《物業(yè)管理服務(wù)合同》PPT課件.ppt

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1、第四章 物業(yè)管理服務(wù)合同第 一 節(jié) 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同 概 述 第 2頁(yè) n （ 一 ） 物 業(yè) 管 理 合 同 的 含 義n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 與 委 托 人 簽 訂 的 ， 物 業(yè) 管 理 企業(yè) 接 受 委 托 提 供 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) ， 委 托 人 支 付 管 理 費(fèi) 用 的 合 同 。它 又 被 稱 為 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 合 同 或 物 業(yè) 管 理 委 托 合 同 。n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 委 托 合 同 的 一 種 。n 所 謂 委 托 ， 是 指 將 事 情 或 事 務(wù) 交 給 他 人 辦 理 的 意 思 。n 委

2、 托 他 人 辦 理 事 務(wù) 的 人 被 稱 為 委 托 人 ； n 接 受 他 人 的 委 托 ， 為 他 人 的 利 益 辦 理 委 托 事 務(wù) 的 人 被 稱 為 受 托 人 。n 根 據(jù) 物 業(yè) 管 理 條 例 的 規(guī) 定 ， 物 業(yè) 管 理 合 同 可 以 分 為 兩 種 ：n 前 期 物 業(yè) 管 理 合 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 第 3頁(yè) n其特殊之處。如：n物業(yè)合同具有特定的財(cái)產(chǎn)管理內(nèi)容n物管企業(yè)作為受托人，具有獨(dú)立的法人資格n物管企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目委托他人完成 第 4頁(yè) （二）物業(yè)服務(wù)合同的特征n物業(yè)服務(wù)合同能夠使當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)物n物業(yè)服務(wù)合

3、同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提n物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)膎物業(yè)服務(wù)合同即使諾成性合同又使雙務(wù)合同n物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同n物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國(guó)家干預(yù) 第 5頁(yè) （ 三 ） 物 業(yè) 管 理 合 同 和 業(yè) 主 公 約 的 區(qū) 別 n 1.兩 者 簽 訂 的 主 體 不 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 是 兩 個(gè) 主 體 物 業(yè) 公 司 、 業(yè) 主 ；n 業(yè) 主 公 約 則 是 多 個(gè) 主 體 業(yè) 主 、 開 發(fā) 商 、 業(yè) 主 委員 會(huì) 、 非 業(yè) 主 使 用 人 ， 他 們 為 了 分 清 彼 此 的 權(quán) 利義 務(wù) 而 簽 訂 公 約 。n 2.內(nèi) 容 不 同n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 主

4、要 內(nèi) 容 是 明 確 委 托 人 （ 主 要 是業(yè) 主 ） 和 受 托 人 （ 物 業(yè) 公 司 ） 之 間 的 權(quán) 利 義 務(wù) 關(guān)系 ； n 業(yè) 主 公 約 的 主 要 內(nèi) 容 則 是 規(guī) 定 業(yè) 主 自 我 約 束 的 方面 ， 它 對(duì) 業(yè) 主 不 可 以 進(jìn) 行 的 活 動(dòng) 作 出 了 規(guī) 定 。 第 二 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 訂 立 第 7頁(yè) 物 業(yè) 管 理 合 同 訂 立 方 式 n 物 業(yè) 管 理 合 同 目 前 有 兩 種 訂 立 方 式 ：n 第 一 ， 協(xié) 商 方 式 ；n 第 二 ， 招 標(biāo) 方 式 。n 根 據(jù) 物 業(yè) 管 理 條 例 第 二 十 四 條 的 規(guī)

5、 定 ，前 期 物 業(yè) 管 理 合 同 除 特 殊 情 況 外 ， 應(yīng) 當(dāng) 采 用招 標(biāo) 方 式 訂 立 。 對(duì) 于 業(yè) 主 與 物 業(yè) 公 司 訂 立 的物 業(yè) 管 理 合 同 ， 法 規(guī) 則 沒(méi) 有 規(guī) 定 具 體 的 訂 立方 式 ， 它 既 可 以 采 取 協(xié) 商 方 式 ， 也 可 以 采 取招 標(biāo) 方 式 。 第 8頁(yè) （ 一 ） 協(xié) 商 方 式 n 所 謂 協(xié) 商 方 式 ， 就 是 指 準(zhǔn) 備 委 托 方 （ 業(yè) 主 方 ） 或 欲 求 受 托 方（ 物 業(yè) 公 司 ） 向 對(duì) 方 發(fā) 出 要 約 并 經(jīng) 過(guò) 對(duì) 方 承 諾 ， 依 法 以 書 面方 式 訂 立 正 式 的 物

6、 業(yè) 管 理 合 同 。n 在 協(xié) 商 過(guò) 程 中 ， 仍 然 要 遵 循 要 約 、 承 諾 的 程 序 。 并 且 根 據(jù) 誠(chéng)實(shí) 信 用 原 則 ， 都 要 履 行 先 合 同 義 務(wù) ， 即 彼 此 之 間 的 協(xié) 助 、 保密 、 通 知 、 保 護(hù) 等 義 務(wù) ， 如 果 因 為 沒(méi) 有 盡 到 先 合 同 義 務(wù) 而 造成 對(duì) 方 損 失 的 ， 要 承 擔(dān) 締 約 過(guò) 失 責(zé) 任 。n 所 謂 締 約 過(guò) 失 責(zé) 任 ， 是 指 在 合 同 訂 立 過(guò) 程 中 ， 一 方 由 于 有 過(guò)錯(cuò) 、 違 背 誠(chéng) 實(shí) 信 用 原 則 ， 造 成 對(duì) 方 信 賴 利 益 的 損 失 ， 而

7、 必 須承 擔(dān) 的 責(zé) 任 。 我 國(guó) 合 同 法 第 四 十 二 條 規(guī) 定 ： “ 當(dāng) 事 人 在訂 立 合 同 過(guò) 程 中 有 下 列 情 形 之 一 ， 給 對(duì) 方 造 成 損 失 的 ， 應(yīng) 當(dāng)承 擔(dān) 損 害 賠 償 責(zé) 任 ： n （ 一 ） 假 借 訂 立 合 同 ， 惡 意 進(jìn) 行 磋 商 ；n （ 二 ） 故 意 隱 瞞 與 訂 立 合 同 有 關(guān) 的 重 要 事 實(shí) 或 者 提 供 虛 假 情 況 ；n （ 三 ） 有 其 他 違 背 誠(chéng) 實(shí) 信 用 原 則 的 行 為 。 ” 第 9頁(yè) （ 二 ） 招 標(biāo) 方 式 n 招 標(biāo) 方 式 可 以 分 為 兩 種 ：n 第 一

8、， 公 開 招 標(biāo) 。 即 招 標(biāo) 人 以 招 標(biāo) 公 告 的 方 式 邀 請(qǐng) 不 特 定 的 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 投 標(biāo) 。 依 法 必 須 進(jìn) 行 招 標(biāo) 項(xiàng) 目 的 招 標(biāo) 公 告 ， 應(yīng) 當(dāng) 通 過(guò) 國(guó) 家 指 定 的報(bào) 刊 、 信 息 網(wǎng) 絡(luò) 或 者 其 他 媒 體 發(fā) 布 。n 第 二 ， 邀 請(qǐng) 招 標(biāo) 。 即 招 標(biāo) 人 以 投 標(biāo) 邀 請(qǐng) 書 的 方 式 邀 請(qǐng) 特 定 的 物 業(yè) 管 理企 業(yè) 投 標(biāo) 。 采 用 邀 請(qǐng) 招 標(biāo) 方 式 的 ， 應(yīng) 當(dāng) 向 三 個(gè) 以 上 具 備 承 擔(dān) 招 標(biāo) 項(xiàng) 目的 能 力 、 資 信 良 好 的 特 定 法 人 或 其 他 組 織

9、 發(fā) 出 投 標(biāo) 邀 請(qǐng) 書 。 n 可 以 列 入 招 標(biāo) 范 圍 的 物 業(yè) 管 理 項(xiàng) 目 分 為 以 下 幾 種 ： n 新 開 發(fā) 建 成 的 物 業(yè) ；n 開 發(fā) 商 對(duì) 原 物 業(yè) 公 司 不 滿 意 的 物 業(yè) ；n 業(yè) 主 對(duì) 原 物 業(yè) 公 司 不 滿 意 的 物 業(yè) ；n 因 房 管 單 位 改 制 推 出 的 物 業(yè) ；n 因 政 府 需 要 的 物 業(yè) 。 第 三 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 內(nèi) 容 與 效 力 第 11頁(yè) 一 、 物 業(yè) 管 理 合 同 的 條 款 n根據(jù)我國(guó)合同法第十二條規(guī)定：“合同一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的

10、；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法?！碑?dāng)事人還可以按照各類合同的示范文本訂立合同。n物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！?n 物 業(yè) 管 理 合 同 一 般 由 三 部 分 組 成 ， 即 合 同 的 首 部 、主 文 和 結(jié) 尾 。 第 12頁(yè) （ 一 ） 合 同 首 部 n 1.合 同 名 稱 和 編 號(hào) 。n 2.訂 立 合 同 的 日 期 ： 日 期 也 可 以 放 在

11、 合 同 文 本 的 結(jié)尾 加 以 規(guī) 定 。n 3.訂 約 地 點(diǎn) 。n 4.合 同 當(dāng) 事 人 ： 委 托 人 （ 甲 方 ） 和 被 委 托 人 （ 乙 方 ）的 名 稱 和 住 所 。n 5.訂 約 理 由 ： 根 據(jù) 建 設(shè) 部 和 國(guó) 家 工 商 行 政 管 理 總 局發(fā) 布 的 物 業(yè) 管 理 合 同 范 本 ， 訂 約 理 由 通 常 是 ： “ 根據(jù) 有 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) ， 在 自 愿 、 平 等 、 協(xié) 商 一 致 的 基礎(chǔ) 上 ， 甲 方 將 X X物 業(yè) 委 托 于 乙 方 實(shí) 行 物 業(yè) 管 理 ， 訂立 本 合 同 。 ” 第 13頁(yè) （ 二 ） 合 同 主

12、 文 n 合 同 主 文 又 稱 為 合 同 的 正 文 ， 是 關(guān) 于 物 業(yè) 具體 情 況 、 雙 方 權(quán) 利 義 務(wù) 、 違 約 責(zé) 任 等 問(wèn) 題 的具 體 規(guī) 定 ， 具 有 內(nèi) 容 詳 細(xì) 而 全 面 、 操 作 性 強(qiáng)的 特 點(diǎn) 。 主 文 應(yīng) 當(dāng) 包 含 以 下 條 款 ： n 1.物 業(yè) 基 本 情 況n 物 業(yè) 的 名 稱 和 類 型 ； n 物 業(yè) 坐 落 的 位 置 （ X市 X區(qū) X路 X號(hào) ） ；n 物 業(yè) 的 東 西 南 北 四 至 ；n 物 業(yè) 的 占 地 面 積 和 建 筑 面 積 。 第 14頁(yè) n 2.委 托 管 理 事 項(xiàng)n （ 1） 對(duì) 房 屋 建 筑

13、 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 設(shè) 備 、 市 政 公 用 設(shè)施 和 附 屬 建 筑 物 、 構(gòu) 筑 物 等 進(jìn) 行 維 護(hù) 和 保 養(yǎng) 。n （ 2） 對(duì) 公 共 生 態(tài) 環(huán) 境 的 管 理 ， 包 括 對(duì) 公 用 綠 地 、 花 木 、建 筑 小 品 等 的 養(yǎng) 護(hù) 和 管 理 ； 對(duì) 公 共 環(huán) 境 衛(wèi) 生 的 維 護(hù) 。n （ 3） 維 持 公 共 秩 序 和 對(duì) 交 通 與 車 輛 停 放 秩 序 的 管 理 。n （ 4） 代 為 物 業(yè) 經(jīng) 營(yíng) 和 財(cái) 務(wù) 管 理 的 事 務(wù) 。n （ 5） 組 織 開 展 社 區(qū) 文 化 娛 樂(lè) 活 動(dòng) 。 n （ 6） 對(duì) 于 業(yè) 主

14、和 物 業(yè) 使 用 人 房 屋 的 自 用 部 位 、 自 用 設(shè) 施及 設(shè) 備 的 維 修 、 養(yǎng) 護(hù) ， 在 當(dāng) 事 人 提 出 委 托 時(shí) 應(yīng) 接 受 委 托 并收 取 合 理 費(fèi) 用 。n （ 7） 其 他 委 托 事 項(xiàng) 。 第 15頁(yè) n 3.委 托 管 理 期 限n 合 同 通 常 明 確 規(guī) 定 委 托 管 理 物 業(yè) 的 起 始 和 結(jié) 束 時(shí) 間 。n 4.雙 方 的 權(quán) 利 義 務(wù)n （ 1） 甲 方 即 委 托 方 的 權(quán) 利 義 務(wù) 規(guī) 定n 甲 方 的 主 要 權(quán) 利 有 以 下 幾 類 ：n 代 表 權(quán)n 公 約 制 定 權(quán) n 審 定 權(quán)n 監(jiān) 督 權(quán)n 指 示

15、 權(quán)n 其 他 權(quán) 利 第 16頁(yè) n 甲 方 的 主 要 義 務(wù) 如 下 ：n 協(xié) 助 義 務(wù)：協(xié)助受托方接管委托的物業(yè)；負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需要的全部圖紙、檔案、資料，并在一定期限內(nèi)向受托方移交；協(xié)助受托方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)等。 n 在 約 定 期 限 內(nèi) 向 受 托 人 提 供 管 理 用 房 （ 有 償 或 者 無(wú) 償 由雙 方 約 定 ） ； 在 約 定 期 限 內(nèi) 向 受 托 人 提 供 有 償 的 經(jīng) 營(yíng) 性 商業(yè) 用 房 。n 按 照 業(yè) 主 公 約 約 束 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 的 違 約 行 為 。 n 當(dāng) 業(yè) 主 和 業(yè) 主 使 用 人 不

16、 按 規(guī) 定 交 納 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 時(shí) ， 負(fù) 責(zé)催 交 或 以 其 他 方 式 償 付 。n 如 果 甲 方 是 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) ， 則 其 委 托 乙 方 管 理 的 房 屋 、設(shè) 施 、 設(shè) 備 應(yīng) 達(dá) 到 國(guó) 家 驗(yàn) 收 標(biāo) 準(zhǔn) 要 求 ， 否 則 負(fù) 責(zé) 返 修 或 者委 托 乙 方 返 修 ， 支 付 全 部 費(fèi) 用 等 。 第 17頁(yè) n （ 2） 乙 方 即 受 托 方 的 權(quán) 利 和 義 務(wù)n 根 據(jù) 有 關(guān) 法 律 法 規(guī) 和 合 同 約 定 ， 制 定 物 業(yè) 管 理 制 度 。n 按 照 合 同 約 定 ， 收 取 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 的 權(quán) 利

17、。n 對(duì) 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 違 反 法 規(guī) 、 規(guī) 章 的 行 為 ， 提 請(qǐng) 有 關(guān)部 門 處 理 。n 轉(zhuǎn) 委 托 的 限 制 ： 可 選 聘 專 營(yíng) 公 司 承 擔(dān) 本 物 業(yè) 的 專 項(xiàng) 管 理業(yè) 務(wù) ， 但 不 得 將 本 物 業(yè) 的 管 理 責(zé) 任 轉(zhuǎn) 讓 給 第 三 方 。n 負(fù) 責(zé) 編 制 房 屋 、 附 屬 建 筑 物 、 構(gòu) 筑 物 、 設(shè) 施 、 設(shè) 備 、 綠化 等 的 年 度 維 修 養(yǎng) 護(hù) 計(jì) 劃 和 大 、 中 修 方 案 ， 經(jīng) 雙 方 議 定 后由 乙 方 組 織 實(shí) 施 。 第 18頁(yè) n 告 知 義 務(wù) ： 受 托 人 應(yīng) 不 遲 延 地 向

18、 委 托 人 報(bào) 告 受 托 人 辦 事 的 進(jìn) 展 情 況 ，答 復(fù) 委 托 人 的 詢 問(wèn) ， 或 者 就 重 大 事 項(xiàng) 提 出 書 面 報(bào) 告 ； 向 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使用 人 告 知 物 業(yè) 使 用 的 有 關(guān) 規(guī) 定 ； 在 約 定 期 限 內(nèi) ， 向 全 體 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使用 人 公 布 管 理 費(fèi) 用 收 支 賬 目 。n 負(fù) 責(zé) 編 制 物 業(yè) 管 理 年 度 計(jì) 劃 、 資 金 使 用 計(jì) 劃 及 決 算 報(bào) 告 。n 不 越 權(quán) 義 務(wù) ： 受 托 人 必 須 在 代 理 權(quán) 限 內(nèi) 忠 實(shí) 地 為 委 托 人 利 益 辦 理 委托 事 務(wù) ， 對(duì) 于 超 越

19、 委 托 權(quán) 限 的 行 為 ， 委 托 人 如 果 不 予 以 追 認(rèn) 的 ， 一 切后 果 由 受 托 人 承 擔(dān) 。 例 如 ， 對(duì) 本 物 業(yè) 的 公 用 設(shè) 施 不 得 擅 自 占 用 和 改 變使 用 功 能 ， 如 需 在 本 物 業(yè) 內(nèi) 改 、 擴(kuò) 建 或 完 善 配 套 項(xiàng) 目 ， 須 與 甲 方 協(xié) 商經(jīng) 甲 方 同 意 后 報(bào) 有 關(guān) 部 門 批 準(zhǔn) 方 可 實(shí) 施 。 n 財(cái) 產(chǎn) 和 相 關(guān) 資 料 的 保 管 和 移 交 義 務(wù) ： 在 合 同 存 續(xù) 期 間 內(nèi) ， 受 托 方 必須 妥 善 經(jīng) 營(yíng) 和 保 管 物 業(yè) 財(cái) 產(chǎn) 和 相 關(guān) 資 料 。 在 合 同 終

20、 止 時(shí) ， 受 托 方 必 須向 委 托 方 移 交 全 部 經(jīng) 營(yíng) 性 商 業(yè) 用 房 、 管 理 用 房 及 物 業(yè) 管 理 的 全 部 檔 案資 料 。n 接 受 業(yè) 主 和 行 政 主 管 部 門 的 指 導(dǎo) 監(jiān) 督 。 第 19頁(yè) 5.管 理 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 及 標(biāo) 準(zhǔn) 約 定n 如 何 確 定 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 質(zhì) 量 及 其 標(biāo) 準(zhǔn) ， 是 衡 量 物業(yè) 公 司 是 否 能 夠 很 好 履 行 合 同 義 務(wù) 的 重 要 標(biāo) 尺 。 我們 可 以 從 以 下 幾 個(gè) 方 面 對(duì) 此 作 出 約 定 ：n 房 屋 外 觀 ；n 設(shè) 備 運(yùn) 行 ；n 房 屋 及 設(shè)

21、施 、 設(shè) 備 的 維 修 和 養(yǎng) 護(hù) ； n 公 共 環(huán) 境 ；n 綠 化 ；n 交 通 秩 序 和 車 輛 停 放 秩 序 ；n 保 安 ；n 物 業(yè) 的 急 修 和 小 修 ；n 業(yè) 主 和 物 業(yè) 使 用 人 對(duì) 委 托 方 工 作 的 滿 意 率 等 。 第 20頁(yè) 第 21頁(yè) 第 22頁(yè) 第 23頁(yè) 第 24頁(yè) 6.物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費(fèi) 用 n （ 1） 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費(fèi)n 由 當(dāng) 事 人 雙 方 協(xié) 商 決 定 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費(fèi) 的 給 付 方 式 、 支 付 時(shí)間 和 地 點(diǎn) 。n 關(guān) 于 給 付 方 式 ， 雙 方 可 以 約 定 在 委 托 事 項(xiàng)

22、 辦 理 完 畢 之 時(shí) ， 由 委 托 方 一次 性 給 付 ； 或 者 先 由 受 托 方 自 負(fù) 費(fèi) 用 ， 然 后 由 委 托 方 一 次 性 給 付 ； 同時(shí) ， 也 可 以 變 一 次 性 給 付 為 分 期 給 付 。 在 給 付 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 時(shí) ， 還 要 約定 清 楚 是 現(xiàn) 金 給 付 還 是 票 據(jù) 給 付 ， 以 免 發(fā) 生 糾 紛 。 n 對(duì) 于 支 付 的 時(shí) 間 和 地 點(diǎn) 也 要 約 定 清 楚 。n 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 的 計(jì) 算 通 常 的 做 法 是 按 照 房 屋 的 建 筑 面 積 每 月 每平 方 米 多 少 錢 向 業(yè) 主 或 物 業(yè) 使

23、用 人 收 取 。n 如 果 因 為 管 理 期 限 較 長(zhǎng) ， 還 可 以 按 照 雙 方 約 定 的 標(biāo) 準(zhǔn) 進(jìn) 行 調(diào) 整 。n 如 果 發(fā) 生 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費(fèi) 用 逾 期 不 交 的 ， 則 還 應(yīng) 當(dāng) 由 該 行 為 人 交 納 一定 的 滯 納 金 。n 一 些 專 項(xiàng) 服 務(wù) （ 例 如 組 織 社 區(qū) 文 化 娛 樂(lè) 活 動(dòng) ） 的 報(bào) 酬 ， 則 須 另 行 約 定 。n 特 約 服 務(wù) 項(xiàng) 目 屬 于 物 業(yè) 公 司 的 自 營(yíng) 業(yè) 務(wù) 范 圍 ， 因 享 受 該 種 服 務(wù) 而 發(fā) 生的 費(fèi) 用 報(bào) 酬 由 當(dāng) 事 人 自 己 約 定 ， 不 在 物 業(yè) 管

24、理 合 同 規(guī) 定 的 范 圍 以 內(nèi) 。 第 25頁(yè) n （ 2） 車 位 使 用 費(fèi)n 該 費(fèi) 用 按 照 露 天 車 位 、 車 庫(kù) 等 不 同 的 車 位 進(jìn) 行 收 費(fèi) ， 標(biāo) 準(zhǔn) 由 雙 方 約 定 。n （ 3） 房 屋 的 共 用 部 位 、 共 用 設(shè) 施 、 設(shè) 備 、 公 共 場(chǎng) 地 的 維 護(hù) 費(fèi)n （ 4） 其 他 費(fèi) 用n 包 括 業(yè) 主 或 物 業(yè) 使 用 人 自 用 部 位 的 維 修 、 保 養(yǎng) 費(fèi) 用 等 等 。n 這 里 需 要 特 別 說(shuō) 明 的 有 兩 個(gè) 問(wèn) 題 ：n 第 一 ， 物 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 分 為 兩 種 ， 一 種 是 政 府 指 導(dǎo)

25、 價(jià) ； 一 種 是 當(dāng) 事 人 自行 協(xié) 商 達(dá) 成 的 價(jià) 格 。 n 第 二 ， 根 據(jù) 我 國(guó) 合 同 法 第 六 十 三 條 規(guī) 定 ： “ 執(zhí) 行 政 府 定 價(jià) 或 者 政府 指 導(dǎo) 價(jià) 的 ， 在 合 同 約 定 的 交 付 期 限 內(nèi) 政 府 價(jià) 格 調(diào) 整 時(shí) ， 按 照 交 付 時(shí)的 價(jià) 格 計(jì) 算 。 逾 期 交 付 標(biāo) 的 物 的 ， 遇 價(jià) 格 上 漲 時(shí) ， 按 照 原 價(jià) 格 執(zhí) 行 ；價(jià) 格 下 降 時(shí) ， 按 照 新 價(jià) 格 執(zhí) 行 。 逾 期 提 取 標(biāo) 的 物 或 者 逾 期 付 款 的 ， 遇價(jià) 格 上 漲 時(shí) ， 按 照 新 價(jià) 格 執(zhí) 行 ； 價(jià)

26、格 下 降 時(shí) ， 按 照 原 價(jià) 格 執(zhí) 行 。 ” 所以 ， 對(duì) 于 執(zhí) 行 政 府 指 導(dǎo) 價(jià) 的 管 理 服 務(wù) 項(xiàng) 目 的 價(jià) 格 ， 可 能 會(huì) 發(fā) 生 非 基 于當(dāng) 事 人 意 志 的 變 化 ， 具 體 如 何 確 定 價(jià) 格 ， 應(yīng) 當(dāng) 遵 照 合 同 法 的 上 述 規(guī) 定 。 第 26頁(yè) n 7.違 約 責(zé) 任n 對(duì) 于 違 約 責(zé) 任 的 承 擔(dān) 方 式 ， 分 為 以 下 幾 種 ： 實(shí) 際 履 行 、 賠 償 損 失 等 。另 外 ， 對(duì) 于 雙 方 在 合 同 中 既 約 定 了 違 約 金 又 約 定 了 定 金 的 ， 根 據(jù) 我 國(guó) 合 同 法 第 一 百

27、一 十 六 條 ， 對(duì) 方 可 以 選 擇 適 用 違 約 金 或 者 定 金 條 款 。在 支 付 了 違 約 金 或 者 定 金 之 后 ， 如 果 仍 然 不 能 補(bǔ) 償 對(duì) 方 損 失 的 ， 還 應(yīng)當(dāng) 進(jìn) 行 賠 償 。 當(dāng) 事 人 也 可 以 約 定 賠 償 的 基 本 原 則 、 提 出 賠 償 要 求 的 期限 、 提 出 賠 償 請(qǐng) 求 的 通 知 方 法 、 應(yīng) 當(dāng) 提 供 的 證 明 文 件 及 相 關(guān) 單 據(jù) 等 。n 8.變 更 、 解 除 或 終 止 合 同 的 約 定n 除 了 法 定 事 由 以 外 ， 當(dāng) 事 人 可 以 自 由 約 定 合 同 變 更 、 解

28、 除 和 終 止 的 情形 以 及 由 此 造 成 損 失 的 賠 償 條 款 。n 9.約 定 的 其 他 事 項(xiàng) n （ 1） 保 密 條 款n （ 2） 爭(zhēng) 議 解 決 條 款n （ 3） 對(duì) 轉(zhuǎn) 委 托 的 限 制n （ 4） 合 同 生 效 期 限 的 約 定 ， 等 等 。 第 27頁(yè) 獎(jiǎng)罰措施 n在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的情況下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額的獎(jiǎng)勵(lì)乙方。n如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省級(jí)文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣元(全國(guó))或人民幣元(省級(jí))以資鼓勵(lì)；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方

29、應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款的利息。n如甲方不能完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 n如乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)責(zé)成乙方限期完成或改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣元至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。 第 28頁(yè) 某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同示例n附物業(yè)管理合同示例： 小區(qū)物業(yè)管理合同n甲方(委托方)： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)n乙方(受托方)： 物業(yè)管理公司n為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋及公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、文明的居住環(huán)境，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽定本委托管理

30、合同，以便共同遵守。合同事項(xiàng)如下：n n一、委托管理范圍及內(nèi)容n(一)甲方將位于區(qū)路(街)的住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。n(二)管理事項(xiàng)包括：n1.房屋的使用、維修、保養(yǎng)；n2.區(qū)內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)所(場(chǎng)地)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；n3.清潔衛(wèi)生；n4.公共生活秩序；n5.文娛活動(dòng)場(chǎng)所；n6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所； n7.車輛行駛及停放；n8.住宅區(qū)檔案、資料管理；n9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。n二、委托管理期限n雙方商定委托管理期限為自年月起至年月止。 第 29頁(yè) n 三 、 雙 方 責(zé) 任 、 權(quán) 利 、 義 務(wù)n

31、 1.甲 方 依 照 住 宅 區(qū) 條 例 如 本 合 同 將 住 宅 區(qū) 委 托 乙 方 實(shí) 行 物 業(yè) 管 理 ；n 2.監(jiān) 督 乙 方 對(duì) 公 用 設(shè) 施 專 用 基 金 的 合 理 使 用 ， 并 按 公 用 設(shè) 施 專 用 基 金 管理 辦 法 撥 付 給 乙 方 ；n 3.向 乙 方 提 供 管 理 用 房 平 方 米 ， 按 廉 租 房 標(biāo) 準(zhǔn) 收 取 租 金 ；n 4.負(fù) 責(zé) 向 乙 方 提 供 本 住 宅 區(qū) 工 程 建 設(shè) 竣 工 資 料 ， 并 在 乙 方 管 理 期 滿 時(shí) 予以 收 回 ；n 5.甲 方 不 得 干 涉 乙 方 依 法 或 依 本 合 同 規(guī) 定 內(nèi) 容

32、 所 進(jìn) 行 的 管 理 和 經(jīng) 營(yíng) 活 動(dòng) ；n 6.對(duì) 乙 方 的 管 理 實(shí) 施 監(jiān) 督 檢 查 ， 每 半 年 一 次 考 核 評(píng) 定 ， 如 出 現(xiàn) 乙 方 管 理不 善 造 成 重 大 經(jīng) 濟(jì) 損 失 ， 有 權(quán) 終 止 合 同 ； n .n (二 )乙 方 責(zé) 任 、 權(quán) 利 、 義 務(wù)n 1.根 據(jù) 有 關(guān) 法 律 、 法 規(guī) 、 結(jié) 合 實(shí) 際 情 況 ， 制 定 本 住 宅 區(qū) 物 業(yè) 管 理 辦 法 ；n 2.遵 守 各 項(xiàng) 管 理 法 規(guī) 及 合 同 規(guī) 定 的 責(zé) 任 要 求 ， 根 據(jù) 甲 方 授 權(quán) ， 對(duì) 本 住 宅區(qū) 物 業(yè) 實(shí) 施 綜 合 管 理 ， 確 保

33、 實(shí) 現(xiàn) 管 理 目 標(biāo) 、 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) ， 并 承 擔(dān) 相 應(yīng) 的 責(zé) 任 ，自 覺 接 受 甲 方 的 檢 查 、 監(jiān) 督 ；n 3.根 據(jù) 住 宅 區(qū) 內(nèi) 大 、 中 修 的 要 求 制 定 維 修 方 案 ， 報(bào) 甲 方 審 議 通 過(guò) 后 ， 從公 用 設(shè) 施 專 用 基 金 中 領(lǐng) 取 所 需 要 的 維 修 費(fèi) ；n 4.接 受 甲 方 對(duì) 管 理 過(guò) 程 中 財(cái) 務(wù) 賬 目 的 監(jiān) 督 并 報(bào) 告 工 作 ， 每 月 向 甲 方 報(bào) 送一 次 財(cái) 務(wù) 報(bào) 表 ， 每 三 個(gè) 月 向 全 體 業(yè) 主 張 榜 公 布 一 次 管 理 費(fèi) 收 支 賬 目 ； n 5.對(duì) 住 宅

34、區(qū) 的 公 用 設(shè) 施 不 得 擅 自 占 用 或 改 變 其 使 用 功 能 ， 乙 方 如 在 住 宅區(qū) 內(nèi) 改 擴(kuò) 建 完 成 配 套 項(xiàng) 目 ， 須 報(bào) 甲 方 和 有 關(guān) 部 門 批 準(zhǔn) 后 方 可 實(shí) 施 ；n 第 30頁(yè) n 四 、 管 理 目 標(biāo) 和 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)n (一 )各 項(xiàng) 管 理 目 標(biāo) 和 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 的 設(shè) 定 ， 依 建 設(shè) 部 及 市 規(guī) 定的 標(biāo) 準(zhǔn) 執(zhí) 行 ， 并 在 乙 方 接 管 本 物 業(yè) 半 年 后 達(dá) 到 標(biāo) 準(zhǔn) 。n (二 )確 保 年 完 成 收 費(fèi) 指 標(biāo) 萬(wàn) 元 ， 合 理 支 出 萬(wàn)元 ， 乙 方 可 提 取 所 收 管 理 費(fèi)

35、的 %作 為 經(jīng) 營(yíng) 收 入 。n 五 、 風(fēng) 險(xiǎn) 抵 押n (一 )乙 方 在 合 同 簽 訂 之 日 起 七 日 內(nèi) 向 甲 方 一 次 性 支 付 人 民幣 元 ， 作 為 風(fēng) 險(xiǎn) 抵 押 金 ；n (二 )乙 方 完 成 合 同 規(guī) 定 的 管 理 目 標(biāo) 和 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) ， 甲 方 在 合同 期 滿 后 退 還 全 部 抵 押 金 及 銀 行 活 期 存 款 利 息 ； n . n 六 、 獎(jiǎng) 罰 措 施n (一 )在 各 項(xiàng) 管 理 目 標(biāo) 、 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 全 面 完 成 的 情 況 下 ， 管 理費(fèi) 如 有 節(jié) 余 ， 甲 方 按 節(jié) 余 額 的 獎(jiǎng) 勵(lì) 乙 方 。n (

36、二 )如 該 住 宅 區(qū) 被 評(píng) 為 全 國(guó) 、 省 級(jí) 文 明 住 宅 小 區(qū) ， 甲 方 分別 獎(jiǎng) 勵(lì) 乙 方 人 民 幣 元 (全 國(guó) )或 人 民 幣 元(省 級(jí) )以 資 鼓 勵(lì) ； 獲 得 上 級(jí) 部 門 單 項(xiàng) 獎(jiǎng) 或 有 關(guān) 榮 譽(yù) 的 獎(jiǎng) 金 另 訂 ；如 在 乙 方 管 理 期 間 ， 由 乙 方 獲 得 的 文 明 小 區(qū) 稱 號(hào) 被 上 級(jí) 部 門 取消 ， 則 乙 方 應(yīng) 全 部 返 還 上 述 獎(jiǎng) 金 及 銀 行 活 期 存 款 的 利 息 。n . 第 31頁(yè) n 七 、 合 同 變 更 、 補(bǔ) 充 與 終 止n (一 )經(jīng) 雙 方 協(xié) 商 一 致 ， 可 對(duì) 本

37、 合 同 條 款 進(jìn) 行 修 訂 、 更 改 和 補(bǔ) 充 ， 以書 面 合 同 為 準(zhǔn) ；n (二 )合 同 規(guī) 定 的 管 理 期 滿 ， 本 合 同 自 然 終 止 ， 各 方 如 欲 續(xù) 訂 合 同 ，須 于 期 滿 前 三 個(gè) 月 向 對(duì) 方 提 出 書 面 意 見 ；n (三 )合 同 終 止 后 ， 乙 方 可 參 加 甲 方 的 委 托 管 理 招 標(biāo) 并 在 同 等 條 件 下優(yōu) 先 承 包 管 理 ， 但 根 據(jù) 有 關(guān) 條 例 和 規(guī) 定 被 取 消 優(yōu) 先 承 包 管 理 資 格 的 除 外 。n 八 、 其 它 事 項(xiàng)n (一 )本 合 同 執(zhí) 行 期 間 ， 如 遇

38、不 可 抗 拒 的 自 然 災(zāi) 害 (臺(tái) 風(fēng) 、 洪 水 、 地 震等 )， 造 成 經(jīng) 濟(jì) 損 失 的 ， 雙 方 應(yīng) 相 互 體 諒 ， 共 同 協(xié) 商 ， 合 理 分 攤 。 n (二 )本 合 同 自 簽 訂 之 日 起 生 效 。n (三 )本 合 同 一 式 三 份 ， 甲 乙 雙 方 和 區(qū) 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門 各 執(zhí) 一 份 ， 具有 相 同 法 律 效 力 。n (四 )雙 方 如 對(duì) 合 同 發(fā) 生 爭(zhēng) 議 ， 協(xié) 商 不 成 的 ， 提 請(qǐng) 市 房 地 產(chǎn) 管 理 部 門調(diào) 解 ， 調(diào) 解 不 成 的 由 市 中 級(jí) 人 民 法 院 裁 決 。n n 甲 方 (簽

39、 章 )： 乙 方 (簽 章 )：n 代 表 (簽 名 )： 代 表 (簽 名 )：n 合 同 訂 立 日 期 ： 年 月 日 第 32頁(yè) （二） 物業(yè)服務(wù)合同的分類n 1、前期物業(yè)服務(wù)合同n由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂n過(guò)渡性，地一次業(yè)主大會(huì)之前n要式合同n前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）2004年9月6日 第 33頁(yè) 2、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議n購(gòu)房人（業(yè)主）在簽訂房屋買賣（預(yù)售）合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。n甲方：開發(fā)企業(yè)或委托的物管企業(yè)n乙方：購(gòu)房人n期限：購(gòu)房之日至業(yè)主委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務(wù)合同生效時(shí) 第 34頁(yè) 協(xié)議的特征n購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議n協(xié)議

40、的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)管理服務(wù)合同一致n協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門審定n協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)所有購(gòu)房人一致 第 35頁(yè) 3、物業(yè)服務(wù)合同n甲方：業(yè)主委員會(huì)n乙方：物業(yè)管理公司n一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立3個(gè)月內(nèi)，最遲不超過(guò)6個(gè)月n合同期限以年為單位，一般為3年 第 36頁(yè) 物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)n宜細(xì)不宜粗原則n委托項(xiàng)目n可委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容n管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)n管理和服務(wù)費(fèi)用n對(duì)物管企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款 第 37頁(yè) n不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾n既要實(shí)事求是，又要留有余地n物管企業(yè)量力而行n對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成時(shí)的物業(yè)管理的承諾n要明確違約整人的界定與爭(zhēng)議的解決方式 第 四 節(jié) 物 業(yè) 管 理 合 同 的 違

41、 約 、變 更 和 終 止 第 39頁(yè) 一 、 物 業(yè) 管 理 合 同 的 變 更 n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 變 更 是 指 有 效 成 立 的 物 業(yè) 管理 合 同 尚 未 履 行 或 者 未 履 行 完 畢 之 前 ， 基 于一 定 法 律 事 實(shí) 的 出 現(xiàn) 而 導(dǎo) 致 合 同 的 主 體 、 內(nèi)容 等 發(fā) 生 改 變 。n 它 包 括 物 業(yè) 管 理 合 同 的 主 體 變 更 、 內(nèi) 容 變 更兩 個(gè) 方 面 。 n情況一：一方提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只作與之相應(yīng)的變更 n情況二：雙方同時(shí)提出合同變更 第 40頁(yè) 內(nèi) 容 變 更 n 例 如 ， 天 津 市 某 小 區(qū) 的

42、 物 業(yè) 公 司 在 與 業(yè) 主 委 員 會(huì)訂 立 的 物 業(yè) 管 理 合 同 中 約 定 ， 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 費(fèi) 按照 每 平 方 米 1元 的 標(biāo) 準(zhǔn) 收 取 ， 保 證 提 供 達(dá) 到 一 級(jí) 標(biāo)準(zhǔn) 的 服 務(wù) 質(zhì) 量 。 但 是 在 執(zhí) 行 過(guò) 程 中 ， 由 于 物 業(yè) 公司 的 能 力 所 限 ， 無(wú) 法 達(dá) 到 一 級(jí) 標(biāo) 準(zhǔn) ， 故 業(yè) 主 委 員會(huì) 與 物 業(yè) 公 司 進(jìn) 行 協(xié) 商 ， 將 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 下 降 為 0.75元 每 月 每 平 方 米 ， 標(biāo) 準(zhǔn) 改 為 二 級(jí) 。 這 就 屬 于 物 業(yè)管 理 合 同 內(nèi) 容 的 變 更 。 第 41頁(yè) 二、合同

43、解除n解除，指合同在有效期內(nèi)，依法終止合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，終止合同的履行。n物業(yè)服務(wù)合同解除原因：n約定解除合同的條件成立n事后協(xié)商解除n因物業(yè)管理企業(yè)被吊銷資質(zhì)、解散、破產(chǎn)，不具備履行合同能力 n合同期限屆滿 第 42頁(yè) 三 、 合 同 終 止 n 物 業(yè) 管 理 合 同 的 終 止 ， 是 指 由 于 一 定 的 法 律 事 實(shí) 的發(fā) 生 ， 使 得 合 同 所 設(shè) 定 的 權(quán) 利 義 務(wù) 在 客 觀 上 歸 于 消滅 。n 我 國(guó) 合 同 法 第 九 十 一 條 規(guī) 定 ： 有 下 列 情 形 之 一的 ， 合 同 的 權(quán) 利 義 務(wù) 終 止 ：n （ 一 ） 債 務(wù) 已 經(jīng) 按 照 約 定 履 行 ； n （ 二 ） 合 同 解 除 ；n （ 三 ） 債 務(wù) 相 互 抵 銷 ；n （ 四 ） 債 務(wù) 人 依 法 將 標(biāo) 的 物 提 存 ；n （ 五 ） 債 務(wù) 人 免 除 債 務(wù) ；n （ 六 ） 債 權(quán) 債 務(wù) 同 歸 于 一 人 ；n （ 七 ） 法 律 規(guī) 定 或 者 當(dāng) 事 人 約 定 終 止 的 其 他 情 形 。 第 43頁(yè) （四）物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘與解聘n物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘n首次業(yè)主大會(huì)后，對(duì)原開發(fā)商聘用的物管企業(yè)再次聘用n業(yè)主大會(huì)對(duì)原聘用的物管企業(yè)委托期限到期后的再次聘用 第 44頁(yè) 物業(yè)管理企業(yè)的解聘n自然解聘，合同期滿后n提前解聘，合同期限內(nèi)