷安置補償方案。 4 .土地儲備中心向計劃部門申辦立項手續(xù)。 5 ,需征用農村集體土地的辦理征地手續(xù)和農地轉用手續(xù)， 需收購企事業(yè)單位用地的土地儲備中心實施收購。 6,申辦《房屋拆遷許可證》。 7 .委托拆遷公司進行拆遷談判。 8 .土地儲備中心代表政府以招標（或委托）的方式選擇土

8、 地?級開發(fā)商，簽訂土地?級開發(fā)委托協(xié)議。 1?參照公私合營的程序獲得土地的開發(fā)權和經營權。 2 ,制訂土地開發(fā)規(guī)劃方案。 3 .制訂并完善區(qū)域開發(fā)與土地公開出讓后的增值分享方案 ,獲批復后與國土部門簽訂框架性協(xié)議。 4,與土地儲備中心簽訂土地?級開發(fā)委托協(xié)議。 5 ,與業(yè)主簽訂拆遷補償協(xié)議。 1,資源盤點與土地價值評估。 2,區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究（規(guī)劃的市場評價） 3 .土地開發(fā)模式、盈利模式研究與整體實施方案研窕。 4 .拆賠模式研究、制訂拆遷實施方案。 5 .協(xié)助運營商與政府契約文件的準備。 ?監(jiān)督控制 L土地出讓信息 ?組織?級開發(fā)土地驗收，驗 收合格的

9、土地納入政府土地 儲備庫 ?財政局會同國土管理部門進 行?級土地開發(fā)成本核算。 公布。 2 ,招商引資。 3 .土地公開出讓 4 .政策支持。 監(jiān)督控制 監(jiān)督控制 1.融資。 2 ,尋找合作者。 3,分期、分塊實施征地、拆遷 支付土地出讓 1 .項目招商。 2 ,區(qū)域增值設 施建設。 3 .土地轉讓。 4飾曰?知林 1.自主開發(fā)。 補償安置工作。 4 .房屋拆除與土地平整。 金，獲取土地使 用權。 2.聯(lián)建開發(fā)。 5.分期、分塊進行市政基礎設 施與公共配套設施建設a 讓。 協(xié)助聯(lián)系投資商。 L土地出讓的市 場成熱度研判。 1 .協(xié)助

10、聯(lián)系投 1.整體定位與發(fā)展 2 ,區(qū)域營銷戰(zhàn)略 資商。 戰(zhàn)略研究。 與策略。 2 ?協(xié)助土地轉 2 .啟動區(qū)與物業(yè)發(fā) 3.制訂土地出讓 讓/股權轉讓 展建議。 的營銷推廣計劃 O 3 .營銷策略研究。 及執(zhí)行。 3 ,前期工作的 4 .營銷執(zhí)行顧問服 4 .協(xié)助聯(lián)系投資 商。 評估、調整。 務。 區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現金流量變遷規(guī)律圖 階段 劃分 啟動期 （1?2年）（3

11、?, 成長期 ）（2年左右） 持續(xù)發(fā)展期 穩(wěn)定期 下一個周期 產出 投入 地格遷律 土價變規(guī) 設定方向 市場檢驗 衰落或重建 一基礎設施建設 形象建設 建設發(fā)展 成熟與鞏固 稅收 土地收益 建設投資 環(huán)境再投入 公建投資 稅收 土地收益 資產經營 區(qū)域運作費用 基礎設施建設 區(qū)域 公建投資 III： Wi f用 Rohini i；r\M \ 區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步

12、驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標體系的建立 土地查勘、資源盤點 世聯(lián)區(qū)域開發(fā)顧問項目成功案例簡介 Case > 世聯(lián)成功案例 項目名稱 時間 城市 項目規(guī)模 委托客戶 服務內容 合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場 研究 2001 合肥 12平方公里 合肥市規(guī)劃局 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、經濟評價、規(guī)劃 方案評價及建議、開發(fā)模式及運 作方案 招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn) 略及定位研究 2002 漳州 1平方公里 漳州招銀房地產開

13、發(fā)有限 公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模 式、出讓方案、地動策略 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展 研究 2002 深圳 2.3平方公里 深圳市規(guī)劃與國土資源局 寶安分局 規(guī)劃方案評價、整體定位、發(fā)展 戰(zhàn)略、出讓方案 西安經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā) 展研究 2003 西安 4平方公里 西安高新技術園區(qū)管委會 項目整體定位、開發(fā)模式、經濟 測算 北京溫榆河綠色生態(tài)走 廊項目 2003 北京 7平方公里 天津泰達集團房地產開發(fā) 公司 項目定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā) 模式（土地轉讓模式、創(chuàng)新模 式、資金流）、區(qū)域營銷推廣 廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā) 展研究 2004 廊坊 30平方公

14、里 廊坊三浦威特建設發(fā)展有 限公司 整體定位、發(fā)展戰(zhàn)略、啟動策 略、開發(fā)模式 佛山南?？萍脊I(yè)園項 目房地產與土地功能定 位研究 2004 佛山 256平方公里 佛山市南海區(qū)工業(yè)園區(qū)管 委會 土地價值評估與綜合分析、區(qū)域 開發(fā)整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京市順義新城整體功 能定位與產業(yè)研究 2005 北京 108平方公里 北京市首都規(guī)劃委員會、 北京市順義區(qū)規(guī)劃局 產業(yè)研究和空港城市研究、區(qū)域 發(fā)展戰(zhàn)略、開發(fā)模式、開發(fā)計劃 2 UKI III MU\ W八I I A M、 合肥政務新區(qū)規(guī)劃市場研究 項目規(guī)模：占地12平方公里 項目類型：政務新區(qū)開發(fā) 客戶

15、目的: 土地的成功出讓 為區(qū)域做控制性規(guī)劃提供市場 依據 區(qū)域開發(fā)的運作模式 G34c*imm1 Of-fie 我們解決的問題: 城市經濟環(huán)境分析與資源評估 新區(qū)選址診斷報告 Mid廣也 女以用艙 商并用理 8

16、 世 W W *1 Ue>in Hl vio\ 「I \7 \ 招商局漳州項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究 項目名稱：漳州港口物業(yè)研究 項目規(guī)模：1平方公里 項目類型：大規(guī)模主題地產開發(fā) 我們解決的問題： 實現區(qū)域增值 確定開發(fā)方案 典型案例分析 開發(fā)模式 刪 深圳寶安尖崗新區(qū)發(fā)展研究 規(guī)模：2.3平方公里 客戶目的： 區(qū)域發(fā)展定位 區(qū)域功能分區(qū) 取得的成效： 區(qū)域規(guī)劃已經完成 土地增值 土地高價出讓 13 開發(fā)序列圖 Exploitation Seq

17、uonc。 Map 西安經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展研究 項目規(guī)模：4平方公里 項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 世聯(lián)介入階段：世聯(lián)介入時處于區(qū) 域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究 階段 工作成果： 區(qū)域定位與區(qū)域增值的關系 區(qū)域的整體定位 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域整體功能分區(qū)及經濟指標確 定 區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓 策略的制定 顧問效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和 規(guī)劃指標建議，完成區(qū)域總體規(guī) 戈IJ; 嬴引了包括上海綠地集團、香港 和

18、黃機構等品牌開發(fā)商進駐； 區(qū)域地價由60萬/畝快速飛漲到 130/畝; 區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點 III： W 班3司 一 Uoin Hl |?| \ III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目 項目規(guī)模：7平方公里 項目類型：大規(guī)模新區(qū)開發(fā) 工作成果： 區(qū)域土地價值評估與地塊劃分； 區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū) 定位）； 建立區(qū)域成功的土地市場運作模式和商業(yè) 化的開發(fā)模式 區(qū)域的營銷策略與形象建立 核心區(qū)土地二級開發(fā)別暨項目的市場定位 顧問效果 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標 建議所

19、做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認可 基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運作 開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推 進，區(qū)域開發(fā)已獲得立項批準； 推進開發(fā)商獲得政府批準成為一級土地運 營商 土地地價升值達到150萬畝 別墅項目現已進入實質性啟動階段。 I溫榆河綠色 生態(tài)走廊 廊坊開發(fā)區(qū)項目規(guī)劃發(fā)展研究 項目規(guī)模：30平方公里 項目類型：開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 我們解決的問題： 拿地策略 區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 區(qū)域開發(fā)模式 土地價值評估

20、與地塊劃分 啟動區(qū)范圍確定、啟動區(qū)定 位與功能布局、啟動區(qū)發(fā)展戰(zhàn) 略 土地出讓計劃 開發(fā)模式 佛山南海科技工業(yè)園項目房地產與土地功 能定位研究 項目名稱：佛山南?？萍脊?業(yè)園項目房地產與土地功能定位 研究 項目規(guī)模：256平方公里 項目類型：工業(yè)園開發(fā) 我們解決的問題： 資源盤點 價值評估 土地劃分 土地價值的動態(tài)分析 成功區(qū)域開發(fā)案例借鑒 區(qū)域競爭分析與發(fā)展定位 經濟測算 區(qū)域總體規(guī)劃建議 北京順義新城項目 規(guī)模：108平方公里 委托客戶：首都規(guī)劃委員會 項目類型：大型區(qū)域研究 客戶目的： 北京

21、房地產市場整體研究 產業(yè)研究 區(qū)域價值定位 新城開發(fā)策略 經典案例：北京順義新城產業(yè)定位與城市 發(fā)展戰(zhàn)略研究 北京順義新城產業(yè)定位與城市發(fā)展戰(zhàn)略研究 刪 資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》 順義新城結構： 三組團108平方公里、 規(guī)劃人口 90萬 ①天竺空港區(qū)： 組成：包括空港工業(yè)區(qū)、 北京天竺空港出口加工區(qū) 和后沙峪地區(qū)規(guī)模：34平 方公里（28萬人） ②中心片區(qū)： 組成：區(qū)中心組團、馬坡 組團、牛欄山組團 規(guī)模：62平方公里（52萬 人） ③河東新區(qū)： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南 彩鎮(zhèn) 規(guī)模：12平方公里（1

22、0萬 人） 個基本的價值模型”，并從這四個方面對現狀進行研究，尋找現實與 理想之間的差距 產業(yè)： ?產業(yè)結構 ?產業(yè)鏈 ?產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質 ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 空間/土地 資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型 制造業(yè)是順義區(qū)經濟增長的主要來源，而汽車制造業(yè)和電子信 息制造業(yè)又是絕對的支柱產業(yè) 順義主要產業(yè)總產值和增加值占全區(qū)比重（2004年） "“一”■ 9.40% 其他仃業(yè)灸 醫(yī)藥制造業(yè)

23、W般" 通用設備制造業(yè)J顯 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)了2墟% 2增加值比率 ■占總產值比率 2004年汽車制造業(yè)、電子信息設備 制造業(yè)的產值占到順義工業(yè)總產值的 70%以上，是順義工業(yè)的支柱產業(yè) 電氣機械及曙材制造業(yè)*熠 農副食品加工業(yè)Wim 順義區(qū)各產業(yè)對經濟增長貢獻率（2004年） 飲料制造業(yè)1390% 汽車及零配件 47.10% 2004年順義第二產業(yè)與第三產業(yè)之比為1： 0.57o 第二產業(yè)中工業(yè)拉動GDP增長11.3個百分點，第三 產業(yè)拉動GDP增長7.8個百分點。 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 資料來源：順義統(tǒng)計信息網、世

24、聯(lián)計算 電子信息產業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率 ■全國平均 2004年順義電子信息產業(yè)、汽 營銷 研發(fā) 零部件 匚藝研發(fā) 芯片設計 服務 金融 信息傳輸服務 計算機服務業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) IIL 1閽力 MU if 4呼《r-j Uin Hl VIO\ 「I \ 然而，現狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產業(yè)鏈 的最低端,產品附加值低 車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于 全國平均

25、水平，說明這兩個產業(yè)汽車工 的大多數企業(yè)都從事低附加值的《產業(yè) 工作，產業(yè)鏈條比較短。 院2002年全球汽車零部件銷售行 業(yè)、汽車整車銷售行業(yè)的投資現 u… 金回報率別為13%和10%,遠高 黑號 于汽車制造業(yè)的5%,說明制造 部 行業(yè)的利潤已經很低，下游產業(yè) 成為了新的利潤增長點。 資料來源：順義統(tǒng)計信息網、中國統(tǒng)計局網站、新財富網站 以加工制造為主的產業(yè)結構決定了順義的產業(yè)發(fā)展現狀具 有勞動力素質低、土地附加值低的特點 順義區(qū)目前制造業(yè)從業(yè)人口2.94 吸納就業(yè)人 萬人，制造業(yè)用地11萬畝，畝均 口數量不足 勞動力2.7人。如果將所有8.8萬 畝未建設用地都作為制造業(yè)用

26、地 也僅能帶來26萬人。 低附加值加 工制造業(yè)占 主導 勞動力素質低 目前順義區(qū)本科以上學歷人口比 例僅為3%。中關村科技園區(qū)學士 以上學歷人數占33%,碩士以上 占 6.7%。 2004年順義汽車制造業(yè)畝產出 537萬元，電子信息制造業(yè)畝產 出502萬元；而上地信息產業(yè)基 地畝產高達2433萬元。 第三產業(yè)在產業(yè)結構中所占比重小，發(fā)展速度慢，且以社會服 務業(yè)為主，內部結構處于較低層次 資料來源：順義統(tǒng)計信息網 A順義第三產業(yè)以傳統(tǒng)服 務業(yè)為主；信息傳輸、計 算機服務和軟件業(yè)、金融 保險業(yè)等生產服務業(yè)所占 比重很小，且有下降趨 勢。 刪 Ht W版周

27、 V（H1 IH MOV 門）\7 I IA\< \ 刪 空間/土地 產業(yè)： ?產業(yè)結構 ?產業(yè)鏈 ?產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質 ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī) 療、教育等公共設施用地，影響了城市職能的發(fā)揮 I 例 I I醫(yī)住區(qū) I 1 I?業(yè)區(qū) 公共服務區(qū) 未建成區(qū) r1 H莊縣城 區(qū)域名稱 建成區(qū)(ha) 未建成區(qū) (

28、ha) 工業(yè)用地 居住用地 其他用地 空港片區(qū) 261 461 438 2812 仁和鎮(zhèn) 1712.3 676.7 156.9 1054.2 馬坡 35.7 131.6 46.18 1096.4 牛欄山 126.9 200.8 83.0 889.3 總計 2135.9 1470.1 724.08 5851.9 各片區(qū)土地利用現狀 城市建設用地結構 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 現狀 34.0% 49.3% 國標 20-30% 15-25% 對城市的研究我們界定為“人在一定的空間內

29、進行生產和消費”，并 從這四個方面對順義的現狀進行研究，尋找現實與理想之間的差距 空間/土地 產業(yè)： ?產業(yè)結構 ?產業(yè)鏈 ?產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質 ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 III： W W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 空港片區(qū)吸引了部分高素質外來人口，但從整體上看，順義的 外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質不高 刪 空港片區(qū)外來人口的

30、收入分布 空港片區(qū)外來人口的教育程度分布 空港片區(qū)的外來人口的收 入狀況呈現沙漏形分布， 中產階級的量相對較少； 高素質的外來人群多數不 在區(qū)域內就業(yè) 順義區(qū)外來人口的年齡分布 順義區(qū)外來人口的教育程度分布 順義外來人口年齡構成以 青壯年人口為主，文化素 質也普遍較低，受過高等 教育的人只占3% 大專以上 ? 3% 15S5 歲 36學歲 二:瀛麴蝌llllh。％ 初中 。-14 歲 14% 小學以下 -Mu% 資料來源：順義統(tǒng)計信息網：世聯(lián)調研 對城市的研究我們界定為“人在一

31、定的空間內進行生產和消費”，并 從這四個方面對順義的現狀進行研究，尋找現實與理想之間的差距 空間/土地 產業(yè)： ?產業(yè)結構 ?產業(yè)鏈 ?產業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質 ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 刪 通過60多位居民訪談表明，85%的居民認為： 本地的娛樂的地方很少，大部分體育場館不向公眾開放，公園是他們日常 休閑娛樂的唯一場所。 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 順義的消

32、費雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大, 休閑娛樂場所較少 2003年順義區(qū)社會消費品 零售額50.4億元，在北京 郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山 區(qū) 衣食住等基本生活品支出 比重較大，娛樂休閑等高 檔消費購買比重很小 區(qū)內娛樂消費地——公園 順義公園；臥龍公園和怡 園公園。娛樂消費基本符 合“娛樂=公園”這一等 式 數據來源：北京統(tǒng)計年鑒：順義區(qū)統(tǒng)計年鑒，訪談 要實現順義新城的發(fā)展目標，基于現狀的研究我們發(fā)現存 在著以下幾個關鍵問題，這也正是我們需要研究的重點 順義新城的發(fā)展目標: 新城是承擔疏解中心 城人口和功能、集聚 新的產業(yè)，帶動區(qū)域 發(fā)展的規(guī)?；鞘械?區(qū) 新城應建

33、設成為相對 獨立、功能完善、環(huán) 境優(yōu)美、交通便捷、 公共服務設施發(fā)達的 健康新城 發(fā)現問題： ? 規(guī)劃和現狀人口之間有61萬的巨大缺口，單一依靠以制造業(yè)為主 的第二產業(yè)發(fā)展無法實現規(guī)劃的人口目標； ? 以制造業(yè)為主的第二產業(yè)發(fā)展現狀決定了低素質的人口結構特 征，他們的消費力進而也就決定了順義第三產業(yè)的低水平發(fā)展； ? 制造業(yè)和低水平的第三產業(yè)發(fā)展都不利用提升土地的附加值，順 義新城的土地將無法實現"地盡其利 研究重點： ? 推動順義新城發(fā)展的核心驅動因素是什么？ ? 怎樣實現順義新城的規(guī)劃人口總量，改善人口的結構現狀? ? 應該通過何種途徑完善和提升順義新城的產業(yè)結構？ ?

34、 順義新城第三產業(yè)怎樣才能實現快速發(fā)展？ 資料來源：《北京城市總體規(guī)劃2004-2020》 世W W『司 Uin Hl VIO\ 「I \ 刪 基于現狀提出問題的解決之道一一跳出現 狀外的案例研究 刪 案例研究Part 1: ——新城發(fā)展模式的國際案例研究 新城發(fā)展模式 國際案例 刪 在對世界各地新城進行廣泛研究的基礎上，我們著重分析 了其中五個極具代表性的國際案例 初步考慮案例 Letchworth,英國 Welwyn Garden City, 英國 Port Sunlight ,英國 Grande Cache ,加

35、拿大 筑波科學城，日本 Radburn,美國 Columbia,美國 千里新城，日本 多摩新鎮(zhèn)，日本 沙田新市鎮(zhèn)，香港 Canberra,澳洲 Brasilia,巴西 ? ? ? 資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析 nt W /J Uoin Hl A IDS \ Welwyn Garden City ?田園新城 ?公司城/產業(yè)新城 ?城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城 ?公共交通導向發(fā)展的新城 筑波科學城 著重分析了其中五個 韋林花園城，英國 筑波科學城，日本 哥倫比亞新城，美國 多摩新鎮(zhèn)，日本 堪培拉, 澳大利亞 ?行政中心新城 Columbia 多摩新鎮(zhèn) Can

36、berra 通過案例分析和模式總結，基于順義新城的發(fā)展現狀判斷，在城市郊 區(qū)化的驅動力下我們將有機會發(fā)展成為相對獨立于北京中心城區(qū)、城 市功能完善的邊緣新城 新城發(fā)展模式 核心驅動因素 關鍵成功因素 典型代表案例 田園城市 ?工業(yè)革命造成城市環(huán)境惡化 ?交通方式基于鐵路與步行 - ?城市居住需求急劇上升 ?控制城市規(guī)模、規(guī)模較小 III： W WU司 \Xoni III AIDS \ ?政府決策

37、 公司城/產業(yè)城.市場對于產業(yè)的需求 ?政府主導開發(fā)、投入大量資金 筑波科學城 ?政府強制或引導產業(yè)積聚 TOD新城 （多為臥城） ?大城市中心城區(qū)人口高度惡 性膨脹 ?政府決策 ?汽車普及和便捷的交通路網 ?位于大城市邊緣 邊緣新城 .城市郊區(qū)化順義新城的發(fā)展期i鬻網、三產業(yè)的 哥倫比亞新城 快速發(fā)展，解決了職住平衡問題 ?興建連接大城市的軌道交通系統(tǒng) ?軌道沿線有大量的建設用地可供 多摩新城 行政中心新城 ?政府決策，發(fā)展新區(qū)域 政府主導開發(fā)、投入大量資金 主要政府機構所在地 堪培拉 房地產開發(fā) 發(fā)達國家的郊區(qū)化新城發(fā)

38、展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊 緣新城，在完善和提升產業(yè)結構基礎之上必須大力發(fā)展第三產業(yè) 段分 階劃 汽車郊區(qū)化階段 (1920-1950年) 普遍郊區(qū)化階段 (1950-1980年) 城市功能完善階段 (20世紀80年代) 邊緣新城形成階段 (90年代以來) 發(fā)展特征 ?汽車時代的到來促進 了城市的郊區(qū)化 ?郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路 線分布 ?富裕階層的郊區(qū)住宅 迅速膨脹 ?中產階級郊區(qū)化出 現，中上階層居住在郊 區(qū) ?住宅需求量大增，中產 階級的郊區(qū)住宅得到普 遍發(fā)展 ?開始出現產業(yè)郊區(qū)化熱 潮，制造業(yè)、通訊、科 研、倉儲業(yè)等紛紛

39、移向 高速公路、機場等交通 便利地區(qū) ? 商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社 會服務業(yè)也追隨著消費 者的郊遷而向郊區(qū)轉移 ? 隨著郊區(qū)產業(yè)的不斷 完善和發(fā)展，金融、貿 易、保險等生產服務業(yè) 也出現郊區(qū)化遷移 ? 大量辦公物業(yè)開始出 現，住宅開發(fā)也從分散 型的高檔住宅轉向中高 層的公寓住宅建設 ? 城市居民階層多樣化 ? 郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū) 的共生關系逐漸減弱 ? 就業(yè)機會不斷增加， 以商業(yè)、金融、貿易等 第三產業(yè)為主 ? 新城居民基本實現了 職住平衡 ?遠郊發(fā)展趨勢增加 關鍵舉措 ?公路交通網的建設 ? 高速公路的建設 ? 鼓勵適合中產階級居 住的郊區(qū)房地產開發(fā) ?

40、 郊區(qū)興建購物中心， 完善生活配套設施 ? 引導產業(yè)發(fā)展，完善 和提升產業(yè)結構 ? 鼓勵發(fā)展金融貿易等 生產服務業(yè)，近一步帶 動和提升商業(yè)、休閑娛 樂等社會服務業(yè)發(fā)展 案例研究Part 3: 汽車產業(yè)帶動城市發(fā)展的2個案例研究 底特律(Detroit)： 一始建于1701年并于1815年正式設立為 城市，因汽車制造業(yè)而聞名全球 一占地218.5平方公里,2004年人口91萬 一除了汽車制造，底特律地區(qū)主要的工業(yè) 還包括：機床附件生產、內燃機制造、 鋼鐵鍛造、金屬切削刀具加工等 斯圖加特(Stuttgart)： 一斯圖加特市占地面積207平方公里， 2004年人口 5

41、9萬 一斯圖加特地區(qū)由市區(qū)和周邊的5個州級 縣構成，占地面積3654平方公里， 2004年人口 266萬 一2004年德研究機構推出德國主要城市 排名中，斯圖加特在生活水準，經濟活 力和綜合排名均列前三 一稀班3司 |1、心、「I \ 刪 案例研究Part 5: 會展業(yè)帶動城市發(fā)展的6個案例研究 世 W W *1 Uin Hl VIO\ 「I \ 國外案例 漢諾威（德國） 香港 廣州 上海 ⑥ Rosemont（美國） 國內案例

42、 案例研究Part #: Fairfax (華盛頓杜勒斯機場) 空港帶動城市發(fā)展的3個案例研究 面積1062平方公里：人口約100萬 杜勒斯高速公路穿郡而過 美國最成功的新城RESTON坐落于此 全美最富有的100個郡排名第五 全美本科學歷人口比例最高的10個郡排凈第二 Dupage County （芝加哥OHare機場） ，位于芝加哥OHARE國際機場西側20英里 A伊利諾伊州東北部第二大縣 總面積332平方英里：總人口90.4萬 a企業(yè)總數32376家；就業(yè)總人數620680人 ? Dupage County境內擁有

43、財富1000強的多家企業(yè)(Lucent,Molex,Tellabs) 很多小型信息技術公司以及兩家國家技術研究機構一Argonne國家實驗室和 Fermi國際加速器實驗室 Clayton County （亞特蘭大Harsfield機場） ,面積146平方英里：人口24萬 世界最繁忙的機場一亞特蘭大Hartsfield機場的大部分位于其境內 ,Clayton是當地的交通樞紐，包括四條洲際雷訴公路，兩條鐵路干線及鏈接亞 特蘭大的輕軌。 AClayton的重要使命是為HARTSFIELD機場的正常運營和發(fā)展提供服務。機場 時Clayton經濟發(fā)展的主要動力 III： W

44、W I-J Uin Hl VIO\ 「I \ 產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略:依托空港核心資源，引導發(fā)展現代制造業(yè), 積極發(fā)展以生產服務業(yè)為主導的第三產業(yè)。 現代制造業(yè) 第三產業(yè) 高新技術制造 汽車電子制造 信息技術服務 會展業(yè) 汽車服務貿易 ?電子芯片制造 ?集成電路制造 ?精密儀器制造 ?光機電產品制造 ■ 根據產業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，我們給出了順義新城產業(yè)發(fā)展的引導方向 吸引力 中場規(guī)程和靖區(qū)潛力

45、 “對當地GDP重獻艇力 ?專利于吸引高案質產 亞人口，擴大入口規(guī)梗 P有利于土地資現梁約 利用 高j伺機發(fā)痹 保物流 \ \ :SMa^^W^ 岸制同 \ ，噓遇機仁： 1 \ （工山 、\、 （^） O）目林廣業(yè) O）關注產業(yè) （2）攝創(chuàng)發(fā)■產業(yè) <2）收解產業(yè) III: 1 闿 1川 ^OHI ll MUX （J>\SI 1 1 KX< A 一廣黑色曳屬、 、、、 < 、、、 Q學朦料制瞰—/ 、、一 低、?■_、 、■一一 低 可一 高 是否焉要引入外來費源鉀檸 周邊豆爭地國是否已影成相當規(guī)桎的產業(yè)群。區(qū)域 詢競禱度是否液烈？ 是否圈賽我

46、府夫■的費生投入？ ①人口總量 ②人口結構 ③人口現狀來源 ①土地利用現狀 ②可利用土地量 ③土地構成 ④房地產狀況 ①產業(yè)分類 ②產業(yè)產值 ③主導產業(yè) ④相關產業(yè)鏈 ⑤產業(yè)就業(yè) ①消費者來源 ②消費力 ③消費結構 ④消費地點 產業(yè)集群：空港和會展引領的現代服務業(yè)為核心及紐帶，緊密 銜接汽車

47、制造和電子信息兩大支柱產業(yè)，形成產業(yè)集群 隨著產業(yè)的升級和經濟的發(fā)展，2020年順義新城的人均 GDP將達到1.5萬美金，產業(yè)結構將是0： 40： 60 人均GDP 指數平滑預測人均GDP （元） 1995年 8961.9 583357 ?■■ ??■ ??? 2004年 402567 4011377 2005年 — 4570523 ??■ ?■? ??? 2010 — 74421.02 2011 — 78401.38 ??? 2020 — 1318526 人均GDP的預測采用Holt-Winters兩參數指數 平滑法，以順義區(qū)1995年?2004年人均G

48、DP 為樣本數據，在一次指數平滑法基礎上加入序 列長期趨勢（遞增或遞減）的平均變化量來進 行修正。使用Eviews4.0軟件進行預測分析。 人口發(fā)展策略：通過提高人居環(huán)境質量和發(fā)展高附加值產業(yè)吸 引人口進入，不斷優(yōu)化人口結構，提高人口素質，促進新城人 90萬人 制造業(yè)工人 20% 口升級置換 刪 35萬人 農民 制造業(yè)工人 第三產業(yè)從業(yè)人員 郊區(qū)化人口 24% 48%： 23% 5% ?修建直接連接中 心組團與中心城 區(qū)的高速路，加 強其聯(lián)系。 ?通過發(fā)展優(yōu)質的 居住物業(yè)、提供 完善的生活配套 以及提高公共服 務水平吸引高素 質郊區(qū)化人群的 大

49、規(guī)模進入，為 發(fā)展高層次的第 三產業(yè)儲備人才 ?會展業(yè)、信息技術 服務業(yè)、汽車貿易等 生產性服務業(yè)的發(fā)展 帶來高素質就業(yè)人 群，高素質人群的聚 集促進社會服務業(yè)的 繁榮與升級，生活質 量的提升進一步帶動 產業(yè)的聚集和高素質 人口進入，形成人口 置換和產業(yè)發(fā)展相互 促進的的良性循環(huán)。 50%| 30% 第三產業(yè)從業(yè)人員 高素質郊區(qū)化人口 土地利用策略：同步加大居住用地和服務業(yè)用地，控制工 業(yè)用地，預留一定用地作為未來發(fā)展的緩沖 土地利用策略 A京順路及機場北線沿線加大商務辦公用地比

50、例，同 時控制土地價格保持對中心城區(qū)的物業(yè)價格優(yōu)勢 A在后沙峪組團中心以及會展中心周圍加大商業(yè)、賓 館、商務辦公用地供應，提高開發(fā)強度，形成相對密 度較高、緊湊發(fā)展的城市活力核心。 A調整仁和、汽車基地區(qū)域控規(guī)，增加部分辦公商業(yè) 用地，為汽車貿易和汽車服務發(fā)展預留空間。 A在后沙峪、馬坡、牛欄山等以居住為主的組團適當 提高局部開發(fā)強度，以提供大規(guī)模開放空間，形成舒 朗、宜人的生活氛圍及自然生態(tài)的郊區(qū)風貌以保持對 中心城區(qū)人口的持續(xù)吸引力。 A提供并合理分布不同等級的商業(yè)用地，促進土地復 合利用，提高居民生活便捷度，促進就地消費。 A在堅持土地復合利用的同時，注意功能的適當分 區(qū)，使主

51、要的商務區(qū)與區(qū)域級商業(yè)中心、居住區(qū)相對 分離，保持安靜優(yōu)美的生活環(huán)境。 A鼓勵發(fā)展同時，要預留10%左右的待開發(fā)用地，作 為區(qū)域未來發(fā)展的緩沖用地。 |H： W班3司 WORI NSI「I \ 依據順義新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理功能用 地分配約為： 14 22 ~T_ 57 44 ~7_ 39 10 空港組團與中心組團用地比例圖 居住用地 工業(yè)用地 服務用地 保留用地 城市與產業(yè)功能分區(qū)圖 京

52、順路及機場高速北線 兩側中重點發(fā)展信息技術 服務業(yè)。 后沙峪組團重點發(fā)展會 展業(yè)、商業(yè)、金融服務、 貿易等生產服務業(yè)。 中心組團作為現代制造 業(yè)基地，在引導發(fā)展汽車 制造業(yè)、電子信息制造業(yè) 的基礎上，大力發(fā)展汽車 貿易和汽車服務產業(yè)等以 汽車為龍頭的生產型服務 業(yè)并進而帶動社會服務業(yè) 的升級。 居住用地 生物工程產業(yè)用地 展覽用地 物流產業(yè)用地 都市產業(yè)用地 池子通信產業(yè)用地 汽車制造產業(yè)用地 光機電產業(yè)陽地 福務川地 商業(yè)用地

53、 也于通信小叱用 X亨U紀苻止外 忙性產業(yè)的中 他先陽嬉 力曾用地 尾信招培 物工在盧業(yè)土地 期覽用出 宿區(qū)產也周壕 第二階段：r殿1 凝沙鞠旗區(qū)、 第三階段.河東新區(qū) 根據明確的原則劃定了順義新城的分階段開發(fā)片區(qū) 開發(fā)片區(qū)分階段原則： 產業(yè)發(fā)展一基于產業(yè)發(fā)展現狀，有利于加快提升和完善片區(qū)的產業(yè)結構 土地產權一優(yōu)先考慮產權關系清晰的土地，加快推進速度，降低管理難度 品牌提升一片區(qū)構成應充分平衡市場成熟度和錯位競爭的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立 ?國展周邊片區(qū)、后沙峪西片 第一階段：區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡鎮(zhèn) 世稀世冏 Woui ul V|<)\

54、Q>NSt I JAZ 順義新城的分期開發(fā)實施策略 III: 刪 \XoiH III 「I \ 階段 劃分 開發(fā) 區(qū)域 起步階段 （-2008年） 發(fā)展階段 （2008-2020年） 成熟階段 （2020年后） ?后沙峪片區(qū)、順義老城區(qū)、林河制造業(yè)基 .后沙峪西片區(qū)、馬坡鎮(zhèn)北部區(qū)域、 地及馬坡片區(qū) ；牛欄山片區(qū) ?河東新區(qū) 開發(fā)策略 關鍵舉措 ?根據新城的發(fā)展狀 況，制定河東新城的 j開發(fā)策略 I ?已發(fā)展城區(qū)的城市 更新和動態(tài)規(guī)劃調整 ,控制汽車整車制造業(yè)發(fā)展，引

55、導發(fā)展汽車 配套的電子信息制造業(yè)，優(yōu)先引入具有研發(fā) 性質的企業(yè)。 ? 對現有產業(yè)在地域上進行整合，逐步調整 京順路沿線的制造加工企業(yè)搬遷至中心組團 ? 引進國際知名會展管理公司對新國展進行 管理，并移植國外成熟品牌展會 ? 抓住北京高校外遷機遇，大力引進大專院 校，為發(fā)展信息技術服務業(yè)聚集儲備人才 ?鼓勵滿足中產階級郊區(qū)化居住需求的中低 密度房地產開發(fā)，同步建設與之相配套的高 質量生活配套服務設施 ,完善順義與北京中心城區(qū)的高速路網建設 ?調整控規(guī)，局部提高存量土地的開發(fā)強度 ?確定預留土地用r?發(fā)展未來城市的開放空 間 ? 利用空港優(yōu)勢和會展機遇，大力發(fā)展與汽 車制造業(yè)相關的金融貿易等生產型服務業(yè) ? 提升中心片區(qū)的社會服務業(yè)質量和水平， 進行老城區(qū)的更新 ? 大力發(fā)展信息技術服務業(yè) ? 在發(fā)展成熟的汽車制造業(yè)和信息技術服務 業(yè)基礎上，培育自己的品牌展會 ? 大力發(fā)展與會展業(yè)相關聯(lián)的現代服務業(yè) ? 適時發(fā)展中高密度的住宅公寓、辦公物業(yè) 及商業(yè)、酒店等物業(yè) ?加快順義的軌道交通建設 ?調整京順路沿線的生產制造加工企業(yè)搬遷 至中心組團，并沿京順路大力發(fā)展中等密 度的郊區(qū)辦公物業(yè)，控制土地價格以保持 物業(yè)的價格優(yōu)勢 THE END l： W 班i *1 Ue>in Hl 「I \7 \