房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理制度

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1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同管理制度 第一節(jié)概述 第一條 為完善集團公司內(nèi)部建設(shè)，加強合同管理，提高經(jīng)濟效益，根據(jù) 國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，特制定本合同管理制度。 第二條集團公司和控股公司對外簽訂的各類經(jīng)濟合同、協(xié)議均適用本合 同管理制度。營運總部為公司合同簽約和履行的審核、監(jiān)督管理部門。 第三條 委托代理人對外簽訂合同時，必須以維護公司合法權(quán)益和提高經(jīng) 濟效益為宗旨，不得利用對外簽訂合同謀取私利， 并做好合同保密工作。違反本 合同管理制度的，公司將追究其責(zé)任并給予行政上或經(jīng)濟上的處罰； 觸犯國家法 規(guī)的，依法追究其法律責(zé)任。 第四條 合同的會簽過程即是合同內(nèi)容的評審程序。合同的會簽部門

2、及其 會簽人、審核人應(yīng)當(dāng)分別對合同的技術(shù)、經(jīng)濟、法律、文字以及決定是否簽訂等 各方面負(fù)責(zé)。 第二節(jié)合同簽訂前的準(zhǔn)備工作 第五條 簽訂合同必須符合公司的業(yè)務(wù)范圍需要和計劃。合同合作供方必 須是經(jīng)集團公司或責(zé)任公司（部門）通過招投標(biāo)或經(jīng)比價后按程序批準(zhǔn)的選擇供 方。 第六條 凡負(fù)責(zé)對外簽訂合同的，必須是公司的法定代表人或持有公司法 定代表人簽署的授權(quán)委托書的委托代理人， 委托代理人須對公司及其法定代理人 負(fù)責(zé)，在授權(quán)范圍內(nèi)行使代理權(quán)。公司合同的代理簽約人由行政（人事）總部根 據(jù)總裁的指定，辦理《授權(quán)委托書》。 第七條 責(zé)任公司（部門）在合同簽訂前的準(zhǔn)備工作應(yīng)及時、充分，收集 與合同

3、標(biāo)的相關(guān)的市場調(diào)查等信息，工程類招標(biāo)項目合同文本起草由營運總部負(fù) 責(zé)（非工程項目和責(zé)任公司比價項目由責(zé)任公司負(fù)責(zé)），控股公司合同由控股公 司負(fù)責(zé)起草，合同條款必須嚴(yán)謹(jǐn)、細致、符合法律規(guī)定，合同相關(guān)條款由項目公 司提出。嚴(yán)禁合同條款交由合同對方提供（除配套等壟斷性行業(yè)） 。已具有合同 標(biāo)準(zhǔn)版本的項目應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)版本的合同文本上進行起草、 修訂。合同責(zé)任公司在執(zhí) 行合同標(biāo)準(zhǔn)版本過程中的建議或碰到的問題需及時書面反饋給集團營運總部， 由 集團營運總部會同律師對合同標(biāo)準(zhǔn)版本進行必要的修改及完善。 第八條 在簽訂合同前，合同經(jīng)辦部門必須仔細了解合同對方簽約人的身 份、權(quán)限，了解對方是否具有法人資格

4、及其資信情況，同時，應(yīng)查看對方的企業(yè) 法人營業(yè)執(zhí)照及簽約人的授權(quán)書（法定代表人除外），必須將對方的企業(yè)法人營 業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件及授權(quán)書（正本）留檔備查。在簽訂合同前，既要考慮公司的經(jīng) 濟利益，也要考慮合同對方的實際履約能力， 防止或避免簽訂無效合同，以免發(fā) 生合同糾紛，損害公司利益。 第九條 對項目單一、圖紙明確、范圍清楚工程，宜簽訂閉口合同，實行 總價包干。 第十條 對項目復(fù)雜、圖紙變化因素多、周期較長不宜簽訂閉口合同的項 目，實行單價總價合同，即單價包死，工程量按實結(jié)算。 第十一條對總承包工程等經(jīng)批準(zhǔn)可采用定額計價費率下浮方式。 第十二條 對合同中有預(yù)付款項目，原則上在支付預(yù)付款前

5、合同對方向公司 提交同等額度的銀行履約保函（戰(zhàn)略性合作企業(yè)除外）。 第十三條 合同雙方當(dāng)事人已經(jīng)獲得能夠滿足合同要求的相關(guān)技術(shù)資料。 合 同經(jīng)辦部門認(rèn)為相關(guān)部門需參加談判、簽約的，應(yīng)通知其參加。 第十四條 合同應(yīng)一律采用書面形式。 如果合同的標(biāo)的較大以及對公司前景 影響重大的，在對外簽約時還需聘請律師、公證人員公證、見證。 第三節(jié) 合同的會簽和審批權(quán)限 第十五條 項目公司對五大類及標(biāo)的在 50 萬元以上（含 50 萬元）的項目 合同，除采用集團標(biāo)準(zhǔn)版本合同（無修改）外，必須按本合同評審程序組織評審 后送集團公司行政（人事）總部，由營運總部（律師）審核，報總裁室批準(zhǔn)。其 它項目

6、合同由項目公司按本合同評審程序組織評審， 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)， 送集團營運 總部審核通過后執(zhí)行。 第十六條 若由項目公司、 非項目類控股公司等負(fù)責(zé)簽訂的總價超過計劃成 本的合同，按項目成本控制管理辦法規(guī)定的報批程序進行。 第十七條 項目公司、非項目類控股公司以集團公司名義對外簽署的合同， 必須經(jīng)過集團合同評審程序。 第十八條 項目公司獨立對外簽署的非工程項目類合同， 金額在 10 萬元 （含 10 萬元）以上的，報分管副總裁、項目公司董事長審批，送集團營運總部備案； 10 萬元以下的由項目公司總經(jīng)理審批，送集團營運總部備案； 非項目類控股公司獨立對外簽署的合同，金額在 10 萬元（

7、含 10 萬元）以 上的，報分管副總裁、董事長審批， 10 萬元以下的由控股公司總經(jīng)理審批；凡 設(shè)計、建設(shè)、營銷（指企劃、廣告等和成本相關(guān)但不包括銷售）類合同均需送營 運總部備案。 第十九條 合同評審程序如下（集團內(nèi)或責(zé)任公司內(nèi)流轉(zhuǎn)） ： 1、 合同審辦前，合同經(jīng)辦部門應(yīng)當(dāng)使用不退色的墨水筆，填妥公司制定的 合同會簽單，經(jīng)該部門負(fù)責(zé)人審核后報行政（人事）總部流轉(zhuǎn)。 2、 行政（人事）總部收到《會簽單》和合同后，由律師對合同條款在法務(wù) 方面予以審核，并分發(fā)給相關(guān)部門會簽。 3、 相關(guān)部門應(yīng)在接到流轉(zhuǎn)合同的一個工作日內(nèi)提出本部門意見和建議，并 返回行政（人事）總部。 4、 行政

8、（人事）總部匯總合同會簽意見后應(yīng)盡快上報集團董事長。 5、 集團董事長對會簽的合同審定確認(rèn)并指定簽約人，轉(zhuǎn)回行政（人事）總 部； 6、 行政（人事）總部將集團董事長審批意見轉(zhuǎn)給合同經(jīng)辦部門。 第四節(jié) 合同的簽訂 第二十條 合同評審?fù)瓿珊?，合同?jīng)辦部門憑《會簽單》 、修訂后的合同文 本經(jīng)集團營運總部復(fù)核后， 交行政 （人事） 總部加蓋合同專用章和法定代表人或 者授權(quán)委托人簽章，并由行政（人事）總部負(fù)責(zé)統(tǒng)一編號和分發(fā)。責(zé)任公司合同 經(jīng)董事長或責(zé)任公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后由責(zé)任公司蓋章和董事長或總經(jīng)理簽字。 第五節(jié) 合同的履行 第二十一條 合同依法成立，即具有法律約束力。一切與合同有關(guān)的

9、部門 應(yīng)嚴(yán)格履行合同所規(guī)定的義務(wù)。 合同責(zé)任部門必須負(fù)責(zé)合同全過程的履行， 發(fā)現(xiàn) 問題應(yīng)及時匯報。 第二十二條 合同責(zé)任公司應(yīng)根據(jù)合同的約定， 做好一切己方所負(fù)責(zé)的合 同實施前期準(zhǔn)備工作。 合同簽訂后 3 天內(nèi)， 合同責(zé)任公司營運總部組織合同責(zé)任 公司、部門（人）及其他相關(guān)公司、部門（人）進行合同交底，合同交底主要內(nèi) 容包括：合同的主要條款、合同履行時的注意事項和樣品的封存、移交等，合同 交底要形成書面記錄并保存。 第二十三條 在公司各類合同的履行中，責(zé)任公司應(yīng)根據(jù)合同及其實際履 行情況安排提報用款計劃，監(jiān)督合同執(zhí)行情況。 第二十四條 對實施期跨度較長，執(zhí)行階段較復(fù)雜的合同，

10、合同責(zé)任公司 應(yīng)根據(jù)合同的約定，合同的實際實施情況，以及合同對方當(dāng)事人、委托的監(jiān)理單 位提供的相關(guān)資料，填制《工程實施進度報告》和《進度工程款撥付申請表》 。 第二十五條 由控股公司獨立對外簽訂的合同，集團營運總部應(yīng)定期或不 定期進行檢查和評價其條款執(zhí)行情況，并報總裁室。 第六節(jié)合同的變更、解除 第二十六條 合同在履行過程中，各部門應(yīng)切實保障合同的履行。如實際 履行或適當(dāng)履行確有困難而需變更、 解除合同的，應(yīng)在法律規(guī)定或合理期限內(nèi)由 責(zé)任部門提出，報集團營運總部與合同的對方當(dāng)事人進行協(xié)商。 雙方當(dāng)事人協(xié)商 一致后，可以變更或解除合同。變更、解除合同必須采用書面形式，必須符合法 律、

11、法規(guī)之規(guī)定，并應(yīng)按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限和會簽程序執(zhí)行。 第二十七條 當(dāng)可依照合同條款依法行使解除權(quán)時，應(yīng)當(dāng)按照公司合同簽 訂審批程序辦理審批手續(xù)后解除合同。 第二十八條 合同對方當(dāng)事人提出變更、解除合同的，應(yīng)從維護公司的合 法權(quán)益出發(fā)，從嚴(yán)控制。營運總部將結(jié)果及時通知責(zé)任部門、財務(wù)總部等。 第七節(jié)合同的管理 第二十九條 公司內(nèi)部保留合同文本正本兩份，副本四份。合同正式簽訂 后，應(yīng)將合同正本或副本由行政（人事）總部分送有關(guān)部門。合同責(zé)任公司財務(wù) 總部負(fù)責(zé)辦理印花稅手續(xù)。 第三十條 公司各部門都應(yīng)認(rèn)真做好合同管理的基礎(chǔ)工作。具體分工如下: 1、 行政（人事）總部：行政（人事）總部負(fù)

12、責(zé)統(tǒng)一管理公司的合同編號、 合同流轉(zhuǎn)、 《授權(quán)委托書》的擬定和合同專用章的管理，并負(fù)責(zé)分發(fā)合同。行政 （人事） 總部應(yīng)建立合同總臺帳。 控股公司合同由控股公司負(fù)責(zé)每一份合同的編 號和保管，建立合同總臺帳。 2、 集團營運總部：為合同主要經(jīng)辦部門和最后匯總部門，建立合同臺帳。 根據(jù)建立責(zé)任部門和項目合同的分類臺帳和總臺帳。 3、 集團財務(wù)總部：負(fù)責(zé)合同的納稅工作，監(jiān)督合同執(zhí)行過程與情況，負(fù)責(zé) 合同印花稅的粘貼及合同款項支付控制和反饋。 4、 集團檔案室負(fù)責(zé)合同和相關(guān)資料的存檔工作。 5、 集團各責(zé)任部門：健全合同檔案管理基礎(chǔ)工作。合同文本（包括附件） 、 《會簽單》 、 《變更

13、、解除合同的協(xié)議》 （包括電報、傳真等） ，均應(yīng)妥善保管，并 應(yīng)按公司文檔管理制度的要求及時歸檔。 6、 各責(zé)任公司應(yīng)對合同履行情況定期進行自查并作好書面記錄。 7、 各工程類合同在實際履行（開工）后 1 周內(nèi)、各材料設(shè)備采購類合同在 貨物進場后 3 天內(nèi)， 由責(zé)任公司營運總部在現(xiàn)場進行合同履行情況的檢查。 集團 營運總部應(yīng)會同律師不定期對合同責(zé)任公司進行項目合同履行情況的檢查， 及時 彌補合同履行過程中產(chǎn)生的我方違約行為及其他漏洞， 定期進行總結(jié)并出具書面 報告報總裁室。 8、 各責(zé)任公司（部門）應(yīng)建立合同履行臺帳，加強合同履行中的動態(tài)管理 和過程控制。對合同供方的供貨質(zhì)量

14、、數(shù)量、期限及施工進度、施工質(zhì)量、安全 等要嚴(yán)格按合同約定履行，如合同供方有違約行為的要保存書面證據(jù)。 9、 各責(zé)任公司（部門）在合同履行過程中對往來函件等所有的合同履行依 據(jù)都要進行存檔、 保存， 各類往來函件的簽署要確保其有效性 （往來文件須由合 同約定的履行代表進行簽署） ，同時注意現(xiàn)場變更及現(xiàn)場簽證的有效性。合同履 行過程中的各類函件、 變更及簽證等如果涉及到合同內(nèi)容和條款變更的， 必須書 面報營運總部備案。 10、 、在合同履行過程中如產(chǎn)生我方違約行為的，各責(zé)任公司（部門）要及 時書面通報集團營運總部，由營運總部、律師會同各責(zé)任公司（部門）進行必要 的彌補。 如我方的

15、違約行為對項目的開發(fā)進程產(chǎn)生較大影響的， 由集團營運總部 審查后呈報總裁室。 第三十一條 由責(zé)任公司組織簽訂的項目合同， 除分發(fā)內(nèi)部有關(guān)部門外均 需報集團公司營運總部備案。 第八節(jié) 合同糾紛的處理 第三十二條 公司對外合同在履行過程中如與對方當(dāng)事人產(chǎn)生分歧、 發(fā)生 糾紛的， 應(yīng)按國家法律、 法規(guī)及本辦法妥善處理。 合同的糾紛應(yīng)首先由各責(zé)任部 門提出處理意見， 提交集團營運總部審核， 上報行政 （人事） 總部提請總裁審批。 第三十三條 處理合同糾紛的原則是： 1、 堅持以事實為根據(jù)、 以法律為準(zhǔn)則。 確保公司利益不受損害或少受損害。 2、 以雙方協(xié)商解決為基本方法。發(fā)生糾紛后

16、，應(yīng)視具體情況及時與對方當(dāng) 事人友好協(xié)商。 在既維護公司合法利益、 又不侵犯對方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上， 互諒 互讓，達成協(xié)議，解決糾紛。 3、 因?qū)Ψ皆蛞鸬暮贤m紛， 應(yīng)堅持原則， 保障公司合法權(quán)益不受侵犯； 因公司原因引起的合同糾紛， 應(yīng)盡量采取補救措施， 減少公司損失； 因雙方原因 引起的合同糾紛，應(yīng)實事求是，分清主次，合情合理解決。 第三十四條 如發(fā)生合同對方履約不力或無力履約， 合同責(zé)任部門應(yīng)提出 書面告知和警示，經(jīng)集團營運總部和行政（人事）總部審核后用法律文書形式發(fā) 函合同對方。 第九節(jié)合同的終止 第三十五條 當(dāng)合同當(dāng)事人已經(jīng)按照約定履行義務(wù)， 合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系 即終止。 第三十六條 當(dāng)發(fā)生合同解除、抵消、提存、免除、混同以及法律規(guī)定或 者當(dāng)事人約定的其他情況時，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止。 第三十七條 合同的權(quán)利義務(wù)終止后，合同經(jīng)辦部門、行政（人事）總部 以及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則， 根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密 等義務(wù)，維護給付效果，妥善處理合同終止事宜。行政（人事）總部將合同終止 情況及時通知相關(guān)部門