物業(yè)管理合同 青改
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1、前期委托物業(yè)服務(wù)合同 甲方:廣西信和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 乙方: 柳州市華亨資產(chǎn)管理有限公司 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定,在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方委托乙方對平果萬冠商業(yè)廣場小區(qū)(含萬冠現(xiàn)代城,住宅)實行統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù),訂立本合同。 第一章 總 則 第一條 物業(yè)基本情況 防城港市歐景藍灣小區(qū)位于防城港市行政中心區(qū)濱海路側(cè),小區(qū)總用地面積約89000平方米,總建筑面積約12800平方米。 該項目容積率約1.8,綠地面積約35000平方米,機動車輛泊位計約300個,小區(qū)公共配套的設(shè)施、設(shè)備有:消防、巡更巡檢系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)等。 第二章
2、 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 第二條 房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。 第三條 共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理,包括:電梯、共用的上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、樓內(nèi)消防設(shè)施、設(shè)備、共用防盜門。 第四條 共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維護、養(yǎng)護和管理,包括:道路、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場、公共娛樂設(shè)施。 第五條 共用綠地、花木、建筑小品等養(yǎng)護與管理。 第六條 公共環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、清淘化糞池、“四害”的防治。 第七條 交通與
3、車輛停放秩序的管理。 第八條 協(xié)助公安部門維持本小區(qū)公共秩序,包括每天24小時安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤,第一時間處理突發(fā)情況并及時報警(但不負責居民人身、財產(chǎn)保險保管責任除另有書面協(xié)議除外)。 第九條 收集、管理和保存與本物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。 第十條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。 第十一條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用: 1、 物業(yè)管理服務(wù)費; 2、 電梯使用費; 3、代收共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金; 4、代收水電公攤費用和城市生活垃圾處理費; 5、停車位使用費; 6、其它按規(guī)定應(yīng)收費用。 第十二條 業(yè)主和非業(yè)主使用人房屋自用
4、部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護,不包括在乙方承諾的服務(wù)范圍內(nèi),當事人提出委托時,乙方應(yīng)接受委托并合理收費。 第十三條 對業(yè)主和非業(yè)主使用人違反業(yè)主(臨時)公約和小區(qū)管理規(guī)定等的行為,針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評、規(guī)勸、警告、制止、停止提供物業(yè)管理服務(wù)等措施。 第十四條 其他服務(wù)事項: 有義務(wù)接受和幫助物業(yè)管理范圍內(nèi)的緊急求援。 第三章 合同期限 第十五條 合同期限自至該小區(qū)召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會,并由其另行選聘其他物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效之日止,或由業(yè)主委員會決定本合同終止之日止。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十六條 甲方權(quán)利義務(wù): 1、
5、業(yè)主委員會成立之前,負責制定業(yè)主臨時公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。 2、審定乙方擬定的物業(yè)管理制度。 3、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。 4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算。 5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。 如存在質(zhì)量問題,按以下方式處理: (1)負責返修; (2)委托乙方返修,支付全部費用; 6、首批物業(yè)向購買業(yè)主交付使用之前三天向乙方提供管理用房使用面積約150㎡(含水電工、保安協(xié)管員休息間)。 7、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并將相關(guān)圖紙、檔案、資料的復印件于相
6、應(yīng)樓宇交付給業(yè)主前10日向乙方移交。 8、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時,協(xié)助乙方催交。 9、小區(qū)基本配套設(shè)施設(shè)備(包括門崗崗亭、路燈、垃圾桶、滅火器,有關(guān)圍墻,及防盜設(shè)施)要配備到位,設(shè)置合理,使用有效。 10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 11、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。 第十七條 乙方權(quán)利義務(wù): 1、根據(jù)工程進度情況,乙方要做好物業(yè)管理前期介入工作,按工程進度派出專業(yè)技術(shù)人員專門負責跟蹤檢查監(jiān)督,并提出合理化建議,作好書面記錄及記錄資料的交接工作,為今后物業(yè)管理工作的順利開展作好前期介入各項工作。 2、 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及
7、本合同的約定,制定物業(yè)管理制度; 3、對業(yè)主和非業(yè)主使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請有關(guān)部門處理; 4、按本合同第十五條的約定,對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和規(guī)章的行為進行處理,并及時向甲方通報情況; 5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理服務(wù)(如電梯維修、保潔、綠化等),但須將該專項管理服務(wù)的合同復印件交存甲方備案,并且不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方; 6、負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)建物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等項目的年度維修、養(yǎng)護計劃和大中修方案及其預(yù)算,經(jīng)甲方同意后由乙方組織實施; 7、向業(yè)主和非業(yè)主使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當業(yè)主和非業(yè)主使用人裝修房屋時,告知有關(guān)限
8、制條件,訂立書面約定,并負責監(jiān)督; 8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告; 9、每半年向全體業(yè)主公布實際管理費用收支明情況; 10、在不影響小區(qū)正常秩序的情況下,對小區(qū)的公共場地、公共場所和公共配套設(shè)施使用、經(jīng)營、出租的所得收入用于補貼物業(yè)管理費用和公共設(shè)施維修費等; 11、本合同終止時,向甲方移交原由甲方提供的管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料; 12、除單獨收取保管費用的項目外,不承擔對業(yè)主和非業(yè)主使用人財產(chǎn)的保管、保險以及損壞賠償責任;不承擔因治安刑事案件、意外事故等給業(yè)主和非業(yè)主使用人造成意外傷害的賠償責任; 13、由于工作失誤造成業(yè)主、使用人身財產(chǎn)損害的
9、,乙方應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定承擔賠償責任,對服務(wù)不良的人員應(yīng)當給予教育、批評并作相應(yīng)處理。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 第十八條 乙方須按下表約定,實現(xiàn)管理服務(wù)目標。 項 目 質(zhì)量指標 落實管理指標措施 房屋完好率 95% 落實責任人,實行巡視制度,建檔記錄,確保房屋完好,無違章建筑、搭建及損壞公共設(shè)施。 房屋零修、急修及時率 98% 接到維修通知要及時到達現(xiàn)場處理,并建立回訪檔案記錄。 維修工程質(zhì)量合格率 98% 分項檢查,分步到位,確保維修工程合格,盡可能滿足客戶的合理要求 管理費收率繳 95% 按規(guī)定收繳,不擅自提高收費標準,不亂收費,使管理
10、費取之于民,用之于民。 綠化完好率 95% 責任到人,建檔記錄,確保綠地無破壞,無死株,無裸露土地,發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 清潔、保潔率 95% 日掃二次,全天保潔,主管監(jiān)督,確保垃圾日產(chǎn)日清,小區(qū)空氣清新,設(shè)施完好。 道路完好率及使用率 95% 落實責任人進行養(yǎng)護,實行巡檢制度,建檔記錄,管理處主任監(jiān)督執(zhí)行,以確保道路完好、暢通。 化糞池、雨水井、污水井完好率 95% 落實責任人進行養(yǎng)護,實行巡檢制度,建檔記錄,定期疏通、清理,確保完好。 路燈完好率 98% 落實責任人,實行巡視制度,建檔記錄,定期清潔、養(yǎng)護,損壞及時更換,確保正常使用。 停車場完好率 98%
11、 責任到人,規(guī)范養(yǎng)護,建檔記錄,確保設(shè)施完好,方便使用。 公共文體設(shè)施、休閑設(shè)施完好率 98% 落實責任人進行養(yǎng)護,隨時檢查,建檔記錄,以確保設(shè)施完好,安全方便使用。 消防設(shè)施設(shè)備完好率 98% 消防設(shè)備設(shè)施有明顯標志,定期維護檢修,過期及時與甲方報告并籌款更換,確保完好無損,正常發(fā)揮功能。 火災(zāi)發(fā)生率 0 管理處全員義務(wù)消防員制,定期培訓、演習,加強宣傳,專人日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患,及時處理,確保小區(qū)消防安全 住戶有效投拆率及處理率 不超5% 100% 按照政策規(guī)定,做好各項工作,加強住戶溝通,不定期與業(yè)主交流,及時了解住戶愿望要求,盡可能滿足客戶合理要求,發(fā)生投訴
12、及時處理并記錄,跟蹤處理結(jié)果。 管理人員、技術(shù)人員培訓合格率 100% 員工分別進行崗前培訓,升級培訓等常規(guī)培訓,辭退考核不合格者;技術(shù)崗員工實行外送培訓,持證上崗,培訓合格率100% 維修服務(wù)回訪率 60% 對于維修項目進行回訪制度,建檔記錄,以確保維修服務(wù)滿足客戶基本需要。 住戶滿意率 85% 在日常工作中及時收集客戶需求信息,盡力滿足住戶需要,加強雙方溝通,以住戶滿意為最高宗旨。 第六章 管理服務(wù)相關(guān)費用及管理經(jīng)費補貼相關(guān)約定 第十九條 物業(yè)管理相關(guān)費用 1、物業(yè)管理服務(wù)費(凡業(yè)主不影響安全使用擅自將住宅,雜物房等改作商業(yè)、辦公等用途的,按改變后實際用途類
13、型物業(yè)收取物業(yè)管理費); ⑴物業(yè)管理服務(wù)費起收時間自甲方通知中安排該業(yè)主來辦理交接房入伙手續(xù)的時間起; ⑵物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積收取,收費標準為:多層住宅0.40元/㎡月,商業(yè)物業(yè)一樓2元/㎡月、二樓1.5元/㎡月、三樓1元/㎡月、四樓0.8元/㎡月(收取標準具體以當?shù)匚飪r部門批文為準); ⑶雜物房及車位物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積0.20元/㎡月收取。 2、住宅、商鋪、寫字樓、雜物房、車庫共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金每月按建筑面積0.20元/平方米交納,??顚S?。 3、電梯使用費(含日常運行、保養(yǎng)及電費的分攤;不含中,大修或更新改造費用):根據(jù)實際使用對業(yè)主進行分攤。 4、代收城市
14、生活垃圾處理費。 5、代收水電費公共損耗公攤費。 6、其它按規(guī)定應(yīng)交費用。 說明:對開發(fā)商尚未售出(也未出租經(jīng)營使用)的空置房,物業(yè)管理費第一年按優(yōu)惠50%收取,滿一年后仍未售出的空置房按全額交納物業(yè)管理費。(如果開發(fā)商物業(yè)雖然未售出但已作經(jīng)營(含自營或出租),使用的物業(yè)不在優(yōu)惠范圍);業(yè)主已辦理入住手續(xù)但尚未入住的,自辦理入住手續(xù)之日起半年內(nèi)減半收取物業(yè)管理費,半年后全額收取。 第二十條 其他服務(wù)項目及收費標準 1、車位使用服務(wù)費(以當?shù)匚飪r部門批文為準): (1)、本小區(qū)的自行車臨時停放應(yīng)停在指定地點,其他地方不能停放。 (2)、小型汽車室外停放60元/月,室內(nèi)停車80
15、元/月;摩托車室外停放20元/月,室內(nèi)停放25元/月;自行車室外停放5月/月,室內(nèi)停放8元/月;其他機動車輛停放按規(guī)定執(zhí)行(影響小區(qū)環(huán)境的車輛不準停放)。 (3)、本小區(qū)內(nèi)的機動車不能亂停亂放,已購有車庫(車位)的業(yè)主(用戶)其車輛必須對號入庫(入位)停放,否則,按臨時停車標準收費. (4)、各項收費以本市物價局批文為準。 2、其他有償服務(wù)項目: 根據(jù)業(yè)主或住戶實際需要商協(xié),收費標準參照本地同類物業(yè)平均水平確定。 第二十一條 車位使用費、公共場地占用費及其它在條款中未列明白與物業(yè)管理相關(guān)的費用由乙方參照市場價格,可依法按規(guī)定收取,用于補貼物業(yè)管理費的不足部分. 第二十二條 乙
16、方對業(yè)主和非業(yè)主使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù),由當事人按實際發(fā)生的費用計付,收費標準須經(jīng)當事人同意。 第二十三條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共場地綠地、市政公共設(shè)施、附屬建筑物、構(gòu)筑物等日常維護、運行、管理費用在乙方收取的物業(yè)管理服務(wù)費(除電梯日常維修維護費及電費由專項電梯使用費中開支外)中列支;大中修、更新、改造費用在本物業(yè)維修資金中開支。 第二十四條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共場地、公共設(shè)施等的大、中修及更新改造費用: (1)在維修資金未建立前,按每月實際發(fā)生數(shù)額除建筑面積(含歸業(yè)主、使用人使用的非住宅面積)核算出本月每平方米應(yīng)
17、繳數(shù)額,據(jù)實分攤,由乙方直接向業(yè)主和物業(yè)使用人收?。〝?shù)額較大時可按預(yù)算預(yù)收); (2)建立維修資金后,從維修資金中支付,不足時按(1)款辦法分攤收??; (3)維修資金的建立、收取、使用及管理措施等,依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (4)房屋保修期和工程返修期內(nèi)由甲方(開發(fā)商)承擔維修費用。 第二十五條 公共綠化用水,二次加壓,路燈,樓道燈等公用水電費用水電費用按本市有關(guān)規(guī)定據(jù)實分攤。 第七章 違約責任 第二十六條 甲方違反合同第十八條的約定,使乙方未完成規(guī)定管理目標,乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決;逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方
18、經(jīng)濟賠償。 第二十七條 乙方違反本合同第五章或第十九條的約定,未能達到約定的管理目標,甲方有權(quán)要求乙方限期整改,逾期未整改的,甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償; 第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定,擅自提高收費標準的,甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。 第二十九條 甲、乙任何一方無正當理由提前解除合同的,應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0000元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的,還應(yīng)給予賠償。 第八章 附 則 第三十條 本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效,自生效之日起 七 天內(nèi),根據(jù)甲乙雙方約定的物業(yè)管理服務(wù)事
19、項,辦理完交收手續(xù)。 第三十一條 雙方可對本合同的條款進行補充,以書面形式簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議作為附件與本合同具有同等效力。 第三十二條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi),空格部份填寫的文字與印刷的文字具有同等效力。 本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。 第三十三條 本合同正本連同附件共一式 四 份,甲乙雙方及物業(yè)管理行政 主管部門、物價部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。 第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,達不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)
20、量事故的直接原因,以政府主管部門的鑒定為準。 第三十五條 本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力因素,致使合同無法履行時,雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。 第三十六條 本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解,協(xié)商或調(diào)解不成的,雙方同意由仲裁機構(gòu)裁決,未達成書面仲裁協(xié)議的,可以向人民法院起訴。 第三十七條 本合同期滿,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿前60天向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟? 第三十八條 甲、乙雙方在本合同終止后30天內(nèi),雙方辦理帳務(wù)的結(jié)算及相關(guān)的移交手續(xù),包括: 1、對預(yù)收的物業(yè)管理費、水電費、水電周轉(zhuǎn)金及各項應(yīng)收費用據(jù)實結(jié)算,原則上以預(yù)收的和應(yīng)收
21、(欠交)部分費用先行沖抵,不足部分分別按以下辦法處理: ⑴預(yù)收費用大于應(yīng)收費用的,乙方將預(yù)收余額部分交收甲方。 ⑵預(yù)收費用小于應(yīng)收費用的,由甲方負責與業(yè)主委員會及新接管的物業(yè)管理公司協(xié)商催收該部分應(yīng)收余額并轉(zhuǎn)交給乙方。 2、移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊。 3、移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。 4、移交帳目認定以經(jīng)甲乙雙方認可的會計師事務(wù)所出具的法律文書為準。 第三十九條 補充條款: 前期介入(指從簽訂本合同后,由甲方通知乙方派人員介入管理運作之日起,至物業(yè)首次正式向購買業(yè)主交付之日止的時間段)有關(guān)約定時間、定員和費用: 1、自合同簽定后,以甲方通知進入時間為準
22、,按甲方要求時間到位并開展工作。 2、前期介入管理人員2人,(其中物業(yè)管理員1名,負責日常前期介入物業(yè)管理咨詢工作;水電設(shè)備技術(shù)人員(電工)1名,負責日常前期介入管理工作)。 3、前期介入費用每月2000元由甲方每月月底前向乙方支付當月費用(乙方開具發(fā)票)。 第四十條 物業(yè)公司必須保證在物業(yè)移交的當天工作人員到位并正式展開管理工作。 第四十一條 附件:營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質(zhì)復印件各1份。 甲方:廣西信和房地產(chǎn)開 乙方:柳州市華亨物產(chǎn)管理 發(fā)有限公司(公章) 有限公司(公章) 法人代表: 法人代表: 經(jīng)辦人: 經(jīng)辦人: 地 址:廣西南寧泰安大廈2008室 地 址:柳州市飛鵝路186號 聯(lián)系電話:0770-2839222 聯(lián)系電話:0772-3500718 簽署日期:2008年 1月8日 簽署地點: 廣西防城港 9
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