【公共管理論文】房地產項目開發(fā)運行管理

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1、【公共管理論文】房地產項目開發(fā)運行管理 ［關鍵詞］房地產;項目開發(fā);企業(yè)運行戰(zhàn)略 1引言 最近幾年整個建筑行業(yè)發(fā)展迅速，房地產項目開發(fā)越來越多，在整個行業(yè)不斷發(fā)展的背景之下，其實還是存在很多的泡沫現(xiàn)象。有一些房地產項目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項目開發(fā)運行管理之中存在很多問題。在其項目開發(fā)過程中存在的運行管理水平低下問題就致使行業(yè)當中企業(yè)之間存在惡性競爭情況。因而對其具體的運行管理進行分析具有極大的現(xiàn)實必要性。 2運行管理 房地產項目其運行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運行管理基本都是計

2、劃管理，所有部門都是依照預期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項目關鍵節(jié)點完成，所以這就導致缺乏基本的過程管理，而計劃經理在具體的運行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協(xié)調工作中基本沒有實際權力，整體職權被架空，因此計劃管理的基本作用就不復存在，最終導致運行管理的效果受到了影響。［1］運行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質量、進度以及成本等多個方面加強管理，以實現(xiàn)精細化的管理，同時保證企業(yè)資金的實際運作，最終獲得最大的經濟效益。管理者還應該將計劃管理的基本程序進行優(yōu)化，使運行管理的作用能夠被充分發(fā)揮出來。 3存在的問題

3、 3.1決策 一般房地產項目開發(fā)都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運行管理的基本水平。如果企業(yè)出現(xiàn)了非常嚴重的決策失誤，那么不僅會帶來非常嚴重的經濟損失，還會導致后期的建設及投資等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，最終使得整體運行管理失敗。但是在實際情況中絕大多數企業(yè)都不夠重視前期的市場調研工作，導致在決策的過程中沒有準確地進行市場定位，最終出現(xiàn)了決策失誤，給運行管理增加了一定難度;另外還有一些企業(yè)存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準，將會給企業(yè)帶來無法挽回的損失。 3.2設計 在對項目開發(fā)之前，通常都需要先進行設計，這一過程是工程

4、造價的基礎，需要依照項目開發(fā)的基本規(guī)模、材料以及器械的投入等情況編制出相應的成本管理制度，以此來有效保證費用管理的作用。設計階段是運行管理之中的關鍵環(huán)節(jié)，倘若企業(yè)在這之中過于重視圖紙設計，卻忽視了人員的投入數量、設備的投入以及材料的投入等，就會使整體設計方案的質量降低。在實際情況中，有一些企業(yè)只將注意力放在了工程整體的建設規(guī)模方向，忽略了對資源投入情況的考慮，同時沒有對運行管理的相關影響因素進行考慮，所以這就導致最終編制出來的設計方案缺乏基本的實際效用。［2］ 3.3建設 在項目建設過程中需要投入大量的生產要素，并且還需要重點考慮項目開發(fā)成本、人員、物力等方面的

5、投入，同時在可持續(xù)發(fā)展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對運行管理的基本效果提出了考驗，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實現(xiàn)項目資源投入的正確性以及資源運行的最大化。但是在實際管理過程中對這些都不夠重視，這就使得在建設過程中出現(xiàn)了大量的資源和資金浪費，無法進一步控制成本，最終給企業(yè)帶來了非常大的經濟損失。 3.4銷售和使用 項目銷售直接與企業(yè)的利潤獲得掛鉤，強化項目運行管理的本質目的就是提升經濟效益，確保銷售工作可以順利實施，最終讓資金可以及時回籠，以此提升企業(yè)的盈利水平。對于這類企業(yè)而言，只有將一個項目順利完成之后才可以去開發(fā)下一個項目，因此運

6、行管理對于企業(yè)而言其作用就變得非常重要。但是在實際銷售中很多企業(yè)都以為只要將銷售任務完成就能夠提升運行管理效果，可運行管理本身就是一種動態(tài)性的工作，并非保證一個階段的順利實施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會增加運行風險。 4解決對策 4.1強化市場定位與調研工作 為了提升運行管理的基本效果，企業(yè)必須要強化市場調研工作，確保市場定位的精準性，并從市場中發(fā)現(xiàn)其中蘊含的商機，以此給企業(yè)帶來更多發(fā)展機遇;運行管理之中也要從以下三個方面出發(fā):第一，對當地市場經濟發(fā)展規(guī)模做出了解，找到最好的項目開發(fā)場地，并以其經濟發(fā)展作為基礎，強化市場研究

7、，以確保開發(fā)項目價值，為企業(yè)爭取最大的利益。該類企業(yè)和當地的實際經濟發(fā)展情況有著極為緊密的關系，強化市場調研就可以直接看到其項目開發(fā)的基本前景，同時可以預估項目開發(fā)的價值，實現(xiàn)有效的運行管理。第二，充分了解市場需求。項目開發(fā)的本質就是為了進行銷售，只有實現(xiàn)良好的銷售才能夠實現(xiàn)資金的快速回籠。如果在調研的時候發(fā)現(xiàn)當地市場已經飽和，甚至出現(xiàn)了過剩的情況一定要及時停止開發(fā)。第三，要充分了解當地的人口規(guī)模，一般人口規(guī)模越大，市場需求就會越大，最終企業(yè)的經濟規(guī)模也會越大。在調研的時候還必須要重視起來流動人口，只要流動人口多，則表示經濟水平發(fā)展高。［3］ 4.2編制合理的企業(yè)運行戰(zhàn)略

8、 在其運行管理過程中企業(yè)是重要的執(zhí)行者，具體的管理水平和企業(yè)的基本情況有著非常緊密的關系，因此為了優(yōu)化其運行管理，就必須要準確定位企業(yè)，充分了解自身發(fā)展的實力。一般其項目開發(fā)水平會受到企業(yè)開發(fā)隊伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項目開發(fā)的本質效果。運行管理能夠最大程度上降低項目開發(fā)的風險，同時還能夠將企業(yè)帶離發(fā)展困境，實現(xiàn)盈利。一般其運行管理主要依賴于經營戰(zhàn)略的制定，只要運行管理和經營戰(zhàn)略之間保持統(tǒng)一，就會帶領企業(yè)不斷發(fā)展。 4.3有效控制計劃管理的重點 項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展也有著很大的關系，所以在制定管理策略的過程中就需要設定好

9、目標。項目開發(fā)本身具有一定的系統(tǒng)性，在不同的階段之中還要重點監(jiān)督項目進度，確保制定的目標都能夠完成。在項目開發(fā)的時候經常會出現(xiàn)質量不過關的現(xiàn)象，這就表示項目管理計劃還不夠具體。所以這就需要依照企業(yè)自身發(fā)展的情況制訂管理計劃，該計劃必須要能夠把握住所有的關鍵點，合理設置計劃內容，但是需要注意的是計劃不能過細，這樣會導致領導無法發(fā)現(xiàn)核心問題，也不利于監(jiān)督。［4］ 5結論 總的來說，項目開發(fā)利潤與運營管理的基本水平有著極為密切的關系。為了提升企業(yè)的經濟利益，必修要強化動態(tài)管理，可以依照市場變化調整管理制度，實現(xiàn)資源利用的最大化和利潤的最大化。 參考文獻: ［1］顧泓淵.對于房地產開發(fā)管理的特點及其要點分析［J］．住宅與房地產，2018，498(13):157，168. ［2］秦向東.房地產開發(fā)項目管理難點的探討［J］．中國房地產業(yè)，2017(12). ［3］葉何翀.房地產開發(fā)項目管理中存在不足點及改進［J］．低碳世界，2018(7):221－222. ［4］肖鵬.淺析房地產項目開發(fā)工程管理優(yōu)化措施［J］．農家參謀，2018，591(15):292.