財(cái)務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響探析

《財(cái)務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響探析》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《財(cái)務(wù)管理專業(yè) 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響探析（18頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響探析 摘 要 隨著社會(huì)的進(jìn)步，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算也提出了越來(lái)越高的要求。收入是企業(yè)核算的重要內(nèi)容，而舊的收入準(zhǔn)則已經(jīng)滿足不了企業(yè)的財(cái)務(wù)需求，因?yàn)椋碌氖杖霚?zhǔn)則應(yīng)運(yùn)而生--《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1４號(hào)——收入》。新準(zhǔn)則重新定義了收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)及收入確認(rèn)模型，使得對(duì)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 本文主要以碧桂園為研究案例，通過(guò)對(duì)比分析新老準(zhǔn)則的不同之處，探討新準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)核算和報(bào)表報(bào)告的影響，在此基礎(chǔ)上，本文會(huì)提出新準(zhǔn)則在執(zhí)行過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題并提出相關(guān)的改進(jìn)政策措施。 關(guān)鍵詞：收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；碧桂園

2、 Analysis of the impact of new income guidelines for real estate business accounting Abstract With the development of the society, higher and higher requirements are put forward for the enterprise accounting.Income is an important part of enterprise accounting, and

3、 the old income standard can not meet the financial needs of enterprises, because the new income standard came into being - "accounting standard for Business Enterprises No. 14 - income".The new criterion redefines the judgment standard and revenue recognition model of revenue recognition time, whic

4、h has a profound impact on many industries including real estate. Based on the case study of country garden, this paper analyzes the differences between the new and old standards and discusses the impact of the new standards on the financial accounting and statement reporting of the real estate ind

5、ustry. On this basis, this paper will put forward the issues that should be paid attention to in the implementation process of the new standards and put forward relevant improvement policies and measures. Key words: Revenue standards;Real Estate Industry;Country Garden II 目 錄 摘 要

6、 I Abstract II 一、緒 論 1 （一）研究背景及研究意義 1 （二）研究方法 1 （三）文獻(xiàn)綜述 1 二、收入準(zhǔn)則的概述 2 （一）收入準(zhǔn)則的內(nèi)容 2 （二）新收入準(zhǔn)則變化的主要內(nèi)容 2 1.將舊的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型 2 2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn) 2 3.同一合同的多種交易的財(cái)務(wù)處理有更明確的指導(dǎo)方針 3 4.對(duì)特定交易事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量有明確規(guī)定 4 （三） 新舊收入準(zhǔn)則修改的主要內(nèi)容比較 4 三、案例分析—以碧桂園為例 5 （一）碧桂園簡(jiǎn)介 5 （二）碧桂園的收入構(gòu)成 5 （三）施

7、行新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園收入核算的影響..................6 1.收入的確認(rèn)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為根據(jù) 6 2.按履約成本進(jìn)度的要求對(duì)履約成本情況進(jìn)行估計(jì) 6 3.按合同收入和履約部分義務(wù)的進(jìn)度確認(rèn)收入 7 4.要求直接交付合同成本 7 5.運(yùn)用“五步法”模型判斷交易價(jià)格 7 （四）施行新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園收入報(bào)告的影響..................8 四、結(jié)論 8 （一）應(yīng)注意的問(wèn)題 8 （二）提出的建議 9 參考文獻(xiàn) 10 致 謝 11 一、緒 論 （一）研究背景及研究意義 大量的新興企業(yè)總是在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中而蓬勃涌現(xiàn)，企業(yè)產(chǎn)品數(shù)量也在不

8、斷地增多，更新?lián)Q代的速度也在不斷地加快，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求也在不斷地提高。從往日的企業(yè)核算中看，由于收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和合同銷售無(wú)法達(dá)成一致，以及成本無(wú)法及時(shí)計(jì)量，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的會(huì)計(jì)信息不對(duì)稱的情況。此外，舊準(zhǔn)則在投融資、稅務(wù)籌劃等財(cái)務(wù)管理模塊上越來(lái)越無(wú)法滿足企業(yè)日益增加的財(cái)務(wù)需求，直至2017年5月，新收入準(zhǔn)則——《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》終于正式發(fā)布，這個(gè)新準(zhǔn)則的實(shí)施引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)極大的關(guān)注。 我國(guó)的新準(zhǔn)則是在以合同為基礎(chǔ)，發(fā)展建立出新的收入確認(rèn)模型，又被稱為五步法模型，這個(gè)變革使得我國(guó)的收入確認(rèn)規(guī)則更加與國(guó)際社會(huì)接軌。而改革后的新準(zhǔn)則是否能適應(yīng)我國(guó)社會(huì)行情，以及能否給我國(guó)

9、房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)核算上的便利，正是本文選題研究意義所在。 （二）研究方法 本文主要通過(guò)文獻(xiàn)研究，再結(jié)合實(shí)際案例，以及綜合對(duì)比分析的方法，在拜讀新、舊收入準(zhǔn)則和房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算分析等相關(guān)文獻(xiàn)資料的基礎(chǔ)上，以房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為案例，分析新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響。文章的主要內(nèi)容包括四個(gè)方面: （1）新收入準(zhǔn)則改變的主要內(nèi)容；（2）以碧桂園為研究案例進(jìn)行分析；（3）探析碧桂園施行新收入準(zhǔn)則對(duì)收入核算和報(bào)告的影響；（4）總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用新收入準(zhǔn)則的過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題以及建議。 （三）文獻(xiàn)綜述 張俊民（2017）認(rèn)為一筆合同約定收入成本計(jì)量的幾個(gè)基本點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)，包括了合同是否采

10、用可變對(duì)應(yīng)報(bào)價(jià)、協(xié)議中約定是否可能存在重大的投融資風(fēng)險(xiǎn)成分、應(yīng)付款的現(xiàn)金付款客戶是否對(duì)應(yīng)現(xiàn)金報(bào)價(jià)和當(dāng)非現(xiàn)金付款客戶分期付款支付時(shí)的任何非現(xiàn)金付款客戶對(duì)應(yīng)報(bào)價(jià)。 馬銳華、汪祥耀（2014）認(rèn)為IASB雖然沒(méi)有很明了地對(duì)“控制權(quán)”作出表述，但是其本質(zhì)已經(jīng)反映了關(guān)于商品或服務(wù)的控制權(quán)問(wèn)題，同時(shí)也說(shuō)明“控制權(quán)”這一概念在收入準(zhǔn)則不斷修改的過(guò)程中慢慢被深化。 張林（2018）通過(guò)比較新收入準(zhǔn)則和舊收入準(zhǔn)則的差異，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)被分為兩個(gè)情況履行：一個(gè)是資產(chǎn)控制權(quán)業(yè)務(wù)“在時(shí)間段內(nèi)”履行就算是轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，另一個(gè)則是資產(chǎn)控制權(quán)業(yè)務(wù)則是在“時(shí)間點(diǎn)”履行時(shí)確認(rèn)。他認(rèn)為確立統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型，取消了以往單獨(dú)的

11、澆筑建造工程合同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，一定程度上降低了具體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行職業(yè)資格判斷的工作難度，這對(duì)相同經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的會(huì)計(jì)處理方式的有效統(tǒng)一很有利。 季韓波（2015）重點(diǎn)研究并分析了我國(guó)歷年收入計(jì)量指標(biāo)準(zhǔn)則、相關(guān)國(guó)際計(jì)量準(zhǔn)則與《客戶合同收入》相關(guān)國(guó)際計(jì)量準(zhǔn)則的主要基本區(qū)別，并著重針對(duì)我國(guó)2016年實(shí)施后的收入準(zhǔn)則未來(lái)發(fā)展的方向提出代表性的意見(jiàn)。 針對(duì)以上學(xué)者關(guān)于收入確認(rèn)的文獻(xiàn)研究可知，學(xué)者們對(duì)新收入準(zhǔn)則的修訂和實(shí)施有著不同的見(jiàn)解，大部分集中于對(duì)“控制權(quán)”的研究，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式是以預(yù)售為主，這使得在確認(rèn)收入時(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬、控制權(quán)轉(zhuǎn)移的判斷和其他行業(yè)存在很大的分歧，而新實(shí)行的準(zhǔn)則會(huì)使房地產(chǎn)企

12、業(yè)的收入確認(rèn)在實(shí)際業(yè)務(wù)操作中會(huì)遇到很多更加復(fù)雜的問(wèn)題和新的挑戰(zhàn)。為此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為研究對(duì)象，分析房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題以及提出建議和解決措施。 二、收入準(zhǔn)則的概述 （一）收入準(zhǔn)則的內(nèi)容 收入準(zhǔn)則主要包括計(jì)收入的定義、收入確認(rèn)的原則、收入確認(rèn)的模型,一般經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和特殊經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量的方法,以及收入披露的方法等等。 （二）新收入準(zhǔn)則變化的主要內(nèi)容 1.將舊的收入準(zhǔn)則和建造合同準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型 在某些情況下，舊準(zhǔn)則并沒(méi)有在收入和合同的確認(rèn)上面有明顯的區(qū)分，可能同一類交易會(huì)因?yàn)槭杖氪_認(rèn)的方式不同而導(dǎo)致有很大的差異，因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)核算口徑不一致直接對(duì)企業(yè)真實(shí)經(jīng)

13、營(yíng)狀況的反應(yīng)產(chǎn)生了不良影響。而新的準(zhǔn)則則采用同一個(gè)收入確認(rèn)模型來(lái)規(guī)范企業(yè)確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)，解決了企業(yè)確認(rèn)收入難的問(wèn)題，進(jìn)一步更高了會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可比性。 2.以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn) 舊準(zhǔn)則對(duì)商品的銷售和勞務(wù)的銷售收入進(jìn)行區(qū)分，并指出，只有當(dāng)商品所有權(quán)的主要風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬真正轉(zhuǎn)移時(shí)才能確認(rèn)商品銷售的收入，然后在實(shí)際操作中，企業(yè)往往很難確認(rèn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。而新準(zhǔn)則不再將商品和勞務(wù)分開(kāi)，并且規(guī)定在買方取得相關(guān)服務(wù)（或商品）時(shí)就可以確認(rèn)收入，即“五步法”?！拔宀椒ā钡慕忉屓缦拢? 步驟一：識(shí)別與客戶訂立的合同。這個(gè)步驟是收入確認(rèn)計(jì)量的前提，2017年新制定的收入確認(rèn)準(zhǔn)則

14、，認(rèn)為最基礎(chǔ)的內(nèi)容或許就是收入確認(rèn)合同，后面的交易履行約定義務(wù)、交易的價(jià)格等都應(yīng)該是以收入確認(rèn)合同的具體內(nèi)容為基礎(chǔ)，對(duì)相關(guān)的客戶去直接了當(dāng)?shù)孛枋?因此，收入確認(rèn)的合同，是企業(yè)確認(rèn)收入的基礎(chǔ)。 步驟二：識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)。此為五步法的第二步。如何識(shí)別一項(xiàng)合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)，其中一個(gè)關(guān)鍵決定性的因素是合同的內(nèi)容是否可以明確地去區(qū)分開(kāi)來(lái)。一般區(qū)分的方法是，先以合同為依據(jù)，判斷相關(guān)客戶是不是有自己能夠單獨(dú)從合同內(nèi)容中獲益的想法，或者是辨別相關(guān)客戶是不是有自己能夠?qū)⒃摵贤膬?nèi)容和信息與其他的容易讓相關(guān)客戶獲得的其他的信息資源或者是服務(wù)相結(jié)合在一起，然后從中獲得相關(guān)的利益，從而可以更加明確地判斷

15、該相關(guān)客戶的商品或者是服務(wù)的內(nèi)容是不是可以去明確地區(qū)分開(kāi)來(lái)；然后，再去重點(diǎn)注意相關(guān)客戶的商品或者服務(wù)的內(nèi)容是不是與相關(guān)客戶的合同中的其他條款或者承諾可以單獨(dú)地去辨別。 步驟三：確定交易的價(jià)格。這是五步法的關(guān)鍵所在，企業(yè)應(yīng)該要把收入按照各單項(xiàng)履行約定義務(wù)的交易價(jià)格分?jǐn)偛⒋_認(rèn)。商品額外的交易價(jià)格，是指相關(guān)客戶的個(gè)人或者其他企業(yè)因?yàn)橄蛱厥庵付ǖ慕灰卓蛻纛~外出售或者是直接把商品轉(zhuǎn)讓給特定客戶，從而按照符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)預(yù)期或者是具有相當(dāng)權(quán)利向特殊指定的客戶額外收取的商品對(duì)價(jià)費(fèi)用或者交易費(fèi)用的金額。 步驟四：將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履行約定義務(wù)。這是五步法最核心的一步，新的收入準(zhǔn)則有表明了的規(guī)定,就是企業(yè)股

16、東在簽訂交易合同的開(kāi)始日，應(yīng)當(dāng)按照各項(xiàng)合同承擔(dān)履行約定義務(wù)的單獨(dú)售價(jià)比例，去分?jǐn)傁鄳?yīng)的交易價(jià)格，計(jì)算單獨(dú)分?jǐn)偨灰资蹆r(jià)的最好是根據(jù)單獨(dú)進(jìn)行銷售時(shí)的各項(xiàng)可以觀察的交易價(jià)格來(lái)計(jì)算，在未單獨(dú)進(jìn)行銷售時(shí)，或者是單獨(dú)售價(jià)沒(méi)有辦法可以去直接觀察的，可以考慮使用傳統(tǒng)的市場(chǎng)成本調(diào)查計(jì)算法、成本加成法、余值法等多種計(jì)算方法對(duì)其進(jìn)行合理的估計(jì)。 步驟五：在各單項(xiàng)履約義務(wù)履行時(shí)確認(rèn)收入。新收入在這個(gè)步驟規(guī)定，當(dāng)客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)，即企業(yè)在按義務(wù)履行了合同責(zé)任后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)的金額去確認(rèn)收入。企業(yè)為了去確認(rèn)和計(jì)量新的收入，最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是要準(zhǔn)確地去區(qū)分履行約定義務(wù)是“某一時(shí)間”，還是“某一

17、時(shí)點(diǎn)”,新的收入準(zhǔn)則更進(jìn)一步明確了這一點(diǎn)，如果新的收入屬于“某一時(shí)點(diǎn)”，企業(yè)就必須得應(yīng)滿足的三種基本條件之一,否則的話，就是屬于“某一時(shí)點(diǎn)”。 3.同一合同的多種交易的財(cái)務(wù)處理有更明確的指導(dǎo)方針 對(duì)于同一合同所包含的多種不同的交易，舊準(zhǔn)則并沒(méi)有太多有參考性的指引，這是沒(méi)辦法滿足日益精進(jìn)的財(cái)務(wù)核算需求的，而新準(zhǔn)則則針對(duì)這個(gè)問(wèn)題提供了明確的會(huì)計(jì)處理指引，要求企業(yè)在合同簽訂起，就要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目的履行義務(wù)和分配的比例做出準(zhǔn)確的評(píng)估，使后續(xù)能夠準(zhǔn)確地確認(rèn)收入。這會(huì)從根本上解決收入確認(rèn)和計(jì)量問(wèn)題。 4.對(duì)特定交易事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量有明確規(guī)定 某些特定交易，例如附有公司質(zhì)保條款的收入確認(rèn)、交易總額

18、和凈額的銷售收入確認(rèn)區(qū)分、以及針對(duì)于特定客戶的售后回購(gòu)、無(wú)需額外退還的銷售初始費(fèi)該如何確認(rèn)等問(wèn)題，舊準(zhǔn)則并沒(méi)有給出好的解決方法，而這些問(wèn)題在新準(zhǔn)則中終于得到重視。企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題得到恰當(dāng)?shù)慕鉀Q，企業(yè)財(cái)務(wù)人員可以利用新準(zhǔn)則的知道方針提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。 （3） 新舊收入準(zhǔn)則修改的主要內(nèi)容比較 舊的收入準(zhǔn)則主要是以下步驟去深入論述了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的收入確認(rèn)規(guī)則： 第一，商品所有權(quán)在銷售時(shí)，主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬也隨著轉(zhuǎn)移； 第二，企業(yè)隨著商品所有權(quán)的喪失而喪失商品的控制權(quán)； 第三，很可能流入企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入能被可靠確認(rèn)地計(jì)量； 第四，已發(fā)生、或者是未來(lái)會(huì)發(fā)生的成本能被準(zhǔn)確的計(jì)量。 　　而新準(zhǔn)則的規(guī)則則

19、規(guī)定了我們?cè)诖_認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)遵循“一個(gè)基礎(chǔ)，五個(gè)前提”的原則?！耙粋€(gè)基礎(chǔ)”指的是客戶對(duì)商品進(jìn)行控制時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)地去確認(rèn)收入；客戶對(duì)商品的控制行為指的是指相關(guān)客戶有權(quán)可以自主使用商品的行為，與此同時(shí)，相關(guān)客戶還有很大的機(jī)會(huì)獲取與該商品有關(guān)的甚至幾乎全部的經(jīng)濟(jì)利益，也有權(quán)利去阻止其他方支配該商品的行為，并從中獲取利益。收入確認(rèn)的五個(gè)小的前提，分別是： 第一，各合同方已經(jīng)批準(zhǔn)該合同，并且承諾按時(shí)履行合同中約定的義務(wù)； 第二，在合同中明確規(guī)定合同各方關(guān)于在轉(zhuǎn)讓商品時(shí)的權(quán)利和義務(wù)； 第三，在合同簽訂時(shí)，合同當(dāng)事人必須明確商品的轉(zhuǎn)讓支付條款； 第四，合同必須建立在真實(shí)的貿(mào)易往來(lái)基礎(chǔ)上，要有真實(shí)的

20、商業(yè)實(shí)質(zhì)； 第五，對(duì)價(jià)有很大機(jī)會(huì)可以收回。 具體的新舊收入準(zhǔn)則內(nèi)容對(duì)比情況如表3-1所示。 表 3-1 新舊收入準(zhǔn)則內(nèi)容對(duì)比情況 項(xiàng)目 舊收入準(zhǔn)則 新收入準(zhǔn)則 收入確認(rèn)模型 并行兩種收入確認(rèn)模型 —區(qū)分業(yè)務(wù)類型 —銷售商品：風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移 —提供勞務(wù)：完工百分比 引入單一的收入確認(rèn)模型 —不再區(qū)分業(yè)務(wù)類型 —統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn) 收入確認(rèn)核心條件 主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移 控制權(quán)轉(zhuǎn)移 —五步法步驟五 時(shí)點(diǎn)時(shí)段定 無(wú)明確說(shuō)明 有明確說(shuō)明 交易價(jià)格確定 公允價(jià)值計(jì)量 預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額計(jì)量 —五步法步驟三 對(duì)包含多重交易安排的合同會(huì)計(jì)處理 提供有限指

21、引 引入“履約義務(wù)”的概念 合同成本處理 建造合同的訂立成本可以計(jì)入合同成本 —未涉及其他情況 合同成本包括取得合同的增量成本和履行合同成本 特定交易或事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理 無(wú)相關(guān)規(guī)定 區(qū)分總額和凈額確認(rèn)收入、附有銷售退回條款的銷售等 列報(bào) 無(wú)相關(guān)規(guī)定 新增報(bào)表項(xiàng)目 —合同資產(chǎn)：合同負(fù)債 披露 僅限于會(huì)計(jì)政策的討論 制定了廣泛的新披露要求 三、案例分析—以碧桂園為例 （一）碧桂園簡(jiǎn)介 我國(guó)土地屬于國(guó)有性質(zhì)，而我們常說(shuō)的房地產(chǎn)行業(yè)，就是以國(guó)有土地為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從中發(fā)展出來(lái)的、包括但不限于土地所有權(quán)的有償使用、劃撥和轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、裝修裝飾、管理服務(wù)等集多種經(jīng)

22、濟(jì)類型的多元化綜合產(chǎn)業(yè)。從歷史的進(jìn)程中看，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱行業(yè)，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性，對(duì)我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有積極的作用。而不同行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)也相互融合產(chǎn)生新的經(jīng)濟(jì)體，比如因房地產(chǎn)的抵押貸款發(fā)展形成的房地產(chǎn)金融服務(wù)市場(chǎng)，就是“房地產(chǎn)+金融”的融合證明。 本文主要通過(guò)分析研究碧桂園（股票代碼：2007.HK）來(lái)看新舊準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。碧桂園作為我國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，其業(yè)務(wù)囊括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)等多個(gè)不同的業(yè)務(wù)液態(tài)。碧桂園不僅有“中國(guó)最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商”的稱號(hào)，更是提前使用新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)。2011年碧桂園采用舊收入準(zhǔn)則，總收入只有432億元，到

23、2018年采用新收入準(zhǔn)則，歸屬于股東權(quán)益的合同銷售金額達(dá)到5018.8億元，收入規(guī)模在7年間翻了十多倍，這說(shuō)明收入準(zhǔn)則的變化會(huì)對(duì)數(shù)據(jù)的可比性產(chǎn)生影響。 （二）碧桂園的收入構(gòu)成 碧桂園的收入是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑、物業(yè)投資及管理和酒店經(jīng)營(yíng)這五個(gè)部分構(gòu)成。2015-2016年碧桂園的這五項(xiàng)收入的核算依據(jù)是舊收入準(zhǔn)則，而后兩年是在新準(zhǔn)則的基礎(chǔ)下進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的。2015-2018年碧桂園五項(xiàng)收入具體情況如表4-1所示。 表 4-1 2015-2018年碧桂園五項(xiàng)收入具體情況 單位：人民幣（百萬(wàn)元） 2015 2016 2017 2018 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入 109460 1481

24、80 220157 369405 建筑 746 1143 2305 5265 物業(yè)投資 92 97 108 4409 物業(yè)管理 1469 1959 2656 酒店經(jīng)營(yíng) 1455 1708 1674 收入總額 113223 153087 226900 379079 從表格的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比比較高，增長(zhǎng)速度也比其他四項(xiàng)收入快，其他四項(xiàng)收入對(duì)碧桂園的收入總額影響比較小。2018年碧桂園的增長(zhǎng)動(dòng)力還是來(lái)源與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入，合同銷售仍然是主要?jiǎng)恿?lái)源。 （三）施行新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園收入核算的影響 1.收入的確認(rèn)以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為根據(jù)

25、從前文的分析得知，新舊準(zhǔn)則關(guān)于收入確認(rèn)有著本質(zhì)上的區(qū)別，而新準(zhǔn)則所采取的判斷標(biāo)準(zhǔn)會(huì)更加偏向定性分析，能進(jìn)一步降低人為分析和判斷所帶來(lái)的的誤差。因此，得出的判斷結(jié)果一致性也就比較高。碧桂園在其2017年中期報(bào)告中披露，碧桂園采用的收入確認(rèn)會(huì)計(jì)政策就是以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為依據(jù)，當(dāng)資產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給相關(guān)客戶時(shí)就新的確認(rèn)收入?？刂茩?quán)又可以分為在某一段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)移和在某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。2017年度碧桂園來(lái)自出售物業(yè)的收入確認(rèn)為人民幣220,157,369,000元，其中按在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的收入為人民幣60,806,904,000元，占比比想象中要樂(lè)觀，說(shuō)明絕大部分收入還是按著時(shí)間節(jié)點(diǎn)確認(rèn)的。由此我們不難得出，新的

26、收入準(zhǔn)則還是有一定的財(cái)務(wù)職業(yè)判斷空間，這就需要財(cái)務(wù)人員在具體會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)工作開(kāi)展的時(shí)候，夠結(jié)合具體項(xiàng)目的情況，準(zhǔn)確地確認(rèn)和計(jì)量新的收入，理論和實(shí)踐相結(jié)合，減少了發(fā)生財(cái)務(wù)處理錯(cuò)誤等問(wèn)題的可能，提高財(cái)務(wù)管理的效率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。 2.按履約成本進(jìn)度的要求對(duì)履約成本情況進(jìn)行估計(jì) 2017年前，碧桂園旗下的企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)房地產(chǎn)的銷售和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)活動(dòng)的實(shí)際收入，是在簽訂銷售履約合同的過(guò)程中將風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移支付給了客戶這一特定的時(shí)點(diǎn)。自2017年起，碧桂園企業(yè)提前制訂了并采用新收入準(zhǔn)則，其履約成本進(jìn)度按照在簽訂合同履行義務(wù)時(shí)，已經(jīng)履約發(fā)生的實(shí)際支出或者企業(yè)預(yù)計(jì)總履約投入的一定比重

27、進(jìn)行了確定。為有效控制和保證企業(yè)控制權(quán)轉(zhuǎn)移以及履約進(jìn)度的信息真實(shí)性和記錄的準(zhǔn)確性，碧桂園旗下的企業(yè)將嚴(yán)格按照碧桂園企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定以及履約成本進(jìn)度的要求對(duì)履約成本情況進(jìn)行估計(jì)。 3.按合同收入和履約部分義務(wù)的進(jìn)度確認(rèn)收入 在過(guò)去的年度財(cái)務(wù)報(bào)告期間，房地產(chǎn)銷售服務(wù)合同的重要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在碧桂園托付物業(yè)向房地產(chǎn)所有權(quán)的特定日期和時(shí)點(diǎn)全部完成轉(zhuǎn)移，或者將房地產(chǎn)交付給銷售服務(wù)客戶時(shí)候，碧桂園有權(quán)向客戶確認(rèn)房地產(chǎn)在物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和收入，而非按物業(yè)建造的工程進(jìn)度陸續(xù)將房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移交付給銷售服務(wù)客戶的款項(xiàng)進(jìn)行義務(wù)確認(rèn)。根據(jù)新加坡和中國(guó)香港的財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號(hào)，碧桂園在

28、履行合同約定義務(wù)的過(guò)程中所累計(jì)產(chǎn)出的商品資產(chǎn)，其用處實(shí)無(wú)法被替代的，而且，在整個(gè)銷售服務(wù)的合同約定期間內(nèi)，碧桂園有權(quán)力根據(jù)銷售服務(wù)的相關(guān)客戶過(guò)去一年累計(jì)至今已經(jīng)履行完成的銷售服務(wù)合同的履約部分義務(wù)進(jìn)度去收取相關(guān)客戶相應(yīng)的費(fèi)用。碧桂園根據(jù)確認(rèn)客戶的義務(wù)是否已經(jīng)滿足在銷售服務(wù)合約最后一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的具體條件來(lái)進(jìn)行收入的確認(rèn)和計(jì)量，如果滿足具體條件，就按投入法計(jì)量合同的收入和履約部分義務(wù)進(jìn)度陸續(xù)累計(jì)確認(rèn)客戶相應(yīng)的義務(wù)收入。當(dāng)計(jì)入損益的累計(jì)款項(xiàng)超過(guò)應(yīng)向客戶收取的款項(xiàng)時(shí)，碧桂園應(yīng)確認(rèn)合同資產(chǎn)，相反，當(dāng)銷售服務(wù)時(shí)累計(jì)應(yīng)確認(rèn)收入的差額大于客戶應(yīng)承擔(dān)的款項(xiàng)時(shí)，視為碧桂園向客戶的銷售服務(wù)合同履約資產(chǎn)負(fù)債。

29、 4.要求直接交付合同成本 采用新收入準(zhǔn)則后，碧桂園為了快速獲得有效的銷售合同，直接要求客戶支付所產(chǎn)生的企業(yè)印花稅、銷售合同傭金和其他的稅務(wù)成本，如果合同成本預(yù)計(jì)在三年內(nèi)可收回，則將該收回合同形式作為有效的銷售合同形式進(jìn)行確定合同成本。 5.運(yùn)用“五步法”模型判斷交易價(jià)格 新收入準(zhǔn)則明確要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合客戶的資產(chǎn)狀況、收入的情況和信用情況，對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移交易價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的分析和評(píng)估，以準(zhǔn)確衡量收回款項(xiàng)的可能性。采用新的收入準(zhǔn)則后，碧桂園對(duì)于相關(guān)客戶支付的款項(xiàng)與承諾的物業(yè)或者服務(wù)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的限期超過(guò)一年的合同，因合同的交易價(jià)格因包含融資成份的影響，從而進(jìn)行相關(guān)

30、的調(diào)整，如果收回的機(jī)會(huì)比較大，就根據(jù)新收入準(zhǔn)則中的“五步法”模型，判斷收入的確認(rèn)和計(jì)量是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 （四）施行新收入準(zhǔn)則對(duì)碧桂園收入報(bào)告的影響 為了保證信息的使用者和企業(yè)能夠及時(shí)地得到完整的與碧桂園企業(yè)相關(guān)的財(cái)務(wù)資料和項(xiàng)目信息，碧桂園提前使用新的收入準(zhǔn)則，根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定及時(shí)調(diào)整了資產(chǎn)負(fù)債表和公司利潤(rùn)負(fù)債表的部分資料和項(xiàng)目。碧桂園從2017年開(kāi)始，碧桂園根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定和相關(guān)要求，增加與碧桂園企業(yè)的合同資產(chǎn)收入及其相關(guān)業(yè)務(wù)性質(zhì)的合同負(fù)債會(huì)計(jì)報(bào)表的列式，特別重要的是進(jìn)一步細(xì)化了對(duì)公司合同資產(chǎn)、合同負(fù)債的分類和披露，對(duì)部分會(huì)計(jì)報(bào)表和項(xiàng)目也進(jìn)行了重新的分類。此外，碧桂園也在2017

31、年年度報(bào)告書(shū)的附注中對(duì)碧桂園公司的整體經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況和其經(jīng)營(yíng)管理成果的主要因素以及影響收益的因素進(jìn)行詳細(xì)的會(huì)計(jì)介紹和詳細(xì)說(shuō)明。碧桂園新增對(duì)合同資產(chǎn)和合同負(fù)債的列式如表5-1所示。 表5-1 碧桂園新增對(duì)合同資產(chǎn)和合同負(fù)債的列式 單位：萬(wàn)元 不考慮采納新收入準(zhǔn)則的金額 采納新收入準(zhǔn)則的影響 報(bào)告金額 合同資產(chǎn) — 1573773 1573773 —與出售業(yè)務(wù)相關(guān)的合同資產(chǎn) — 841738 841738 —與建筑服務(wù)相關(guān)的合同資產(chǎn) — 169547 169547 —為獲得合同的成本 — 562493 562493 合同負(fù)債 — 34674726

32、 34674726 四、結(jié)論 本文以碧桂園為例，通過(guò)新舊準(zhǔn)則的對(duì)比分析，探討準(zhǔn)則的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算影響，并借此提出，在準(zhǔn)則使用過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)和相關(guān)解決的建議。 （一）應(yīng)注意的問(wèn)題 2017年新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，從總體上有助于提升企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，但是任何政策的改變都有利也有弊，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)雖然沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但我們依然要關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)的更新，根據(jù)合同條款具體問(wèn)題具體分析，并判斷是否有條件達(dá)到新收入準(zhǔn)則的要求。新收入準(zhǔn)則剛實(shí)施，可能會(huì)產(chǎn)生一些不可預(yù)知的問(wèn)題。例如，新收入準(zhǔn)則在消除會(huì)計(jì)收入與合同銷售額不一致的同時(shí)，有可能會(huì)導(dǎo)致部分房地產(chǎn)確認(rèn)收入

33、過(guò)于激進(jìn)。2019年上半年，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩的影響，我國(guó)不同城市根據(jù)自身的需求和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使整個(gè)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，城市分化更加明顯，而碧桂園的市場(chǎng)布局優(yōu)勢(shì)在這種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)下得到淋漓盡致的體現(xiàn)、僅在2019上半年，從數(shù)據(jù)上分析，碧桂園從營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)等多個(gè)重點(diǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)上有著飛躍的進(jìn)步，分別實(shí)現(xiàn)了53.2%、41.3%和56.9%的增長(zhǎng)，因此，股東應(yīng)占利潤(rùn)和應(yīng)占核心利潤(rùn)和同比實(shí)現(xiàn)了20.8%和23.4%的增長(zhǎng)。 （二）提出的建議 根據(jù)新收入準(zhǔn)則的基本要求，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)當(dāng)順著此有利的形勢(shì)，借此機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理的水平和效益。管理者可以從以下

34、兩個(gè)方面去提高財(cái)務(wù)管理的的水平和效益。 第一，新準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)信息的公開(kāi)透明度和財(cái)務(wù)管理的有效行提出更高的要求，要求財(cái)務(wù)人員具有更高的職業(yè)價(jià)值判斷和技能，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力和勝任能力要進(jìn)一步提高； 第二，收入確認(rèn)與銷售成本合同的關(guān)系更加緊密，因此，企業(yè)需要加強(qiáng)相關(guān)房地產(chǎn)銷售和服務(wù)的成本管理合同的制定和財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化，并進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)控和信息化管理。  參考文獻(xiàn) [1]張林.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響及應(yīng)對(duì)[J].時(shí)代金融,2018(12):90+101. [2]裘雯.我國(guó)新舊收入準(zhǔn)則比較研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(下旬刊),2019(

35、08):242-243 [3]梁敏思.淺談新收入準(zhǔn)則在房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)中的應(yīng)用[J].全國(guó)流通經(jīng)濟(jì),2019(12):81-82. [4]胡紅紅,劉麗麗.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響[J].綠色財(cái)會(huì),2019(05):40-44. [5]岳彥彥.新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響探析[J].會(huì)計(jì)師,2019(13):25-26. [6]張建勛.新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)對(duì)方法探討[J].企業(yè)改革與管理,2019(18):221-222. [7]楊丹. 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[D].北京交通大學(xué),2019. [8]邱紅萍. 新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的影響[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué),2

36、019. [9]張俊民.關(guān)于新收入準(zhǔn)則會(huì)計(jì)計(jì)量的幾個(gè)問(wèn)題[J].會(huì)計(jì)之友,2017(20) [10]馬銳華,汪祥耀.IASB準(zhǔn)則變革中“控制”概念的轉(zhuǎn)變及影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2014(09):104-107. 致 謝 本文是在唐際艷老師的精心指導(dǎo)下完成的。論文從選題到完成的整個(gè)過(guò)程中，得到了唐老師的熱情幫助和精心指導(dǎo)。唐老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、淵博的專業(yè)知識(shí)、敏銳的學(xué)術(shù)眼光、精益求精的精神給我留下了深刻的印象，并對(duì)我的學(xué)習(xí)和工作產(chǎn)生極大地促進(jìn)作用。在論文完成之際，我要感謝唐老師對(duì)我的關(guān)心和教誨，特向唐老師表示深深的

37、敬意和感謝！ 在此，還要感謝李凌秋、梁勇等老師在四年的學(xué)習(xí)中給我的幫助和支持。他們所講授的《中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》、《公司戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)管理》等課程給我思想的啟迪，從他們所講授的課程中我學(xué)到了會(huì)計(jì)核算和房地產(chǎn)企業(yè)分析的方法，這些方法在我研究的過(guò)程中發(fā)揮了巨大的作用，使我能夠順利完成課題的研究和論文的寫作。感謝張曉老師、王萌老師等所有任課老師的精心授業(yè)和輔導(dǎo)員員的辛勤工作！ 此外還要感謝我的家人和舍友給予我精神上和物質(zhì)上的支持！ 本文在研究和寫作過(guò)程中認(rèn)真參考了大量的重要參考文獻(xiàn)以及相關(guān)資料，主要文獻(xiàn)資料已分別羅列出來(lái)，本文的一些重要句子或部分段落是引自這些重要參考文獻(xiàn)。在此向所有的作者表示深深的敬意和萬(wàn)分感謝！ 14