《業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會.ppt（44頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。
1、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會,第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人 第二節(jié) 業(yè)主大會 第三節(jié) 業(yè)主委員會 第四節(jié) 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,一、 業(yè)主與物業(yè)使用人的概念,1. 業(yè)主 業(yè)主指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。簡稱業(yè)主。 2. 物業(yè)使用人（簡稱使用人） 使用人是指不擁有物業(yè)的所有權(quán)但通過某種形式而獲得物業(yè)使用權(quán)并實(shí)際使用該物業(yè)的人。 包括：（1）與業(yè)主共同居住的親友； （2）物業(yè)的租戶。 3.業(yè)主與使用人的區(qū)別 使用人沒有對物業(yè)的最終處分權(quán)，例如對物業(yè)的買賣和處置。,第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人,二 業(yè)主的三個層次,1.單個業(yè)主 指產(chǎn)權(quán)多元
2、化情況下的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)人。 2.業(yè)主大會 由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)。 3.業(yè)主委員會 作為業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。,第一節(jié) 業(yè)主與物業(yè)使用人,第二節(jié) 業(yè)主大會,一、業(yè)主大會的職責(zé) 二、業(yè)主大會會議 三、業(yè)主大會會議的召開,1、業(yè)主大會成立條件 每個物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，各省市對初次成立業(yè)主大會時間都有明確規(guī)定。一般情況是： 住宅物業(yè)的入住率達(dá)到50%以上 或者從第一個業(yè)主正式入住起兩年以上的,2、 業(yè)主大會的職責(zé),業(yè)主大會的成立 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
3、只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。,第二節(jié) 業(yè)主大會,3.業(yè)主大會履行以下職責(zé) 1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2）制定和修改管理規(guī)約； 3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； 5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；,第二節(jié) 業(yè)主大會,6）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； 7）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 8）改變共有部分的用途； 9）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用； 10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共
4、同決定的事項(xiàng)。,第二節(jié) 業(yè)主大會,居委會選聘的物業(yè)公司無效,二、業(yè)主大會會議,業(yè)主大會會議分為首次業(yè)主大會會議、定期會議和臨時會議三種。 1.首次業(yè)主大會會議 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。,第二節(jié) 業(yè)主大會,1.首次業(yè)主大會會議 會議內(nèi)容： 1）表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； 2）選舉業(yè)主委員會； 3）決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。,第二節(jié) 業(yè)主大會,2.定期會議 (一般每年召開一次) 主要內(nèi)容有： 聽取業(yè)主委
5、員會的工作報告； 業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會章程等文件的審議與修訂； 決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘； 專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定； 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減； 決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)。,第二節(jié) 業(yè)主大會,3.臨時會議 有下列情況之一，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議： 經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的； 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； 業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。 臨時會議一般是一事一議。,第二節(jié) 業(yè)主大會,業(yè)主大會的召開,4、業(yè)主大會的規(guī)則 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意
6、見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 （1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 （2）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實(shí)反映。 （3）業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。,業(yè)主大會的召開,4、業(yè)主大會的規(guī)則 （4）業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投
7、票權(quán)1/2以上通過。 （5）業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。 （6）業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。 （7）業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,一、 業(yè)主委員會的基本概念,1.業(yè)主委員會的性質(zhì) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)分離，業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,2.業(yè)主委員會的宗旨 代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理
8、相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。 3.業(yè)主委員會的地位 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,4.業(yè)主委員會的職責(zé) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、在業(yè)主大會授權(quán)下進(jìn)行工作，并向其負(fù)責(zé)。它的主要職責(zé)如下： （1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議； （2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況； （3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； （4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；,第三節(jié) 業(yè)主委員
9、會,（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施； （6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用； （7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用； （8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛； （9）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會審核后，由全體業(yè)主分擔(dān)。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,業(yè)委會是否有權(quán)決定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),上海某小區(qū)一期工程于2004年交付業(yè)主使用，當(dāng)初確定的物業(yè)管理費(fèi)事每平方米1.9元月。2005年9月，該小區(qū)二期工程完工交房前，區(qū)物價局審定二期的物業(yè)管理費(fèi)為每平方米3元月。物業(yè)管理公司與業(yè)委會協(xié)商準(zhǔn)備將一期的物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整到二期的標(biāo)準(zhǔn)，矛盾由此產(chǎn)生。 樓盤一期的眾多業(yè)主對這一
10、協(xié)議表示異議。他們提出，在業(yè)委會與物業(yè)公司達(dá)成協(xié)議前不久，對全體業(yè)主做過的一個調(diào)查表明，認(rèn)為管理費(fèi)不應(yīng)提價的業(yè)主占55.14，認(rèn)為最多漲到2.6元的占44。業(yè)主們認(rèn)為，業(yè)委會違背廣大業(yè)主的意愿與物業(yè)公司達(dá)成了損害業(yè)主利益的協(xié)議，應(yīng)是無效的。況且，物價部門的批文中的每月3元的標(biāo)準(zhǔn)是針對二期樓盤，一期樓盤當(dāng)時的定價只有1.82元。業(yè)主們因此認(rèn)為，物業(yè)公司本來就收費(fèi)超標(biāo)，更沒有理由提價。 物業(yè)公司則強(qiáng)調(diào)，一個小區(qū)只有一個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)存在兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而且，目前3元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已得到了物價局的批準(zhǔn)和業(yè)委會的同意，因此他們收費(fèi)是完全合理的。雙方就此爭執(zhí)不下，許多業(yè)主想按照原先標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)被物業(yè)公司
11、拒收，問題久拖不決。 每平方米每月3元的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)否執(zhí)行?,二、 業(yè)主委員會的組成,1.業(yè)主委員會的成立 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。如果業(yè)主人數(shù)少且未成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 在首次業(yè)主大會會議前，業(yè)主大會籌備組應(yīng)確定委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，并提交業(yè)主大會通過。 業(yè)委會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 業(yè)委會屆滿兩月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)委會的換屆選舉。 業(yè)委會一般由511人的單數(shù)組成。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,2.業(yè)主委員會委員應(yīng)具備的條件 業(yè)主委員會的委員應(yīng)當(dāng)具有下列條件： （1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； （
12、2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)； （3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)； （4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力； （5）具有一定的組織能力； （6）具備必要的工作時間。 業(yè)委會主任由主要業(yè)主代表擔(dān)任。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,三、 業(yè)主委員會會議,1.業(yè)委會會議的組織方式由業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會章程規(guī)定。 2.經(jīng)1/3以上業(yè)委會委員提議或者主任認(rèn)為有必要，應(yīng)當(dāng)7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。 3.業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員參與方有效，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。 4.業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,四、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)
13、系,1.業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 的關(guān)系。 2.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是 的關(guān)系： 一方面，業(yè)委會要聽取業(yè)主的意見，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)；一方面，業(yè)委會也應(yīng)提醒和要求廣大業(yè)主履行義務(wù)，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。 3.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的溝通工作。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,委托與被委托,委托與合作并存,五、業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系,1.居委會的任務(wù)（城市居民委員會組織法規(guī)定） 2.居委會雖然定義為群眾性自治組織，實(shí)際上帶有準(zhǔn)政府職能機(jī)構(gòu)性質(zhì)，從事行政管理的行為。 3.居委會與業(yè)主委員會之間存在指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定） 4.業(yè)主大會會議召開和會議決定應(yīng)當(dāng)通知居委會。配
14、合居委會，同公安機(jī)關(guān)一起協(xié)同管理好社區(qū)治安。 5.居委會和業(yè)委會的功能和人員組成存在交叉，它們未來的發(fā)展方向如何？,第三節(jié) 業(yè)主委員會,六、業(yè)主委員會自身的建設(shè),在強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)和資質(zhì)管理時，也不應(yīng)該忽略業(yè)主委員會自身的建設(shè)。 業(yè)委會的建設(shè)實(shí)際上是業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)，可從下面三個方面入手： 1.進(jìn)行廣泛宣傳、教育，使群眾成為“成熟消費(fèi)者”； 2.聘請主管部門、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)委會顧問，以提高業(yè)委會的水平； 3.組織業(yè)委會委員和主任參加培訓(xùn)活動。,第三節(jié) 業(yè)主委員會,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,一、業(yè)主大會議事規(guī)則 二、管理規(guī)約,一、業(yè)主大會議事規(guī)則,業(yè)主大會議事規(guī)則經(jīng)
15、過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,制定原則： 基于物業(yè)管理的“業(yè)主自治”,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,議事規(guī)則的主要事項(xiàng)： （1）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域； （2）業(yè)主委員會的職責(zé)； （3）業(yè)主委員會議事規(guī)則； （4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式； （5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法； （6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式； （7）業(yè)主大會會議的表決程序； （8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等； （9）業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等； （10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)
16、費(fèi)的籌集、使用和管理； （11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,兩點(diǎn)注意： 1.議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家相關(guān)的法律法規(guī)； 2.議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,二、管理規(guī)約,1. 性質(zhì) 管理規(guī)約，主要對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。它是一種公共契約，屬于協(xié)議、和約的性質(zhì)，對全體業(yè)主具有約束力。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,2.管理規(guī)約的主要事項(xiàng)： （1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理
17、； （2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用； （3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配； （4）業(yè)主共同利益的維護(hù)； （5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使； （6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)； （7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,廣義的管理規(guī)約包括： 1.臨時管理規(guī)約 2.管理規(guī)約,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,2. 臨時管理規(guī)約 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,2.臨時管理
18、規(guī)約兩點(diǎn)注意 （1）充分體現(xiàn)了政府的責(zé)任，將臨時管理規(guī)約的制定作為物業(yè)管理的一項(xiàng)基本制度給予確定。 （2）業(yè)主的承諾。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,2.臨時管理規(guī)約 臨時管理規(guī)約是臨時性質(zhì)的，待首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后即失效。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,3. 管理規(guī)約 在籌備首次業(yè)主大會過程中，業(yè)主大會籌備組應(yīng)根據(jù)政府主管部門制定的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際，在聽取廣大業(yè)主意見建議的基礎(chǔ)上擬定管理規(guī)約（草案），交由首次業(yè)主大會會議討論表決。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,3. 管理規(guī)約 首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約在使用過程中可能有不完善的地方，以后的業(yè)主大會可能需要對管理規(guī)約進(jìn)行修訂。,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,4. 臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別 （1）制定方不同 臨時管理規(guī)約建設(shè)單位制定 管理規(guī)約業(yè)主大會制定 （2）內(nèi)容側(cè)重不同 臨時管理規(guī)約無業(yè)主參與制定，不必考慮太多細(xì)節(jié) 管理規(guī)約內(nèi)容詳細(xì),第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,4. 臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的區(qū)別 （3）生效方式不同 臨時管理規(guī)約物業(yè)買受人的書面承諾生效 管理規(guī)約業(yè)主大會通過即生效 （4）適用階段不同 臨時管理規(guī)約首次業(yè)主大會會議通過管理規(guī)約之前,第四節(jié) 業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約,
業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會.ppt
