上海市《前期物業(yè)服務合同》示范本(2005版)

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附件1 前期物業(yè)服務合同 （住宅物業(yè)示范文本） 2005版 上海市房屋土地資源管理局 制定 上海市工商行政管理局  前期物業(yè)服務合同示范文本 使 用 說 明 1、本合同為示范文本,適用于住宅以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的物業(yè)管理。合同雙方當事人在簽約之前應當仔細閱讀本示范文本的內(nèi)容。 2、經(jīng)雙方當事人協(xié)商確定，可以對本示范文本的條款內(nèi)容（包括選擇內(nèi)容、填寫空格部位的內(nèi)容）進行選擇、修改、增補或刪減。 3、本示范文本所稱的甲方為物業(yè)建設單位，乙方為物業(yè)建設單位通過招投標的方式或者經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準采用協(xié)議方式選聘的物業(yè)管理企業(yè)。 4、本示范文本的服務期限應根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十六條“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止”的規(guī)定確定。 5、根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第十八條的相關(guān)規(guī)定，本合同為甲方與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同的組成部分。 根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十四條的規(guī)定，本合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由甲方承擔。出售房屋交付之日的次月至本合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由甲方承擔。 6、在簽訂合同時，合同雙方應當出示有關(guān)資質(zhì)證明及簽約主體資格的證書、證明文件。 前期物業(yè)服務合同 甲方： 法定代表人： 地 址： 聯(lián)系電話： 乙方： 法定代表人： 資質(zhì)等級： ，證書編號： 地 址： 聯(lián)系電話： 甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就 （物業(yè)名稱）的前期物業(yè)管理服務事宜，訂立本合同。 第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況 物業(yè)名稱：__________ 物業(yè)類型：__________ 座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn) 路_______弄_______號 四至范圍（規(guī)劃平面圖）： 總建筑面積：________平方米；其中住宅________平方米。 物業(yè)構(gòu)成見附件一，物業(yè)規(guī)劃平面圖見附件二。 第二條 乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務事項。 （一）物業(yè)共用部位的維護； （二）物業(yè)共用設施設備的日常運行和維護； （三）公共綠化養(yǎng)護服務； （四）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務； （五）公共秩序的維護服務； （六）物業(yè)使用禁止性行為的管理； （七）物業(yè)其他公共事務的管理服務； （八）業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務事項。 第三條 物業(yè)專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。 第四條 甲方按規(guī)定向乙方提供位于 路 號 室(建筑面積 平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房,在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。 第五條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務內(nèi)容和標準應符合下列約定： (一）物業(yè)共用部位的維護、物業(yè)共用設施設備的日常運行和維護，詳見附件三 （二）公共綠化養(yǎng)護服務，詳見附件四； （三）物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務，詳見附件五； （四）公共秩序的維護服務，詳見附件六； （五）物業(yè)使用禁止性行為的管理，詳見附件七； （六）物業(yè)其他公共事務的管理服務，詳見附件八； 第六條 甲方將物業(yè)交付業(yè)主前，應會同乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理所必需的相關(guān)資料。 甲、乙雙方辦理物業(yè)查驗、移交手續(xù)，對查驗、移交中發(fā)現(xiàn)的問題及相應解決辦法應采用書面方式予以確認。具體內(nèi)容詳見附件九。 第七條 乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務費。 （一）住 宅： 高層________元/月平方米； 多層________元/月平方米； 別墅________元/月平方米； 物業(yè)：________元/月平方米； （二）辦公樓：______ 元/月平方米 （三）商業(yè)用房：________元/月平方米 （四） （五） （六） 上述物業(yè)服務收費分項標準(元/月平方米)如下： 一、住宅物業(yè) 1、綜合管理服務費： 2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修費用： 3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費用： 　 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用： 　　 5、公共區(qū)域秩序維護服務費用： 　　 6、 二、非住宅物業(yè) 1、綜合管理服務費： 2、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修費用： 3、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務費用： 　 　　4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用： 　　 5、公共區(qū)域秩序維護服務費用： 　　 6、 第八條 自本合同生效之日的當月至物業(yè)出售并交付物業(yè)買受人之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由甲方承擔；自物業(yè)交付物業(yè)買受人之日的次月起至本合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費用，由甲方和物業(yè)買受人按照物業(yè)出售合同的約定承擔。物業(yè)出售合同未約定或者約定不明確的，由甲方承擔。 已竣工但尚未出售的物業(yè)以及甲方未交付給業(yè)主的物業(yè)，由甲方依照本合同第七條約定的標準向乙方交納物業(yè)服務費。 第九條 前期物業(yè)管理期間，乙方按下述第 種收費形式確定物業(yè)服務費用。 （一）包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔。 （二）酬金制。在本合同第七條約定預收的物業(yè)服務資金中按下述第____種方式提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。 1、每 （月/年）在預收的物業(yè)服務費用中按____%的比例提取酬金； 2、每 （月/年）在預收的物業(yè)服務費用中提取________元的酬金。 （三）　　 第十條 物業(yè)服務費用（物業(yè)服務資金）按 （年/季/月）交納，業(yè)主應在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務。 逾期交納的，違約金的支付約定如下： 第十一條 物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。 對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決： （一） ； （二） 。 第十二條 停車場收費分別采取以下方式： （一）停車場屬于全體共有全體業(yè)主共用的，車位使用人應按露天機動車車位 元/個月、車庫機動車車位 元/個月、露天非機動車車位 元/個月、車庫非機動車車位 元/個月的標準向乙方交納停車費。 乙方從停車費中按露天機動車車位 元/個月、車庫機動車車位 元/個月、露天非機動車車位 元/個月、車庫非機動車車位 元/個月的標準提取停車管理服務費。 （二）停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應按露天車位 元/個月、車庫車位 元/個月的標準向乙方交納停車費。 乙方從停車費中按露天車位 元/個月、車庫車位 元/個月的標準提取停車管理服務費。 （三）停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應按露天車位 元/個月、車庫車位 元/個月的標準向乙方交納停車管理服務費。 第十三條 業(yè)主或物業(yè)使用人對車輛停放有保管要求的，與乙方另行約定。 第十四條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有的會所及相關(guān)設施委托乙方經(jīng)營管理，經(jīng)營管理收費約定如下： （一）健身房： （二）棋牌室： （三）網(wǎng)球場： （四）游泳池： （五）其他： 上述經(jīng)營管理收入按下列約定分配： 1、 2、 3、 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬甲方所有的會所及相關(guān)設施，其經(jīng)營管理收費由甲方與乙方或者業(yè)主、物業(yè)使用人另行約定。 第十五條 物業(yè)服務費屬本合同第九條第二項或者第____項約定的，物業(yè)服務費中按實結(jié)算的部分年終結(jié)余或不足的處理方式： （一）年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第____種方式處理： 1、轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用； 2、直接納入專項維修資金； 3、 （二）年度結(jié)算虧不足部分，按以下第____種方式處理： 1、由業(yè)主追加補足； 2、 第十六條 業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集、使用和管理維修資金： （一）業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金； （二）專項維修資金的帳務由物業(yè)管理企業(yè)代管； （三）業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時，其帳戶上的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造； （四）按照政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)定使用和管理專項維修資金。 第十七條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務： （一）在物業(yè)銷售前，應在其制定的《業(yè)主臨時公約》 中向業(yè)主明示物業(yè)管理服務收費的標準及物業(yè)裝飾裝修管理要求等事項；甲方未盡此義務而給乙方或業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，應承擔賠償責任； （二）督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務費用；對業(yè)主或物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》的行為予以勸阻、制止； （三）授權(quán)乙方對業(yè)主、物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》的行為，依照《業(yè)主臨時公約》的約定進行勸阻、制止； （四）完善本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設施和配套工程，包括物業(yè)的標識系統(tǒng)、公共垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾房等； （五）審查和批準物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預算、決算報告，監(jiān)督、檢查乙方各項方案和計劃的實施； （六） 第十八條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務： （一）設立專門機構(gòu)負責本物業(yè)的日常管理工作，并委派具有崗位資格的人員履行本合同； （二）根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開展各項物業(yè)服務活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人及他人的合法權(quán)益，不得利用提供物業(yè)管理服務的便利獲取不當利益； （三）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用，通過合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務費的問題； （四）及時向業(yè)主公告本管理區(qū)域內(nèi)的重大物業(yè)服務事項，每 個月公布一次專項維修資金和按實結(jié)算項目的費用收支帳目； （五）結(jié)合本物業(yè)的實際情況，編制物業(yè)管理方案、年度管理計劃、年度維修養(yǎng)護計劃、年度費用概預算和決算報告； （六） 第十九條 在物業(yè)管理服務過程中發(fā)生下列事由，乙方不承擔責任。 （一）因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的； （二）乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； （三）因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和 物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的； （四）因非乙方責任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的； （五） （六） 第二十條 甲方違反本合同第六條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第五條約定的服務內(nèi)容和標準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。 第二十一條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第五條約定的服務內(nèi)容和標準的，應以違約事項涉及并收取的服務費為基數(shù)向相應業(yè)主支付 的違約金。 第二十二條 乙方違反本合同的約定，擅自提高收費標準的，對超出標準的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付；已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方 倍返還。 第二十三條 甲方拒絕或拖延履行保修義務的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。 第二十四條 甲方違反本合同約定的義務，致使乙方不能完成本合同約定的服務內(nèi)容和標準的，乙方有權(quán)依法解除本合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應予經(jīng)濟賠償。 第二十五條 經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)（按首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)計算規(guī)定確定）2/3以上通過解除本合同的，甲方應當解除合同。 甲方解除合同的，乙方應當在甲方通知的合理時間內(nèi)與甲方或其選聘的物業(yè)管理企業(yè)完成交接手續(xù)。 第二十六條 雙方協(xié)商一致，可解除本合同，并在 日內(nèi)辦理交接手續(xù)。 第二十七條 本合同其他相關(guān)違約責任的約定： （一） （二） （三） （四） （五） 第二十八條 本合同中下列詞語的定義是： （一）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。 （二）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 （三）物業(yè)買受人，是指物業(yè)出售合同中確定的物業(yè)購買人。 （四）物業(yè)交付使用，是指物業(yè)買受人收到甲方書面入住通知并已辦理相應手續(xù)。物業(yè)買受人依約收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為已交付使用。 （五）共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、 、 、 等部位。 （六）共用設施設備，是指：1、一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具 、 、 等設備；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房） 、 、 等設施。 （七）公共區(qū)域，是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域以及整幢住宅外、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。 （八）專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。 第二十九條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議。 第三十條 補充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。 本合同、本合同的附件及補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 第三十一條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲乙雙方各執(zhí)________ 份，一份向房地產(chǎn)主管部門辦理備案。 第三十二條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無法履行的，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。 第三十三條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方可以通過協(xié)商方式解決；協(xié)商不成的，采取以下第 種方式解決。 （一）向 仲裁委員會申請仲裁； （二）向人民法院提起訴訟。 第三十四條 本合同為期 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。 本合同期限未滿，若業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，本合同終止。 第三十五條 本合同期限屆滿前 月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，乙方應在本合同期限屆滿后 月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 第三十六條 本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或 代管。 第三十七條 本合同經(jīng)甲乙雙方簽字/ 后生效。 甲方簽章： 乙方簽章： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日 附件一：物業(yè)構(gòu)成  附件二：物業(yè)規(guī)劃平面圖 附件三: 物業(yè)共用部位、 共用設施設備的日常運行、保養(yǎng)和維修服務 項目 服務內(nèi)容 運行、保養(yǎng)、維修服務標準 公 共 部 位 房屋結(jié)構(gòu) 門窗 樓內(nèi)墻面、頂面、地面 管道、排水溝、屋頂 圍墻 道路、場地等 休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 室外健身設施、兒童樂園等 安全標志等 供 水 系 統(tǒng) 普通水泵 變頻水泵 排水系統(tǒng) 二次生化處理 公 共 照 明 公燈 公共電氣柜 景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等 大堂空調(diào) 升 降 系 統(tǒng) 電梯 消 防 系 統(tǒng) 消防設施、設備 避雷 系統(tǒng) 避雷設施 弱電系統(tǒng) 電子防盜門 監(jiān)控系統(tǒng) 周界報警 樓宇對講 （可視） 住戶報警 電子巡更 水景 水景（動力） 其它 附件四:公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務 項 目 服務內(nèi)容 養(yǎng) 護 標 準 草坪 修剪 清雜草 施肥 灌、排水 病蟲害防治 其它 樹木 修剪 中耕除草、松土 施肥 病蟲害防治 扶正加固 其它 花壇花景 布置 灌、排水 補種 修剪、施肥 病蟲害防治 其它 附件五: 物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務 項目 服務內(nèi)容 服務標準 樓內(nèi)公共區(qū)域 地面和墻面 樓梯扶手、欄桿、窗臺 消防栓、指示牌等公共設施 天花板、 公共燈具 天臺、屋頂 門窗等玻璃 垃圾收集 電梯轎廂 樓外公共區(qū)域 道路地面、綠地、明溝 公共燈具、宣傳欄、 小品等 水景 垃圾廂（房） 果皮箱、垃圾桶 消毒滅害 其它 附件六:公共區(qū)域秩序的維護服務 服務內(nèi)容 服 務 標 準 人員要求 門崗 巡邏崗 技防設施和救助（監(jiān)控崗） 車輛管理 其它 附件七:物業(yè)使用禁止性行為的管理 附件八:綜合管理服務 服務內(nèi)容 服 務 要 求 管理處設置 管理人員要求 服務時間 日常管理與服務 其它 附件九:物業(yè)承接驗收確認書 甲方： 法定代表人： 地 址： 聯(lián)系電話： 乙方： 法定代表人： 資質(zhì)等級： ，證書編號： 地 址： 聯(lián)系電話： 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條、第二十九條的規(guī)定及其他相關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方就乙方承接 （物業(yè)名稱）（座落位置：_________區(qū)/縣________鄉(xiāng)/鎮(zhèn) 路_______弄_______號）的前期物業(yè)管理服務，辦理物業(yè)驗收手續(xù)等事宜，共同確認如下： 一、物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗內(nèi)容 甲方已于 年 月 日會同乙方對物業(yè)下述共用部位、共用設施設備進行了查驗： 1、 2、 3、 4、 二、物業(yè)共用部位、共用設施設備的查驗結(jié)論（查驗結(jié)論在下屬□中選擇） □經(jīng)乙方查驗、甲方確認，上述物業(yè)共用部位、共用設施設備完好，乙方同意承接驗收。 □經(jīng)乙方查驗、甲方確認，上述物業(yè)共用部位、共用設施設備中存在的問題如下： 1、 2、 3、 4、 經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，就存在的問題確定解決辦法如下： 1、 2、 3、 4、 三、物業(yè)資料的移交 甲方已于 年 月 日，向乙方提供和移交了下列物業(yè)資料（具體清單另附）： 1、規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2、設施設備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3、物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件； 4、 甲方簽章： 乙方簽章： 法定代表人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日