真叫盧俊分享策劃邏輯思維的培養(yǎng)PPT學(xué)習(xí)教案

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1、會計(jì)學(xué)1紐交所股票代碼：SYSW1什么是“策劃”第1頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW思考一：大家回想一件事情：從你接到思源的面試通知到你面試完畢并應(yīng)聘成功，你都做了些什么？第2頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW興奮導(dǎo)致徹夜難眠向朋友打聽公司情況精心打扮準(zhǔn)備面試準(zhǔn)備相關(guān)應(yīng)聘資料思考可能被問到的問題忐忑等待面試開始詢問自己關(guān)心的問題揣測問題并技巧回答第3頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW為何會有以上種種事件出現(xiàn)：因?yàn)槟阆氤晒?yīng)聘！第4頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按時間順序排列：第5頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按工作階段分類：前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階

2、段第6頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW把以上信息按重要性分類：核心因素重要因素次要因素第7頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW我們把以上分析進(jìn)行一下組合：核心因素重要因素次要因素前期準(zhǔn)備階段面試準(zhǔn)備階段面試階段第8頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、一切紛繁的事件都是為了達(dá)到目的而進(jìn)行的2、在不同階段；應(yīng)該做不同的事情3、處理好核心問題是完成目標(biāo)的關(guān)鍵第9頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW思考二：同樣的商品，為何有不同的價(jià)格？第10頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW大家來總結(jié)一下原因：1、因?yàn)榭蓸钒b不一樣了2、因?yàn)閹讉€地方的租金不一樣3、因?yàn)檫M(jìn)

3、貨成本不一樣4、因?yàn)橄M(fèi)的環(huán)境不一樣能把這些原因做一個總結(jié)嗎？第11頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW因?yàn)榭蓸返膬r(jià)值發(fā)生了變化這又衍生出了另一個問題：什么是價(jià)值？第12頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW價(jià)值價(jià)格客戶價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，當(dāng)商品的價(jià)值改變時，其價(jià)格也會隨之發(fā)生改變；而價(jià)值改變的原因是商品獲得其消費(fèi)客戶的認(rèn)可，并因此產(chǎn)生的消費(fèi)需求；因此，“客戶”是需要研究的核心因素。第13頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW我們來做一下對位分析：酒吧商店超市主力客戶消費(fèi)特征可樂的價(jià)值時尚青年群體附近居民路人家庭主婦有較好的支付能力；注重氛圍和感受因生活需要而產(chǎn)生的隨機(jī)型消費(fèi)因生活必須而產(chǎn)生的目

4、的型消費(fèi)滿足心理愉悅的調(diào)味品一瓶普通可樂便宜的可樂第14頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW通過以上對信息的處理，我們應(yīng)該明確：1、“客戶”是所有事件的終端載體2、“客戶”需求的變化是引發(fā)價(jià)值改變的核心原因第15頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW現(xiàn)在，我們來總結(jié)一下什么是“策劃”第16頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第一層含義（基本原理）：策劃是為實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)而進(jìn)行的一系列動作第17頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第二層含義：策劃是通過合理的分析，找出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的最佳途徑第18頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSWA點(diǎn)B點(diǎn)策劃的第三層含義：目標(biāo)是綜合變量；沒有

5、絕對唯一，只有最適合B1點(diǎn)B2點(diǎn)第19頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW2什么是“房地產(chǎn)策劃”第20頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的第21頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：城市化進(jìn)程舊城改造新城建設(shè)建設(shè)用地一級開發(fā)商土地整理土地交易中心招拍掛二級開發(fā)商土地研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買自住投資三級市場二次交易土地運(yùn)營和規(guī)劃階段項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)階段產(chǎn)品銷售和流轉(zhuǎn)階段第22頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW多數(shù)時候，我們所接觸的房地產(chǎn)開發(fā)是從項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)到銷售完畢的過程；因

6、此以下將以此為重點(diǎn)進(jìn)行深入分析。第23頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW狹義房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程：二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買第24頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW按照策劃理論對房地產(chǎn)開發(fā)工作進(jìn)行解析：項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品銷售客戶開發(fā)商通過招拍掛程序獲取土地，在深入研究和分析的基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過終端客戶的購買行為完成產(chǎn)品銷售，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益。第25頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW我們可以簡單的把房地產(chǎn)策劃總結(jié)為：以商品房產(chǎn)品為載體；通過終端客戶以購買方式獲取商品房權(quán)益的行為使開發(fā)商通過銷售獲取經(jīng)濟(jì)利益的資源配置過程第26頁/共51頁紐交所股票

7、代碼：SYSW二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)第27頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW項(xiàng)目研判1、明晰項(xiàng)目土地自身素質(zhì)和可塑性土地屬性研究土地開發(fā)要素分析 交通屬性 規(guī)劃屬性 商業(yè)屬性 配套屬性 地區(qū)規(guī)劃研究地塊指標(biāo) 地塊四至第28頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW項(xiàng)目研判2、了解目標(biāo)客戶的需求特征和偏重客戶總體研究客戶來源 客戶構(gòu)成 職業(yè)分析 年齡分析 消費(fèi)習(xí)慣分析 家庭結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品需求分析 價(jià)格需求分析第29頁/共51頁紐交

8、所股票代碼：SYSW項(xiàng)目研判3、項(xiàng)目成本投入和可實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值財(cái)務(wù)測算財(cái)務(wù)模型選取 細(xì)分產(chǎn)品價(jià)格確定 未來價(jià)格走勢預(yù)測 項(xiàng)目銷售周期確定開發(fā)成本估算 內(nèi)部收益率 經(jīng)營利潤分析 風(fēng)險(xiǎn)評估成本測算模型第30頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW項(xiàng)目研判4、項(xiàng)目建設(shè)面臨的市場機(jī)會和風(fēng)險(xiǎn)城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究總體房地產(chǎn)市場城市總體規(guī)劃研究區(qū)域房地產(chǎn)市場國家產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 國家信貸投放 城市經(jīng)濟(jì)總量 社會消費(fèi)能級 人民生活水平 城市化水平 固定資產(chǎn)投資 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究 經(jīng)濟(jì)外向度 房地產(chǎn)政策城市概況 城市總體性質(zhì) 城市區(qū)位 城市交通 人口屬性 城市規(guī)劃宏觀房地產(chǎn)市場 宏觀房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo)分析 土地市場研究 商品房市場分析

9、分物業(yè)市場分析（住宅） 市場未來發(fā)展預(yù)期區(qū)域市場概況 區(qū)域典型項(xiàng)目分析 區(qū)域市場競爭及發(fā)展趨勢總結(jié)第31頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包含哪些內(nèi)容3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計(jì)第32頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計(jì)1、天津市建筑規(guī)范相關(guān)內(nèi)容建筑面積計(jì)算，層高等文件第33頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計(jì)2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)包含哪些內(nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃物業(yè)形態(tài)選型 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 規(guī)劃布局建議 物業(yè)體量配比建議景觀及道路系統(tǒng)建議 外立面建議 配套系統(tǒng)建議 其他細(xì)化產(chǎn)品建

10、議第34頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW規(guī)劃設(shè)計(jì)3、怎樣根據(jù)自身情況安排合理設(shè)計(jì)用振業(yè)、中鐵項(xiàng)目案例介紹第35頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW二級開發(fā)商項(xiàng)目研判規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)報(bào)建投資建設(shè)銷售準(zhǔn)備開盤銷售客戶購買1、明確的項(xiàng)目營銷思路2、市場形象的樹立與傳遞3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化第36頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路營銷思路銷售目標(biāo) 銷售價(jià)格 項(xiàng)目營銷環(huán)境 營銷難點(diǎn) 項(xiàng)目價(jià)值體系梳理 第37頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路價(jià)格表的制定1：項(xiàng)目均價(jià)2：各區(qū)均價(jià)3：各棟均價(jià)4：各朝向均價(jià)5：各樓層價(jià)格6：一房一價(jià)表第38頁/

11、共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路價(jià)值體系梳理第39頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備1、明確的項(xiàng)目營銷思路營銷思路的確定第40頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞項(xiàng)目形象案名 LOGO SLOGEN 基礎(chǔ)色第41頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備2、市場形象的樹立與傳遞第42頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化客戶積累報(bào)紙廣告 電視廣播 網(wǎng)絡(luò)廣告 活動組織 渠道行銷第43頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化第44頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW銷售準(zhǔn)備3、客戶的有效蓄積和轉(zhuǎn)化大悅城營銷方案第45頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW最后，我們來總結(jié)一下房地產(chǎn)策劃：第46頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW3附件第47頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW一句話送給大家：方法比知識重要第48頁/共51頁紐交所股票代碼：SYSW幾本書推薦給大家：國富論世界是平的混沌理論宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)第49頁/共51頁在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功第50頁/共51頁