前期物業(yè)管理招標(biāo) 與方案

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1、- **小區(qū) 前 期 物 業(yè) 管 理 招 標(biāo) 方 案 *&**置業(yè)** 二0一五年一月 &&&&前期物業(yè)管理招標(biāo)文件 第一局部 投標(biāo)邀請(qǐng) 按照國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?、?**省物業(yè)管理?xiàng)l例?和?物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行方法?的規(guī)定，現(xiàn)決定對(duì) 〔工程名稱〕的物業(yè)管理效勞進(jìn)展公開(kāi)招標(biāo)。茲邀請(qǐng)合格投標(biāo)人以密封標(biāo)書(shū)的方式前來(lái)投標(biāo)。 一、招標(biāo)工程的簡(jiǎn)要說(shuō)明 本工程位于##市**縣 區(qū)〔縣〕。 本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為： 本工程住宅用地面積平方米。 本工程住宅用地總建筑面積平方米。高層住宅建筑面積平方米，商業(yè)建筑面積平方米，物業(yè)辦公用房建筑面積平方米〔不

2、計(jì)算費(fèi)用〕，其他物業(yè)建筑面積平方米〔不計(jì)算費(fèi)用〕〕，地下建筑面積平方米〔不計(jì)算費(fèi)用〕。 本工程的建筑密度為20%；綜合容積率 2.5；綠化率為 40%。 二、工程開(kāi)工和竣工交付使用時(shí)間 本工程于 2021 年 8 月開(kāi)工建立，共分 2 期開(kāi)發(fā)建立。第一期工程方案于 2021年 7月竣工并交付使用；整個(gè)建立工程〔方案〕于 2021年 12月全部建成竣工交付使用。 三、物業(yè)管理用房的配置情況 1、物業(yè)效勞企業(yè)辦公等用房： 建筑面積為平方米；座落位置： 小區(qū)內(nèi) 。 2、社區(qū)活動(dòng)用房： 建筑面積為平方米；座落位置： 小區(qū)內(nèi) 。 四、物業(yè)工程質(zhì)量保證金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金建立情

3、況 物業(yè)專項(xiàng)維修資金：建立單位按 政府規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)繳存。 五、招標(biāo)書(shū)的出售 投標(biāo)人應(yīng)于2021 年1 月19 日 17 時(shí)30前至市區(qū)〔縣〕目部購(gòu)置〔領(lǐng)取〕招標(biāo)書(shū)。 出售的招標(biāo)文件每套收取本錢(qián)費(fèi) 200 元整。 六、投標(biāo)地點(diǎn) **市*縣 區(qū)縣。 七、投標(biāo)截止時(shí)間 投標(biāo)截止于 2021 年2月2日15時(shí)00分，逾期收到的或不符合規(guī)定的投標(biāo)文件不承受。 八、招投標(biāo)說(shuō)明會(huì) 自行踏勘。 九、開(kāi)標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn) 1、開(kāi)標(biāo)時(shí)間：年2月2日 15時(shí)00分。 2、開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)：**市區(qū)縣〕。 十一、投標(biāo)詢問(wèn) 對(duì)本次招標(biāo)提出詢問(wèn)的，請(qǐng)于 2021年月日前〔**〕聯(lián)系〔技術(shù)方面的詢問(wèn)請(qǐng)

4、以信函或 的形式〕。 地 址：。 第二局部 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及要求 本物業(yè)的物業(yè)效勞按照?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，具體技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與要求和局部差異如下： 一、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容 1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護(hù)； 2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)； 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)和管理； 4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛〔機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)〕行駛、停放及場(chǎng)所管理； 5、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)展必要的協(xié)調(diào)和管理； 6、物業(yè)管理區(qū)域的日常平安巡查效勞； 7、物業(yè)檔案資料

5、的保管及有關(guān)物業(yè)效勞費(fèi)用的帳務(wù)管理； 8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的效勞； 二、物業(yè)管理效勞的要求 1、按專業(yè)化的要求配置管理效勞人員； 人員及相關(guān)要求 人員配備不得低于下表要求： 序號(hào) 部 門(mén) 崗 位 數(shù)量 1 管理處 工程經(jīng)理 1 2 客服中心 客服中心主管 1 管理員 2 3 秩序維護(hù)部 秩序維護(hù)主管 1 班長(zhǎng) 3 秩序維護(hù)員 6 4 工程維修部 工程維修主管 1 維修工 1 5 環(huán)境部 環(huán)境部主管 1 綠化工 1 保潔員 6 合計(jì) 人 1、人員工資不得低于**市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，保

6、險(xiǎn)按國(guó)家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 2、具體要求： 〔1〕工程經(jīng)理：持有建立部物業(yè)上崗證或物業(yè)管理師，3年以上物業(yè)效勞工作經(jīng)歷。 注：投標(biāo)文件中須提供工程經(jīng)理的物業(yè)經(jīng)理上崗證復(fù)印件或影印件。 2、物業(yè)管理效勞與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符； 〔1〕、投標(biāo)總價(jià)的計(jì)算過(guò)程為： 住宅局部：平方米×a元/平方米·月×12月＝A元； 商業(yè)局部：平方米×b元/平方米·月×12月＝B元； 投標(biāo)總價(jià)= A + B 〔2〕、a元/平方米·月、b元/平方米·月,即為工程交付后中標(biāo)人實(shí)際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，按照購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。 〔3〕、上述報(bào)價(jià)中包含電梯電費(fèi)、公共區(qū)域水電及其它設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行等公共能耗，不再

7、進(jìn)展公攤。 〔4〕、前期介入費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)發(fā)商由中標(biāo)人自行承當(dāng)，不在本次報(bào)價(jià)范圍內(nèi)。 三、物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)〔具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件3〕 1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕 按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅

8、小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 5、車(chē)輛停放管理效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行；。 6、公共秩序維護(hù)、平安防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 7、裝飾裝修管理效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 8、物業(yè)檔案資料管理標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 9、其他效勞標(biāo)準(zhǔn)： 〔1〕按?**市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)?甲級(jí)執(zhí)行； 四、物業(yè)效勞費(fèi)的結(jié)

9、算形式〔包干制/〕。 五、主要設(shè)施設(shè)備的配置及說(shuō)明〔詳見(jiàn)附件1〕。 六、公建配套設(shè)施及說(shuō)明〔詳見(jiàn)附見(jiàn)2〕。 第三局部 投標(biāo)人須知 一、總則說(shuō)明 〔一〕適用范圍 本招標(biāo)文件僅適用于本工程的物業(yè)管理效勞。 〔二〕合格的投標(biāo)人 經(jīng)過(guò)本次招標(biāo)的資格預(yù)審確認(rèn)為合格的投標(biāo)人。 〔三〕投標(biāo)費(fèi)用 無(wú)論投標(biāo)過(guò)程中的做法和結(jié)果如何，投標(biāo)人自行承當(dāng)與參加投標(biāo)有關(guān)的全部費(fèi)用。 二、投標(biāo)文件的編寫(xiě) 〔一〕投標(biāo)文件格式 1、投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件提供的投標(biāo)文件格式填寫(xiě)。 2、管理效勞理念和目標(biāo) 結(jié)合本工程的規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)，提出物業(yè)管理效勞定位、目標(biāo)。

10、 3、工程管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度 編制工程管理機(jī)構(gòu)、工作職能組織運(yùn)行圖，闡述工程經(jīng)理〔小區(qū)經(jīng)理〕的管理職責(zé)、內(nèi)部管理的職責(zé)分工、日常管理制度和考核方法目錄。 4、管理效勞人員配置 根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和本工程實(shí)際情況擬配置各崗位人員的具體情況。 5、根據(jù)物業(yè)管理效勞的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)制定的物業(yè)管理效勞方案 〔1〕對(duì)物業(yè)共用部位、業(yè)主或使用人自用部位提供維修效勞的方案； 〔2〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修方案； 〔3〕業(yè)主、使用人裝飾裝修室內(nèi)的效勞方案； 〔4〕住宅外墻或建筑物發(fā)生危險(xiǎn)，影響他人平安時(shí)的工作預(yù)案； 〔5〕物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案； 〔6〕物業(yè)

11、管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)方案和崗位責(zé)任描述； 〔7〕綠化和園林建筑附屬設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)方案； 〔8〕物業(yè)承接驗(yàn)收方案； 〔9〕公共、公建物業(yè)及物業(yè)效勞行為公開(kāi)方案； 6、物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施 〔1〕業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施； 〔2〕本工程范圍突然斷水、斷電、無(wú)天然氣的應(yīng)急措施； 〔3〕業(yè)主與使用人自用部位排水設(shè)施阻塞的應(yīng)急措施； 〔4〕雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應(yīng)急措施； 〔5〕電梯故障的應(yīng)急措施； 〔6〕消防應(yīng)急措施； 7、豐富社區(qū)文化，加強(qiáng)業(yè)主相互溝通的具體措施。 8、智能化設(shè)施的管理與維修方案。 9、施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相

12、關(guān)事項(xiàng)的應(yīng)對(duì)預(yù)案。 10、提供?業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約?〔?業(yè)主管理規(guī)約?〕的建議稿。 〔二〕投標(biāo)報(bào)價(jià) 投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求寫(xiě)明本工程的物業(yè)效勞總收費(fèi)報(bào)價(jià)金額、分項(xiàng)收費(fèi)報(bào)價(jià)金額及測(cè)算依據(jù)。投標(biāo)人只允許有一個(gè)報(bào)價(jià)，招標(biāo)人不承受有任何選擇的報(bào)價(jià)。 〔三〕投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署 1、投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)本招標(biāo)文件的要求，編制投標(biāo)書(shū)共5套，并明確注明“正本〞或“副本〞一樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準(zhǔn)，正本一份，副本四份。 2、投標(biāo)文件須統(tǒng)一用A4紙打印并由投標(biāo)單位法定代表人簽署和加蓋印章。 3、電報(bào)、、 形式的投標(biāo)概不承受。 三、投標(biāo)文件遞交的要求和無(wú)效 1、投標(biāo)文件的密封 投標(biāo)人

13、應(yīng)將投標(biāo)文件密封，并標(biāo)明投標(biāo)人的名稱、地址、投標(biāo)工程名稱及正本或副本。 2、投標(biāo)文件的修改和撤消 〔1〕投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間之前可書(shū)面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成局部。投標(biāo)在投標(biāo)截止時(shí)間之后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。 〔2〕投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件修改或補(bǔ)充的書(shū)面材料應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)展編寫(xiě)、密封、標(biāo)注和遞交，并注明“修改或補(bǔ)充投標(biāo)文件〞字樣。 3、投標(biāo)文件有以下情形之一的，投標(biāo)文件無(wú)效： 〔1〕未密封的； 〔2〕未加蓋投標(biāo)單位法定代表人與投標(biāo)單位印章的； 〔3〕未能按照招標(biāo)文件要求編制的； 〔4〕逾期送達(dá)的； 〔5〕附有招標(biāo)人不能

14、承受條件的。 四、開(kāi)標(biāo)和評(píng)標(biāo) 1、開(kāi)標(biāo)的方法與程序 開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)設(shè)在；開(kāi)標(biāo)時(shí)間定于 2021年2 月 2 日15時(shí)00分；采取現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)開(kāi)標(biāo)的方法，評(píng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)與開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)分開(kāi)，開(kāi)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)由招標(biāo)人主持，招投標(biāo)監(jiān)視人、投標(biāo)人參加。 2、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法 〔1〕招標(biāo)人根據(jù)有關(guān)規(guī)定組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，本工程的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員共設(shè) 5 人。其中，招標(biāo)人指派 1 人，由招標(biāo)人從市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 4 人。 〔2〕評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：見(jiàn)附件4。 〔3〕評(píng)標(biāo)方法：評(píng)委封閉獨(dú)立評(píng)標(biāo)，評(píng)委與投標(biāo)人不見(jiàn)面，采用綜合評(píng)估法評(píng)標(biāo)，按得分從高到低的順序，確定不超過(guò)3人的中

15、標(biāo)候選人。 五、中標(biāo)人確實(shí)定及物業(yè)效勞合同的簽訂 〔一〕中標(biāo)人確實(shí)定 1、招標(biāo)人在投標(biāo)有效期截止之日起 10 日內(nèi)〔最長(zhǎng)不超過(guò)30日〕確定中標(biāo)人； 2、招標(biāo)人在確定中標(biāo)人之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式向中標(biāo)人發(fā)生中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)通知書(shū)一經(jīng)發(fā)出即發(fā)生法律效力； 〔二〕物業(yè)效勞合同的簽訂說(shuō)明 1、最低報(bào)價(jià)不是被授予合同的保證。 〔三〕物業(yè)效勞合同的簽訂 1、中標(biāo)人按中標(biāo)通知書(shū)指定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人參照物業(yè)管理主管部門(mén)制定的示范文本格式簽訂物業(yè)效勞合同。 2、招標(biāo)文件、中標(biāo)通知書(shū)、中標(biāo)人的投標(biāo)文件及其澄清文件，均為簽訂物業(yè)效勞合同的依據(jù)。 第四局部 其他事項(xiàng) 1、本工程物業(yè)效勞

16、費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，按照中標(biāo)價(jià)格確定。 2、招標(biāo)人根據(jù)?物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行方法?發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人在投標(biāo)過(guò)程中如有**、違紀(jì)、違規(guī)行為的，一經(jīng)查實(shí)取消本次投標(biāo)資格，已經(jīng)中標(biāo)的取消中標(biāo)資格，保證金不予退還，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失，招標(biāo)人有權(quán)要求予以賠償。 但由于中標(biāo)人悔標(biāo)而未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)效勞合同的，本次招投標(biāo)的全部費(fèi)用由中標(biāo)人承當(dāng)。 3、投標(biāo)人應(yīng)說(shuō)明對(duì)招標(biāo)人在投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解；應(yīng)說(shuō)明投標(biāo)文件連同招標(biāo)人的中標(biāo)通知書(shū)均具有法律約束力。 附件1： **市住宅小區(qū)物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)〔甲級(jí)〕 序號(hào) 內(nèi)?? 容 效勞要求 1 管理處 設(shè)? 置

17、 〔1〕小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示效勞；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 〔2〕在客服接待中心懸掛或*貼物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、工程負(fù)責(zé)人照片，公示物業(yè)效勞事項(xiàng)、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約效勞的，公示特約效勞工程及效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 〔3〕配置辦公家具、、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品；辦公場(chǎng)所整潔有序，有專門(mén)的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。 2 管理人員和效勞人員要求 〔1〕小區(qū)工程經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。 〔2〕管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)**書(shū)或崗位證書(shū)。 〔3〕管理人員服裝統(tǒng)

18、一，掛牌上崗，儀表整潔，行為標(biāo)準(zhǔn)，用語(yǔ)文明，效勞主動(dòng)熱情。 〔4〕效勞人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡〔建筑面積〕；秩序維護(hù)員：3～4人/每門(mén)崗+1人/5000㎡～7000㎡〔建筑面積〕；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡〔綠化面積〕；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過(guò)50萬(wàn)㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。 3 效勞時(shí)間 在小區(qū)管理機(jī)構(gòu)每日不低于10小時(shí)提供業(yè)務(wù)接待；其他時(shí)間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)工程運(yùn)行，及時(shí)處理各種臨時(shí)或突發(fā)事件。 4 日常管理與效勞 〔

19、1〕制定小區(qū)物業(yè)管理與效勞工作方案，并組織實(shí)施。 〔2〕建立健全各項(xiàng)管理制度，公共突發(fā)性事件〔如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等〕處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核方法。 〔3〕建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。 〔4〕建立物業(yè)管理檔案〔包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運(yùn)行檔案、內(nèi)部管理檔案等〕，設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔及時(shí)、完整，便于查詢。 〔5〕使用專業(yè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主根本信息、物業(yè)根底資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費(fèi)記錄。 〔6〕按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約〔臨時(shí)管理規(guī)約〕約定，建立裝飾裝修管

20、理效勞制度。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的制止行為和考前須知；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場(chǎng)，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時(shí)告知并勸阻，拒不改正的，及時(shí)報(bào)告相關(guān)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修完畢后，應(yīng)進(jìn)展檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。 〔7〕在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時(shí)效勞。 水、電、氣等急迫性報(bào)修半個(gè)小時(shí)內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成〔預(yù)約除外〕；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)單位；對(duì)業(yè)主

21、或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投拆在2個(gè)工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報(bào)修、維修、處理記錄，維修完成后48小時(shí)內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。 〔8〕設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身平安部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。 〔9〕涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)效勞事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)*帖通知，履行告知義務(wù)。 〔10〕按有關(guān)規(guī)定和合同約定標(biāo)準(zhǔn)管理，使用專項(xiàng)維修資金。 〔11〕每月組織1次工程效勞質(zhì)量檢查，做好記錄。 〔12〕每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。 〔13〕做好平安生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排平安檢

22、查。 〔14〕每年至少公開(kāi)征集1次物業(yè)效勞意見(jiàn)，問(wèn)卷率到達(dá)實(shí)際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。 〔15〕在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)展公益性宣傳。 〔16〕按照標(biāo)準(zhǔn)要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)效勞合同履行情況、物業(yè)效勞工程收支情況、本年度物業(yè)效勞工程收支預(yù)算。 〔17〕按物業(yè)效勞合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 〔18〕能提供四種以上特約效勞〔有償〕和四種以上便民〔無(wú)償〕效勞；重要節(jié)日進(jìn)展美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動(dòng)。 〔19〕專項(xiàng)效勞委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂標(biāo)準(zhǔn)的委托效勞合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項(xiàng)效勞企業(yè)應(yīng)具備

23、相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)**書(shū)；專項(xiàng)效勞企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為標(biāo)準(zhǔn)，用語(yǔ)文明；對(duì)專項(xiàng)效勞企業(yè)的效勞有監(jiān)視管理及評(píng)價(jià)記錄。 〔20〕綜合管理的其它效勞工程到達(dá)約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)。 〔21〕對(duì)小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約〔臨時(shí)管理規(guī)約〕的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)行政主管部門(mén)及全體業(yè)主。 5 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔效勞 一、 生活垃圾的收集、清運(yùn) 〔1〕 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。 〔2〕 生活垃圾實(shí)行分類收集。 〔3〕每2周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。 〔4〕 每

24、日清運(yùn)1次生活垃圾，并清運(yùn)到指定的垃圾收集場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。 〔5〕 保潔車(chē)外觀整潔、擺放整齊。 二、 物業(yè)共用局部清潔 〔一〕 樓內(nèi) 〔1〕 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報(bào)箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。 〔2〕 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)；每月擦拭4次防火門(mén)、共用防盜門(mén)、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。 〔3〕 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。 〔二〕 電梯 〔1〕 每日擦拭1次電梯轎廂門(mén)、面板；每日清拖1次

25、電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。 〔2〕 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護(hù)理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護(hù)1次。 〔三〕 天臺(tái)屋面 每月清掃1次樓頂天臺(tái)、屋面。有天臺(tái)、內(nèi)天井的每周巡查1-2次，有雜物及時(shí)清掃。 〔四〕 庭院 〔1〕 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場(chǎng)地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。 〔2〕 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門(mén)頭等。 〔五〕 水景 〔1〕 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)展其他處理。 〔2〕每周安排專人清潔2-3次水面；定期進(jìn)展水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。 三、 有害生物防治 〔1〕 配合相關(guān)部

26、門(mén)進(jìn)展有害生物防制。 〔2〕 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 四、 雨雪天氣 〔1〕 雨后清潔。雨后，對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)展清掃。 〔2〕 掃雪鏟冰。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時(shí)前清掃干凈。 五、衛(wèi)生事件 發(fā)生公共衛(wèi)生事件時(shí)，迅速組織人員對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展通風(fēng)、清洗和消毒。 六、 檢查記錄 〔1〕 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。 〔2〕 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。 〔3〕 清潔檔案齊全。 6 公共秩 序維護(hù) 〔1〕秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。 〔2

27、〕秩序維護(hù)人員應(yīng)配備對(duì)講裝置和其他必備的平安護(hù)衛(wèi)器械。 〔3〕 出入口有專人24小時(shí)值守，其中主出入口20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時(shí)坐、立姿勢(shì)端正〔不少于18小時(shí)〕，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄。 〔4〕對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)展管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 〔5〕實(shí)行24小時(shí)巡視檢查，20萬(wàn)平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。重點(diǎn)部位〔小區(qū)道路、單元出入口和地下車(chē)庫(kù)〕應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時(shí)間和路線每2個(gè)小時(shí)巡查一次，在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)2分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。 〔

28、6〕接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。 〔7〕在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。 〔8〕 維護(hù)道路使用和場(chǎng)地的正常秩序。 〔9〕小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控〔監(jiān)控點(diǎn)至少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口〕、樓宇對(duì)講〔可視〕、周界報(bào)警、住戶報(bào)警〔對(duì)講功能〕、門(mén)鎖智能卡等五項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開(kāi)通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當(dāng)留存15日備查。 〔10〕監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展處理，并報(bào)告管理處與警方；接到住戶緊急求助時(shí)，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)

29、措施 〔11〕小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員24小時(shí)值守安防控制室；報(bào)警記錄由系統(tǒng)打印留存。 〔12〕 在強(qiáng)降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。 〔13〕記錄與檔案。各項(xiàng)工作記錄完整有效；檔案齊全。 7 停車(chē)管理 〔1〕建立停車(chē)管理制度。 〔2〕建立停車(chē)管理檔案。 〔3〕定期存放車(chē)輛的，應(yīng)簽訂停車(chē)效勞協(xié)議。 〔4〕在顯著位置公示停車(chē)須知。 〔5〕 設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)的交通標(biāo)志，包括引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，平安出口標(biāo)志燈和其他警示性標(biāo)志。 〔6〕機(jī)動(dòng)車(chē)輛

30、憑證出入，對(duì)臨時(shí)進(jìn)入的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)展登記。 〔7〕 24小時(shí)有專人定時(shí)巡查停車(chē)場(chǎng)〔庫(kù)〕，車(chē)庫(kù)內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。 〔8〕 停車(chē)場(chǎng)〔庫(kù)〕內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。 〔9〕 停車(chē)場(chǎng)地面每日清掃1次，地下停車(chē)庫(kù)地面〔含車(chē)位地面〕每月清拖1次。 〔10〕車(chē)庫(kù)無(wú)滲漏，無(wú)積水，通風(fēng)良好，無(wú)易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。 8 公共綠化 養(yǎng)護(hù) 一、根本要求： 1、小區(qū)**率達(dá)40%以上。 2、**總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中**率10%以上。 3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點(diǎn)，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。 4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占

31、**總面積的0.5%以上。 5、**保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。**設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。 二、草 坪： 修剪草坪保持平整，草高不超過(guò)8cm；隨時(shí)去除雜草，目視無(wú)雜草；常年保證有效供水，有低洼及時(shí)整平，根本無(wú)積水；按肥力、草種、生長(zhǎng)情況及時(shí)施肥，每年二遍以上；及時(shí)做好病蟲(chóng)害防治；草地生長(zhǎng)正常，斑禿黃萎率低于5%。 三、樹(shù) 木 ： 修剪喬、灌木修剪每年四次以上，根本做到無(wú)枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時(shí)修剪，每年不少于六遍，做到枝葉嚴(yán)密、圓整、無(wú)脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪及時(shí)，每年不少于四次，根本無(wú)枯枝；適時(shí)中耕除草,做到根本無(wú)雜草，土壤疏松；按植物品種、生長(zhǎng)狀況、

32、土壤條件適時(shí)施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時(shí)滅治，無(wú)病蟲(chóng)害發(fā)生；樹(shù)木根本無(wú)傾斜；喬灌木生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠完整；花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果；球、籬、地被生長(zhǎng)良好，無(wú)缺枝、空檔。 花壇花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，無(wú)積水；缺枝倒伏不超過(guò)三處；及時(shí)去除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)**一次；適時(shí)做好病蟲(chóng)害防治。 四、 垃圾處理 綠化垃圾能隨時(shí)清理干凈，無(wú)垃圾堆放過(guò)夜情況。 五、樹(shù)干涂白 涂白時(shí)間一般在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹(shù)干涂白高度應(yīng)保持一致。 六、 檢查記錄 〔1〕 各項(xiàng)工作記錄完整有效， 〔2〕 綠化檔

33、案齊全。 〔3〕每月至少檢查綠化工作2次并對(duì)植物的養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)展記錄。 9 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 一、綜合管理 〔1〕 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。 〔2〕 按照相關(guān)規(guī)定，及時(shí)對(duì)房屋使用平安情況進(jìn)展評(píng)估檢查。 〔3〕每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)方案并組織實(shí)施。 〔4〕 對(duì)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。 〔5〕 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗(yàn)檢測(cè)并做好記錄。 〔6〕在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項(xiàng)檢查并做好記錄。 〔7〕設(shè)備機(jī)房。 每日巡視2次、每周清潔1次，機(jī)房?jī)?nèi)

34、不得堆積雜物； 按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置*貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志； 交接班記錄齊全、完整。 二、共用部位 〔一〕 房屋構(gòu)造 〔1〕 根據(jù)房屋使用時(shí)間和設(shè)計(jì)年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 〔2〕 每半年檢查1次梁、板、柱等構(gòu)造構(gòu)件，做好記錄。 〔3〕 對(duì)危及房屋構(gòu)造平安的行為及時(shí)履行告知和勸阻義務(wù)，對(duì)拒不改正的，要報(bào)告行政主管部門(mén)，同時(shí)告知全體業(yè)主。 〔二〕 建筑部件 〔1〕 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件

35、等，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔2〕每周巡查1次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔3〕每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔4〕每年汛期前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄；降雨后及時(shí)排除積水。 〔三〕附屬構(gòu)筑物 〔1〕 每月巡查2次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔2〕每月1次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進(jìn)展清掃、疏通，保證排水暢通；每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、

36、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理。各項(xiàng)工作應(yīng)做好記錄。 〔3〕 每月巡查2次大門(mén)、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔4〕 每月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂(lè)園等，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔5〕 每年檢測(cè)1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)展維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 三、空調(diào)系統(tǒng) 〔1〕 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)展統(tǒng)計(jì)、分析。進(jìn)展冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡視、測(cè)溫、維修養(yǎng)護(hù)，做好記錄。 〔2〕 每年檢查1次管道、閥門(mén)并除銹。 〔3〕定期檢驗(yàn)壓力容器、儀表及冷

37、卻塔噪聲。 〔4〕 每月清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?次風(fēng)管。 四、二次供水設(shè)備 〔1〕 直接從事供水工作的人員應(yīng)有安康體檢合格證。 〔2〕 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 〔3〕 每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。 〔4〕 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運(yùn)行。 〔5〕每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑情況進(jìn)展檢查，視情況補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年對(duì)水泵進(jìn)展1次整體養(yǎng)護(hù)。 〔6〕 每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)展除銹、刷漆1次，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)展防凍處理。 〔

38、7〕 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 五、排水系統(tǒng) 〔1〕 按照市排水管理機(jī)構(gòu)的要求取得排水許可證。 〔2〕排水設(shè)施。每年汛期前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)展檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強(qiáng)降雨過(guò)程中對(duì)主要排水口、管井進(jìn)展檢查。 〔3〕 污水泵。每周巡視1-2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。 〔4〕 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1次。 六、公共照明和電氣設(shè)備 〔1〕 室內(nèi)照明。每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。 〔2〕 室外照明。每周巡檢2次，一般故障即時(shí)修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時(shí)

39、調(diào)整時(shí)間控制器。 〔3〕 應(yīng)急照明。每周巡檢2次，故障即時(shí)修復(fù)；斷電后維持照明時(shí)間達(dá)標(biāo)，指示燈外表亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。 〔4〕 高壓柜及高壓線路。每周巡檢1次高壓柜；定期進(jìn)展設(shè)備和線路的檢測(cè)；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測(cè)1次中央信號(hào)屏；做好記錄。 〔5〕 干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。 〔6〕 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。 〔7〕低壓柜。每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護(hù)1次；每年檢查2次電氣平安；每半年檢測(cè)1次接地電阻；每年校驗(yàn)1次儀表；做好記錄。 〔8〕低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每半年切換1次雙路互投開(kāi)關(guān)；做好記錄。

40、 〔9〕電動(dòng)機(jī)。每周巡檢1次運(yùn)行中的電動(dòng)機(jī)；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好記錄。 〔10〕 控制柜。每周巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。 〔11〕 發(fā)電機(jī)。每月試運(yùn)行1次；每年1次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機(jī)和蓄電池；做好記錄。 〔12〕 電氣檢測(cè)。每2年1次預(yù)防性試驗(yàn)；每年檢測(cè)2次高壓個(gè)人防護(hù)用品；每2年檢測(cè)1次直流屏；每2年檢測(cè)1次高壓電纜；每年校驗(yàn)1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。 〔13〕 變配電室。24小時(shí)有人值守；設(shè)備附件及工具、個(gè)人防護(hù)用品完好；防小動(dòng)物措施完備。 七、平安防范系統(tǒng)

41、 〔1〕 對(duì)講門(mén)口機(jī)。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔2〕 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔3〕 紅外對(duì)射探測(cè)器。每2月檢查1次防水、探測(cè)范圍、接線等，外表清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔4〕 圖像采集設(shè)備。每周檢查2次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每月外表清潔3次；每半年內(nèi)部除塵1次。 〔5〕 攝像機(jī)。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭外表清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。 〔6〕 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，外表清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。 〔7〕 云臺(tái)。每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，外

42、表清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。 〔8〕 巡更點(diǎn)。每月檢查1次外觀、存儲(chǔ)記錄，外表清潔1次。 〔9〕 讀卡器。每月檢查鍵盤(pán)、防水3次，外表清潔1次。 八、電梯 〔1〕 24小時(shí)運(yùn)行。 〔2〕 設(shè)有頂峰梯的，在頂峰期與主梯同時(shí)運(yùn)行。 〔3〕 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展救助。 〔4〕 每半月日進(jìn)展1次日常維修養(yǎng)護(hù)工作。 〔5〕 設(shè)電梯平安員，負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)方案。 〔6〕 定期檢查緊急報(bào)警裝置。 〔7〕 定期年檢并取

43、得合格證。 〔8〕 轎廂內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)*帖年檢合格證〔有效期內(nèi)〕、乘梯平安須知。 九、水景 〔1〕 啟用前進(jìn)展防滲漏檢查。 〔2〕 使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。 〔3〕 設(shè)置必要的平安警示標(biāo)志。 〔4〕 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 10 消防平安 防范 一、綜合管理 〔1〕 落實(shí)消防平安責(zé)任制，明確逐級(jí)和崗位消防平安職責(zé)； 〔2〕 成立義務(wù)消防隊(duì)，每年進(jìn)展1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防根本知識(shí)和技能。 〔3〕 發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。 〔4〕 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時(shí)值守，處理各類報(bào)警信息。管理制度、

44、應(yīng)急預(yù)案*貼在顯著位置，備存緊急消防物資。 〔5〕 每周防火巡查3-4次；每周專項(xiàng)檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防平安標(biāo)志、疏散通道等。 〔6〕 每年對(duì)員工進(jìn)展4次消防平安宣傳教育，每年組織2次業(yè)主消防平安宣傳教育。 二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 〔一〕 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 〔1〕 報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái) 每日巡查設(shè)備運(yùn)行情況，24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行。每日機(jī)柜外表清潔1次，每半年機(jī)柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報(bào)警控制主機(jī)、聯(lián)動(dòng)臺(tái)。 〔2〕 模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置 每半年巡查1次模塊、探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警裝置；每半年外表清潔1次；探測(cè)器投入運(yùn)行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗

45、一遍。 〔3〕 備用電源 每季度備用電源充放電試驗(yàn)和外表除塵1次。 〔二〕消防播送系統(tǒng) 每日機(jī)柜外表清潔1次，每季度機(jī)柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備外表清潔1次；每半年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次插孔、重要場(chǎng)所的對(duì)講、對(duì)講主機(jī)、播音設(shè)備、揚(yáng)聲器等。 〔三〕防排煙系統(tǒng) 每季度養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。 〔四〕防火分隔系統(tǒng) 每年防火卷簾門(mén)的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次，電控箱外表清潔、內(nèi)部除塵1次；每月防火門(mén)附件檢查1次，每年門(mén)的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1次。 〔五〕水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護(hù)1次，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵

46、、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1次，每季度潤(rùn)滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。 〔六〕滅火器 每年進(jìn)展1次功能性檢查。 附件2：投標(biāo)文件封面樣式 正〔副〕本 ×××物業(yè)管理工程 投 標(biāo) 文 件 〔商務(wù)標(biāo)∕技術(shù)標(biāo)〕 投標(biāo)單位： 年 月 日 附件3：**市物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分表 **市物業(yè)管理招投標(biāo)評(píng)分表 評(píng)委 投 標(biāo) 單 位 得 分 評(píng) 分 項(xiàng) 目 商 務(wù) 標(biāo) 30分 1、企業(yè)資質(zhì)〔5分〕 2、質(zhì)量體系建立〔2分〕 3、管理規(guī)?！?分〕 4、業(yè)

47、績(jī)、榮譽(yù)〔3分〕 5、企業(yè)年度盈虧情況〔2分〕。 6、在管理的物業(yè)環(huán)境、保潔〔5分〕 查看現(xiàn)場(chǎng) 7、在管理的物業(yè)日常管理資料齊全，記錄標(biāo)準(zhǔn)〔3分〕。 查看記錄資料 8、在管理的物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)秩序〔5分〕。 查看現(xiàn)場(chǎng) 技 術(shù) 標(biāo) 70分 1、前期介入方案和報(bào)價(jià)〔5分〕 2、前期物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)〔45分〕 3、前期物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算方案〔2分〕 4、工程調(diào)研清晰效勞定位準(zhǔn)確〔1分〕

48、 5、有先進(jìn)的效勞理念及特色效勞響應(yīng)措施〔3分〕 6、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置合理管理制度健全〔2分〕 7、人員配備合理、培訓(xùn)方案周密〔2分〕 8、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方案〔2分〕 9、應(yīng)急預(yù)案齊全〔2分〕 10、物業(yè)承接驗(yàn)收方案完整〔2分〕 11、裝飾、裝修管理制度完善〔2分〕 12、社區(qū)文化建立有方案、有措施〔2分〕 合計(jì)得分： . z.